Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
BẾ THỊ HOA
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG
TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG
HÀ NỘI - 2014

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công rình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo qui định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vì vậy, tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật –
Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét cho tôi được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn./.
NGƯỜI CAM ĐOAN
Bế Thị Hoa

3. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN
QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI
KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM .................................. 9
1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong
thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam........................................... 9
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất ....................... 9
1.1.2. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam ...............................12
1.1.3. Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân.........................16
1.2. Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam...........................................................................23
1.3. Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam ...................25
1.3.1. Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ
hôn nhân hợp pháp..............................................................................25
1.3.2. Ý nghĩa................................................................................................27
1.4. Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của
vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp...................................28
1.5. Phápluậtđấtđaivềvấnđềbảovệquyềnlợichínhđángcủaphụnữ.....29
1.5.1. Qui đi ̣nh của Luâ ̣t đất đai hướng đến sự bình đẳng giới trong
chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................29
1.5.2. Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ trong
lĩnh vực đất đai ...................................................................................31
1.6. Pháp luật về chuyển quyền sƣ̉ dụng đất trong thời kỳ hôn nhân.....33
Kết luận chƣơng 1 .........................................................................................37

4. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN
NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM .................................................38
2.1. Đánh giá qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam..........38
2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ
hôn nhân hợp pháp..............................................................................38
2.1.2. Qui đinh về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp.........................................................................44
2.1.3. Qui định về thừa kế quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp.........................................................................46
2.1.4. Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất của vợ chồng trong
thời kỳ hôn nhân hợp pháp .................................................................49
2.1.5. Qui định về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.............................................51
2.1.6. Vợ chồng góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp.........................................................................55
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam.......57
2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp thông qua một số vụ việc
cụ thể giải quyết tại Tòa án.................................................................57
2.2.2. Một số vi phạm về chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét
xử của Tòa án nhân dân......................................................................69
2.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở
Việt Nam............................................................................................71
2.3.1. Những kết quả đạt được......................................................................71
2.3.2. Khó khăn, tồn tại.................................................................................74

5. 2.3.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại.........................................76
Kết luận chƣơng 2 .........................................................................................80
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ
CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở
VIỆT NAM........................................................................................81
3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện các qui định của pháp luật về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp
pháp ở Việt Nam.................................................................................81
3.1.1. Qui định về chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều
kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội....................81
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý đến bảo đảm hội nhập
kinh tế quốc tế.....................................................................................81
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp........................................................82
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất phải đặt trong
mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn
thiện cả hệ thống pháp luật.................................................................84
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng qui định về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp
pháp ở Việt Nam.................................................................................85
3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ..................................................85
3.2.2. Tăng cường xây dựng phổ biến pháp luật ..........................................86
3.2.3. Đối với cơ quan Tòa án ......................................................................89
3.2.4. Đối với Bộ tài nguyên và môi trường.................................................91
KẾT LUẬN....................................................................................................93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................94

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tài sản có giá trị nhất
gắn với cuộc sống của người dân. Do vậy, vấn đề giải quyết tranh chấp về
quyền sử dụng đất ở Nước ta từ xưa tới nay luôn là một đề tài phức tạp nhất
và dự luận quan tâm nhất. Những chế định liên quan đến đất đai luôn là vấn
đề gây nhiều tranh cãi. Theo pháp luật nước ta qua các thời kỳ, đất đai là
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước quản lý và là chủ sở hữu, quyền sở hữu
đó thuộc về người dân thông qua Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Đảng và Nhà nước ta đang chủ chương xây dựng một xã hội bình đẳng,
bình quyền của Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa. Theo các qui định
của pháp luật hiện hành ở nước ta hiện nay không có sự phân biệt theo giới
“Nam nữ bình đẳng”. Điều 108 Bộ Luật Dân sự năm 2005 qui định về tài sản
chung của hộ gia đình và Điều 105, 106 và 108 Luật Đất đai năm 2003 và các
Điều 166, 167, 179, 180 Luật Đất đai năm 2013 qui định quyền chung của
người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có các quyền
chung của người sử dụng đất.
Xuất phát từ những thực tiễn của xã hội, pháp luật đã qui định về
chuyển quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, vấn đề chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt
Nam hiện nay đang là một vấn đề bức thiết, thực tiễn giải quyết những tranh
chấp này còn nhiều vướng mắc, giải quyết không triệt để, chưa thỏa mãn lòng
dân, do vậy gây ra những bức xúc trong xã hội. Một trong những nguyên nhân
quan trọng nhất đó là những văn bản pháp luật qui định và điều chỉnh vấn đề
này chưa được đầy đủ, rõ ràng, nhà làm luật chưa dự liệu được mọi vấn đề sẽ
xảy ra trong thời kỳ kinh tế hội nhập và nhiều văn bản pháp luật có sự xung

7. 2
đột, mâu thuẫn lẫn nhau. Từ đó dẫn đến luật không thể theo kịp với thực tiễn
và khi áp dụng để giải quyết rất khó khăn.
Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế nêu trên và đưa ra các giải
pháp để một phần nào đó đóng góp trong công tác xây dựng pháp luật và đưa
pháp luật vào thực tiễn một cách hiệu quả góp phần giải quyết những khó
khăn, vướng mắc còn tồn tại trong lĩnh vực đất đai và một phần nào đó góp
phần vào sự nghiệp xây dựng Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa thực sự
là của dân, do dân và vì dân. Một trong những vấn đề đặt ra cần giải quyết cấp
bách đó là xây dựng một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh phù hợp với
thực tiễn về đất đai và nhất là chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn
nhân hợp pháp, do vậy tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam ” để
nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Củng cố, bổ sung, mở rộng những lý thuyết đã học, những kiến thức
pháp lý về lĩnh vực đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
- Phân tích được những lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Luận văn hệ thống hóa các qui định liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt Nam hiện nay.
Làm sáng tỏ các quyền và nghĩa vụ của vợ chồng trong quá trình sử dụng đất
trong thời kỳ hôn nhân của họ.
- Làm rõ thực trạng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn
nhân hợp pháp ở Việt Nam. Để có thể nghiên cứu được đề tài này một cách
hiệu quả nhất thì phải giải quyết được những câu hỏi đặt ra như: Thế nào là

8. 3
hôn nhân hợp pháp; Hôn nhân thực tế có được coi là hợp pháp không; Những
tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân
thực tế có được pháp luật qui định và giải quyết không; Vấn đề chia tài sản là
quyền sử dụng đất trong thời kỳ đang tồn tại hôn nhân hợp pháp sẽ giải quyết
như thế nào; Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân
có yếu tố nước ngoài qui định có công bằng không; Các phương thức giải
quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng tại Toà án hiện
nay như thế nào đối với trường hợp chung sống như vợ chồng không đăng ký
kết hôn ở các đồng bào dân tộc thiểu số do phong tục tập quán và thiếu hiểu
biết pháp luật nên được gia đình và xã hội chấp nhận... Đấy là những vấn đề
cần làm rõ khi nghiên cứu đề tài này.
- Đánh giá những điểm đạt được, những thành công và tìm ra được
những hạn chế khiếm khuyết trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, để từ đó tác
giả nâng lên tầm khái quát đưa ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Qua
đó để đưa ra một số giải pháp và kiến nghị với các cấp, các ngành có thẩm
quyền nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập chung nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất trong thời
kỳ hôn nhân pháp, trong phạm vi nghiên cứu dưới góc độ luật kinh tế nên xác
định quyền sử dụng đất ở đây là tài sản. Vì vậy, đối tượng nghiên cứu là:
Quyền sử dụng đất, Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là tài sản trong
thời kỳ hôn nhân, các văn bản pháp luật điều chỉnh và các tranh chấp liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp
pháp. Chủ thể có thể là quan hệ hôn nhân hợp pháp giữa người Việt Nam với
người Việt Nam, giữa người Việt Nam với người nước ngoài và giữa người
nước ngoài với nhau tại Việt Nam.

9. 4
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này chúng tôi đề cập tới nội dung là
Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng phát sinh trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam, theo Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất
đai 2013, Luật Dân sự năm 2005 và Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000
và dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, các văn bản luật liên quan
và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật này. Thực trạng và giải pháp
đảm bảo pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ
hôn nhân hợp pháp.
Theo các qui định hiện hành vấn đề chuyển quyền sử dụng đất có thể
được phân thành hai loại: Chuyển quyền trọn vẹn (gồm: Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất…) và chuyển quyền không trọn vẹn (gồm: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) …). Nhưng trong phạm
vi Luận văn này để làm rõ đề tài cần nghiên cứu chúng tôi chỉ đề cập đến các
hình thức chuyển quyền như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi,
cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất.
4. Tình hình nghiên cứu
Quyền sử dụng đất là một đối tượng nghiên cứu của các nhà khoa học
xã hội khác nhau. Trong lĩnh vực khoa học pháp lý đã có một số công trình
khoa học của các tập thể, cá nhân được công bố nghiên cứu về quyền sử dụng
đất và chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt đất đai liên quan đến quan hệ hôn
nhân. Các công trình tiêu biểu mà tác giả tiếp cận được là:
- “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo qui định
của pháp luật Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu
Thủy năm 2004.
- “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Khóa luận tốt
nghiệp của Hà Văn Tiến năm 2010.

10. 5
- “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn” –
Khóa Luận tốt nghiệp của Lê Thị Tuyết Chinh năm 2010 - Khoa Luật Đại học
Quốc Gia Hà Nội.
- “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân ở Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị
Nắng Mai năm 2011 – Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội.
- “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” – Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai năm 2011 – Nhà
nước và pháp luật, Viện Nhà nước và pháp luật số 3/2012 tr. 60 – 65.
- “Chia tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn
áp dụng và hướng hoàn thiện” – Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Thị Hạnh năm
2012 – Khoa Luật Đại học quốc gia Hà nội.
- “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Luận văn Thạc sĩ
của Hà Văn Tiến năm 2012.
-“Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”, Chu Thị Châu, Tòa án nhân dân. Tòa án nhân dân tối cao, Số 7/2012, tr.26-27.
- “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” - Luận văn
thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Trà Mi năm 2012 - Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội năm 2012.
- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly
hôn” - Luận văn Thạc Sĩ của Nguyễn Thị Thanh Xuân năm 2013 – Khoa Luật
Đại học Quốc Gia Hà Nội.
- “Một số vấn đề cần lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất”, Trần Thị Lịch. Dân chủ và pháp luật. Bộ tư pháp, Số
05/2013, tr.39 - 41.
Một số đề tài xoay quanh vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân, tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn. Ngoài ra, còn một số

11. 6
bài viết mang tính chất chuyên đề đăng tải trên các tạp chí về pháp luật như
quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.
Hầu hết các công trình nghiên cứu trên chỉ phát triển, bình luận, trình
bày theo Luật Đất đai năm 2003. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu
lực từ ngày 01/07/2014, luận văn sẽ kế thừa kết quả nghiên cứu đi trước và
phát triển, bình luận được cập nhật theo Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời
luận văn sẽ nghiên cứu sâu hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt
Nam. Cụ thể như: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khi pháp luật công
nhận hôn nhân thực tế và chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân có
yếu tố nước ngoài hoặc những tranh chấp xảy ra liên quan chuyển quyền sử
dụng đất khi vẫn đang trong quan hệ hôn nhân.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Luận văn dựa trên các phương pháp luận của triết học nghĩa Mác –
Lênin đánh giá các sự vật, hiện tượng và đề xuất các phương hướng giải pháp
theo quan điểm khách quan, toàn diện, lịch sử để làm rõ các khái niệm phạm
trù trong luận văn và đánh giá thực tiễn một cách khách quan nhất, toàn diện
nhất vấn đề cần nghiên cứu.
- Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ cơ sở lý luận,
thực tiễn, đề xuất những phương hướng và giải pháp để đảm bảo pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất trong thời lỳ hôn nhân hợp pháp trong những năm tới.
Từ đó, đưa ra phương hướng và giải pháp để pháp luật phù hợp với thực tiễn.
- Sử dụng phương pháp phân tích tài liệu thứ cấp nhằm tham khảo,
chọn lọc, kế thừa các bài viết liên quan đến lĩnh vực luận văn đề cập.
Sử dụng những phương pháp như vậy để có thể nghiên cứu một cách
khoa học, chính xác và khách quan những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp
luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp
pháp ở Việt Nam.

12. 7
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
6.1 . Tính mới
Các công trình nghiên cứu trước đây đã đề cập đến vấn đề liên quan
đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003. Để kế thừa và phát triển
các công trình nghiên cứu đó luận văn sẽ phân tích, bình luận theo hướng
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014.
Đồng thời, qua các đề tài nghiên cứu cũng như các công trình nghiên
cứu trước đây đã từng đề cập đến các vấn đề như: Quyền sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất khi ly hôn … .
Hầu như chưa có đề tài nào nghiên cứu sâu sắc về vấn đề Pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở
Việt Nam. Luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, tổng hợp đánh giá, phân tích cơ sở
lý luận và thực trạng những vấn đề mà các đề tài nghiên cứu trước đây chưa
đề cập đến cụ thể như: Tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp; Chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau trong thời kỳ đang tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp; Pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất khi hôn nhân có yếu tố nước ngoài; Pháp luật
chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ chung sống như vợ chồng
qua việc làm rõ các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.
6.2. Đóng góp của đề tài
- Về thực tiễn:
Nghiên cứu đề tài này chúng tôi góp phần làm rõ một số vấn đề vẫn còn
vướng mắc trong thực tế giải quyết tại Tòa án cũng như những vướng mắc đó
ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Một mặt sẽ giúp người dân hiểu hơn
về vấn đề pháp lý để có thể tìm ra những hướng giải quyết tốt nhất cho bản
thân mình; Qua công trình nghiên cứu này tôi muốn đề cập các tình huống

13. 8
xảy ra trong thực tế để có những cách nhìn nhận thực tế hơn về thực tiễn. Từ
đó, giúp các nhà làm Luật, cơ quan thi hành pháp luật, đưa ra những văn bản
hướng dẫn kịp thời với thực tiễn.
Đánh giá thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử
dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Luận
văn nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện các qui định của pháp luật phù
hợp với thực tiễn.
- Về nghiên cứu khoa học:
Đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng
đất của vợ chồng, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Đề tài làm phong phú thêm
trong lĩnh vực pháp luật về: Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Luật
Hôn nhân và gia đình…
7. Kết cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu và kết luận , nội dung của luận văn bao gồm ba
chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất
của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
hợp pháp ở Việt Nam.

14. 9
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN
HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM
1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong
thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t, vâ ̣y trước tiên cần đi vào
phân tích quyền sử dụng đất và đă ̣c điểm quyền sử dụng đất để từ đó có thể
làm rõ được nội dung về chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được xác lâ ̣p trên đất đai và chủ tài
sản được quyền sử dụng , đi ̣nh đoa ̣t, hưởng hoa lợi, lợi tức từ khối tài sản đó .
Điều 688 BộLuâ ̣t dân sự qui đi ̣nh căn cứ xác lâ ̣p quyền sử dụng đất:
“Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước do Chính phủ thống nhất
quản lý; Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ
thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp
với qui định của Bộ luật này và pháp luật đất đai”[37, Điều 688]
Vì nghiên cứu d ưới góc độ kinh tế nên xác đi ̣nh quyền sử dụng đất là
quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, cũng
như sử dụng quyền này để nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuâ ̣n.
Đặc điểm của quyền sƣ̉ dụng đất
Quyền sử dụng đất có đầy đủ đă ̣c điểm như các quyền tài sản khác tuy
nhiên có một số đă ̣c điểm đă ̣c trưng như sau:
Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là mô ̣t loa ̣i tài sản và hàng hóa đă ̣c biê ̣t và

15. 10
có giá trị rất lớn, người sử dụng đất được sử dụng và đi ̣nh đoa ̣t quyền này như
được chuyển quyền sử dụng đất bằng các hình thứ c chuyển nhượng , chuyển
đổi, tă ̣ng cho, cho thuê, thừ a kế và góp vốn bằng quyền sử dụng đất the o qui
đi ̣nh của pháp luâ ̣t . Ngoài ra, còn được thực hiện các quyền như cầm cố , thế
chấp … quyền sử dụng đất để nhằm mục đích gia đình hoă ̣c kinh doanh.
Thứ hai : Quyền sử dụng đất là thuô ̣c về cá nhân , tâ ̣p thể , tổ chứ c
nhưng không có quyền sở hữu đối với tài sản đă ̣c biê ̣t này vì đất đai thuộc sở
hữu toàn dân và Nhà nước đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu . Người đăng ký chỉ được
quyền sử dụng đất và các quyền khác như đã nêu ở trên.
Thứ ba: Vì nguồn tài nguyên đất đai ở nước ta hiện nay đang ngày càng
bị thu hẹp do nhiều nguyên nhân , mà trong khi đó nhu cầu cuộc sống ngày
càng tăng cao. Quyền dụng đất la ̣i là tài sản đă ̣c biê ̣t có giá tri ̣lớn , không thể
thiếu và có ý n ghĩa rất lớn cho mọi cá nhân , tổ chứ c. Vì vậy, Nhà nước có
giới ha ̣n về viê ̣c thừ a nhâ ̣n diê ̣n tích quyền sử dụng đất ở cũng như quyền sử
dụng đất nông nghiệp ở một số địa phương.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 dành hẳn tám chương qui định về chuyển
quyền sử dụng đất (Từ chương XXVI đến chương XXXIII).
Theo Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 10, khoản 3].
Luật Đất đai năm 2003 cũng qui định:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng
đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng
đất mà hình thành pháp nhân mới [35, khoản 4 Điều 4].

16. 11
Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hợp đồng
hoặc văn bản khác theo đúng qui định của pháp luật.
Theo như qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 khoản 1 Điều 689
thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp
đồng” [37, Điều 689, khoản 1].
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [37, Điều 689, Khoản 2].
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, … nói chung là chuyển quyền sử
dụng đất [41, Điều 167, Khoản 3].
Đây là một điểm đặc thù so với các hợp đồng giao dịch tài sản khác, vì
đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi
cá nhân trong gia đình. Điều đó, làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
và ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy,
pháp luật qui định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự diễn ra thường
xuyên trong cuộc sống xã hội.
Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của người dân càng được nâng
cao, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều vì vậy dẫn đến sự biến động của
đất đai ngày càng đa dạng: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi,
cho thuê… Ngoài ra, chuyển quyền sử dụng đất quyết định việc tạo lập nhà ở
nói riêng và bất động sản nói chung cũng như việc đưa tài sản là quyền sử
dụng đất vào giao dịch trên thị trường như một loại hàng hoá. Minh chứng là
các văn phòng công chứng những năm trở lại đây mọc lên ngày càng nhiều,
nhất là ở các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

17. 12
Thứ ba: Là một hình thức Nhà nước xác lập quyền của chủ thể đối với
đất đai.
Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì
bắt buộc phải thực hiện các thủ tục hành chính hoàn chỉnh thì mới được coi là
hợp pháp, qua đó thiết lập mối quan hệ ràng buộc giữa Nhà nước và người sử
dụng đất, điều đó thể hiện qua việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đồng thời được ghi nhận những biến động về quyền
sử dụng đất theo qui định của pháp luật.
Hiến pháp Việt Nam qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [40, Điều 53]. Đồng thời
khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập quyền sử
dụng đất: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống
nhất quản lý” [37, Điều 288, khoản 1].
Vậy, theo như điều luật qui định, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng
đất thì phải tiến hành các thủ tục đầy đủ. Đấy là một hình thức để Nhà nước
quản lý đất đai trong toàn dân.
1.1.2. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam
1.1.2.1. Hôn nhân hợp pháp
Theo qui định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo
Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì hôn nhân là quan hệ giữa nam
và nữ trên cơ sở ý chí tự nguyện của hai bên và được gọi là vợ chồng sau
khi kết hôn.
Hôn nhân hợp pháp là hôn nhân đảm bảo về điều kiện kết hôn và tiến
hành thủ tục đăng ký kết hôn đúng qui định của pháp luật. Điều kiện kết hôn
theo quy định tại Điều 9 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Điều 8 Dự
thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như: Hai bên kết hôn phải tự
nguyện, đủ độ tuổi kết hôn và không thuộc trường hợp cấm kết hôn theo qui

18. 13
định tại Điều 10 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 2 Điều 5 Dự
thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Sự khác nhau căn bản giữa hai văn
bản luật là về độ tuổi kết hôn. Đối với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000
thì độ tuổi kết hôn đối với nữ là mười tám tuổi, đối với nam là hai mươi tuổi.
Như vậy, nữ chỉ cần bước sang buổi mười tám, nam bước sang tuổi hai mươi
là có thể đăng ký kết hôn. Còn hiểu theo Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình
năm 2014 thì nữ phải tròn mười tám tuổi và Nam phải tròn hai mươi tuổi mới
được đăng ký kết hôn. Vậy, Dự Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định
là hợp lý về mặt tinh thần sẽ tốt hơn cho cả nam và nữ, suy nghĩ chín chắn và
có trách nhiệm hơn đối với gia đình. Qui định nữ đủ mười tám tuổi thì mới
phát triển hoàn thiện mọi khả năng nhận thức về hành vi của mình và phù hợp
với các qui định của Luật khác như Luật Hình sự và Luật Dân sự.
Việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của một trong hai bên
kết hôn là cơ quan đăng ký kết hôn. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan đăng ký kết hôn giữa công dân
Việt Nam với nhau ở nước ngoài [33, Điều 12] thực hiện theo đúng thủ tục
mà pháp luật qui định.
Vậy, hôn nhân hợp pháp là cuộc hôn nhân phải tuân thủ đúng tất cả các
qui định của pháp luật và không thuộc các điều cấm của pháp luật. Chúng ta
thấy pháp luật qui định rất chặt chẽ về hôn nhân, dù mang đặc tính nào thì hôn
nhân vẫn chịu sự điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật. Quan hệ hôn nhân là
một mối quan hệ khá nhạy cảm, khác với các quan hệ dân sự thông thường
khác. Nên trong quá trình áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật vào thực
tế xét xử các vụ án giải quyết tranh chấp đất đai khi tồn tại quan hệ hôn nhân
hợp pháp cần phải có sự mềm dẻo, linh hoạt và dựa trên cơ sở coi trọng sự tự
nguyện của các bên và bám sát qui định của pháp luật. Nhất là các tranh chấp

19. 14
liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
hợp pháp khi mà Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
chưa có qui định cụ thể đối với trường hợp này.
1.1.2.2. Hôn nhân thực tế
Theo Nghị Quyết số 35/2000 ngày 09 tháng 06 năm 2000 về việc thi
hành Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì hai bên chung sống với nhau
như vợ chồng trước ngày 3-1-1987 thì công nhận họ là vợ chồng mà không
cần điều kiện gì khác. Luật pháp không bắt buộc mà chỉ khuyến khích họ đi
đăng ký kết hôn nên trường hợp họ không đăng ký thì pháp luật vẫn công
nhận mối quan hệ này và mọi vấn đề về quyền lợi và nghĩa vụ vẫn được giải
quyết như có đăng ký.
Hiểu theo Nghị quyết này thì pháp luật công nhận hôn nhân thực tế.
Vậy, nếu trường hợp không đi đăng ký vẫn được pháp luật công nhận. Nhưng
pháp luật lại không có qui định cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận việc hôn
nhân thực tế là hợp pháp và cũng không có tiêu chí rõ ràng cho mối quan hệ
vợ chồng đó. Pháp luật không xét đến trường hợp chung sống với nhau như
vợ chồng trước ngày 03/01/1987 có con chung và có tài sản chung nhưng một
trong hai bên vợ, chồng lại đi đăng ký kết hôn với một người khác, thì trường
hợp này hôn nhân nào được coi là hợp pháp theo nguyên tắc một vợ một
chồng. Điều đó cũng gây không ít khó khăn cho các cơ quan nhà nước khi
tiến hành thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, nhất là khi công chứng, chứng
thực các văn bản về đất đai.
Ngoài ra, trong thực tế hiện nay, vẫn xảy ra nhiều trường hợp nam, nữ
sống chung như vợ chồng vì hoàn cảnh hoặc nhiều lý do khác nhau, họ không
đăng ký kết hôn. Nhất là ở các vùng đồng bào dân tộc thiểu số do thiếu hiểu
biết pháp luật và nặng về phong tục tập quán nên xem việc đăng ký kết hôn là
không quan trọng. Nên mặc nhiên trong tư tưởng họ luôn nghĩ chỉ cần tổ chức
cưới công khai, về chung sống với nhau là hợp pháp. Truyền thống đó được

20. 15
lặp đi lặp lại từ rất lâu đời và đến thời điểm hiện tại vẫn xảy ra ở các địa
phương như một tập quán, pháp luật cần có qui định cụ thể đối với những
trường hợp này. Trường hợp như vậy đương nhiên pháp luật không công nhận
quan hệ hôn nhân đó, tuy nhiên nếu tạo lập được tài sản chung hoặc có con
chung khi tiến hành giải quyết theo các qui định của pháp luật, nhưng quyền
lợi của các bên sẽ không được đảm bảo công bằng.
1.1.2.3. Hôn nhân có yếu tố nước ngoài
Trong bối cảnh mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng,
số lượng người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống, làm ăn ngày càng tăng,
vì vậy hôn nhân có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến. Cũng như các mối
quan hệ khác, quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài cần có sự điều chỉnh của
pháp luật. Do vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến quan hệ này
trong giai đoạn hiện nay là rất cần thiết.
Hiện nay, quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài được qui
định tại Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và sắp tới là Dự thảo Luật Hôn
nhân và gia đình năm 2014. Theo pháp luật qui định quan hệ hôn nhân có yếu
tố nước ngoài là quan hệ hôn nhân và gia đình giữa công dân Việt Nam và
người nước ngoài; Giữa người nước ngoài với nhau thường trú tại Việt Nam;
Hoặc giữa công dân Việt Nam với nhau mà căn cứ để xác lập, thay đổi chấm
dứt quan hệ đó theo pháp luật nước ngoài hoặc tài sản liên quan đến quan hệ
đó ở nước ngoài [33, Điều 8, khoản 14].
Quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài không chỉ được điều chỉnh của
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình
năm 2014 mà còn được điều chỉnh ở các quy định khác của Luật như các quy
định về điều kiện kết hôn, quan hệ giữa vợ và chồng, giải quyết ly hôn, quyền
sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn
nhân hợp pháp… ở các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai

21. 16
năm 2013, Luật Quốc tịch năm 2008, Luật Cư trú năm 2006, Bộ luật Tố tụng
dân sự năm 2004,... Ngoài các văn bản luật này, quan hệ hôn nhân và gia đình
có yếu tố nước ngoài còn được điều chỉnh tại các văn bản hướng dẫn sau:
- Nghị định số 24/2013/NĐ-CP ngày 10/07/2002 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật hôn nhân và gia đình về quan hệ
hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài;
- Nghị định số 158/2005/NĐ–CP ngày 27/12/2005 về đăng ký và quản
lý hộ tịch;
- Nghị định số 06/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Sửa đổi, bổ sung một
số điều của các Nghị định về hộ tịch, hôn nhân và gia đình và chứng thực;
- Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24/09/2013 của Chính phủ quy
định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính
tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp,
hợp tác xã;
- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng
thẩm phán Toà án nhân dân hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
Có thể thấy trong hệ thống các văn bản pháp luật qui định về hôn nhân
có yếu tố nước ngoài tương đối hoàn chỉnh và đầy đủ, tuy nhiên đối với hôn
nhân có yếu tố nước ngoài liên quan đến quyền sử dụng đất còn chưa cụ thể
và còn nhiều bất cập. Chẳng hạn như quyền sử dụng đất và giải quyết tranh
chấp về quyền sử dụng đất khi ly hôn mà một bên là người nước ngoài bị hạn
chế một số quyền đối với đất đai.
1.1.3. Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân
1.1.3.1. Quyền sử dụng đất là tài sản
Theo như Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản thuộc
công cuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Điều 108 Bộ Luật dân sự năm 2005 qui định: “Tài sản chung của hộ

22. 17
gia đình gồm quyền sử dụng đất” [37, Điều 108]. Đồng thời theo như các qui
định tại Điều 3 khoản 10, 16, 20 Luật Đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng đất
được hiểu là một dạng hàng hóa đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp
luật Việt Nam công nhận khi nó thỏa mãn các điều kiện theo như Điều 100
của Luật Đất đai năm 2013.
Một cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là
người đó được định đoạt đối với mảnh đất và có các quyền như: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Kể cả khi nhà
nước thu hồi cũng sẽ được bồi thường một khoản tiền hay một mảnh đất
tương đương với quyền sử dụng đất đã bị thu hồi phù hợp với qui định của
pháp luật. Do vậy, có thể xác định quyền sử dụng đất chính là tài sản, mà còn
là tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, tổ chức. Trong quan hệ hôn nhân thì
quyền sử dụng đất càng là tài sản có giá trị lớn ảnh hưởng đến hạnh phúc và
cuộc sống của gia đình.
Nhà nước ta đã thống nhất cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân sử dụng đất tức là bảo
vệ tài sản cho công dân [41, Điều 3, khoản 16, 20; 37, Điều 108].
1.1.3.2. Xác định tài sản chung, tài sản riêng là quyền sử dụng đất của
vợ chồng
Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc thù nên khi xác định là tài sản
chung, riêng cũng có điểm riêng biệt phức tạp hơn so với các loại tài sản
thông thường khác. Hiện nay, quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này
cũng gặp không ít khó khăn, gây ra các cách hiểu khác nhau và khó áp dụng.
Chính vì vậy, cần xem xét ở các khía cạnh sau:
Thứ nhất: Căn cứ nguồn hình thành
Về tài sản riêng của vợ, chồng, khoản 1 Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia
đình năm 2000 quy định:

23. 18
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có
trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng
trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo
quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư
trang cá nhân [33, Điều 32, khoản 1].
Đồng thời cũng được qui định ở Điều 43 Dự thảo Luật hôn nhân và gia
đình năm 2014.
Khoản 1 Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 và Điều 33 Dự
thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì: “Quyền sử dụng đất mà vợ
chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng
đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài
sản chung khi vợ chồng có thoả thuận” [43, Điều 27, khoản 1].
Hiểu theo Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì đối với những quyền sử dụng đất
phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chỉ đứng tên một bên vợ hoặc chồng thì quyền sử dụng đất đó vẫn được coi là
tài sản chung của hai vợ chồng và cả hai vợ chồng vẫn có quyền quản lý, sử
dụng và định đoạt. Nếu một trong các bên xác định đó là quyền sử dụng đất
riêng thì phải có nghĩa vụ chứng minh.
Thực tế giải quyết tại các Tòa án có thể có các trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng từ
khoản tiền riêng hay được nhận chuyển đổi bằng tài sản riêng trong thời kỳ
hôn nhân, về bản chất đây phải được xác định là tài sản riêng. Nhưng trong
thực tiễn giải quyết Tòa án đã có quan điểm, dù quyền sử dụng đất được nhận
chuyển nhượng, chuyển đổi từ nguồn tài sản riêng hay chung nhưng trong
thời kỳ hôn nhân thì đều là tài sản được tạo ra trong thời kỳ hôn nhân và là tài
sản chung. Do đó, luật cần quy định, hướng dẫn rõ hơn đối với tài sản là
quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

24. 19
Trường hợp thứ hai: Đối với quyền sử dụng đất là tài sản riêng có
trước thời kỳ hôn nhân nhưng sau khi kết hôn đã được đưa vào khai thác, sử
dụng chung, xây dựng nhà cửa, trồng cây trên mảnh đất đó thì quyền sử dụng
đất này có trở thành tài sản chung hay không. Thực tế hiện nay là nếu không
có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì quyền sử dụng đất này vẫn
là tài sản riêng, nhưng những tài sản trên đất là tài sản chung.
Trường hợp thứ ba: Vợ chồng kết hôn, được gia đình vợ hoặc chồng
tặng cho hay để lại thừa kế quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, làm ăn sinh
sống nhưng chỉ bằng lời nói, nên khi có tranh chấp, mà không có văn bản thỏa
thuận nhập vào tài sản chung thì đương nhiên sẽ được xác định đó là tài sản
riêng. Đặc biệt trường hợp người phụ nữ sống chung với gia đình chồng, xây
dựng nhà ở, canh tác trên mảnh đất đó nhiều năm nhưng vì không có văn bản
thỏa thuận nhập vào tài sản chung nên quyền sử dụng đất này vẫn là tài sản
riêng của chồng, gây ra nhiều thiệt thòi cho người vợ. Vì vậy, quan điểm này
cho rằng, nếu nhất thiết phải có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung
mới được coi là tài sản chung thì rất cứng nhắc, không phù hợp với thực tiễn.
Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất được thừa kế, chuyển nhượng,
chuyển đổi trước khi kết hôn, nhưng thủ tục chưa hoàn tất, sau khi kết hôn
mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó quyền sử dụng đất
là tài sản riêng. Nhưng trên thực tế, nhiều khi quyền sử dụng đất trong trường
hợp này đã được xác định là tài sản chung, vì theo Điều 168 Bộ luật Dân sự
năm 2005, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, do đó quyền sử dụng đất này đã được coi
là tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân.

25. 20
Thứ hai: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 1
Điều 5 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000:
Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký
quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại
khoản 2 Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm: nhà ở,
quyền sử dụng đất và những tài sản khác mà pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu [7, Điều 5, khoản 1].
Vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
chồng phải ghi tên cả vợ và chồng, còn đối với giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đứng tên của một vợ hoặc chồng nhưng phát sinh trong thời kỳ
hôn nhân cũng được xác định là tài sản chung nếu không có căn cứ chứng
minh là quyền sử dụng đất riêng có trước thời kỳ hôn nhân, được tặng cho
riêng hoặc được thừa kế riêng.
Trên thực tế Tòa án giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất của vợ chồng, các tranh chấp xác định giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ghi họ và tên của cả hai vợ chồng, thì đó là tài sản chung của vợ
chồng. Bên yêu cầu xác định tài sản riêng của mình phải có nghĩa vụ chứng
minh, nếu những căn cứ đó không khách quan và xác thực sẽ không được
chấp nhận. Ngoài ra, thực tế trong cuộc sống vợ chồng, ít khi ai lại nghĩ đến
việc phải tạo lập, lưu giữ chứng cứ chứng minh tài sản riêng để phòng khi có
tranh chấp xảy ra. Vậy nên để có chứng cứ chứng minh nhiều khi là rất khó
và đương nhiên khi không có chứng cứ thì tài sản đó sẽ là tài sản chung dù
đúng hay không theo khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000
quy định: “Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ,
chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài
sản chung” [33, Điều 27, khoản 3].

26. 21
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn của các cặp vợ chồng và
có ý nghĩa rất lớn cho nhu cầu cuộc sống của mỗi gia đình. Nên vấn đề xác
định tài sản chung, riêng của vợ chồng là rất cần thiết để làm căn cứ cho
quá trình giải quyết các tranh chấp xảy ra, để bảo vệ quyền lợi cho vợ,
chồng, con cái trong gia đình.
1.1.3.3. Quyền sử dụng đất của vợ chồng là tài sản chung có giá trị lớn
Theo các qui định hiện hành thì quyền sử dụng đất của vợ chồng phát
sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp được coi là tài sản chung của vợ chồng,
hoặc là quyền sử dụng đất có trước thời kỳ hôn nhân nhưng hai vợ chồng thỏa
thuận sáp nhập vào tài sản chung có thể là bằng văn bản, hoặc dưới hình thức
là đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng thì đó
là quyền sử dụng đất chung có giá trị lớn của vợ chồng.
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản
chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi
kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả
thuận.[33, Điều 27]. Theo Điều 33 Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm
2014 qui định về Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng: “Quyền
sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ
chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho
riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng” [43, Điều 33]..
Vậy, Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định cụ thể và đầy đủ
hơn so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 là quyền sử dụng đất được
tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Quyền sử dụng đất của vợ chồng là tài sản chung có giá trị lớn, vì vậy
pháp luật qui định khi tiến hành đăng ký phải ghi cả họ và tên của cả hai vợ
chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với những trường hợp
quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà chỉ ghi tên một bên vợ

27. 22
hoặc chồng, thì theo Luật Đất đai năm 2013 qui định các bên vợ hoặc chồng
có quyền đi đăng ký lại đứng tên của hai vợ chồng, trường hợp không đi đăng
ký lại thì quyền sử dụng đất đó vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng. Như
vậy, khi xảy ra tranh chấp sẽ bảo vệ được quyền lợi của cả vợ và chồng và
một phần bảo vệ hạnh phúc của gia đình. Nếu một trong hai bên xác định đó
là tài sản riêng của mình thì phải có nghĩa vụ chứng minh.
Trong thực tế hiện nay chỉ có tài sản rất lớn rất quan trọng đối với đời
sống gia đình thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới đứng tên cả hai vợ
chồng như: nhà ở, quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các
bên trong trường hợp quyền sử dụng đất do vợ chồng có được trong thời kỳ
hôn nhân hợp pháp mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của
vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng,
nếu tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải có nghĩa vụ chứng minh là tài sản riêng, được tặng cho
riêng, thừa kế riêng, hoặc có được từ nguồn tài sản riêng, nếu không chứng
minh được thì đó là tài sản chung. [22, tr. 80]
Như vậy, với quyền sử dụng đất của vợ chồng, về nguyên tắc trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên của cả vợ và chồng. Thông tư
số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014
qui định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số
giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng” [6, Điều 5, khoản
1, điểm d]. Trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng, do ảnh hưởng của truyền thống phong tục tập
quán của các địa phương người đàn ông là trụ cột gia đình nên thường giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chồng. Để xác định quyền

28. 23
sử đất đó là tài sản chung hai vợ chồng hay riêng một bên thì phải căn cứ vào
nhiều yếu tố khác như: Xác định nguồn gốc của quyền sử dụng đất đó có phải
phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp hay không, có được tặng cho hay
thừa kế chung hay là tài sản có trước thời kỳ hôn nhân được vợ chồng thỏa
thuận sáp nhập làm tài sản chung không. Nếu không xác định được chính xác
tài sản chung hay riêng của vợ chồng sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp trên thực tế
khi vợ chồng ly hôn hoặc ly thân hoặc vợ chồng muốn chia tài sản trong thời
kỳ hôn nhân để kinh doanh riêng hoặc có những trường hợp khi tiến hành
chuyển quyền sử dụng đất mà không thống nhất được ý kiến. Trong khi pháp
luật qui định khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân
thì hợp đồng phải được công chứng và có chữ ký của cả hai bên, nếu muốn
chứng minh tài sản riêng thì các giấy tờ phải đầy đủ và thủ tục phải hợp pháp
mà trong thực tế không phải trường hợp nào cũng đầy đủ giấy tờ.
Trên thực tế hiện nay, việc xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản
chung của vợ chồng còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là trường hợp vợ chồng
thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất riêng vào tài sản chung. Chẳng hạn như
cần qui định cụ thể trường hợp đất được thừa kế riêng nhưng khi tiến hành xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên của hai vợ chồng thì mặc
nhiên được coi là đã sáp nhập vào tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, pháp
luật cần có những qui định rõ ràng và cụ thể hơn để dễ dàng áp dụng trong
vào thực tiễn.
1.2.Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam
* Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 qui định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển
giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 3, khoản 10]. Đồng thời: “Việc chuyển quyền

29. 24
sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” [37, Điều 689, khoản 1].
Cũng theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005: “Khi chuyển quyền
sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp
luật về đất đai” [37, Điều 691, khoản 2].
Theo khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng
đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
mà hình thành pháp nhân mới [41, Điều 4, khoản 4].
Vậy, trong phạm vi luận văn này để làm rõ yêu cầu của đề tài thì sẽ đi
sâu nghiên cứu theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam.
* Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam
Theo qui định của Luật Đất đai năm 2013: Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

30. 25
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người
sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192,
193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [41, Điều 188].
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có qui định về quyền của người
sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” [41, Điều 167]. Vậy, khi
người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các
thủ tục theo qui định của pháp luật như tiến hành làm các hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải được
công chứng, chứng thực sau đó tiến hành các thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, chúng ta thấy Luật Đất đai năm 2013 có những điểm mới và ưu
việt hơn là qui định cụ thể ở trong Luật đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng
đất để cho người dân dễ dàng tìm hiểu và thực hiện.
1.3. Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
1.3.1. Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp
Thứ nhất: Có vai trò rất lớn trong kinh tế gia đình và nền kinh tế đất nước
“Gia đình là tế bào của xã hội, là cái nôi nuôi dưỡng con người, là môi

31. 26
trường quan trọng hình thành và giáo dục nhân cách, góp phần vào sự nghiệp
xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Gia đình tốt thì xã hội mới phát triển, xã hội
phát triển thì gia đình càng tốt hơn” [33, Lời nói đầu trang 9]
Vợ chồng hòa thuận yêu thương nhau là cốt lõi để xây dựng gia đình
hạnh phúc và để gia đình hạnh phúc một trong những yếu tố cốt yếu ở đây là
kinh tế gia đình ổn định và để cho kinh tế gia đình ngày càng ổn định thì vợ
chồng phải bình đẳng trong tất cả mọi lĩnh vực, mọi mối quan hệ nhất là trong
vấn đề giao dịch những tài sản lớn như đất đai, chuyển quyền sử dụng đất của
hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.
Thứ hai: Là một trong những căn cứ làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết
khi có tranh chấp đất đai
Khi hai vợ chồng tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải xác lập
bằng hợp đồng có chữ ký của cả hai vợ chồng và công chứng hoặc chứng thực
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cuối cùng là được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đó là căn cứ làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết khi
có tranh chấp. Trong thực tiễn hiện nay tại Tòa án giải quyết tranh chấp đất
đai liên quan đến vợ chồng, một trong những cơ sở chủ yếu để làm căn cứ
chính là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đó vừa là bằng chứng quan
trọng nhất vừa là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm giữa các bên bởi theo như
qui định của Luật Dân sự là tôn trọng tự do ý chí của các bên trong hợp đồng.
Một hợp đồng hợp pháp và đúng qui định của pháp luật thì cơ quan nhà nước
chỉ cần căn cứ vào đó và giải quyết. Do vậy, khi tiến hành chuyển quyền sử
dụng đất các bên cần chú ý hơn nữa đến hình thức cũng như nội dung của hợp
đồng đảm bảo đúng như qui định.
Thứ ba: Chuyển quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của người có
quyền sử dụng đất thông qua việc được tự định đoạt về đất đai của mình;
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Chuyển quyền sử dụng đất là việc

32. 27
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 3, khoản 10]
1.3.2. Ý nghĩa
Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất thể hiện quyền năng định đoạt
của Nhà nước đối với quản lý đất đai. Quyền năng này thể hiện bằng việc
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi vợ chồng chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau hoặc cho bên thứ ba thì các bên phải xác lập quyền sử
dụng hợp pháp của mình thông qua xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản là một trong
những điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để có
thể hợp pháp hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì vợ chồng phải tiến hành các giao dịch chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Thông qua thủ tục chuyển quyền sử dụng đất như vậy Nhà
nước vừa quản lý được quyền sở hữu đối với đất đai và đồng thời cũng là cơ
sở dữ liệu cho các cơ quan khác trong việc quản lý nhà nước về kinh tế xã
hội, dân số. Thuận lợi cho thống kê các số liệu cụ thể như tỷ lệ gia đình có
điều kiện kinh tế, số cặp vợ chồng quản lý sử dụng đất đai là bao nhiêu, tỷ lệ
giàu nghèo trong xã hội.
Thứ ba: Qui định về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân
hợp pháp như vậy sẽ bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các cặp vợ chồng.
Pháp luật qui định bình đẳng trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Các
bên có quyền ngang nhau, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất phải thể
hiện được ý chí của cả hai vợ chồng thông qua sự thỏa thuận và chữ ký khi
tiến hành lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

33. 28
1.4. Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
Một là: Đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu kinh doanh ngày càng
cao, tiến tới sự bình đẳng trong xã hội, sự công bằng về các cơ hội và lợi ích
trong kinh doanh. Do đó, vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp là một vấn đề khá phổ biến và còn nhiều bất
cập. Để ổn định cuộc sống của các gia đình, các cặp vợ chồng mới cưới và
góp phần ổn định xã hội khi những mối quan hệ này được giải quyết triệt để,
thỏa đáng. Xuất phát từ vai trò, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, nên pháp luật cũng qui định và chính
quyền địa phương luôn quan tâm đến vấn đề này. Theo các văn bản pháp luật
hiện nay đều qui định khi vợ chồng tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì
mặc nhiên phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng nếu là tài sản chung.
Hai là: Sự nhận thức của một số chính quyền địa phương về chuyển
quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp chưa thực
sự đầy đủ, rõ ràng và đúng theo qui định của pháp luật hiện hành. Trường hợp
“trọng nam khinh nữ” vẫn diễn ra ở các địa phương, một phần do thiếu hiểu
biết pháp luật nên khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất chỉ người chồng
đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi
của người phụ nữ; Ngoài ra, trong trường hợp quyền sử dụng đất trong thời
kỳ hôn nhân thực tế, pháp luật cần thiết phải có qui định cụ thể vấn đề này vì
Luật nước ta công nhận hôn nhân thực tế.
Ba là: Việt Nam đang phát triển trên con đường hội nhập kinh tế quốc
tế nên vấn đề hôn nhân có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến. Luật có qui
định về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản như trường hợp đối
với hôn nhân trong nước mà trong khi đó người nước ngoài lại bị hạn chế một
số quyền đối với chuyển quyền sử dụng đất. Pháp luật qui định như vậy là

34. 29
chưa hợp lý và còn chung chung, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và khi
có tranh chấp xảy ra sẽ khó khăn trong việc giải quyết. Vì vậy càn thiết phải
có văn bản hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp này.
Bốn là: Hệ thống văn bản qui phạm pháp luật về chuyển quyền sử dụng
đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp còn tản mạn, chưa đồng
bộ, hiệu lực pháp lý chưa cao, chủ yếu mới dừng lại ở Luật, các văn bản của
Chính phủ qui định. Chưa có qui định cụ thể ở các thông tư hay các văn bản
của chính quyền địa phương hướng dẫn thực hiện rõ ràng, cụ thể nên hiệu quả
của việc áp dụng qui phạm pháp luật không cao nhất là ở các vùng sâu, vùng
xa, vùng dân tộc thiểu số còn hạn chế nhận thức về mặt pháp luật. Do vậy,
cần thiết phải có những qui định của pháp luật thật rõ ràng, cụ thể theo kịp với
thực tế qui định về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời
kỳ hôn nhân hợp pháp.
1.5. Pháp luật đất đai về vấn đề bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ
1.5.1. Qui đi ̣nh của Luật đất đai hướ ng đến sự bình đẳng giớ i trong
chuyển quyền sử dụng đất
Theo như các qui định hiện hành, Nhà nước ta không có sự phân biệt về
chính sách theo giới, nam nữ bình đẳng trước pháp luật về đất đai. Điều 166,
167, 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử
dụng đất có các quyền chung của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 qui định:
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một

35. 30
người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc
chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu [41, Điều 98, khoản 4].
Vậy, pháp luật qui định bình đẳng về quyền sử dụng đất, đối với cả vợ
và chồng đều có quyền như nhau, quyền được ghi cả họ và tên trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể thỏa thuận một người đứng tên.
Tuy nhiên, vẫn được coi là quyền sử dụng đất chung của ai vợ chồng, trường
hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một bên thì bên kia có
quyền tiến hành thủ tục xin cấp lại ghi họ và tên cả hai vợ chồng. Đấy là điểm
mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 là cụ thể hóa
nghị định ở trong Luật. Pháp luật qui định như vậy là bình đẳng, bình quyền
và một phần đánh lùi được những phong tục tập quán từ lâu đời là phụ thuộc
vào người đàn ông là trụ cột trong gia đình.
Đối với gia đình Việt Nam, dù ở nông thôn hay ở thành phố, nhà ở, đất
đai luôn có giá trị đặc biệt lớn và rất quan trọng trong khối tài sản của mỗi hộ
gia đình. Hiện nay hầu như ở các vùng nông thôn của nước ta vẫn tiếp bước
phong tục tập quán để người đàn ông đứng tên chủ hộ và hầu hết họ đồng thời
cũng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi Luật
công chứng năm 2006 ra đời và một số địa phương đã hướng dẫn người dân
tiến hành thủ tục cấp lại hoặc sửa đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đứng tên cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, với tình hình đất nước ta hiện nay chủ
yếu là nông thôn nên vấn đề nhiều người dân ở các vùng sâu vùng xa, vùng
dân tộc thiểu số vẫn chưa hiểu hết được các chính sách của địa phương cũng

36. 31
như qui định của pháp luật, nên những trường hợp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chỉ đứng tên người chồng vẫn còn khá phổ biến. Điều đó, dẫn tới
những khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của vợ chồng
liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định tất cả những giấy tờ, đăng ký tài sản gia đình
bao gồm cả quyền sử dụng đất phải được ghi cả họ và tên vợ và chồng là yếu
tố pháp luật mang tính tiến bộ, là minh chứng cho sự bình đẳng giới giữa vợ
và chồng. Cũng nhờ vậy, mà trách nhiệm pháp lý của cả vợ và chồng trong
việc quyết định sử dụng, quản lý tài sản, nhất là khối tài sản lớn là đất đai, nhà
ở sẽ tăng lên, tác động đến khả năng khai thác hiệu quả hơn nguồn tư liệu sản
xuất. Đồng thời, khi quyền sử dụng và sở hữu các tài sản lớn trong gia đình
đều được cả vợ và chồng đứng tên, thì người phụ nữ đã có được quyền đồng
sở hữu tài sản, quyền được sinh sống và hưởng hạnh phúc trong chính ngôi
nhà họ đã tạo lập cùng với các tài sản gia đình. Họ sẽ ổn định về mặt vật chất,
tâm lý, tình cảm. Đây chính là ý nghĩa to lớn về mặt pháp lý mà pháp luật đã
tạo ra cho người phụ nữ và cho sự bình đẳng giới [29].
1.5.2. Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ
trong lĩnh vực đất đai
Trong bài viết đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 23 (160)/tháng
12/2009, Pháp luật đất đai và vấn đề bảo bệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ,
Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung đã đưa ra một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính
đáng của người phụ nữ và tác giả hoàn toàn đồng tình với quan điểm đó: Pháp
luật ngày càng có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi cho phụ nữ, từng bước
khẳng định chỗ đứng của họ trong gia đình và ngoài xã hội. Tuy nhiên trên
thực tế, những quyền về tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, của người phụ
nữ còn nhiều bất cập, như trường hợp vợ làm ruộng, chồng làm cán bộ công
tác xa nhà, trong thời gian chung sống họ đã xây dựng trên đất của cha mẹ

37. 32
chồng cho (không làm văn bản) một ngôi nhà, nhưng khi ly hôn, người vợ
không được chia tài sản là nhà đất, vì nhà đó xây dựng trên đất của nhà
chồng. Có trường hợp, cha mẹ chồng giúp các con, cho các con một phần tiền
để làm nhà riêng. Nhưng khi các con ly hôn thì lại coi là nhà xây dựng lên là
tiền của mình, nên đã đòi lại con trai và con dâu. Hay có trường hợp khi
chồng chết, họ hàng nhà chồng đến lấy hết tài sản, đuổi con dâu đi khỏi nhà.
Do đó, để bảo đảm thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người phụ nữ,
chúng tôi đề nghị:
Thứ nhất, các quy phạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cần được sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến thủ tục kê
khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có xác nhận của cả vợ
và chồng. Trong phần kê khai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải có phần kê khai tình trạng hôn nhân của chủ sử dụng. Đây chính là một
căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình xin
cấp giấy và sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, pháp luật cần phải quan tâm hơn đến quyền lợi của nữ giới,
quyền của người vợ, người mẹ có một chỗ ở sau khi ly hôn để có thể ổn định
cuộc sống, tạo điều kiện chăm sóc con cái và giúp những đứa trẻ sẽ đỡ bị tổn
thương, thiệt thòi trong giai đoạn đang học tập và trưởng thành.
Thứ ba, cần nghiên cứu từng bước để pháp luật quy định cụ thể: Con
dâu được hưởng di sản thừa kế của gia đình nhà chồng. Phần tài sản họ được
hưởng sẽ bù đắp một phần công sức đóng góp, duy trì, bảo vệ khối tài sản
trong gia đình nhà chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Đây là một yêu
cầu chính đáng của phụ nữ.
Thứ tư, các quyết định liên quan đến việc xác lập, thay đổi, chấm dứt
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất, bất động
sản do vợ chồng cùng tạo lập, được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân

38. 33
phải được trao đổi, bàn bạc, thoả thuận thống nhất ý kiến bằng văn bản của
cả vợ và chồng [29].
Vậy, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người phụ nữ ở nước ta hiện
nay cũng như người phụ nữ muốn khẳng định được chỗ đứng của mình trong
xã hội. Trước tiên, ở bản thân của người phụ nữ phải hiểu biết pháp luật, xem
pháp luật qui định và bảo vệ quyền lợi của mình như thế nào và cần phải đấu
tranh nghiêm chỉnh tuân thủ những qui định đó. Đồng thời, đối với các chị em
phụ nữ khi đã có vị thế trong xã hội cần đưa ra những quan điểm đóng góp,
chính sách để có thể hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật, tiến tới sự bình đẳng
giới như Đảng và Nhà nước đã đưa ra chính sách và chỉ đạo thực hiện, xây
dựng một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
1.6. Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân
* Các qui đinh của pháp luật hiện hành về chuyển quyền sử dụng đất
trong thời kỳ hôn nhân
Theo qui đi ̣nh của Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2000: “Việc xác lập,
thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị
lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư
kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận” [33, Điều 28, khoản 3].
Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2000 qui đi ̣nh chung chung đối với tài sản
chung, tuy nhiên chúng ta vẫn hiểu viê ̣c xác lâ ̣p và đi ̣nh đoa ̣t tài sản chung ở
đây có cả quyền sử dụ ng đất. Hiê ̣n nay Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014
qui đi ̣nh cụthể hơn đối với trường hợp hai vợchồng tiến hành chuyển quyền
sử dụng đất khi còn tồn ta ̣i quan hê ̣hôn nhân hợp pháp thì bắt buộc phải có sự
thỏa thuận của hai vợchồng và phải được lâ ̣p thành văn bản : Việc định đoạt
tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những
trường hợp là bất động sản [43, Điều 35].
Luâ ̣t đất đai qui đi ̣nh trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung

39. 34
của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người [41, Điều 98, khoản 4]. Khi giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử dụng đất đã
đứ ng tên cả vợvà chồng thì khi tiến hành chuyền quyền sử dụng bắt buộc
phải có chứ ký của cả vợ và chồng thì mới tiến hành được hoặc trường hợp
một bên muốn đứ ng ra tiến hành chuyển quyền thì phải có sự đồng ý của bên
còn lại, ủy quyền bằng văn bản được công chứ ng , chứ ng thực đúng theo qui
đi ̣nh của pháp luâ ̣t.
Bộluâ ̣t dân sự cũng qui đi ̣nh về trường hợp đi ̣nh đoa ̣t sản chung của
hai vợchồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp:
Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung
bằng công sức của mỗi người ; có quyền ngang nhau trong việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” hoă ̣c “Vợ chồng cùng
bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung [37, Điều 219].
Vâ ̣y, ý chí chung của hai vợ chồng là yếu tố quyết định việc chuyển
quyền sử dụng đất chung trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp . Nếu hai vợ
chồng muốn tiến hành các giao di ̣ch chuyển quyền sử dụng đất để lấy vốn
làm ăn kinh doanh hoă ̣c sử dụng nguồn vốn thu được vào mục đích đầu tư
thì phải có sự thống nhất của hai vợ chồng . Trường hợp một bên vợhoă ̣c
chồng muốn tiến hành các hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh của riêng bản thân thì
cũng nhất thiết phải có sự đồng ý của bên còn lại và sự nhất trí này theo qui
đi ̣nh của Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014 thì phải được lập thành văn
bản và theo Luật đai năm 2013 Điều 167 khoản 3 thì văn bản chuyển quyền
này phải được c ông chứ ng ta ̣i các tổ chứ c hành nghề công chứ ng và chứ ng
thực ta ̣i Ủ y ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản thì mới có giá tri ̣pháp
lý [41, Điều 167, khoản 3].

40. 35
* Đá nh giá qui đi ̣nh của phá p luật về chuyển quyền sử dụng đất
trong thời kỳ hôn nhân ở Viê ̣t Nam hiê ̣n nay
Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01
năm 2015 có những điểm tiến bộ hơn so với Luật hôn nhân và gia đình năm
2000, cụ thể đối với trường hợp khi tiế n hành đi ̣nh đoa ̣t tài sản trong thời kỳ
hôn nhân là bất đô ̣ng sản thì ngoài sự thỏa thuâ ̣n đơn thuần như trong Luâ ̣t
hôn nhân và gia đình năm 2000 thì phải được lập thành văn bản và theo như
Luâ ̣t đất đai năm 2013 thì văn bản đó phải được công chứng, chứ ng thục đúng
theo qui đi ̣nh của pháp luâ ̣t . Vâ ̣y, ý chí của cả vợ và chồng sẽ được pháp luật
bảo vệ tốt hơn và khi có tranh chấp xảy ra , sẽ là căn cứ vững chắc để bảo vệ
quyền lợi của cả vợvà chồng trước pháp luật.
Mă ̣c dù pháp luâ ̣t hướng tới sự bình đẳng , bình quyền của cả vợ và
chồng. Tuy nhiên, trong thực tế hiê ̣n nay , một phần do các qui đi ̣nh của pháp
luâ ̣t còn chung chung, chưa cụthể, chưa có văn bản hướ ng dẫn rõ ràng. Từ đó
dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau và sự tiếp nhâ ̣n, áp dụng pháp luật không
được chính xác , quá trình áp dụng ở các địa phương khác nhau , giải quyết
không được khách quan và không triê ̣t để . Trong thực tế có những tranh chấp
Tòa án các cấp giải quyết khác nhau , giải quyết không khách quan không bảo
vê ̣được quyền lợi của cả vợvà chồng đối với tài sản là quyền sử dụng đất , là
nguồn vốn lớn quyết đi ̣nh đến kinh tế và cuộc sống của mỗi bản thân. Ngoài ra
có những vụ án giải quyết kéo dài từ năm này qua năm khác gây ra rất nhiều
tốn kém cho Nhà nước, gây phiền hà và tốn kém cho người dân.
Sở dĩ có những khó khăn và vướng mă ̣ c như vâ ̣y trong quá trình áp
dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp ngoài sự bất cập của các qui định định
pháp luật ra, một phần là do sự thiếu hiểu biết của các cán bộáp dụng và thực
hiê ̣n pháp luâ ̣t , các Thẩm phá n trực tiếp giải quyết tranh chấp . Ngoài ra, do
phong tục tâ ̣p quán ở một số đi ̣a phương còn la ̣c hâ ̣u , nên dẫn đến tiến hành

41. 36
chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp chỉ là ý chí của
người chồng và người vợchỉ biết thực hiê ̣n theo mà không dám thể hiê ̣n ý chí
của bản thân.
Vâ ̣y, nội dung pháp luâ ̣t về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn
nhân hiê ̣n nay chỉ có qui đi ̣nh chung chung trong Luâ ̣t hôn nhân và gia đình ,
Luâ ̣t đất đai, chưa có qui đi ̣nh cụthể , rõ ràng ở trong các Luật cũng như chưa
có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể cho trường hợp này.

42. 37
Kết luận chƣơng 1
Chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp
pháp, về bản chất cũng giống như chuyển quyền sử dụng đất thông thường.
Vợ chồng có quyền sử dụng đất hợp pháp bằng các thủ tục theo qui định của
pháp luật được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho một bên thứ
ba hoặc vợ chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Bên có quyền sử dụng
đất được hưởng tất cả các quyền định đoạt đối với mảnh đất đó, nhưng trong
phạm vi đề tài nghiên cứu này tôi xin đề cập đến những biện pháp cơ bản về
chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.

43. 38
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP
Ở VIỆT NAM
Văn hóa Việt Nam được hình thành từ nền văn minh lúa nước, người
dân chủ yếu phụ thuộc vào đồng ruộng, cày cấy. Nên đất đai là vô cùng quan
trọng, chính vì vậy thường xảy ra các tranh chấp liên quan đến đất đai, ảnh
hưởng đến cuộc sống của gia đình mà gia đình là tế bào của xã hội. Trên thực
tế nước ta hiện nay, các thủ tục tiến hành chuyển quyền sử dụng đất còn khá
rườm rà và phức tạp, cần có qui định cụ thể hơn đối với vấn đề chuyển quyền
sử dụng đất nhất là của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.
2.1. Đánh giá qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ
hôn nhân hợp pháp
2.1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định
của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [37, Điều 697].
Theo qui định của pháp luật thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp là sự thỏa thuận giữa vợ chồng với
bên thứ ba, theo đó vợ chồng sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên

44. 39
nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên vợ chồng
chuyển nhượng, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đúng các qui
định của pháp luật, phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản
và được công chứng, chứng thực. [41, Điều 167, khoản 3, điểm b]. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm
tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất xong theo qui định của pháp luật về đất đai
và người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Lê Thị Hồng Vân, Giảng viên khoa Luật dân sự, trường Đại học
Luật thành phố Hồ Chí Minh thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của vợ, chồng có thể là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, dù là bên nào trong giao dịch thì khi xác lập giao dịch trên vợ chồng
phải tuân thủ các điều kiện luật định đặc biệt là những điều kiện về nội dung và
hình thức làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng phát
sinh hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, do việc chuyển nhượng này liên quan đến một
loại tài sản đặc biệt có giá trị là quyền sử dụng đất của vợ chồng và được qui
định ở nhiều văn bản khác nhau, các qui định đó còn nhiều điểm chưa rõ ràng,
cụ thể nên việc xác định đâu là quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ
chồng và tài sản này chiếm giá trị lớn trong tài sản chung của vợ chồng hay
không là vấn đề rất có ý nghĩa trong thực tiễn. [22, tr.78,79]
2.1.1.2. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
Theo như qui định của Luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013,
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm
2014 và một số văn bản pháp luật khác đều qui định về quyền sử dụng đất của vợ
chồng khi tiến hành chuyển quyền sử dụng thì phải được sự đồng ý của cả hai vợ
chồng, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực đúng qui định theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm