Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN TÚ OANH
PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH: LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
VIẾT THUÊ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
LUANVANTRITHUC.COM
ZALO: 0936.885.877
TẢI TÀI LIỆU NHANH QUA ZALO
Hà Nội, 2017

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông
tin và số tài liệu mà tác giả sử dụng trong khóa luận là trung thực. Các luận
điểm, dữ liệu được trích dẫn đầy đủ, nếu không là ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp
của chính bản thân tôi.
Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2017
TÁC GIẢ KHÓA LUẬN
Nguyễn Tú Oanh.

3. MỤC LỤC
Phần mở đầu ............................................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu ................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................................. 5
6. Kết quả và đóng góp của khóa luận ............................................................................................ 5
7. Kết cấu của khóa luận .................................................................................................................. 6
Phần nội dung .......................................................................................................................................... 7
Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. .................. 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ....................................... 7
1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................................................... 7
1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất ...................................................................... 9
1.1.3. Các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất .................................................................... 10
1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ..................................... 11
1.3. Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.............................................................. 12
1.4. Vai trò của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................................... 15
1.5 . Kinh nghiệm quốc tế về thực hiện giao đất ............................................................................... 17
1.5.1. Úc ........................................................................................................................................ 17
1.5.2. Trung Quốc .......................................................................................................................... 20
1.5.3. Hoa Kì ................................................................................................................................. 21
1.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................................................... 24
Chương 2. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013. ...... 26
2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ......... 26
2.2. Thực trạng các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm
2013 ................................................................................................................................................... 27
2.2.1. Quy định về nguyên tắc của giao đất có thu tiền sử dụng đất ............................................. 27
2.2.2. Quy định về căn cứ để giao đất có thu tiền sử dụng đất ...................................................... 31
2.2.3. Quy định về các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.................... 33
2.2.4. Quy định về thẩm quyền giao đất ........................................................................................ 36
2.2.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về giao đất có thu
tiền sử dụng đất.............................................................................................................................. 38
2.2.6. Quy định về tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ......... 43

4. 2.2.8. Quy định về thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất .. 52
2.2.9. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất ............................................54
2.2.10. Quy định về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.......58
2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất...........................................60
2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại một số địa phương .....60
2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ..........................63
Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất............65
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất .......................................65
3.1.1. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý........................................................65
3.1.2. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải được xây dựng phù hợp với những đường
lối, chính sách chỉ đạo của Đảng và Nhà nước..............................................................................65
3.1.3. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển của nền
kinh tế thị trường...........................................................................................................................66
3.1.4. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử
dụng đất.........................................................................................................................................66
3.1.5. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, trên nguyên
tắc bảo vệ môi trường....................................................................................................................67
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ...........................................67
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất..........................67
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
73
Kết Luận................................................................................................................................................77
Danh mục tài liệu tham khảo.................................................................................................................78

5. Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt:
Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
BĐS Bất động sản
NSDĐ Người sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
XHCN Xã hội chủ nghĩa
UBND Ủy ban nhân dân

6. Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là địa bàn tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm
“an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc, do đó, quyền sử dụng đất là
một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Đất đai vừa đóng vai trò là nguồn
lực, vừa đóng vai trò là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong các hoạt động kinh tế.
Dựa trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý được quy định trong Hiến pháp, Nhà nước nhân danh đại diện chủ
sở hữu không trực tiếp sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể
phân phối đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế
hoạch SDĐ để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả,
đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Vì vậy, các quy
định về giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng và
mục tiêu đề ra của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên khi đất nước chuyển sang nền kinh tế
thị trường, đất đai dần thể hiện tính kinh tế của mình trong các hoạt động của đời sống,
quyền sử dụng đất dần dần đã trở thành một loại “hàng hóa” được trao đổi, chuyển
nhượng giữa các chủ thể trong xã hội. Nhà nước cũng theo đó thiết lập nên những chế
định khác nhau nhằm quản lý, kiểm soát về mặt giá trị của QSDĐ, bước đầu quan tâm
đến việc khai thác tiềm năng tài chính của đất đai. Một trong những chế định đó, phải
kể đến các quy phạm pháp luật về: Hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
Nhìn vào thực tiễn nghiên cứu, nhằm giải quyết và nâng cao hiệu quả trong hoạt
động giao đất đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu, tạp chí, bài viết chuyên môn. Tuy
nhiên, các bài viết này thường gộp chung ba chế định có liên kết chặt chẽ với nhau:
Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác và phân tích.
Trong khi đó, có rất ít bài nghiên cứu riêng và đặc biệt chỉ tập trung tìm hiểu, khai thác
về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Mặc dù đây chỉ là một chế định nhỏ
trong pháp luật đất đai, nhưng nó lại được áp dụng một cách thường xuyên trên thực tế
giữa các cơ quan quản lý đất đai Nhà nước với các chủ thể thuộc trường hợp được giao
1

7. đất và cũng là chế định được sự quan tâm nhiều nhất từ phía cá nhân, chủ đầu tư muốn
làm giàu từ đất. Điều này có thể thấy rất rõ qua lần ban hành Luật Đất đai năm 2013,
chế định này được sửa đổi, bổ sung khá nhiều với những bước ngoặt mới và dành
được sự chú ý của rất nhiều những nhà quản lý, ý kiến đóng góp từ phía các cá nhân,
tổ chức kinh tế.
Tuy nhiên, những hạn chế, bất cập trong các quy định pháp luật về lĩnh vực này
vẫn tồn tại và đòi hỏi những giải pháp hữu hiệu hơn. Bên cạnh những thành tựu, hiệu
quả tích cực đã đạt được trong thời gian qua như: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước
khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất
được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất... Thì tại các địa phương việc quản lý, sử dụng đất vẫn còn những
hạn chế nhất định cần kể đến như: Tình trạng đất được giao, cho thuê nhưng sử dụng
không đúng mục đích, vi phạm pháp luật; tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử
dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư
luận, sự “mù mờ” trong các nguyên tắc định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng
đất là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn... Những bất cập trên đã đặt ra yêu
cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao
đất nói riêng trong giai đoạn hiện nay.
Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài " Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
pháp luật đất đai năm 2013" là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện hệ
thống pháp luật, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như bảo đảm sự
điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong suốt quá trình thu thập, tìm kiếm tài liệu phục vụ cho việc hoàn thiện khóa
luận này, đã có rất nhiều những nghiên cứu, bài viết chuyên môn có liên quan được
biết đến, phải kể đến như:
Sách chuyên khảo: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” (2013),
của TS. Đặng Thị Bích Liễu, nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Trong đó, TS. Đặng Thị
2

8. Bích Liễu đã phân tích làm rõ những đặc trưng về hoạt động giao đất có thu tiền sử
dung đất, cho thuê đất, về đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra những đánh giá,
quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả
của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Giúp hoạt động giao đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất khai thác được tối đa tiềm năng kinh tế từ đất và ngăn
chặn tham nhũng, thất thoát cho Nhà nước trong lĩnh vực này.
Đề tài luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”
được bảo vệ năm 2008 do tác giả TS.Trần Quang Huy thực hiện. Luận án đã phân tích
làm rõ thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở
Việt Nam, qua đó đề xuất thực hiện các qui định pháp luật về hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Hơn những thế, đã có rất nhiều những đề xuất, định
hướng được nêu trong luận án đã được hiện thực hóa thông qua các quy định pháp luật
trong lần ban hành Luật đấi đai 2013 (mới).
Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử dụng
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” do Ths. Hoàng Ngọc Phương làm chủ nhiệm
đã tổng hợp thực trạng trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất để giao đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện về các nội dung thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua các thời kỳ để có cơ sở đề xuất hoàn
thiện các quy định pháp luật hiện hành.
Đề tài luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
doanh nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Ths. Nguyễn Thị Thu Hiền thực hiện năm 2012.
Luận văn đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành; từ đó đưa ra những định
hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, thì còn có rất nhiều những bài viết, báo cáo khoa học và báo cáo
thống kê có liên quan. Nổi bật như: “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê
3

9. đất” của tác giả Phùng Hương, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011; “Một
số giải pháp giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ, tạp chí Tài nguyên và
Môi trường, số 5/2009; “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất
của Luật Đất đai năm 2013” của tác giả Đặng Anh Quân, tạp chí Nhà nước và pháp
luật, số 5/2016; “ Bất cập trong quy định xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất đối với tổ chức kinh tế” của tác giả Châu Hoàng Thân, tạp chí Nhà nước và pháp
luật, số 11/2016…
Qua đây, phần nào cũng thấy được sự quan tâm rất lớn từ các học giả, nhà nghiên
cứu và các nghiên cứu sinh về vấn đề này. Khóa luận này cũng xin được góp vào đó,
làm phong phú thêm những ý tưởng nhằm tìm ra được đề xuất hoàn hảo và thích hợp
nhất, với mục tiêu duy nhất là giải quyết được những tồn đọng, bất cập trong việc xây
dựng, thực thi pháp luật.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Thứ nhất, tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản nhất từ cơ sở hình thành, vai trò của
các quy định và nội dung các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, hệ thống và phân tích các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng
đất; nhận xét được những điểm tích cực và những bất cập chưa được giải quyết sau khi
Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế cho Luật Đất đai năm 2003.
Cuối cùng, cũng như mọi nghiên cứu khác, kết quả mà khóa luận này cần đạt được là
có thể đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật và khắc phục vướng mắc
trong thực hiện pháp luật dựa trên những phân tích về thực trạng pháp luật.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quan hệ pháp luật trong giao đất có thu tiền
sử dụng đất về: các quy định của pháp luật được thực hiện bởi các chủ thể trong quan
hệ này; những bất cập, hạn chế trong thực hiện và đề xuất giải pháp khắc phục.
Trong khuôn khổ có hạn của khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, đề tài chỉ đi sâu
vào tìm hiểu các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giao đất có thu tiền sử dụng
đất: phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền sử dụng đất;
đánh giá thực trạng pháp luật; đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật
4

10. về vấn đề này trong quá trình triển khai thực hiện; trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất,
giải pháp hoàn thiện pháp luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu khóa luận này dựa trên lý luận Mác –
Lênin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng
Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai. Cụ
thể như sau:
Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích, đánh giá: Dựa trên những tài liệu được
thu thập để tổng hợp phân tích và đánh giá các số liệu, thông tin đưa ra được những
nhận xét để từ đó định hướng và đề đạt giải pháp khắc phục, hoàn thiện.
Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của
pháp luật, tìm ra các điểm mới, điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ
thống pháp luật và cả những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn thi
hành về quản lý đất đai nói chung và chế định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
như đề tài của nghiên cứu này nói riêng.
Phương pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, tài liệu đã có: Khóa luận này đã tiếp
cận, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003,
Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các số liệu của các công
trình khoa học đã công bố trên các luận văn, đề tài nghiên cứu của các tác giả khác để
trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng
thời nhận diện những tồn tại bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải
pháp phù hợp.
6. Kết quả và đóng góp của khóa luận
Khóa luận đi vào tìm hiểu chi tiết các quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề
giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam. Từ cở sở lý luận hình thành quy định
đến việc quy định được sửa đổi bổ sung, cho đến việc thực hiện pháp luật. Bên cạnh
đó, khóa luận còn tham khảo một số quy định của pháp luật của các Quốc gia trên thế
giới có liên quan, đưa ra cái nhìn và đúc rút bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
5

11. Luật đất đai năm 2013 được ban hành và đã đi vào thực hiện được gần 4 năm. Bên
cạnh những sửa đổi và bổ sung hoàn thiện thì nó vẫn còn bộc lộ không ít những thiếu
sót, lỗ hổng và cả những bất cập trong quá trình áp dụng. Trong khuôn khổ khóa luận
này, cũng có những so sánh về sự đổi mới giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai
năm 2013 ở những quy định liên quan đến đề tài. Kết hợp với việc đánh giá kết quả
thực hiện các quy định mới, nhận xét ưu, nhược điểm. Từ đó, đưa ra những định
hướng, giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật.
7. Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa
luận gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất
đai năm 2013.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
6

12. Phần nội dung
Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất
có thu tiền sử dụng đất.
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất
“Giao đất” là nội dung quản lý Nhà nước đã tồn tại ngay từ những thời điểm đầu
tiên Luật đất đai được ban hành. Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, trong các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng
đất"; đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi
đất". Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận QSDĐ có giá trị nên Nhà nước chỉ giao
đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất
mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển
mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp
đất", tức là giao đất không thu tiền sử dụng đất, người nào có nhu cầu sử dụng thì được
Nhà nước giao, khi không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi – hết sức đơn giản, thô sơ.
Đến Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ được Nhà nước thừa nhận có giá trị và NSDĐ
được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này mới được bổ
sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất". Đến lần sửa đổi, bổ
sung năm 2001 thì bổ sung ý "chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a và Điều
24b. Đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành
"Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất"
Như vậy, cùng với quá trình phát triển của kinh tế - xã hội, nội dung này của công
tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn. Và đến
nay, nội dung này đã được tách thành một chương riêng. Nhưng khái niệm về giao đất
thì mới được đưa ra lần đầu tiên tại Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước giao đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất.”
7

13. Với ý nghĩa tương tự, khái niệm này được sửa đổi, và bổ sung một lần nữa tại
khoản 7 – Điều 3 – Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”
Theo quy định này thì giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai,
là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng
đất. Quyền sử dụng – một dạng của quyền tài sản - được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền (theo quy định của pháp luật) giao cho người có nhu cầu sử dụng đất thông qua
quyết định giao đất. Quyết định giao đất như một quan hệ hành chính của cơ quan Nhà
nước với công dân, có bản chất của một quyết định hành chính với tính chất trao
QSDĐ cho NSDĐ. Và với đặc điểm nổi bật của một quyết định hành chính, nó không
có chức năng pháp lý là làm thay đổi cơ chế điều chỉnh pháp luật dù dưới bất cứ hình
thức nào mà chỉ để thi hành các quy định của pháp luật. Điểm khác biệt của quyết định
hành chính so với những loại giấy tờ khác là nó do các chủ thể hoạt động hành chính
có thẩm quyền ban hành một cách đơn phương (khác với hợp đồng). Mặt khác, chủ thể
được giao đất phải là đối tượng nằm trong những đối tượng được giao đất theo quy
định của pháp luật. Chủ thể được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong đơn
xin giao đất, trong hạn mức và thời hạn theo quy định của pháp luật.
Khác với hình thức giao đất trong thời kì kinh tế kế hoạch hóa tập trung với khái
niệm “giao đất” như được phân tích trên đây, giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này được gọi là “tiền sử dụng đất”, được nộp
một lần vào thời điểm nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính theo giá
“mỗi mét vuông đất” và giá mỗi mét vuông đất được xác định theo khả năng sinh lợi
và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng có trên đất.
Thực chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là để xác định rõ giá trị của QSDĐ,
nâng cao trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong quản lý và sử
8

14. dụng có hiệu quả tài sản đất Nhà nước giao. Giao đất có thu tiền sử dụng đất còn làm
tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư thực hiện các dự án xây dựng, cải tạo,
nâng cấp cơ sở hạ tầng, nhằm phát triển tài nguyên đất, tăng cường hiệu lực quản lý
Nhà nước và sử dụng đất đai.[14, 107]
1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất
Thứ nhất, về mục đích sử dụng đất, đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất,
đất được giao thường sử dụng vào làm đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế
để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm thu lợi nhuận hoặc chuyển
nhượng. Nghĩa là thường được sử dụng trong các trường hợp mà việc sử dụng đất đem
lại lợi nhuận cho NSDĐ. Trong khi, với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất
thì đất được giao chủ yếu sử dụng vào mục địch công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ
sở cơ quan Nhà nước, đất nông nghiệp, lâm nghiệp… của hộ gia đình, cá nhân, đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa mà không nhằm mục đích kinh doanh, hưởng lợi. Hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất được ra đời sau hình thức giao đất không thu tiền sử
dụng đất và nó là kết quả tất yếu của sự phát triển kinh tế xã hội và là một yếu tố quan
trọng trong nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, về mặt nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đối tượng được giao đất có thu tiền
sử dụng đất, đương nhiên, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy
định của pháp luật. Tiền sử dụng đất được NSDĐ nộp một lần vào thời điểm nhận
QSDĐ từ Nhà nước. Đây là điểm đặc trưng của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất, nhấn mạnh tính kinh tế, giá trị của QSDĐ, khác với hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất hoàn toàn dựa trên cơ chế “xin – cho” từ Nhà nước đối với NSDĐ.
Tại đó, NSDĐ không phải trả tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ, có chăng thì chỉ là
khoản phí, lệ phí rất nhỏ cho các thủ tục hành chính.
Thứ ba, về các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối tượng
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình và tổ
chức kinh tế, trong khi đó, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất thường
là cơ quan nhà nước, tổ chức ngoại giao…cũng có cả cá nhân, hộ gia đình nhưng đất
được giao trong trường hợp này để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhằm
9

15. đảm bảo an ninh lương thực và kế sinh nhai cho người dân. Tóm lại, các trường hợp
giao đất có thu tiền sử dụng đất tập trung vào các chủ thể của nền kinh tế tư nhân với
mục đích sử dụng đất để thu lợi nhuận.
Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể được Nhà nước giao, về cơ bản quyền của
đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được mở rộng hơn so với
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, đối tượng được nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng tặng cho, cho
thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”[16]. Trong khi các đối tượng được giao đất không
thu tiền sử dụng đất thì không có các quyền này.
1.1.3. Các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất về cơ bản được chia làm hai loại đó là:
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước quy định và
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ.
Thứ nhất, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước
quy định, đây là hành vi giao đất đơn thuần mang tính hành chính và đương nhiên,
phải do chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền thực hiện dựa
trên trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về giao đất. Việc xác định tiền sử
dụng đất đối với hình thức giao đất này được xác định trên cơ sở: diện tích đất, mục
đích sử dụng và giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở các
phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư hoặc theo phương pháp
hệ số điều chỉnh do nhà nước quy định.
Thứ hai, giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, về bản
chất đây là hành vi vừa có tính hành chính vừa có tính chất dân sự - thương mại. Hành
vi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá chính là hệ quả của hành vi đấu
giá QSDĐ. Từ tính chất dân sự - thương mại của hành vi bán đấu giá có thể xem việc
mở phiên đấu giá và bán đấu giá là phương thức có tính kĩ thuật để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất lựa chọn được người sử dụng đất theo đúng mục đích, nhu cầu
sử dụng, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, cần lưu ý tách bạch các hoạt
10

16. động có tính chất dân sự - thương mại với các hoạt động có tính chất hành chính khi
thực hiện hình thức giao đất này. Có thể thấy rõ bản chất này thông qua các quy định
về trình tự, thủ tục tiến hành hình thức giao đất này, cụ thể: khi tiến hành thực hiện
hình thức giao đất này thì ngoài trình tự tương tự với hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất đơn thuần mang tính hành chính thì còn có các quy định của pháp luật về
trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Và đương nhiên không thể bỏ qua việc xác
định tiền sử dụng đất đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu
giá QSDĐ, đây cũng là nét đặc trưng để phân biệt giữa hai hình thức giao đất được nêu
tại phần này. Cụ thể, tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua đấu giá QSDĐ được xác định dựa vào giá đất trúng đấu giá và diện tích đất
được giao.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Khái niệm:
Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành
trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Pháp luật về
giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm những quy định mang tính quản lý nhà nước
có những nội dung cơ bản sau: căn cứ giao đất; đối tượng được giao đất; thẩm quyền
giao đất; thời hạn giao đất; quy trình, thủ tục giao đất và tiền sử dụng đất…
Như vậy, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là tổng hợp quy phạm pháp
luật điều chỉnh quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý Nhà nước
đối với đất đai bao gồm các căn cứ giao đất, các trường hợp được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, thẩm quyền quyết định giao đất, thời hạn sử dụng đất được
giao, trình tự, thủ tục tiến hành giao đất và việc xác định tiền sử dụng đất.
Đặc điểm:
Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai.
Về giá trị pháp lý của việc giao đất: Giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Về quan hệ chủ thể: Giao đất làm phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ
11

17. gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước là tổ chức quyền lực chính trị
đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai nên mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm tính quyền lực nhà nước, mệnh lệnh
hành chính, không bình đẳng và không thể thỏa thuận. Về nghĩa vụ tài chính: người
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với
nhà nước đó là nộp tiền sử dụng đất. Mọi quy định của pháp luật về vấn đề này đều
được thực thi bởi cơ quan Nhà nước và chúng mang tính mệnh lệnh – phục tùng.
Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phản ánh xu thế vận động theo
hướng thị trường của các quan hệ đất đai.
Với việc công nhận giá trị của quyền sử dụng đất, đưa các quy định về giao đất có thu
tiền sử dụng đất để thực hiện. Nhà nước đã chứng tỏ quyết tâm trong việc xóa bỏ cách
thức quản lý hành chính theo cơ chế “xin-cho”, mang nặng tính ban ơn, bao cấp của
mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã được duy trì trong một thời gian dài trước
đây. Thay vào đó, với nền kinh tế thị trường, người dân phải dần quen với việc trả một
khoản tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ, điều này giúp nhà nước khai thác được
tiềm năng kinh tế từ tài nguyên đất, tạo sự công bằng giữa các chủ thể có nhu cầu
SDĐ, mặt khác, nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng có hiệu quả
tài nguyên đất được giao.
1.3. Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định về các vấn đề: nguyên
tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; căn cứ giao đất; các trường hợp được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thẩm quyền giao đất; quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn giao đất; tiền sử dụng đất; xử
lý vi phạm trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy trình, thủ tục giao đất.
Nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: Nguyên tắc của pháp luật về giao
đất có thu tiền sử dụng đất là những tư tưởng xuyên suốt trong những quy phạm pháp
luật liên quan đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất; tạo cơ sở, nền tảng cho
việc thực hiện và áp dụng các quy định đó vào thực tiễn cuộc sống. Để việc thực thi
pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất được công bằng, khách quan và minh
12

18. bạch thì chúng ta cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như: giao đất phải đúng kế hoạch
sử dụng đất đã được phê duyệt; việc giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao
đất đúng thẩm quyền, đối tượng; giao đất đúng trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt
động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát quá trình sử dụng đất của người sử
dụng đất…
Căn cứ giao đất: Giao đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp
đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và
pháp luật thì khi giao đất các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần hết sức lưu ý
đến căn cứ tiến hành. Pháp luật đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất bao
gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
Các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Với nguyên tắc
chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích
sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những
trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất,
kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử
dụng đất quy định bốn trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
trong đó có một trường hợp là giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp còn
lại là giao đất cho tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận. Việc quy định các trường hợp
được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ nhằm thu hẹp phạm vi đối tượng, nâng cao
hiệu quả giao đất của cơ quan quản lý nhà nước.
Thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất: Thẩm quyền giao đất thay đổi theo lịch
sử phát triển của xã hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay, thẩm quyền
này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý
nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất càng được chuyển
giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai quyết định giao đất sai thẩm quyền. Cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh có
thẩm quyền về giao đất đối với đối tượng là các tổ chức kinh tế và người Việt Nam
13

19. định cư ở nước ngoài, còn Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân.
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: là các
quy đinh về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và NSDĐ trong quan hệ pháp luật về
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc đặt ra những quy định này, một mặt khẳng định
vị trí đại diện chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà nước, mặt khác tạo nên tảng cho sự
công bằng trong mối quan hệ giữa nhà nước và NSDĐ.
Tiền sử dụng đất: đây là nội dung đặc trưng của pháp luật về giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây là một khái niệm xuất hiện cùng
với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đánh dấu một bước tiến mới đối với
việc quản lý nhà nước về đất đai theo hướng thị trường, đất đai được tiền tệ hóa.
Thời hạn giao đất: nhằm quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, cũng như việc khai
thác, sử dụng đất của các chủ thể được nhà nước giao đất. Pháp luật về giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cũng đưa ra những thời hạn giao đất vừa nhằm thúc đẩy các chủ thể
sử dụng đất hiệu quả, vừa ngăn chặn hành vi găm giữ đất, đầu cơ bất động sản trái
pháp luật.
Trình tự, thủ tục giao đất: Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn
mẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó mà thực hiện; trong đó có
thủ tục trình tự, thủ tục về giao đất.
Xử lý hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất: bên cạnh việc
quy định về căn cứ, thủ tục, trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất… thì cũng cần có các quy định mang tính chất răn đe nhằm nâng cao ý thức chủ
động thực hiện các quy định của pháp luật về lĩnh vực này. Đó là những quy định về
việc xử lý hành vi vi phạm đối với chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
14

20. 1.4. Vai trò của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm thiết yếu của việc chính thức
công nhận giá trị của QSDĐ trong các quy định của pháp luật. Nó tạo bước ngoặt lớn
trong việc xóa bỏ tính bao cấp của việc quản lý và sử dụng đất tại nước ta. Nhà nước
từ chỉ quan tâm đến tính chính trị - xã hội của đất, nay đã dần chuyển hướng chú trọng
đến tính kinh tế của đất đai. Do đó, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất có vai
trò hết sức quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai cần phải kể đến như:
Thứ nhất, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất làm cơ sở cho sự phát huy tiềm
năng kinh tế của đất đai.
Việc quy định rõ ràng về hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ góp phần mở
rộng phạm vi tiếp cận tài nguyên đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, thúc đẩy đầu
tư, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ
quan tâm chú trọng về phương diện chính trị, xã hội của đất, đất được nhà nước trao
cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng dưới cơ chế “xin-cho”. NSDĐ không phải
trả bất kì một khoản tiền nào để có được quyền sử dụng đất hoặc có thì cũng chỉ là
khoản phí, lệ phí cho thủ tục hành chính rất nhỏ. Việc sử dụng đất thì bừa bãi, thiếu
quy hoạch, kế hoạch gây lãng phí, tài nguyên đất chưa được khai thác đúng cách, rất
nhiều diện tích đất sau khi được giao bị bỏ hoang, không sử dụng. Thì kể từ khi pháp
luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ra đời, tình trạng này đã ngày một giảm dần.
Nhà nước bắt đầu quan tâm đến tính kinh tế của đất, quản lý đất đai không chỉ về số
lượng, loại mà còn cả về giá; người dân cũng dần làm quen đến việc phải trả cho Nhà
nước – đại diện chủ sở hữu đất đai – một khoản tiền – tiền sử dụng đất – để có được
QSDĐ. Điều này, một mặt giúp Nhà nước khai thác được tiềm năng tài chính từ đất,
mặt khác, nâng cao ý thức của NSDĐ trong việc khai thác, đầu tư vào đất, đất ngày
càng được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm theo đúng định hướng, chính sách của Đảng và
Nhà nước đề ra.
Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý ổn định
quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất.
15

21. Bất kì một quan hệ xã hội nào cũng cần một hành lang pháp lý để các chủ thể có thể
theo đó mà thực hiện các hành vi của mình. Quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất
có thu tiền sử dụng đất cũng vậy. Các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cần áp dụng các
quy định của pháp luật về căn cứ giao đất, thủ tục trình tự, điều kiện giao đất, quy định
về giá đất… để thực hiện việc giao đất. Các chủ thể thuộc trường hợp được giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì cần tuyệt đối thực hiện theo các quy định về trình tự thủ tục,
quyền và nghĩa vụ ... khi tham gia vào hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền
sử dụng đất. Rõ ràng, nếu như không có các quy định cụ thể và minh bạch, các chủ thể
sẽ không có căn cứ, cơ sở để dựa vào đó thực hiện những hành vi có liên quan. Điều
này là nguyên nhân chính dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại, và cả những hố sâu
tham nhũng, lộng quyền về phía các cơ quan Nhà nước. Thực tế đã cho thấy khi pháp
luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa được hoàn thiện, tình trạng giao đất sai
thẩm quyền, giao đất bừa bãi, sử dụng đất sai mục đích... đã diễn ra tràn lan tại hầu hết
các địa phương gây ảnh hưởng đến nền kinh tế và tình hình trật tự. Chính vì vậy, việc
tạo hành lang pháp lý ổn định quan hệ đất đai là vai trò to lớn của pháp luật về giao đất
có thu tiền sử dụng đất.
Thứ ba, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là căn cứ để xử lý vi phạm khi có
hành vi vi phạm xảy ra.
Pháp luật về đất đai đang ngày càng được hoàn thiện với mục tiêu ổn định chính trị -
xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế và đảm bảo quốc phòng,
an ninh; huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hoà lợi
ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thực hiện
các quy định của pháp luật thì không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thuận lợi, tích
cực. Luôn tồn tại những chủ thể sẵn sàng hoặc có ý định đi trái lại với nguyên tắc, định
hướng mà pháp luật đề ra, lợi dụng những sơ hở của pháp luật gây mất ổn định quan
hệ. Do đó, việc xây dựng chế định về giao đất có thu tiền sử dụng đất từ căn cứ, điều
kiện đến trình tự, thủ tục và việc xử lý hành vi vi phạm là điều hết sức cần thiết. Bởi
nếu như không có các quy định này, tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện sẽ
16

22. không có căn cứ để giải quyết. Quan hệ đất đai trong giao đất có thu tiền sử dụng đất
sẽ không còn minh bạch, phát huy được hiệu quả kinh tế của chế định này.
1.5 . Kinh nghiệm quốc tế về thực hiện giao đất
1.5.1. Úc
Liên bang Úc là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bổ để sử dụng thông
qua hai hình thức: chiếm hữu là cấp đất (free hold) và cho thuê (leasehold).
Xét về hình thức sở hữu có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương quyền… Sở hữu đất
đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền tài sản đươc phân bậc theo số lượng
quyền tài sản.
Kinh nghiệm trong quản lý đất đai trong hoạt động giao đất tại Úc cụ thể như sau:
Công tác định giá đất phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất:
Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất
Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên
tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát
với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra,
đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
Các phương pháp định giá đất
Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp
thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.
Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá
đất riêng lẻ.
Quy trình định giá đất hàng loạt
Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ
yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất
17

23. động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và
công bố công khai. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát các thông tin chung
b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường
Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định
dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu.
c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt
Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này
được phân loại, phân tích, xử lý như sau:
Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp
này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các
bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào
việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian
gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá.
Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một
bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền
với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải
mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu
hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp.
Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng
phương pháp vốn hóa để xác định giá đất.
Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất
Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa
phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất
động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự.
Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn: Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại
diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá.
18

24. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất
Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để
xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc
hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định
giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất
chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá
đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định,
kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm
chất lượng của kết quả định giá.
Quy trình định giá riêng lẻ
Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự
khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá.
Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các
phương pháp định giá đất để xác định giá đất.
Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web
chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất
đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra
thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công
trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực
hiện việc định giá.
Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ
liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do
cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng
hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà
nước, tổ chức và người dân.[3, 20]
19

25. 1.5.2. Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ
sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Pháp luật quy định đất đai trong khu vực đô thị
là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (giống như chế độ sở hữu
toàn dân tại Việt Nam). Đất đai ở khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu
tập thể nông dân: đất xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi… Hiện nay, đất sở
hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46% và 1% đất chưa rõ sở hữu.
Về hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể
đều được thực hiện theo hai hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền
sử dụng.[9, 78] Lưu ý, ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài
không thời hạn.
Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Trung Quốc cụ thể
như sau:
1) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà
ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra,
giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây
không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).
- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy
hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác
tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu,
cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
2) Quyền sử dụng đất của người nước ngoài:
Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được
hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và trong một thời hạn cụ thể. Quyền sử
dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới
lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng
được quyền sử dụng đất.
20

26. - Quyền sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất: là hình thức quyền sử dụng đất
phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương
thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào
mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng
giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học,
công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp
nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm
quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin
gia hạn phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn.
- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được Nhà nước giao
không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử
dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công
trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá
nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ
tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao
trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện
chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.[3, 47]
1.5.3. Hoa Kì
Việc điều phối đất đai tại Hoa Kì được thực hiện theo cơ chế thị trường.
Cấu trúc sở hữu đất đai:
Quyền sử hữu đất đai ở Hoa Kì được xây dựng như một “bó quyền” (bundle of
rights) gồm cây “gậy xanh” và “gậy đỏ”. Gậy xanh biểu tượng cho quyền và lợi ích
kinh tế của NSDĐ hưởng từ việc SDĐ; gậy đỏ thể hiện nghĩa vụ thanh toán chi phí
cho việc mua lô đất các khoản thuế, phí đóng góp vào chi phí công cộng để duy trì các
dịch vụ địa phương và các nghĩa vụ khác của NSDĐ để đổi lấy quyền được hưởng gậy
xanh. Chủ sở hữu có thể sử dụng hoặc bỏ những cây gậy trong bó quyền của mình,
miễn sao họ giữ lại được quyền sở hữu đất. Điều đó có nghĩa, “Chủ sở hữu có thể bán
quyền sử dụng bề mặt đất, quyền khai thác trong lòng đất thuộc quyền sở hữu, cũng
21

27. như họ có thể bán một hay nhiều cây gậy trong quyền sở hữu”. Nhà nước giữ lại bốn
quyền chính: quyền xử phạt và kết án, quyền thu thuế, quyền tịch thu xung công và
quyền cai trị.
Sở hữu đất đai tại Hoa Kì theo hai hình thức chính gồm sở hữu tư nhân và sở hữu
Nhà nước. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được gọi là đất công (Public land). Sở hữu
tư nhân đối với đất đai tại Hoa Kì mang tính tương đối. Tu chính án thứ 5 Hiến pháp
Hoa Kì quy định “Không có công dân bị tước đoạt bởi Chính phủ cuộc sống, quyền tự
do, hoặc tài sản mà không theo đúng thủ tục pháp luật, cũng không có tài sản thuộc tư
nhân nào bị trưng dụng cho mục đích công mà không được bồi thường”. Như vậy, mặc
dù công nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng NSDĐ tại Mĩ vẫn bị giới hạn một số
quyền vì lợi ích công cộng.
Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Hoa Kì cụ thể như sau:
Áp dụng cơ chế thị trường trong hoạt động trao quyền sử dụng đất:
Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ của Hoa Kì là quá trình chuyển
quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng, kiểm soát tài sản hay cung cấp dịch vụ từ
Nhà nước cho các thực thể thuộc khu vực tư nhân. Việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho
NSDĐ tại Hoa Kì được thực hiện qua các hình thức là cho thuê đất và bán đất hoặc
giao đất. Riêng đối với đất dành cho kinh doanh BĐS, Chính phủ Hoa Kì trao QSDĐ
thông qua hai hình thức là trao QSDĐ thông qua thị trường và trao QSDĐ thông qua
thỏa thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Trong khuôn khổ khóa luận này, chúng ta chỉ
tập trung vào việc giao đất từ nhà nước cho NSDĐ.
Hình thức giao đất có thời hạn, trong hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS như
việc xây dựng các dự án nhà ở, các dự án hỗn hợp với nhiều quy mô, các dự án thương
mại, hình thức trao QSDĐ đa phần là hợp đồng phát triển (development agreements)
do các pháp nhân công thực hiện. Việc trai quyền thông qua quy trình nghiêm ngặt
gồm hai quy trình chính:
Một là quy trình cơ quan có thẩm quyền ra quyết định sử dụng đất còn gọi là quy
trình chính trị, gồm tuyên bố về việc SDĐ cung cấp đầy đủ lợi ích cho cộng đồng và
các kết quả dự kiến đạt được. Văn bản SDĐ được sử dụng để cung cấp định hướng cho
22

28. quá trình đàm phán với nhà đầu tư của các nhân viên có thẩm quyền, giai đoạn này bắt
đầu từ việc nộp đơn xin SDĐ của các nhà đầu tư căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch
SDĐ của Nhà nước.
Hai là giai đoạn đàm phán và kí kết hợp đồng giữa các nhà đầu tư và cơ quan có
thẩm quyền còn gọi là quy trình kinh tế. Ở giai đoạn này thường diễn ra quy trình
thương lượng giữa cơ quan có thẩm quyền với các nhà đầu tư. Kết thúc giai đoạn này
là một hợp đồng SDĐ được ký kết.
Điểm đặc biệt trong hình thức giao đất của Hòa Kì nằm ở quy trình thứ hai. Ở quy
trình này, các nguyên tắc thị trường như nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc công bằng
và minh bạch được áp dụng. Trao QSDĐ thông qua các văn bản chuyển nhượng
(conveyance documents) thể hiện bằng việc sử dụng hợp đồng trong hoạt động trao
QSDĐ. Việc sử dụng hợp đồng đạt cả hai lợi ích vừa cho nhà đầu tư vừa cho chính
quyền đô thị. Hợp đồng cung cấp cho nhà đầu tư với sự chắc chắn về lợi ích tương
đương với quyền được trao. Đồng thời các nhà đầu tư sẽ được bảo đảm ổn định về chi
phí đầu tư, cũng như hạn chế các yêu cầu thay đổi trong quá trình sử dụng đất từ chính
quyền địa phương. Thông qua sự thỏa thuận giữa các bên, chính quyền địa phương đạt
được các yêu cầu về thu nhân sách cũng như yêu cầu về cơ sở hạ tầng ở khu vực dự án
hoặc những khu vực khác. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương xem hợp đồng là
phương tiện để đảm bảo lợi ích công cộng mà họ không thể yêu cầu trực tiếp từ nhà
đầu tư.
Hoạt động trao QSDĐ theo hình thức hợp đồng phát sinh trách nhiệm kiểm tra và
đánh giá thực hiện hợp đồng của cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm đánh giá về sự
tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nếu các nhà phát triển không tuân
thủ đúng thỏa thuận thì sẽ bị thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Như vậy, từ những
giải thích trên đây ta có thể rút ra được một số đặc điểm đáng chú ý trong hoạt động
trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ theo cơ chế thị trường tại Hoa Kì như sau:
- Kế hoạch SDĐ của Nhà nước có vai trò bảo đảm định hướng cho hoạt động trao
QSDĐ. Xuất phát từ đơn xin SDĐ của NSDĐ là tín hiệu từ thị trường làm căn cứ cho
23

29. Nhà nước xác định mục tiêu SDĐ từ chủ đầu tư, kết hợp với mục đích của nhà đầu tư
mà Nhà nước hoàn thành mục tiêu SDĐ so với kế hoạch SDĐ đã đề ra.
- Quy trình trao QSDĐ là quy trình mở với sự tham gia trực tiếp của người dân thông
qua hình thức trưng cầu dân ý trước khi tiến hành trao QSDĐ cho NSDĐ. Bên cạnh
đó, hình thức trao QSDĐ dưới một hợp đồng SDĐ có sự thỏa thuận giữa các bên được
kí kết, điều này bảo đảm được nguyên tắc cạnh tranh giữa các chủ thể nhận QSDĐ,
bình đẳng giữa bên trao QSDĐ và bên nhận QSDĐ, minh bạch và công bằng về quyền
tiếp cận thông tin và yêu cầu cung cấp thông tin từ NSDĐ cũng như công dân và các
tổ chức khác có quan tâm.
- Nhà nước Hoa Kì đã thành công trong việc “phân cấp thị trường”, theo đó Nhà nước
đã chuyển giao một số chức năng từ khu vực tư và từ Nhà nước sang thị trường, dưới
hình thức kết hợp với các tổ chức thuộc khu vực tư nhân để quản trị hợp đồng SDĐ.
1.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Thứ nhất, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý, sử dụng hiệu quả
đất đai.
Thứ hai, hiện nay thẩm quyền thực hiện trao QSDĐ được trao cho các cơ quan quản
lý Nhà nước là UBND cấp tỉnh và huyện nhưng chưa làm rõ cơ chế giải trình từ cơ
quan quản lý hành chính Nhà nước và cơ chế giám sát từ cá nhân và các cơ quan hữu
quan. Do đó, ta cần cải cách, minh bạch hóa bộ máy hành chính Nhà nước về quản lý
đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh
tế cao song hành với việc duy trì sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai.
Thứ ba, trong lĩnh vực sử dụng đất, Nhà nước cần xây dựng một môi trường pháp lý
bình đẳng không có sự phân biệt về việc trao QSDĐ giữa cá nhân, tổ chức trong nước
và cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài (như người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…) nhằm tạo cơ chế cạnh tranh bình đẳng lành
mạnh giữa những NSDĐ.
Thứ tư, Về vấn đề định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất cần dựa trên giá thị trường. Sử dụng và kết hợp các phương pháp, nguyên
tắc định giá đất để có thể xác định giá đất một cách đúng đắn, hợp lý.
24

30. Thứ năm, hoạt động trao QSDĐ tại Việt Nam vẫn theo cơ chế hành chính, độc quyền,
không hiệu quả. Nhà nước cần chuyển cơ chế điều phối hành chính sang cơ chế điều
phối thị trường, hoạt động trao QSDĐ phải dựa trên nguyên tắc thị trường, dựa trên kế
hoạch SDĐ mang tính định hướng Nhà nước. Căn cứ trao quyền sử dụng đất phải dựa
trên tín hiệu thị trường đến từ NSDĐ với nguyên tắc cạnh tranh, bình đẳng và minh
bạch. Hơn nữa, dưới tác động của cơ chế thị trường thì QSDĐ mà Nhà nước hiện đang
trực tiếp quản lý dưới nhiều hình thức khác nhau sẽ phải được hàng hóa hóa hay “đóng
gói” bằng quyết định SDĐ. Việc “thị trường hóa đất đai” nhằm mở rộng cơ hội tiếp
cận QSDĐ của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Giúp Nhà
nước khai thác tài nguyên đất hiệu quả hơn.
Thứ sáu, quy trình trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ tại Việt Nam là quy trình khép
kín. Quy trình này nên được mở rộng cho sự tham gia của các cơ quan có chức năng
giám sát nhằm đảm bảo sự minh bạch và hạn chế tham nhũng.
Thứ bảy, bên cạnh đó, Nhà nước nên chuyển hình thức trao QSDĐ là quyết định hành
chính sang hình thức hợp đồng. Do hoạt động trao QSDĐ kết thúc khi ban hành quyết
định hành chính, không thể chi tiết hóa và cá biệt hóa quyền và nghĩa vụ của bên trao
cũng như bên nhận dẫn đến những vi phạm của NSDĐ khó có thể ngăn chặn và khắc
phục kịp thời. Điều này cũng nhằm “nâng cao hiệu quả SDĐ bởi quan hệ đất đai giữa
nhà nước và NSDĐ sẽ được minh bạch, rõ ràng”. Hợp đồng trao QSDĐ cũng là cơ sở
để Nhà nước thực hiện tốt việc quản lý SDĐ và là công cụ bảo vệ quyền lợi của Nhà
nước trong những dự án có SDĐ. Bên cạnh đó, tương tự hình thức “phân cấp thị
trường” của Hoa Kì trong hoạt động trao QSDĐ, tác giả Phạm Văn Võ đã đề xuất: “
Nhà nước sẽ thành lập những doanh nghiệp để quản lý kinh doanh quỹ đất của mình,
ủy thác cho họ thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sử dụng theo quy trình: tạo quỹ đất
ủy thác và doanh nghiệp ủy thác có quyền đưa quỹ đất ủy thác vào khai thác sử dụng
theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự” để Nhà nước tránh các thủ
tục hành chính rườm rà làm giảm hiệu quả SDĐ trong hoạt động trao QSDĐ hiện
hành.
25

31. Chương 2. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng
đất theo Luật đất đai năm 2013.
2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất có thu tiền
sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu đặc biệt trong
sản xuất và đời sống. Theo Điều 53 – Hiến pháp 2013 và được cụ thể hóa tại Điều 4 –
Luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật”. Việc khẳng định quyền sở hữu tập thể đối với đất đai đã
được Nhà nước ta quy định từ bản hiến pháp năm 1980 (trước đó là hai bản hiến pháp
1946 và 1959 đều thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân) và sau đó được cụ thể hóa
trong các văn bản pháp luật chuyên ngành ngay từ Luật đất đai năm 1987 đến nay.
Theo đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu và
đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động
địa chính: điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước
định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gia hạn
QSDĐ, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử
dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển
mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, phí và lệ
phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất (NSDĐ) chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực
tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. NSDĐ được định đoạt hạn chế về QSDĐ, được
tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai.[26]
Kể từ khi Luật đất đai năm 1987 được ban hành, cùng với đó những quy định pháp
luật về việc giao đất. Điều này, một phần thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối
với tài nguyên đất, mặt khác, thể hiện được hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai
được hiến pháp công nhận. Nhà nước nhân danh đại diện chủ sở hữu không trực tiếp
sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể phân phối và phân
phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế hoạch
26

32. để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm
bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ
công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các quy định về
giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng và mục tiêu
đề ra của Đảng và Nhà nước.
Trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng
đất được diễn ra hết sức phổ biến, công tác quản lý đất đai lỏng lẻo làm cho quỹ đất bị
phân tán, không được quản lý chặt chẽ, sử dụng lãng phí, tạo nhiều sơ hở phát sinh tiêu
cực. Do vậy, một diện tích đất không nhỏ đã được giao cho đối tượng không có nhu
cầu thực sự dẫn đến tình trạng không sử dụng, để hoang hóa hoặc sử dụng kém hiệu
quả gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, trong khi nhiều người có nhu cầu, có khả năng
sử dụng có hiệu quả lại không được giao. Để khắc phục tình trạng trên, đồng thời nâng
cao ý thức trách nhiệm của NSDĐ khi được Nhà nước giao đất, hình thức giao đất có
thu tiền SDĐ đã ra đời và được quy định tại Luật đất đai năm 2003. Việc quy định
hình thức giao đất có thu tiền SDĐ đã đánh dấu một bước tiến mới về mặt giao đất
theo hướng thị trường. Đây là lần đầu tiên ở nước ta đất đai được tiền tệ hóa, mặc dù ở
mức độ rất khiêm tốn. Điều này một mặt cũng là để đáp ứng những yêu cầu đặt ra khi
nhà nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, và xóa bỏ dần tính bao cấp trong quản
lý đất đai trước kia.
2.2. Thực trạng các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
Luật đất đai năm 2013
2.2.1. Quy định về nguyên tắc của giao đất có thu tiền sử dụng đất
Giao đất là một chế định thuộc Luật đất đai nên khi thực thi các quy định này thì
trước tiên chúng ta cần đảm bảo thực hiện các nguyên tắc chung của Luật đất đai. Các
nguyên tắc này đã được cụ thể hóa tại Điều 6 – Luật đất đai năm 2013 như sau: “1.
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; 2. Tiết kiệm, có
hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất xung quanh; 3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong
27

33. thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có
liên quan.”
Giao đất là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân
phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm đảm bảo cho đất đai được
sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Bên cạnh việc tôn trọng những nguyên tắc chung
của Luật đất đai được nêu trên thì các chủ thể khi tham gia vào quan hệ này, đặc biệt
là cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần phải tuân thủ những nguyên tắc riêng như
sau:
Thứ nhất, giao đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Quy
hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử
dụng cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cở sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một
khoảng thời gian xác định. Trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy
hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kì quy hoạch sử dụng đất. Nói một
cách dễ hiểu, thì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất tại
từng địa phương giúp cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước thuận tiện trong việc phân
bổ và phân bổ lại đất cho phù hợp với định hướng và chính sách do Đảng và Nhà nước
đã đặt ra.
Vì vậy có thể thấy rằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài giữ vai trò hoạch
định chính sách, định hướng phát triển kinh tế vùng, còn đảm bảo việc sử dụng đất có
hiệu quả thì và cơ sở quan trọng để Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hơn nữa, đây cũng là một trong những căn cứ để giao đất đã được pháp luật quy
định tại Khoản 1 – Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013. Do đó, cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền khi tiến hành giao đất cho người có nhu cầu sử dụng đất cần dựa trên kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Thứ hai, giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì nhu cầu sử dụng đất được thể hiện
dưới hai hình thức, đó là là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan nhà nước có
28

34. thẩm quyền giao đất cần căn cứ vào hai loại văn bản này, từ đó, thẩm định nhu cầu sử
dụng đất và đưa ra quyết định giao đất phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của NSDĐ.
Nguyên tắc này, một mặt giúp hài hòa lợi ích giữa NSDĐ và Nhà nước, mặt khác,
tránh tình trạng giao đất bừa bãi khiến việc sử dụng đất kém hiệu quả, không đem lại
lợi ích chính đáng cho Nhà nước cũng như xã hội. Thứ ba, giao đất đúng thẩm quyền,
đúng đối tượng.
Không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có thẩm quyền giao đất mà chỉ một
số cơ quan nhất định có thẩm quyền này theo quy định của pháp luật. Giao đất là một
hành vi mang tính hành chính giữa cơ quan quản lý Nhà nước với người sử dụng đất.
Vì vậy, khi tiến hành hoạt động này các cơ quan phải nhất thiết tuân thủ các quy định
của pháp luật về thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục. Bởi những quy định về hoạt
động này đều là những quy định về quản lý Nhà nước mang tính mệnh lệnh – phục
tùng.
Về đối tượng được giao đất, pháp luật cũng có những quy định rõ ràng về vấn đề
này, cụ thể tại Điều 54, 55 – Luật đất đai năm 2013. Dựa trên chính sách và kinh
nghiệm trong quá trình quản lý đất đai, các nhà lập pháp đã xây dựng và ban hành
những quy định này. Do đó, khi tiến hành hoạt động giao đất, các cơ quan quản lý đất
đai cũng cần nghiêm túc thực hiện. Mặt khác, khi được quy định một cách rõ ràng thì
người dân cũng sẽ dễ dàng nắm bắt cơ hội để xin giao đất, đẩy mạnh hiệu quả thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ tư, giao đất đúng trình tự, thủ tục.
Như đã được phân tích ở trên, giao đất là một hoạt động hành chính, vì vậy mà
trình tự, thủ tục thực hiện, đương nhiên, cần tuân thủ các quy định của pháp luật. Điều
này giúp minh bạch hóa hệ thống hành chính, tránh được những gian lận, nhũng nhiễu,
hạch sách từ cơ quan có thẩm quyền giao đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dành
ra một thông tư riêng để quy định về vấn đề này, đó là Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.
29

35. Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất được thực
hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này, sẽ góp
phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất.
Thứ năm, thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát
quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.
Hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao, cho thuê…phải được tiến hành thường
xuyên, định kì và theo kế hoạch để Nhà nước nắm bắt và quản lý chặt quỹ đất trên
phạm vi cả nước. Xử lý kịp thời những sai phạm về việc giao đất từ phía các cơ quan
có thẩm quyền như giao đất sai thẩm quyền, không đúng kế hoạch, vượt hạn mức, hiện
tượng xin cho…nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Bên cạnh đó, việc
giám sát quá trình sử dụng đất cũng hết sức quan trọng, Nhà nước cần tổ chức các
cuộc khảo sát thực địa, để nắm bắt tình hình sử dụng đất của người sử dụng đất, tránh
việc sử dụng đất sai mục đích sử dụng đất được giao theo quyết định giao đất gây ảnh
hưởng không chỉ đến công tác quản lý đất đai mà còn tác động đất môi trường và xã
hội xung quanh. Thực tế cũng cho thấy, đặc biệt với hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường
hợp còn gặp nhiều khó khăn do người sử dụng đất chây ì không chịu nộp đủ hoặc
không nộp do tình hình sử dụng đất của họ không đạt hiệu quả như mong muốn.
Vì vậy, việc thực hiện hoạt động thanh tra, giám sát kể trên là vô cùng cần thiết
mặc dù nó là bước làm sau của hoạt động giao đất nhưng nó lại là cơ sở giúp duy trì,
củng cố hiệu quả cho hoạt động này.
Trên đây là những nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tác giả
mạnh dạn đề xuất, dựa trên những tìm hiểu về pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng
đất. Theo đó, đề tài cũng mong muốn trong tương lai pháp luật đất đai sẽ bổ sung quy
định về nguyên tắc cho chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo cơ sở, nền tảng trong việc thực hiện pháp luật về giao
đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng và chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nói chung.
30

36. 2.2.2. Quy định về căn cứ để giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013 thì: căn cứ đầu tiên được đưa ra để xét
duyệt giao đất là kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Như đã phân tích ở các phần trên thì kế hoạch sử dụng đất đóng vai
trò quan trọng giúp cơ quan quản lý Nhà nước hoạch định chính sách, định hướng phát
triển kinh tế vùng, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai là
biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai; tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm
sút nghiêm trọng quỹ đất, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm huỷ hoại đất; phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện
tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng
đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất, quy hoạch
sử dụng đất tạo ra khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai
tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới
và chủ quyền về các loại đất thì họ mới yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của
mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện” (tại khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013) quy
định phải “Xác định vị trí, diện tích đất…” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) …nhằm
đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
Căn cứ tiếp theo để giao đất chính là nhu cầu sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất
được thể hiện dưới hình thức văn bản là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng và có
văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất.
Ngoài ra, đối với dự án đầu tư quy định tại khoản 3 – Điều 58 – Luật đất đai năm
2013 thì chủ đầu tư còn phải thỏa mãn các điều kiện bao gồm:
Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
31

37. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng
đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Những dự án này được liệt kê chi tiết và cụ thể tại khoản 1 – Điều 14 – Nghị định
43/2014/NĐ-CP “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”, đó là : Dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo
quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất,
kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Trên đây là những căn cứ cũng như những phân tích liên quan để xét duyệt giao đất
từ cơ quan Nhà nước cho NSDĐ. Rõ ràng, những căn cứ được đưa ra bởi các quy định
pháp luật là hết sức hợp lý và đảm bảo cho việc SDĐ hiệu quả, phân bổ đất hợp lý từ
trung ương đến địa phương.
So với Luật đất đai năm 2003 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất tại Luật đất đai năm
2013 cũng có những khác biệt đáng kể:
Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013
Điều 31. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
gồm:
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc
quyền phê duyệt.
quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
mục đích sử dụng đất.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án
đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.

38. 32