不動產投資-不動產市場現況分析
•Download as PPTX, PDF•
2 likes•1,383 views
👍簡報分享♕不動產投資-不動產市場現況分析♕ 《金典地政士事務所》 #專業優質 #服務專線 ☎ 03-5558899 2016年政治轉變，而近來房地產市場詭譎多變， 交易量劇減、交易價不穩，而房仲競爭的時代來臨了，而想要在當前不景氣的市場中脫穎而出有幾個方向看這裡!!! 課程大綱: 一、國內不動產市場現況分析指標 二、近期不動產稅制對當前房地產市場之影響 三、不動產供給及需求 四、消費者投資及置產之決策分析 五、慎選投資及置產標的 --- ♛國家考試合格、最優質團隊♛ 桃園地區☛林秀銘 不動產經紀人、地政士 0930-976978 新竹地區☛曾麗娟 不動產經紀人、地政士 0930-976998 #FB按讚 #新知更新不漏接 FB紛絲團按讚☞ https://www.facebook.com/ifhouse035545218 Line官方ID搜尋 ：@pvq2995k (包含前面的@喔） 金典blog:http://blog.xuite.net/ifhouse035545218/twblog #不動產 #專業優質 #房地產 #投資分析 #市場現況 #不動產簡報 #講師 #林秀銘 #presentation #realestate#teachers #lectures #hsinchu #taoyuan #taiwan
Recommended
More Related Content
What's hot
What's hot (20)
Viewers also liked
Viewers also liked (20)
Similar to 不動產投資-不動產市場現況分析
More from 林 秀銘
不動產投資-不動產市場現況分析
- 1. 林秀銘 老師
- 2. 林秀銘 講師 簡歷 企業管理學碩士 地政士國家考試 合格 不動產經紀人國家考試 合格 榮獲中華民國金仲獎 表揚 內政部核可不動產訓練機構 講師 地政士、不動產經紀人考照輔導名師 (三民補習班) (考銓文教事業) 林秀銘 2
- 9. 林秀銘 9 全國 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 2010 406,689 63,344 108,242 47,971 54,139 21,729 39,873 2011 361,704 -11.06% 49,918 -21.20% 84,018 -22.38% 45,578 -4.99% 49,790 -8.03% 21,384 -1.59% 37, 469 -6.03% 2012 329,741 -8.84% 38,571 -22.73% 69,211 -17.62% 45,886 +0.68% 45,906 -7.80% 20,924 -2.15% 39,625 +5.75% 2013 371,892 +12.78% 39,496 +2.39% 80,407 +16.18% 50,870 +10.08% 53,695 +16.96% 23,265 +11.19% 43,755 +10.42% 2014 320,598 -13.79% 32,023 -18.92% 60,416 -24.86% 43,662 -14.17% 44,324 -17.45% 20,137 -13.45% 38,815 -11.29% 2015 293,263 -8.53% 29,904 -6.62% 50,447 -16.50% 38,836 -11.05% 44,247 -0.17% 21,095 +4.76% 34,845 -10.23% 2016.8 132,625 -22.5% (1-7月) 13,925 -30.2% 25,733 -23.5% 25,083 -3.1% 20,460 -30.6% 10,466 -25.6% 19,920 -14.2% 近年來房市成績單 資料來源：內政部、各縣市地政局 (全國建物移轉件數)
- 11. (四) 從各項影響指標看國內不動產市場： 影響指標 說 明 經 濟 金 融 面 經濟成長率 經濟之持續成長才會帶動國內房市景氣。2015年全年為百分之0.85 2016 IMF 預估低於百分之一 國民所得 失業率 2015年國民所得為623,476元，失業率約為百分之4 所得成長趨緩、失業率高會減緩將會影響購屋意願 貨幣供給額 貨幣供給額與經濟成長率，資金行情的連動會影響整個不動產市場。 通貨膨脹或緊縮 物價指數 國內及國際市場屬於通貨膨脹或緊縮？ 2016年8 月消費者物價總指數(CPI)為百分之104.99 利率 金融管制、利率高低，影響購置意願 2016年青年首次購屋優惠貸款： 第一階段: 01月~24月 浮動利率: 1.44 % 起 第二階段: 25 月~360月 浮動利率: 1.74 % 起 供 需 面 市場供需 預售屋推案量減緩延後請領使照 土地釋出，帶建造個案出售 成屋市場之去化速度慢 其 他 重大建設 交通及重大工程持續推動情形。 蔡英文之五大創新研發產業：綠能科技、亞洲矽谷、生技醫療、智 慧機械、國防航太 法令政策 居住政策、實價登錄、房地合一。 政治情勢與兩岸 關係 國內政治情勢與中國微妙的關係 「九二共識」？房地產及觀光「慘」業？ 林秀銘 11
- 13. 林秀銘 13 新政府房市新政 短期 住宅法中「社會住宅」修法 「租賃專法」送立法院 中期 翻修「都更條例」 公辦都更、社區自力更新入法 長期 稅制改革 重新訂定房地稅基，與實價接軌 【房市三枝箭】 調整輕稅結構 房屋稅、地價稅、土增稅稅基與市價一樣 瞄準租屋黑市 政府包租代管業、小房東加盟體系 ＊房東租金收入分離課稅（5%） 20萬戶社會住宅 八年～ 資源來源：蔡英文競選政見
- 14. 林秀銘 14 安心居住政策 8年辦理20萬戶社會住宅，只租不賣 1.優先照顧弱勢族群與青年 2.通用設計理念結合社區營造，強化無障礙生活機能 3.規劃滿足托幼到長照之需求 4.社會住宅供給方式 興建(60-70%) 空餘屋包租(10-20%) 容積獎勵(20-30%) 健全租屋體系 法治化與專業化使租屋體系運作正常化 市場正常化 落實實價登錄 市場資訊健全化、市場活動制度化、稅制合理化 振興房市產業 四大產業，每年一兆產值 (都市更新、社會住宅、租屋市場、物業管理)
- 15. (一) 我國 不動產相關稅賦表 稅 目 繳納期間 納稅原因 管轄機關 房屋稅 每年5/1-5/31 持有建物時 稅捐稽徵機關 地價稅 每年11/1-11/30 持有土地時 稅捐稽徵機關 契稅 買賣、承典、交換 贈與、分割、占有 移轉建物時 稅捐稽徵機關 土地增值稅 土地移轉、設典、交 換、分割、合併 土地所有權產權變動時 稅捐稽徵機關 印花稅 買賣 贈與 交換 買賣、贈與、交換、公契 稅捐稽徵機關 個人綜所稅 營所稅 每年5/1-5/31 租賃所得 財產交易所得(舊制) 國稅局 贈與稅 贈與時 贈與不動產 國稅局 遺產稅 繼承時 繼承不動產 國稅局 房地合一稅 房屋及土地交易次日 起30內納稅申報 財產交易所得(新制) 國稅局 林秀銘 二、近期不動產稅制對當前房地產市場之影響 15
- 16. (二) 地價稅 (三) 房屋稅 (四) 土地增值稅(五) 房地合一所得稅 (六) 財稅政策嚴打了房市 林秀銘 16 二、近期不動產稅制對當前房地產市場之影響
- 18. (三)住家用房屋供自住及公益出租使用之認定標準) 1.自住使用： 2. 公益出租人出租使用： 僅剩下自住及公益出租為百分之 1.2 個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用 (1) 無出租 房屋無出租使用 (2) 所配直實際居住 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 (3) 所配未全國3戶 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內 房屋屬公益出租人出租使用 指持有直轄市、縣（市）主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人 將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中 低所得家庭供住家使用者 18 林秀銘 18
- 19. Page 19 個人出售房地課稅新、舊制區別 免所得稅 土 地 併入房地交易所得稅 列入財產交易所得併入個 人綜合所得 房 屋 併入房地交易所得稅 5%~45% (累進稅率) 稅 率 45%、35%、20%、15% 於次年5/1~5/31申報繳納『個 人綜合所得稅』合併課稅 申報繳納 登記完成之次日起30日內申報 繳納『房地交易所得稅』不併 入個人綜合所得總額(分離課稅) 新制舊制 19林秀銘
- 20. 財 稅 措 施 改革項目 政策目的 高價房屋分級課稅 更細緻訂定房屋標準單價及按地段率調整房屋現值，讓高 價房屋多繳房屋稅。 打擊囤地 授權地方政府針對可建築用地限期開發，逾期加徵地價稅 基本稅額二至五倍之「空地稅」，抑制投機囤地。 縮小公告現值與市 價差距 公告現值逐步調高並與市價縮短差距，以達課徵土地增值 稅「漲價歸公」目的。 開徵奢侈稅(不動 產課徵部分) 非自用房地短期交易加重課稅，二年內短期內頻繁移轉的 房屋及其坐落基地開徵奢侈稅。 (自105.1.1配合房地合一停徵) 囤房稅 房屋稅條例修正，僅自住或公益出租予以優惠百分之一點 二，另針對多房族加重房屋稅，最多至百分之三點六 房地合一所得稅 不動產交易利得「實價課稅」 林秀銘 20 二、近期不動產稅制對當前房地產市場之影響 (六) 財稅政策嚴打了房市
- 21. 2.主力產品必然調整 (1)未來是自用自住市場 (2)假性需求逐步退出 二、近期不動產稅制對當前房地產市場之影響 (七)小結 林秀銘 21 1. 市場死了，稅制再好 也課不到 暴衝的政策及不當的稅制，造成一片 沉寂的市場，進退失據是前所未見的挑戰。 稅負成本增加後，主要衝擊建商，減少 土地開發意願，建商同時會減少推案， 延後請領建造執照及使用執照，相對於 自住型客戶之市場影響較為有限。 未來房地產的主力將來自於 (自用或長 期投資、置產者)剛性需求，投機客假 性需求將逐步退出市場。
- 25. 林秀銘 25 縣市 貸款負擔率(%) 房價所得比(倍) 全國 35.35 8.46 台北市 62.24 14.90 新北市 51.96 12.43 台中市 37.04 8.87 彰化縣 32.84 7.86 新竹縣 32.73 7.84 高雄市 32.03 7.67 桃園市 31.81 7.62 花蓮縣 31.42 7.52 新竹市 31.21 7.47 澎湖縣 30.70 7.35 資料來源：營建署
- 26. 林秀銘 26資料來源：營建署 縣市 貸款負擔率(%) 房價所得比(倍) 宜蘭縣 30.06 7.20 台南市 29.06 6.96 南投縣 28.62 6.85 雲林縣 27.75 6.64 苗栗縣 27.65 6.62 台東縣 26.89 6.44 嘉義縣 24.22 5.80 嘉義市 22.53 5.40 基隆市 22.27 5.33 屏東縣 21.95 5.26
- 28. 【S】優勢 如： 基地的街廓完整或房 屋生活機能的完善、 交通的便利、學區的 優良、環境的舒適及 氣候的合宜等正面特 性 四、消費者投資及置產之決策分析 S.W.O.T分析是行銷學上四種情形之評估，即可針對個案評估 其優勢 (Strength)、劣勢 (Weakness)、機會 (Opportunity)、 威脅 (Threat)等特性進行「相對性」之比較。 (二) 區位及地段 林秀銘 28
- 32. 五、慎選當前投資或置產標的 (一) 投資房產必勝四原則 (地區+產品) A 風險最小A A A C C C 投資報酬率最高 風險最大 無投資價值 C 林秀銘 32
- 33. 五、慎選當前投資或置產標的 (二) 頂級地段必勝要訣 1. 景觀的 稀有性 2. 價格的差異性 3. 坪數的一致性 (三) 住宅選購要領 地段 地點現場環境 勘查 林秀銘 33
- 34. (四) 土地之選購新興開發區尤為重心 五、慎選當前投資或置產標的 1. 政府重大交 通、公共工程 等建設焦點 2. 地方性增 值議題發酵。 3. 土地徵 收效用 5. 農地 之利用、 農舍或 集村。 林秀銘 34
- 35. 五、慎選當前投資或置產標的 (五) 店鋪選購要領 1 商業區 住宅區 2 人潮多 車潮多 3 三角窗 中間店面 4 十字路口地段 路段中間 5 居民水準較高之區域 6 大眾捷運系統或交通便捷附近之區域 7 大學校旁 小學校旁 8 面寬大 面寬窄 9 新興商區 老舊商圈 10 連鎖品牌的戰場之商圈 11 營業時間長的區域 林秀銘 35
- 36. (六) 小結與建議 五、慎選當前投資及未來置產標的 林秀銘 36 結論與 建議 1. 保守 看待 2. 自住、 強調生活 機能為主 流 3. 政府良方在 何處？ 4. 產業當 自強