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如何完善住宅資訊與管理問題(20160616)

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巢運講堂。講者:林旺根(消基會房屋委員會委員)

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如何完善住宅資訊與管理問題(20160616)

  1. 1. 2011/3/28 1 如何完善住宅資訊與 管理問題 講師:林旺根 中華民國消費者文教基金會房屋委員 德霖技術學院不動產經營系兼任副教授 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長 2 簡報重點 一.住宅法對於住宅資訊 二.實價登錄的資訊 三.房屋屋況的資訊
  2. 2. 2011/3/28 2 3 住宅資訊, 無牙的老虎 住宅法 第四章 建立資訊平台 一.為了解住宅市場供需情形、住宅品質狀況、 住宅滿意度等相關住宅資訊,爰明定為引 導住宅市場健全發展,中央及市、縣主管 機關應定期蒐集、分析住宅供給、需求、 用地、金融、市場、交易價格及其他相關 資訊 二.並定期公布住宅與動產統計數據及指數等 資訊(住宅39Ⅰ),作為政府決策、民眾 購屋、業者投資、銀行授信及學界研究之 參考。
  3. 3. 2011/3/28 3 建立資訊平台 一.住宅資訊之蒐集,各級政府機關、金融、 住宅投資、生產、交易及使用等相關產業 公會及團體,應配合提供相關統計資訊 (住宅39Ⅱ);資料蒐集、運用及發布, 應遵守相關法令之規定(住宅39Ⅲ) 二.地方政府應揭露之資訊:市、縣主管機關 應建置社會住宅相關資訊,並公開於網際 網路(住宅41) 調節市場之機制 一.各級主管機關為穩定住宅市場,經依規定分析住 宅市場供給、需求資訊,得就有嚴重住宅供需失 衡之地區,視實際情形採取必要之市場調節措施 (住宅40)。 二.為提升租屋市場健全發展,各級主管機關應研擬 住宅租賃發展政策,針對租賃相關制度及專業服 務,研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、 媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關 服務(住宅44Ⅰ) 三.服務之提供得以自行或輔導、獎勵民間成立租屋 服務平台方式辦理(住宅44Ⅱ)輔導、獎勵辦法, 由中央目的事業主管機關定之(住宅44Ⅲ)
  4. 4. 2011/3/28 4 公會應配合提供相關統計資訊 一.產業公會及團體應配合事項:住宅資訊之蒐集, 各級政府機關、金融、住宅投資、生產、交易及 使用等相關產業公會及團體,應配合提供相關統 計資訊(住宅39Ⅱ)。並設鼓勵之規定「非營利 組織、學術機構提供非營利性之住宅相關資訊服 務,政府得予獎勵」(住宅39Ⅳ)。 二.相關產業,指建築開發業、營造業、不動產經紀 業、不動產估價師、公寓大廈管理服務人等產業。 金融相關產業公會,係指銀行公會等;金融相關 團體,係指財團法人金融聯合徵信中心等。 公會應配合提供相關統計資訊 三.建商應配合事項:從事住宅興建之公司,應於 取得建造執照申報開工時,將第39條所定應配 合提供之相關統計資訊,提供予住宅所在地之 建築相關產業公會(住宅43)。 四.各級主管機關應鼓勵法人或個人,對無自有住 宅或住宅條件亟待改善之具特殊情形或身分者, 提供承租或購置適當住宅之市場資訊(住宅42)。 未設強制要求業者提供房地產交易資訊
  5. 5. 2011/3/28 5 修法建議 一.增住宅資訊項目:包括居住品質狀況、住宅環 境風險、居住滿意度、特殊情形或身分者之居 住需求、住宅補貼政策成效(39Ⅰ)。 二.遏止投機炒作:對交易頻繁、價格波動劇烈或 有人為炒作、哄抬致供需失衡之地區,得予公 告警示區域,必要時得採取金融管制、交易許 可、暫停核發建照與執照等市場調節措施(40後 段)。 三.增列罰則:對於公會、建築業或代銷業者未於 限期內提供資訊者;應處罰緩。 2016/6/21 成屋買賣契約 9 10 實價登錄, 聊備一格 10
  6. 6. 2011/3/28 6 先進國家揭露資訊充分 一.成約物件資訊:包括過去6個月以内已簽訂委 託仲介交易的成約物件之委託交易價格、土 地及建物評價額、所在地、交易日時、建物 ・土地面積、建築年、不動産課税額等之詳 細資訊、照片 二.交易價格資訊:包括6個月以内周邊已完成住 宅交易價格及可供比較的周辺交易價格 三.售出物件資訊:如買賣價格、土地及建物評 價額、所在地、交易日時、建物・土地面積 、建築年、課税額等詳細資訊、照片 11 先進國家揭露資訊充分 四.區域資訊,如區域歴史、氣候、統計資訊( 如人口、年収)等、住宅價格等相關数値資 料與分布(Averagehomeprice,AveragePricePerSq.foot/ AverageOwner-OccupiedDwellings/MedianYearsinResidence等) 、生活水平、公園分布、學區與各校之學準 等級等詳細資料、犯罪発生状況(窃盗、暴 力)等資訊; 五.其他(住宅貸款資訊、搬家資訊、室內裝修 、整建等相関資訊之網頁連結) 12
  7. 7. 2011/3/28 7 日 本 房 地 資 訊 所在地 東京都千代田区六番町 最寄駅 名称 四ツ谷 距離 5分 取引総額 6,300万円 専有部分 間取り 1LDK 面積 55m² 用途 住宅 今後の利用目的 住宅 建物 建築年 平成13年 構造 SRC 都市計画 第1種住居地域 建ぺい率 60% 容積率 400% 取引時期 平成26年第3四半期 備考 未改装を購入 周辺の地価公示 2,960,000(円/m²) 周辺の地価調査 2,880,000 (円/m²) 13 我國實價 登錄資訊 2016/6/21 成屋買賣契約 14 土地區段位置 土地移轉面積 使用分區或編定 府中段 5.42坪 都市:住 府中段 3.61坪 都市:住 府中段 3.48坪 都市:住 屋齡 建物 移轉面積 主要 用途 主要 建材 建築 完成年月 總樓層 數 建物分 層 1 96.89坪 見其 他登 記事 項 鋼骨 鋼筋 混凝 土造 104/05 二十九層 二十六 層 1 20.27坪 104/05 二十九層 1 7.11坪 104/05 二十九層 1 33.04坪 104/05 二十九層 序號 車位類別 車位價格 車位面積 01 坡道平面 2,600,000元 7.51坪 02 坡道平面 2,600,000元 7.51坪 標的: 房地(土地+建 物)+車位 年月: 105年4月 交總價: 104,810,000 單價約: 700,003 移轉總面積: 157.31坪 筆棟 土地3筆 建物1戶 車位2 門牌:縣民大道一段271~300號 型態:住宅大樓(11層含以上有電梯) 現況 格局: 車位 5,200,000 有管理組織 屋齡: 1 年
  8. 8. 2011/3/28 8 實價登錄三法的缺漏 一.權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三 十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交 案件實際資訊(均47Ⅱ)。 二.買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申 報登錄成交案件實際資訊(Ⅲ): 1. 買賣案件委託地政士申請登記者,應由 地政士申報登錄。 2. 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理 成交,除依前款規定委託地政士申請登 記者外,應由不動產經紀業申報登錄。 15 打折後的實價登錄 三.受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關 得委任所屬機關、委託機構、團體辦理(均 47Ⅳ、地26-1Ⅱ、經24-1Ⅲ)。 四.登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府 機關利用並以區段化、去識別化方式提供查 詢(均47Ⅴ、地26-1Ⅲ、經24-1Ⅳ)。 五.已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套 措施未完全建立並完成立法前,不得作為課 稅依據(均47Ⅵ、地26-1Ⅳ、經24-1Ⅴ) 16
  9. 9. 2011/3/28 9 一.申報義務不明確,應確認委任代理關係 二.登錄資訊不及時:建議併同登記案件申報登錄 ,俾可即時獲得資訊 三.截頭去尾模糊化:建議取消區段化、去識別化 之揭露方式,期使資訊更加透明。 四.自我棄甲難勾稽:刪除不得作為課稅依據之規 定,建立實價登錄資料與房地合一課稅資料勾 稽管道,以增加價格資訊之正確性 五.罰則欠缺衡平性(逾期與不實罰則相同),對於刻意高 報或低報者並應嚴予處罰 2016/6/21 成屋買賣契約 17 五大漏洞,應速修法 18 房屋屋況資訊 瞎子摸象 2016/6/212016/6/21 18成屋買賣契約
  10. 10. 2011/3/28 10 震災,震醒了建物安全的議題? 一.2016年2月6日台南市維冠金龍大樓在地震中倒塌, 造成114人死亡,引起全國各界關注與熱議,其中 包括土壤液化、建築物結構安全,以及防災都更等 議題。 二.又發生一個插曲,受災戶指控1到4樓燦坤的房東藍 太太涉嫌打掉隔間牆,最後檢察官雖證實是「曾生 殺人」,但也因此讓許多人警覺對於違法拆牆或違 建產生嚴重公共安全的疑慮。 三.許多縣市開始鼓勵並輔導建物的安全檢查;營建署 開始研修建築法建立中間檢查制度;立法強制老舊 建物實施外牆磁磚檢測…… 四.這些,是不是五分鐘熱度? 經紀業者應充分揭露的重要資訊 一. 房屋未登記 (或違建)部分 二. 漏水情形 三. 輻射屋檢測 四. 混凝土中水溶性氯離子含量檢測( 例如海砂屋檢測事項) 五. 曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中 毒致死之情事 六. 是否為市縣政府列管之山坡地住宅 社區 應 以 書 面 臚 列 的 重 要 資 訊 : 2016/6/21 20成屋買賣契約
  11. 11. 2011/3/28 11 經紀業調查義務,僅止於此 一.20151001施行的「不動產說明書應記載及不得 記載事項」(成屋)第6項「建物瑕疵情形」 3) 是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞, 造成建築物損害及其修繕情形。 4) 是否因地震被建管單位公告列為危險建築?若是 ,應敘明危險等級。 5) 樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有,應敘明 位置及裂痕長度、間隙寬度 6) 房屋鋼筋有無裸露,若有,應敘明位置 二.至於,是否位於斷層帶、土壤液化區等,即可 不負調查義務? 參考日本法制~確保建物品質 一.建築物耐震改修促進法(H7年10月27日法 律第123号) 二.密集市街地防災街区整備促進法(H9年5 月9日法律第49号) 三.住宅品質確保促進法(H11年6月23日法律 第81号) 四.特定住宅瑕疵担保責任履行確保法(H19年 5月30日法律第66号)
  12. 12. 2011/3/28 12 加速建物耐震化,政府重要課題 一. H25年11月25日修正~考慮病院、店舗、旅館等不特定 多数人利用之建築物及學校、老人住宅等之避難必要 ,對於該大規模建築物,應有進行耐震診断之義務。 二. 為便於促進耐震改修,依耐震改修計畫認定基準規定 、如改修之建築,因其工程擴大或採新工法,致其容 積率或建蔽率等建築法規不符者,得予以放寬之特例 。 三. 改修對象為區分所有建築物時,放寬其區分所有權人 會議決議要件(区分所有法における決議要件が3/4以上から1/2超に) 四. 創設有關耐震性能標示制度,以確保耐震改修後之建 築物之耐震性。 住宅品質確保促進法 一. 創設住宅性能表示制度:住宅之性能(包括構造安定性 、災害時之安全性、劣化之減輕、濕熱環境、空氣環 境、光與視覺環境、音環境、高齡者通用設備及其他 災害預防等) 針對新建工法、構造、施行者等,訂定 共通客観的標示方法,由第3者評訂確認後通過予以標 示證書,以期可以安心居住為目的。 二. 住宅紛争處理機制:利用此一性能表示制度,如發生紛 爭時,可申請指定住宅紛争處理機關迅速的解決紛。 三. 物的瑕疵擔保期間:強制規定為十年(H12年4月1日以 後訂立契約者全部適用);新建住宅(含承攬及買賣契 約)、其擔保責任期間延長為20年(品確法94~97) 四. 特定住宅瑕疵担保責任履行確保法,創設保故保證金 與保故保險制度 2016/6/21 成屋買賣契約 24
  13. 13. 2011/3/28 13 身處危樓不自知,強制健檢不宜遲 一.老屋強制健檢:對有安全之虞或使用達一定年 限者,應訂定檢查、檢測與輔導整建或重建更 新計畫;具有安全疑慮者,應強制進行耐震補 強,住戶不得拒絕。 二.新屋強制標示:新建之住宅(除起造人表達不願辦理 外),應於建築設計時、施工期間及竣工後辦理 住宅性能評估。 三.建立住宅履歷:住宅性能評估報告書,於住宅所 有權為讓與時,應一併交付之。如未辦理住宅 性能評估者,亦應告知繼受人。 簡報結束 敬請指教 26

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