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臺灣地區的城市更新
理念借鑒
財團法人都市更新研究發展基金會 執行長
丁致成
1
Urban Regeneration R&D Foundation, Taiwan
2016.05.30
2016城市更新深圳論壇
2. We Make Communities Reborn !
簡報大綱
臺灣都市更新目標
追求城市的永續發展
臺灣都市更新特色
容積獎勵做為創造公共利益的酬碼
權利變換追求公平合理分配
臺灣都市更新面臨議題
多數vs.少數的僵局
公辦都更 vs.民辦都更
結語
2
3. We Make Communities Reborn !
避免都市的擴張
生態環境的保育
都市品質的提昇
防災機能的完備
文化歷史的保存
3
追求城市的永續發展
台灣都市更新的目標
環境面
都市面
文化面
經濟面
4. We Make Communities Reborn !
避免都市擴張
4
2026年人口達零成長
2025
2018
邁入超高齡社會
邁入高齡社會
2016
2026年臺灣人口將達零成長
2018年及2025年分別邁入高齡社會及超高齡社會
1997年行政院宣布都市更新方案,以更新取代擴張主義
5. We Make Communities Reborn !
都市土地非量之不足,是求質之提昇
未來10年僅再增加33萬人,增幅相當有限,目前都市計
畫區足以容納2,400萬人(利用率僅78%)
都市計畫完全不擴大或增加容積下,即可滿足未來永續
都市人口之充足需求
過度的擴張都市將出現嚴重問題
5
項 目 2016年 2026年
臺灣人口總數(萬人) 2,350 2,383
都市計畫面積(平方公里) 4,763.92 4,763.92
都市計畫計畫人口(萬人) 2,400 2,400
都市計畫區內實際人口(萬人) 1,878 1,906
都市計畫區人口佔總人口比例 80% 80%
都市計畫使用率(區內人口數/計畫人口數) 78% 79%
6. We Make Communities Reborn !
保育台灣生態環境
都市土地僅12%,都市擴張勢必
導致
荒野、農地、生態敏感土地破壞
生物棲地、生物多樣性減少
67%以上的土地為山坡地, ,水
域及沼澤佔10%,開發導致
林地消失、水土保持破壞、失去涵
養水源功能、水源污染、洪水氾濫
、地滑災變
填海造陸導致
近海海洋生態破壞、凸堤效應
6
都市土地
12%
水域沼澤
10%
山坡地
67%
7. We Make Communities Reborn !
完備都市防災機能
舊社區巷弄狹小,建物老舊,地震與火災發生時,救災將
變得十分困難
整體更新可提升建築結構與消防安全水準
整體更新可重新規劃排水系統,杜絕水患
其他的公共設施水準可一併獲得改善
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透過更新增強耐震機能並進行消防救災檢討巷道狹小、結構強度較弱
8. We Make Communities Reborn !
文化歷史保存
更新手段包括了重建、整建、維護,都是歷史建築保
存的方式
多樣性手法賦予歷史建物新生命
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三峽區三角湧老街建物整維 大同區北福大稻程-歷史建物立面保留
10. We Make Communities Reborn !
容積獎勵做為創造公共利益的酬碼
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都市更新容積獎勵上限
1.5倍法定容積
原容積+0.3倍法定容積
時程獎勵
提供公共
公益設施
低於平均
居住水準
整體規劃
設計
綠建築
規模獎勵
違章佔用
建戶處理
都市景觀、都市防災
人行步道、開放空間
公共設施
(公園綠地、廣場、道路等)
公益設施
(活動中心、展演空間等)
原容積大於
法定容積
12. We Make Communities Reborn !
計畫道路6M人行步道2M
透過容積獎勵,協助防災巷道開闢
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中正區史坦威更新後改善
原6M計畫道路不符消防通道8M問題
更新單元範圍
6M計畫道路
2M退縮順平人行步道
整體規劃設計獎勵
14. We Make Communities Reborn !
容積獎勵誘因,鼓勵公益設施提供捐贈
大同區廣宇建設首善
捐贈北市府「大同區親子館」
公益設施獎勵
中正區史坦威
捐贈北市府客家影音活動中心
17. We Make Communities Reborn !
權利變換計畫意義
透過公開、公正的方式處理相關權利人的產權、建物
土地分配
類似「立體之市地重劃」或「法制化的合建」
權利變換基本原則
分配:更新後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,
依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土
地所有權人
補償:不願或不能參與權利變換者以現金補償
估價:由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
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權利變換追求公平合理分配
18. We Make Communities Reborn !
權利變換基本概念
同意參與更新者
依更新後應分得權利價值參與分配房地,並依實際分配與
應分配價值差額找補價金
不同意參與更新者
依其更新前權利價值領取補償金
18
更新開發後
A B C D E X共有
A B C D E
X:實施者
領取補償金
A B D E
C
B D E
A : 土地所有權人
B : 土地建物所有權人
C : 土地所有權人
D,E : 地上權與建物所有權人
參與者
不參與者
進行權利變換
更新前 權利變換
19. We Make Communities Reborn !
地主願意參與者
依更新前權利價值
比例分配
(B1)
地主不願
參與者
更新前
權利價值
領補償金
(B2)
共同負擔
折價抵付(C)
(A)–(C)=(B)
更新後不動產總值(A)
提供資金者取得
(多為實施者)
權利變換基本概念
19
20. We Make Communities Reborn !
權利變換風險保障
公開之估價與權利變換制度
委託三家估價師辦理鑑價,保証價值的公正性
政府審查、監督機制
更新事業必須經過主管機關審查核定公告實施方
得執行
主管機關必須定時或隨時監督,並有監管代管及
接管之機制(條例#55,#56,更新事業接管辦法)
更新結合信託,建立互信平臺
更新資金之金錢信託保障更新事業之順利進行
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估價
公正
政府
監督
信託
機制
22. We Make Communities Reborn !
多數 vs.少數的僵局
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文林苑事件引發財產權與公共利益的衝突
2012年3月台北市政府依法拆除一戶反對戶建物,引發社
會運動抗爭,衝擊台灣更新
反對者主張財產權受憲法保障,政府不該為建商拆屋
自2012年開始的文林苑爭議案件終告落幕,預計2016年底原住戶終可回家
23. We Make Communities Reborn !
臺灣社會對強拆仍未有共識
針對文林苑事件,大法官709號解釋肯定多數決機制
都更條例修法仍保留強拆法條,惟至今仍未廢除
事緩則圓,面對困難戶仍需由實施者耐心溝通。
23
709
24. We Make Communities Reborn !
輿論認為建商主導更新只是房地產開發,缺乏公益性
、整體性、公平性
2014年公辦更新成為縣市首長選舉政見
2016年公辦更新成為總統選舉重點政策
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社會輿論主張應由政府公辦更新
最大公共利益
最大開發效益
最具公平正義
25. We Make Communities Reborn !
公辦都更 vs.民辦都更
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類別 案件數 比例 面積(ha) 比例
公辦都更 209 21% 617 44%
民辦都更 777 79% 787 56%
合計 986 100% 1,404 100%
參考日本經驗,都市更新公辦民辦同等重要
日本以民辦都更件數較多,公辦都更面積較大,平均每件
2.95公頃,民辦1公頃
台灣已核定更新事業仍以民辦為大宗
2016年全台灣已核定更新事業共426件
公辦都更案雖僅佔9件,但面積僅7.89公頃,約佔6%
資料來源:再開発コーディネーター NO.170,P37;本基金會整理。統計至2014/3/31。
類別 案件數 比例 面積(ha) 比例
公辦都更 9 2% 8 6%
民辦都更 417 98% 118 94%
合計 426 100% 126 100%
26. We Make Communities Reborn !
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「公辦都更」不是新名詞!
2011年 政府為主都更推動手冊
2005年 營建署推動公辦都更的開始
1963年 南機場第一期完全政
府主導公辦
1975年 台北市國宅處成立
1977年 台北市都市更新科推動柳鄉社區更新引發抗爭
1993年 臺北市都更實施辦法修訂引入民間主導更新
27. We Make Communities Reborn !
都市更新法令依據
政府主導(條例第9條、細則第5-1條)
自行實施(政府主導)
公開甄選委託實施(公私合作)
同意實施(其他機關主導)
民間主導(條例第10, 11條)
自辦組織更新團體(地主主導)
委託更新事業機構實施(建商主導)
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28. We Make Communities Reborn !
公辦都更特色
免取得所有權人同意
政府也不一定要持有土地
具有公信力且公開透明,並具政策引導力
可自行實施,也可委託實施公開甄選民間都市更新
事業機構
民間專業經營管理,為公庫創造收益
開發風險與開發者共同分攤
參考「促參法」架構引入民間投資人
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29. We Make Communities Reborn !
整合及拆遷困難
公辦整合阻力大,政府與民眾對立,影響執行曠日廢時
1993年臺北市都更實施辦法修訂,引入民間投資主導更新
,從此政府由主導者轉變為審議仲裁的角色
以板橋民安街為例,縣府未事先整合拆遷問題,致使全案
招商成功審議通過卻無法執行
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公辦都更的困境
1981年柳鄉社區2次陳情修正單元範圍 板橋民安街案單元現況
30. We Make Communities Reborn !
公益性及財務利益的平衡
公辦都更常只針對公有地推動公辦更新
政府機關多站在財政立場辦理公辦都更,很少考量周邊
私地主參與權益及整體都市發展需求
具公益性的開發項目財務報酬率低,開發可行性低
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中正區南海段 新店行政園區
提供公營住宅及國際學生宿舍
提供行政辦公大樓及
國民運動中心
31. We Make Communities Reborn !
現況法源不足且缺乏整體都市更新計畫
都市更新條例欠缺公辦更新相關法條
評選審議、爭議處理、收費標準、公有財產參與方式等
目前公辦更新大多缺乏整體都市更新計畫為上位指導
應以完整計畫帶動都市發展,不只推動單點更新
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基隆環港核心商業區更新計畫 板橋浮洲都市更新計畫
32. We Make Communities Reborn !
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缺乏專責機構協助政府推動更新
負責地權整合協調、提供開發專業
招商引入民間活力
實施更新事業,補足執行人力
提供資金投資
33. We Make Communities Reborn !
結語
臺灣的都市更新的核心理念在於追求價值的公平、
程序的公開及具體的公共利益。
對於更新的執行除透過實施者耐心溝通之外,仍期
待公部門有積極作為。
公私部門以夥伴關係合作推動公辦都市更新,才能
創造最大公共利益。