Real estate policy

救房政策为民为商?
Yichuan LIN @ ECJTU
•房地产背景
•政府近段时间内出台的一系列影响
房市政策即改变
•房地产内幕
•百姓最关心的问题
•各方观点

房价都牵动着什么?

房地产成为国家支柱产业
房地产对国家经济发展的重要性
房地产业关系到民生问题 (房市—— 一个数
亿市民公认的“城市最大的不和谐因素”)

2 07Accouting-02 财政2组

1 房地产成为国家支柱产业
 首先，房地产行业是基础产业。
 其次，房地产业具有极强的关联性和
带动性。
 再次，房地产行业在增加国民生产总
值和提升就业率上有着其它行业无可
比拟的巨大优势。


2 房地产对国家经济发展的重要性
房价控制在合理区间有利经济平稳较快增长。
进入2008年，在国内宏观调控和国际金融危
机双重压力下，房地产市场出现持续低迷的局
面。这次国务院明确肯定房地产行业是国民经
济重要支柱产业。高房价对国家的整体经济发
展是不利的，太多的资金陷入房市无法自拔，
一旦出了问题，就会像美国的次贷危机一样成
为经济的灭顶之灾。房地产市场的重要性是扩
大内需的重要切入点，也是未来中国经济发展
之动力。


3 房地产业关系到民生问题
一．房价持续上涨会抑制内需，对居民其它
消费产生压缩效应。
二．房价过快上涨会扭曲市场价格体系，导
致市场失灵并最终造成资源的无效配置。
三．房价过高会影响社会公平。
四．房价过高将阻碍从农业中分离出来的大
量农村劳动力在城市购房，影响城市化
进程。
五．房价过高可能增加金融风险，同时通货
膨胀压力也将加大。


近段时间内出台的一系列
影响房市政策措施

执行
标准


一个房奴注意的房
市政策
•2006年5月17日,”国六条”出炉，
包括住房供应结构、税收、信贷、
土地、廉租房和经济适用房建设
等方面。
•2006年5月29日，国务院办公
厅出台《关于调整住房供应结构
稳定住房价格的意见》(国办发
[2006]37号)，提出90平方米、
双70%的标准。
•2006年上半年，北京的一手房
成交平均价不到六千元。到2006
末房价反而已经逼近8000元均价。
•2006年北京市房屋销售价格指
数为108.8%,涨幅较涨幅较上年
提高1.9个百分点。房屋销售价格
指数各季度涨幅均超过上年同期。
7
07Accouting-02 财政2组

中央救房,为民为市?
——2800亿的宣言

中央出台4万亿刺激经济其中用
于保障性住房的安居工程的款
项为约2800亿，
占总数的7%

国务院常务会议明确将激活房
地产市场基调定为：一是加强
保障性住房建设；二是降低住房交易税费。


央行
——大笔出
手头一回

相当于今年前3次
降息幅度的4倍；
今年第二次双率齐
降,大小金融机构
存款准备金率分别
降1%、2%

 11月27日起,下调金融机构一年期存贷款基准利率各1.08个百分点，
其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再
贷款、再贴现等利率。
 央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工行、农行、中行、
建行、交行、邮行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个
百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分
点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准
备金率。
9

商业银行

 建设银行:最低首付款比例为20% 北京七折利率房贷
 农业银行:购买非普通住房，首付款比例不低于25%
 光大银行:首付20%、贷款利率七折。后又全面叫停细则
 交通银行:贷款利率可执行基准利率70%，首付比例20%
 招商银行:首付二成，优惠利率为基准利率的0.7倍
……

财政部
 [首付] 居民首次购房最低首
付款比例减至20%(原比例
30%)
 [免税] 个人买卖住房暂免征
收印花税(原比例0.05%) 免
土地增值税
 [利率] 个人住房公积金贷款
各档次利率下调0.27百分点
 [契税] 首次购买90平米以
下住房契税统一下调到1%(原
税率3%至5％各地稍有不同)

2800 亿怎么用?
 在中国未来两年4万亿元的投资计划中，用于保
障性安居工程的资金将达到2800亿元。而此前，
住房和城乡建设部（下称“住房部”）也提出了3年
9000亿元的住房保障计划。
 住房部住房保障司司长侯淅珉近日接受《人民日报》
采访时，进一步透露了9000亿元的使用方向：未
来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭
的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，
460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为
2150亿元。

12

在中央出台楼市组合拳
之前，全国已有18个城
市先后出台了针对房地
地方财政追加，双重产市场的刺激举措。南
京、西安、沈阳、福州
支持? 等一些城市甚至还针对
购房者出台了补贴举措。
——争抢救房为何？

杭州南京救房下猛药
南京
2008年9月，南京市政《关于出台《促进杭州市房地产市
保持房地产市场稳定健康发展场健康稳定发展的若干意见》
意见》出台“地产新政20条”， 24条提出包括减税、送户口、
包括从今年10月1日起，凡购缓交土地出让金、增加拆迁
买90平方米以下商品住宅(含等多项措施，并一举突破了
二手房)的，给予房款总额1%
首付款比例、公积金贷款年
的补贴；凡购买91至144平方
米以下的商品住房(含二手住房) 限、二套房认定标准等多项
的，给予房款总额0.5%的补贴。宏观调控措施，由此引发外
界强烈质疑.

14 07Accouting-02 财政2组杭州

上海房产新政力度大于全国
 继南京、杭州相继出台楼市全面救市政策之后，
上海政府也正式出手。
 上海市政府发布由市建设交通委、市财政局、市
地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资
源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展
的若干意见》。
 政策中，对房地产市场产生重大影响的多项政策
都被调整。涵盖税收，公积金调整，旧房改造，
住房保障等方面。

15

香港,财赤恶化?
香港特区政府周（11
月13日）推出一连串
共九项的挽救楼市措
施，希望以减少楼房
供应量的方法促使楼
市价格回升。
香港在极力挽救持续下挫的楼市
 九项措施
 否认偏袒地产商
 使财赤恶化
16

天津救房,难以认同
"津八条"
 减免住房交易税
 鼓励个人住房贷款
 完善公积金住房贷款政
策
 调整普通住房价格标准
 放宽还迁安置房上市条
件
 加快保障性住房建设
 调整经济适用房开发税
收政策
 进一步规范房地产市场
秩序


深许宗衡直言：
圳 “对此，我们也
——

进行了非常理性的
“ 思考!”
不
救  深圳不救楼市是坚守常识遵从
市深圳市市长许宗衡市场法则
”  深圳仍将坚持依法规范地引导
？ 11月26日上午，面对国务院新闻
办组织“纪念改革开放30周年”主题
房地产健康发展
！采访活动的数十家中外媒体记者，
深圳市市长许宗衡首次明确表态—
 房地产不能违背价值规律!
—现在深圳政府不会出手“救”楼市！  应该更好地解决中低收入者住
房需求问题

救楼市泄露了三秘密：房地产绑
架中国经济？！

地房地产绑架了
中国经济
方政府与房地产
关系的秘密
关于房地产利益
集团的秘密
19

• 第一个公开的秘密
房地产绑架了中国经济
这不是危言耸听。

经济增长要靠三驾马车，其中两驾
马车与房地产有关。

一是投资，中国经济靠投资拉动已
是痼疾，一时半会改不了，数据显
示，房地产投资约占中国固定资产
投资的25%，拯救楼市，至少可以
拯救1／4的投资马力。

二是消费，房地产消费动辄上百万，
跟财政补贴让农民购买家电相比买
一套房拉力要大得多。


•第二个公开的秘密
地方政府与房地产关系的秘密
 房地产宏观调控开始时，
反对最力的就是地方大员。在
中央政府出台相关政策之前，
未经中央授权，就有18个省
市出台了房地产救市政策，把
他们与楼市的关系揭示得淋漓
尽致
 减免税、调整贷款利率
等显然属于中央权限，放宽普
通住宅标准等则有违中央政策。
而这一切竟然都发生了，甚至
还有政府官员出来超越部门权
限，肯定地方政府所为。


地方政府与房
地产商公开的
秘密

楼市获
得支持

开放商获益

22

•第三个公开的秘密

关于房地产
利益集团的秘密
 开发商是房地产利益集团的中坚
他们先是反对经济适用房，要搞
商品房的一统天下，他们基本上
成功了，接着打着反对政府干预
的旗号反对宏观调控，要把房价
2008大连房地产百老汇高峰论坛(图)
涨到底，后来他们又打着救经济
的幌子呼吁政府救市，现在，他
开发商鼓吹救市们在得了便宜卖乖。
行业组织向上出招向外造势，在中央政府
尚未表态之前，地方政府出来救市
政府主管部门公开支持这次政策转向，也把开发商与政
国务院及相关部门出台救市政策府的关系再次暴露无遗。

23

开发商并不高兴

救市大方向已然确定，开发商该乐了吧，但开发
商并不高兴，他们说救市晚了，他们说，救市是“隔
靴搔痒”，他们需要的救市，是增加土地开发贷款和
商品房开发贷款，是改变第二套住房贷款的限制，是
要求北京市政府控制保障性住房开发、供应规模。救
市新政确实没有挠到他们的痒痒肉。

 因此，他们直截了当地说，套着保障民生的
靴子来救市，不如赤裸裸地重振房地产市场
的雄风。

中美救市对比
美救”两房”针对的是金融而非中国地方政府救楼
楼市
 中国并没有爆发次债危机，
 美国救“两房”
也不可能爆发次级债危机，
因为中国房贷领域的金融
 单纯的楼市不值得美国政府
衍生品仍然处于萌芽阶段，
去救，因为楼市的下跌周期发生次级债危机的基础根
走完，就会经历一个上涨周
本就不存在。
期，市场经济的这种自动修
 一些地方政府不通过人大
复功能比政府的有形之手更
授权直接采取动用财政补
有效，而且，副作用更小。
贴等措施救楼市，不仅程
 美国政府救“两房”，其实质
序上是不合法的，其救市
在于阻止次级债危机的进一措施本身也有可能违反预
步扩散，在于金融而非挽救算法等一系列法律规定。
楼市。

百姓最关
心的问题

住房难
住房补贴分配
问题图为杭州售楼中心的观望者水泄不通

住房保障


我是”房奴”！


民众 vs 房商

谁Gèng有理？
民众开发商
 目前房地产发展商存  城市建设规划是政府
在“与人民为敌”。制定的，房地产商开
 宣扬拜金主义和腐朽发是按照政府的规划
的生活方式办事。政府说该建在
 将“最终自绝于人民”
哪里，我们就建在哪
儿


专家时评
•“救中产家庭”重于”救房市”
•让真正缺房的人买得起房才是
救市真谛
•救市目的是走向正轨
•开发商替地方政府背了一半黑
锅


“救中产家庭”重
于”救房市”
 “房奴”这个词意味着什么?
同时背负着房价飞涨、医药费高昂、子女教育成
本上升的沉重包袱

 在中国经济基本面没有发生
根本改变的状态下，没有理由
让购房者沦为负资产者。
 所谓房地产市场的实质性利好
政策?
 “救人”的真正目的何在?


让真正缺房的人买得
起房才是救市真谛
 首先，虽然近年来的房价飞涨让大多数百姓望房兴叹，
但“追涨杀跌”的本能，却往往使其越是在房价下降期间，
越不敢出手买房。
 其次，除了开发商的暴利之外，地方政府的“卖地财政”，
也是房价飞涨的幕后推手和实际获利者。因此舆论多
以“救市就是救(地方)政府”的理由，置疑政府救市的合
理性。
 因此，在此前飞速膨胀的房地产泡沫，和今后可能出
现萧条风险的夹缝之间，最理想也必须尽力达到的调
控目标是：房价必须降，但房市不能黄。而达到这一
目标的唯一途径，则是调动各种可能的手段，让真正
缺房的人敢于买房也买得起房，同时严格限制房市中
的投机行为，杜绝房地产泡沫的“全面复苏”。

经济不能过度倚重房地产业
救市目的是走向正轨
 工业才是国民经济的主导，才是国民经济各部门
进行技术改造的物质基础
 对于房地产市场的调整，除了价格向理性回归、
向市场靠拢外，其在国民经济体系中的比例也有
待调整
 而现在正是对房地产市场进行调整的时机，房价
调整，有利于缓解通胀压力，可让更多人买得起
房。
 房价的调控，除了维护房地产市场的健康发展外，
一切的实质应该回归到人民利益上来。


开发商替地方政府背了一半黑锅
 目前，解决房价居高不下问题所采取的调控政策，
主要针对的是开发商，而忽略了地方政府，并且，
许多房市调控政策本身就是由地方政府去实施的，
这样，很容易导致两个弊端。
 第一，调控主要针对开发商本身，使最重要的调控
对象———地方政府“漏网”。
 第二，调控政策由地方政府具体负责实施，它们容
易和开发商串通，对上阳奉阴违，私底下继续推动
房价上涨以牟取暴利。


结语
 关于是否应该救股市，大多是观念之争
 而是否应该救楼市，则更多是利益之争。那些还没
有买房的人希望房价继续下跌，而开发商和部分已
经买房的人则希望政府救市，不要让房价下跌太
多。对于政府来说，拯救楼市也是一个寻求合理平
衡点的过程，既要保证经济增速，又要控制房价过
快上涨；既要让更多人买得起房，也要保障现有
购房者的利益...
 地方政府在救市的过程中充当的角色


谢谢观看
2008年10月19日


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