不動產相關契約書調查與製作應注意事項
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♛不動產相關契約書調查與製作應注意事項♛ 《金典地政士事務所》 專業優質服務☎ 03-5558899 為維護買賣雙方之交易權益。，本簡報內容主要提供經紀人員於簽訂各式契約書時的應注意事項。 而2015年10月1日實施新版不動產說明書，房仲人員製作「不動產說明書」，並於銷售時以不動產說明書解說，承購人有購置意願時簽立「要約書」至「買賣契約書」；從開發到銷售，均應按照內政部所公告之契約書【應記載及不得記載事項】。 同時解明新版說明書增列事項，大力提昇經紀人員不動產專業知識與實戰經驗!! FB紛絲團按讚 https://www.facebook.com/ifhouse318 Line官方ID搜尋：@pvq2995k (包含前面的@喔） 金典blog:http://blog.xuite.net/ifhouse035545218/twblog
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- 2. 林秀銘 講師 簡歷 企業管理學碩士 地政士國家考試 合格 不動產經紀人國家考試 合格 榮獲中華民國金仲獎 表揚 新竹縣不動產仲介公會 副理事長 內政部核可不動產訓練機構 講師 地政士、不動產經紀人考照輔導名師 (三民補習班) (考銓文教事業) 林秀銘 2
- 7. (三)契約審閱期之規範 1. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間，供 消費者審閱全部條款內容。 2. 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無 效。 3. 違反合理審閱期間之效力： 違反規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。 4. 中央主管機關得選擇特定行業，參酌條款之重要性、涉及事 項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。 林秀銘 7
- 10. 『 』 1.委託人身分 及條件之掌握 4. 不動產 說明書製 作時應備 文件 2. 簽訂 委託 3.屋況瑕疵及 使用現況之調 查與掌握 林秀銘 10 (一) 物件開發及簽立 委託應注意事項
- 11. 1. 契約審閱期 間 2. 委託銷售之 標的 3. 委託銷售價 格 4. 委託銷售期 間 5. 服務報酬 6. 受託人之義 務 7. 沒收定金之 處理 (二) 委託銷售契約書之應記載事項 林秀銘 11 『 』
- 13. 1.不簽委託 2. 砍服務費 3. 已經有買 方在談 4. 別家仲介公 司估價較高 5. 委託時間 太長 (三) 專任委託之應對話術 (克服專任委託之障礙) 林秀銘 13 『 』
- 15. 『 』 (一)土地-應記載事項 類 型 內 容 應 記 載 事 項 土 地 ( 素 地 ) 使用管制內容： 增列是否屬不得興建農舍或已提供興 建農舍之農業用地，及屬土地開發者， 應敘明之事項 增 列 「 其 他 重 要 事 項 」 周邊環境： 是否地籍圖重測、是否有供公眾通行之私有道路、 被越界建築、是否公告徵收、有無電力、自來水、 天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施。 林秀銘 15
- 16. (二) 成屋(土地上有建物) 應記載事項 類 型 內 容 應 記 載 事 項 成 屋 (1)目前作住宅使用之建物使用情形。 (2) 建物瑕疵情形。 (3) 停車位記載情形。 (4)「基地」情況。 (5)「其他重要事項」。 ●重要設施查詢：全聯會網站 ●建物使用執照查詢：全國建築管理資訊 http://cpabm.cpami.gov.tw/twmap.jsp 林秀銘 16 『 』
- 17. 『 』 林秀銘 17
- 18. 增列 1.不得記載 2. (三)不得記載事項 類 型 內 容 目 的 不 得 記 載 事 項 (1)以不動產委託銷售標的現況 說明書、不動產委託承購標的 現況說明書、要約書標的現況 說明書或建物現況確認書，替 代不動產說明書之內容。 避免業者便宜行事。 (2)房價有上漲空間或預測房價 上漲之情形。 避免業者以日後有 漲價趨勢作為銷售 手法，而使消費者 做出錯誤判斷。 林秀銘 18 『 』
- 19. 簽章與 製作1. 記載 內容2. 解說3. 交付4. 『 (一) 不動產說明書規範內容 林秀銘 19
- 21. 林秀銘 (三)經紀業應補充調查及製作第六目所列之使用管制事項 洽詢機關 →直轄市、縣（市） 政府 (1)是否位屬山坡地 範圍? (2)是否位屬依水土 保持法公告禁止開發 之特定水土保持區範 圍? 洽詢機關 → 經濟部水利署或 其所屬各河 川局及直轄市、縣 （ 市 ）政府 水利單位 (3)是否位屬依水利法劃設公告 之河川區域範圍? (4)是否位屬依水利法劃設公告 之排水設施範圍? 應敘明其限制重點 21 『
- 22. 洽詢機關 →內政部營建署或「臺灣國家 公園http://np.cpami.gov.tw /）」網站查詢 (5)是否屬國家公園區內之特別 景觀區、生態保護區、史蹟保 存區? 洽詢機關 →直轄市 、 縣 （ 市 ） 政府環保主 管機關 。 (6)是否屬飲用水管理條 例公告之飲用水水源水 質保護區 或飲用水取水 口一定距離內之地區 ? 應敘明其限制重點 林秀銘 22 『
- 24. 經紀業 處罰 處新臺幣六萬元以上 三十萬元以下罰鍰。 經紀人 員處罰 違反規定者，應予 申誡。 (四) 依不動產經紀業管理條例§29、§31規定違反 簽章規定之罰則與法律責任 林秀銘 24 『 』
- 25. 『要約書與斡旋金收據』之規範 與斡旋技巧 (一) 未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及 其替代關係 斡 旋 金要 約 書 業者約定交付斡旋金，宜以書面明訂交付斡旋金 之目的，明確告知消費者之權利義務。 林秀銘 25
- 27. 林秀銘 『要約書與斡旋金收據』之規範 與斡旋技巧 1 契約審閱 期間 2不動產買 賣標的 3承購總價款、 付款條件 4 要約 拘束 5 要約 撤回權 (三) 要約書之應記載事項 27
- 29. 成屋買賣契約書』 之簽訂實務 • 買賣移轉登記時間需21～30天增值稅一般申請 • 買賣移轉登記時間需35～45天 增值稅自用住宅 用地申請。 1. 簽約款 2. 備證款 3. 完稅款 4. 交屋款 (一) 付款程序及過戶流程 過戶作業流程: (雙方可約定承作價金信託履約) 以第一次付款當事人用印備證完成開始估算，而不是以簽約 日計算其流程。 林秀銘 29
- 30. 『成屋買賣契約書』 之簽訂實務 賣 方 買 方 1.土地建物所有權狀正本 1.身分證明文件（身分證 影本，戶口名簿，戶籍謄 本任一），供申報現值、 契稅、過戶設定登記之用。 2.身分證明文件（身分證，戶口名簿 影本，戶籍謄本任一）供申報現值、 申報契稅及過戶塗銷登記之用 3.印鑑證明書一份 4.印鑑章 5.最近一期房屋稅及地價稅單正本 2.印章6.最近一期水電費及管理費收據 7.若出賣人辦理自用增值稅 則檢附一份戶口名簿影本或戶籍謄本 (二) 過戶前買賣雙方(自然人)應備證件買賣雙方應備文件 林秀銘 30
- 31. 『成屋買賣契約書』 之簽訂實務 (三) 不動產買賣雙方應付稅費 賣方應付稅費 買方應付稅費 1 仲介服務費 2 代書簽約費 3 土地增值稅 契稅及印花稅 4 塗銷費 代書費及 地政規費 5 財產交易所得 稅 銀行手續費 6 產險費 林秀銘 31
- 32. 『成屋買賣契約書』 之簽訂實務 (四) 買方銀行房貸作業流程 1 2 3 4 5 6 7 8 9 申 請 人 基 本 資 料 房 貸 申 請 資 料 徵 信 調 查 擔 保 品 鑑 價 與 勘 查 審 查 與 通 知 對 保 與 簽 約 擔 保 品 扺 押 權 設 定 擔 保 品 投 保 火 險 及 地 震 險 撥 款 及 結 案 林秀銘 32
- 33. 『成屋買賣契約書』 之簽訂實務 (五) 建物現況確認書 林秀銘 33 項 次 內 容 備註說明 1 □是□否有包括未登記之改建、增建、 加建、違建部分： □壹樓__平方公尺□__樓__平方公尺 □頂樓__平方公尺□其他__平方公尺 若為違建（未依法申請增、加建之建物），賣方應確實加以說明 使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。 2 建物現況格局：__房__廳__衛 □無 隔間建物型態：__________。 建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。 建物型態依建物型態分為公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面 (店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十 層含以下有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)、工廠、廠辦、農舍、倉 庫、其他等型態。 3 □地上 □平面式 車位情況為□地面第__層□機械式車位 □地下 □其他（__） 編號：__號□有□無獨立權狀 □是□否檢附分管協議及圖說 有關車位之使用方式，依本契約第九條第三項規定。 所稱機械式係指須以機械移動進出者。 4 □是□否有滲漏水之情形，滲漏水 處： 。 若有滲漏水處，買賣雙方同意： □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋：□減價□買方自行修繕□ 其他______。
- 34. 林秀銘 34 (五) 建物現況確認書 項 次 內 容 備註說明 5 □是□否曾經做過輻射屋檢測？ 若有，請檢附檢測證明文件。 檢測結果是否有輻射異常？□是□否 □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋：□減價□買方自行修繕□其他。 民國七十一年至七十三年領得使用執照之建築物，應特別留意檢 測。如欲進行改善，應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。 6 □是□否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢 測(例如海砂屋檢測事項) 檢測結果：____________。 一、八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，參照 八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混擬土 中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。八十 四年七月一日（含）以後之建築物，混擬土中最大水溶性氯離 子含量(依水溶法)容許值為0.3㎏/m3。 二、八十四年七月一日（含）以後依建築法規申報施工勘驗之建 築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準， 容許值含量為0.3㎏/m3，檢測資料可向建築主管機關申請。 7 本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一 氧化碳中毒致死之情事： (1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。 (2)於產權持有前，賣方 □確認無上列情事。 □知道曾發生上列情事。 □不知道曾否發生上列情事。 8 □是□否有消防設施 若有，項目：(1)__(2)__(3)__。 9 自來水及排水系統經雙方當場檢驗□是□否正常， 若不正常，由□買方□賣方負責維修。
- 35. 林秀銘 (五) 建物現況確認書 項 次 內 容 備註說明 10 現況□是□否有出租或被他人占用之情形，若有，則 □終止租約 □賣方應於交屋前 □拆除 □排除 □以現況交屋 □買賣雙方另有協議______。 11 現況□是□否有承租或占用他人土地之情形，若有，則 □終止租約 □賣方應於交屋前 □拆除 □排除 □以現況交屋 □買賣雙方另有協議________。 12 □是□否為直轄市、縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。 建築主管機關□有□無提供評估建議資料。 所有權人或其受託人可向縣市政府建築主管 機關申請相關評估建議資料。 13 □是□否約定專用部分□有(詳見規約)□無 14 □是□否有規約；□有□無檢附規約。 檢附住戶規約 35
- 36. (五) 建物現況確認書 項 次 內 容 備註說明 15 □是□否有管理委員會統一管理 若有，管理費為□月繳__元□季繳__元□年繳__元□其他__。 □有□無積欠管理費；若有，新臺幣___元。 16 下列附屬設備 □計入建物價款中，隨同建物移轉 □不計入建物價款中，由賣方無償贈與買方 □不計入建物價款中，由賣方搬離 □冷氣__台□沙發__組□床頭__件□熱水器__台□窗簾＿組□ 燈飾__件□梳妝台__件□排油煙機□流理台□瓦斯爐□天然瓦 斯(買方負擔錶租保證金費用)□電話：__具(買方負擔過戶費及 保證金)□其他 。 賣方： （簽章） 買方： （簽章） 簽章日期：_____年_____月_____日 林秀銘 36
- 37. The end 感謝您的聆聽 林秀銘 老師 林秀銘 37 歡迎提問