Pháp luật trong giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel. Phương pháp được dùng để nghiên cứu của Luận văn là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử theo chủ nghĩa Mác – Lênin, Đề tài luôn đặt vấn đề trong mối quan hệ biện chứng giữa lý luận và thực tiễn để nhận thức đúng. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như diễn dịch, quy nạp, phân tích, so sánh, tổng hợp, lịch sử, logic. Chuyên đề cũng kế thừa và phát triển những kết quả của các nhà nghiên cứu đi trước.

1. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VĂN A
MSSV: ……………
PHÁP LUẬT TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN
NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC CHUYỂN GIAO
CĂN HỘ CONDOTEL
CHUYÊN ĐỀ (KHÓA LUẬN) CỬ NHÂN LUẬT
TP.Hồ Chí Minh – Năm

2. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VĂN A
MSSV: ……………
KHÓA: 20.. – 20..
PHÁP LUẬT TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN
NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC CHUYỂN GIAO
CĂN HỘ CONDOTEL
CHUYÊN NGÀNH: …………….
CHUYÊN ĐỀ (KHÓA LUẬN) CỬ NHÂN LUẬT
GVHD : TS. Trần Thị B
CBHD THỰC TẾ : Nguyễn Thị C
TP.Hồ Chí Minh – Năm

3. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................. 1
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................... 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu;........................................................................... 2
5. Kết cấu chung của đề tài............................................................................. 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT TRONG GIAO DỊCH
CHUYỂN NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC CHUYỂN GIAO CĂN HỘ
CONDOTEL......................................................................................................... 4
1.1. Khái niệm và đặc điểm Condotel................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm..................................................................................................... 5
1.1.2. Đặc điểm Condotel....................................................................................... 5
1.1.3. Cách thức hoạt động của Condotel .............................................................. 6
1.1.4. Ưu – nhược điểm của Condotel ................................................................... 7
1.1.5. Condotel trong thị trường Bất động sản Việt Nam...................................... 8
1.1.6. Kinh nghiệm quản lý Bất động sản của một số quốc gia trên thế giới ........ 9
1.2. Khái quát về giao dịch chuyển nhượng chuyển giao căn hộ................... 12
1.2.1. Khái niệm, bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ .............. 12
1.2.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ...................................................... 12
1.2.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng căn hộ ..................................... 13
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng căn hộ............................... 13
1.2.2.1. Hệ thống pháp luật điều chỉnh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng căn
hộ ..................................................................................................................... 13
1.2.2.2. Khái quát nội dung hợp đồng chuyển nhượng căn hộ ............................ 14
1.2.2.2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng căn hộ............................. 14
1.2.2.2.2. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ.......... 14
1.2.2.2.3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng căn hộ ................................. 14
1.2.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn hộ........ 15
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC
CHUYỂN GIAO CĂN HỘ CONDOTEL........................................................ 17
2.1. Thực trạng quy định pháp luật trong giao dich chuyển nhượng đối với
việc chuyển giao căn hộ Condotel..................................................................... 17
2.1.1. Quy định về khái niệm căn hộ Condotel.................................................... 17
2.1.2. Khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng căn hộ condotel ................... 18
2.1.3. Các vấn đề pháp lý trong Giao dịch chuyển nhượng đối với chuyển giao
căn hộ Condotel.................................................................................................... 20

4. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
2.1.3.1. Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ Condotel........................ 20
2.1.3.2. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel ... 22
2.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật trong giao dich chuyển
nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ Condotel.......................................... 22
2.2.1. Áp dụng pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển
giao căn hộ Condotel............................................................................................ 22
2.2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng
đối với chuyển giao căn hộ Condotel................................................................... 24
KẾT LUẬN............................................................. Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................... Error! Bookmark not defined.

5. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhiều năm nay thị trường đã xuất hiện nhiều bất động sản lai giữa căn hộ
và văn phòng (officetel) hay căn hộ và khách sạn (condotel), còn gọi là bất động
sản nghỉ dưỡng. Loại hình căn hộ condotel có sức hấp dẫn đặc biệt với chủ đầu
tư bởi khả năng thu hồi vốn nhanh. Nếu trong tổ hợp dự án có cả biệt thự và căn
hộ khách sạn thì phần tiền thu về từ bán biệt thự và căn hộ có thể đủ để bù đắp
chi phí xây dựng dự án, chủ đầu tư vì thế không phải vay vốn ngân hàng mà vẫn
có được quyền kinh doanh quần thể du lịch. Trong thời gian vừa qua có sự phát
triển bùng nổ tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, cũng như một số các
đô thị có lợi thế về du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Khánh Hòa, Kiên Giang,
Bình Định, Quảng Ninh…
Với sự phát triển bùng nổ như vậy đã có những hoạt động quản lý nhà
nước về chuyển giao căn hộ condotek và đã có nững bước tiến bộ và thành tựu
nhất định. Nhưng thực trạng chuyển giao căn hộ Condotel cũng phơi bày vô số
bất cập như tốc độ gia tăng quá nhanh trong khi pháp luật còn hoàn toàn bỏ ngỏ.
Do vậy đã gây ra nhiều khó khăn và rủi ro cho những người mua, chủ đầu tư
cũng như các cơ quan quản lý.
Vì vậy, em đã chọn đề tài “Pháp luật trong giao dịch chuyển nhượng đối
với việc chuyển giao căn hộ condotel” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu: Phân tích thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng đối
với việc chuyển giao căn hộ condotel, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm giao
dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel.
Câu hỏi nghiên cứu:
- Căn hộ Condotel là gì?
- Đặc điểm của chuyển giao căn hộ condotel?

6. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
2
- Thực trạng pháp luật về căn hộ condotel và chuyển giao căn hộ
condotel như thế nào?
- Nguyên nhân của những bất cập hiện nay là gì và giải pháp để giải
quyết những bất cập đó?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao
căn hộ Condotel
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật
Việt Nam, đường lối kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam, những thông tin,
chính sách được công bố từ cơ quan chủ quản trong lĩnh vực bất động sản đặc
biệt là giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel
Phạm vi nghiên cứu được dựa trên trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-
Lênin về nhà nước và pháp luật, kinh tế chính trị Mác- Lênin về hàng hoá, tiền
tệ, kinh tế thị trường; quan điểm của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, chủ trương, đường lối kinh tế của Đảng. Nội dung luận
văn/chuyên đề được nêu và phân tích trên cơ sở các văn bản pháp luật của Nhà
nước, số liệu thống kê từ các cơ quan chức năng liên quan đến hoạt động kinh
doanh vàng, số liệu thống kê từ các doanh nghiệp kinh doanh vàng được công bố,
quan điểm của các nhà nghiên cứu khoa học kinh tế và pháp lý trong giao dịch
chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel
4. Phương pháp nghiên cứu;
Phương pháp được dùng để nghiên cứu của Luận văn là phương pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử theo chủ nghĩa Mác – Lênin, Đề tài luôn đặt
vấn đề trong mối quan hệ biện chứng giữa lý luận và thực tiễn để nhận thức
đúng. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như diễn dịch, quy
nạp, phân tích, so sánh, tổng hợp, lịch sử, logic. Chuyên đề cũng kế thừa và phát
triển những kết quả của các nhà nghiên cứu đi trước.

7. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
3
5. Kết cấu chung của đề tài
CHƯƠNG 1: Cơ sở lý luận về pháp luật trong giao dịch chuyển
nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel. Chương này, tác giả trình
bày những vấn đề lý luận làm cơ sở nghiên cứu pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel. Cụ thể chương này làm rõ khái
niệm, bản chất, đặc điểm và vai trò căn hộ Condotel trong nền kinh tế; phân tích
làm rõ khái niệm, đặc điểm của hoạt động giao dịch chuyển nhượng đối với việc
chuyển giao căn hộ condotel.
CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật
trong giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel. Cụ
thể chương này sẽ phân tích chi tiết thực trạng áp dụng pháp luật trong hoạt động
giao dịch chuyển nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel từ đó đưa ra
những giải pháp hợp lý để hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ condotel.

8. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT TRONG
GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC CHUYỂN
GIAO CĂN HỘ CONDOTEL
1.1. Khái niệm và đặc điểm Condotel
Mặc dù Condotel đã xuất hiện hàng thế kỉ trước, tuy nhiên chưa có một
nguồn nào khẳng định nguồn gốc của Condotel đầu tiên trên thế giới. Condotel
khi được quan tâm đầu tiên được xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida1, tuy
nhiên điều này chỉ chính xác trong phạm vi nước Mỹ. Bởi, nhiều tài liệu thì
Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”2.
Loại hình bất động sản này thậm chí còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các
nước châu Âu. Dẫu vậy, có thể khẳng định rằng Mỹ đã giúp Condotel trở nên
phổ biến. Cuối thập kỷ 70, dưới tác động của sự thay đổi chính sách về thuế tại
Mỹ, dưới vỏ bọc là những căn hộ nghỉ dưỡng, người dân tại Mỹ bắt đầu đầu tư
vào loại hình căn hộ khách sạn này với mục đích để trốn thuế. Vào năm 1986,
những chính sách về thuế trước kia bị chính phủ xóa sổ. Condo hotel dần mất đi
vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Tới cuối thập kỉ 90, khi nền kinh tế
có những chuyển biến tích cực và thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, loại
hình nhà ở khách sạn này, một lần nữa, trở nên phổ biến ở Mỹ. Xu hướng này bắt
đầu phát triển và lan rộng sang các khu vực khác như Caribbean, Canada, thậm
chí cả Dubai ở khu vực Trung Đông. Ở Europe và Nam Mỹ, mô hình condo hotel
được phát triển dưới tên gọi "Condotels" hoặc "aparthotels".
Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây lần đầu
được thử nghiệm ở Sereton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 20074.
Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt
Nam với quy mô lớn. Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp
đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho
khách hàng. Sau Nha Trang, Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt
ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh,
Sapa, Phú Quốc, Nha Trang... (Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, 2018)

9. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
5
1.1.1. Khái niệm
Condotel được xác định là một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách
sạn, khu nghỉ dưỡng nhưng không thuộc vào bất kỳ khái niệm nhà ở nào được
giải thích tại Ðiều 3 về "Giải thích từ ngữ", Luật Nhà ở năm 2014, gồm "nhà ở",
"nhà ở riêng lẻ", "nhà chung cư", "nhà ở thương mại", "nhà ở công vụ" hay "nhà
ở xã hội". Khi phân tích sâu hơn, condotel không chỉ là một cơ sở lưu trú du lịch,
khách sạn như bình thường theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 và Luật Du lịch năm 2017.
Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Không giống
như khách sạn, mỗi căn hộ trong Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ
chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ Condotel được hưởng những cơ sở vật chất và
dịch vụ như một phòng khách sạn. Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ
được ban quản lý của khách sạn cho thuê như các phòng khách sạn bình thường.
Căn hộ Condotel có thể được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài
hạn của công ty quản lý. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa
công ty quản lý và chủ căn hộ. (Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, 2018)
1.1.2. Đặc điểm Condotel
Từ khái niệm của Condotel, ta có thể đưa ra một số đặc điểm của loại hình
bất động sản này như sau:
Một là: Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích của
khách sạn.
Hai là: Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên.
Ba là: Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời
gian người mua không sử dụng.
Bốn là: Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người
mua căn hộ.

10. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
6
Năm là: Khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý, bảo trì và vận
hành căn hộ. Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi phí cho việc quản lý và
bảo trì căn hộ.
1.1.3. Cách thức hoạt động của Condotel
Condotel mang cả 2 chức năng của căn hộ và khách sạn:
- Condotel có chức năng của khách sạn bởi có hệ thống đặt phòng và các
dịch vụ tương tự khách sạn như bể bơi, nhà hàng, đặt tour,…
- Condotel có chức năng của căn hộ bởi được thiết kế với đầy đủ các tiện
ích của căn hộ gia đình là có đầy đủ phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ,...có thể
nói là sống bình thường, như ở 1 ngôi nhà dù là đi biển hay du lịch nghỉ dưỡng.
Điểm khác của Condotel so với căn hộ và khách sạn:
Condotel có điểm khác khách sạn ở chỗ Condotel có thể bán đứt cho
khách hàng như sở hữu căn hộ để ở, nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại để nghỉ dưỡng.
Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ người sở hữu Condotel không
thể làm sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu, mà vận hành Condotel phải nhờ một
đơn vị đứng ra quản lý và điều hành việc cho thuê lại tương tự như các hoạt động
hàng ngày của khách sạn.
Lợi ích tài chính Condotel
Có 4 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu
Condo Hotel là “đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê - trao đổi”.
Với những lợi ích cộng dồn trong một loại hình bất động sản, mô hình
Condotel đang trở thành xu hướng của bất động sản trên toàn thế giới. Một
Condotel thông thường bao gồm: lợi ích đầu tư, du lịch nghỉ dưỡng, lợi nhuận
cho thuê và tiện ích trao đổi giữa các resort liên kết ở các quốc gia khác.
Nhà đầu tư sở hữu Condotel có thể tận hưởng những thời gian thư giãn,
giải trí, du lịch nghỉ dưỡng tại “ngôi nhà thứ 2” sang trọng. Hơn nữa đó là việc
“ngôi nhà thứ 2” sẽ mang lại cho nhà đầu tư những khoản lợi nhuận ổn định và
khả năng sinh lợi hấp dẫn.

11. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
7
1.1.4. Ưu – nhược điểm của Condotel
Về bản chất, Condotel được coi là “second home”. Second home là một
dạng bất động sản được người mua sử dụng ngắn (chứ không phải để cư trú
thường xuyên). Tuy nhiên khác với nhiều loại second home khác, chủ nhân của
Condotel không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình. Trách
nhiệm được đề cập đến ở đây liên quan tới việc quản lý, trang trí hay bảo trì
“second home”. Những trách nhiệm ấy, thay vào đó, sẽ được khách sạn hoàn
thành hoàn thiện theo thẩm mỹ và khă năng tài chính. Đây cũng là ưu điểm lớn
nhất của Condotel.
Một điểm mạnh khác của Condotel mà ta cần đề cập đến đó là những dịch
vụ khách sạn nó đem lại cho chủ nhân. Một căn hộ chung cư được tích hợp
những dịch vụ của khách sạn sang trọng. Hơn thế nữa, chủ nhân của Condotel
còn được phép sử dụng tất cả các công trình chung (bể bơi, khu vui chơi, bar,…)
được khách sạn xây dựng để phục vụ khách hàng.
Có thể nói, Condotel là một dự án “win-win” đối với khách sạn và cả
những người mua căn hộ. Một mặt, người mua có thể thu được lợi nhuận thông
qua chương trình cho thuê được sắp xếp bởi khách sạn. Như đã đề cập ở trên,
Condotel là “second home”, có nghĩa là, chủ nhân của Condotel sẽ không sử
dụng nó thường xuyên. Còn gì hấp dẫn bằng việc kiếm thêm thu nhập từ chính
khoảng thời gian căn hộ của mình không được sử dụng. Mặt khác, ngoài những
thu nhập thu được từ việc cho thuê phòng khách sạn thông thường, bên khách sạn
còn nhận được khoản tiền từ việc bán các căn hộ Condotel; Song song với những
ưu điểm không thể chối cãi, Condotel vẫn còn một một số nhược điểm khiến các
nhà đầu tư còn e ngại khi đầu tư vào loại hình này.
Nhược điểm đầu tiên xuất phát từ chính một trong số những ưu điểm của
Condotel. Việc bảo trì và vận hành của Condotel được bên khách sạn chịu trách
nhiệm khiến cho việc quản lý căn hộ của các nhà đầu tư dễ dàng hơn nhiều. Tuy
nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc, bên phía chủ đầu tư phải bỏ ra một
khoản phí bảo dưỡng không nhỏ cho căn hộ của mình.

12. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
8
Hơn thế nữa, mặc dù mang danh là chủ nhân của căn hộ Condotel, người
mua căn hộ Condotel còn không được hưởng 100% tiền cho thuê chính căn hộ
của mình. Trong khi còn vô số các bất động sản khác với giá thành rẻ hơn
Condotel cho phép chủ sở hữu hưởng hoàn toàn tiền cho thuê, Condotel rõ ràng
đang bộc lộ yếu điểm của mình. Dưới góc độ tài chính, Condotel là một khoản
đầu tư khá mạo hiểm. Có thể thấy rằng, giá thành của Condotel phụ thuộc rất
nhiều vào những tiện ích, cơ sở vật chất của khách sạn - những yếu tố mà chủ
nhân của căn hộ Condotel không thể kiểm soát. Chỉ một sự thay đổi nhỏ trong
những yếu tố đó cũng có thể đấy giá của căn hộ Condotel lên hoặc kéo xuống.
(Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, 2018)
1.1.5. Condotel trong thị trường Bất động sản Việt Nam
Hiện nay, khi đưa Condotel tới Việt Nam, các tập đoàn thường đưa ra lời
quảng cáo rằng: “Sở hữu căn hộ Condotel và tham gia chương trình Timeshare sẽ
mang đến cho bạn những giá trị ngoài sức tưởng tượng. Timeshare sẽ nhắc nhở
bạn về một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ hết căng thẳng mệt mỏi
của công việc, dành thời gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá trị lớn
hơn là bạn có thể sinh lời đều đặn hàng tháng từ căn hộ Condotel của mình.”
Tuy nhiên, vốn dĩ, Condotel và Timeshare là hai khái niệm hoàn toàn khác
nhau và không thể trộn lẫn.
Giá trị của Time-share nằm ở cách sử dụng chúng. Thực chất việc mua
một Time-share chính là việc người mua đang trả trước cho kì nghỉ của mình.
Thông thường, so với việc trả tiền của một phòng khách sạn trong vòng mười
năm, việc mua Time-share mang nhiều lợi thế hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị
của một phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong vòng 10 năm, người mua
Time-share sẽ chỉ cần trả một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua cho kì nghỉ
trong tương lai của mình.
Thông thường, mỗi Time-share sẽ được xây dựng như một ngôi nhà để ở.
Chính vì thế những công trình đặc trưng của nhà ở như bếp nấu, phòng giặt đồ sẽ

13. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
9
được tích hợp trong Time-share. Khi đó, người sử dụng Time-share, trong kì nghỉ
của mình sẽ tiết kiệm được những chi phí như phí ăn uống, phí giặt là…
Yếu tố cuối cùng nên được người mua cân nhắc khi mua một Time-share
đó là việc nhượng lại Time-share trong trường hợp người mua không còn nhu
cầu sử dụng bất động sản nữa. Howard Nusbaum, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển
bất động sản nghỉ dưỡng của Mỹ (ARDA) thừa nhận rằng hầu hết các time-share
đều bị mất giá sau một thời gian sử dụng. Đối với một time-share có trị giá
20.000$, sau khi trừ đi khấu hao sau thời gian 10 năm. Chủ nhân của Time-share
vẫn có thể nhượng lại nó với giá là 5.000$, có nghĩa là sau 10 năm giá của một
time-shre giảm đi 15.000$ - Một con số không đáng kể đối với số tiền 42.000$
mà người mua có thể sẽ phải trả để ở một khách sạn trong vòng 10 năm9.
Một bất cập khác phát sinh trong thị trường Việt Nam đó là hiện nay các
Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng,
trả phí tại Condotel. Các khách sạn, Resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử
dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. Đây là vấn đề pháp lý cấp bách
và có tính thời sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và bảo vệ
quyền lợi của khách hàng trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
1.1.6. Kinh nghiệm quản lý Bất động sản của một số quốc gia trên thế giới
“Năm 2016, lần đầu tiên trong gần một thập kỷ, lượng giao dịch bất
động sản thương mại của Đức dẫn đầu châu Âu, đẩy Anh xuống vị trí thứ
2, theo Wall Street Journal. Trong bối cảnh có nhiều bất ổn tại châu Âu sau
khi Anh rời EU và nguy cơ rã đám của đồng Euro, Đức được xem là “thiên
đường” an toàn mới tại khu vực này. “Nếu đồng Euro được giữ lại, Đức sẽ
vẫn giữ nguyên vị thế lớn hiện tại”, Lars Huber, lãnh đạo công ty bất động
sản Hines, nhận định; “Còn nếu khu vực đồng Euro tan rã, vị thế của nước
này thậm chí còn lớn hơn nữa”. Năm ngoái, lần đầu tiên kể từ năm 2007,
Đức dẫn đầu châu Âu về lượng giao dịch bất động sản thương mại, đẩy
Anh xuống vị trí thứ 2, theo dữ liệu của hãng nghiên cứu Real Capital

14. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
10
Analytics (RCA). Trên nhiều thị trường của Đức, giá trị các tòa nhà văn
phòng, trung tâm mua sắm, nhà kho không ngừng tăng. Trước đây, khi lấn
sân vào châu Âu, giới đầu tư nước ngoài thường để mắt tới London, Paris
trước rồi mới tới Đức, bởi đây là những thị trường bất động sản tăng trưởng
mạnh mẽ nhất khu vực.Tuy nhiên, tình thế giờ đã thay đổi. Đức trở nên hấp
dẫn hơn với giới đầu tư sau khi Anh bỏ phiếu rời EU, còn Pháp cũng đang
bất ổn trước cuộc bầu cử tổng thống. Sự ổn định của Đức là yếu tố thu hút
giới đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại nhiều nơi
trên thế giới đang gặp nhiều thách thức. Giá trị đầu tư vào bất động sản
thương mại tại châu Âu và Mỹ đều giảm chủ yếu do giá cả tại các thành
phố lớn đang hoặc gần ở mức cao kỷ lục. Dù lượng giao dịch tại Đức có
giảm nhưng tốc độ giảm vẫn thấp hơn nhiều so với các quốc gia châu Âu
khác. Trong nửa cuối năm 2016, giá trị giao dịch bất động sản tại Đức đạt
gần 38,3 tỷ Euro, giảm 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo RCA. Trong
khi đó, tổng giá trị giao dịch cùng kỳ của toàn châu Âu giảm tới 13,1%.
Giá bất động sản tại Đức có xu hướng tăng khi giới đầu tư chấp nhận mức
tỷ suất vốn hóa thấp hơn khi giao dịch mua. Tỷ suất vốn hóa phản ánh lợi
nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường. Trong 3 năm qua,
tỷ suất vốn hóa của bất động sản thương mại trên phố loại một của Đức
giảm trung bình 70 điểm, theo Savills. Thị trường văn phòng tại Berlin
đang trở nên đặc biệt sôi động nhờ dân số tăng trưởng nhanh, nguồn cung
ít. Tỷ suất vốn hóa tại thị trường này ở mức thấp kỷ lục 3,25% - theo số
liệu của Tập đoàn Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE. “Berlin hiện là
điểm thuê văn phòng vô cùng hấp dẫn”, Stuart Reid, một đối tác của hãng
quản lý và đầu tư bất động sản có trụ sở tại Anh Rockspring, cho biết. Nhu
cầu lớn từ nước ngoài khiến giới nhà đầu tư Đức phải cạnh tranh gay gắt
hơn, đặc biệt là đối với những bất động sản đắt giá. “Tôi mong các nhà đầu
tư sẽ không chấp nhận mức tỷ suất vốn hóa thấp hơn mức hiện tại” - Jochen

15. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
11
Schenk, thành viên hội đồng quản trị của hãng bất động sản Đức Real I.S.
AG, chia sẻ10.”Bất động sản nghỉ dưỡng Condotel được quan tâm và đầu
tư thận trọng trong bối cảnh nền “kinh tế chia sẻ” mọi giao dịch được điều
chỉnh bởi Bộ luật Dân sự Đức và sự giám sát chặt chẽ bởi Hiệp hội bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng.
Kinh nghiệm của Mỹ: Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng
lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản, chủ yếu hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản khu vực dân cư. Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội
nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có
hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS cung cấp đầy đủ
mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán BĐS trong khu vực. Khi
những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải
chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc. Hầu hết tất cả
các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản
với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được
đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ
được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho
người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với
những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu.
Kinh nghiệm Đức: Khoảng 25% các giao dịch bất động sản là do văn
phòng môi giới bất động sản thu xếp. Các văn phòng này thường thu 3,5%
giá bán. Thường thì người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người
bán cũng có trách nhiệm trả thù lao theo hợp đồng với văn phòng. Tuy
nhiên, đa số các trường hợp thì người mua trả tiền thù lao cho văn phòng
thay cho người bán;
Kinh nghiệm của Singapore: Một điểm đặc biệt trong pháp luật về
đăng ký bất động sản của Singapore là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành

16. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
12
nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật
sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của tòa. Chủ sở hữu tài
sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên
quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ
được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận
của luật sư. Do đó, trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng
là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên
quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số
cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động
sản khác”
1.2. Khái quát về giao dịch chuyển nhượng chuyển giao căn hộ
1.2.1. Khái niệm, bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ
1.2.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ
Với khái niệm đã nêu ở trên, có thể thấy Condotel gần giống nhất với loại
hình căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại. Có thể hiểu nhà chung
cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà
ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của
mình. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường
khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà
chung cư.
Từ những quy định trên cho thấy,việc chuyển nhượng căn hộ bắt buộc
phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Tuy pháp luật hiện hành chưa quy định
cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ nhưng dựa vào bản chất của loại
hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và những đặc trưng
của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 ta có thể đưa ra khái
niệm về hợp đồng mua bán căn hộ trong các dự án đầu tư như sau:
Hợp đồng mua bán căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại là sự thỏa
thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa

17. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
13
vụ pháp lý giữa các bên, theo đó bên bán là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
hoặc chủ thể khác theo quy định của pháp luật có nghĩa vụ giao căn hộ, nhận
tiền và chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho
bên bán và xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật.
1.2.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
Đặc điểm chung của hợp đồng mua bán căn hộ như sau:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án đầu tư là
hợp đồng song vụ
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án đầu tư là hợp
đồng có đền bù
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ trong các dự án đầu tư là hợp đồng ưng
thuận
Thứ tư, hợp đồng căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại là
hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua.
Đây là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nên hay
có sự rủi ro cao và hợp đồng mua bán căn hộ có đối tượng là nhà ở nhưng nằm
trong tổng thể của kiến trúc bao gồm nhiều hạng mục khác nhau
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
1.2.2.1. Hệ thống pháp luật điều chỉnh tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng căn hộ
- Bộ luật dân sự 2015 quy định những nguyên tắc, các điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng và quy định hợp đồng mua bán tài sản.
- Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về nhà ở. Đối với giao dịch mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản.

18. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
14
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chi tiết các loại bất động
sản đưa vào kinh doanh trong đó có quy định nhà, công trình xây dựng.
- Luật Đất đai năm 2013
1.2.2.2. Khái quát nội dung hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
1.2.2.2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
Theo ghi quy định của pháp luật thì trong quan hệ mua bán lúc nào cùng
phải gồm có hai chủ thể chính. Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh
doanh Bất động sản cũng vậy, đó là bên mua nhà và bên bán nhà, nếu thiếu một
trong hai chủ thể này thì không thể tạo nên một hợp đồng mua bán căn hộ.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở trong dự án nhà ở thương mại cũng là
một loại giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Theo đó chủ thể của hợp
đồng dân sự phải là người có năng lực hành vi dân sự. Thuật ngữ "người” ở đây
phải hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự: Cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
1.2.2.2.2. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
Nội dung Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư phải tuân theo quy
định tại điều 398 Bộ luật dân sự gồm các điều khoản sau:
- Đối tượng của hợp đồng;
- Số lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phương thức giải quyết tranh chấp
1.2.2.2.3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
Có thể nói, đối với tài sản đặc biệt này thì hợp đồng chuyển nhượng căn
hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang
những đặc điểm riêng biệt. Còn đối với Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung

19. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
15
cư mà đối tượng là căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hợp
đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư thì việc chuyển nhượng thực hiện đơn giản
và giống như chuyển nhượng nhà ở thông thường khác.
Hình thức quyết định loại hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư phổ
biến nhất hiện nay là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng, văn
bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo hợp đồng này,
bên góp vốn sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên
cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Như vậy, bằng hợp đồng góp vốn, người góp
vốn sẽ được hiểu là người mua nhà chung cư dự án. Về bản chất, hợp đồng góp
vốn này chính là hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư dự án, bởi nó đáp
ứng đủ yếu tố chuyển nhượng, một bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản là căn
hộ chung cư, một bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán và được nhận tiền từ
bên mua.
1.2.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn hộ
Thứ nhất, mức độ hoàn thiện thể chế chính sách, pháp luật của Nhà
nước.Một trong những yêu cầu trong quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền
xã hội chủ nghĩa, chính là sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật. Các văn bản
pháp luật lien quan đến nhà ở thương mại nói chung và căn hộ nói riêng rất đa
dạng như Luật Thương mại, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Đất đai,…
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư trong các dự án phát
triển nhà ở thương mại bị chi phối không nhỏ bởi uy tín, năng lực của các chủ
đầu tư nhà ở thương mại
Thứ ba, tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của đất nước. Khi chuyển sang
nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị. Ở góc độ kinh tế nhà, CHCC
được coi như một loại hàng hóa trên thị trường, được mang ra mua bán, trao đổi
theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với
đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá

20. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
16
dài, nên Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu
quả.

21. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
17
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT TRONG GIAO DỊCH
CHUYỂN NHƯỢNG ĐỐI VỚI VIỆC CHUYỂN GIAO CĂN
HỘ CONDOTEL
2.1. Thực trạng quy định pháp luật trong giao dich chuyển nhượng đối với
việc chuyển giao căn hộ Condotel
2.1.1. Quy định về khái niệm căn hộ Condotel
Trước hết phải khẳng định Condotel không phải nhà ở
Condotel được xác định là một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách
sạn, resort, nhưng không thuộc vào bất kỳ khái niệm nhà ở nào được giải thích tại
Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014, gồm “nhà ở”, “nhà ở riêng
lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “Nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội”.
Nếu coi condotel là một dạng nhà ở nhưng lại xây dựng trên đất kinh
doanh thì còn vi phạm pháp luật hiện hành theo quy định tại khoản 4, Điều 6 về
“Các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể một trong những hành
vi bị nghiêm cấm là: “4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng
không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà
Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở”.
Nếu coi condotel như một căn hộ được xây dựng trong một tòa nhà hàng
chục, hàng trăm phòng như là một chung cư thì lại không được phép sử dụng vào
mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 11, Điều 6 về Các hành vi bị
nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, một trong những hành vi bị nghiêm
cấm là: “11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng
phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt
vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm
môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của
các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Trước ngày 01-7-2015, nếu coi là nhà ở thương mại kiều chung cư thì còn
có thể vi phạm quy định “phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng

22. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
18
mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2” tại Điều 40 về “Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở
thương mại”, Luật Nhà ở năm 2005.
Nhưng rõ ràng, condotel cũng không chỉ là một cơ sở lưu trú du lịch,
khách sạn như bình thường theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 và Luật Du lịch năm 2017
2.1.2. Khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng căn hộ condotel
Thực tế đã xảy ra một số trường hợp như sau:
Dự án Panorama Nha Trang, là một toà tháp 38 tầng, thực chất là một
khách sạn du lịch, chứ không phải là một chung cư, đã ký các “Hợp đồng mua
bán căn hộ” để bán cho khách hàng. Hợp đồng ký vào năm 2017 căn cứ vào điểm
1.4, khoản 1 về “1. Tiêu chí phân loại cơ sở lưu trú du lịch”, Mục II, Thông tư số
88/2008/TT-BVHTTDL ngày 30-12-2008 của Bộ trưởng Bộ Văn hoá, Thể thao
và Du lịch “Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày 01-6-2007
của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Du lịch về lưu trú
du lịch”. Cụ thể điểm này quy định như sau: “1.4. Căn hộ du lịch (tourist
apartment) là căn hộ có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê, có thể tự
phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Thông tư trên đã hết hiệu lực và được thay thế bằng quy định tại khoản 3,
Điều 48 về “Các loại cơ sở lưu trú du lịch”, Luật Du lịch năm 2017 và khoản 3,
Điều 21 về “Các loại hình cơ sở lưu trú du lịch”, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP
ngày 31-12-2017 của Chính phủ “Quy định chi tiết một số điều của Luật Du
lịch”. Cụ thể khoản 3 này quy định như sau: “3. Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang
thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong
thời gian lưu trú”.
Thực chất “căn hộ” trong các quy định tại Luật, Nghị định và Thông tư
nêu trên là nhà ở, nhưng được phép sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Còn
“căn hộ” trong “Hợp đồng mua bán căn hộ” nêu trên chính là condotel, chưa
được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào. Chính Hợp đồng

23. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
19
mua bán cũng chỉ căn cứ vào Luật Du lịch năm 2005, mà không hề căn cứ vào
Luật Nhà ở năm 2014.
Hay một dạng tương tự là việc mua bán officetel tại Dự án nhà chung cư
D’Capitale tại đường Trần Duy Hưng, Hà Nội cũng được gọi là “Hợp đồng mua
bán căn hộ”. Hợp đồng ký trong năm 2017 căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014,
nhưng lại thoả thuận nội dung được sử dụng căn hộ làm văn phòng kinh doanh.
Chủ đầu tư gọi tên toà nhà là SOHO (Small Office Home Office). Trong khi đó,
nếu như là căn hộ chung cư thông thường thì bị cấm “Sử dụng căn hộ chung cư
vào mục đích không phải để ở” theo quy định tại khoản 11, Điều 6 về “Các hành
vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014.
Đến nay mới chỉ có dự thảo tại khoản 1, Điều 35 về “Quyền sở hữu căn hộ
khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú”, Dự thảo
Luật khu hành chính – kinh tế đặc biệt trình kỳ họp Quốc hội tại kỳ họp thứ 5,
tháng 5-2018 quy định như sau: “1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối
tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở
thì có quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort
villa), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel) và các loại hình tương tự
khác thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế từ
chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản trong
dự án đầu tư xây dựng bất động sản tại đặc khu, trừ khu vực bảo đảm quốc
phòng, an ninh theo quy hoạch đặc khu”. Tuy nhiên, Dự tảo Luật này đã chưa
được thông qua vào ngày 12-6-2018 như dự kiến. Và nếu như quy định này có
hiệu lực thì cũng mới chỉ được áp dụng tại các đặc khu.
Thực tế việc xây dựng, mua bán, kinh doanh và sử dụng condotel đã
tương đối phổ biến tại các địa bàn du lịch trong mấy năm gần đây. Đó là một loại
hình hoàn toàn mới so với trước kia mà chưa được pháp luật điều chỉnh, dù chỉ là
về tinh thần hay nguyên tắc chung. Tuy nhiên, nó là một sự tồn tại và phát triển
tất yếu vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả.
Đặc biệt, không thể vì chưa có quy định mà Nhà nước có thể cấm đoán
hay không cho phép. Bởi vì, Hiến pháp năm 2013, Luật Đầu tư và Luật Doanh

24. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
20
nghiệp năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định theo hướng cá nhân và
doanh nghiệp được làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm. Văn bản dưới
luật thì không thể quy định theo hướng ngăn cấm, hạn chế loại hình này, vì
khoản 2, Điều 2 về “Công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự”, Bộ
luật Dân sự năm 2015 đã quy định rõ “2. Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo
quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc
gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. Thậm chỉ
ngay cả việc ngăn cản bằng luật cũng không phù hợp với quy định này và đặc
biệt là quy định tại khoản 3, Điều 32 của Hiến pháp năm 2013.
Tuy nhiên, cái khó là trong khi doanh nghiệp thì không bị cấm làm, người
dân thì không bị cấm giao dịch và sở hữu, nhưng lại bị vướng mắc nhiều thứ, tạo
ra rất nhiều trở ngại và rủi ro cho loại hình và thị trường đầu tư, giao dịch
condotel.
Vì ngược lại với quyền của cá nhân và doanh nghiệp, công chức và cơ
quan nhà nước lại chỉ được làm những gì mà pháp luật cho phép. Do vậy, pháp
luật chưa công nhận condotel trên thực tế vì chưa có các thủ tục, điều kiện quản
lý cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (công trình xây
dựng) hay kiểm tra, giám sát, xử lý,…
Điều trớ trêu trong cách thức xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp
luật nói chung, quy định về hợp đồng nói riêng đối với condotel là, dù pháp luật
không bị cấm, nhưng cũng lại không được chính thức thừa nhận. Do vậy đã tạo
ra những cách hiểu rất khác nhau, người thì khẳng định condotel là hợp pháp, kẻ
thì cho rằng nó bất hợp pháp. (Trương Thanh Đức, 2018)
2.1.3. Các vấn đề pháp lý trong Giao dịch chuyển nhượng đối với chuyển
giao căn hộ Condotel
2.1.3.1. Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ Condotel
Hiện nay, pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối
với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, mà chưa có
quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không

25. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
21
phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Do vây, việc chuyển nhượng căn hộ
Condotel phát sinh một số vấn đề pháp lý như sau:
Việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng
condotel chưa có quy định rõ ràng có thể áp dụng các quy định đối với nhà ở
theo quy định tại Điều 118 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, Luật
Nhà ở năm 2014 hay Điều 9 về “Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh
doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hay Điều 49 về “Điều kiện kinh
doanh dịch vụ lưu trú du lịch”, Luật Du lịch năm 2017 hay phải đáp ứng được
quy định của cả 3 đạo luật
Việc bán condotel hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có bảo lãnh
ngân hàng theo quy định tại khoản 1, Điều 56 về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
hay không? Việc bán condotel Panorama và officetle SOHO nêu trên đều có
“Bảo lãnh bán căn hộ hình thành trong tương lai” như đối với việc mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
Chưa có quy định rõ ràng về Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và cá nhân, pháp nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở để ở theo
quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; có đồng thời được
mua, thuê mua nhà (không phải là nhà ở) và công trình xây dựng khác “để sử
dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng
công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó” theo quy định tại khoản 2,
Điều 14 về “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, Luật Kinh doanh bất động sản,
thì có được mua, thuê, thuê mua condotel, officetel
Vấn đề số lượng căn hộ được sở hữu: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ
được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số
lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành
chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở
hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà”, theo quy định tại khoản 2, Điều 161

26. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
22
về “Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Luật Nhà ở
năm 2014 quy định, thì có được mua quá 30% số căn condotel hay officetel cũng
chưa có quy định cụ thể.
Cũng chưa có quy định về việc bán condotel trong trường hợp chỉ có duy
nhất một căn hộ condotel để ở, thì có được miễn thuế “Thu nhập từ chuyển
nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân
trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” theo quy định tại
khoản 2, Điều 4 về “Thu nhập được miễn thuế”, Luật thuế thu nhập cá nhân năm
2007, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2012. (Trương Thanh Đức, 2018)
2.1.3.2. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel
Hiện nay cũng chưa có quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu condotel. Có thể thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 98 về
“Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất”, Luật Đất đai năm 2013 hay phải có quy định cụ thể
khác. Trên nơi này cấp, nơi khác lại chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
condotel. Do chưa có thống nhất cuối cùng về pháp lý cũng như mục đích sử
dụng của Condotel, nếu là dạng bất động sản nhà ở thì mua bán được sở hữu lâu
dài, còn dạng bất động sản kinh doanh thì phải có thời hạn khoảng 50 hoặc 70
năm. (Trương Thanh Đức, 2018)
2.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật trong giao dich chuyển
nhượng đối với việc chuyển giao căn hộ Condotel
2.2.1. Áp dụng pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng đối với việc
chuyển giao căn hộ Condotel
Dù quan điểm thế nào đi chăng nữa, thì cũng không thể phủ nhận thực tế
phát sinh và giao dịch hợp đồng xây dựng, mua bán, trao đổi, dịch vụ,… liên
quan đến condotel đang diễn ra, cần phải được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.
Những gì đã tương đối rõ ràng, có thể áp dụng theo pháp luật hiện hành
thì cần phải được áp dụng. Những gì chưa rõ ràng thì cũng cần vận dụng để bảo
vệ quyền lợi chính đáng của cá nhân, pháp nhân trong giao dịch. Những gì bất

27. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
23
cập, thậm chí có phần trái luật thì cần phải nhanh chóng hoàn thiện pháp luật để
điều chỉnh. Và những vấn đề như thế này mới thực sự cần đến vai trò của các án
lệ của Tòa án.
Có thể phân condotel thành 3 trạng thái để áp dụng pháp luật nói chung và
pháp luật hợp đồng nói riêng như sau:
Thứ nhất: Những vấn đề đã rõ, có thể áp dụng pháp luật hợp đồng một
cách chuẩn chỉ, bình thường. Chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng condotel
với tư cách là một tài sản là vật, cụ thể là bất động sản cơ sở lưu trú khách sạn
(có hay không phải là căn hộ du lịch hay cơ sở lưu trú du lịch) để giao dịch theo
các điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 9 về “Điều
kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014; đoạn 2, Điều 430 về “Hợp đồng mua bán tài sản” và đoạn 2, Điều 472 về
“Hợp đồng thuê tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2015.
Hay là việc mua bán, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, dù là nhà
ở hay nhà khác thì cũng không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu
theo quy định tại khoản 2, Điều 118 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”,
Luật Nhà ở năm 2014.
Thứ hai: Những vấn đề chưa thật rõ, có thể áp dụng linh hoạt hay tương tự
pháp luật. Chẳng hạn như khi thuê, sử dụng “căn hộ khách sạn” hay condotel nêu
trên để ở lâu dài như nhà ở hay lưu trú như khách du lịch thì chủ yếu phải chấp
nhận thực hiện các quy định về cơ sở khách sạn, lưu trú du lịch, còn các quy định
về nhà ở chỉ là tham khảo, là yếu tố phụ gần như không xuất hiện.
Thứ ba: Những vấn đề vướng mắc luật, cần phải nhanh chóng xây dựng
mới hoặc sửa đổi, bổ sung. Rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến condotel nói
chung và hợp đồng về condotel nói riêng chưa có câu trả lời. (Trương Thanh
Đức, 2018)

28. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
24
2.2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch chuyển
nhượng đối với chuyển giao căn hộ Condotel
Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: Chung cư Mi-ni, căn hộ
văn phòng, Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà
phố, biệt thự trong Resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận
lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại. Tác giả xin đưa ra một số
đề xuất bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển tại
Việt Nam như sau:
Thứ nhất, xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản Coldotel cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, Luật
Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể là các điều
kiện giao dịch khi Chủ đầu tư dự án Coldotel thực hiện đăng ký biến động đất đai
và tài sản trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ quy định diện tích tối
thiểu 30m2 để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất13;
Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới về quy
hoạch sử dụng đất, vì quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm tại Khoản 1
điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh
là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Đây chính là
bất cập lớn nhất hiện nay đã gây ra cho Condotel của quy định pháp luật cần sửa
đổi vì các chủ đầu tư muốn được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất cho Con dotel thì phải 5 năm trước diện tích
đất đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp Tỉnh và phải có
quyết định cho phép đầu tư. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất kinh doanh dưới
50 năm. Nhưng thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm
2013 quy định thời hạn 50-70 năm.
Nguyên nhân chính là với thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất,
quyết định giao đất cho thuê đất thuộc cấp Tỉnh và Quyết định của Thủ tướng
phê duyệt sử dụng đất cấp Tỉnh nên hành lang pháp lý cho Condotel gặp nhiều
khó khăn trong thực tiễn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới sửa

29. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
25
đổi cần bổ sung Điều 153 về đa dạng hóa loại bất động sản vào quy phạm điều
chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho
Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự
trong Resort... phát triển.
Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban
hành quy trình giao kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất
động sản cho bất động sản Condotel để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai, vì
hiện nay Condotel chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an toàn cho các
khách hàng đầu tư rất dễ gây ra những rủi ro pháp lý mà hệ quả là Hợp đồng
giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn phần. Những vấn đề
được phân tích từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục ngay. Bởi lẽ khi giao
kết quả chuyển nhượng, các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều cấm của
pháp luật do sự phức tạp của phân khúc thị trường bất động sản đang phát triển
quá nóng15, hiện tượng chiếm dụng vốn từ việc huy động vốn đầu tư của khách
hàng, bên mua Codotel, bên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có
nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam.
Thứ tư, Nhà nước cho phép khách hàng mua Codotel trong các dự án du
lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở theo Khoản 3 điều 126 Luật Đất đai năm 2013.