Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế
Phạm Thị Thu Lớp cao học 16KT
1
MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................1
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................5
1. Sự cấp thiết của đề tài...........................................................................................5
2. Mục đích nghiên cứu.............................................................................................6
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................7
5. Kết cấu luận văn....................................................................................................7
CHƯƠNG 1................................................................................................................8
MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ SẢN
PHẨM TRONG XÂY DỰNG..................................................................................8
1.1. Một số lý luận về hợp đồng và hợp đồng trong hoạt động xây dựng............8
1.1.1. Khái niệm hợp đồng..........................................................................................8
1.1.2. Bản chất pháp lý của hợp đồng.......................................................................10
1.1.3. Phân loại hợp đồng.........................................................................................13
1.1.4. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng ..............................................................14
1.1.4.1. Khái niệm.....................................................................................................14
1.1.4.2. Phân loại hợp đồng xây dựng.......................................................................15
1.1.4.4. Hồ sơ và nội dung của hợp đồng xây dựng..................................................18
1.1.4.4. Hình thức hợp đồng và giá hợp đồng...........................................................20
1.2. Đối tượng của hợp đồng xây dựng..................................................................24
1.2.1. Các chủ thể tham gia hợp đồng xây dựng.......................................................24
1.2.1.1. Bên giao thầu................................................................................................25
1.2.1.2. Bên nhận thầu...............................................................................................26
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng xây dựng.................................................................27
1.2.2.1. Hoạt động xây dựng quy định đối tượng của hợp đồng xây dựng...............27
1.2.2.2. Các yếu tố tác động đến đối tượng hợp đồng xây dựng ..............................28
1.3. Sự hình thành giá của sản phẩm xây dựng....................................................31
1.3.1. Một số đặc điểm của thị trường xây dựng ......................................................31

2
1.3.2. Một số đặc điểm của thị trường xây dựng Việt Nam......................................31
1.3.3. Một số đặc điểm của giá xây dựng công trình ................................................32
1.3.3.1.Khái niệm giá sản phẩm xây dựng (còn gọi là giá xây dựng) ......................32
1.3.3.2. Một số đặc điểm của giá xây dựng...............................................................35
CHƯƠNG 2..............................................................................................................39
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ..........................................................39
HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG HIỆN NAY............................................39
2.1. Thực tế nội dung và các quy định về điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây
dựng..........................................................................................................................39
2.1.1. Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng là một thực tế khách quan .39
2.1.2. Quy định về điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng ở Việt nam ............49
2.2. Đánh giá các phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng
trong nước hiện nay ................................................................................................52
2.2.1. Phương pháp tính bù trừ trực tiếp ...................................................................52
2.2.2. Phương pháp dùng công thức tính hệ số điều chỉnh .......................................56
2.3. Một số tồn tại của công tác tổ chức, thực hiện điều chỉnh giá hợp đồng thi
công xây dựng..........................................................................................................61
2.3.1. Tồn tại từ phía các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý giá, ban quản lý
dự án và Chủ đầu tư ..................................................................................................61
2.3.1.1 Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý giá xây dựng.......................61
2.3.1.2 Chủ đầu tư và Ban quản lý dự án..................................................................65
2.3.2. Các tồn tại từ phía các đơn vị tư vấn...............................................................66
2.3.3. Về phía Nhà thầu thi công xây dựng...............................................................67
CHƯƠNG 3..............................................................................................................69
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP ĐỒNG THI CÔNG
XÂY DỰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT ..............................................69
3.1. Các nhóm yếu tố chi phí ảnh hưởng trực tiếp khi điều chỉnh giá hợp đồng
thi công xây dựng và đề xuất hoàn thiện công thức áp dụng..............................69
3.1.1. Phân tích các nhóm yếu tố chi phí ảnh hưởng trực tiếp khi điều chỉnh giá hợp
đồng thi công xây dựng.............................................................................................69

3
3.1.2. Hoàn thiện công thức điều chỉnh giá .........................................................73
3.2. Xác định các hạng mục, công việc được điều chỉnh giá và tỷ số giá các
thành phần ...............................................................................................................75
3.2.1. Xác định các hạng mục, công việc được điều chỉnh giá.................................75
3.2.2. Xác định tỷ số giá các thành phần...................................................................75
3.3. Ứng dụng phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng........77
3.3.1. Giới thiệu về dự án và gói thầu áp dụng phương pháp...................................77
3.3.2. Cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh giá gói thầu số 4.......................................77
3.3.3. Trình tự thực hiện tính toán điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng gói
thầu Kè chống sạt lở khu vực bờ sông Thị trấn Vũng Liêm, huyện Vũng Liêm, tỉnh
Vĩnh Long .................................................................................................................78
3.3.3.1. Xác định công thức áp dụng.........................................................................78
3.3.3.2. Xác định thời điểm điều chỉnh giá và kỳ tính toán ......................................79
3.3.3.3. Xác định thành phần điều chỉnh giá và các tỷ số giá thành phần ................79
3.3.3.5. Xác định hệ số trượt giá...............................................................................80
3.3.3.6. Xác định giá trị công việc (V) được xác nhận thanh toán trong kỳ (tháng) 84
3.3.3.7. Áp dụng công thức điều chỉnh giá và lập bảng tính toán.............................84
3.4. Một số nhận xét và kết luận ............................................................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................88
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………..93

4
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ:
Hình 1.1. Sơ đồ phân loại hợp đồng theo tính chất công việc……………………. 15
Hình 1.2: Sơ đồ phân loại hợp đồng xây dựng theo giá hợp đồng………………...17
Hình 1.3: Sơ đồ phân loại hợp đồng xây dựng theo mối quan hệ…………………17
Hình 1.4: Mối quan hệ giữa trình tự đầu tư XD với sự hình thành giá xây dựng….34
Hình 3.1. Các khoản mục chi phí cấu thành nên đơn giá dự toán…………………71
Hình 3.2. Các yếu tố cấu thành đơn giá hợp đồng thi công xây dựng…………….73
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Hệ số biến động giá vật liệu các năm so với năm 2000………………...45
Bảng 2.2. Tổng hợp giá trị vật liệu, nhân công, máy thi công trượt giá…………...54
Bảng 2.3. Tổng hợp giá hợp đồng được điều chỉnh………………………………..55
Bảng 3.1. Mẫu bảng các tỷ số được xác định trong hồ sơ mời thầu……………….75
Bảng 3.4. Chỉ số giá trên địa bàn Tỉnh Vĩnh Long...................................................82
Bảng 3.5. Bảng tính các hệ số điều chỉnh gía theo từng kỳ (tháng)..........................83
Bảng 3.8. Tổng hợp giá trị trượt giá gói thầu số 07..................................................85

5
MỞ ĐẦU
1. Sự cấp thiết của đề tài
Đối với nền kinh tế thị trường trong thời kỳ hội nhập, giá cả mọi hàng hoá
chịu tác động của nhiều yếu tố không chỉ trong phạm vi một quốc gia mà còn trên
phạm vi toàn khu vực và thế giới. Công trình xây dựng là một hàng hóa đặc biệt có
tính tổng hợp về văn hoá xã hội, đa phần sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước, có giá
trị lớn nên có chịu sự tác động lớn hơn từ các chính sách quản lý của Nhà nước.
Thông qua hình thức đấu thầu, Chủ đầu tư lựa chọn Nhà thầu thi công và ký kết hợp
đồng thi công xây dựng. Thời gian từ khi Nhà thầu và Chủ đầu tư ký hợp đồng đến
khi hoàn thành công trình phải mất nhiều năm. Do nguyên nhân chủ quan như sự
thay đổi chính sách quản lý Nhà nước hay nguyên nhân khách quan từ thị trường
dẫn đến việc phát sinh các tình huống liên quan đến vấn đề thực hiện hợp đồng thi
công xây dựng là một tất yếu. Vấn đề điều chỉnh Hợp đồng thi công xây dựng cũng
thường xuyên được đặt ra và cần được giải quyết.
Trong những nội dung cần điều chỉnh của Hợp đồng thi công xây dựng thì
việc điều chỉnh giá hợp đồng luôn là vấn đề gây nhiều khó khăn và phức tạp nhất
bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các chủ thể tham gia hợp đồng như
Chủ đầu tư và Nhà thầu.
Đặc biệt từ năm 2006 đến nay, kinh tế nước ta chịu ảnh hưởng lớn của lạm
phát và khủng hoảng tài chính tiền tệ. Hầu hết các chi phí đầu vào như nguyên vật
liệu xây dựng, nhiên liệu, nhân công đều tăng đột biến, đã khiến các Nhà thầu thua lỗ
nặng nề vì giá trị thi công công trình đã vượt từ 10% đến 40% giá ký hợp đồng. Hầu
hết các dự án sử dụng vốn Ngân sách nhà nước đều trong tình trạng dừng thi công
hoặc thi công cầm chừng để chờ đợi các chính sách điều chỉnh giá hợp đồng từ phía
các cơ quan có thẩm quyền về quản lý giá, từ phía Chính phủ và Chủ đầu tư dự án.
Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đã ban hành
một số văn bản quy định về điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng. Trong đó
đáng chú ý là việc đưa ra phương pháp điều chỉnh theo thông tư số 09/2008/TT-
BXD ngày 17/04/2008 về việc Hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do

6
biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng; Nghị định số
48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 về Hợp đồng trong hoạt động xây dựng và các
điều khoản tham chiếu về thời hạn, cách thức tính điều chỉnh giá cũng như điều
khoản thanh toán và tạm ứng. Công thức này dựa theo hướng dẫn của hiệp hội các
kỹ sư tư vấn Quốc tế (Fidic). Tuy nhiên, khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho các
hợp đồng thi công xây dựng tại Việt nam đã gặp nhiều vướng mắc trong quá trình
triển khai thực hiện, gây khó khăn và lúng túng cho Chủ đầu tư, Nhà thầu và các
chủ thể khác, khiến các phương pháp đó vẫn chưa đi vào thực tiễn do chưa thực sự
phù hợp với điều kiện ở Việt nam.
Vấn đề đặt ra, là cần nghiên cứu hoàn thiện để đưa ra một phương pháp điều
chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án đầu tư xây dựng công trình sao
cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, trên cơ sở hợp lý, hợp pháp, linh
hoạt và tiệm cận được với chi phí thực tế xây dựng công trình.
Việc nghiên cứu đề tài này không chỉ mang tính thời sự mà còn là một nhu
cầu bức thiết cho ngành xây dựng nước nhà nói chung.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích chính của đề tài tìm ra giải pháp hoàn thiện phương pháp điều
chỉnh giá hợp đồng thi công phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay. Ứng dụng kết
quả của đề tài này để điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho Dự án đầu tư
xây dựng “Kè chống sạt lở khu vực bờ sông thị Trấn Vũng Liêm, huyện Vũng
Liêm, tỉnh Vĩnh Long” trong tình huống có biến động giá xây dựng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá hợp đồng thi công xây dựng thuộc
các Dự án đầu tư xây dựng công trình, từ thực tế một số Dự án đầu tư xây dựng
công trình thủy lợi đã và đang vướng mắc do vấn đề điều chỉnh giá hợp đồng trong
điều kiện biến động giá cả hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây
dựng đối với loại hợp đồng theo đơn giá có điều chỉnh. Luận văn cũng giới hạn
nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố chi phí trực tiếp như: chi phí vật liệu, nhân
công, máy thi công trong giá hợp đồng.

7
4. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng nhóm các phương pháp nghiên cứu thực tiễn, gồm các phương pháp
cụ thể sau đây:
* Phương pháp quan sát trực tiếp: Quan sát và thu thập thông tin, theo dõi
diễn biến về tình hình giải quyết vấn đề điều chỉnh hợp đồng thi công xây dựng
trong các Dự án đầu tư xây dựng công trình đang bị ảnh hưởng bởi lạm phát, trượt
giá nhiên liệu, nguyên vật liệu và sự thay đổi các chính sách Nhà nước. Nguồn
thông tin từ các Cơ quan chức năng quản lý giá xây dựng, Chủ đầu tư, Ban quản lý
dự án và các Nhà thầu. Đặc biệt luận văn có sử dụng số liệu thực tế một số Dự án
đầu tư xây dựng công trình sử dụng các nguồn vốn vay của nước ngoài hiện đang
thực hiện việc điều chỉnh giá.
* Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm: Sử dụng phương pháp
này để nghiên cứu từ thực tiễn tình hình điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng
các dự án đầu tư xây dựng công trình trong nước, tìm hiểu nguyên nhân gây ách tắc
trong khâu triển khai giải quyết vấn đề điều chỉnh giá. Trên cơ sở đó phân tích, đánh
giá và nghiên cứu tìm giải pháp hoàn thiện phương pháp xử lý điều chỉnh giá hợp
đồng thi công xây dựng khả thi hơn với điều kiện cụ thể của Việt nam.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Luận văn được kết cầu gồm 3
chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng và sự hình thành giá sản
phẩm trong xây dựng
Chương 2: Một số vấn đề về điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng
hiện nay
Chương 3: Hoàn thiện phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây
dựng các dự án xây dựng công trình Thủy lợi phù hợp với điều kiện ở Việt nam
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

8
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ SẢN
PHẨM TRONG XÂY DỰNG
1.1. Một số lý luận về hợp đồng và hợp đồng trong hoạt động xây dựng
1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến hoạt động
giao lưu dân sự, kinh doanh, thương mại. Nói một cách khác, nó đã tồn tại từ lúc
khởi đầu của xã hội có tổ chức. Nếu sự an toàn của con người, tài sản được đảm bảo
trên cơ sở những quy định của luật hình sự thì sự an toàn và trật tự trong thế giới
kinh doanh lại phụ thuộc vào luật hợp đồng. Nó là cỗ máy, công cụ pháp lý mà qua
đó nhu cầu trao đổi, giao lưu của con người được thực thi và đảm bảo, những cam
kết được thực hiện và tôn trọng cho đến khi kết thúc, giúp cho luồng lưu thông hàng
hóa và dịch vụ đáp ứng được nhu cầu của con người, xã hội và nền kinh tế.
Ngay từ thời kỳ La Mã cổ đại, hợp đồng đã là một trong những nội dung
quan trọng nhất của pháp luật về nghĩa vụ. Có thể nói những quan niệm và quy định
của người La Mã cổ đại về dân luật nói chung và về hợp đồng nói riêng ngay từ đầu
đã thể hiện được tính ưu việt trong tư tưởng pháp lý và trình độ lập pháp. Nó đã trở
thành cơ sở nền tảng cho sự phát triển của khoa học pháp lý trong nhiều hệ thống
luật sau này.
Trong pháp luật La Mã, hợp đồng được coi là hình thức thể hiện của các giao
dịch song phương mà việc xác lập chúng có thể trực tiếp làm xác lập, thay đổi hay
chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Xuất phát từ bản chất của quan hệ hợp đồng, pháp luật
La Mã còn quy định các điều kiện cần đáp ứng để một hợp đồng được coi là có hiệu
lực, bao gồm:
Thứ nhất, ý chí đã thỏa thuận của các bên là điều kiện quan trọng để hợp
đồng có hiệu lực.
Thứ hai, nội dung hợp đồng phải hợp pháp, tức là nó không phải hành vi vi
phạm pháp luật và vi phạm đạo đức.

9
Thứ ba, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, hành vi trách nhiệm cũng
cần phải được thể hiện cụ thể về mặt nội dung.
Thứ tư, hành vi xác lập đối tượng trách nhiệm trong hợp đồng phải khả thi.
Đối với những trách nhiệm không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không
được coi là hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền hay nghĩa vụ.
Thứ năm, luật La Mã rất đề cao mục đích của hợp đồng. Đối với hợp đồng
liên quan đến mục đích kinh tế cụ thể thì nếu mục đích không được thực hiện thì
hợp đồng cũng không có hiệu lực.
Có thể thấy, từ rất sớm trong lịch sử lập pháp của loài người, khái niệm về
hợp đồng đã được hình thành và khái niệm này hầu như đã khái quát được toàn bộ
bản chất của hợp đồng cho đến nay. Các hệ thống pháp luật hiện đại sau này cũng
có nhiều khái niệm khác nhau về hợp đồng nhưng tựu trung vẫn khó rời xa với khái
niệm nguyên gốc về hợp đồng từ thời kỳ La Mã cổ đại.
Bộ luật Napoleon của Pháp cũng là một trong những bộ luật lớn và được
coi là bộ luật kinh điển nhất về dân luật. Khái niệm về hợp đồng trong bộ luật
Napoleon được quy định tại Điều 1011, theo đó: “Hợp đồng là sự thỏa thuận của
hai hay nhiều bên về việc chuyển giao một vật, làm hay không làm của một công
việc nào đó”.
Theo quy định của Bộ luật dân sự Nhật Bản, hợp đồng được định nghĩa là:
“Một loại giao dịch dân sự thể hiện sự thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên. Mục
đích của hợp đồng thông thường làm phát sinh nghĩa vụ”.
Tại Điều 2 Bộ luật dân sự Trung Quốc: “Hợp đồng là sự thỏa thuận về việc
xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể bình đẳng”
Trong pháp luật của Philipin, hợp đồng được hiểu là “sự thống nhất ý chí
giữa hai bên, theo đó, mỗi bên tự ràng buộc mình trên cơ sở tôn trọng bên kia để
đưa một cái gì đó hoặc trả cho một dịch vụ nào đó”.
Trong luật của Mỹ, “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên có
mục đích hợp pháp, theo đó, mỗi bên hành động theo cách xử sự nhất định hoặc
cam kết làm hay không làm một việc theo xử sự đó”.

10
Khái niệm về hợp đồng dân sự được pháp luật Việt Nam nêu ra tại Điều 394
Bộ luật dân sự, theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Trên đây là một số trong rất nhiều khái niệm về hợp đồng, nhưng tựu trung
có thể hiểu: Hợp đồng là một cam kết thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên (pháp
nhân) để làm hoặc không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Hợp
đồng có thể được thể hiện bằng văn bản hay bằng miệng có thể có người làm chứng,
nếu vi phạm hợp đồng hay không theo cam kết thì các bên có thể thương thảo, đàm
phán hoặc sẽ cùng nhau ra tòa và bên thua sẽ chịu mọi phí tổn.
1.1.2. Bản chất pháp lý của hợp đồng
Có thể thấy rất nhiều định nghĩa khác nhau về hợp đồng, tùy theo độ tương
hợp mà các khía cạnh của hợp đồng sẽ được chú trọng tới ở những mức độ khác
nhau. Tuy nhiên, tất cả những khái niệm cũng như nhận định về hợp đồng đều phản
ánh một quan niệm thống nhất về bản chất của hợp đồng. Đó là sự vấn kết chặt chẽ
của hai yếu tố:
Thứ nhất là sự thỏa thuận: đây là yếu tố thể hiện sự thống nhất trong việc bày
tỏ ý chí của các bên.
Thứ hai là mục đích của sự thỏa thuận: mục đích của việc thiết lập quan hệ
hợp đồng là nhằm làm phát sinh một hậu quả pháp lý. Hậu quả pháp lý này tùy theo
quan niệm của mỗi nước mà có thể là xác lập nghĩa vụ, làm thay đổi quyền và nghĩa
vụ hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ.
Mọi quan hệ đảm bảo các yếu tố trên về bản chất đã được coi là quan hệ hợp
đồng không phụ thuộc vào mục đích ký kết, chủ thể tham gia hay hình thức thể
hiện. Ngoài ra khái niệm và các quy phạm pháp luật hợp đồng của hầu hết các quốc
gia trên thế giới đều phản ánh các quan điểm lý luận về sự tự do ý chí trong thỏa
thuận hợp đồng như là một căn cứ xác lập và cấu thành nên bản chất của quan hệ
hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề tự do ý chí trong hợp đồng cần được nhìn nhận dưới
góc độ pháp lý mới có thể phản ánh đúng đắn được bản chất của hợp đồng.
Thuyết tự do ý chí trong giao kết hợp đồng xuất hiện từ thế ký XVIII và nằm
trong hệ thống các quan điểm của nền triết học ánh sáng. Một số người cho rằng

11
quan điểm này của Kant, nhà triết học người Đức đưa ra. Tuy nhiên, có quan điểm
cho rằng ý chí của con người là tối thượng và tự do. Chỉ có các hành vi xuất phát từ
ý chí của một người mới có hiệu lực ràng buộc đối với người đó. Một người chỉ bị
ràng buộc khi người đó muốn như vậy và ràng buộc theo cách mà người đó muốn.
Hệ quả pháp lý của nguyên tắc tự do ý chí
Nguyên tắc cơ bản nhất về giao kết hợp đồng là nguyên tắc tự do giao kết
hợp đồng. Nguyên tắc này thể hiện ở hai khía cạnh:
Thứ nhất, hợp đồng phải là kết quả của sự thỏa thuận tự nguyện của các bên
thực hiện một cách rõ ràng. Chỉ cần các bên đạt được thỏa thuận với nhau, hợp đồng
coi như được giao kết.
Thứ hai, các bên tự do xác định nội dung của hợp đồng. Các quy định về trật
tự công chỉ được áp dụng trong các trường hợp ngoại lệ.
Hiệu lực của hợp đồng
Nguyên tắc hiệu lực áp dụng bắt buộc của hợp đồng khi hợp đồng được giao
kết, các bên có nghĩa vụ phải tôn trọng các nội dung quy định trong hợp đồng,
không được đơn phương rút khỏi hợp đồng. Hợp đồng có hiệu lực bắt buộc ngay cả
đối với tòa án.
Về sau này, người ta nhận ra rằng, trong một xã hội có tổ chức, có nhà nước
và pháp luật, các bên không thể tự do hợp đồng một cách tuyệt đối bởi cao hơn nữa
là lợi ích chung của cộng đồng và trật tự công của xã hội. Ví dụ, lợi ích công yêu
cầu các bên không được phép tham gia vào những hợp đồng làm cản trở sự cạnh
tranh hoặc kìm hãm thương mại.
Xét trên bình diện lý luận, người ta cho rằng chỉ riêng ý chí của các chủ thể
chưa đủ để trở thành nguồn làm phát sinh cam kết. Ý chí của chủ thể chỉ trở thành
nguồn của cam kết khi có pháp luật quy định. Như vậy, pháp luật là nguồn đầu tiên
của cam kết hợp đồng.
Xét trên bình diện thực tiễn kinh tế - xã hội: tự do ý chí và hệ quả pháp lý
của nó là tự do giao kết hợp đồng chưa đủ để đảm bảo sự công bằng, thực tế cho

12
thấy hợp đồng vẫn thường được sử dụng như một phương tiện để một người buộc
một người khác phải phụ thuộc vào mình. Trong mối quan hệ giữa một bên yếu và
một bên mạnh, ý chí sẽ tạo ra sự lệ thuộc còn pháp luật sẽ giải phóng họ. Sự thiếu
cân bằng trong quyền lực và khả năng thương lượng của các bên đòi hỏi phải có sự
can thiệp nhất định của pháp luật nhằm kiểm soát các điều khoản và các quy định
của hợp đồng. Kết quả là chúng ta có sự ổn định cần thiết về giới hạn tự do hợp
đồng trong một số lĩnh vực nhât định. Ý tưởng cơ bản ở đây không phải là phủ nhận
vai trò của ý chí trong hợp đồng mà tránh tuyệt đối hóa vai trò ý chí của các chủ thể
giao kết hợp đồng .
Hiện nay, trong phần lớn các quy phạm pháp luật hợp đồng đều ít nhiều chịu
ảnh hưởng của thuyết tự do ý chí. Tuy vậy, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã
hội, các quy định của pháp luật không còn thuần túy chịu ảnh hưởng của thuyết tự
do ý chí mà ngày càng mang thuộc tính trật tự công. Nội dung pháp luật hợp đồng
hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đã có nhiều sự thay đổi so với nội dung
thuyết tự do ý chí, cụ thể:
- Quyền tự do giao kết hợp đồng bị hạn chế hơn: pháp luật quy định một số
loại hợp đồng mà chủ thể bắt buộc phải tham gia. Ví dụ: bảo hiểm trách nhiệm dân
sự bắt buộc đối với chủ xe cơ giới, bảo hiểm vận chuyển hành khách, cơ giới…
- Nguyên tắc ưng thuận trong giao kết hợp đồng cũng bị giới hạn: việc các
bên đạt được thỏa thuận chưa đủ để hợp đồng có hiệu lực. Ngày nay, để hợp đồng
có hiệu lực, hợp đồng còn phải phù hợp về nội dung, hình thức và những thủ tục
khác do pháp luật quy định.
- Nguyên tắc hiệu lực tương đối của hợp đồng có nhiều khác biệt: theo quy
định của pháp luật hợp đồng nhiều nước trên thế giới hiện nay thì một số loại hợp
đồng không những chỉ có hiệu lực ràng buộc đối với bên giao kết mà còn cả đối với
những người khác, điển hình là các thỏa ước lao động tập thể.
- Nguyên tắc hiệu lực bắt buộc của cam kết không còn tuyệt đối như thuyết
tự do ý chí: pháp luật của nhiều nước đều quy định khả năng các bên có thể rút lại
hợp đồng.

13
Việc dung hòa ở các mức độ tương ứng và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã
hội của mỗi quốc gia mà thuyết tự do ý chí và sự phát triển của pháp luật đều thống
nhất được bản chất của hợp đồng: hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm tạo
ra một hậu quả pháp lý, tuy nhiên, phải được pháp luật thừa nhận và bảo đảm.
Ngày nay, một hợp đồng được coi là có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ
phần lớn phải đáp ứng được các điều kiện phổ biến và cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể, thông thường chủ thể tham gia hợp đồng cần phải có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Thứ hai, về nội dung của hợp đồng, theo đó các thỏa thuận phải phù hợp với
pháp luật và lợi ích công.
Ngoài ra, đối với một số loại hợp đồng đặc thù, pháp luật còn quy định các
bên phải tuân thủ theo một số thủ tục và hình thức nhất định.
Như vậy, bên cạnh bản chất tự nhiên của hợp đồng, ngày nay, hầu hết các
quốc gia đều có xu hướng xem xét các hợp đồng trong mối quan hệ với lợi ích công
ngày càng nhiều hơn để đảm bảo sự tham dự điều chỉnh cần thiết vào việc xác lập
các điều khoản của hợp đồng.
1.1.3. Phân loại hợp đồng
Hợp đồng theo nghĩa chung nhất là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ cụ thể.
Hiện nay pháp luật Việt Nam quy định ba loại hợp đồng cơ bản là hợp đồng dân sự,
hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động.
Hợp đồng dân sự
- Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
- Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự là tự do, tự nguyện, bình đẳng, thiện
chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng
lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể khi pháp luật không quy định đối với
loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Khi các bên thoả
thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao

14
kết khi đã tuân theo hình thức đó. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng
phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhà nước,
chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này.
- Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên.
Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc huỷ bỏ, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Hợp đồng thương mại
- Hợp đồng thương mại là sự thoả thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa
các bên ký kết về việc thực hiện công việc sản xuất, trao đổi hàng hoá, dịch vụ,
nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thoả thuận khác có mục đích
kinh doanh với sự quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và
thực hiện kế hoạch của mình.
- Hợp đồng thương mại được ký kết giữa: pháp nhân với pháp nhân hoặc
pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh. Hợp đồng thương mại được ký kết
theo nguyên tắc tự nguyện, cùng có lợi, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, trực tiếp
chịu trách nhiệm tài sản và không trái pháp luật. Hợp đồng thương mại được ký kết
bằng văn bản, tài liệu giao dịch: công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng.
- Hợp đồng thương mại được coi là đã hình thành và có hiệu lực pháp lý từ
thời điểm các bên đã ký vào văn bản hoặc từ khi các bên nhận được tài liệu giao
dịch thể hiện sự thoả thuận về tất cả những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác đối với từng loại hợp đồng thương mại.
Hợp đồng lao động
- Hợp đồng lao động là sự thoả thuận giữa người lao động và người sử dụng
lao động về việc làm có trả công, điều kiện lao động, quyền và nghĩa vụ của mỗi
bên trong quan hệ lao động.
1.1.4. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng
1.1.4.1. Khái niệm
Theo nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 về Hợp đồng trong hoạt
động xây dựng: Hợp đồng trong hoạt động xây dựng là hợp đồng dân sự. Hợp đồng

15
trong hoạt động xây dựng (hợp đồng xây dựng) là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa
bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ của các bên để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt
động xây dựng. Hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa
vụ các bên tham gia hợp đồng; Các tranh chấp giữa các bên tham gia hợp đồng
được giải quyết trên cơ sở hợp đồng đã ký kết có hiệu lực pháp luật; Các tranh chấp
chưa được thỏa thuận trong hợp đồng thì giải quyết trên sơ sở quy định của pháp
luật có liên quan.
1.1.4.2. Phân loại hợp đồng xây dựng
Tuỳ theo quy mô, tính chất, điều kiện thực hiện của dự án đầu tư xây dựng
công trình, loại công việc, các mối quan hệ của các bên, hợp đồng trong hoạt động
xây dựng có thể có nhiều loại với nội dung khác nhau.
1.1.4.2.1. Theo tính chất, loại công việc trong hoạt động xây dựng cần thực hiện
Hình 1.1: Sơ đồ phân loại hợp đồng xây dựng theo tính chất công việc
(Nguồn: Tài liệu nghiệp vụ định giá xây dựng - Viện Kinh tế Xây dựng)
a. Hợp đồng tư vấn xây dựng (gọi tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để
thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng.
b. Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây
dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công
trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng
Hợp đồng
xây dựng
HĐ tư
vấn
xây
dựng
HĐ thi
công
xây
công
trình
HĐ
cung
cấp
thiết bị
công
nghệ
HĐ
thiết kế
và thi
công
XDCT
HĐ
Tkế và
cung
cấp
thiết bị
CN
HĐ
CC tbị
công
nghệ
và TC
XDCT
HĐ
TK-
CC
TBCN
và TC
XDCT
HĐ
tổng
thầu
CK
trao
tay

16
thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả
các công trình của một dự án đầu tư.
c. Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là hợp đồng cung cấp thiết
bị) là hợp đồng thực hiện việc cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng
theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ là hợp
đồng cung cấp thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư.
d. Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EC) là hợp
đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công
trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết
kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư.
đ. Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là EP) là hợp
đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây
dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu thiết kế và cung cấp thiết bị công
nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ cho tất cả các công trình
của một dự án đầu tư.
e. Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình
(viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc cung cấp thiết bị công nghệ và thi
công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết
bị công nghệ và thi công xây dựng công trình là hợp đồng cung cấp thiết bị công
nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư.
g. Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công
trình (viết tắt là EPC) là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp
thiết bị công nghệ đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng
tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây
dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư.
h. Hợp đồng tổng thầu chìa khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện
toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công
xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng công trình.

17
1.1.4.2.2 Theo giá hợp đồng (Hình 1.2)
Hình 1.2: Sơ đồ phân loại hợp đồng xây dựng theo giá hợp đồng
Theo giá hợp đồng thì hợp đồng trong hoạt động xây dựng được phân loại
bao gồm: hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá cố định, hợp đồng theo đơn giá
điều chỉnh, hợp đồng theo thời gian, hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm (%).
1.1.4.2.3. Theo mối quan hệ trong quản lý (Hình 1.3)
Hình 1.3: Sơ đồ phân loại hợp đồng xây dựng theo mối quan hệ
a. Hợp đồng thầu chính: Hợp đồng thầu chính được ký kết trực tiếp giữa chủ
đầu tư với một nhà thầu chính để thực hiện một hoặc một số công việc của dự án
như tư vấn, thi công xây dựng và lắp đặt cung ứng thiết bị, vật tư.
Chủ đầu tư được phép ký kết đồng thời nhiều hợp đồng thầu chính với nhiều
nhà thầu chính khác nhau trong trường hợp công trình xây dựng có quy mô lớn, có
yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện công việc.
Hợp đồng
xây dựng
HĐ
theo đơn
giá cố
định
HĐ theo
đơn giá
điều
chỉnh
Hợp
đồng
theo thời
gian
Hợp
đồng trọn
gói
HĐ theo
tỷ lệ
phần
trăm
Hợp đồng
Hợp đồng
thầu chính
Hợp đồng
thầu phụ
Hợp đồng
tổng thầu

18
b Hợp đồng thầu phụ: Hợp đồng thầu phụ được ký kết trực tiếp giữa tổng
thầu với một hay nhiều thầu phụ hoặc nhà thầu chính với một hay nhiều thầu phụ để
thực hiện một phần công việc của tổng thầu hoặc thầu chính.
c. Hợp đồng tổng thầu: Hợp đồng tổng thầu được ký kết trực tiếp giữa chủ
đầu tư với một nhà thầu để thực hiện toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công
việc của dự án đầu tư xây dựng công trình. Các loại hợp đồng tổng thầu bao gồm:
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế.
- Hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng.
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng.
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế - cung ứng vật tư thiết bị - thi công xây
dựng (EPC).
- Hợp đồng tổng thầu chìa khóa trao tay.
1.1.4.4. Hồ sơ và nội dung của hợp đồng xây dựng
1.1.4.4.1. Hồ sơ hợp đồng xây dựng
Hồ sơ hợp đồng xây dựng bao gồm hợp đồng xây dựng, các tài liệu kèm theo
và tài liệu bổ sung trong quá trình thực hiện hợp đồng
Các tài liệu kèm theo hợp đồng là bộ phận không tách rời của hợp đồng xây
dựng. Tùy theo qui mô, tính chất công việc, tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng có
thể bao gồm toàn bộ hay một phần các tài liệu sau:
- Thông báo trúng thầu hoặc văn bản chỉ định thầu;
- Điều kiện hợp đồng (điều kiện chung và điều kiện riêng của hợp đồng);
- Đề xuất của nhà thầu;
- Các chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiện tham chiếu;
- Các bản vẽ thiết kế;
- Các sửa đổi, bổ sung bằng văn bản, biên bản đàm phán hợp đồng;
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tiền tạm ứng và các loại bảo lãnh
khác, nếu có;
- Các tài liệu khác có liên quan.

19
Tuỳ từng hợp đồng cụ thể các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận thứ tự ưu
tiên khi áp dụng các tài liệu hợp đồng nếu giữa các tài liệu này có các qui định mâu
thuẫn khác nhau.
1.1.4.4.2. Nội dung của hợp đồng xây dựng
Nội dung của hợp đồng xây dựng là những nội dung mà bên giao thầu ký kết
với bên nhận thầu và phải được các bên thoả thuận rõ trong hợp đồng. Nội dung của
hợp đồng xây dựng được xác định căn cứ vào hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu,
hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất, các biên bản đàm phán và các văn bản pháp lý có
liên quan. Tùy từng loại hợp đồng xây dựng cụ thể, nội dung công việc thực hiện
được xác định như sau:
- Đối với hợp đồng tư vấn xây dựng: là việc lập quy hoạch; lập dự án đầu tư
xây dựng công trình; thiết kế; khảo sát; giám sát thi công xây dựng; thẩm tra thiết
kế, dự toán và các công việc tư vấn khác;
- Đối với hợp đồng thi công xây dựng: là việc cung cấp vật liệu xây dựng,
nhân lực, máy và thiết bị thi công và thi công xây dựng công trình;
- Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ: là việc cung cấp thiết bị;
hướng dẫn lắp đặt, sử dụng, vận hành thử, vận hành, đào tạo và chuyển giao công
nghệ (nếu có);
- Đối với hợp đồng EPC: là việc thiết kế, cung cấp vật tư, thiết bị và thi công
xây dựng công trình;
- Đối với hợp đồng chìa khóa trao tay: nội dung chủ yếu là việc lập dự án
đầu tư; thiết kế; cung cấp thiết bị và thi công xây dựng công trình; đào tạo, hướng
dẫn vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa; chuyển giao công nghệ; vận hành thử.
Tùy theo qui mô, đặc điểm, tính chất của từng công trình, từng gói thầu, từng
công việc và từng loại hợp đồng xây dựng cụ thể mà hợp đồng xây dựng có thể bao
gồm toàn bộ hay một phần các nội dung cơ bản sau:
- Các định nghĩa và diễn giải;
- Luật và ngôn ngữ sử dụng cho hợp đồng;
- Loại tiền thanh toán;

20
- Khối lượng công việc;
- Giá hợp đồng xây dựng;
- Tạm ứng hợp đồng xây dựng;
- Thanh toán hợp đồng xây dựng;
- Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng;
- Tiến độ thực hiện và thời hạn hoàn thành công việc;
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng;
- Quyền và nghĩa vụ chung của bên nhận thầu;
- Quyền và nghĩa vụ chung của bên giao thầu;
- Nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định (nếu có);
- Quản lý chất lượng công trình xây dựng;
- Nghiệm thu các công việc hoàn thành;
- Bảo hiểm và bảo hành công trình;
- Bảo vệ môi trường, an toàn lao động và phòng chống cháy nổ;
- Điện, nước và an ninh công trường;
- Trách nhiệm đối với các sai sót;
- Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng bởi bên giao thầu và bên nhận thầu;
- Rủi ro và trách nhiệm;
- Bất khả kháng;
- Thưởng, phạt vi phạm hợp đồng ;
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
- Quyết toán hợp đồng xây dựng; Thanh lý hợp đồng xây dựng.
1.1.4.4. Hình thức hợp đồng và giá hợp đồng
1.1.4.4.1. Hình thức hợp đồng
Luật Đấu thầu hiện nay quy định năm hình thức hợp đồng, đó là:
- Hình thức hợp đồng trọn gói.
- Hình thức hợp đồng theo đơn giá cố định.
- Hình thức hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
- Hình thức hợp đồng theo thời gian.

21
- Hình thức hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.
* Hình thức hợp đồng trọn gói:
- Hình thức trọn gói được áp dụng cho những phần công việc được xác định
rõ về số lượng, khối lượng.
- Giá hợp đồng không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Chủ
đầu tư thanh toán cho nhà thầu bằng đúng giá ghi trong hợp đồng khi nhà thầu hoàn
thành các nghĩa vụ theo hợp đồng.
* Hình thức hợp đồng theo đơn giá cố định:
- Áp dụng trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng
công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian
thực hiện hợp đồng.
* Hình thức hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:
- Hình thức hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn
giá cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợ đồng
nhân với khối lượng công việc tương ứng.
* Hình thức hợp đồng theo thời gian:
- Hình thức theo thời gian được áp dụng cho những phần công việc nghiên
cứu phức tạp, tư vấn thiết kế, giám sát xây dựng, đào tạo, huấn luyện.
- Chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu theo tháng, tuần, ngày, giờ làm việc
thực tế trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia nêu trong hợp đồng hoặc mức thù lao
được chấp nhận điều chỉnh theo quy định.
* Hình thức theo tỷ lệ phần trăm:
- Hình thức theo tỷ lệ phần trăm được áp dụng cho những phần công việc tư
vấn thông thường, đơn giản.
- Giá hợp đồng không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Giá
hợp đồng được tính theo phần trăm giá trị của công trình hoặc khối lượng công
việc.
- Chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu bằng đúng giá ghi trong hợp đồng khi
nhà thầu hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng.

22
1.1.4.4.2. Giá hợp đồng
Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên
nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ,
điều kiện thanh toán và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Giá hợp đồng phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại thuế, phí (nếu
có); giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh phải phù hợp với loại hợp đồng, giá
hợp đồng và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng
Các bên căn cứ hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và kết quả đàm phán hợp đồng
để xác định giá hợp đồng. Giá hợp đồng có các hình thức sau:
a. Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình
thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký
kết, trừ trường hợp có phát sinh hợp lý những công việc ngoài phạm vi hợp đồng đã
ký (đối với hợp đồng thi công xây dựng là khối lượng nằm ngoài phạm vi công việc
phải thực hiện theo thiết kế; đối với hợp đồng tư vấn là khối lượng nằm ngoài
nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện). Trường hợp này, khi điều chỉnh khối lượng mà
không làm thay đổi mục tiêu đầu tư hoặc không vượt tổng mức đầu tư được phê
duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu tính toán, thỏa thuận và ký kết phụ lục bổ sung hợp
đồng; trường hợp làm vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì phải được Người có
thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định; trường hợp thỏa thuận không
được thì khối lượng các công việc phát sinh đó sẽ hình thành gói thầu mới, việc lựa
chọn nhà thầu để thực hiện gói thầu này theo quy định hiện hành;
Giá hợp đồng trọn gói áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu đã xác định
rõ về khối lượng, chất lượng, thời gian thực hiện hoặc trong một số trường hợp
không xác định được khối lượng và bên nhận thầu có đủ năng lực, kinh nghiệm, tài
liệu để tính toán, xác định giá trọn gói và chấp nhận các rủi ro liên quan đến việc
xác định giá trọn gói.
Tất cả các loại hợp đồng xây dựng đều có thể áp dụng giá hợp đồng trọn gói
khi đủ điều kiện xác định giá hợp đồng trước khi ký kết, kể cả hình thức giá hợp
đồng xác định theo tỷ lệ (%) giá trị công trình hoặc khối lượng công việc tư vấn
thông thường.

23
b. Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố
định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định
là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu
không đủ điều kiện xác định chính xác về khối lượng nhưng đủ điều kiện xác định
về các đơn giá thực hiện công việc và bên nhận thầu có đủ năng lực, kinh nghiệm,
tài liệu để tính toán, xác định đơn giá xây dựng công trình cố định và chịu các rủi ro
liên quan đến việc xác định đơn giá. Đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá
trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường hợp được phép điều chỉnh đã ghi rõ trong
hợp đồng.
Đơn giá cố định có thể là đơn giá đầy đủ đối với các công việc thi công xây
dựng, đơn giá nhân công theo thời gian (tháng, tuần, ngày hoặc giờ) đối với một số
công việc tư vấn.
c. Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá
cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng
nhân với khối lượng công việc tương ứng. Việc áp dụng các phương pháp điều
chỉnh giá phải phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng và phải được các
bên thỏa thuận trong hợp đồng. Cơ sở dữ liệu đầu vào để tính toán điều chỉnh giá
phải phù hợp với nội dung công việc trong hợp đồng. Trong hợp đồng phải quy
định việc sử dụng nguồn thông tin giá hoặc nguồn chỉ số giá của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để điều chỉnh giá theo công thức sau:
GTT = GHĐ x Pn
Trong đó:
- “GTT”: là giá thanh toán tương ứng với các khối lượng công việc hoàn
thành được nghiệm thu.
- “GHĐ”: là giá trong hợp đồng tương ứng với các khối lượng công việc hoàn
thành được nghiệm thu.
- “Pn”: hệ số điều chỉnh (tăng hoặc giảm) được áp dụng cho thanh toán hợp
đồng đối với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu trong khoảng
thời gian “n”.

24
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu
mà ở thời điểm ký kết hợp đồng xây dựng không đủ điều kiện xác định chính xác về
khối lượng công việc cần thực hiện hoặc các yếu tố chi phí để xác định đơn giá thực
hiện các công việc.
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh (tại thời điểm ký kết giá hợp đồng chỉ là
tạm tính) sẽ được điều chỉnh thay đổi khi có đủ điều kiện xác định khối lượng, đơn
giá thực hiện theo qui định trong hợp đồng.
d. Giá hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho
chuyên gia, các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia và thời gian làm
việc (khối lượng) tính theo tháng, tuần, ngày, giờ.
- Mức thù lao cho chuyên gia là chi phí cho chuyên gia, được xác định trên
cơ sở mức lương cho chuyên gia và các chi phí liên quan do các bên thỏa thuận
trong hợp đồng nhân với thời gian làm việc thực tế (theo tháng, tuần, ngày, giờ).
- Các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia bao gồm: chi phí đi
lại, khảo sát, thuê văn phòng làm việc và chi phí hợp lý khác.
đ. Giá hợp đồng theo tỷ lệ (%) được tính theo tỷ lệ (%) giá trị của công trình
hoặc giá trị khối lượng công việc. Khi bên nhận thầu hoàn thành tất cả các nghĩa vụ
theo hợp đồng, bên giao thầu thanh toán cho bên nhận thầu số tiền bằng tỷ lệ (%)
được xác định trong hợp đồng nhân với giá trị công trình hoặc giá trị khối lượng
công việc.
1.2. Đối tượng của hợp đồng xây dựng
1.2.1. Các chủ thể tham gia hợp đồng xây dựng
Trong bất kỳ một hợp đồng nào, các bên tham gia hợp đồng đóng vai chủ thể
của hợp đồng đó. Đối với hợp đồng xây dựng, có một khái niệm thường dễ nhìn
thấy là bên giao thầu và bên nhận thầu.
Bên giao thầu (thường gọi là A hay bên A) là chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc
nhà thầu chính.
Bên nhận thầu (thường gọi là B hay bên B) là tổng thầu hoặc nhà thầu chính
khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc

25
nhà thầu chính. Trong trường hợp gói thầu lớn, có quy mô phức tạp, một nhà thầu
không đủ năng lực thực hiện gói thầu đó thì có thể liên danh với một hoặc một vài
nhà thầu khác để thực hiện gói thầu. Khi đó, bên nhận thầu là nhà thầu liên danh.
1.2.1.1. Bên giao thầu
a) Bên giao thầu là chủ đầu tư
Theo luật pháp hiện hành của Việt Nam thì chủ đầu tư xây dựng công trình là
người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây
dựng công trình.
Chủ đầu tư có thể được hiểu là một cá nhân, một tổ chức, một tập đoàn, một
tổ chức chính trị hoặc là bất cứ cơ quan nhà nước nào. Chủ đầu tư phải có một tiêu
chuẩn tối thiểu về năng lực được xác định theo luật pháp của nhà nước để thực hiện
một hợp đồng giao ước có hiệu lực và toàn diện trách nhiệm pháp lý trong quan hệ
hợp đồng với vai trò là bên giao thầu. Các trách nhiệm đó bao gồm khả năng thanh
toán cho dự án, giấy tờ về quyền sở hữu bất động sản, điều kiện ban đầu để có thể
triển khai dự án, bảo hiểm, thanh toán lãi suất và cung cấp các thông tin cơ bản có
liên quan cho bên nhận thầu. Để thực hiện dự án, chủ đầu tư thực hiện các quan hệ
hợp đồng trong vai trò của bên giao thầu với các nhà thầu.
b) Bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính
Trong trường hợp này, sẽ hình thành quan hệ hợp đồng giữa tổng thầu hoặc
nhà thầu chính với các nhà thầu phụ để cùng thực hiện hợp đồng của tổng thầu hoặc
nhà thầu chính đã ký với chủ đầu tư. Quan hệ hợp đồng này cũng yêu cầu năng lực
của các bên để giao kết hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, quan hệ hợp đồng này
cũng bị chi phối bởi các quy định pháp luật. Theo Điều 95 Luật Xây dựng: “Nhà
thầu chính hoặc tổng thầu có thể giao một phần công việc của hợp đồng cho thầu
phụ. Thầu phụ phải có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây
dựng tương ứng và được chủ đầu tư xây dựng công trình chấp nhận; thầu phụ không
được giao toàn bộ hoặc phần việc chính theo hợp đồng cho các nhà thầu khác”. Như
vậy, tổng thầu hoặc nhà thầu chính phải thực hiện phần việc chính của hợp đồng đã
ký với chủ đầu tư, quan hệ hợp đồng với nhà thầu phụ phải được sự cho phép của

26
chủ đầu tư. Bên giao thầu trong trường hợp này phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về
chất lượng, tiến độ và các yêu cầu được quy định trong hợp đồng trước chủ đầu tư.
1.2.1.2. Bên nhận thầu
Bên nhận thầu trong quan hệ hợp đồng là các nhà thầu xây dựng. Theo Luật
Xây dựng, nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực
hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng
trong hoạt động xây dựng. Các loại nhà thầu xây dựng được quy định hiện nay bao
gồm:
Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư xây
dựng công trình để nhận thầu toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công việc của
dự án đầu tư xây dựng công trình. Tổng thầu xây dựng bao gồm các hình thức chủ
yếu sau: tổng thầu thiết kế; tổng thầu thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết
kế và thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ
và thi công xây dựng công trình; tổng thầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình,
thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình.
Nhà thầu chính trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng nhận
thầu trực tiếp với chủ đầu tư xây dựng công trình để thực hiện phần việc chính của
một loại công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình.
Nhà thầu phụ trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng với nhà
thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng để thực hiện một phần công việc của nhà thầu
chính hoặc tổng thầu xây dựng.
Khi bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính, tổng thầu hoặc nhà
thầu chính được lựa chọn bởi chủ đầu tư để thực hiện hợp đồng thông qua đấu
thầu hay chỉ định thầu tuân theo các quy định của pháp luật xây dựng và đấu thầu
có liên quan.
Khi bên nhận thầu là nhà thầu phụ, thầu phụ được lựa chọn bởi tổng thầu,
nhà thầu chính và có khi bởi cả chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư chỉ định
thầu phụ. Bên nhận thầu trong quan hệ hợp đồng này chỉ được thực hiện một phần
công việc mà không phải là phần việc chính của gói thầu.

27
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng xây dựng
Bên cạnh chủ thể của hợp đồng xây dựng, cũng cần phải cần đề cập đến đối
tượng của hợp đồng xây dựng, một nội dung không thể thiếu khi xác lập một hợp
đồng xây dựng.
1.2.2.1. Hoạt động xây dựng quy định đối tượng của hợp đồng xây dựng
Đối tượng của hợp đồng xây dựng là một trong những vấn đề quan trọng khi
nghiên cứu hợp đồng. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng là hợp đồng dân sự.
Theo Bộ luật dân sự, hợp đồng xây dựng mang tính chất của hợp đồng dịch vụ.
Điều 519 Bộ luật dân sự quy định: “đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công
việc có thể thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội”.
Tuy nhiên, do đặc điểm của hoạt động xây dựng khiến đối tượng của hợp
đồng xây dựng cũng có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng dịch vụ khác. Với
danh nghĩa là một hoạt động dịch vụ, việc thực hiện các hoạt động xây dựng cũng
có nghĩa là các chủ thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh khi công nhận
một hay nhiều hoạt động xây dựng là đối tượng của hợp đồng
Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây
dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng
công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có
liên quan đến xây dựng công trình. Đây chính là đối tượng của hợp đồng xây dựng.
Do đó, hợp đồng xây dựng cũng có các loại tương ứng với hoạt động xây dựng, bao
gồm: hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng tổng thầu
xây dựng. Mỗi loại lại chia thành nhiều loại nhỏ, thể hiện tính trọn vẹn của công
việc nào đó trong hoạt động xây dựng:
- Đối tượng của hợp đồng tư vấn có tư vấn lập quy hoạch xây dựng; lập dự
án đầu tư xây dựng công trình; khảo sát xây dựng; thiết kế xây dựng công trình; lựa
chọn nhà thầu; giám sát thi công xây dựng công trình; quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình; thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán và các hoạt động tư vấn
khác có liên quan đến xây dựng công trình…

28
- Đối tượng của hợp đồng thi công xây dựng có thi công hạng mục phần
ngầm, phần thân, phần hoàn thiện, phần lắp đặt thiết bị…
- Đối tượng của hợp đồng tổng thầu xây dựng có tổng thầu thiết kế (tư vấn
thực hiện toàn bộ công việc thiết kế xây dựng công trình của dự án), tổng thầu thi
công xây dựng công trình (xây dựng thực hiện toàn bộ công việc thi công xây dựng
công trình của dự án), tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình (thực hiện
toàn bộ công việc thiết kế và thi công xây dựng công trình của dự án), EPC (thực
hiện toàn bộ các công việc từ thiết kế, cung ứng vật tư, thiết bị đến thi công xây
dựng công trình, hạng mục công trình), chìa khoá trao tay (thực hiện trọn gói toàn
bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung ứng vật tư, thiết bị và thi công xây dựng
công trình).
1.2.2.2. Các yếu tố tác động đến đối tượng hợp đồng xây dựng
a. Quy mô của đối tượng
Với các chủ thể tham gia hợp đồng xây dựng, cần xác định được quy mô của
đối tượng hợp đồng. Quy mô của đối tượng hợp đồng xây dựng bao gồm khối lượng
và phạm vi công việc quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, quy mô đối tượng không
giống nhau cho các đối tượng khác nhau của hợp đồng xây dựng. Ví dụ quy mô của
một hợp đồng tổng thầu sẽ lớn hơn rất nhiều so với một hợp đồng tư vấn hay thi công
một hạng mục, phần việc thông thường do khối lượng và phạm vi công việc của hợp
đồng tổng thầu nhiều và rộng, có khi bao quát toàn bộ dự án đầu tư xây dựng.
Trong thực tế, việc xác định chính xác quy mô của đối tượng hợp đồng
không phải đơn giản. Có những đối tượng dễ dàng xác định được khối lượng và
phạm vi như công tác bêtông, hoàn thiện, điện nước… nhưng cũng có nhiều đối
tượng không dễ gì xác định chính xác khối lượng trước khi thi công như công tác
làm đất đá trong công trình giao thông, thủy lợi hay các công tác thuộc phần ngầm
như đóng cọc, ép cọc, khoan cọc nhồi… trong xây dựng dân dụng, công nghiệp.
Dựa vào yếu tố này để xác định hình thức giá hợp đồng áp dụng phù hợp cho gói
thầu. Đồng thời nó cũng ảnh hưởng đến việc phân chia các gói thầu trong trong một

29
dự án, quyết định đến việc chia dự án thành nhiều hay ít gói thầu sao cho hiệu quả
thực hiện là cao nhất.
b. Tính chất của đối tượng
Tính chất của đối tượng hợp đồng xây dựng chính là mức độ đơn giản hay
phức tạp của đối tượng hợp đồng. Nó có thể được đánh giá bằng phương pháp định
tính hay định lượng thông qua quy mô, mức độ phức tạp của hoạt động xây dựng.
Với các dự án có yêu cầu kỹ thuật cao thì có thể coi đối tượng hợp đồng xây
dựng để thực hiện dự án đó mang tính chất phức tạp, cụ thể đó là công trình mang
các đặc điểm, tính chất sau:
- Công trình có tầm quan trọng đặc biệt;
- Công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II;
- Công trình được xây dựng bằng kỹ thuật, công nghệ thi công mới, chưa phổ
biến rộng rãi;
- Công trình xây dựng trong môi trường, điều kiện khó khăn, phức tạp.
Các loại công trình xây dựng được phân theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP
ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình. Cấp công trình là cơ sở để xếp
hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; xác định số bước thiết kế, thời
hạn bảo hành công trình xây dựng.
Tính chất phức tạp của công trình làm cho đối tượng hợp đồng xây dựng
mang tính chất phức tạp theo. Ví dụ như với công trình yêu cầu thiết kế 3 bước, chủ
đầu tư và nhà thầu tư vấn phải thực hiện hợp đồng tư vấn thiết kế 3 bước: thiết kế
cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công, công tác thiết kế bước tiếp theo
phải phù hợp với bước trước đã phê duyệt. Cần kể đến mức độ phụ thuộc của công
tác trước với công tác sau, sự cần thiết phối hợp các công tác với nhau như hợp
đồng tư vấn thẩm tra lại phụ thuộc vào hợp đồng tư vấn thiết kế được thực hiện
trước đó. Ngoài ra, còn là sự đồng bộ giữa các phần công tác trong dự án, hợp đồng
thi công xây dựng phải đồng bộ với hợp đồng lắp đặt thiết bị vào công trình, đặc
biệt với các dự án xây dựng công nghiệp, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, sản xuất
xi măng...

30
c. Loại hình công trình
Đối tượng hợp đồng xây dựng phụ thuộc vào các loại hình công trình xây
dựng khác nhau. Hợp đồng xây dựng cho các đối tượng công trình khác nhau do đó
cũng mang đặc điểm riêng. Hiện nay, các công trình xây dựng có thể được chia làm
5 loại, bao gồm:
- Công trình dân dụng: nhà ở gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, công trình
công cộng: công trình văn hóa; công trình giáo dục; công trình y tế; công trình
thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao
thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng
truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.
- Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng;
công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng,
dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình
cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lượng;
công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công
nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
- Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt;
công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
- Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng;
đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy
xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải; bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác
thải; công trình chiếu sáng đô thị.
Mỗi loại công trình mang những đặc điểm riêng về kỹ thuật, đặc điểm kinh
tế xã hội, yêu cầu chất lượng, các yếu tố cấu thành giá... nên việc xác định đối
tượng hợp đồng cho từng loại hình công trình không giống nhau. Công trình giao
thông đường thì thi công theo tuyến, do đó cần phân chia các gói thầu theo các
tuyến đi qua các địa bàn khác nhau. Công trình dân dụng phần lớn được xây dựng ở
một địa điểm nên phân chia gói thầu theo từng hạng mục như phần ngầm, phần

31
thân, phần hoàn thiện. Trong khi đó, công trình công nghiệp thường chiếm tỷ lệ lớn
ở công tác cung cấp lắp đặt thiết bị nên bên cạnh việc phân chia các gói thầu xây
dựng còn có các gói thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị…
Các yếu tố cấu thành giá hợp đồng cho từng loại công trình như định mức
chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước cũng là yếu tố ảnh hưởng đến hợp
đồng. Việc xác định hình thức giá hợp đồng cho từng công trình phù hợp với đặc
điểm riêng cần được lưu tâm do khả năng xác định chính xác khối lượng hay đơn
giá công tác trước khi khởi công.
1.3. Sự hình thành giá của sản phẩm xây dựng
1.3.1. Một số đặc điểm của thị trường xây dựng
Thị trường xây dựng bao gồm 3 yếu tố chính là sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ,
bên bán và bên mua. Sản phầm, hàng hóa, dịch vụ là công trình xây dựng, bên mua
là các Chủ đầu tư xây dựng công trình đại diện của chủ đầu tư, bên bán là các nhà
thầu. Việc mua bán diễn ra khi chưa có sản phẩm.
Giao dịch trên thị trường xây dựng thông thường không nhằm mua bán các
sản phẩm có sẵn, mà là theo đơn đặt hàng, sản xuất sản phẩm đơn chiếc, theo đồ án
thiết kế quy định. Sản phẩm xây dựng cố định trên đất, có giá trị lớn, sản xuất ở
ngoài trời và trong thời gian khá dài. Sau khi hoàn thành có nhiều bộ phận ngầm
dưới đất hoặc bị che khuất, rất khó kiểm tra về số lượng và chất lượng.
Quá trình mua bán giữa chủ đầu tư và nhà thầu diễn ra từ lúc đấu thầu cho
đến khi xây dựng công trình hoàn thành, đưa công trình vào khai thác sử dụng và
chỉ thực sự chấm dứt khi kết thúc thời gian bảo hành.
Có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường xây dựng: Chủ đầu tư, tổ chức tư
vấn, nhà thầu xây dựng, nhà thầu cung ứng các yếu tố đầu vào, các dịch vụ trung
gian. Quan hệ giữa các chủ thể nói trên khi chuyển sang nền kinh tế thị trường với
nhiều thành phần kinh tế rất phức tạp.
1.3.2. Một số đặc điểm của thị trường xây dựng Việt Nam
Thị trường xây dựng Việt Nam được vận hành theo đường lối đã được Đảng
và Nhà nước ta lựa chọn là xây dựng một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của

32
Nhà nước theo định hướng XHCN. Đặc điểm này cho thấy vai trò quản lý của Nhà
nước đối với thị trường xây dựng là rất quan trọng.
Môi trường pháp lý thiếu và chưa ổn định. Nhiều văn bản pháp luật còn bộc
lộ những bất cập và đã phải bổ sung, sửa đổi nhiều lần, thường xuyên. Đây là một
trong những nguyên nhân làm cho tính cạnh tranh trên thị trường xây dựng thiếu
lành mạnh và gây ra tốn kém, lãng phí cho nhà nước, xã hội.
Cung và cầu trên thị trường xây dựng mất cân đối nghiêm trọng. Lực lượng
cung bị dư thừa, nhưng lại có điểm còn thiếu như thiếu các lực lượng xây dựng đặc
chủng tinh nhuệ, thiếu những công ty mạnh có khả năng cạnh tranh với các nhà thầu
nước ngoài.
Phần lớn các doanh nghiệp hoạt dộng trên thị trường đếu có quy mô nhỏ, chỉ
có một số ít các doanh nghiệp có quy mô tương đối lớn. Tính cạnh tranh trên thị
trường rất gay gắt.
Thị trường xây dựng Việt Nam đang đứng trước những cơ hội và thách thức
to lớn trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
1.3.3. Một số đặc điểm của giá xây dựng công trình
1.3.3.1.Khái niệm giá sản phẩm xây dựng (còn gọi là giá xây dựng)
a) Dưới góc độ quản lý vốn đầu tư xây dựng của chủ đầu tư và quản lý chi phí
sản xuất kinh doanh trong Doanh nghiệp xây dựng
- Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Giá xây dựng thể hiện ở khái niệm tổng mức
đầu tư (V - gọi tắt là tổng mức đầu tư) là khái toán chi phí của dự án đầu tư xây
dựng công trình , được xác định khi lập dự án đầu tư. Tổng mức đầu tư theo thông
tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của bộ xây dựng) bao gồm: Chi phí xây
dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; tái định cư; chi phí
quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
- Ở giai đoạn thực hiện đầu tư, trước đấu thầu: Giá xây dựng công trình thể
hiện ở khái niệm Dự toán xây dựng công trình (GXD - gọi tắt là dự toán công trình)
là toàn bộ chi phí cần thiết dự tính để đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn thiết
kế kỹ thuật (đối với thiết kế 3 bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (đối với thiết kế 2
bước hoặc 1 bước).

33
Dự toán công trình bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí
quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng
của công trình.
Trong đó, chi phí xây dựng trong dự toán công trình được lập riêng cho từng
công trình, hạng mục công trình, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi
công hoặc bộ phận, phần việc, công tác của công trình, hạng mục công trình và
được xác định bằng cách lập dự toán. Mỗi dự toán chi phí xây dựng bao gồm chi
phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng và
chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. Chi phí trực tiếp bao
gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí sử dụng máy thi công và chi phí
trực tiếp khác được xác định dựa trên khối lượng và đơn giá xây dựng tổng hợp
hoặc chi tiết chưa đầy đủ.
Để triển khai thi công xây dựng công trình, dự toán chi phí xây dựng được sử
dụng làm giá gói thầu để chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu và giá xây dựng ở
giai đoạn này đựơc biểu thị bằng các thuật ngữ sau đây:
-Giai đoạn đấu thầu: Giá xây dựng được thể hiện dưới những tên gọi khác
nhau tuỳ theo tiến trình tổ chức lựa chọn nhà thầu: Giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề
nghị trúng thầu, giá trúng thầu và giá hợp đồng.
- Ở giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử
dụng: Giá xây dựng được thể hiện dưới tên gọi như giá thanh toán, giá quyết toán.
Có thể hình dung mối quan hệ giữa trình tự đầu tư xây dựng với sự hình thành giá
xây dựng theo hình 1.4 sau:

34
Hình 1.4: Mối quan hệ giữa trình tự đầu tư XD với sự hình thành giá xây dựng
b) Dưới góc độ giao dịch trên thị trường xây dựng (giữa chủ đầu tư và nhà thầu)
Xét riêng dưới góc độ này giá xây dựng được thể hiện dưới các tên gọi khác
nhau tùy theo quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu:
Giá đấu thầu xây dựng:
- Giá dự thầu: Là giá do nhà thầu lập nên khi tham gia dự thầu được ghi
trong hồ sơ dự thầu
- Giá đánh giá: Là giá sau khi đã hiệu chỉnh sửa lỗi và quy về cùng một mặt
bằng giá để đánh giá xếp hạng.
- Giá đề nghị trúng thầu

35
- Giá trúng thầu
- Giá hợp đồng
- Giá thanh toán hợp đồng
Như vậy khái niệm Giá xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để
xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kĩ thuật cho công trình. Tuy nhiên
do tính đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng mà Giá xây dựng được
hình thành và chính xác hóa dần theo từng giai đoạn quá trình đầu tư xây dựng công
trình dưới những tên gọi khác nhau.
1.3.3.2. Một số đặc điểm của giá xây dựng
Trong đầu tư xây dựng công trình, giá cả của sản phẩm xây dựng phản ánh
chi phí xã hội cần thiết đảm bảo bù đắp chi phí sản xuất, lưu thông và thu lợi nhuận
cho doanh nghiệp. Giá xây dựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm
chung của giá cả hàng hoá các loại mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc
thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng
Các sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao và sản xuất theo đơn đặt hàng
trên cơ sở thiết kế theo yêu cầu của chủ đầu tư. Các sản phẩm này được xây dựng
tại nơi sử dụng, phụ thuộc chặt chẽ vào điệu kiện tự nhiên, khí hậu nơi xây dựng.
Do tính chất riêng biệt của sản phẩm xây dựng dẫn đến sự khác nhau về khối lượng
công tác và phương thức thực hiện chúng. Ngay cả khi xây dựng theo thiết kế mẫu
cũng đòi hỏi về sự thay đổi về khối lượng công tác do liên quan đến điều kiện cụ thể
về địa hình, địa chất thủy văn nơi xây dựng công trình.
Sự đa dạng của các điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, luật pháp, chính trị
và văn hoá các vùng miền dẫn đến sự khác nhau về giá vật liệu, chi tiết kết cấu, chi
phí vận chuyển đến nơi xây dựng công trình. Về năng suất lao động và tiền lương
của công nhân xây dựng cũng như hệ số sử dụng thời gian, năng suất của xe máy thi
công do đó dẫn đến sự khác nhau về giá thành công tác xây lắp.
Ngoài ra khi tiến hành xây dựng ở những vùng mới còn phải xây dựng xí
nghiệp nhà xưởng sản xuất phụ trợ hoặc xây dựng các công trình tạm để phục vụ thi
công. Tất cả những yếu tố đó sẽ làm cho các sản phẩm xây dựng không thể có giá

36
thống nhất trên thị trường như các sản phẩm công nghiệp khác. Từng sản phẩm xây
dựng có giá trị riêng được xác định bằng phương pháp riêng gọi là phương pháp lập
dự toán chi phí.
Sự phát triển kinh tế thị trường trong thời kỳ hội nhập ở nước ta gắn liền với
cơ chế cạnh tranh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, luật đấu thầu và các văn bản dưới
luật ngày càng được hoàn thiện, thông tin đấu thầu và phương thức đấu thầu công
khai, đã mở ra cơ hội lớn cho các nhà thầu tham gia đấu thầu, cạnh tranh công bằng
và bình đẳng. Nhà thầu trúng thầu là nhà thầu đảm bảo tốt nhất các yêu cầu của Chủ
đầu tư (được nêu trong hồ sơ mời thầu) với chi phí hợp lý nhất. Giá của sản phẩm
xây dựng thông qua đó mà được xác định một cách khách quan theo quy luật của
kinh tế thị trường.
Từ những phân tích nói trên có thể cho thấy giá sản phẩm xây dựng có
những đặc điểm chủ yếu sau:
Giá công trình xây dựng là dự tính và mang tính đơn chiếc. Cách xác định
giá xây dựng công trình có nhiều điểm khác so với cách xác định giá sản phẩm công
nghệ, đó là không thể xác định giá theo chủng loại, quy cách, chất lượng từng lô
hàng mà chỉ có thể dự tính giá đơn chiếc.
Xác định giá xây dựng công trình là một trong quá trình từ tổng mức đầu tư
của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình đến dự toán xây dựng
công trình ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình và giá trị thanh
toán, quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác sử
dụng.
Hai yếu tố cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến biến động giá hợp đồng thi công
xây dựng là:
Thứ nhất, do sự thay đổi, phát sinh khối lượng thi công (khối lượng thực tế
so với khối lượng tạm tính trong hợp đồng đã ký). Có hai trường hợp:
- Khối lượng phát sinh: Đối với những phần việc chưa xác định được rõ khối
lượng như đào đất, nạo vét hố móng, đắp đất nền móng khi thi công rất dễ phát sinh
tăng hoặc giảm khối lượng. Ngoài ra, thi công xây dựng các công trình lớn hầu hết

37
làm ngoài trời, chịu ảnh hưởng trực tiếp của điều kiện thời tiết, khí hậu, thuỷ
văn…chính vì thế rất dễ phát sinh các chi phí về biện pháp thi công, an toàn lao
động, chi phí khắc phục do sự cố thiên tai, thời tiết gây ra.
- Khối lượng bổ sung vào hợp đồng do hai bên thoả thuận ký kết thêm.
Thứ hai, do sự thay đổi đơn giá tổng hợp/chi tiết: Có hai nguyên nhân chính
dẫn đến sự thay đổi này:
- Do yếu tố trượt giá, lạm phát, khủng hoảng kinh tế… dẫn đến biến động giá
thị trường các yếu tố đầu vào như : Vật liệu xây dựng, nhân công, nhiên liệu theo
thời điểm.
- Do sự thay đổi các chính sách về quản lý giá của Nhà nước: Trong những
năm gần đây, Các cơ quan quản lý liên tục thay đổi các chính sách giá đã tác động
không nhỏ đến giá hợp đồng, chẳng hạn như từ tháng 4 năm 2005 Bộ xây dựng ban
hành Thông tư 04/2005/TT-BXD thay đổi cách tổng hợp chi phí xây dựng làm thay
đổi các tính đơn giá tổng hợp. Chi phí chung C được tính theo tỷ lệ với Chi phí trực
tiếp thay thế cách tính Chi phí chung tính theo tỷ lệ với chi phí Nhân công như
trước đó. Đến tháng 5 năm 2010 Bộ xây dựng ban hành Thông tư 04/2010/TT-BXD
về việc Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, thông tư đã
thay đổi các định mức chi phí trực tiếp khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính
trước. Khi Chính phủ ban hành Nghị định số 97/2009/NĐ-CP ngày 30/10/2009 của
Chính phủ quy định mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc ở công ty,
doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ hợp tác xã, trang trại, hộ gia đình, cá nhân và các tổ
chức khác của Việt Nam có thuê mướn lao động đã dẫn đến thay đổi chi phí nhân
công trong đơn giá tổng hợp.
Khi Bộ Tài chính thay đổi các chính sách về thuế, về phương pháp tính khấu
hao, cũng dẫn đến thay đổi chi phí máy và thuế trong đơn giá....
Kết luận
Trong khuôn khổ của Luận văn đề cập về các dự án sử dụng vốn Nhà nước,
Chủ đầu tư chính là các cơ quan chủ quản Nhà nước tham gia trực tiếp hoặc gián
tiếp quản lý dự án xây dựng. Việc lựa chọn Nhà thầu thi công xây dựng trong nền

38
kinh tế thị trường chủ yếu diễn ra dưới hình thức đấu thầu. Nhà thầu là các doanh
nghiệp thi công xây dựng, doanh nghiệp có thể là Doanh nghiệp 100% vốn Nhà
nước, Doanh nghiệp cổ phần có một phần vốn Nhà nước hoặc doanh nghiệp 100%
vốn ngoài quốc doanh.
Đối với tính đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng, giá của
sản phẩm xây dựng thường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố của thị trường, đặc biệt,
việc thi công công trình xây dựng diễn ra trong thời gian dài, thường tính bằng năm.
Chính vì thế, từ khi ký hợp đồng thi công xây dựng đến khi làm thủ tục nghiệm thu
bàn giao công trình, thanh lý hợp đồng là một khoảng thời gian rất đáng kể, từ 1 đến
3 năm, thậm chí các công trình quy mô lớn và phức tạp có thể tới hàng chục năm.
Trong một khoảng thời gian dài như vậy, sẽ có rất nhiều những rủi ro tiềm ẩn tác
động trực tiếp đến sự tăng (giảm) chi phí thi công thực tế một công trình so với dự
kiến (giá bỏ thầu hoặc giá ký hợp đồng ban đầu).

39
CHƯƠNG 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ
HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG HIỆN NAY
2.1. Thực tế nội dung và các quy định về điều chỉnh giá hợp đồng thi công
xây dựng
2.1.1. Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng là một thực tế khách quan
Nền kinh tế nước ta đang chuyển hướng theo kinh tế thị trường có sự quản lý
vĩ mô của Nhà nước. Trong nền kinh tế vận động theo các quy luật cơ bản của thị
trường như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... sự biến động giá cả của mọi sản
phẩm hàng hoá là một tất yếu. Khi một hợp đồng thi công được ký kết trong đó có
quy định các điều khoản về điều chỉnh giá, thì lúc đó khái niệm điều chỉnh giá hợp
đồng được nhắc đến như một công việc phải giải quyết trong tiến trình quản lý dự
án xây dựng giai đoạn sau khi ký hợp đồng. Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây
dựng được hiểu là việc xác định lại giá trị thực tế của hợp đồng thi công công trình
xây dựng để thanh toán theo từng giai đoạn hoặc toàn bộ hợp đồng đó bằng cách
cộng vào hoặc trừ đi một khoản chênh lệch giữa giá trị tại thời điểm điều chỉnh với
giá trị gốc ghi trong hợp đồng.
Gn = Go +  (2.1)
Trong đó:
Go: Giá hợp đồng tại thời điểm ký kết (giá trị ghi trong hợp đồng)
Gn: Giá hợp đồng tại thời điểm thanh toán (điều chỉnh)
 : Khoản chênh lệch điều chỉnh giá,  là một số thực âm hoặc dương hoặc bằng 0.
Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định giá trị khoản chênh lệch (  ) đó
càng chính xác càng tốt. “Chính xác” ở đây được hiểu là khoản chênh lệch (  )
được xác định trên nguyên tắc “tính đúng, tính đủ” theo sát biến động thị trường và
phù hợp với các quy định về điều chỉnh giá; ngoài ra, trong xu thế hội nhập cũng
cần phù hợp với thông lệ quốc tế.
Giá trị khoản chênh lệch được điều chỉnh giá (  ) phụ thuộc vào hai yếu tố
cơ bản đó là sự thay đổi về khối lượng thi công hoặc biến động giá (trượt giá). Nếu

Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án

Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án

Similar to Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án (20)

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Đề tài: Điều chỉnh giá hợp đồng thi công xây dựng cho các dự án