AKD Gemeentedagen 2017

1. Gebiedsontwikkeling 2.0: Omgevingswet &
Aanvullingswet Grondeigendom.
Hugo Botter en Egbert de Groot
Wat verandert er?

2. Door bomen het
bos zien?
1. Doel van de wetgever.
2. Wat verandert er voor gemeentelijke onteigeningen?
3. Wat verandert er op het gebied van planschade / nadeelcompensatie?
4. Wat verandert er in het voorkeursrecht gemeenten?
5. De nieuwe regeling ‘ kavelruil in stedelijk gebied’.
6. Kostenverhaal; hoe is het nu en hoe wordt het (wellicht)?

3. Doel van de wetgever
Meer flexibititeit, open normen in
omgevingsplan en nadere afweging bij
omgevingsvergunning. Het moet
eenvoudiger, sneller en beter.

4. Wat verandert er bij gemeentelijke
onteigeningen?
- Gemeenten hoeven niet langer aan de Kroon te verzoeken om een perceel ter
onteigening te wijzen, maar kunnen zelf een onteigeningsbeschikking nemen. Het
bevoegd gezag is in de nieuwe situatie altijd de gemeenteraad
- Belanghebbenden kunnen beroep instellen tegen de onteigeningsbeschikking bij de
rechtbank (sector bestuursrecht) en vervolgens hoger beroep bij de Afdeling
- Aandachtspunt: termijn voor bestuursrechter om een uitspraak te wijzen is
gekoppeld aan het moment waarop het verweerschrift wordt ontvangen.
4

5. Wanneer kan een gemeente tot onteigening
overgaan?
- Huidige situatie bij titel IIa onteigeningen: als het ontwerp van het planologisch
besluit ter inzage heeft gelegen
- Nieuwe situatie: pas als er sprake is van een vastgesteld planologisch besluit
- Gevolg: langere doorlooptijd waarmee rekening moet worden gehouden bij de
projectplanning.
5

6. Onteigening als partijen er bijna uit zijn?
- Huidige situatie: noodzaak tot onteigening blijft bestaan totdat een perceel
daadwerkelijk juridisch is geleverd.
- Nieuwe situatie: geen onteigeningsbeschikking nemen ten aanzien van gronden
waarvan aannemelijk is dat er ‘op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan
worden bereikt’ (zie artikel 11.6 van de Aanvullingswet grondeigendom).
- Pas op voor strategisch denkende grondeigenaren!
6

7. ‘Nadeelcompensatie’ onder de vigeur van de
Omgevingswet
Consultatieversie van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet d.d. januari 2017
Regeling ziet op zowel nadeelcompensatie als op hetgeen nu wordt aangeduid als
planschade. Wetgever duidt alles aan als nadeelcompensatie
Limitatieve opsomming van schadeoorzaken (waaronder: omgevingsplan en
omgevingsvergunning)
7

8. Wanneer kan een aanvraag om
schadevergoeding worden ingediend?
Uitgangspunt: schade wordt pas vergoed als duidelijk is welke gevolgen een besluit of
activiteit voor de fysieke leefomgeving heeft.
Na de vaststelling van een omgevingsplan kan er dan ook nog geen aanvraag om
schadevergoeding worden ingediend. Er moet worden gewacht totdat er daadwerkelijk
wordt gestart met een (vergunningvrije) activiteit of daarvan melding wordt gemaakt
(zie artikel 15.2.)
Indien voor een schadeveroorzakende activiteit een omgevingsvergunning is vereist,
dan kan een aanvraag om schadevergoeding pas worden ingediend nadat deze
vergunning onherroepelijk is geworden.
8

9. Actieve risicoaanvaarding
Bij vaststelling van een omgevingsplan nog onduidelijk in hoeverre gebruik zal worden
gemaakt van de mogelijkheden die het plan biedt. Daarom volgt uit artikel 15.5 dat
het risico van ontstaan van schade bestaande uit waardevermindering in ieder
geval niet is aanvaard als:
Een persoon een huis koopt nadat een omgevingsplan is vastgesteld, maar er nog
geen omgevingsvergunning is verleend voor de schadeveroorzakende activiteit dan
wel (voor zover de activiteit vergunningvrij is) daarmee is aangevangen.
Opvallend: regeling ziet niet op aankoop van een bedrijfsobject en evenmin op
inkomensschade. Wat als iemand direct voorafgaand aan vaststelling van het
omgevingsplan een huis koopt?
9

10. Passieve risicoaanvaarding
Huidige situatie: gemeenten zijn enigszins huiverig met het wegbestemmen van
ongebruikte locaties in verband met planschaderisico. Voorwaarden voor passieve
risicoaanvaarding liggen in concreet geval namelijk niet vast. Artikel 15.5. lid 2 schept
duidelijkheid. Hieruit volgt dat passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen
indien een functie in een omgevingsplan wordt gewijzigd nadat:
- gedurende een periode van drie jaar geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheden
die de oude functie bood
-Vervolgens, minimaal één jaar voor de bekendmaking van het nieuwe omgevingsplan
(waarin de onbenutte functie wordt wegbestemd), wordt een melding gedaan van het
voornemen tot wijziging in het digitale stelsel omgevingswet
-In die periode wordt geen redelijke poging ondernomen om het plan alsnog te
realiseren.
10

11. Normaal maatschappelijk risico
Wat is de huidige praktijk? Een drempel van 5% bij indirecte planschade indien het
gaat om een normaal maatschappelijke ontwikkeling en bij een buitengewone
ontwikkeling een lager percentage vanaf 2 procent (vgl artikel 6.2., onder 2, onder b
Wro). Normaal maatschappelijk risico onder de Omgevingswet:
Artikel 15.6: Als schade bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak,
wordt van die schade in ieder geval een deel ter grootte van vijf procent van de
waarde van de onroerende zaak aangemerkt als behorend tot het normaal
maatschappelijk risico.
De drempel van 5% geldt dus kennelijk ook bij een buitengewone ontwikkeling en lijkt
ook te zien op directe planschade
11

12. Nadeelcompensatie: begroting van de schade
Bij directe schade (denk aan: geen kantoorfunctie meer op iemands perceel):
vergelijking tussen maximale mogelijkheden onder het oude en het nieuwe regime.
(zie pagina 27 en 123 van de concept MvT)
Bij indirecte schade: vergelijking tussen de waarde van de onroerende zaak / omzet
vóór en na het uitvoeren van de activiteit of – indien een omgevingsvergunning is
vereist – voor en na de bekendmaking van de omgevingsvergunning (zie artikel 15.4
en pagina 23 van de concept MvT). Er wordt uitgegaan van de feitelijke situatie.
Mogelijkheid om geen deskundige in te schakelen, maar – bij schade bestaande uit
waardedaling - slechts uit te gaan van WOZ-waarden?
12

13. Wet voorkeurrecht gemeenten; whats new?
 Doelen: versterken regierol, verbeteren onderhandelingspositie en beheersing
grondprijzen.
 In de voorkeursrechtbeschikking moet een onderbouwing worden opgenomen
omtrent de financiële uitvoerbaarheid.
 In de voorkeursrechtbeschikking moet gemotiveerd worden dat gekozen is voor het
minst bezwarende instrument.
 Nieuwe regels bekendmaking en inwerkingtreding; bekendmaking door toezending
of uitreiking beschikking. Was mededeling. Inwerkingtreding na registratie in
Register Omgevingsdocumenten. Was dag na plaatsing in Staatscourant.
 Duur voorkeursrecht op grond van omgevingsplan met een concrete functie van 10
naar 5 jaar, tenzij tijdig besluit tot verlenging; verder 3 mnd (kaal B&W), 3 jaar
(kaal Gemeenteraad), 3 jaar (omgevingsvisie of programma).
 Automatische verlenging vervalt.
13

14. Wet voorkeurrecht gemeenten; whats new?
 Voorkeursrecht vervalt als bevoegd gezag afziet van koop mits sprake is van
voorkeursrecht op grond van Omgevingsplan en het voorkeursrecht zich bevindt in
de periode van verlenging. Thans blijft voorkeursrecht liggen en is alleen de
‘huidige eigenaar’ drie jaar vrij te vervreemden.
 Eigenaar kan verzoek doen tot ‘opheffing vervreemdingsverbod’ indien sprake is
van een concrete en actuele mogelijkheid om een overeenkomst te sluiten, gericht
op verwezenlijking van de in een omgevingsplan toebedeelde functie. Indien de
overeenkomst niet aan de eisen voldoet (overeenkomst is verricht met de
kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht) kan de gemeente de
nietigheid inroepen.
 Door voornoemd recht kan impasse die ontstaat door afwijkingen in voorkeursrecht
en onteigening doorbroken worden.
14

15. Kavelruil in stedelijk gebied
 Overeenkomst waarbij ten minste drie partijen grond inbrengen en ruilen voor
grond of geld (bij een deelname van drie partijen dat laatste ten hoogste één
partij).
 Deze akte kan worden ingeschreven in openbare registers.
 Na inschrijving zijn gebonden de partijen die onder bijzondere titel verkrijgen. Als
de in het kadaster ingeschreven eigenaar na inschrijving geen eigenaar blijkt te
zijn, is ook de ware eigenaar gebonden.
 Gemeente kunnen stimuleren met subsidie (mits geen staatsteun). Er bestaat nog
geen vrijstelling overdrachtsbelasting.
 Het is een privaat vrijwillig instrument waarin gemeenten geen formele rol hebben.
15

16. Kostenverhaal; hoe is het nu?
 Kostenverhaal is verplicht voor bij Bro aangewezen bouwplannen, tenzij:
 Uitzondering op grond van overgangsrecht,
 Uitzondering in Bro, of
 Anderszins verzekerd bij (anterieure) overeenkomst (vrij spoor)
 Zo nee; dan exploitatieplan vaststellen en kosten verhalen bij het verlenen
omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst (gebonden spoor).
 Verhaal gemaximeerd op opbrengst/tekort voor rekening gemeente.
 Exploitatieplan vaststellen gelijk met planologisch besluit waarbij de bouw van een
aangewezen bouwplan mogelijk wordt gemaakt.
 Gemeente als vastgoedinvesteerder/tekort voor gemeente
16

17. Kostenverhaal; hoe is het nu?
 Vrij spoor; niet gebonden aan kostensoorten lijst Bro en niet gebonden aan profijt,
proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt).
 Vrij spoor: vrijheid tot vragen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling mits voorzien
in structuurvisie.
 Gebonden spoor: gebonden aan kostensoorten lijst Bro en ppt.
17

18. Kostenverhaal onder de ‘Omgevingswet’?
 Aanvullingswet grondeigendom wijkt af van omgevingswet; vandaar ‘omgevingswet’.
 Exploitatieplan verdwijnt. Verhaalsbepalingen komen in omgevingsplan of
omgevingsvergunning voor afwijkactiviteit.
 Verhaal is verplicht in de bij AMvB aangegeven gevallen. De bedoeling is dat er meer
vrijheid komt voor gemeente om af te zien van verhaal (bijvoorbeeld omdat dit niet
doelmatig is).
 Van verhaal kan worden afgezien als dit bij overeenkomst is geregeld.
 Regeling beperkt tot kostenverhaal (geen eisen en regels meer mbt planning ed.)
 Kostenverhaal ziet op werken, werkzaamheden en maatregelen
(in alle gevallen).
 Kostenverhaal moet voldoen aan ppt (in alle gevallen).
 Geen bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling meer mogelijk.
18

19.  De omgevingsvergunning mag worden geweigerd als
de exploitatieopzet een tekort vertoont.
 Van grondexploitatieregeling naar kostenverhaalsregeling.
 Inbrengwaarden vervalt als verplichte kostensoort.
 Verplichte macoraftopping vervalt (opbrengsten niet langer
maximum).
 Meer vrijheid in de wijze van kostentoerekening.
 Aparte aanvraag ‘beschikking bestuurlijke geldschuld’ om
te mogen starten met een activiteit indien geen overeenkomst.
 Nadere uitwerking in ‘Aanvullingsbesluit grondeigendom
Omgevingswet’ (nog niet beschikbaar).
19
Kostenverhaal onder de ‘Omgevingswet’

20. Makkelijke Vragen?
𝑥 = 𝑎0 + 𝑎 𝑛 cos
𝑛𝜋𝑥
𝐿
+ 𝑏 𝑛 sin
𝑛𝜋𝑥
𝐿
∞
𝑛=1
Die dus niet!
Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden.