Sheets behorende bij ronde tafel bijeenkomst Actualiteiten Omgevingsrecht van Straatman Koster

1. Straatman Koster advocaten de Ronde Tafel van SKa, Actualiteiten omgevingsrecht Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet: de kost gaat voor de baat uit’ Door: mr. J.J. (Joost) Hoekstra 16 juni 2011

3. Hoofdlijnen Grondexploitatiewet

4. Actualiteiten grondexploitatieJuni 2011 | 1

6. verrekenen van kosten in de grondprijs

7. sluiten van exploitatieovereenkomst op basis van exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud)

8. heffen van baatbelasting

9. heffen van leges

10. Zwakke punten:

11. vrijwilligheid bij exploitatieovereenkomst (free riders)

12. strikte gebondenheid aan exploitatieverordening (op straffe van nietige afspraken)

13. baatbelasting ligt politiek gevoeligJuni 2011 | 2

15. exploitatieovereenkomsten van vóór 1 juli 2008 en

16. exploitatieovereenkomsten die strekken ter uitvoering van een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp vóór dat tijdstip in ontwerp ter inzage is gelegdExploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud) niet (geheel) intrekken, anders vervalt grondslag kostenverhaal Juni 2011 | 3

18. door middel van een anterieure of – na vaststelling exploitatieplan (EP) – posterieure exploitatieovereenkomst ofwel

19. na vaststelling van EP: over de band van omgevingsvergunning

20. primaat bij privaatrechtelijk kostenverhaal, publiekrechtelijk kostenverhaal ‘stok achter de deur’Juni 2011 | 4

22. grote(re) mate van contractsvrijheid

23. niet gehouden aan de limitatieve kostenlijst Bro, wel ‘reflexwerking’

24. vrij contracteren over (inrichtings-)eisen

25. let wel op algemene beginselen van behoorlijk bestuur; staatssteun; artikel 122 Woningwet; verhaal van kosten van ruimtelijke ontwikkelingen, die los staan van de grondexploitatie (grondslag in structuurvisie); en direct werkende regels EP (indien vastgesteld voor andere bouwplannen binnen exploitatiegebied)Juni 2011 | 5

27. kostenverhaal in overeenstemming met EP/limitatieve kostenlijst,

28. anders nietige afspraken, risico onverschuldigde betalingJuni 2011 | 6

30. sprake is van een ‘kruimelgeval’ (zie artikel 6.2.1a Bro) of

31. kostenverhaal anderszins is verzekerd (let op staatssteun) en (kort gezegd) geen eisen aan fasering en uitvoering hoeven te worden gesteldVaststelling uitwerkingsplan niet gekoppeld aan EP (maar uitwerkingsplan treedt pas in werking na herziening EP) Juni 2011 | 7

33. verplicht en facultatief deel

34. jaarlijkse herziening (alleen beroep mogelijk bij structurele wijzigingen)

35. niet meer kosten verhalen dan opbrengsten

36. berekening exploitatiebijdrage

37. restitutie te veel betaalde exploitatiebijdrage (let op bij anterieure overeenkomst!) Juni 2011 | 8

39. wie zijn belanghebbenden

40. besluit geen EP vast te stellen

41. begrenzing EP

42. inbrengwaarde

43. toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit

44. fasering

45. samenhang EP – BP

46. variaJuni 2011 | 9

48. art. 8.2 lid 5 Wro: eigenaar gronden en degene die een exploitatieovereenkomst heeft gesloten

49. ABRvS 2 december 2009, BR 2010, 39: anderen wiens belang rechtstreeks bij EP zijn betrokken? Juni 2011 | 10

51. ‘anterieure’ overeenkomst pas gesloten na vaststelling BP: vernietiging EP, tenzij bijzondere omstandigheden (ABRvS 18 augustus 2010, BR 2010, 174) Juni 2011 | 11

53. betaalplanologie? Juni 2011 | 12

55. beoordelingsvrijheid raad (o.m. ABRvS 18 mei 2011, 200904066/1/R1)Juni 2011 | 13

57. botsing belangen: eigen perceel zo hoog en buurmans perceel zo laag mogelijk

58. werkelijke waarde conform art. 40b tot en met 40f Onteigeningswet, behalve voor gronden welke zijn onteigend, waarvoor onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven: volledige schadeloosstelling (bijkomende schade) Juni 2011 | 14

60. ‘op onteigeningsbasis worden verworven’: raad dient bij inbrengwaarde op basis van volledige schadeloosstelling aannemelijk te maken dat gronden zullen worden onteigend dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven (dus geen zelfrealisatoren)

61. vanwege financiële consequenties moeten alle partijen kennis kunnen nemen van taxatierapporten Juni 2011 | 15

66. gelet op regiefunctie komt raad ruime mate van beleidsvrijheid toe

67. beleidsvrijheid strekt niet zo ver dat raad fasering louter ten gunste van de gemeente vaststeltJuni 2011 | 18

69. doorgaans zal gehele EP worden vernietigd

70. ABRvS stelt raad in staat (binnen 26 weken) EP vast te stellen (of niet)

71. andersom, vernietiging BP brengt wel vernietiging EP mee (o.m. ABRvS 30 maart 2011, 200906021/1/R1)Juni 2011 | 19

73. bouwclaimovereenkomst kan ook anterieure overeenkomst zijn; naamgeving overeenkomst is irrelevant; mate van verbindendheidspeelt beperkte rol (ABRvS 19 januari 2011, 201006426/1/R2)

74. beleidsvrijheid raad keuze aantallen en situering sociale woningbouw (ABRvS 2 maart 2011, BR 2011, 91)Juni 2011 | 20

75. Straatman Koster advocaten Hartelijk dank voor uw aandacht… mr. J.J. (Joost) Hoekstra 010 – 24 00 447 | 06 – 302 16 572 | j.hoekstra@straatmankoster.nl Juni 2011