Dennis van Tilborg & Eelkje van de Kuilen. www.akd.nl

1. Nieuwe Woningwet voor gemeenten
Gemeentedagen 2016
Dennis van Tilborg
Eelkje van de Kuilen

2. Agenda
1. Algemene schets
2. Woningmarktregio’s
3. Prestatieafspraken
4. Markttoets
5. Zienswijzen
6. Positie als contractspartij en achtervanger

3. Inleiding
• Herzieningswet
• Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
• Ministeriële regeling (nieuwe versie december 2015)
• Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB
CFV: De zeer lastige leesbaarheid, de onbalans in mate van detaillering en de vele nog nader te
bepalen zaken, maken de uitvoering van de wet (…) zeer complex.
Raad van State: Vraagtekens bij de praktische toepassing van de onderhavige regelgeving.
Wat komt er nog?
• Definitief beoordelingskader en template uitvraag Aw (maart 2016)
• Technische wijzigingen BTIV (1 juli 2016)
• Veegwet (1 januari 2017)
3

4. Het (nieuwe) speelveld
4
Toegelaten instelling
Woningvennootschap
Verbonden onderneming
Samenwerkingsvennootschap
Gemeente
Wooncoöperatie
WSW
Bewonersorganisat
ies
Autoriteit
woningcorporaties
De minister

5. Wat mag er nog?
Sturen door de gemeente via huisvestingsbeleid en prestatieafspraken dient binnen
het gebied van de volkshuisvesting te blijven.
• Het bouwen en verkopen van goedkope koopwoningen?
• Aankoop bedrijfspand door de corporatie?
• Bouwen en verhuren van een bejaardenhuis?
• Het voortzetten van de verhuur van een brede school?
• Het nu bouwen en daarna verhuren van een brede school?
5

6. Woningmarktregio
“Barneveld kiest voor woningmarktregio FoodValley”
“Regioplatform wil U16 als woningmarktregio”
“Haaglanden tekent voor een ongedeelde woningmarktregio”
6

7. Woningmarktregio (artikel 41b-41d Woningwet)
- Vorming regio’s: op aanvraag gemeenten, tenzij vóór 1 juli 2016 niet alle
gemeenten in een aanvraag zijn betrokken. In het laatste geval, vaststelling bij
AMvB.
- Bedoeling is dat iedere (niet-categorale) toegelaten instelling één kerngebied heeft.
- Zienswijze van alle toegelaten instelling binnen de beoogde regio en gemeenten
buiten de regio waar deze toegelaten instellingen ook werkzaam zijn.
Consequentie:
- Uitbreiden (door verwerven en bouwen) van vastgoed alleen nog in het kerngebied
7

8. Woningmarktregio
Uitzonderingen:
- Bouwprojecten buiten de kernregio die vóór de vaststelling van de regio een
aanvang hebben genomen mogen worden voortgezet.
- Vervangende nieuwbouw buiten kerngebied is toegestaan.
- Categorale toegelaten instellingen mogen in heel Nederland actief blijven.
- Ontheffing
8

9. Prestatieafspraken
9

10. Stap 1: het volkshuisvestingsbeleid
 In potentie een sterk instrument om het beleid van de woningcorporatie te sturen
omdat de gemeente de vrijheid heeft om:
a) thema’s te benoemen waarop toegelaten instellingen dienen te presteren, zoals -
nieuwbouw van sociale huurwoningen
de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (o.a. verkoop van bezit door
de toegelaten instelling),
de huisvesting van specifieke doelgroepen
b) Prioriteiten en posterioriteiten te stellen op thema’s en/of wijk/stadsdeel
10

11. Stap 2: het uit te brengen bod
Deadline is vervroegd van 1 november naar 1 juli om rekening te houden met
begrotingscyclus van de gemeente en om de prestatieafspraken te laten neerslaan in
de begroting van de toegelaten instelling.
Gemeente wordt in staat gesteld om te beoordelen of het bod een voldoende bijdrage
levert aan het volkshuisvestelijk beleid, door middel van onder meer:
– De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag;
– Een afschrift van het oordeel van de financiële toezichthouder.
– Op verzoek van de gemeente nadere gegevens welke naar het oordeel van de
gemeente wenselijk zijn om te kunnen beoordelen of naar redelijkheid wordt
bijgedragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid.
11

12. Stap 3: de prestatieafspraken
‘concreet, bindend en afrekenbaar’
Prestatieafspraken worden gemaakt tussen drie partijen: gemeente,
huurdersorganisatie en toegelaten instelling
12

13. Stap 3: geschillenbeslechting
 Geschillenbeslechting door de minister in twee gevallen: geen prestatieafspraken
en het niet-nakomen van prestatieafspraken.
 Inschakeling adviescommissie.
 Beoordeling door de minister: toets of de procedurestappen zorgvuldig zijn
doorlopen en een belangenafweging (financiële positie toegelaten instelling, (te
verwachten) vraag van andere gemeenten, volkshuisvestingsbeleid, eventuele
overige belangen).
 Status bindende uitspraak? (“geen sturing in individuele casus”)
13

14. Markttoets
Niet-Daeb-activiteiten
Voorafgaande goedkeuring minister vereist (uitzondering: onderhoud aan bestaande gebouwen): art. 44c Wet en
art. 39-43 Besluit)
1. Markttoets
Doel: uitsluiten dat marktpartijen niet bereid zijn de activiteiten uit te voeren.
Inhoud: openbare aankondiging voornemen + bezwaarmogelijkheid marktpartijen
Uitzondering: herstructurering gronden die vóór 1 januari 2015 door t.i. zijn verworven.
2. Financiële toets
Doel/inhoud: beoordelen of de financiële positie van de t.i. voldoende blijft voor continueren Daeb-activiteiten
aan de hand van een zienswijze van het WSW.
3. Rendementstoets
Doel: voorkomen marktverstoring
Inhoud: toetsing of met het voornemen een minimaal BAR-rendement wordt behaald.
Uitzondering: herstructureringskosten mogen (deels) in de Daeb-tak worden achtergelaten.
14

15. Proces markttoets (art. 44c Wet)
a) Overleg betrokken gemeenten
b) Verklaring college: niet-DAEB investering noodzakelijk
c) Algemene bekendmaking: andere geïnteresseerden voor werkzaamheden?
 In ieder geval algemene bekendmaking via elektronische weg;
 Informatie over niet-DAEB werkzaamheden (vergelijkbare informatiepositie).
d) Verklaring college:
- stappen a en c zijn toegepast
- corporatie is niet bevoordeeld
- geen andere geïnteresseerden
e) Mededeling college. Bezwaarmogelijkheid geïnteresseerden bij minister (4 weken)
15

16. Informatie
Voor 1 juli (art. 38 Wet):
- Jaarrekening
- Jaarverslag
- Volkshuisvestingsverslag
- Accountantsverklaring
Gemeente mag als belanghebbende nakoming van verplichting tot
accountantsonderzoek vorderen (art. 37 lid 1 Wet)
Via WSW: informatie over geborgde leningen
16

17. Zienswijzen
- Administratieve / juridische scheiding (art. 73 e.v. BTIV)
- Fusie (art. 53 Wet)
- Verbinding met andere rechtspersoon (art. 21 Wet jo. art. 8 BTIV)
- Voornemen feitelijk werkzaam zijn in gemeente (art. 41 Wet)
- Verzoek tot toelating als instelling (art. 19 lid 2 Wet)
- Verzoek tot het liberaliseren van woongelegenheden of maatschappelijk vastgoed
(art. 80 BTIV);
- Vervreemding van bepaald onroerend goed (art. 25 lid 2 sub b en c BTIV)
17

18. Positie als contractspartij
Overgangsrecht:
- Toestemming minister voor niet DAEB-activiteiten;
- Niet meer toegestane activiteiten.
Uitzonderingen in geval (art. II lid 10 en 11 Herzieningswet):
- Werkzaamheden waarmee voor 1 juli 2015 een aanvang is gemaakt; of
- Als uit schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden betrekking hebbende,
stukken blijkt dat het maken van die aanvang wordt beoogd.
18

19. Positie als achtervanger
- Gemeenten zijn achtervanger bij geborgde leningen WSW
- Derde ring
- Verplichting verschaffen renteloze leningen
- Borg nog nooit ingeroepen
- Garantiekader Rijk: WSW moet per 1 januari 2017 risicovergoeding betalen
- Amendement: geen lastenverzwaring
19

20. Wij houden liever geen afstand
Vragen?