1. www.crop.nl
Vastgoed en fiscus
Fiscale spelregels voor vastgoed:
zakelijk en privé
De fiscale spelregels voor vastgoed veranderen elk jaar, door wetgeving of
rechtspraak. Het is belangrijk om hiervan goed op de hoogte te zijn, aangezien
met vastgoed vaak grote bedragen zijn gemoeid. De wetgever heeft dit jaar op-
merkelijke nieuwe regelingen ingevoerd voor de terbeschikkingstelling van
vastgoed én de waardering van verhuurde woningen in box 3.

2. www.crop.nl
Vastgoed en fiscus
Fiscale spelregels voor vastgoed: zakelijk en privé
De fiscale spelregels voor vastgoed veranderen elk jaar, door wetgeving of rechtspraak. Het
is belangrijk om hiervan goed op de hoogte te zijn, aangezien met vastgoed vaak grote be-
dragen zijn gemoeid. De wetgever heeft dit jaar opmerkelijke nieuwe regelingen ingevoerd
voor de terbeschikkingstelling van vastgoed én de waardering van verhuurde woningen in
box 3.
In deze brochure, die u wegwijs maakt in de vele fiscale regelingen voor vastgoed, worden
de volgende onderwerpen behandeld:
• Vastgoed in de winstsfeer
• Vastgoed en de terbeschikkingstellingsregeling (tbs)
• Wonen en werken in een pand
• Vastgoed in privé
• Omzet- en overdrachtsbelasting
Vastgoed in de winstsfeer
Afschrijving op vastgoed is - als u recent heeft geïnvesteerd - een belangrijke aftrekpost bij
de fiscale winstbepaling. Het is echter alleen nog mogelijk als het pand duurzaam als be-
drijfsmiddel wordt gebruikt. Is het vastgoed bestemd voor de verkoop, dan kan er niet op
worden afgeschreven. Er is dan geen sprake van een bedrijfsmiddel, maar van voorraad.
Berekening afschrijving
De afschrijving op vastgoed moet worden berekend op basis van de historische kostprijs (de
aanschaffings- of voortbrengingskosten). Deze kostprijs vermindert u met de restwaarde. Dit
is de waarde die het vastgoed naar verwachting zal hebben bij beëindiging van het gebruik
binnen de onderneming. Omdat pand én ondergrond fiscaal als één bedrijfsmiddel worden
aangemerkt, is dit in ieder geval de waarde van de (niet afschrijfbare) ondergrond van het
vastgoed.
Het saldo waar u op uitkomt, kan lineair worden afgeschreven op basis van de economische
levensduur van het vastgoed. Doordat de waarde van de ondergrond over het algemeen
door de jaren heen stijgt, kan het zijn dat u na verloop van tijd minder of helemaal niet meer
op het pand kunt afschrijven.
Afschrijven tot op bodemwaarde
Afschrijving op gebouwen is sinds 1 januari 2007 alleen nog toegestaan als de fiscale boek-
waarde van het pand hoger is dan de ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is gekoppeld aan
de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). Gebruikt u het pand binnen de onder-
neming, dan is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Voor een beleggingspand is de
bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Het pand is dan voor 70% of meer bestemd om
ter beschikking te worden gesteld aan derden.

3. www.crop.nl
Exploitatie of verhuur
Exploiteert u een vakantiebungalowpark of tennishal, of verhuurt u als dga een pand aan uw
BV? Dan is er volgens de fiscus sprake van eigen gebruik en mag u uitgaan van een bo-
demwaarde van 50% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de
bodemwaarde mag u afschrijven. Bij exploitatie moet het wél gaan om het kortstondig af-
staan van het pand. Is de vakantiebungalow bijvoorbeeld voor een jaar verhuurd aan Arke-
reizen, dan gaat deze vlieger niet op.
De afschrijving wordt stopgezet zodra de bodemwaarde van het pand is bereikt. U mag re-
kening houden met technische en economische slijtage van het vastgoed, voor zover deze
niet wordt opgevangen door een stijging van de bodemwaarde. Stijgt de bodemwaarde, dan
neemt de ruimte voor (toekomstige) afschrijving wél af. Daalt de waarde van het pand, dan
ontstaat weer ruimte voor afschrijving. De bodemwaarde is het absolute minimum. De boek-
waarde van een pand kan door afschrijving nooit onder de bodemwaarde uitkomen.
Ombouwen naar pand in eigen gebruik
Bij eigen gebruik van een pand kunt u de helft van de WOZ-waarde méér afschrijven dan bij
een beleggingspand. Het is dus interessant om uw beleggingspand ‘om te bouwen’ tot een
pand in eigen gebruik! Dit kunt u realiseren door een pand dat eerst enkele jaren aan derden
werd verhuurd, nadrukkelijk te bestemmen voor eigen gebruik, of door de huurder van een
pand voor 30% of meer te laten participeren in de vennootschap die dat pand verhuurt. Bij
deze opzet wordt het pand immers niet meer voor 70% of meer aan derden verhuurd.
WOZ-waarde: kritisch beoordelen
Het belang voor een correcte WOZ-waardering is fors toegenomen door de koppeling met
de bodemwaarde voor de afschrijving op vastgoed. Beoordeel uw WOZ-beschikking daarom
kritisch en maak zo nodig bezwaar. U kunt de bodemwaarde voor de afschrijving later niet
meer aanvechten. Controleer ook of u in aanmerking komt voor de werktuigenvrijstelling uit
de WOZ. Deze vrijstelling heeft betrekking op werktuigen die hoofdzakelijk dienstbaar zijn
aan het (productie-)proces dat in het pand plaatsvindt.
Antimisbruik
De wettelijke regeling kent antimisbruikbepalingen. U zou bijvoorbeeld door een juridische
splitsing van de gerechtigdheid tot het pand meer kunnen afschrijven dan wanneer dit in
handen zou zijn van één persoon of BV. In de wet zijn de regels voor verbondenheid gede-
tailleerd omschreven. Opmerkelijk is dat enkele naaste familieleden (zoals een broer of zus,
maar ook een meerderjarig kind), niet als verbonden persoon zijn aangemerkt. Dat biedt
mogelijkheden voor taxplanning.
Tip voor starters: willekeurige afschrijving in 2010:
Startende ondernemers kunnen op een investering in vastgoed over 2010 maximaal
€ 300.000 willekeurig (desgewenst in één keer tot op de bodemwaarde) afschrijven. U komt
voor deze faciliteit in aanmerking als u over 2010 recht heeft op startersaftrek. Dat is het
geval als u dit jaar tenminste 1.225 uur voor de onderneming heeft gewerkt, in één of meer
van de vijf voorafgaande kalenderjaren niet voor eigen rekening een onderneming heeft
gedreven én in die voorafgaande vijf jaren niet meer dan twee keer de zelfstandigenaftrek
heeft toegepast. Door deze vrije afschrijving kan de belastingbesparing op afschrijvingen
worden gemaximaliseerd.

4. www.crop.nl
Vastgoed en de terbeschikkingstellingsregeling (tbs)
De terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) geldt voor dga’s die vanuit privé een pand
aan hun BV verhuren. De BV kan de huur voor het pand als bedrijfskosten opvoeren. De dga
moet de nettohuur (na aftrek van kosten) in box 1 tot zijn inkomen rekenen. Dit pakt voor
veel dga’s nadelig uit: de kostenaftrek in de BV (met een besparing van 20% tot 25,5% aan
vennootschapsbelasting) steekt karig af bij de heffing bij de dga in privé (hij is maximaal 52%
inkomstenbelasting verschuldigd over de netto-huurinkomsten én over de gerealiseerde
waardestijging van het vastgoed). Om dit te compenseren is per 1 januari 2010 een aantal
blijvende regelingen ingevoerd en een eenmalige die alleen in 2010 geldt.
Blijvende regelingen
Tbs-vrijstelling
Voor inkomsten uit vastgoed die onder de tbs-regeling vallen, geldt vanaf 2010 een vrijstel-
ling. De tbs-vrijstelling bedraagt 12% van het resultaat uit overige werkzaamheden (bijvoor-
beeld de verhuur). De vrijstelling houdt in dat 12% van het resultaat buiten de belastinghef-
fing blijft. Als het resultaat negatief is, betekent dat ook dat 12% niet tot aftrek kan leiden.
12% van de inkomsten uit de tbs-regeling is vanaf 2010 vrijgesteld van belastingheffing.
Herinvesterings- en kostenegalisatiereserve
De herinvesteringsreserve (HIR) en de kostenegalisatiereserve (KER) kunnen vanaf 1 janua-
ri 2010 ook toegepast worden bij de terbeschikkingstellingsregeling. Deze versoepeling heeft
tot gevolg dat de dga die een pand aan zijn BV verhuurt, voortaan een KER kan vormen
voor de toekomstige onderhoudskosten aan dat pand en die kosten zo eerder ten laste van
zijn inkomen kan brengen.
Met de HIR kan de winst bij verkoop van een tbs-pand belastingvrij worden gereserveerd.
Verkoopt de dga zijn tbs-pand met winst, dan kan hij die boekwinst zonder belastingheffing
doorschuiven en investeren in een ander pand (of een ander bedrijfsmiddel) dat hij aan zijn
BV gaat verhuren. De herinvestering moet binnen twaalf maanden na de verkoop van het
oude tbs-pand plaatsvinden. Deze termijn kan onder omstandigheden (op verzoek) worden
verlengd.
Uitbreiding betalingsfaciliteit
De ‘uitbreiding betalingsfaciliteit’ houdt in dat er tien jaar uitstel van betaling wordt verleend
in de gevallen waarin een afrekenmoment in de tbs zich voordoet, waarbij de overdrachts-
prijs schuldig is gebleven of wanneer de zaak geschonken is. Bij de beoordeling geldt vanaf
1 januari 2010 geen vermogenstoets.
Eenmalige regeling in 2010: geruisloze inbreng tbs-pand in BV
Voor veel dga’s pakt de tbs-regeling voor vastgoed nadelig uit. Een overdracht van het pand
aan de BV of ieder ander, bijvoorbeeld meerderjarige kinderen, kost de dga tot 52% inkom-
stenbelasting over de meerwaarde van het pand én nog eens 6% overdrachtsbelasting. De
wetgever komt de dga op dit punt tegemoet.
Eenmalig in 2010: inbreng in BV zonder heffing van overdrachts- en inkomstenbelasting.

5. www.crop.nl
Als dga kunt u in 2010 het tbs-pand fiscaal geruisloos inbrengen in een BV, zonder heffing
van inkomstenbelasting over de meerwaarde van het pand én zonder overdrachtsbelasting.
Hieraan is wel een aantal voorwaarden verbonden:
Voorwaarden voor de inkomstenbelasting:
• De inbreng vindt plaats in 2010, vóór 1 januari 2011.
• De inbreng omvat de juridische én economische eigendom van het pand én alle recht-
streeks met het pand samenhangende (financierings)schulden.
• De inbreng vindt plaats tegen uitreiking van aandelen door de BV. Er kan een afron-
dingscreditering van ten hoogste € 2.500 worden toegepast.
• De inbrenger houdt na de inbreng een belang van tenminste 90% van het geplaatste
aandelenkapitaal in de BV.
• De boekwaarde van het ingebrachte pand wordt bij de BV gesteld op de boekwaarde van
dat pand op de tbs-balans direct voorafgaande aan de inbreng in de BV.
• De verkrijgingsprijs van de bij de inbreng verkregen aandelen wordt (voor de aanmerke-
lijkbelang-regeling) gesteld op de boekwaarde van de ingebrachte onroerende zaak,
verminderd met de rechtstreeks samenhangende schulden én de toegepaste creditering.
Voorwaarden voor de overdrachtsbelasting:
• De terbeschikkingstelling van de onroerende zaak dateert van vóór 1 september 2009.
• De dga moet tenminste drie jaren het gehele of nagenoeg gehele belang (90% van het
totaal geplaatste aandelenkapitaal) behouden in de BV waarin de onroerende zaak is in-
gebracht.
• De BV moet de ingebrachte onroerende zaak ten minste drie jaar in bezit houden.
Wordt niet voldaan aan een van de twee laatstgenoemde voorwaarden, dan wordt de vrij-
stelling teruggenomen en is de BV alsnog 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de
waarde van de onroerende zaak ten tijde van de inbreng. Is de werkelijke waarde van het
pand dat u aan uw BV verhuurt lager dan de fiscale boekwaarde, dan is de geruisloze in-
breng minder interessant. Informeer hiernaar bij uw adviseur.
Tip: uit de tbs met geld toe
Voor veel dga’s is een geruisloze inbreng van het tbs-pand in de BV een aantrekkelijke optie
om de fiscaal dure terbeschikkingstellingsregeling achter zich te laten. Zonder kosten weg uit
de tbs. Maar het kan beter: u kunt de tbs-regeling ook verlaten met geld toe!
Deze mogelijkheid doet zich voor als u de bedrijfsactiviteiten uit uw BV (tijdelijk) als een-
manszaak gaat runnen en weer als startende IB-ondernemer kunt worden aangemerkt. Bij
deze opzet komt het tbs-pand als verplicht ondernemingsvermogen op de balans van de
eenmanszaak en kunt u als startende IB-ondernemer het pand willekeurig afschrijven. Dit
betekent dat u het voormalige tbs-pand in één keer tot op de helft van de WOZ-waarde kunt
afschrijven. Deze afschrijving ineens kan (in 2010) oplopen tot maar liefst € 300.000.
De extra afschrijving kan een forse belastingbesparing opleveren. Door de extra afschrijving
ontstaat een verlies uit de eenmanszaak, waarmee de belastingheffing over de meerwaarde
van het tbs-pand wordt voorkomen, én het restant van het verlies kan worden teruggewen-
teld en verrekend met de positieve inkomsten in box 1 (het salaris uit de BV) over de voor-
gaande drie jaren. De ondernemer haalt zo de IB-heffing over zijn salaris uit de BV over de
voorgaande drie jaren terug!

6. www.crop.nl
Wonen en werken in één pand
Veel ondernemers in het midden- en kleinbedrijf wonen en werken in één pand: zij hebben
hun bedrijf of praktijk aan huis. De fiscale spelregels voor de werkruimte aan huis zijn erg
complex.
Voor aftrek van de kosten van de werkruimte moet de werkruimte worden aangemerkt als
kwalificerende werkruimte. Hiervoor gelden twee voorwaarden: het zelfstandigheids- en het
inkomenscriterium.
Het zelfstandigheidscriterium
Vereist is dat de werkruimte door uiterlijke kenmerken duidelijk te onderscheiden is van de
rest van de woning. Denk aan een eigen opgang of ingang. Verder kan een zelfstandige
infrastructuur van de werkruimte, zoals eigen sanitaire voorzieningen, van belang zijn. Een
praktisch hulpmiddel is of de ruimte aan een derde als bedrijfsruimte zou kunnen worden
verhuurd.
Het inkomenscriterium
De ondernemer moet in de werkruimte zijn inkomen in box 1 grotendeels verdienen. Hoeveel
dat moet zijn, hangt af van de vraag of de ondernemer naast de werkruimte in de woning
ook elders over een werkruimte beschikt. Is dit het geval, dan moet hij tenminste 70% van
zijn inkomen in de werkruimte thuis verdienen. Is er geen werkruimte buiten de eigen woning
beschikbaar, dan moet hij dat inkomen voor tenminste 70% in of vanuit deze werkruimte
verdienen én voor tenminste 30% in de werkruimte.
Is er sprake van een kwalificerende werkruimte, dan moet vervolgens worden vastgesteld of
de ondernemer die werkruimte tot zijn privé- of ondernemingsvermogen moet rekenen. Wor-
den de bedrijfsactiviteiten in BV-vorm uitgeoefend, dan kan de terbeschikkingstellingsrege-
ling van toepassing zijn. Voor gehuwde ondernemers speelt dan ook het huwelijksgoederen-
regime een belangrijke rol.
Dit alles is bepalend voor de kosten die de ondernemer voor zijn werkruimte als bedrijfskos-
ten kan opvoeren. Uiteraard heeft de werkruimte aan huis ook fiscale gevolgen voor het
woongedeelte van het pand, voor het eigenwoningforfait, de aftrek van hypotheekrente en
soms zelfs voor de bijleenregeling. Woont u in een huurhuis, dan gelden weer andere regels.
Vastgoed in privé
Belegt u in vastgoed en verhuurt u dit aan derden, dan heeft u met box 3 te maken. De for-
faitaire vermogensrendementsheffing is van toepassing: u wordt niet belast voor het werke-
lijk behaalde rendement, maar voor 1,2% van de gemiddelde waarde (berekend per 1 janua-
ri en 31 december van het jaar). Vanaf 2011 is er nog maar één peildatum (1 januari).
Waarde vastgoed
Het vastgoed moet voor de belastingheffing in box 3 worden gewaardeerd op de waarde in
het economisch verkeer. Voor woningen geldt vanaf 1 januari 2010 een ‘waarderingsvoor-
schrift’: woningen in box 3 (beleggingsobjecten, maar ook een vakantiewoning) moeten wor-
den gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dit betekent voor veel vastgoedbezitters dat zij aan-
zienlijk meer belasting moeten gaan betalen over hun beleggingsvastgoed. Tot 2010 werden
verhuurde woningen veelal gewaardeerd op tien tot vijftien keer de jaarlijkse huur.

7. www.crop.nl
De vastgoedbelegger in verhuurde woningen hoeft niet altijd de volledige WOZ-waarde aan
te houden. Er zijn twee uitzonderingen mogelijk:
• Woningen op erfpachtgrond
De belegger kan de erfpacht kapitaliseren en in mindering brengen op de WOZ-waarde.
Hiervoor bestaat een vaste formule (jaarlijkse canon vermenigvuldigd met de vaste factor
17).
• Permanent verhuurde woningen
Permanente verhuur vermindert de waarde van de woning. Hiervoor kan een ‘leegwaar-
deratio’ worden vastgesteld, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en
de WOZ-waarde van de woning.
Meer dan normaal actief vermogensbeheer
Wanneer inkomsten uit vermogen worden verkregen door meer dan normaal actief vermo-
gensbeheer vallen ze niet in box 3, maar in box 1 (als resultaat uit overige werkzaamheden).
De wet noemt als voorbeelden van ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’:
• Het verrichten van werkzaamheden die erop gericht zijn om extra rendement te behalen.
• Het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud en andere aanpassingen aan
een zaak.
• Het benutten van voorwetenschap.
De afbakening tussen box 3 en box 1 is lastig, omdat niet altijd duidelijk is wat onder ‘meer
dan normaal actief vermogensbeheer’ valt. Deze rechtsvraag levert opmerkelijke uitspraken
op. Zo heeft de belastingrechter recent beslist dat bij de verhuur van een oude stal bij een
woning voor stalling voor caravans sprake was van meer dan normaal actief vermogensbe-
heer. De rechter vond het niet van belang dat sprake was van eenvoudige werkzaamheden,
die beperkt van omvang waren.
Omzet- en overdrachtsbelasting
De levering van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van BTW-heffing. Een uitzondering geldt
als het vastgoed wordt geleverd vóór, op of binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming.
Deze periode wordt veelal als bouw- of handelfase aangeduid. De bouwfase kan vele jaren
duren, maar eindigt bij de eerste ingebruikneming van het vastgoed. De handelsfase vangt
op dat tijdstip aan en eindigt precies twee jaar nadien.
De levering van vastgoed is vrijgesteld van BTW, maar niet als het tijdens de bouwfase
wordt geleverd.
De levering van vastgoed is vrijgesteld van BTW als die levering meer dan twee jaar na de
eerste ingebruikneming plaatsvindt. De verkoper kan bij een BTW-vrijgestelde levering te
maken krijgen met de herziening van BTW. Dit betekent dat de verkoper een gedeelte van
de BTW die hij eerder bij de bouw of de koop van het vastgoed als voorbelasting heeft afge-
trokken, alsnog moet terugbetalen aan de fiscus. De herzienings-BTW voor vastgoed omvat
een periode van tien jaar. Verkoper en koper kunnen de herziening van de BTW voorkomen
door gezamenlijk te opteren voor een BTW-belaste levering. Voor de koper heeft dat wel tot
gevolg dat een nieuwe herzieningstermijn (van weer tien jaar) gaat lopen. Een gezamenlijk
verzoek voor een BTW-belaste levering wordt slechts gehonoreerd als de koper het pand
voor tenminste 90% voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken.

8. www.crop.nl
Zo’n verzoek moet bij de Belastingdienst worden ingediend, vóór het tijdstip van de notariële
levering van het vastgoed. Sinds 1 januari 2009 kan dat verzoek desgewenst bij de notariële
transportakte worden geregeld.
Overdrachtsbelasting
Samenloopvrijstelling
De verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is belast met 6% overdrachtsbe-
lasting. De belasting is verschuldigd over de koopprijs, of, als die hoger is, de waarde in het
economisch verkeer. Als bij een onroerendgoedtransactie zowel BTW als overdrachtsbelas-
ting verschuldigd is, kan de samenloopvrijstelling van toepassing zijn. Om voor die vrijstelling
in aanmerking te komen moet u aan twee voorwaarden voldoen:
• De levering van het vastgoed moet van rechtswege belast zijn met omzetbelasting. Dat is
het geval bij levering van het vastgoed vóór, op of binnen twee jaar na de eerste inge-
bruikneming. Bij de optie voor BTW-belaste levering kan de samenloopvrijstelling dus
nooit van toepassing zijn.
• De verkoper heeft de onroerende zaak niet als bedrijfsmiddel in gebruik gehad. Anders
gezegd, de verkoper mag de onroerende zaak niet binnen zijn onderneming hebben ge-
bruikt om daarmee omzet te behalen. Op deze regel geldt een uitzondering als de koper
de van rechtswege geheven omzetbelasting in het geheel niet als voorbelasting in aftrek
kan brengen. Zodra de koper enig recht heeft op aftrek van de BTW, hoe beperkt ook,
dan is de samenloopvrijstelling niet van toepassing.
Onroerende zaaklichamen
Voor de huidige overdrachtsbelasting is de verkrijging van aandelen in een zogenoemde
onroerende zaak lichaam (hierna OZL) onder voorwaarden belast met 6% overdrachtsbelas-
ting. Eén van de voorwaarden is dat de bezittingen van het lichaam voor 70% of meer
(hoofdzakelijkheidscriterium) moeten bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.
In het Belastingplan 2011 is voorgesteld om de bezitseis van 70% te verlagen naar 50%
(grotendeelscriterium). Hierbij zullen in het buitenland gelegen onroerende zaken voortaan
ook gaan meetellen voor de 50% bezitseis. Opmerking verdient dat dit alleen speelt als het
aandeel van de in de Nederland gelegen onroerende zaken tenminste 30% van de totale
bezittingen uitmaken. Uiteraard blijft de uiteindelijke heffingsgrondslag beperkt tot de in Ne-
derland gelegen onroerende zaken.
Verder zullen volgens het Belastingplan 2011 een aantal OZL-constructies worden bestre-
den. Dit geldt onder meer voor samenhangende overeenkomsten ,waarbij sprake is van
verkrijgingen door een gelieerde groep dan wel opvolgende verkrijgingen. Ook zullen kunst-
matig gecreëerde bezittingen (bijv vorderingen op verbonden lichamen) niet gaan meetellen
voor de bezitseis. Dergelijke bezittingen kunnen daardoor niet het balanstotaal ophogen tot
meer dan 50%. Tenslotte kan ook verkrijging van rechten uit bestaande aandelen in een
OZL leiden tot heffing van overdrachtsbelasting. Deze wijziging ziet mede op reeds gesigna-
leerde mogelijkheden tot vermijding van overdrachtsbelasting die kunnen voortvloeien uit de
beoogde invoering van het wetsvoorstel Flexibilisering BV-recht.
Tot slot
Vastgoed is een veelomvattend onderwerp en de fiscale spelregels veranderen elk jaar.
Zowel zakelijk als privé kan dat grote gevolgen voor u hebben. Neem daarom contact op met
uw contactpersoon bij CROP voor een op maat gesneden advies.