Floris van Westrhenen & Marc Wintgens bespreken gemeentelijke mogelijkheden ter beperking en bestrijding van leegstand, onder meer via de weg van de gemeentelijke verordening.

1. Remedies ter beperking
en bestrijden van
leegstand
Marc Wintgens
Floris van Westrhenen
13 maart 2012

2. I Inhoudsopgave / Inleiding
I Inhoudsopgave / Inleiding
II Instrumenten ter bestrijding van leegstand
 Wet kraken en leegstand
(Leegstandswet)
 Hoofdstuk V Leegstandwet
 Huisvestingswet
 Transformatie:
• Omgevingsrecht
• Grondbeleid
2

3. Inhoudsopgave / inleiding
(vervolg)
III Alternatieve instrumenten
 alternatieve instrumenten met een wettelijke
basis:
exploitatie- of gebruiksverplichting
 Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke
basis:
• verhandelbare ontwikkelrecht
• verwijderingsbijdrage
• leegstandtaks
3

4. Inhoudsopgave / inleiding
(vervolg)
IV Bijzondere onderwerpen
 Publiek-Private samenwerking (PPS)
 Leegstandsfonds
V Tot slot
4

5. II Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand
Wet Kraken en Leegstand
Initiatiefwetsvoorstel van VVD, CDA en CU.
Achtergronden:
• Confrontaties met krakers bij de ontruiming van
kraakpanden in Amsterdam.
• Verharding van de kraakbeweging.
• In toenemende mate buitenlandse krakers.
• Kraken bestrijden, maar niet ten koste van meer
leegstand.

6. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Veranderingen ten aanzien van het kraken
• Kraken ook strafbaar als het pand korter dan één
jaar leeg had gestaan.
• Strafvorderlijke bevoegdheid om tot ontruiming over
te gaan (zie ook: HR 9 oktober 2009).
• Verhoogde strafmaten.
• Kraken is een misdrijf geworden; was een
overtreding.
• NB: geen overgangsrecht. Een “ oude” kraak is dus
ook strafbaar.

7. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Bestrijding van leegstand (I)
• Gemeente kan een leegstandsverordening opstellen
(art. 2 Lw).
• Zonder leegstandsverordening ook geen bijkomende
bevoegdheden voor een gemeente.
• Leegstand van in de verordening genoemde
gebouwen, niet zijnde woningen, moet na een in de
verordening genoemde periode van in ieder geval zes
maanden worden gemeld (art. 3 lid 1 Lw).

8. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Bestrijding van leegstand (II)
• Het niet-melden kan bestuurlijk beboet worden.
• Maximale boete EUR 7.500,-
• Binnen drie maanden na melding vindt “leegstands-
overleg” tussen gemeente en eigenaar plaats.
• Overleg om vast te stellen of het gebouw geschikt is
voor gebruik (art. 4 lid 1 Lw.).
• Overleg resulteert in een leegstandsbeschikking
waarin wordt aangegeven of het gebouw geschikt is
voor gebruik.
• NB: leegstandsbeschikking ook mogelijk zonder overleg
als eigenaar niet meewerkt.

9. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijden van leegstand (III)
• Gemeente kan een gebruiker voordragen (art. 5 lid 1
Lw)
• Leegstand moet langer duren dan een in de
leegstandsverordening aangegeven termijn van
minstens twaalf maanden.
• Gemeente kan oordelen dat voorzieningen moeten
worden aangebracht om gebruiksgereed te maken (art.
6 sub b).
• Eigenaar dient voorgedragen gebruiker binnen drie
maanden een overeenkomst aan te bieden of aan
een ander in gebruik geven (art. 7 lid 1 Lw).

10. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijden van leegstand (IV)
• Zowel de aan te brengen voorzieningen als de
overeenkomst met de voorgedragen gebruiker
moeten in redelijkheid van de eigenaar gevergd
kunnen worden.
• “Redelijk” is volgens de wetgever “kosten neutraal”.
• Het door de gemeente voorgestane gebruik mag niet
in strijd zijn met het bestemmingsplan.

11. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijding van leegstand (V)
• Tot dusver weinig praktijk voorbeelden en
jurisprudentie.
• Gemeente Amsterdam één van de weinige grote
gemeenten die een leegstandverordening heeft
aangenomen.
• Hoge uitvoeringskosten, terwijl leegstand niet
steeds als een groot probleem voor de gemeente
wordt gezien.

12. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Hoofdstuk V Leegstandswet
Vergunning op grond van de Leegstandwet
• B en W kunnen een vergunning verstrekken om een
huurovereenkomst te sluiten waarop een groot deel
van de huurbeschermingsbepalingen uit het BW niet
van toepassing zijn.
• Vergunning voor maximaal 2 jaar. Kan verlengd
worden met 1 jaar. Maximale totale duur is 5 jaar.
• Vergunning kan alleen voor beperkt aantal gevallen
verleend worden.
• Wordt in de praktijk vooral gebruikt in de aanloop van
een herstructurering en – recentelijk – ook door
eigenaren die hun huis niet verkocht krijgen.

13. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Transformatie
 Omgevingsrecht
• Wet ruimtelijke ordening
• Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
• Crisis- en herstelwet
• Bouwbesluit
• Wet geluidshinder
 Grondebeleid
• Wvg
• Onteigeningswet
13

14. Instrumenten ter bestrijding
van Leegstand (vervolg)
Huisvestingswet
Vorderen op grond van de Huisvestingswet
• Gemeente kan leegstand kantoor vorderen.
• Voor gebruik als woonruimte.
• Maximaal voor 10 jaar.
• Wordt weinig gebruik van gemaakt. Gemeenten
willen niet in de rol van verhuurder belanden.

15. III Alternatieve instrumenten
 alternatieve instrumenten met een wettelijke
basis:
exploitatie- of gebruiksverplichting
 Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke
basis:
• verhandelbare ontwikkelrecht
• verwijderingsbijdrage
• leegstandtaks
15

16. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
Alternatieve instrumenten met een wettelijke
basis:
exploitatie- en gebruiksverplichting
exploitatieverplichting bij huur:
• 7:213 BW (goed huurder)
• jurisprudentie casuïstisch
• ROZ-modellen (artikel 6.1)
16

17. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
Inhoud exploitatieverplichting bij gronduitgifte:
• voorwaarden
• sanctie
• kwalitatieve verplichting / kettingbeding
• financiering
• wettelijke exploitatieverplichting?
• strijd met EVRM?
17

18. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke
basis
 Algemeen
• geen wettelijke basis
• gevolg: nietigheid
18

19. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
 Verhandelbare ontwikkelrechten
• begrip
• werking
19

20. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
 Verwijderingsbijdrage:
• begrip
• werking:
 leegstandsniveau in regio
 aantal nieuw te ontwikkelen m²
 duurzaamheid
 financieringsmogelijkheden
20

21. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
Leegstandtaks
• begrip
• werking:
 België: wel
 Nederland: niet
21

22. Alternatieve instrumenten
(vervolg)
• Gronduitgifte gemeenten
 gronduitgifte
 medewerking aan bestemmingsplanwijziging
22

23. IV Bijzondere onderwerpen
PPS
 begrip
 bruikbaar bij bestrijding / transformatie leegstand?
• faciliterende PPS
• joint-venture (bv-cv constructie)
• DBFMO
23

24. Bijzondere onderwerpen
(vervolg)
Leegstandsfonds
Begrip
Voorwaarden
24

25. V Tot slot!
25