Dokumen tersebut membahas empat metode penilaian investasi dalam aset tetap yaitu payback period, net present value, internal rate of return, dan accounting rate of return. Metode payback period, net present value, dan internal rate of return didasarkan pada arus kas sedangkan accounting rate of return menggunakan keuntungan yang dilaporkan. Dokumen ini juga memberikan contoh perhitungan internal rate of return dan accounting rate of return pada beberapa kasus investasi.

1. INVESTASI DALAM
AKTIVA TETAP
(Teknik Penganggaran Modal)
Oleh: Abdullah Abidin, S.E., M.Si.
Payback Period (Periode Pengembalian) “PP”
Net Present Velue (Nilai Sekarang neto) “NPV”
Internal Rate of Return (Yield Method) “IRR”
Accounting Rate of Return (Keuntungn Laporan Nilai Buku) “ARR”

2. Teknik Penganggaran Modal
Ada 4 metode penilaian investasi yang akan kita bahas, yaitu:
 Payback Period (PI)
 Net PresentVelue (NPV)
 Internal Rate of Return (IRR)
 Accounting Rate of Return (ARR)
 3 metode yang pertama mendasarkan diri pada aliran kas
(Cash Flows) atau “Proceeds”, sedangkan ARR
menggunakan keuntungan neto sesudah pajak yang
dilaporkan dalam buku (reported accountung income)

3. Internal Rate of Return
 IRR adalah tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah
nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan akan
diterima (PV of Future Proceeds) sama dengan jumlah
nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of Capital
Outlays).
 Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial and
erros” dengan serba coba-coba.

4. Langkah-lagkah menghitung IRR
 Menghitung PV dari proceeds dari suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga yang kita pilih menurut
kehendak kita.
 Hasil perhitungan PV dari proceeds tersebut dibandingkan
dengan jumlah PV dari “Outlays”-nya.
 Kalau PV dari proceeds lebih besar daripada PV dari
Investasi atau “Outlays”-nya, kita harus menggunakan
tingkat bunga yang lebih tinggi lagi.
 Sebaliknya, kalau PV dari proceeds lebih kecil daripada PV
dari “Outlays”-nya kita harus menggunakan tingkat bunga
yang lebih rendah.

5. Langkah-langkah…….
 Cara yg demikian kita lakukan sampai kita menemukan
tingkat bunga yg dapat menjadikan PV dari proceeds sama
besarnya dengan PV dari outlaysnya.
 Pada tingkat bunga inilah NPV dari usul investasi tersebut
adalah Rp. 0,- atau mendekati nol.
 Besarnya tingkat bunga tersebut menggambarkan
besarnya “internal rate of return” dari usul investasi
tersebut.

6. Kasus 1
Tahun
0 1 2 3
Investasi tambahan (cash
outlay) Rp.45.000,- - - -
Aliran Kas Masuk (net cash
flow) - Rp.22.500,- Rp.22.500,- Rp.22.500,-
 Tambahan “net cash in flows” setiap tahunya sebesar Rp. 22.500,- adalah sama
besarnya dengan keuntungan neto sesudah pajak (Rp.7.500,-) plus tambahan
depresiasi (Rp.15.000,-). Tambahan “Cash flows” selama 3 tahun, yaitu selama
umur penggunaan mesin baru adalah 3 x Rp. 22.500,- = Rp.67.500,-.
 Kalau digambarkan maka pola “cash flow” ddari proyek investasi penggantian
tersebut adalah:
 Dari kasus tersebut kita dapat menghitung IRR-nya dengan cara sebagai
berikut:

7. Diketahui:
 Jumlah Investasi Rp. 45.000,-
 Jumlah Proceeds tahunan selama 3 tahun = Rp. 22.500,-
 Misalnya kita menggunakan tingkat bunga 20% untuk
menghitung PV dari proceeds, dgn menggunakan bantuan dari
tabel A2 kita dapat menghitung NPV-nya sebagai berikut:
 PV dari Proceeds = 2,106 x Rp. 22.500,-……..Rp.47.385,-
 PV dari Outlays………………………………..Rp.45.000,-
NPV………………………………Rp. 2.385,-
Oleh karena hasil perhitungan positif (PV proceeds > PV
Outlaysnya), maka kita mencoba untuk menggunakan tingkat
bunga yg lebih tinggi, misalnya 24%. Dengan menggunakan
bantuan tabel A2 kita dapat menghitung NPV-nya sbb:

8.  PV dari proceeds = 1,981 x Rp. 22.000,-…….Rp. 44.573,-
 PV dari Outlays……………………………….Rp. 45.000,-
NPV……………………...(Rp. 427,-)
hasil perhitungan menunjukkan bahwa NPV negatif (PV
proceeds < PV outlays), maka tingkat bunga yg sebenarnya
adalah lebik kecil dari 24%. Kita coba menggunakan tingkat
bunga 23%, maka dihitung NPV-nya sebagai berikut:
PV dari Proceeds = 2,011 x Rp. 22.500,-……Rp. 45.248,-
PV dari Outlays………………………………Rp. 45.000,-
NPV………………………Rp. 248,-
hasil perhitungan menunjukkan bahwa NPV-nya positif, ini
berarti bahwa tingkat bunga yg sebenarnya adalah di atas
23% dan di bawah 24%.

9. Selisih tingkat
Bunga
Selisih
PV
Selisih PV of
Proceeds dgn
capital Oulays
23% Rp. 45.248,- Rp. 45.248,-
24% Rp. 44.573,- Rp. 45.000,-
Selisih……………. 1% Rp. 675,- Rp. 248,-
 Internal rate yang sebenarnya dapat dihitung dengan
mengadakan interpolasi dari hasil dua tingkat bunga (23%
dan 24%) sebagai berikut:
248
675
x 1% = 0,37%
 Maka, IRR (Internal Rate of Return) = 23%+0,37% = 23,37%

10. Cara Cepat Menentukan Tingkat Bunga
 Apabila Proceeds setiap tahunnya sama besarnya, kita dapat
lebih cepat dalam mengambil tingkat bunga yg diperkirakan
mendekati rate yang sebenarnya dengan cara:
 Misalnya, PV faktor = X
45.000 = 22.500X
X = 45.000/22.500
X = 2,0
dalam tabel A2 pada deretan tahun ke-3 dicari PV faktor yg
besarnya 2,0. dan angka 2, 0 tersebut terletak pada angka 2,011
(23%) dan 1,981 (24%). Ini berarti IRR terletak pada tingkat
bunga antara 23% dan 24%. Dari hasil perhitungan IRR sebesar
23,4% berarti bahwa usul investasi penggantian mesin lama
dengan mesin baru dapat diterima karena IRR-nya lebih besar
dari IRR yang dikehendaki atau cost of capital-nya (10%)

11. Kasus 2: Proceeds Investasi Tidak Sama
Tahun Proceed
Tingkat Bunga 20% Tingkat Bunga 30%
DF PV DF PV
1 Rp. 60.000,- 0,833 Rp. 49.980,- 0,770 Rp. 46.200,-
2 Rp. 50.000,- 0,694 Rp. 34.700,- 0,592 Rp. 29.600,-
3 Rp. 40.000,- 0,579 Rp. 23.160,- 0,455 Rp. 18.200,-
4 Rp. 30.000,- 0,482 Rp. 14.460,- 0,350 Rp. 10.500,-
5 Rp. 20.000,- 0,402 Rp. 8.040,- 0,269 Rp. 5.400,-
6 Rp. 10.000,- 0,335 Rp. 3.350,- 0,207 Rp. 2.070,-
PV of proceeds Rp.133.690,- Rp.111.970,-
PV of Outlays Rp.120.000,- Rp.120.000,-
NPV Rp.+13.690,- Rp. - 8.030,-
 Kita harus menghitung PV proceeds setiap tahunnya atas dasar tingkat bunga yg kita pilih.
Denganmenggunakan 2 tingkat bunga yg kita pilih kita mengadakan interpolasi untuk
menentukan tingkat bunga yg mendekati rate yg sebenarnya. Kita dapat mencari IRR dgn
tingkat bunga 20% dan 30%.
 Usulan investasi dalam suatu proyek yang membutuhkan investasi sebesar Rp.120.000,-
yang diperkirakan mempunyai proceeds selama usianya seperti napak dibawah ini:

12. r = P1 – C1
P2 – P1
C2 – C1
 Berdasarkan perhitungan tersebut kita dapat mengadakan
interpolasi dengan rumus dibawah ini:
Di mana:
 r = Internal rate of return yg dicari
 P1 = tingkat bunga ke-1
 P2 = tingkat bungan ke-2
 C1 = NPV ke-1
 C2 = NPV ke-2

13. Contoh tersebut di atas dapat dimasukkan
dalam rumus menjadi:
 P1 = 20%
 P2 = 30%
 C1 = + 13.690,-
 C2 = - 8.030,-
r = 20 – 13.690
30 – 20
- 8.030 – 13.690
r = 20 – 13.690 (10)
- 21.720
r = 20 +
136.900
21.720
r = 20 + 6,3
r = 26,3%
 Dengan demikian besarnya taksiran rate of return-nya 26%
 Angka ini masih perlu dikajiapakah dengan tingkat bunga
26%, NPV dari Investasi tersebut adalah nol atau
mendekati nol. Apabila kita menghitung NPV atas dasar
tingkat bunga 26% maka hasilnya adalah Rp.150,- yang
berarti sudah mendekati nol. Dengan demikian IRR yang
sebenarnya dari usul Investasi tersebut adalah 26%.

14. Metode “Accounting Rate of Return”
 Metode “accounting rate of return” sering juga disebut
“average rate of return” menunjukkan persentase keuntungan
neto sesudah pajak dihitung dari “average investment” atau
“initial investment”.
 Seperti sudah dikatakan di awal bahwa ARR mendasarkan diri
pada keuntungan yg dilaporkan dalam buku (reported
accounting income).
 Kebaikan dari metode ini adalah pada “kesederhanaan”-nya dan
mudah dimengerti.
 Metode ini dalam perhitungannya menggunakan data
accounting yang sudah tersedia, sehingga tidak memerlukan
perhitungan tambahan.
 Sesudah ARR dihitung, tahap berikutnya adalah
mencocokkannya dengan minimum ARR yg dianggap wajar.

15. ARR…..
 Apabila “ARR” ini lebih besar daripada minimum “ARR”,
maka usul investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya kalau
lebih kecil, sebaiknya investasi tersebut ditolak.
 Kelemahan dari metode “ARR” adalah:
1. Tidak memperhatikan Time Value of Money.
2. Menitikberatkan pada masalah accounting, dan kurang
memperhatikan data cash flows dari investasi yg
bersangkutan.
3. Merupakan pendekatan jangka pendek dengan menggunakan
angka rata-rata yang menyesatkan.
4. Kurang memperhatikan panjangnya jangka waktu investasi.

16. Kasus 3:
 Contoh kasus berdasarkan perhitungan menurut buku
dan cash flows.
Uraian Dasar
Accounting
Dasar
Cash Flow
Penghematan biaya untukTK, Material, reparasi Rp.27.500,- Rp.27.500,-
Depresiasi mesin baru Rp.20.000,-
Depresiasi mesin lama (Rp. 5.000,-)
Rp.15.000,-
Kenaikan keuntungan kena pajak Rp.12.500,-
Kenaikan pajak pengasilan (40%) Rp. 5.000,- Rp. 5.000,-
Kenaikan keuntungan neto sesudah pajak Rp. 7.500,-
Kenaikan Cash inflows atau proceeds Rp. 22.500,-

17.  Dari kasus di atas kita dapat menghitung besarnya “ARR”-nya
sebagai berikut:
7.500,-
45.000 (initial Inv.) x 100%
ARR (initial Investment) =
ARR (initial Investment) = 16,67%
ARR (average Investment) =
7.500,-
(45.000:2)
X 100%
 Kalau kita harus memilih salah satu dari beberapa usul
investasi dengan menggunakan metode ini, maka kita akan
memilih investasi yang dapat menghasilkan “accounting
rate of return” yang paling besar.

18. THANKS YOU