Makalah ini membahas tentang analisis rate of return dan internal rate of return untuk menilai kelayakan suatu proyek investasi. Rate of return didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi, sedangkan internal rate of return adalah tingkat diskonto yang menyebabkan nilai sekarang arus kas masuk sama dengan nilai sekarang biaya proyek. Proyek investasi dinyatakan layak jika internal rate of return-nya lebih besar dari tingkat bunga minimum yang dapat diterima investor.

1. MAKALAH EKONOMI TEKNIK
ANALYSIS RATE OF RETURN
Nama: Ahmad Fahrijal
Kelas: 3IB02C
NPM: 18412449
JURUSAN TEKNIK ELEKTRO
FAKULTAS TEKNOLOGI INDUSTRI
UNIVERSITAS GUNADARMA
2014

2. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dengan mengetahui apa itu aliran uang, kita pasti bisa tahu kemana saja uang itu akan
digunakan dan pasti menguak ketransparasian keuangan, tanpa adanya penggelapan dana atau
keungan yang banyak marak terjadi yang hukumannya tertera dalam UU. Tidak main-main
pasal yang diberikan juga menjatuhi hukuman yang cukup berat, namun belum bisa memberi
efek jera pada pelakunya, yang seharusnya ditingkatkan lagi penghukamannya. Untuk itu kita
membutuhkan ilmu ini guna pengetahuan kita atau untuk pengalam kita dalam mengelola
uang.
1.2 Rumusan Masalah
Masalah yang muncul pada penulisan makalah ini karena kita harus mengetahui apa itu
alur uang atau aliran uang. Banyak orang yang menspelekan apa itu aliran uang dan tak
terlalu memperdulikannya. Dalam sistem ekonomi ini sangatlah penting karena menyangkut
tranparansi keuangan itu sendiri akan dipakai kemana saja uangnya. Oleh karena itu disini
mari kita dalami apa itu aliran uang, dan bagaimana cara perhitungannya.
1.3 Tujuan Penulisan
Kita harus mengetahui arah dari penulisan kita ini akan dibawa kemana arahnya..
Apalagi dalam hal ekonomi ini, kita bisa mengetahui apa itu tujuan sebenernya yang harus
kita capai agar semuanya bisa kita rasakan manfaatnya. Tujuan dari makalah kali ini untuk
dapat mengetahui apa itu pengertian dari aliran uang dan bagaimana cara perhiungannya.
Tujuan untuk mempelajari materi ini untuk kita bisa mengontrol aliran tersebut dan bisa
mengetahui apa yang terjadi pada uang tersebut jika kita lihat dari sudut pandang umum, dan
perhitungannya agar kita tidak dibodohi oleh orang-orang yang ingin menggelapkan uang
tersebut.

3. BAB II
PEMBAHASAN
2.1 RATE OF RETURN
Rate of return adalah tingkat pengembalian atau tingkat bunga yang diterima investor
atas investasi yang tidak di amortisasikan. untuk menghitung tingkat pengembalian atas
investasi. kita harus mengkonversi berbagai konsekuensi dari investasi ke dalam cash flow.
maka kita akan memecahkan cash flow untuk nilai yang tidak diketahui tersebut. yang tingka t
pengembalian dalam lima bentuk persamaan cash flow yaitu:
 PW of benefits - PW of cost = 0
 PW of benefits/PW of cost = 1
 Net Present Worth =0
 EUAB - EUAC =0
 PW of Cost = PW of benefits
Pengertian rate of return dapat dilihat dari 2 sisi. Dari pihak investor, tinggi rendahnya
tingkat laba yang disyaratkan merupakan pencerminan oleh tingkat resiko aktiva yang dimiliki
dan struktur modal serta faktor lain seperti manajemen. Sedangkan di pihak perusahaan, tingkat
laba yang diminta. Merupakan biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan modal dari
pemegang saham secara umum bahwa resiko perusahaan yang tinggi berakibat bahwa tingkat
keuntungan yang diminta oleh investor juga tinggi dan biaya modal / juga tinggi. Tinggi
rendahnya tingkat keuntungan yang diminta dipengaruhi oleh tingkat keuntungan bebas resiko
(risk free rate) (Rf) dan risk premium untuk mengkompensasikan resiko yang melekat pada
surat berharga itu. Rp = Rf + risk premium.
EXPECTED RATE OF RETURN
Rp = tingkat keuntungan yang diminta. Rp dipengaruhi oleh 2 faktor (1) tingkat infla s i
yang diharapkan (2) demand&suppy dana 2 faktor tersebut sangat mempengaruhi return pada
surat berharga bebas resiko & Required rate of return bagi semua surat berharga juga akan
dipengaruhi oleh risk free. Bagi surat berharga yang spesifik terdapat 4 komponen resiko yang
menentukan risk premium : (1) Bussiness risk ditentukan oleh variabilitas laba sebelum bunga
& pajak (EBIT), (2) Financial risk, ditunjukkan variabilitas laba per lembar (EPS) , (3)
Marketability risk, menunjukkan kemampuan investasi untuk membeli & menjual surat
berharga perusahan, (4) interest rate risk, menunjukkan variabilitas tingkat keutungan atas surat
berharga.
2.2 Metode “Internal Rate of Return”
Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat
pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang menyamaka n
nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya
proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.

4. RUMUS!
Apabila Ao adalah investasi pada periode 0 dan A1 sampai An adalah aliran bersih dari periode
1 sampai n, maka metode IRR semata mata mencari discount factor yang menyamakan A0
dengan A1 sampai An
Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan IRR
dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR lebih besar dari
pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut diterima, apabila lebih kecil
diterima. Kelemahan secara mendasar menurut teori memang hampir tidak ada, namun dalam
praktek penghitungan untuk menentukan IRR tersebut masih memerlukan penghitungan NPV
Internal Rate of Return (IRR)
Ukuran kedua yang sering digunakan dalam analisis manfaat finansial adalah internal
rate of return (IRR) atau tingkat pengembaliandari investasi. IRR menunjukan tingkat discount
rate atau tingkat keuntungan dari investasi yang menghasilkan NPV sama dengan nol.
Untuk mengitung IRR digunakan rumus sebagai berikut:
RUMUS
Kriteria penilain digunakan tingkat bunga bank. Jadi, jika IRR ??tingkat bunga bank, maka
usaha yang direncanakan atau yang diusulan layak untuk dilaksanakan, dan jika sebaliknya
usaha yang direncanakan tidak layak untuk dilaksanakan.
Internal Rate of Return (IRR)
Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu analisis investas i,
namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk mendapatkan nilai yang akan dihitung
diperlukan suatu 'trial and error' hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan
menyebabkan NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan
menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial investment dari proyek yang
sedang dinilai. Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama
dengan nol, karena present value cash inflow pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan
initial investment. Suatu usulan proyek investasi akan ditetima jika IRR > cost of capital dan
akan ditolak jika IRR <>= Cost of Capital maka : Proyek dipertimbangkan diterima.
Posisi IRR ditunjukkan pada grafik ( dengan label ‘i’ pada grafik)
IRR merupakan suku bunga yang akan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan
yang diharapkan diterima (present value of future proceed) dengan jumlah nilai sekarang dari
pengeluaran untuk investasi.
Besarnya nilai sekarang dihitung dengan menggunakan pendekatan sebagai berikut:
Contoh
Bila suatu investasi mempunyai arus kas sebagaimana ditunjukkan dalam tabel berikut
Tahun () Arus kas ()
0 -4000
1 1200
2 1410
3 1875

5. 4 1050
Kemudian IRR dihitung dari Dalam kasus ini hasilnya adalah 14.3%.
2.3 Perhitungan IRR praktis
Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang diperkirakan
akan memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382
dan dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan
memberikan NPV sebesar -429. Dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
atau disederhanakan
dari data di atas akan diperoleh IRR Sebesar 14,71 %, angka ini sedikit berbeda dari hasil
hitungan di atas karena merupakan perhitungan empiris, angka ini bisa diperbaiki kalau
rentang bunga tinggi dengan bunga rendah lebih kecil.
Contoh soal :
Tahun Penerimaan ($) Biaya Operasional ($)
1 15.000 5.000
2 18.000 5.500
3 18.000 5.700
4 18.000 4.500
5 18.000 3.600
6 18.000 4.300
7 17.000 4.100
Seorang investor membeli rental property seharga $ 109.000. Pada akhir tahun ke-7
properti tersebut dijual kembali seharga $ 220.000, dengan membayar komisi 5 % kepada
broker. Penerimaan dan pengeluaran operasional dari penyewaan properti
selama 7 tahun adalah sbb :
Hitung nilai IRR dari proyek ini. Apakah proyek ini menguntungkan jika
tingkat bunga yang berlaku sekarang 12 % ?
Jawab :
Trial dan error pada r1 = 18 % didapatkan :
NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 18%,1)+ 12,500*(P/F,18%,2)+12,300*
(P/F,18%,3) + 13,500*(P/F,18%,4) + 14,400* (P/F,18%,5) +
13,700*(P/F,18%,6) + 221,900* (P/F, 18%,7)
= -109,000 + 10,000*0.8475+12,500*0.7182 + 12,300*0.6085 +

6. 13,500*0.5158 + 14,400*0.4371 + 13,700*0.3704 + 221,900
*0.3139 = $ 3,941.71 (positif)
Pada r2 = 20 %, didapat :
NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 20%,1)+ 12,500*(P/F,20%,2)+12,300*
(P/F,20%,3) + 13,500*(P/F,20%,4) + 14,400* (P/F,20%,5) +
13,700*(P/F,20%,6) + 221,900* (P/F, 20%,7)
= -109,000 + 10,000*0.0.8333+12,500*0.6944 + 12,300*0.5787 +
13,500*0.4823 + 14,400*0.4019 + 13,700*0.3349 + 221,900*
0.2791 = $ – 6,050.16 (negatif).
Interpolasi : x/(20%-18%) = (0-3924.71)/(-6050.16-3924.71)
x /2% = 0.39
x = 2% * 0.39 = 0.79%.
Nilai IRR = 18 % + x
= 18 % + 0.79 % = 18.79 %
IRR proyek = 18.79% > 12% (tingkat bunga yang berlaku) sehingga proyek dikatakan
layak.
2.4 Penggunaan
IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu
biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum
acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of
return adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh
seorang investor.

7. BAB III
PENUTUP
3.1 Keimpulan
Rate of Return didefiniskan sebagai bunga rata-rata yang dibayarkan kepada saldo yang
belum lunas dalam suatu pinjaman sehingga saldo yang belum dibayarkan tersebut secara
berkala sama dengan nol pada akhir pembayaran.
Dalam perhitungan Rate of Return,kita dapat menggunakan persamaan-persamaan berikut:
IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu
biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum
acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of
return adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh
seorang investor.

8. Sumber
http://riogumelar27.blogspot.com/2013/11/rate-of-return.html
http://mazterchez.blogspot.com/2009/12/rate-of-return.html