1. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 1
Return Of Investment
Pengembalian atas investasi atau asset (Return Of Investment - ROI) adalah perbandingan
dari pemasukan (income) pertahun terhadap dana investasi. Dengan demikian memberikan
indikasi profitabilitas suatu investasi.
Rumusnya adalah sebagai berikut :
ROI = Pemasukan
----------------- x 100 % (7-10)
Investasi
Karena investasi dapat dinyatakan dalam berbagai bentuk seperti biaya pertama, investasi
Rata-rata dan lain-lain, demikian pula perhitungan pemasukan dapat dimasukkan factor-
faktor depresiasi, pajak, bunga dan lain-lain maka akan dihasilkan banyak sekali variasi
ROI, di antaranya adalah sebagai berikut :
a. ROI = Pemasukan neto sebelum pajak
--------------------------------------------
Biaya pertama
b. RO I = Pemasukan neto sebelum pajak
---------------------------------------------
Rata-rata investasi
c. ROI = Pemasukan neto setelah pajak
--------------------------------------------
Rata-rata investasi
Indikasi
Berdasarkan analisis diatas terlihat bahwa semakin besar ROI, semakin disukai oleh calon
investor, seperti halnya dengan periode pengembalian, pemakai kriteria ini harus
menentukan terlebih dahulu berapa besar angka ROI sebagai patokan, bila ROI yang
ditawarkan kurang dari angka tersebut, usulan investasi disetujui.
Keuntungan dan keterbatasan ROI
Sampai saat ini ROI masih sering digunakan terutama karena hal-hal berikut :
Mudah dipahami dan tidak sulit menghitungnya.
Tidak seperti periode pengembalian lkingkup pengkajian kriteria ini menjangkau
seluruh umur investasi. Dengan demikian wawasannya lebih luas.

2. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 2
Keterbatasannya terutama oleh :
Terdapat berbagai variasi cara menghitung ROI sehingga seringkali sulit
menentukan besar angka ROI yang akan dipakai sebagai patokan menerima atau
menolak usulan investasi.
Tidak menunjukkan profil laba terhadap waktu.Hal ini dapat menyebakan keputusan
yang kurang tepat. Misalnya, ada dua rencana ivestasi, yang satu memiliki
pemasukan(laba) yang lebih besar di tahun-tahun awal, jadi lebih disukai, tetapi
mungkin mempunyai angka ROI yang sama besar.
Tidak mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Seperti halnya dengan periode
pengembalian, maka kriteria ini disarankan dipakai sebagai tambahan atau
pelengkap (suplemen) dari Kriteria yang lain.
---------------------------------------------------------------------------------------------.
Contoh Soal
Suatu usaha memerlukan biaya pertama Rp. 26 juta dengan perkiraan nilai sisa Rp.6
Juta,pada akhir tahun ke-4.Adapun proyeksi pemasukan bersih sebelum pajak setiap tahun
adalah sebagai berikut :
Pemasukan
Tahun ke neto
( Rp.Juta )
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 3,0
2 4,0
3 5,5
4 3,0
Hitung ROI tersebut dengan menggunakan ketiga rumus ROI diatas ?
Jawaban:
Pertama-tama dihitung pemasukan neto rata-rata pertahun sebelum pajak
Yaitu (1/4) (3,0+4,0+5,5+3,0) = 3,875. Kemudian
a. 3,875
-------
26,0
b 3,875
------------------- = 24,2%
(1/2) (26,0+6,0)
c Bila dimisalkan besar pajak =30 % maka ROI setelah pajak menjadi:

3. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 3
(3,875) (1-0,3) = 2,7125
---------------------- --------- =16,9%
(1/2) (26,0+6,0) 1,6
Nilai Sekarang Neto
Kriteria nilai sekarang neto (Net Present Value-NPV) didasarkan pada konsep
mendiskonto seluruh aliran kas masuk dan keluar seklama umur proyek (investasi)
ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka neto maka akan diketahui selisihnya
dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Berarti sekaligus dua hal
telah diperhatikan, yaitu factor nilai waktu dari uang dan (selisih) besar aliran kas masuk
dan keluar. Dengan demikian, amat membantu pengambil keputusan untuk menentukan
pilihan. NPV menunjukkan jumlah lump-sum yang dengan arus diskonto tertentu
memberikan angka berapa besar nilai usaha (Rp) tersebut pada saat ini. Adapun aliran kas
proyek (investasi) yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya pertama, operasi,
produksi, pemeliharaan, dan lain-lain pengeluaran.
Ditulis dengan rumus menjadi :
NPV = n ( C)t n ( Co) t …..(7-11)
--- ------_ --- --------
t=o (1+i)t t=o (1+i)t
di mana,
NPV = Nilai sekarang neto
( C ) t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian (rate of return)
t = waktu
Biaya Pertama dan pengeluaran Tahunan
Untuk proyek yang tidak terlalu besar dan berlangsung dalam waktu yang relative singkat,
biaya pertama umumnya diperlakukan sebagai single sum yang terjadi pada tahun 0.Akan
tetapi,untuk proyek besar dengan periode bertahun-tahun diperlakukan lebih teliti, yaitu
diperhitungkan sebagai single sum seri,Biaya Pembebasan (pembelian tanah) dan modal
kerja seringkali dimasukkan sebagai biaya pertama. Adapun pengeluaran tahunan seperti
biaya operasi, produksi dan pemeliharaan
dan lain – lain,jumlahnya dikurangkan dari dari pendapatan kemudian diperhitungkan
sebagai single sum dan didiskonto saat ini. Nilai sisa bila ada, diperhitungkan pada akhir
proyek dengan didiskonto ke nilai saat ini. Bila disajikan dengan gambar
akan terlihat sebagai gambar 7-11
Hal lain yang perludiperhatikan adalah konsep NPV didasarkan atas asumsi bahwa

4. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 4
Aliran kas proyek yang terbentuk direinvestasi kembali dengan arus pengembalian(i) yang
sama besarnya dengan biaya modal perusahaan yang bersangkutan.
Arus Pengembalian
Keputusan yang sulit dalam penggunaan kriteria ini adalah menentukan besarnya Angka
arus pengembalian (i) atau hurdle rate. Arus pengembalian ini dikenal juga sebagai cut off
rate atau opportunity cost suatau usaha. Dengan ungkapan yang sederhana, maka dapat
diikatakanbahwa besar angka (i) adalah sembarang angka yang menurut investor
merupakan angka pengembalian (tingkat keuntungan) minimal yang masih menarik. Arus
pengembalian ini akan dibicarakan lebih lanjut
Indikasi
Mengkaji usulan proyek dengan NPV memberikan petunjuk (indikasi) sebagai berikut :
NPV= Positif, usulan proyek dapat diterima, semakin tinggi angka NPV semakin baik
NPV= Negatif, Usulan proyek ditolak
NPV= 0 berarti netral.
Profil NPV dapat lebih jelas bila disajikan dengan jelas bila disajikan dengan grafik
Umumnya grafik NPV akan berbentuk lengkung.
Titik A perpotongan antara garis NPV dengan sumbu vertical menunjukkan jumlah arus
yang tidak didiskonto. Titik D adalah titik potong antara garis NPV dengan sumbu
Horizontal yang menunjukan nilai NPV=0 dan titik ini menunjukkan besar arus
pengembvalian internal (internal rate of return-IRR).Pada titik B,dengan arus
diskonto 6 % didapat NPV = Rp. 3 juta.Titik C dengan i=8 % NPV –nya sebesar 2 juta.
Terlihat bahwa besar NPV amat dipengaruhi oleh angka arus pengembalian
(diskonto).Semakin besar arus diskonto,semakin kecil nilai NPV.
Kelebihan Metode NPV
Memasukkan factor nilai waktu dari uang
Memprtimbangkan semua aliran kas proyek
Mengukur besaran absolute dan bukan relative,sehingga mudah mengikuti
kontribusinya terhadap usaha meningkatkankekayaan perusahaan atau pemegang
saham.

5. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 5
Contoh Soal :
Hitung NPV dari suatu usaha yang memerlukan arus kas keluar sebesar 20 juta. Usaha ini
diharapkan dapat menghasilkan berturut-turut Rp. 9,8,8,6 dan 4 juta dalam jangka waktu 5
tahun. Ditentukan pengembalian 15 %.Pada akhir tahun ke- 5 tidak ada sisa.
Jawaban:
Dengan menggunakan tabel di Appendiks II diperoleh
Waktu Aliran Faktor PV
Kas diskonto
0 -20,0 1,0 -20,0
1 9,0 0,870 7,83
2 8,0 0,756 6,05
3 6,0 0,66 5,26
4 6,0 0,57 3,43
5 4,0 0,45 1,99
PV
NPV =24,56 -20,0
Dari hasil pewrhitungan terelihat bahwa aliran kas diatas mempunyai NPV = 4,56 juta pada
arus diskonto I =15 %.
F. Arus Pengembalian Internal
Seringkali diperlukan suatu analisis yang menjelaskan apakah rencana proyek cukup
menarik bila dilihat dari arus pengembalian yang telah ditentukan (diinginkan). Sehubungan
dengan hal tersebut prosedur yang lazim dipakai adalah dengan mengkaji arus
pengembalian internal. Adapun yang dimaksud arus pengembalian internal adalah (Internal
Rate off Return-IRR) adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk
= NPV aliran kas keluar, Pada metode NPV analisis metode dilakukan dengan menentukan
terlebih dahulu besar arus pengembalian (diskonto) i, kemudian dihitung nilai sekarang neto
(PV) dari aliran kas keluar dan masuk. Untuk IRR ditentukan dulu NPV = 0, kemudian
dicari berapa besar arus pengembalian (diskonto) (i) agar hal tersebut terjadi.
Cara Trial And Error atau Kalkulator
Pada contoh soal diatas diumpamakan aliran kas masuk tetap pertahun (1,5 juta) selama
umur proyek, sehingga bisa digunakan rumus atau tabel PV-Anuitas. Namun bagaimana
bila aliran kas masuk tidak tetap? Hal ini dapat dihitung dengan trial and error atau dengan
kalkulator.

6. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 6
G. Indeks Profitabilitas
Variasi lain dari kriteria NPV adalah indeks Profitabilitas (IP) yang mkenunjukkan
kemampuan mendatangkan laba persatuan nilai investasi. Di definisikan sebagai berikut :
Indeks profitabilitas = Nilai sekarang aliran kas masuk
-----------------------------------------
Nilai sekarang Aliran kas keluar
Dengan demikian, dalam batas atau syarat tertentu indeks profitabilitas dapat digunakan
untuk membandingkan secara langsung menarik tidaknya usulan proyek-proyek.
H. Benefit - Cost Ratio
Untuk mengkaji kelayakan proyek sering digunakan pula kriteria yang disebut benefit
Cost ratio-BCR.Penggunaannya amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk
kepentingan umum dan bukan kepentingan financial perusahaan.Meskipun demikian,
bukan berarti perusahaan.Meskipun demikaian, bukan berarti perusahaan
Swasta mengabaikan kriteria ini.Adapun rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :
Nilai sekarang benefit
BCR = ---------------------------------- = (PV) B
Nilai sekarang biaya (PV) C (7-15)
Biaya C pada rumus diatas dapat dianggap sebagai biaya pertama (cf) sehingga rumusnya
menjadi:
BCR = (PV) B (7-16)
-----
Cf
di mana:
BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya(benefit-cost ratio)
(PV)B = Nilaai sekarang benefit
(PV)C = Nilai sekarang biaya.
Pada proyek –proyek sector swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus
Biaya diluar biaya pertama (misalnya, untuk operasi dan produksi), sehingga menjadi
BCR = R - ( C )op
----- (7-17)
Cf
Dimana,

7. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 7
R = Nilai sekarang pendapatan
( C )op =Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Cf =Biaya pertama
Indikasi
Adapun kriteria BCR akan m,emberikan petunjuk sebagai berikut :
BCR > 1 Usulan proyek diterima
BCR < 1 Usulan proyek ditolak
BCR = 1 Netral
Kriteria BCR untuk proyek sector public :
Beban Tahunan Setara - ECC
Seringkali calon investor ingin mengetahui dan menilai parameter-parameter yang dianggap
penting(pendapatan, biaya, dan aliran kas) dalam kurun waktu tahunan yang
dikombinasikan sebagai beban tahunan setara atau equivalent capital Charge - ECC
berguna bagi pengkajian kelayakan proyek yang mempunyai umur yang berbeda-beda.
Uniform Annual Series Method-UAS
Variasi lain dari Metode NPV adalah Uniform Annual series Method –UAS berguna untuk
memilih alternative peroyek yang bersifat saling meniadakan.UAS menjadikan NPV aliran
kas usulan proyek /investasi menjadi uniform annual equivalent, dan atas dasar
pwerbandingan nilai proyek-proyek. Hal ini dilakukan
Dengan menghitung NPV aliran kas proyek dibagi dengan factor (PV/a,i,n).
Modal Terbatas
Oleh karena alasan tertentu, pimpinan perusahaan kadang-kadang memberikan batasan
jumlah maksimal dana yang boleh digunakan untuk proyek pada waktu tertentu. Keadaan
demikian dikenal sebagai capital rationing. Prosedur memilih-milih proyek-proyek dengan
modal terbatas adalah memilih kombinasi yang menghasilkan NPV terbesar, yaitu yang
total biayanya tidak melewati batas maksimal yang ditentukan. Karena jumlah dana yang
disediakan (anggaran) maksimal Rp.10 juta maka kombinasi yang terbaik adalah a+b+c
=10 atau, atau a+b+d=10. dilihat dari NPV, maka (NPV)d>(NPV)c dan (NPV)F negative.
Dengan demikian bila proyek-proyek tersebut tidak boleh dipecah, maka kombinasi yang
menghasilkan NPV terbesar adalah a+b+d = 10 juta.
Analisis mencari kombinasi terbaik bagi sejumlah besar proyek-proyek dapat dilakukan
dengan program matematis.

8. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 8
Membandingklan NPV dan IRR
Telah dibahas kriteria seleksi proyek dengan menggunakan metode NPV dan IRR.
Pertanyaan yang mungkin timbul adalah apakah kedua metode tersebut memberikan hasil
yang sama dilihat dari sudut menarik tidaknya proyek yang bersangkutan untuk diterima
atau ditolak? Dari peninjauan lebih lanjut akan terlihat bahwa kedua kriteria diatas
menghasilkan kesimpulan sebagai berikut :
1. Membrerikan Hasil Kesimpulan yang Sama
Kedua kriteria akan memberikan hasil rangking yang sama terhadap menarik
tidaknya usulan suatu proyek, dengan catatan berikut :
Aliran kas proyek harus mengikuti pola yang sejenis (aliran keluar pada
masa awal dan selanjutnya aliran kas masuk berkesinambungan sampai
akhir umur proyek).
Proyek berdiri sendiri dan bukan proyek yang saling meniadakan (mutually
exclusive project)
2. Memberikan Kesimpulan yang Berbeda
Kriteria yang satu dapat memberikan kesimpulan yang satu dapat ditolak atau diterima
yang berbeda dengan kriteria yang lain bilamana terdapat hal-hal berikut :
Pola Aliran Kas proyek tidak sejenis, terjadi beberapa kali perubahan tanda (+) dan (-).
Proyek-proyek bersifat saling meniadakan.
Proyek-proyek tersebut memiliki ukuran atau skala yang banyak berbeda fakta yang
perlu diperhatikan adalah bahwa NPV memberikan angka Absolut sedangkan IRR
memberi angka perbandingan sehingga tidak memasukkan factor skala atau ukuran
proyek. Dengan demikian, NPV dianggap lebih superior dibanding metode IRR. Oleh
Karena itu, metode NPV inilah yang dianjurkan untuk digunakan dalam menganalisis
kas rencana proyek (investasi).
Menerima, menolak dan Rangking telah disebutkan sebelumnya bahwa analisis dengan
memakai salah satu metode diskonto (NPV, IRR) dapat memberikan hasil yang sama
mengenai diterima atau ditolaknya usulan proyek, tetapi belum tentu metode-metode
tersebut memberikan urutan rangking yang sama. Sedangkan untuk proyek-proyek
yang bersifat saling meniadakan, rangking ini amat penting menentukan pilihan.
Beberapa factor yang dapat menghasilkan urutan rangking berbeda adalah umur dan
ukuran proyek bersangkutan. Analisis dibawah ini menjelaskan hal tersebut. Misalnya,
proyek a dan b mempunyai profil NPV masing-masing sebagai berikut :

9. PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Ir. Arief Suwandi MANAJEMEN PROYEK 9
Proyek a
Pada nilai I = o maka besar NPV = Rp 7000.
Untuk (NPV)a = 0 diperoleh arus pengembalian (i) a = (IRR) a = 18 %
Untuk (NPV)a = Rp. 3000 arus pengembalian (i)a = 8 %
Di titik potong F,(NPV)a =(NPV)b=Rp.900 dengan(i)a=15 %
Proyek b.
Pada nilai (i)b=0 amaka besar (NPV)b=Rp. 5000.
Untuk (NPV)b =0,maka diperoleh (i)b=(IRR)b=21 %
Untuk (NPV) a=Rp.2000arus pengembalian (i)b=8 %Di titik potrong
F,(NPV)a=(NPV)b=Rp.900 dengan(i)b=15 %
AF dengan BF
Di zona ini (NPV)a>(NPV)b,tetapi(IRR)a<(IRR)b,sehingga untuk sifat proyek yang saling
meniadakan akan terjadi konflik dalam memilih atau menentukan rangking antara
keduanya.
FA dengan FB
Di zona ini (NPV)b>(NPV)a dan (IRR)b>(IRR)a. Dengan demikian, tidak terjadi konflik
dalam memilih atau menentukan rangking.
Proyek adan b secara keseluruhan.
Bila harus memilih menerima atau menolak salah satu dari proyek a dan b, secara
keseluruhan maka perlu kembali kepada prinsip proyek mana yang paling besar dapat
menaikkan keuntungan perusahaan, yaitu yang memiliki NPV lebih besar. Dalam
hubungan dengan contoh diatas,terlihat bahwa pada angka I antara 0-15 % proyek a
lebih dominan dari b,sedangkan untuk I hanya dominant pada rentang yang kecil
(antara 15-18 %), sehingga secara total proyek a lebih menarik. Dari contoh diatas
terlihat bahwa angka i menentukan besar NPV, sehingga dalam memilih proyek
(investasi) bergantung pada besar i atau tingkat keuntungan yang dikehendaki.