Kisah Tentang Upaya Pencapaian Sebuah Visi (Bagian 2)

1. Kisah Tentang Upaya Pencapaian Sebuah Visi (Bagian 2)
Oleh : Rahmat Taufiq Sigit
E-mail : miradzji@yahoo.com
Website : https://blog.ngupy.com
Bismillahirahmaniraheem..
Melanjutkan tulisan saya dengan judul yang sama 2 (dua) tahun lalu, tepatnya akhir tahun
2017. Dimana saat itu dijabarkan bagaimana menyusun strategi improvement dari hasil
analisa SWOT.
Di awal tahun 2018, kami rutin melakukan review terhadap strategi yang sudah disusun dan
implementasikan. Pada perjalanannya tidak semua strategi dapat berjalan dengan baik. Ada
beberapa startegi yang gagal untuk diimplementasikan dengan berbagai macam alasan yang
berbeda-beda ada pula strategi yang kami ubah dengan melihat keadaan pada saat
dilapangan.
Seperti harapan yang disampaikan akhir artikel sebelumnya, kami memiliki cita-cita untuk
memperoleh nilai laba tahun 2018 di Unit Kerja Manajemen Gedung .
Langkah-langkah yang dilakukan dalam mencapai target laba pada tahun 2018 adalah:
1. Efisiensi Operasional Melalui Pemanfaatan Corporate Social Responsibility (CSR)
Strategi ini diterapkan disemua lokasi gedung yang dikelola, dengan memanfaatkan
dana CSR dari Perusahaan untuk pengadaan alat kebersihan seperti tempat sampah,
sapu, gerobak sampah dan lainnya sehingga dapat menghemat penggunaan biaya
operasional gedung.
Peralatan kebersihan tersebut kemudian digunakan oleh pengelola gedung namun
diserahkan kepemilikannya kepada perwakilan penghuni gedung ataupun lingkungan
sekitar.
2. Perbaikan Brand Image melalui Kegiatan Pembagian Sembako
Kegiatan pembagian sembako yang sudah rutin dilakukan ditahun 2017 dan masih terus
dilaksanakan di tahun ini. Namun ada hal yang berbeda dari tahun sebelumnya dimana

2. kegiatan pembagian sembako kepada warga gedung yang sebelumnya hanya
menggunakan CSR dari Unit Kerja Manajemen Gedung sekarang melibatkan CSR dari
perusahaan lain.
Salah satu contoh perusahaan yang melakukan kegiatan berbagi sembako adalah BUMN
PT. Pupuk Indonesia.
Dengan melibatkan perusahaan lain sehingga dapat melakukan kegiatan sosial
perusahaannya di lokasi gedung yang dikelola, dan membina hubungan baik dengan
Perusahaan lainnya.
Kegiatan ini juga dapat menghemat biaya pengelolaan dan meningkatkan brand image
Unit Kerja Manajemen Gedung di mata pelanggan penghuni gedung.
3. Peningkatan Pendapatan Melalui Pembukaan Kegiatan Bisnis Pujasera di Lokasi
Kegiatan lain yang dilakukan oleh Unit kerja manajemen gedung dalam pengelolaan
adalah dengan memanfaatkan ruang disekitar gedung untuk kebutuhan komersil.
Pemanfaatan ruang komersil dalam bentuk pembuatan tenda-tenda untuk kegiatan
penjualan makanan.
Modal kerja untuk pembuatan tenda tidak diambil dari biaya pengelolaan namun
diperoleh dari investor untuk kemudian disewakan kepada penjual makan setiap
bulannya. Hasil sewa tenda pujasera tersebut dibagi dengan ketentuan tertentu antara
Unit Kerja Manajemen Gedung dan Investor.
Pengadaan fasilitas tenda makan ini disambut baik oleh penghuni gedung sewa yang
tertarik untuk membuka usaha warung makan, dapat dilihat dari jumlah tenda yang
totalnya berjumlah 7 tenda, 6 diantaranya disewakan kepada penghuni gedung sewa.

3. Melalui kegiatan ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada penghuni gedung
sewa dalam bentuk:
a. Peningkatan pengelolaan gedung sewa melalui penerimaan sewa tenda warung
makan
b. Merangsang semangat enterpreneurship dari penghuni gedung sewa
c. Memberikan kemudahan bagi penghuni dalam memperoleh kebutuhan akan
makanan dan lainnya.
d. Menghidupkan suasana di lokasi gedung sewa yang sebelumnya terlihat sangat
sepi, sehingga dapat memancing minat calon penghuni
4. Perbaikan Pencatatan Akuntansi Di Unit Kerja Manajemen Gedung
Langkah strategis selanjutnya yang dilakukan untuk mencapai nilai positif (laba) atas
kegiatan pengelolaan gedung adalah dengan memperbaiki sistem pencatatan akuntasi
yang selama ini berlaku.
Langkah ini diterapkan hanya pada gedung yang dikelola oleh Unit Kerja Manajemen
Gedung secara profesional dan bukan merupakan gedung sewa yang dibangun sendiri.
Hal ini dilakukan setelah melakukan konsultasi dengan beberapa perusahaan
pengelolaan gedung dan masukan dari beberapa profesional bidang pengelolaan
gedung.
Dari hasil konsultasi dengan perusahaan pengelola gedung dan profesional pengelola
gedung lainnya, disadari bahwa terdapat kesalahan pola pengakukan pendapatan yang
selama ini berjalan, dimana pendapatan berasal dari service charge dan biaya listrik dan
air.
Akhirnya diputuskan untuk melakukan pencatatan terpisah antara pengelola gedung
dengan perusahaan penyedia jasa pengelola gedung (Unit Kerja Manajemen Gedung ).
Unit Kerja Manajemen Gedung dalam hal ini bertindak sebagai penyedia jasa
pengelola gedung dinama pengakuan pendapatannya hanya berasal dari fee
management bukan dari penerimaan tarif sewa gedung.

4. Adapun pendapatan dari service charge, listrik dan air dilakukan pencatatan sendiri
dengan mengatasnamakan PPPRS
5. Percepatan Pencairan Pengembalian Investasi Gedung Di Lokasi Surabaya
Strategi yang paling banyak berpengaruh dalam hal pencatatan pendapatan pada Unit
Kerja Manajemen Gedung dan pemenuhan rencana cash in adalah percepatan
pencairan pengembalian investasi gedung sewa di surabaya.
Awal carita dari pengembalian investasi ini adalah Unit Kerja Manajemen Gedung
bekerjasama dengan Pemerintah untuk membangun gedung sewa yang akan disewakan
kepada masyarakat surabaya yang memiliki pendapatan menengah ke bawah.
Bentuk kerjasama dimana Unit Kerja Manajemen Gedung menginvestasikan sejumlah
uang untuk pembangunan gedung sewa diatas lahan milik pemerintah. Setiap bulan,
hasil sewa dari gedung tersebut kemudian akan dibagi dua yaitu pengembalian investasi
Unit Kerja Manajemen Gedung dan pengelolaan gedung sewa oleh pemerintah.
Dalam perjalanannya hasil sewa gedung ternyata nilai pendapatannya tidak sesuai
dengan perjanjian awal sehingga diputuskan oleh pemerintah akan mengembalikan
investasi gedung tersebut secara tunai.
Melalui beberapa kali pertemuan rapat dan masukan pendapat legal dari kejaksaan dan
appraisal dari BPKP akhirnya realisasi pembayaran pengembalian investasi Unit Kerja
Manajemen Gedung dapat teralisasi sehingga mendongkrak pendapatan Unit Kerja
Manajemen Gedung secara cash in dan pencatatan.
Diakhir tahun 2018, Setelah 1 (satu) tahun mengimplementasikan strategi yang telah
disusun, tim Unit Kerja Manajemen Gedung sampai pada hasil yang memuaskan dengan
Laporan keuangan akhir tahun 2018 menyentuh angka positif (laba) sesuai dengan yang
telah direncanakan.
Pencapaian angka positif ini merupakan kebangaan tersendiri bari karyawan Unit Kerja
Manajemen Gedung mengingat selama 14 (empat belas tahun) kegiatan bisnis penyedia jasa
pengelolaan gedung mengalami kerugian.
Awal Tahun 2019, dimulai oleh Tim Unit Kerja Manajemen Gedung dengan optimis sekaligus
beban berat untuk mempertahankan prestasi tahun 2018. Beban berat tersebut timbul
dikarenakan adanya opini dari Direksi dan Unit Kerja Lain yang beranggapan bahwa presetasi
yang diperoleh Unit Kerja Manajemen Gedung adalah prestasi yang tidak disengaja.
Mengingat faktor yang meningkatkan pendapatan dan cash in Unit Kerja Manajemen
Gedung adalah pengembalian investasi gedung sewa di Surabaya.
Dalam rangka pembuktian kinerja dan upaya mempertahankan prestasinya khususnya nilai
positif (laba) dalam kegiatan operasionalnya, maka tim Unit Kerja Manajemen Gedung
menyusun dan mengeksekusi beberapa strategi.

5. Strategi-strategi peningkatan pendapatan dan efisiensi operational adalah sebagai berikut:
1. Renegosiasi Kontrak
Langkah strategis pertama yang dilakukan adalah dengan melakukan renegosiasi
terhadap kontrak-kontrak yang akan berakhir untuk kemudian diperpanjang dengan
nilai kontrak yang baru.
Selain itu kontrak-kontrak yang dilakukan renegosiasi dipersyaratkan untuk dibayarkan
secara total diawal perpanjangan sehingga dapat meningkatkan realisasi cash in dan
pendapatan.
Jenis kontrak yang mengalami renegosiasi adalah Kontrak Penyedian Jasa Penguat Sinyal
Gedung, dan Kontrak Penyediaan jasa layanan internet di seluruh lokasi yang dikelola
oleh Unit Kerja Manajemen Gedung.
2. Pengelolaan Gedung Baru
Selanjutnya usaha peningkatan pendapatan yang dilakukan adalah melalui pembuakaan
lokasi pengelolaan baru. Dalam hal ini Unit Kerja Manajemen Gedung berhasil
mendapatkan kepercayaan untuk mengelola gedung apartemen di karawang.
Pengelolaan gedung ini dikelola secara profesional dimana setiap negatif cash flow
pengelolaan yang disebabkan karena kurangnya penghuni/pembeli apartemen akan
ditanggung oleh Pihak Developer. Sehingga resiko kerugian yang timbul dari
pengelolaan dapat diminimalisir.
3. Pembuatan Sistem Pengelolaan Gedung
Dalam rangka peningkatan pendapatan bagi Unit Kerja Management Gedung, untuk
setiap gedung yang dikelola menggunakan sistem terkomputerisasi. Sistem tersebut
dibuat oleh Unit Kerja Manajemen Gedung untuk disewakan penggunaannya setiap
bulan.
Jasa pengelolaan gedung dan penyewaan sistem pengelolaan gedung terkomputerisasi
tertuang dalam 1 (satu) kontrak pengelolaan gedung.
Melalaui sistem ini, pengelolaan menjadi lebih efisien dikarenakan sebagian besar
proses administrasi pengelolaan gedung tidak menggunakan kertas lagi (papperles) dan
saling terkoneksi antara bidang keuangan, maintanance, SDM dan lainnya.

6. 4. Penutupan Gedung Dengan Nilai Pengelolaan Negatif
Langkah strategi ini termasuk yang paling beresiko tinggi, mengingat resiko menurunnya
penadapatan dan band image Unit Kerja Pengelolaan Gedung.
Gedung pertama yang mengalami penutupan adalah Gedung Bandar Kemayoran,
setelah dilakukan pengkajian dan ditemukan bahwa biaya pengelolaan gedung lebih
tinggi dari pada tingkat kolektifitas tarif service charge, listrik dan air dari penghuni
gedung.
Tentunya dilakukan negosiasi dengan pamilik gedung yang berujung pada penutupan
kerjasama pengelolaan gedung tersebut. Dari hasil penutupan kerjasama operasional
pengelolaan gedung diperoleh nilai pengehematan hampir Rp. 600 juta setiap tahunnya.
Gedung kedua adalah gedung sewa di lokasi batam, dimana setelah dilakukan
pemeriksaan dilapangan, ditemukan bahwa sebagian besar meteran listrik pada
tower/blok dari gedung tersebut mengalami kerusakan yang sudah bertahun-tahun
serhingga nilai tagihan listrik induk tidak sebanding dengan nilai tagihan listrik pada
setiap unit sewa.
Dalam implementasi penutupan blok di gedung sewa batam, Unit Kerja Manajemen
Gedung terlebih dahulu melakukan sosialisasi kepada penghuni gedung.
Unit Kerja Manajemen Gedung memberikan kesempatan kepada penghuni untuk
pindah ke unit hunian gedung yang masih kosong dan memiliki meteran listrik pasca
bayar, sehingga dapat menghindari kerugian atas penggunaan listrik penghuni.

7. Dari kegiatan penutupan blok yang mengalami kerugian ini, Unit Kerja Manajemen
Gedung dapat melakukan efisiensi biaya listrik dan pengelolaan minimal sebesar ± 8
juta/ bulan atau ± 96 juta/ tahun.
5. Pembukaan Kerjasama Furnish Unit Hunian
Strategi terakhir yang diterapkan oleh Unit Kerja Manajemen Gedung adalah dengan
pembukaan peluang bisnis baru pada gedung yang dikelola melalui penyediaan jasa
furnish unit hunian.
Unit Kerja Manajemen Gedung bekerjasama dengan developer untuk menyediakan jasa
furnish hunian dengan ketentuan sekitar ± 5 juta/unitnya. Total pendapatan yang
diperoleh dari penyediaan jasa furnish ± 3,6 milyar.
Dipertengahan tahun 2019 tepatnya dibulan juli, saya mendapatkan tugas baru ditempat
lain. Strategi-strategi yang telah kami susun bersama diatas ada yang telah terlaksana dan
ada juga yang masih dalam tahap inisiasi.
Saya meninggalkan Unit Kerja Manajemen Gedung dengan nilai laporan keuangan Semester
I (pertama) laba Rp. 47 juta. Kemudian digantikan dengan bekas rekan kerja waktu di Divisi
Pengembangan SDM. Saya pribadi mengenal beliau sebagai pekerja keras, teliti dan
berorientasi pada hasil.
Semoga Unit Kerja Manajemen Gedung kedepannya berada diposisi tertinggi dengan beliau
sebagai panglima pamasaranya.
Wassalam....