Giá 10k/5 lượt download Liên hệ page để mua: https://www.facebook.com/garmentspace Xin chào, Nếu bạn cần mua tài liệu xin vui lòng liên hệ facebook: https://www.facebook.com/garmentspace Tại sao tài liệu lại có phí ??? Tài liệu một phần do mình bỏ thời gian sưu tầm trên Internet, một số do mình bỏ tiền mua từ các website bán tài liệu, với chi phí chỉ 10k cho 5 lượt download tài liệu bất kỳ bạn sẽ không tìm ra nơi nào cung cấp tài liệu với mức phí như thế, xin hãy ủng hộ Garment Space nhé, đừng ném đá. Xin cảm ơn rất nhiều

1. BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
-----o0o-----
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN NHÀ HÀ NỘI – SỞ GIAO DỊCH HÀ NỘI
SINH VIÊN THỰC HIỆN : VƯƠNG THỊ TUYẾT TRANG
MÃ SINH VIÊN : A12231
CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
HÀ NỘI – 2011

2. BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
-----o0o-----
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN NHÀ HÀ NỘI – SỞ GIAO DỊCH HÀ NỘI
Giáo viên hướng dẫn : Th.s Phạm Thị Bảo Oanh
Sinh viên thực hiện : Vương Thị Tuyết Trang
Mã sinh viên : A12231
Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng
HÀ NỘI - 2011
Thang Long University Library

3. LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn là Thạc sĩ Phạm Thị Bảo Oanh
đã giúp đỡ em tận tình, chu đáo. Em cũng xin cảm ơn sự giúp đỡ quý báu của các anh
chị trong Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội đã giúp
em rất nhiều trong quá trình thực tập cũng như thu thập tài liệu, nghiên cứu tại Sở giao
dịch, để em có thể hoàn thành bài khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Vương Thị Tuyết Trang

4. MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ
GÓP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI................................................................1
1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại..................................................................1
1.1.1 Khái niệm Ngân hàng thương mại.......................................................................1
1.1.2 Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại .............................................2
1.1.2.1 Nghiệp vụ huy động vốn..............................................................................2
1.1.2.2 Nghiệp vụ cấp tín dụng ...............................................................................3
1.1.2.3 Các nghiệp vụ kinh doanh khác ..................................................................5
1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp ...................................................................6
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà trả góp ...................................................6
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp.....................................................7
1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp................................................11
1.2.3.1 Đối với ngân hàng ....................................................................................11
1.2.3.2 Đối với khách hàng...................................................................................11
1.2.3.3 Đối với nền kinh tế....................................................................................12
1.2.4 Quy trình cho vay mua nhà trả góp ...................................................................12
1.3 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp...................................................13
1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp ...................................13
1.3.2 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà trả góp..................................14
1.3.3 Ý nghĩa của mở rộng cho vay mua nhà trả góp .................................................21
1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả
góp ..........................................................................................................................22
1.3.4.1 Nhân tố từ phía khách hàng......................................................................22
1.3.4.2 Nhân tố từ phía ngân hàng........................................................................23
1.3.4.3 Nhân tố khác.............................................................................................24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – SỞ GIAO DỊCH
HÀ NỘI. ...................................................................................................................27
Thang Long University Library

5. 2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao
dịch Hà Nội ..............................................................................................................27
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển.......................................................................27
2.1.2 Cơ cấu tổ chức.................................................................................................27
2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần
Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội giai đoạn năm 2008 - 2010.................................31
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn..........................................................................31
2.1.3.2 Hoạt động cho vay...................................................................................36
2.1.3.3 Hoạt động kinh doanh khác .....................................................................40
2.1.3.4 Kết quả kinh doanh...................................................................................41
2.2 Quy chế, quy trình cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội.................................................................42
2.2.1 Quy chế cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội – Sở giao dịch Hà Nội.........................................................................................42
2.2.1.1 Đối tượng cho vay.....................................................................................42
2.2.1.2 Điều kiện để vay vốn.................................................................................43
2.2.1.3 Các điều kiện tín dụng ..............................................................................43
2.2.1.4 Tài sản đảm bảo .......................................................................................44
2.2.1.5 Thủ tục và hồ sơ xin vay............................................................................44
2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội – Sở giao dịch Hà Nội.........................................................................................45
2.2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu.....................................................................................45
2.2.2.2 Thẩm định tín dụng...................................................................................46
2.2.2.3 Giải ngân..................................................................................................47
2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay...........................................................................47
2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để.........................................................................47
2.2.3 Đánh giá về quy chế, quy trình cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội ...................................................................................48
2.3 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội giai đoạn năm 2008 - 2010.....................49
2.4 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội.................................................................60

6. 2.4.1 Kết quả đạt được...............................................................................................60
2.4.2 Những hạn chế..................................................................................................61
2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế .................................................................................62
2.4.3.1 Nguyên nhân chủ quan..............................................................................62
2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan..........................................................................63
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TRẢ GÓP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – SỞ
GIAO DỊCH HÀ NỘI..............................................................................................66
3.1 Triển vọng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp................................66
3.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng
thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội trong thời gian tới.........69
3.2.1 Định hướng hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội năm 2011. ...........................................................................................................69
3.2.2 Định hướng hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội – Sở giao dịch Hà Nội năm 2011.........................................................................71
3.2.3 Định hướng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội. ..................................................................72
3.3 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp..................................73
3.3.1 Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp...................................................74
3.3.1.1 Hoàn thiện và nâng cao chất lượng sản phẩm cho vay mua nhà trả góp...74
3.3.1.2 Mở rộng đối tượng cho vay mua nhà trả góp ............................................78
3.3.1.3 Đa dạng hóa các hình thức cho vay mua nhà trả góp................................79
3.3.1.4 Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng ..................................................81
3.3.2 Phát triển thị trường .........................................................................................81
3.3.2.1 Hoàn thiện chính sách khách hàng ...........................................................81
3.3.2.2 Tăng cường hoạt động marketing Ngân hàng ...........................................82
3.3.3 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng...................................................83
3.4 Một số kiến nghị.................................................................................................85
3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ. ..................................................................................85
3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam. .................................................86
3.4.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội...............................87
KẾT LUẬN
Thang Long University Library

7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ
ABBank Ngân hàng TMCP An Bình
ACB Ngân hàng TMCP Á Châu
BĐS Bất động sản
CBCNV Cán bộ công nhân viên
CVTD Cho vay tiêu dùng
DongABank Ngân hàng TMCP Đông Á
FDI Vốn đầu tư trực tiếp
HDB Ngân hàng TMCP Phát triển nhà Thành phố
Hồ Chí Minh
HSBC Ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một thành
viên HSBC
KH Khách hàng
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng Nhà Nước
NHTM Ngân hàng thương mại
SDG Sở giao dịch
Seabank Ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
TCKT Tổ chức kinh tế
Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
TMCP Thương mại cổ phần
TPKT Thành phần kinh tế
TSĐB Tài sản đảm bảo
USD Đô la Mỹ
VND Việt Nam đồng
VPBank Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng

8. DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn của Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội –
Sở giao dịch Hà Nội giai đoạn 2008 - 2010................................................................32
Bảng 2.2 Tình hình dư nợ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - Sở
giao dịch Hà Nội giai đoạn 2008 - 2010.....................................................................37
Bảng 2.3 Kết quả kinh doanh của Sở giao dịch Hà Nội..............................................41
Bảng 2.4 Doanh số cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà
Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội ...................................................................................51
Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – Sở giao
dịch Hà Nội ...............................................................................................................53
Bảng 2.6 Tình hình nợ quá hạn trong cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội ........................................................56
Bảng 2.7 Vòng quay vốn tín dụng trong cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - Sở giao dịch Hà Nội.............................................58
Bảng 2.8 Tình hình thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội ............................................60
Bảng 3.1 Các chỉ tiêu kế hoạch chính của Ngân hàng thượng mại cổ phần Nhà Hà Nội
năm 2011...................................................................................................................70
Bảng 3.2 Các chỉ tiêu kế hoạch chính của Ngân hàng thượng mại cổ phần Nhà Hà Nội
– Sở giao dịch Hà Nội năm 2011 ...............................................................................72
Thang Long University Library

9. DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức ...............................................................................28
Biểu đồ 2.1 Nguồn vốn huy động cơ cấu theo thành phần kinh tế ..............................33
Biểu đồ 2.2 Nguồn vốn huy động cơ cấu theo loại tiền ..............................................34
Biểu đồ 2.3 Nguồn vốn huy động cơ cấu theo kì hạn .................................................35
Biểu đồ 2.4 Tình hình dư nợ cho vay cơ cấu theo thành phần kinh tế.........................38
Biểu đồ 2.5 Tình hình dư nợ cho vay cơ cấu theo loại tiền.........................................39
Biểu đồ 2.6 Tình hình dư nợ cho vay theo cơ cấu kì hạn............................................39
Biểu đồ 2.7 Doanh số cho vay mua nhà trả góp tại Sở giao dịch Hà Nội....................52
Biểu đồ 2.8 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại Sở giao dịch Hà Nội..........53
Biểu đồ 2.9 Tình hình nợ quá hạn, nợ xấu trong cho vay mua nhà trả góp tại Sở giao
dịch Hà Nội ...............................................................................................................57
Biểu đồ 2.10 Tình hình thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà trả góp ....................59

10. LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh thế thị trường ngày càng phát triển, cùng với đó là xu
thế hội nhập đã giúp mọi người không còn xa lạ đối với sản phẩm dịch vụ ngân hàng
và có cơ hội tiếp cận dễ dàng các dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp. Do đo, các hoạt
động cho vay trả góp mà Ngân hàng cung cấp đang ngày một được khách hàng đón
nhận nhiều hơn, đăc biệt trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Vì để có được một
ngôi nhà của riêng mình thi thông thường khách hàng phải tích lũy trong một thời gian
dài và điều này càng khó khăn hơn đối với các gia đình công nhân viên chức và các
cặp vợ chồng trẻ khi vốn tích lũy của họ chưa được nhiều mà lại muốn có một cuộc
sống riêng độc lập. Do đó, dù rất muốn có một ngôi nhà riêng nhưng họ lại không có
khả năng đáp ứng nhu cầu đó.
Bắt kịp với nhu cầu đó của khách hàng, Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội – Sở giao dịch Hà Nội cũng đã thực hiện hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Việc
thực hiện hoạt động cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá
hoạt động, mang lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao chất
lượng cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh hơn. Tuy nhiên,
trong bối cảnh các Ngân hàng thương mại cạnh tranh ngày càng khốc liệt như hiện
nay, để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp một cách an toàn và hiệu quả
không phải là điều đơn giản và dễ dàng.
Trong quá trình học tập tại Đại học Thăng Long và nghiên cứu thực tế tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội, em nhận thấy được tầm quan trọng của việc mở
rộng cho vay mua nhà trả góp, đồng thời cũng mong muốn tìm hiểu về thực trạng và
khả năng phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp trong tương lai của Ngân hàng.
Do đó, em đã lựa chọn đề tài nghiên cứu cho bài khóa luận tốt nghiệp của mình là:
“Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội ”.
Mục tiêu của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận của hoạt động cho vay mua nhà trả góp và việ mở rộng
hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội thời gian qua, từ đó rút
ra các vấn đề còn tồn tại.
Thang Long University Library

11. - Dựa trên quan điểm, định hướng và mục tiêu phát triển của Ngân hàng để đưa
ra một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu: những lí luận cơ bản, thực trạng hoạt động cho vay mua
nhà trả góp và giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2008 - 2010.
Phương pháp ngiên cứu
Bài khóa luận sử dụng phương pháp thống kê, so sánh và phân tích để có thể
thấy được những thành tựu và hạn chế của Ngân hàng trong hoạt động cho vay mua
nhà trả góp.
Kết cấu bài viết
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các từ viết tắt, danh mục bảng biểu,
sư đồ, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được kết cấu thành ba chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại các Ngân hàng
thương mại
Chương 2: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Sở giao dịch Hà Nội

12. 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ
GÓP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm Ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển
của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế quốc gia, khu vực và
toàn thế giới. NHTM đóng vai trò là một trung gian tài chính, trở thành cầu nối giúp
người dư thừa vốn và người thiếu vốn trong nền kinh tế có thể đến được với nhau với
chi phí hợp lý. Bằng các nghiệp vụ của mình, Ngân hàng đã thực hiện ung ứng vốn,
đảm bảo quá trình tái sản xuất thực hiện liên tục, với quy mô ngày càng mở rộng, góp
phần thúc đẩy lưu thông hàng hóa, đẩy nhanh tốc độ thanh toán và luân chuyển vốn,
giảm được lượng tiền mặt trong lưu thông… góp phần quan trọng vào việc phát triển
kinh tế - xã hội.
Vai trò quan trọng của NHTM trong nền kinh tế đòi hỏi chúng ta phải làm rõ
khái niệm NHTM. Để đưa ra được một khái niệm chính xác và tổng quát nhất về
NHTM người ta thường phải dựa vào tính chất và mục đích hoạt động của nó trên thị
trường tài chính và đôi khi còn kết hợp tính chất, mục đích và đối tuợng hoạt động.
Hiện nay, các quốc gia, vùng lãnh thổ và một số nhà khoa học đã đưa ra định nghĩa về
NHTM, trong đó tiêu biểu có các định nghĩa sau:
- Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính
và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
- Luật ngân hàng của Pháp định nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí
nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức tiền gửi hay hình thức khác
và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”.
- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận những khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ
và đầu tư.
- Theo nhà kinh tế học David Begg: NHTM là trung gian tài chính có giấy phép
kinh doanh của Chính phủ để cho vay tiền và mở tài khoản tiền gửi.
Ngân hàng được coi là một sản phẩm độc đáo của nền sản xuất hàng hoá, một
động lực quan trọng cho sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Ngân hàng không thể
đứng ngoài hoạt động của bất cứ quốc gia nào. Mỗi nước khác nhau với chế độ xã hội
và hệ thống pháp luật khác nhau sẽ có một khái niệm và mô hình tổ chức Ngân hàng
khác nhau. Ở Việt Nam theo Luật Các Tổ Chức Tín Dụng năm 2010 (Luật số:
47/2010/QH12) NHTM được định nghĩa là: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân
Thang Long University Library

13. 2
hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác
theo quy định nhằm mục tiêu lợi nhuận”.
+ Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc
một số các nghiệp vụ sau đây: nhận tiền gửi; cấp tín dụng; cung ứng dịch vụ thanh
toán qua tài khoản.
Tuy những định nghĩa trên có các cách diễn đạt khác nhau nhưng đều có một
nội dung chung. Đó chính là NHTM là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực
tài chính – tiền tệ, với hoạt động thường xuyên là nhận tiền gửi, cho vay, cung ứng các
dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế và hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. Thông qua hoạt
động huy động vốn, NH tạo lập được nguồn vốn kinh doanh, gây dựng nền tảng vững
chắc cho hoạt động sử dụng vốn, mang lại nguồn thu cho NH. Hiện nay, NHTM cung
cấp một danh mục các sản phẩm đầu ra với nhiều tiện ích, hỗ trợ tốt cho hoạt động
kinh doanh, tiêu dùng của KH. Đặc biệt trong đó là hoạt động cấp tín dụng của NH,
đây là hoạt động tài trợ quan trọng của NH dành cho KH, góp phần rất lớn vào sự phát
triển kinh tế - xã hội và mang lại nguồn thu lớn cho NH.
1.1.2 Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Nghiệp vụ huy động vốn
Hoạt động huy động vốn là hoạt động quan trọng, quyết định tới sự sống còn
của các NH. Bằng các nghiệp vụ huy động vốn của mình, NH thực hiện việc tạo lập
nguồn vốn kinh doanh, đảm bảo hoạt động của NH an toàn và sinh lợi. Ngoài nguồn
vốn tự có do chủ NH đóng góp ban đầu thì nguồn vốn kinh doanh của NH chủ yếu
được hình thành thông qua việc vay mượn trên thị trường với nhiều hình thức huy
động khác nhau.
Cụ thể, NHTM được huy động vốn dưới các hình thức:
- Huy động từ tiền gửi: NH huy động vốn từ việc nhận tiền gửi của các cá
nhân, tổ chức và tổ chức tín dụng khác dưới hình thức mở tài khoản tiền gửi không kỳ
hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm và các hình thức tiền gửi khác cho KH. Đây
là nguồn vốn quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM do tiềm lực
vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế là khá dồi dào, chi phí huy động lại thấp nhất so với các
hình thức huy động khác. Do vậy vốn huy động từ tiền gửi luôn là mục tiêu tăng
trưởng hàng năm của các NH.
- Vay vốn thông qua việc phát hành các giấy tờ có giá: NH huy động vốn
thông qua việc phát hành các giấy tờ có giá như: kỳ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền
gửi. Các giấy tờ có giá thực chất là các giấy nhận nợ mà ngân hàng trao cho KH, người
cho ngân hàng vay tiền. Trong đó, NH xác nhận quyền đòi nợ của khách hàng đối với
ngân hàng ở một mức lãi suất và ngày hoàn trả nhất định.Việc phát hành giấy tờ có giá

14. 3
của ngân hàng để hình thành vốn sử dụng có tính ổn định cao, đồng thời nhằm giải
quyết những khoản vốn thiếu hụt có tính tình thế do khả năng thu hút bằng nguồn tiền
gửi hạn chế. Song việc đi vay thông qua việc phát hành các giấy tờ có giá của các
NHTM không phải dễ dàng, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Theo quy định, NHTM
muốn phát hành giấy tờ có giá để huy động vốn phải lập kế hoạch cụ thể và phải được
NHNN cho phép thực hiện. Hơn nữa, khả năng vay mượn của NH thông qua việc phát
hành giấy tờ có giá còn phụ thuộc vào uy tín của bản thân NH, lãi suất và sự phát triển
của thị trường.
- Vay vốn các tổ chức tín dụng khác trên thị trường liên NH: NH vay vốn
trên thị trường liên ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu dự trữ chi trả cấp bách. Nguồn
vốn đi vay này là nguồn vốn mà ngân hàng phải chịu chi phí cao hơn vốn huy động vì
vậy chỉ trong trường hợp ngân hàng thiếu vốn khả dụng trong thời gian ngắn thì ngân
hàng mới tìm đến các Ngân hàng thương mại khác để thoả mãn nhu cầu vốn khả dụng.
Tuy vậy không phải lúc nào cũng có thể huy động được nguồn vốn này một cách dễ
dàng, đặc biệt trong thời điểm hiện tại khi tất cả các NH đều phải đối mặt với vấn đề
thanh khoản.
- Vay vốn ngắn hạn của NHNN: NHTM vay vốn ngắn hạn từ NHNN thông
qua việc tái chiết khấu các giấy tờ có giá. Việc vay vốn NHNN chỉ thực hiện khi NH
chưa thỏa mãn nhu cầu về vốn thông qua việc vay các tổ chức tín dụng khác. NHTM
có thể đi vay NHNN để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng vốn trong ngắn hạn của mình.
Đặc biệt là trong trường hợp khẩn cấp, có nguy cơ gây mất an toàn cho hệ thống thì
việc đi vay NHNN trở thành cứu cánh cuối cùng nhằm cứu nguy cho các NHTM tránh
sự đổ vỡ của các NHTM có thể gây ảnh hưởng đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, việc đi vay NHNN còn phụ thuộc vào chính sách tiền tệ của NHNN trong
từng thời kỳ, nếu NHNN đang thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt thì NHTM sẽ gặp
khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn này một cách dễ dàng.
- Các hình thức huy động vốn khác: ngoài các hình thức huy động vốn trên thì
NH còn huy động vốn với các hình thức khác theo qui định của NH Nhà nước.
1.1.2.2 Nghiệp vụ cấp tín dụng
NHTM được cấp tín dụng cho các tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay,
chiết khấu giấy tờ có giá, bảo lãnh, bao thanh toán và các hình thức khác theo qui định
của Nhà nước. Trong các hoạt động cấp tín dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng,
chiếm tỷ trọng lớn và mang lại nguồn thu lớn nhất cho NH, là hoạt động mũi nhọn mà
các NHTM hướng tới. Mặc dù hoạt động cho vay có rủi ro cao nhưng đây lại là nguồn
thu chính của các NHTM. Ngoài ra, cho vay cũng là một thị trường lớn và luôn mở
rộng. Vì mỗi doanh nghiệp hay bất kì tổ chức kinh tế nào cũng luôn muốn phát triển
Thang Long University Library

15. 4
hoạt động sản kinh doanh của mình nhưng không phải lúc nào họ cũng có một nguồn
vốn lớn và sẵn có. Do vậy, NH với các hoạt động cấp tín dụng đã trở thành nơi có thể
giúp các các doanh nghiêp, tổ chức cá nhân trong xã hội có thể tiếp cận nguồn vốn vay
với chi phí hợp lý. Cụ thể:
- Hoạt động cho vay
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao
cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. NHTM được cho
các tổ chức, cá nhân vay vốn dưới hình thức:
+ Cho vay ngắn hạn: là khoản cho vay có thời hạn tới 12 tháng nhằm cung ứng
vốn cho khách hàng để sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống. Thông thường những
khoản vay ngắn hạn là những khoản vay nhỏ, KH vay chỉ để giải quyết những khó
khăn tài chính của mình trong thời gian ngắn. Trong hoạt động cho vay ngắn hạn thì
thời gian quay vòng vốn thường nhanh và rủi ro trong cho vay thấp hơn so với việc
cho vay trung và dài hạn.
+ Cho vay trung và dài hạn: là hình thức cho vay của NHTM có thời hạn trên
12 tháng, với mục đích cung ứng vốn cho khách hàng phát triển các dự án đầu tư, mua
sắm tài sản cố định, gia tăng vốn lưu động và cho vay tiêu dùng. Thông thường, KH
vay vốn dùng để đầu tư trong thời gian trung và dài hạn, nên rủi ro trong hoạt động
này thường cao vì KH cần phải có khoảng thời gian tương đối dài để có thể trả đầy đủ
nợ gốc và lãi cho NH, do khoảng thời gian vay vốn dài khiến NH khó kiểm soát vốn
khi cho vay cũng như những rủi ro khác trong quá trình cho vay, dẫn đến khả năng thất
thoát vốn cho NH.
- Chiết khấu giấy tờ có giá
Chiết khấu chứng từ có giá là một nghiệp vụ ngắn hạn của NHTM, trong đó KH
chuyển nhượng quyền sở hữu những chứng từ có giá chưa đến hạn thanh toán cho
NHTM để nhận lấy một khoản tiền bằng mệnh giá trừ đi lợi tức chiết khấu và hoa
hồng phí. Các giấy tờ có giá NHTM nhận chiết khấu thường là các giấy tờ có giá ngắn
hạn như: tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, bộ chứng
từ hàng xuất, các trái phiếu có thời hạn lưu hành còn lại dưới 12 tháng, các giấy tờ
khác giá trị bằng tiền. Việc chiết khấu giấy tờ có giá này của NH giúp cho KH giải
quyết được nhu cầu vốn của mình trong ngắn hạn. Đồng thời, việc chiết khấu này
mang lại lợi nhuận nhưng ít rủi ro hơn các hoạt động khác của NH.
- Bao thanh toán
Bao thanh toán là hình thức cấp tín dụng cho bên bán hàng hoặc bên mua hàng
thông qua việc mua lại có bảo lưu quyền truy đòi các khoản phải thu hoặc các khoản

16. 5
phải trả phát sinh từ việc mua, bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ theo hợp đồng mua,
bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ. Qua hoạt động bao thanh toán giúp cho người bán thu
được tiền bán hàng ngay thay vì phải đợi đến thời hạn thanh toán theo hợp đồng, tiết
kiệm và giảm chi phí theo dõi các khoản thu hồi trả chậm. Ngoài ra, việc thực hiện bao
thanh toán giúp NH mở rộng dịch vụ NH cung cấp. Với bên mua hàng khi thực hiện
bao thanh toán có thể mua hàng theo điều kiện thanh toán sau và có cơ hội đàm phán
các điều kiện mua hàng tốt hơn.
- Bảo lãnh
Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cam kết với bên
nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách
hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam
kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận. Bảo
lãnh đã trở thành loại dịch vụ kinh doanh có nhiều tác động tích cực trong việc thúc
đẩy các giao dịch về vốn, các giao dịch kinh doanh không chỉ ở trong lĩnh vực tín dụng
mà cả trong dự thầu, thực hiện hợp đồng, bảo đảm chất lượng sản phẩm. Vì bảo lãnh
ngân hàng luôn được xem như tấm giấy thông hành cho doanh nghiệp trong các hoạt
động mua bán trả chậm. Việc này không những tạo thuận lợi cho kế hoạch của KH mà
các đối tác kinh doanh cũng sẽ có cơ sở để tin tưởng doanh nghiệp hơn. Tuy nhiên,
thực hiện bảo lãnh cũng mang lại rủi ro lớn cho NH nếu như bên được bảo lãnh không
thực hiện được nghĩa vụ của mình. Vì vậy, khi NH xem xét phát hành thư bảo lãnh thì
cần phải kiểm tra kỹ lưỡng tất cả các vấn đề liên quan đến KH xin bảo lãnh, người
hưởng bảo lãnh, giao dịch giữa người xin bảo lãnh và người hưởng bảo lãnh.
1.1.2.3 Các nghiệp vụ kinh doanh khác
- Nghiệp vụ đầu tư
+ Đầu tư trên thị trường tiền tệ: Các NHTM tham gia thị trường tiền tệ nhằm
điều hòa mức dự trữ ngân quỹ và đảm bảo khả năng thanh toán của NH. Công cụ được
giao dịch trên thị trường tiền tệ là những công cụ nợ ngắn hạn có chất lượng cao, có kỳ
hạn từ một năm trở xuống và có nhiều giao dịch có kì hạn ngắn như: tín phiếu kho bạc,
hối phiếu, lệnh phiếu... NH đầu tư trên thị trường tiền tệ với mục tiêu lợi nhuận chỉ là
thứ yếu nhưng NH vẫn thực hiện đầu tư vì đây là thị trường ít rủi ro, có thể nói hầu
như là không có rủi ro. Đặc biệt các giấy tờ có giá trên thị trường tiền tệ thường có
tính lỏng cao nên NH có thể dễ dàng thu hồi vốn khi cần thiết và dễ dàng để được khi
cần sử dụng vốn.
+ Đầu tư khác: Các nghiệp vụ đầu tư khác của NH như: góp vốn liên doanh,
mua cổ phần nhằm phân tán rủi ro và tăng thu nhập.
Thang Long University Library

17. 6
- Kinh doanh ngoại tệ
Kinh doanh ngoại tệ với khách hàng: là hoạt động kinh doanh của NHTM trên
thị trường ngoại tệ thông qua các giao dịch mua bán giao ngay, giao dịch có kỳ hạn,
giao dịch hoán đổi, giao dịch quyền chọn nhằm đáp ứng nhu cầu có liên quan đền
ngoại tệ của khách hàng và NH. Nhưng hiện nay ở Việt Nam chủ yếu các NHTM mới
chỉ thực hiện mua bán ngoại tệ giao ngay và giao dịch có kỳ hạn.Thông qua việc kinh
doanh ngoại tệ NH cung cấp cho các KH mình một lượng ngoại tệ phục vụ mục đích
cá nhân cũng như kinh doanh của KH. Việc kinh doanh này cũng làm lưu thông lượng
ngoại tệ trên thị trường thông qua việc trao đổi mua bán ngoại tệ với KH. Cùng với đó
NH có thể nhận được phí giao dịch hay chênh lệch giá trong việc mua bán ngoại tệ với
khách hàng.
- Dịch vụ ủy thác
Dịch vụ ủy thác là dịch vụ quản lý hộ tài sản mà những người chủ sở hữu về tài
sản ủy thác cho một tổ chức hay một cá nhân nào đó trông giữ quản lý hộ. Việc quản
lý trông giữ hộ tài sản này được thực hiện thông qua các hợp đồng ủy thác và dưới mọi
hình thức với cách bố trí khác nhau.
- Dịch vụ thông tin tư vấn
Tư vấn là việc đưa ra các trợ giúp của nhà tư vấn cho người được tư vấn trên
nhiều lĩnh vực hoạt động như tiền tệ, tài chính cá nhân, tài chính doanh nghiệp… Đây
là lĩnh vực mà các NH có ưu thế rất lớn và các NHTM hiện đại rất quan tâm mở rộng
và phát triển loại hình dịch vụ này nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu trong việc sử dụng
tài chính cá nhân hoặc tài chính doanh nghiệp của khách hàng và góp phần tăng thu
nhập cho NH. Thông qua hoạt động tư vấn này KH có thể có những quyết định đúng
đắn và hợp lý trong việc sử dụng tài chính của mình.
1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Cho vay tiêu dùng là khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người
tiêu dùng, bao gồm các cá nhân, hộ gia đình. Các khoản cho vay tiêu dùng là nguồn
tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải các nhu cầu trong cuộc
sống như: nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, du lịch, y tế…
trước khi họ có đủ khả năng tài chính để hưởng thụ.
Cho vay mua nhà trả góp là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang
ngày càng phát triển của NHTM. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp là hoạt động tài
trợ của NH dành cho KH là các cá nhân, hộ gia đình. Trong đó, NH hỗ trợ cho các KH
có nhu cầu mua nhà, nền nhà… có thể tiếp cận, vay vốn NH và hình thành tài sản là

18. 7
ngôi nha của chính KH. Thông qua hoạt động này, NH đã giúp cho KH có cơ hội
hưởng thụ diều kiện sống tốt hơn, thỏa mãn nhu cầu về nhà ở trước khi khả năng tài
chính của KH cho phép. Vì để có một ngôi nhà, KH thường tích góp trong thời gian
dài để có một số tiền lớn mà trong khi đó giá nhà đất ngày một biến động. Do đó, KH
thường phải rượt đuổi để có một ngôi nhà và cho vay mua nhà trả góp được xem là
giải pháp rút ngắn thời gian “rượt đuổi” ngôi nhà tương lai này. Ngoài ra hoạt động
này còn góp phần tăng doanh thu cho NH thông qua hoạt động thu lãi.
Vì vậy, ta có thể hiểu cho vay mua nhà trả góp là hình thức cấp tín dụng, theo
đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích mua nhà trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có
hoàn trả cả gốc và lãi. Thông thường, giá trị của ngôi nhà thường lớn nên quy mô các
khoản vay mua nhà trả góp của NH cấp cho KH cũng có quy mô lớn. Do vậy, KH
thường phải trả dần khoản vốn vay của mình trong một khoản thời gian dài, thường là
trên một năm.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp
- Đối tượng vay vốn
Cho vay mua nhà trả góp nằm trong nhóm các hoạt động cho vay tiêu dùng của
ngân hàng thương mại. Do vậy, đối tượng cho vay của hoạt động cho vay mua nhà trả
góp không nằm ngoài nhóm đối tượng khách hàng cho vay tiêu dùng, cụ thể là các
khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn mua nhà, phục vụ cho nhu cầu ở,
sinh hoạt. Đây thường là các cá nhân, hộ gia đình có nguồn thu nhập ổn định, từ mức
khá trở lên, đủ đảm bảo duy trì cuộc sống thường nhật của bản thân khách hàng, có
khả năng hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi cho ngân hàng trong thời gian cam kết.
Hiện nay, dân số nước ta là dân số trẻ, một lượng lớn người lao động trẻ là lao
động có chất lượng cao, thu nhập từ mức khá trở lên, hơn nữa, nhu cầu về nhà ở của
nhóm đối tượng này đang gia tăng. Kết hợp với đó là tình trạng đô thị hóa đang được
đẩy mạnh, hàng loạt các khu đô thị mới được xây dựng đã tạo điều kiện cho thị trường
mua bán nhà đất phát triển. Do đó, người lao động trẻ có chất lượng lao động cao và
thu nhập ổn định là nhóm đối tượng KH mục tiêu mà các NHTM đang hướng tới, lấy
đó làm cơ sở để mở rộng hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và hoạt động cho vay
mua nhà trả góp nói riêng. Bên cạnh nhóm đối tượng KH này thì đối tượng KH mà NH
hướng tới còn bao gồm những người có thu nhập ổn định khác vì đây là những KH có
nguồn tài chính ổn định, đảm bảo khi họ vay vốn có thể hoàn trả gốc và lãi cho NH
tránh tình trạng thất thoát vốn cho NH trong quá trình cho vay.
Tuy nhiên, một trong những hạn chế hiện nay của hoạt động cho vay mua nhà
trả góp là các ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách
Thang Long University Library

19. 8
hàng có hộ khẩu thường trú tại các địa phương có trụ sở hoạt động của của ngân hàng;
có thu nhập hợp pháp, ổn định; có TSĐB như: bất động sản, sổ tiết kiệm, cổ phiếu…
Điều này làm giảm khả năng mở rộng hoạt động cho vay của NH vì không phải khách
hàng nào cũng đáp ứng đủ các điều kiện mà NH đặt ra. Do vậy, nên nới lỏng điều kiện
vay vốn và cũng nên mở thêm nhiều các chi nhánh tại các tỉnh, thành phố để có thể
đáp ứng tối đa nhu cầu ngày càng tăng cao của khách hàng.
- Lãi suất
Lãi suất được áp dụng trong việc cho vay mua nhà trả góp có thể là lãi suất cố
định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm gần đây, các ngân hàng ở Việt Nam
thường sử dụng lãi suất thả nổi khi cho vay mua nhà trả góp. Ngân hàng và khách
hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những năm sau
đó lấy một lãi suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả
lãi sau) cộng với một mức lãi suất cố định.
Với việc áp dụng mức lãi suất thả nổi trong cho vay mua nhà trả góp nhằm đảm
bảo lợi ích cho cả hai bên, linh động trong việc thanh toán nợ giữa khách hàng và NH.
Vì tình hình kinh tế luôn biến động, nên khi lãi suất trên thị trường giảm thì lãi phải trả
cho NH của khách hàng cũng được điều chỉnh giảm nhằm mang lại lợi ích cho khách
hàng. Còn khi lãi suất trên thị trường biến động tăng thì khách hàng và NH có thể có
những thỏa thuận nhằm chia sẻ những khó khăn cho cả hai bên giúp linh hoạt hơn
trong việc thanh toán.
- Quy mô khoản vay
Việc mua nhà thường đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thậm
chí vượt qua khả năng tài chính hiện tại của người mua. Xuất phát từ thực tế này, các
NH đã cung cấp một dịch vụ tiện ích là hoạt động cho vay mua nhà trả góp, giúp tạo
điều kiện thuận lợi cho KH trong việc mua được ngôi nhà của chính mình. Trong đó,
khách hàng phải thanh toán trước một phần giá trị của ngôi nhà cần mua, phần còn
thiếu KH vay vốn từ hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NH. Với việc đi vay vốn
này, khách hàng có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất
định trong thời hạn cho vay. Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một phần giá
trị của ngôi nhà cần mua, phần còn thiếu thông thường KH tìm đến nguồn vốn vay từ
NH. Ở nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40% giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những
ngân hàng cho vay đến 80% – 100% giá trị nhà nếu người vay có thêm khoản thế chấp
khác. Như ABBank cho vay tối đa 90% giá tri khoản vay, hay VPBank có thể cho vay
đến 100% giá trị khoản vay. Tuy nhiên với mức cho vay này cũng gặp rất nhiều rủi ro
cho NH vì trong những trường hợp KH không đủ khả năng trả nợ thì dẫn đến tinh

20. 9
trạng mất vốn và giảm uy tín của NH, cũng như việc phát mại tại sản của KH cũng gây
khó khăn cho NH.
- Phương thức trả nợ
Việc thanh toán trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp thường dựa vào thỏa
thuận giữa NH và KH. Số tiền thanh toán mỗi định kỳ phải phù hợp với khả năng về
thu nhập, trong mối quan hệ hài hòa với các nhu cầu chi tiêu khác của khách hàng, có
thể được tính theo một số các phương pháp sau:
+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời gian cho
vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải trả. Số tiền này là
cố định mà khách hàng phải thanh toán cho Ngân hàng từ lần trả đầu tiên đến lần trả
cuối cùng trong thời gian cho vay.
+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng sao cho
phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh toán khác nhau
như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều nhưng lãi thanh toán vào
đầu mỗi thời kỳ….
- Chi phí cho vay lớn
Do số lượng món vay nhiều, số lượng KH lớn nhưng quy mô mỗi khoản vay lại
nhỏ so với việc cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế vay để thực hiện sản xuất kinh
doanh, NH phải huy động nhiều nhân lực cho hoạt động cho vay, từ khâu tiếp nhận hồ
sơ, thẩm định KH, quyết định cho vay, giải ngân cũng như kiểm soát và thu nợ đối với
KH sau khi cho vay. Mặt khác, NH cũng gặp không ít khó khăn để quản lý các khoản
cho vay mua nhà trả góp với quy mô các khoản vay nhỏ nhưng số lượng lớn do đối với
khách hàng cá nhân, hộ gia đình thông tin về tình hình tài chính thường không công
khai minh bạch như ở các công ty lớn. KH là cá nhân, hộ gia đình khi chứng minh thu
nhập chỉ có thể dựa vào quyết định trả lương tại nơi KH làm việc, còn những khoản
thu nhập khác ngoài lương của KH thường không được công khai minh bạch nên gây
khó khăn cho cán bộ tín dụng trong quá trinh thẩm định cũng như thu hồi nợ. Đối với
các doanh nghiệp thường phải có các báo cáo tài chính để trình các cơ quan chức năng
nên họ buộc phải công khai tài chính cưa mình vì vậy cán bộ tín dụng có thể dễ dàng
kiểm soát hơn. Như vậy, có thể thấy chi phí tính trên một đơn vị tiền tệ cho vay mua
nhà trả góp cao hơn so với các loại hình cho vay khác.
- Chất lượng thông tin tài chính của người vay thường không cao
Khách hàng tham gia hoạt động cho vay mua nhà trả góp là cá nhân, hộ gia
đình. Hoạt động kinh doanh hay thu nhập của họ thường không rõ ràng, không có số
liệu thống kê để làm căn cứ cho vay. Chính vì vậy mà việc thu thập, kiểm tra, theo dõi
các thông tin tài chính của bộ phận KH này thường khó đầy đủ, rõ ràng, minh bạch
Thang Long University Library

21. 10
hơn so với nhóm KH là doanh nghiệp (kết thúc một năm đều công khai kết quả kinh
doanh và lợi nhuận đạt được thông qua báo cáo tài chính), dẫn đến rủi ro đạo đức và
rủi ro thông tin không cân xứng. Các cá nhân, hộ gia đình có thể tìm cách trốn tránh
không trả các khoản vay cho dù có khả năng thanh toán, gây thiệt hại cho NH.
- Cho vay mua nhà trả góp phụ thuộc vào chu kì kinh tế
Khi nền kinh tế mở rộng, chất lượng cuộc sống và trình độ dân trí được nâng
cao, người dân lạc quan hơn về tương lai, ưa thích một cuộc sống hưởng thụ thì họ sẽ
có nhu cầu vay NH nhiều hơn để cải thiện và nâng cao mức sống. Do đó, nền kinh tế
càng phát triển, số lượng các khoản vay mua nhà trả góp sẽ càng nhiều. Ngược lại, khi
nền kinh tế suy thoái, tình trạng thất nghiệp gia tăng, thu nhập người dân giảm sútsẽ
khiến cho người tiêu dùng thường có xu hướng tiết kiệm hơn để có trang trải cuộc
sống, và họ có xu hướng hạn chế đi vay NH. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp của
ngân hàng từ đó cũng kém hiệu quả hơn do nền kinh tế suy thoái.
- Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Rủi ro thường gặp trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp là việc thay đổi các
chính sách của nhà nước, như việc giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất của các NH, hay
tăng lãi suất huy động tiền gửi dẫn đến việc các NH buộc phải tăng lãi suất cho vay.
Điều này sẽ dẫn đến việc hạn chế đi vay NH của các KH, làm cho việc mở rộng hoạt
động cho vay của NH gặp khó khăn.
Ngoài ra rủi ro còn xuất phát từ phía KH như nguồn trả nợ chủ yếu của người đi
vay có thể biến động. Bởi nguồn trả nợ của người đi vay phụ thuộc phần lớn vào thu
nhập ổn định tại thời điểm hiện tại của người vay. Mà mức thu nhập đó tăng hay giảm,
cao hay thấp còn phụ thuộc vào quá trình làm việc, kỹ năng và kinh nghiệm đối với
công việc của những người này. Do vậy, nếu người vay gặp vấn đề về sức khoẻ, mất
việc làm hay gặp các biến cố bất ngờ ảnh hưởng đến thu nhập hàng tháng, ngân hàng
sẽ gặp khó khăn trong thu hồi nợ. Đây là rủi ro khó lường trước, khác với món vay
kinh doanh ta có thể hạn chế được thông qua nâng cao chất lượng thẩm định dự án.
Ngược lại, đối với những KH có công việc ổn định, mức thu nhập và trình độ học vấn
cao lại là tiêu chí quan trọng để NH ra quyết định cho vay, do người vay có nguồn trả
nợ đảm bảo, an toàn hơn.
Từ những rủi ro trên NH nên có những biện pháp quản lý rủi ro cụ thể trong
hoạt động cấp tín dụng của mình để tránh gặp phải những rủi ro không cấn thiết, đồng
thời cần có các chương trình đào tạo nhằm nâng cao trình độ của nhân viên, cũng như
năng cao chất lượng các khoản cấp tín dụng.

22. 11
- Thời gian cho vay mua nhà trả góp
Thông thường thời gian cho vay mua nhà trả góp mà các NH áp dụng là thời
gian trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong các hoàn cảnh cụ thể cũng như sự biến động
của nền kinh tế mà thời gian cho vay có thể điều chỉnh khác nhau từ ngắn hạn đến
trung và dài hạn. Do khoản tiền vay mua nhà là một khoản tiền lớn, KH không đủ khả
năng chi trả trong một lúc nên họ thường phải đi vay. Vay NH là một cách và vậy nên
họ không thể trả cho NH trong thời gian ngắn vì vậy thời gian cho vay thường kéo dài
để KH có thể có khă năng chi trả.
1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.2.3.1 Đối với ngân hàng
Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các Ngân hàng đang đứng
trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ
giảm, trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng. Vì vậy, để mang lại lợi nhuận,
gia tăng thu nhập cho NH thì việc mở rộng hoạt động cho vay luôn là mục tiêu của
mỗi NH. Tuy nhiên, tình hình huy động vốn để thực hiện các hoạt động của các ngân
hàng đang không mấy thuận lợi do chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên bởi tỷ
lệ dự trữ bắt buộc và chi phí huy động vốn đang tăng.
Do đó để đảm bảo an toàn và sinh lợi cho hoạt động kinh doanh NH thì các NH
cần phải kết hợp đẩy mạnh hoạt động cho vay song vẫn phải đảm bảo chất lượng các
khoản cho vay với rủi ro ít hơn. Một trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát triển
là cho vay tiêu dùng, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua
nhà trả góp của ngân hàng đối với các cá nhân, hộ gia đình tuy có quy mô nhỏ nhưng
số lượng khách hàng tiềm năng và sự đa dạng của nhu cầu lại rất lớn, nó sẽ mang lại
cho Ngân hàng một khoản lợi nhuận lớn Vì khi nền kinh tế ngày một phát triển, đời
sống của người dân được nâng cao khiến cho nhu cầu về nhà ở của họ cũng tăng lên.
Ngoài ra, qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối
quan hệ với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có được
một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng.
Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận
với các dịch vụ ngân hàng, thúc đẩy họ sử dụng thêm các dịch vụ khác của NH. Đây là
cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của
mình trong mắt khách hàng.
1.2.3.2 Đối với khách hàng
Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không
ít gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được
Thang Long University Library

23. 12
một căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền mua nhà? Đó là vấn đề đặt ra đối với những
người muốn mua nhà.
Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối
tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ
của mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ
cần trích một phần thu nhập của gia đình để trả góp cho ngân hàng.
Có được ngôi nhà mơ ước cũng tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho khách hàng
hơn trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống, giúp cho họ ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt,
tạo cho khách hàng tâm lý thoải mái hơn khi một vấn đề trọng yếu của mỗi gia đình đã
được giải quyết. Có thể nói KH là người được hưởng lợi trực tiếp và nhiều nhất từ lợi
ích hoạt động cho vay mua nhà trả góp mang lại.
1.2.3.3 Đối với nền kinh tế
Có thể nói rằng hầu hết các chủ thể trong nền kinh tế, dù là trực tiếp hay gián
tiếp cũng đều được hưởng những lợi ích do hoạt động của ngân hàng mang lại. Do đó,
việc các Ngân hàng đưa ra sản phẩm cho vay mua nhà trả góp đã tạo điều kiện cho
khách hàng thỏa mãn nhu cầu có được một ngôi nhà của riêng của chính mình.
Ngoài ra, hiện nay các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà
và Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo
thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ việc mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà trả góp cũng góp phần kích cầu trong nền kinh tế, năng cao hiệu quả sử dụng vốn,
tăng tính cạnh tranh giữa các công ty kinh doanh nhà và các NH mang lại nhiều lợi ích
cho KH cũng như cho xã hội.
1.2.4 Quy trình cho vay mua nhà trả góp
- Quy trình cho vay thông thường
Sơ đồ 1.1 Quy trình cho vay mua nhà trả góp thông thường
(1) Khi KH có nhu cầu mua nhà trả góp thì KH và người bán ký Hợp đồng mua
bán nhà, trả trước một số tiền theo quy định, nợ phần còn lại.
(2) Sau khi kí hợp đồng mua nhà với người bán, người mua mang hợp đồng
mua bán nhà và các giấy tờ liên quan đến NH xin vay và nếu được chấp nhận, Ngân
hàng sẽ làm thủ tục, cho vay, giải ngân, để người vay trả tiền nốt cho người bán.
Ngân hàng Người mua Người bán
(1)
(2)
(3)

24. 13
(3) Theo Hợp đồng tín dụng đã được thỏa thuận giữa KH và NH, KH sẽ thực
hiện việc trả tiền cho ngân hàng theo qui định.
- Quy trình cho vay mua nhà 3 bên
(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại Ngân hàng. Bên mua nộp số tiền
chênh lệch vào tài khoản
(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên Ngân hàng làm thủ tục mua bán nhà tại
phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu căn nhà.
(3) Sau khi hợp đồng mua bán nhà được ký kết, NH và bên mua sẽ ký Hợp
đồng tín dụng trong việc cho vay mua nhà trả góp.
(4) Khi hợp giữa bên mua và NH được ký kết, NH sẽ giải ngân cho người bán.
(5) Dựa vào Hợp đồng tín dụng được ký giữa bên mua và NH, bên mua sẽ
thanh toán dần tiền cho Ngân hàng theo thỏa thuận
1.3 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Trong khi nền kinh tế đang ngày càng phát triển, nhu cầu của mọi người về
cuộc sống tiện nghi ngày càng cao. Vì vậy, để đáp ứng được những nhu cầu của khách
hàng và cạnh tranh được với những đối thủ khác trên thị trường thì doanh nghiệp ngày
càng phải mở rộng hoạt động kinh doanh của mình cả về số lượng và chất lượng. Việc
mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM cũng không phải là một ngoại lệ.
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân hàng thực
hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp ngày càng
gia tăng của khách hàng. Như vậy, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
trước hết được hiểu là sự gia tăng về số lượng khoản vay, quy mô và cơ cấu hoạt động
cho vay mua nhà trả góp trong tổng dư nợ cho vay nói chung và dư nợ cho vay tiêu
dùng nói riêng. Thông qua đó, mở rộng đối tượng KH và tạo cơ hội tăng nguồn thu
cho NH. Song nếu NH chỉ đơn thuần tập trung mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả
góp bằng cách gia tăng quy mô, cơ cấu khoản vay thì việc mở rộng hoạt động này
không có nhiều ý nghĩa, đặc biệt trong trường hợp NH theo đuổi mục tiêu gia tăng số
lượng KH, số món cho vay mà nới lỏng, sao nhãng các điều kiện cho vay thì chất
lượng các khoản vay sẽ giảm, trở thành mầm mống cho rủi ro tín dụng xuất hiện. Do
vậy, mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp được hiểu là NH phải không ngừng
mở rộng số lượng các khoản cho vay, quy mô, cơ cấu cho vay, song song với đó là
nâng cao chất lượng các khoản cho vay mua nhà trả góp tương xứng với sự gia tăng về
quy mô. Đó là sự tăng lên về quy mô, cơ cấu và chất lượng trong việc cho vay mua
nhà trả góp của ngân hàng.
Thang Long University Library

25. 14
Khi nói đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp ta có thể nói đến
những nội dung sau:
- Gia tăng doanh số cho vay mua nhà trả góp trong năm: Doanh số cho vay
mua nhà trả góp là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá việc hoạt động cho
vay của NH so với các dịch vụ cũng như so sánh với các đối thủ cạnh tranh. Vì vậy để
mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp các NH cần thực hiện việc tăng doanh số
cho vay, chủ yếu bằng các hợp động có giá trị cao và độ rủi ro thấp.
- Nâng cao tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp trong tổng dư nợ cho vay
của NH: việc nâng cao tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp cũng góp phần đáng kể
trong việc tăng thu nhập cho NH. Đây cũng là một trong những yếu tố có thể khẳng
định việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có hiệu quả hay không.
- Nâng cao chất lượng các hợp đồng cho vay: Đây cũng là một trong những
yếu tố năng cao hình ảnh của NH trong mắt khách hàng. Vì bên cạnh việc thực hiện tốt
nghiệp vụ cho vay của mình thì chất lượng các khoản cho vay cũng làm giảm thiểu rủi
ro cho NH cũng như cho khách hàng vay vốn. Từ đó tạo được uy tín trong lòng khách
hàng cũ và thu hút thêm được nhiều khách mới giúp mở rộng hơn việc cho vay của
ngân hàng.
1.3.2 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà trả góp
Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường sử dụng
các chỉ tiêu sau:
- Doanh số cho vay mua nhà trả góp
Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là chỉ tiêu phản ánh quy mô cho
vay mua nhà trả góp của ngân hàng đối với nền kinh tế. Doanh số cho vay mua nhà
trả góp là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh tổng số tiền Ngân hàng phát ra cho KH vay
trong một khoảng thời gian nhất định (thường là một năm). Sự thay đổi của doanh
số cho vay mua nhà trả góp sẽ cho thấy khả năng mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà trả góp của NH qua các năm, từ đó giúp thấy được khả năng mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng qua các năm.
- Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện đang
cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua nhà tính tại một
thời điểm cụ thể.
Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời điểm tính lãi, tức là
lợi nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ
chứ không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ càng lớn và dư nợ

26. 15
kỳ sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản ánh mức độ mở rộng cho
vay càng cao.
Số dư nợ
cho vay mua
nhà trả góp
kỳ này
=
Số dư nợ cho
vay mua nhà
trả góp đầu
kỳ
+
Doanh số cho
vay mua nhà trả
góp trong kỳ
_
Doanh số thu
nợ cho vay
mua nhà trả
góp trong kỳ
Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là doanh số
cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp
trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua nhà trả
góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì ta có được sự mở
rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho vay.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn nhỏ
hơn doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này doanh số thu nợ
giảm do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến hạn thu hồi nợ, thì kết
quả là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có thể lớn hơn dư nợ cho vay mua
nhà trả góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ
giảm thì dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp
này vẫn là mở rộng cho vay mua nhà trả góp. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm đến
chất lượng các khoản vay, vì nếu chất lượng các khoản vay ổn định và tốt thì việc mở
rộng cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại ý nghĩa lớn cho NH như tăng được lợi
nhuận cũng như củng cố hình ảnh NH trong lòng KH. Tuy nhiên, nếu chất lượng các
khoản vay kém, mà số dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng thì cũng vẫn phải
xem xét lại việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp vì nó có thể làm cho NH gặp phải
những tình trạng xấu như không thu hồi được nợ, khả năng mất vốn cao.
Ngoài ra, dư nợ cho vay mua nhà trả góp còn có thể được tính theo công thức
như sau:
Dư nợ cho vay mua
nhà trả góp
= Số lượng khách hàng x
Giá trị trung bình của các
món vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước hoặc là do số
lượng khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các món vay
mua nhà trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước, hoặc đồng thời cả hai yếu tố đó.
Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về mặt quy
mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp càng nhiều nghĩa là
ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả góp của nhiều khách hàng.
Thang Long University Library

27. 16
Bên cạnh sự thay đổi của số lượng khách hàng vay vốn thì giá trị trung bình của
các khoản cho vay mua nhà trả góp cũng là chỉ tiêu cho thấy sự mở rộng hay thu hẹp
của hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Nếu kết hợp với sự gia tăng về số lượng khách
hàng vay vốn là sự gia tăng giá trị trung bình của các món vay mua nhà trả góp làm dư
nợ cho vay mua nhà trả góp tăng cho thấy sự mở rộng cho vay cả về số lượng khách
hàng và số tiền của mỗi món vay
Nếu số lượng khách hàng vay vốn giảm, giá trị khoản vay trung bình tăng vẫn
cho thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp, cụ thể trong trường hợp
này cho thấy sự gia tăng mạnh về quy mô khoản vốn vay ngân hàng cung cấp cho
khách hàng. Số lượng khách hàng vay giảm song quy mô mỗi khoản vay trung bình
tăng, mức dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng.
Nếu số lượng khách hàng tăng, giá trị trung bình các món cho vay giảm, dư nợ
cho vay mua nhà trả góp giảm cho thấy sự thu hẹp của hoạt động cho vay mua nhà trả
góp.
Nếu cả số lượng khách hàng và giá trị trung bình các món cho vay cùng giảm
khiến dư nợ cho vay mua nhà trả góp giảm, cho thấy sự suy giảm của hoạt động cho
vay mua nhà trả góp.
- Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp =
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Tổng dư nợ
X 100%
Tỷ trọng dư nơ cho vay mua nhà trả góp =
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay tiêu dùng
X 100%
Việc đánh giá tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp trên dư nợ cho vay tiêu
dùng vừa có thể đánh giá quy mô mở rộng trong tổng dư nợ nói chung, vừa có thể
đánh giá quy mô mở rộng tổng dư nợ trong cho vay mua nhà trả góp trong tổng dư nợ
cho vay tiêu dùng nói riêng. Qua đây cũng có thể thấy được tốc độ tăng trưởng dư nợ
nói chung của cho vay mua nhà trả góp so với sự tăng trưởng của hoạt động cho vay
tiêu dùng.
Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà trả góp. Có ba nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà
trả góp tăng:
+ Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với mức
tăng của tổng dư nợ cho vay và dư nợ cho vay tiêu dùng. Điều này thể hiện chính sách
mở rộng cho vay mua nhà trả góp.

28. 17
+ Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp giữ nguyên nhưng dư nợ cho vay
tiêu dùng và tổng dư nợ cho vay giảm.
+ Thứ ba, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn giảm,
nhưng mức giảm của tổng dư nợ và dư nợ cho vay tiêu dùng lại nhiều hơn. Trường
hợp này nghĩa là trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay
mua nhà trả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối
với cho vay mua nhà trả góp.
- Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối phản
ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu này được xác
định theo công thức sau:
K =
Dư nợ cho vay kỳ này - Dư nợ cho vay kỳ trước
Dư nợ cho vay kỳ trước
X 100%
Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà trả góp
tại NHTM.
Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ trước,
phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.
Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặc bằng
kỳ trước. Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng cho vay mua nhà
trả góp. Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì vẫn có sự mở
rộng cho vay mua nhà trả góp.
- Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng
Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu thị
phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt động, có rất
nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự nhau.Vì vậy, cạnh tranh
giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân hàng có sự gia tăng về dư nợ và
doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng
có thể thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm
chí có thể giảm thì đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn.
Điều này chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác
diễn ra nhanh hơn.
- Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn
Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn đã đến
hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không trả được nợ cho NH
Thang Long University Library

29. 18
mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ, xóa nợ… sẽ
bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn =
Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp
Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
X 100%
Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc mở rộng
cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng của
hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân
hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả. Tuy ngân hàng xác định mục tiêu
hoạt động của mình là mở rộng cho vay nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho
vay bằng mọi giá, không thể chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho
khách hàng đó vay vốn. Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế
tỷ lệ nợ quá hạn dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được
xem là ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt
mà các ngân hàng cố gắng duy trì. Bên cạnh việc các NH duy trì tỷ lệ nợ quá hạn phù
hợp và mở rộng quy mô các khoản cho vay thì NH cũng cần chú ý đến chất lượng các
khoản vay. Vì nếu các khoản vay có chất lượng không tốt thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến tỷ lệ nợ quá hạn khiến NH khó có khả năng duy trì tỷ lệ nợ quá hạn phù hợp cũng
như việc mở rộng quy mô cho vay cũng càng khó khăn hơn và việc mở rộng cũng
không còn có ý nghĩa.
Theo quy định tại điều 6 quyết định 493/2005/QĐ – NHNN ngày 22/4/2005 và
quyết định số 18/2007/QĐ – NHNN ngay25/4/2007 về việc sửa đổi bổ sung quyết
định 493/2005/QĐ - NHNN, các Ngân hàng tiến hành phân loại nợ căn cứ vào nợ vay
đã hạch toán vào tài khoản nợ quá hạn, trích lập dự phòng rủi, xử lý nợ quá hạn. Việc
phân loại theo 5 nhóm sau:
Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:
Các khoản nợ trong hạn và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi đầy
đủ cả gốc và lãi đúng hạn.
Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả
năng thu hồi đầy đủ gốc và lãi bị quá hạn và thu hồi đầy đủ gốc và lãi đúng thời hạn
còn lại.
Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn từ 10 đến 90 ngày.
Các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu (đối với khách hàng là doanh
nghiệp, tổ chức thì tổ chức tín dụng phải có hồ sơ đánh giá khách hàng về khả năng trả
nợ đầy đủ nợ gốc và lãi đúng kỳ hạn được điều chỉnh lần đầu).

30. 19
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn từ 91 đến 180 ngày.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu, trừ các khoản nợ điều chỉnh kỳ
hạn trả nợ lần đầu phân loại vào nhóm 2 .
Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả
lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 90 ngày theo thời
hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo
thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ
được cơ cấu lại lần thứ hai.
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn
hoặc đã quá hạn.
Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý.
- Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu
Nợ xấu là những khoản nợ quá hạn rơi vào từ nhóm 3 đến nhóm 5 và không
được cán bộ tín dụng cho phép cơ cấu lại khoản nợ
Tỷ lệ nợ xấu =
Dư nợ xấu cho vay mua nhà trả góp
Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
X 100%
Chỉ tiêu nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà trả góp
của NH, nó đánh giá chất lượng các khoản cho vay mua nhà trả góp và việc quản lý dư
nợ của NH. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng như các hoạt động cấp tín dụng
khác phải đảm bảo được mục tiêu an toàn và hiệu quả. Mặc dù, NH luôn có mục tiêu
mở rộng hoạt động cho vay nhưng không vì thế mà tiến hành cho vay bất chấp mọi
hậu quả, không thể chấp nhận nợ xấu quá cao mà vẫn tiếp tục cho vay. Cho dù việc
mở rộng về số lượng luôn là mục tiêu hướng tới của mỗi NH nhưng bên cạnh đó NH
cũng luôn phải chú trọng đến chất lượng các khoản vay. Vì nếu chất lượng các khoản
vay không tốt sẽ làm tăng tỷ lệ nợ xấu của NH, làm NH có thể bị mất khả năng thanh
Thang Long University Library

31. 20
khoản và tạo nên một hình ảnh xấu trong lòng khách hàng. Do đó sẽ làm mất đi ý
nghĩa của việc mở rộng hoạt động cho vay.
- Vòng quay vốn tín dụng cho vay mua nhà trả góp:
Đây là chỉ tiêu phản ánh tần suất sử dụng vốn, đánh giá khả năng quản lý vốn
tín dụng và chất lượng tín dụng trong việc đáp ứng nhu cầu khách hàng. Vòng quay
vốn tín dụng càng cao thì chứng tỏ nguồn vốn của Ngân hàng có tốc độ luân chuyển
nhanh, hiệu quả sử dụng vốn lớn. Qua đấy thấy được khả năng quản lý vốn tín dụng
của Ngân hàng, từ đó đánh giá hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
Vòng quay vốn tín dụng =
Doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
X 100%
Tuy nhiên, trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp, vòng quay vốn tín dụng
không cao, và thường có giá trị nhỏ hơn 1. Nguyên nhân chủ yếu là do hoạt động cho
vay mua nhà trả góp là hoạt động cho vay tiêu dùng trong trung và dài hạn, ngân hàng
phải mất thời gian lớn hơn một năm mới có thể thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi. Tuy
nhiên, dưới giác độ xem xét mức độ hiệu quả và khả năng mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà trả góp có thể thấy, nếu vòng quay vốn tín dụng qua các năm của ngân hàng
có xu hướng tăng thì tốc độ luân chuyển vốn, cũng như mức độ hiệu quả của hoạt
động cho vay mua nhà trả góp tăng, khả năng mở rộng hoạt động cho vay này có xu
hướng tốt hơn.
- Lợi nhuận
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao nhất có
thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm bảo mục tiêu này.
Đặc biệt trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp chúng ta cần quan tâm nhiều đến tỷ
trọng lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua nhà trả góp trong tổng lợi nhuận của NH. Vì
mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia tăng số lượng khách hàng vay
vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản cho vay gia tăng lợi nhuận cho ngân
hàng. Nếu tỷ trọng này mà giảm dần qua các năm thì chứng tỏ hoạt động cho vay này
không hiệu quả cho NH nên việc mở rộng hoạt động này chưa chắc có lợi cho NH.
Nhưng ngược lại nếu tỷ trọng này tăng dần qua các năm thì chứng tỏ hoạt động cho
vay này đang phát triển, được KH chấp nhận nên việc mở rộng là hoàn toàn phù hợp
với xu thế cũng như mang lại thêm nhiều lợi nhuận cho NH. Cụ thể như sau:
Tỷ trọng lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp =
Lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp
Tổng lợi nhuận
X 100%
Tỷ trọng lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp =
Lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp
Lợi nhuận cho vay tiêu dùng
X 100%

32. 21
Việc đánh giá tỷ trọng lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp trên lợi nhuận cho
vay tiêu dùng vừa có thể đánh giá được khả năng sinh lợi từ hoạt động cho vay mua
nhà trả góp trong tổng lợi nhuận nói chung, vừa có thể đánh giá được khả năng sinh lời
trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp trong lợi nhuận cho vay tiêu dùng nói riêng.
Qua đây cũng có thể thấy được việc gia tăng lợi nhuận nói chung của cho vay mua nhà
trả góp so với sự tăng trưởng của hoạt động cho vay tiêu dùng.
Tỷ trọng lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà trả góp. Có ba nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng lợi nhuận cho vay
mua nhà trả góp tăng:
+ Thứ nhất, do lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với
mức tăng của tổng lợi nhuận và lợi nhuận cho vay tiêu dùng. Điều này thể hiện chính
sách mở rộng cho vay mua nhà trả góp.
+ Thứ hai, do lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp giữ nguyên nhưng lợi nhuận
cho vay tiêu dùng và tổng lợi nhuận giảm. Trường hợp này cho thấy việc mở rộng cho
vay mua nhà trả góp có hiệu quả
+ Thứ ba, do lợi nhuận cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn giảm,
nhưng mức giảm của tổng lợi nhuận và lợi nhuận cho vay tiêu dùng lại nhiều hơn.
Điều này cho thấy trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay
mua nhà trả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao, nên trường hợp này vẫn được coi là mở rộng
đối với cho vay mua nhà trả góp.
Qua đây, ta thấy một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem
xét kết hợp nhiều chỉ tiêu nhằm bổ sung cho nhau từ đó giúp đánh giá được đúng nhất
việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.
1.3.3 Ý nghĩa của mở rộng cho vay mua nhà trả góp
Ngân hàng là một ngành kinh tế đặc thù trong nền kinh tế thị trường, với các
hoạt động chủ yếu là nhận tiền gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ thanh toán nhằm
phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, trao đổi thương mại, tác động lớn đến nhiều
lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội. Môi trường kinh tế phát triển và xu thế hội nhập
thế hội nhập đang trải rộng khắp nơi, đã tạo cho NHTM cả cơ hội mở và thách thức
trong việc mở rộng và phát triển các dịch vụ của NH. Do đó, các NHTM cần phải nỗ
lực không ngừng mở rộng và nâng cao chất lượng, dịch vụ của mình trong điều kiện
cạnh tranh khốc liệt của thị trường hiện nay.
Đặc biệt trong lĩnh vực cho vay mua nhà trả góp các NH càng phải mở rộng cả
chất lượng và số lượng của nghiệp vụ này. Đây là nghiệp vụ đáp ứng nhu cầu trực tiếp
của khách hàng vì có một ngôi nhà của riêng mình luôn là niềm mơ ước của mỗi
người. Ngoài ra, đây còn là một thị trường mới nên có rất nhiều đối thủ cạnh tranh nên
Thang Long University Library

33. 22
NH càng phải có những biện pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp của
NH mình. Bên cạnh đó, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ nâng cao
chất lượng cuộc sống của người dân, giúp họ tiếp cận được nhiều hơn với các dịch vụ
của NH, tạo thói quen cho KH sử dụng các tiện ích mà NH mang lại. Từ đó có thể làm
tăng lợi nhuận cho NH không chỉ bằng việc KH sử dụng dịch vụ cho vay mua nhà trả
góp mà còn các dịch vụ khác của NH.
Nói chung, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp luôn phải gắn liền
với nâng cao chất lượng cho vay là nhiệm vụ quan trọng và cần thiết đối với mỗi
NHTM để có thể tăng lợi nhuận, tăng uy tín cho ngân hàng. Từ đó giúp ngân hàng tồn
tại, phát triển vững bền, lâu dài hơn trong nền kinh tế đang có sự cạnh tranh gay gắt
như hiện nay.
1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
trả góp
1.3.4.1 Nhân tố từ phía khách hàng
- Đạo đức người vay
Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm. Đây là điều
kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Vì ngay cả với những khách hàng có
thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện đảm bảo tốt thì chưa
chắc đã có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay được đánh giá bằng độ tín nhiệm của
khách hàng trên cơ sở tính thật thà, sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên
quyết trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng. Ngoài ra, đạo
đức người vay còn được đánh giá dựa trên lịch sử giao dịch của khách hàng với NH từ
trước đó như khả năng thanh toán nợ khi đến hạn của người vay hay số lần không trả
được nợ... Từ đó, NH có thể đánh giá đạo đức người vay một cách chính xác và khách
quan hơn để cho việc cấp tín dụng cũng như việc mở rộng hoạt động cho vay dễ dàng
và có cơ sở hơn.
- Khả năng tài chính của khách hàng
Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trước khi NH
quyết định cho vay. Năng lực tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ
ngân hàng. Với những khách hàng có thu nhập khá và ổn định thì sẽ có khả năng đáp
ứng những khoản thanh toán hàng tháng, đảm bảo an toàn cho khoản vay.
- Tài sản đảm bảo
Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng
trả nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh. Hoặc do rủi ro đạo đức và nhiều

34. 23
biến cố khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn. Chính vì vậy, TSĐB chính là
nguồn trả nợ thứ hai cho NH khi nguồn thứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả nợ.
Đối với cho vay mua nhà trả góp, TSĐB thường là chính căn nhà mới hình
thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp. Ngân hàng cần có các
biện pháp thẩm định và quản lý TSĐB chặt chẽ để kịp thời phát hiện xử lý các vấn đề
phát sinh như mất mát, hư hỏng, giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu kết lừa gạt NH.
1.3.4.2 Nhân tố từ phía ngân hàng
Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng thương
mại phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó, định hướng phát
triển của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của hoạt động này.
- Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng được thiết lập bằng văn bản chính thức của NH nhằm thể
hiện và phản ánh được triết lý và văn hóa tín dụng. Chính sách tín dụng phải phản ánh
được chính sách ưu tiên, định hướng hoạt động của NH, đưa ra được quy trình, thủ tục,
công cụ và phương tiện giám sát cho vay của NH.
Do đó, chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín
dụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng. Ngân
hàng cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định hướng phát triển của
mình. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn mức cho vay đối với khách
hàng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín dụng, các khoản đảm bảo, chính sách
đối với các khoản vay có vấn đề….Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm
cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở
rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
- Quy trình cho vay mua nhà trả góp
Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu tiếp nhận nhu cầu vay
vốn đến khâu thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng tín dụng, nhằm đảm bảo thu hồi được cả
gốc và lãi của khoản tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách hàng.
Các bước trong quy trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh hoạt, nhanh gọn,
gây được cảm tình với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm được diễn biến của khoản tín
dụng để có những can thiệp kịp thời đối với những rủi ro có thể xảy ra.
- Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng
Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang trang, trang
thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách hàng sự tin tưởng vào
ngân hàng.
Thang Long University Library

35. 24
Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người trực
tiếp tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục vụ tận tình,
chu đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo đức nghề nghiệp,
trình độ nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân tích, đánh giá năng lực
khách hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên tín dụng sẽ đưa ra được các
quyết định đúng đắn, từ đó nâng cao hiệu quả trong mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà trả góp.
- Mạng lưới chi nhánh ngân hàng
Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng là nơi
đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng lưới chi nhánh
rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách hàng. Và nếu ngân hàng
kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy công an thì ngân hàng sẽ càng dễ
dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng,
kiểm tra và thu nợ.
- Nguồn vốn
Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó chiếm
tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà trả góp thì ngân hàng phải có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu
cầu của khách hàng. Kết quả huy động vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay
thắt chặt tín dụng của ngân hàng.
Ngoài ra, cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản cho
vay mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn thì ngân hàng
sẽ bị hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do nguồn vốn cho vay mua
nhà trả góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối
đa của nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng thương mại được sử dụng cho vay trung và
dài hạn (40%).
1.3.4.3 Nhân tố khác
- Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính sách
kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của môi trường kinh
tế đều gây ra sự biến động trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội. Và hoạt
động cho vay mua nhà trả góp cũng không nằm ngoại lệ.
Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ phát triển cao và ổn định, người
dân yên tâm về mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu tiêu dùng sẽ tăng lên,
đặc biệt là nhu cầu về một căn nhà khang trang với đầy đủ tiện nghi để ở và sinh hoạt.