결론적으로 - 부동산 시장의 척박한 현 상황 속에서 부정적 영향을 억제하면서 정책효과를 발휘하려면 + 유통시장에서의 물량공급을 늘릴 수 있는 보유세를 기반으로 누진적 과세체계를 제도화를 통해 장기적인 관점에서 강력한 부동산 안정정책이 실시될 것임을 사회적으로 인식될 수 있는 방향으로 제도화 정책 실시 + 참조) 누진방법(수량누진: 다주택 보유, 가격누진: 가격수준, 환경누진: 인프라수준 등)의 개념을 적용하여 부동산의 누진세 제도적으로 완비 - 세제의 예외조항, 특혜규정의 제거 등을 통해 적용이 용이하고 제도수용에 거부감을 제거하는 방향으로 제도 개선 + 분양제도의 특혜는 형식적 대상자로서 법적 대상자인 동시에 실질적 대상자인 자금조달 가능자가 되어야 하는데 이는 법제정의 목적상 수혜대상자가 혜택을 볼 수 없는 환경변화를 해결하는 방법으로 복잡하고 필요에 따라 만든 조항에 의해 본래의 목적과 괴리되어 기득권층의 부의 증식수단으로 악용되는 수단으로 전락되었기에 이를 폐지하고 목적을 경제정책에서 복지정책으로, 분양정책에서 임대정책으로 대전환이 필요 - 즉, 현재 상태에서는 세제개혁, 감면/특혜제도 등을 법제도 개편을 통한 강력하고 지속적인 해결책 이외에 다른 방법은 극히 효과적이지 못하며 부작용만 양성할 수 있다. 따라서 다른 정책을 실시하기 이전에 가장 우선적으로 실시하여야 할 정책은 누진적 보유세의 확대하여 강력히 실행하는 것이라 할 것이다. + 더불어, 코로나 19의 해결로 유동성 함정의 문제가 점차 안정되면 양도세 등 부동산 유통과정에서 유통을 원활화 될 수 있는 제도를 개선함으로써 부동산 가격급등 등 최근 벌어지고 있는 부작용을 해결하는데 더욱 긍정적 효과를 가져올 것이다.

1. ♧♧ JJ시각.
■■ 부동산 정책수립 전에 정책입안자들이 반드시 반성하고 고려하여야 할 사항
1) 최근의 부동산 정책 시행결과 점검 및 반성이 필요한 사항
a. 틈새정책(규제와 지원의 핀셋 정책) 우선시 하는 오류
- 단순하고 명료한 제도적 기반 위의 빈틈이 없는 것이 아닌 정책으로 투기의 대상을
검색하고 규제와 지원을 일부에 제한적으로 실행하는 경우 틈새를 통한 이익의 수혜
가 예상되고 이를 충분히 향유할 수 있는 전문적 지식을 갖고 있는 민간전문가들에
겐 손쉬운 먹이 감으로 전락한 케이스 사례가 될 뿐이다.
- 틈새정책은 민간부문이 전문지식과 과거경험 및 틈새정책의 대응전략 등을 통해 이
러한 정부정책을 충분히 대처하고 최고의 수익을 향유할 기회를 막을 방법이 제한될
수 밖에 없다.
- 따라서 환경변화와 대응능력의 변화에도 불구하고 전통적인 부동산 정책인 직접적,
규제적, 핀셋유형의 정책을 지속하고 정책목표를 달성할 수 있다는 안이한 사고를 버
리고 제도적, 간접적, 전국적 방식의 정책수행 전환이 필요하다.
b. 정책에 대한 내성을 무시하는 오류
- 민간부문의 정책실행에 따른 민간부문의 대응은 IT의 발달과 분석툴 고도화 및 탁월
한 전문가의 포진이 이루어져 과거 정부정책의 의도에 무조건 따라 하던 민간부문이
다양한 방법을 터득하여 전문성 고도화,
- 즉, 정책방향에 대한 사회분위기 조성, 효과분석, 차기 정책개발 등을 통해 정부정책
에 대한 내성이 강화되어 정부의 정책효과보다 민간부문의 투자수익이 유지되거나
확장될 수 있는 방향으로 정책입안자들의 의도와 다른 결과를 가져오는 경우가 빈번
해 지고 있다.
c. 부동산 침체기의 부양정책에 대한 강력한 기대(부동산 가격의 하방경직성)를 지속시키
는 오류
- 부동산 침체기에 부동산 가격의 급락은 담보가치의 하락, 전세금 반환여력 상실, 연계
된 자금흐름의 붕괴 등으로 심각한 사회문제로 비화될 것을 염려하는 당국이 당연히
부동산 가격의 버팀목 역할을 할 수 밖에 없다는 확고한 믿음을 갖고 있는 점 또한
한계를 갖게 하는 요소로 작용한다.
d. 민간전문가 대비 우월한 위치를 점하고 있다 자부심의 오류
- 정책수립 시 정책에 대한 결과로 영향과 효과에 대한 분석이 과거와 같이 정책입안

2. 자들에게만 이를 분석하고 예상할 수 있는 능력을 보유한 것이 아닌 민간부문의 전
문가들은 실전을 통한 이익실현의 방법으로 이를 수많은 케이스 별로 시뮬레이션과
비교분석 등을 통해 정책입안자들의 능력과 대등하거나 우위를 점하는 경우가 빈번
해지는 상황하에 있다.
- 하지만 아직도 민간전문가에 대비 정책입안자의 능력이 탁월하여 민간부문의 정부정
책 실행의 결과로 발생할 수 있는 최고의 수혜를 얻을 수 있는 방법을 반영하여 투
자하고 수익을 향유하며 정책효과를 희석시키고 있는데도 이를 깨달지 못하고 있다.
- 또한 추구하는 목적의 차이로 인해 정책입안자들은 사회전반의 영향을 살피고 점검
하며 다양한 효과를 분석해야 하지만 민간부문의 전문가들은 투자수익 극대화라는
목적에 한정하는 점이 능력발휘에 용이하다는 점을 간과하는 오류를 범하고 있다.
- 이러한 다양한 요인에 의해 민간부문의 탁월한 정책대응 능력을 간과하고 정책을 수
립하고 집행해도 과거와 같이 정책목표를 달성할 수 있다는 안이한 사고를 버리고
민간부문대비 능력우위에 있다는 자만에서 벗어나야 한다.
- 현 상황에서는 민간부문의 탁월한 전문능력을 인정하고 정부의 부동산 정책에 부정
적 영향을 미칠 요소를 사전에 차단하여야 한다.
- 이러한 방안으로 중앙정부는 제도적, 간접적, 전국단위, 사전적 정책을 통한 목적과
방향을 결정하고 지방정부는 규제적, 지원적, 틈새정책을 통해 중앙정부의 정책목적에
부합되도록 보완하는 역할로 일관한다면 민간부문에서 미칠 부정적 요인은 크게 감
소할 것이다.
e. 정책입안자 스스로의 정책목적 적합성을 갖추고 있다는 무조건적 믿음에 대한 오류
- 이기심을 갖고 수익을 쫓는 본성을 갖는 인간으로써 자기이익에 부합되거나 반할 경
우 정책의 방향과 강도에 오류를 가져올 가능성 상존한다.
- 따라서 정책수립 시 일부의 정책입안자들이 잘못된 시그널을 줄 수 있는 태도와 행
동에 따라 정책을 수용할 대상인 국민들의 심리적 불안을 야기시켜 정책당국의 정책
수단 및 목적, 규제 및 지원정책이 왜곡되고 결과적으로 기대와 달리 부정적 효과가
양산될 수 있다.
- case) 고위공직자의 다수주택을 보유하거나 강남에 거주하는 점에 의한 의도된 언론
보도 등으로 국민의 불안심리로 인해 적정한 정책강도의 왜곡을 가져올 수 있다.
2) 추가적인 고려가 필요한 부문
a. 유동성 함정의 극복 고려
- 코로나19 극복을 위한 재정 확대 및 시중유동성 확대 등의 정책으로 시중이자율의

3. 하락하고 이에 따른 부동산 투자/투기의 비용대비 수익을 확대시킴
- 방안: 가성비 축소를 통한 타상품으로의 투자대상이 이동될 수 있도록 누진적 보유세
강화를 통한 세후수익률을 하락시켜 비용대비 수익감소를 유도
+ 즉, 세후수익률을 반감시킴으로써 투자매력을 감소시켜 타 투자상품으로 투자관심
을 돌릴 기반을 마련하고 향후 코로나-19 팬데믹 이후의 긴축재정시의 부동산 급락
시의 문제점을 사전 억제하는 역할을 하여야 함
b. 주택 확대공급정책의 최선책 고려
- 단기적 처방으로 주택공급의 신규물량 확대정책 시행 시
+ 절대인구 감소가 예상되는 가운데 수도권 집중현상을 주택공급 확대정책이 가속화
시킬 가능성 농후
+ 즉, 장기적으로 차별화 발전요인에 의해 수도권의 과밀화와 지방의 과소화 현상으
로 양극화 가속화로 사회적 비용 급증 야기
+ 따라서, 신규공급 확대 정책에 의한 해결책을 찾기에는 장기적 관점에서 사회적 비
용 확대
- 방안: 신규공급이 아닌 유통시장에서의 공급량 증가정책과 투자수익의 감축을 통한
수요의 감소정책으로 수급불균형 해소, 이를 위한 보유세 강화 및 양도세 약화를 통
한 조세정책, 자금시장에서의 자금공급 축소하기 위한 가성비를 줄여 수익창출 능력
을 약화시키고 자금정책을 통한 자금공급 억제정책 실시 등을 통해 문제해소
+ 다만 양도세의 축소는 부동산 가격의 급등으로 초과수익 문제로 조기 도입은 불가
능한 상태로 우선 이를 보완할 수 있는 세입자 보호정책 확대로 부동산 수요감소
정책을 보완하여야 함
3) 결론적으로
- 부동산 시장의 척박한 현 상황 속에서 부정적 영향을 억제하면서 정책효과를 발휘하
려면
+ 유통시장에서의 물량공급을 늘릴 수 있는 보유세를 기반으로 누진적 과세체계를 제
도화를 통해 장기적인 관점에서 강력한 부동산 안정정책이 실시될 것임을 사회적으
로 인식될 수 있는 방향으로 제도화 정책 실시
+ 참조) 누진방법(수량누진: 다주택 보유, 가격누진: 가격수준, 환경누진: 인프라수준
등)의 개념을 적용하여 부동산의 누진세 제도적으로 완비
- 세제의 예외조항, 특혜규정의 제거 등을 통해 적용이 용이하고 제도수용에 거부감을

4. 제거하는 방향으로 제도 개선
+ 분양제도의 특혜는 형식적 대상자로서 법적 대상자인 동시에 실질적 대상자인 자금
조달 가능자가 되어야 하는데 이는 법제정의 목적상 수혜대상자가 혜택을 볼 수 없
는 환경변화를 해결하는 방법으로 복잡하고 필요에 따라 만든 조항에 의해 본래의
목적과 괴리되어 기득권층의 부의 증식수단으로 악용되는 수단으로 전락되었기에
이를 폐지하고 목적을 경제정책에서 복지정책으로, 분양정책에서 임대정책으로 대
전환이 필요
- 즉, 현재 상태에서는 세제개혁, 감면/특혜제도 등을 법제도 개편을 통한 강력하고 지
속적인 해결책 이외에 다른 방법은 극히 효과적이지 못하며 부작용만 양성할 수 있
다. 따라서 다른 정책을 실시하기 이전에 가장 우선적으로 실시하여야 할 정책은 누
진적 보유세의 확대하여 강력히 실행하는 것이라 할 것이다.
+ 더불어, 코로나 19의 해결로 유동성 함정의 문제가 점차 안정되면 양도세 등 부동
산 유통과정에서 유통을 원활화 될 수 있는 제도를 개선함으로써 부동산 가격급등
등 최근 벌어지고 있는 부작용을 해결하는데 더욱 긍정적 효과를 가져올 것이다.
※ 참조) 과거 JJ시각에서 제시하였던 정책제안을 다시 한번 검토하여 부정적 영향만을
양산한 과거와 달리 효과적인 부동산 정책이 실행되어지길 간절하게 바래본다.
■ 위기에 처한 부동산 시장, 해법을 위한 방안 제시(Ⅰ) 2019.09.15
■ 위기에 처한 부동산 시장, 해법을 위한 방안 제시(Ⅱ) - 우리나라 부동산 정책의 실
기원인과 대처방안 2019.12.20
■ 위기에 처한 부동산 시장, 해법을 위한 방안 제시(Ⅲ) - 주택정책 실패요인의 근원
및 성공정책 방향모색 2020.01.08
■ 위기에 처한 부동산 시장, 해법을 위한 방안 제시(Ⅳ) - 로또분양 특혜문제 해소방안
2020.01.09
※ 책자. 『정리되는 지혜노트(부제: 깨달음의 레시피) - 삶에 대한 가치실현의 길잡이』를
통해 영감을 얻고 미래를 볼 수 있는 혜안을 얻을 기회로 다가 갔으면 하는 바람을
가져 봅니다.
◈ 책자파일 다운로드: 5w1h.com(https://cafe.naver.com/analysis/304)
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