- 주택은 삶의 공간인 동시에 의식주의 한 유형으로 인간의 삶에 있어서 필수 불가결한 존재이다. 또한 모든 경제활동의 기반으로서 부동산의 변동은 그 위에 존재하는 모든 것에 영향을 미쳐 다양한 결과를 가져오는 공동재로서 인간에게 가장 큰 영향을 미친다. - 따라서 주택은 필수재이며 기반요소인 점에 근거하여 부동산 정책의 최우선 순위로 분양제도가 도입되었고 이를 통해 최소한의 삶을 충족시키려는 시도로부터 시작하였고 이러한 제도는 지금까지도 지속되어 왔다. - 최근 들어 환경의 변화로 인해 분양제도를 통한 공급정책의 한계가 노정되었으며 타 재화에 비해 상대적 가치가 높아지고 이를 통해 얻을 수 있는 초과수익에 대한 관심 또한 높아져 분양제도에 대한 특혜문제 등 부정적 측면이 최근 들어 크게 부각되고 있다. - 이는 환경변화로 분양제도의 한계에 도달된 상황의 한 단면을 보여주는 예로 공급에 통한 부동산 안정화 정책에도 과거와 달리 어려움에 직면하게 되어 부동산 정책으로서의 한계를 인식하게 되었다. - 또한, 직접적 규제와 지원을 통한 수급안정과 가격안정을 도모하였으나 이 또한 틈새시장이나 지엽적 시장에 특화된 것으로 과거의 비교적 적은 규모의 경제환경하에서는 통용되고 효과를 발휘하였으나 경제규모가 확대되고 환경이 복잡해 상태의 국내 부동산 시장에서는 거시적 정책수단으로서의 한계를 인식하게 되었다. - 따라서 공급을 통해서 해결할 수도 없고 직접적 규제와 지원을 통해서도 할 수 없으며 동시에 이자율의 대폭적 인상을 활용하는 방법 또한 국제적 경쟁력과 통상문제와 결부되기에 지금의 경제상황하에서는 더 더욱 할 수 없는 상황이다. - 결국 조세를 통한 방법, 부동산에 대한 보유세에 누진적용의 방법을 주된 정책방법으로 도입이 검토될 수 있을 뿐이다. 다만 여기에도 부정적 요인은 분명히 있을 것으로 판단되지만 다른 정책방법을 통해서 부동산 문제를 해결하는 것보다는 부작용이 현저히 낮을 것으로 판단된다. - 결론적으로 ⇒ 장기적 관점에서 보면 부동산에 의한 불로소득 감소와 근로소득에 대한 가치회복에 의한 경제활동 의욕고취, 사회자원의 효율적인 분배. 공정한 경쟁환경 조성 등을 통해 장기적인 성장잠재력 향상과 단기적인 일자리 재원마련. 미래세대에 대한 상실감 회복효과에 의한 부정적 효과를 희석시킬 수 있는 점 등을 살펴 보면 조세를 통하는 방법에 의한, 그 중에서도 보유세에 누진적 적용을 통한 부동산 정책을 중심축으로 설정하고 확고한 믿음과 용기를 가지고 강력히 추진하는 것이 최고의 선택방안이라 판단된다.

1. ♧♧ JJ 시각
■■ 위기처한 부동산 정책, 타개위한 해법제시
- 부동산 안정화에 대한 이슈 발생시 정책으로 추진하는 방법에는 크게 공급을 늘리거나 수요를
줄여 수급균형을 통해 해결하는 방법과 직접적 규제와 지원을 통해 제약하거나 권장을 통해
해결하는 방법이라 하겠다.
- 하지만 이슈화된 부동산 안정화에 대한 정책이 실기한 이유는 과거와 같은 관행적 방법으로
해결될 것이라는 막연한 기대로 1 년 전 과거의 정책을 답습한 8.2 대책을 발표하고 시행하였으나
결과는 부정적 효과만이 부각된 실패한 정책으로 귀결되었다.
- 이는 동일한 문제라 하더라도 과거 성공적 정책을 실시하던 시점의 환경과 달리 급변한 상황을
고려치 못한 점과 과거 부동산 정책에 대한 학습효과로 정부정책을 리딩할 정도까지 향상된
민간부문의 대응능력을 간과한 점 등이 가장 큰 패인이라 하겠다.
- 그럼에도 불구하고 최근 논의되고 집행하려는 정책 또한 획기적인 분석과 검토과정 없이 과거의
정책이 답습되는 모습을 보여 매우 우려되는 상황이 조성되고 있다.
- 따라서 이러한 우려를 조금이나마 개선하고자 회자되고 있는 정책 중에서 공급확대 정책을 통해
나올 수 있는 문제점을 살펴보고 최근 실패로 귀결된 수요측면에서의 문제점을 검토함으로써
최근의 정책혼선을 해결하고 강력한 믿음과 용기를 가지고 강력히 추진하는 데에 도움을 주는
방향으로 참조되었으면 한다.
1. 공급확대에 의한 해결방안의 한계
- 최근의 부동산 문제를 해결하기 위해서는 지금까지 크게 고민하지 않고 고려치도 않았던 부동산에
대한기본속성의 이해부터 새롭게 음미하며 다가가야 할 것이다.
- 부동산의 속성은 이동성이 없어 공간적 한계, 고가의 상품이라는 점에 따른 수급상의 한계 등을
고려하고 주택의 경우에는 건축을 위해 많은 시간이 필요하다는 점에 따른 시간적 한계 등이
추가되는 등 제약적 요인이 많은 점을 누구나 알고 있지만 대부분이 이를 고려치 않고 정책을
입안하고 수행한다.

2. - 그러나 부동산 시장이 전국으로 단일한 시장으로 유연하게 시장이 형성되었을 때와 달리 수도권과
비수도권, 강남권과 비강남권 등 성격이 다른 시장으로 분화되고 이질적 시장으로 변화함에 따라
선택의 폭을 좁혀 부동산의 속성에 의한 가격형성이 확산되었다.
- 이러한 상황 속에서 정부의 정책이 원칙적이며 기본적인 정책에 의해 관리되지 못하고 규제와
지원이라는 단기효과에 치중하는 정책에 의해 실기가 반복되고 부동산 시장의 혼란이 가중되면서
부동산의 속성이 더욱 크게 촉발되고 부동산 불안이 극한을 치닫게 되는 모습을 자초했다.
- 이를 최근의 부동산 시장에 대입해 보면 공간적 제약과 수급상 제약으로 불붙기 시작한 수도권의
부동산 열풍은 차이가 점차 벌어지는 이질적 시장에 대한 비수도권 계층의 가수요 현상을
촉발하고 동시에 지방과 수도권의 수급불균형을 촉발하며 이로 인한 가격차별화와 악순환 과정을
통해 수도권 집중과 시장의 이질화가 심화될 것으로 예상된다.
- 다만, 일시적인 자금조달에 따른 시간문제로 주춤했던 수도권의 일시적 공급과잉 현상에 의한
가격하락 요인도 마무리 된 것으로 판단된다.
- 과거의 경우에는 유연한 단일시장 구도가 형성되었던 관계로 부동산의 속성에 따른 영향이 적은
상황이라서 동시에 물량이 공급되더라도 도시화를 통해 수도권뿐만 아니라 지방도시에서도
수요층이 두터워 수급이 수도권과 지방에 분산되었으나 최근의 환경은 자연적 인구증가와 사회적
이동에 의한 인구유입이 과거와 달리 크게 줄어 지역별 인구증가와 감소현상이 차별화 과정을
겪으면서 풍선효과에 의한 지역별 가격차를 심화시키는 양상을 보여 주고 있다.
- 동시에 4 차 산업혁명으로 회자되는 산업계의 재편과정 속에서 지방 제조산업이 극한의 침체상황에
내몰리는 점 또한 격차가 심화되는 계기를 마련했다. 따라서 장기적 관점에서 이질적이며
차별화된 시장에서 수요가 수도권으로 집중된 상황하에서 공급을 확대한다면 이는 전국적인
수급균형이 아닌 수도권의 수급균형에 한정되며 부동산 속성의 발현을 촉진시킬 것이다.
- 따라서 장기적으로는 공급을 통한 가격안정을 정책목표로 하겠지만 현실속에서 가격안정의 효과는
단기에 그치고 수도권 집중화를 촉진시키는 촉매제의 역할로 부정적 효과만을 양산한 것이다.
- 즉, 공급을 통한 문제해결의 방법론은 과거에는 충분한 정책효과를 거둘 수 있는 환경이
마련되었던 점과 더불어 이러한 과정을 통해 경제에도 상당한 보탬이 되는 정책이 되었지만 최근
벌어지고 있는 격변하는 환경 속에서는 오히려 문제는 해결도 못하면서 해결방법만 꼬이고 부정적
효과를 확산시켜 성장잠재력을 제약시키는 상황에 직면할 가능성이 높아졌다.
2. 규제와 지원에 의한 해결방안의 한계
- 규제와 지원에 의한 부동산 안정화 정책은 원칙과 방향은 안정화 정책이라는 점에서 확인되지만
이를 실행하는 과정에서 현실에 적용하기에는 과거와 달리 상황이 다양하고 복잡하며 이를 전체

3. 부동산 시장에 적용하기에는 다양한 이해관계자로 인한 일관된 효과를 발휘하기에도 한계가
분명하다.
- 과거의 정책환경이 좁고 단순한 상황하에서는 충분히 효과를 발휘할 수 있었으나 지금의
환경하에서는 거시적 효과는 기대할 수 없다. 다만, 거시적 부문에서의 정책을 보조하는 역할로써
좁은 범위와 한정된 상황하에서는 여전히 유용한 정책이라 하겠다.
- 하지만 이러한 정책수단의 한계를 충분히 인지하고 있음에도 정책담당자들은 책임회피 용이성,
직접적 규제 및 지원에 대한 기득권적 권리, 행정처리의 편의성, 손쉬운 단기적 정책전환 용이성
등과 기득권층의 효율적 축적수단, 정책의 단기적 추종방식 정책으로 대응능력 차별화 및 전문가
조력에 의한 초과수익 획득 용이 등 다양한 관련자들의 목적에 의해 정책의 보조역할에 머물러야
함에도 선순위 정책으로, 핵심되는 정책으로 활용됨으로써 긍정적 효과를 제약하고 부정적
효과만을 양산하는 현상이 빈번하게 나타나고 있다.
- 부동산 정책에 있어서도 기득권층의 반발과 정책당국의 안이한 태도로 인해 지엽적이고 단기적인
처방의 정책만 양산하여 정책간의 혼선과 충돌을 야기하고 정책수행 과정에서 단절되거나
유사정책이 중첩되는 상황도 연출되는 경우도 심심치 않게 회자되곤 한다.
- 이는 정책효과에 있어서도 이러한 상황을 이해하고 대처할 수 있는 부동산 관계자나 이들을
활용할 수 있는 부동산 기득권층에 유리한 상황을 만들어 정부에서 기대하는 정책효과의 과실만을
향유하고 부담은 회피하는 결과를 가져 왔던 문제점 또한 확대되고 있다.
3. 조세에 의한 해결방안의 한계
- 다른 부동산 정책들은 최근의 급격한 환경변화로 인해 부동산 안정화라는 목적을 달성하는 데에
상당한 어려움에 직면해 있다. 그나마 조세에 의한 부동산 정책은 부정적 측면이 일부 나타날 수
있으나 효과면에서 아직도 상당한 파급력을 갖고 있다.
- 이러한 점 때문에
+ 전년 8.2 대책에서도 보유세 부문의 누진적용을 핵심으로 상정하고 시행하려는 모습으로
추진되어 왔다.
+ 그러나 보유세 대상을 협소하게 설정하고 누진적용도 가격급등에 비해 현저히 낮은 수준으로
결정되었던 점과 실행과정에 있어서 집권세력과 부동산 정책 실무자와의 시각 차이와 방법
차이 등으로 혼선만 야기했던 점으로 인하여 부동산 기득권층에 대안을 마련할 수 있는
시간적 여유를 주는 등 정책과정상 허점만 들어내고 실패를 자초하게 되었다.
+ 내면을 살펴보면 과거 참여정부 시절의 패착에 따른 두려움과 보유세 누진에 따른
조세저항에 대한 두려움이 부동산 정책의 목적인 수급안정과 가격안정을 통해 사회경제적

4. 안정의 기반을 이룬다는 목적달성의 필요성이 압도당하는 그릇된 판단과 더불어 단기간
효과를 통한 목표달성을 홍보하고픈 욕심 등이 어우러져 기록한 패착의 결과라 할 수 있다.
- 최근의 정책기조도 여전히 이를 중점적으로 고려하고 있고 좀 더 강력하게 추진하려는 모습을
보여주고 있다.
- 아직까지도 8.2 대책을 수립할 때의 태도와 크게 달라지지 않은 모습이다. 오히려 성공해야 한다는
부담감으로 정책기관간의 혼선만이 부각되는 모습만 보여주고 있고 이러한 점이 논리의 모순과
복잡한 혼란을 엮여 해결방법의 도출을 방해하는 형국이다.
- 해결방법은 간단하고 명확하며 쉽고 단순하다.
- 하지만 가장 큰 문제는 강력히 추진할 확고한 믿음과 용기가 없다는 것으로부터 기인한다.
- 금융실명제 실시로 대변되는 결단으로 일정부분 정책목적을 달성하였지만 이를 조세과정을 통해
빈부격차 해소까지 연계시켜 실행되지 못한 미완성의 제도였다 하더라도 이를 실행에 옮기는
데에는 아주 큰 용기가 필요했다.
- 그러나 부동산의 조세정책은 금융실명제에 비하여 더 큰 결단이 필요한 정책이며 효과 면에
있어서도 금융실명제보다 더 큰 영향을 미치는 것으로 집권세력의 결단 없이는 성공할 수 없는
정책으로 과감히 실행할 수 있는 믿음과 용기가 필요하다 할 것이다.
- 현 시점에서 결단의 기회를 집권세력에 제공할 수 있는 환경이 조성된 것은 전년도의 높은
지지도에도 불구하고 집권세력에 의해 해결할 기회를 실기하였음에도 불구하고 부정적 효과가
폭발 직전까지 진행된 점에 기인한다. 즉, 부동산 안정에 대한 갈망이 기회상실로 인해 나타난
극단적 부정적 효과를 목도하고 이를 해결할 또 한번의 기회를 만들어 준 것이다.
- 제발 이번 기회는 놓치지 말기를, 이번 기회를 놓친다면 이러한 호기를 다시 잡기도 어렵거니와
실기로 인해 빈부격차의 확대로 사회혼란의 서막이 예상될 뿐이다.
- 누적되고 산적한 부동산 문제를 해결하려면 과감하게 보유주택 수에 상관없이 보유세를
누진과세하고 적용함으로써 추진과정에서 예외와 틈새를 활용하여 이익을 취하는 등의 차별적
문제요소를 근절하고 철저하고 강력하게 시행하여야 할 것이다.
- 이를 통해 확보된 재원을 활용하여 빈부격차 해소에 기여하고 생산적 기업활동의 추진동력을
강화하며 경쟁력을 향상시키는 데에 이바지하여야 할 것이다.
- 혹자들은 소득이 없는 데에 보유세를 누진 부과하는 것에 대해 다양하게 나타날 문제를 심각하게
제기한다.

5. - 하지만 이러한 정책이 수립, 시행되어 정착할 이번 기회를 상실할 경우 비화될 사회문제와 부에
대한 부정적 인식문제, 인프라 차이에 의해 가져온 빈부격차로 인해 소외지역의 인프라 구축에
대한 폭발적 요구 등 더 큰 문제를 안을 것이다. 이에 비하면 무차별 적용시 추가될 대상인
가구당 1 주택소유자의 반발에 따른 부정적 효과는 미미한 수준이라 할 것이다.
- 더불어 1 가구 1 주택자의 경우 현 제도하에서 양도세 면제 등 다양한 혜택을 누리고 있는 점을
생각한다면 형평성 차원에서도, 자본주의의 공정한 경쟁을 위한 경쟁의 룰에서도 반대할 명분
또한 크지 않다.
- 동시에 미래세대를 고려한다면 더욱 더 이를 실행하지 않고 표만을 의식하여 이러한 정책을
외면하거나 또 다시 실기하는 우를 범한다면 집권세력의 책임은 역사에서 회자될 것이며 또한
이를 방기한 정책담당자들 책임도 적다 하지 못할 것이다.
- 다시 한번 이번 기회가 능동적으로 형성된 것이 아닌 피동적으로 형성된 기회일지라도 최대한의
용기를 발휘하여 예외 없이 적용되는 보유세의 누진적 적용을 과감하게 도입하는
세제개혁으로부터 시작하여 부동산 문제를 일소할 전화위복의 기회로 승화시켜야 할 것이다.
4. 결론
- 주택은 삶의 공간인 동시에 의식주의 한 유형으로 인간의 삶에 있어서 필수 불가결한 존재이다.
또한 모든 경제활동의 기반으로서 부동산의 변동은 그 위에 존재하는 모든 것에 영향을 미쳐
다양한 결과를 가져오는 공동재로서 인간에게 가장 큰 영향을 미친다.
- 따라서 주택은 필수재이며 기반요소인 점에 근거하여 부동산 정책의 최우선 순위로 분양제도가
도입되었고 이를 통해 최소한의 삶을 충족시키려는 시도로부터 시작하였고 이러한 제도는
지금까지도 지속되어 왔다.
- 최근 들어 환경의 변화로 인해 분양제도를 통한 공급정책의 한계가 노정되었으며 타 재화에 비해
상대적 가치가 높아지고 이를 통해 얻을 수 있는 초과수익에 대한 관심 또한 높아져 분양제도에
대한 특혜문제 등 부정적 측면이 최근 들어 크게 부각되고 있다.
- 이는 환경변화로 분양제도의 한계에 도달된 상황의 한 단면을 보여주는 예로 공급에 통한 부동산
안정화 정책에도 과거와 달리 어려움에 직면하게 되어 부동산 정책으로서의 한계를 인식하게
되었다.
- 또한, 직접적 규제와 지원을 통한 수급안정과 가격안정을 도모하였으나 이 또한 틈새시장이나
지엽적 시장에 특화된 것으로 과거의 비교적 적은 규모의 경제환경하에서는 통용되고 효과를
발휘하였으나 경제규모가 확대되고 환경이 복잡해 상태의 국내 부동산 시장에서는 거시적
정책수단으로서의 한계를 인식하게 되었다.

6. - 따라서 공급을 통해서 해결할 수도 없고 직접적 규제와 지원을 통해서도 할 수 없으며 동시에
이자율의 대폭적 인상을 활용하는 방법 또한 국제적 경쟁력과 통상문제와 결부되기에 지금의
경제상황하에서는 더 더욱 할 수 없는 상황이다.
- 결국 조세를 통한 방법, 부동산에 대한 보유세에 누진적용의 방법을 주된 정책방법으로 도입이
검토될 수 있을 뿐이다. 다만 여기에도 부정적 요인은 분명히 있을 것으로 판단되지만 다른
정책방법을 통해서 부동산 문제를 해결하는 것보다는 부작용이 현저히 낮을 것으로 판단된다.
- 결론적으로
⇒ 장기적 관점에서 보면 부동산에 의한 불로소득 감소와 근로소득에 대한 가치회복에 의한
경제활동 의욕고취, 사회자원의 효율적인 분배. 공정한 경쟁환경 조성 등을 통해 장기적인
성장잠재력 향상과 단기적인 일자리 재원마련. 미래세대에 대한 상실감 회복효과에 의한 부정적
효과를 희석시킬 수 있는 점 등을 살펴 보면 조세를 통하는 방법에 의한, 그 중에서도 보유세에
누진적 적용을 통한 부동산 정책을 중심축으로 설정하고 확고한 믿음과 용기를 가지고 강력히
추진하는 것이 최고의 선택방안이라 판단된다.
※ 참고) 중점 정책의 적용순위
- 적용순위: 1) 조세정책(그 중에도 보유세 누진적용과 부수적으로 거래세 감면 시행) ⇒ 2) 이자율
인상(상황에 따라 추가 적용) ⇒ 3) 직접적 규제와 지원(보조역할의 정책으로 실행) ⇒ 4)
신규주택공급(최대한 절제 - 일시적 미미한 긍정효과에 장기적 큰 폭의 부정효과)
- 조세정책은 직접적 수익성에 빠르게 반영됨에 따라 수급동향에 큰 영향을 미칠 것으로 판단되며
안정화에 큰 기여를 할 것으로 판단
+ 특히 보유세의 누진적용이라는 강력한 정책은 상당한 효과를 발휘할 수 있음에도 불구하고
8.2 정책에서 패착요인은 1 주택 보유자를 대다수 대상에서 제외시킴에 따라 효과를
희석시켰고 정책팀간 혼선에 따라 효율적인 정책집행을 방해 받아 효과를 억제한 점
때문이라 할 수 있다.
+ 보유세 누진적용 대상을 일정금액 이하 1 가구 주택보유자로 8.2 조치에서 제외되었던 대상을
포함시키는 등 강력하고 열외 없이 적용하여 추진하는 것으로 성공을 담보해야 함
∨ 대상자: 주택소유자 전부(1 주택 보유포함)
∨ 대상금액: 공시지가 현실화 금액
∨ 부가적으로 거래세 감세를 통한 거래량 확대
- 이자율은 인상으로 수요를 억제할 강력한 수단이라 할 수 있지만 현 시점에서의 국제관계 및
경제흐름을 고려할 때 시행 시 나타날 악영향으로 정책으로서의 한계가 뚜렷함

7. - 규제 및 지원의 정책시행은 보충적이고 지엽적 맞춤정책으로 효과를 발휘하는 방향으로 주 정책을
보완하는 보조적 정책수단으로 활용 필요
- 신규주택 공급을 확장하되 임대위주로
+ 잣대의 이중성에서도 언급되었던 기득권 계층에 혜택이 집중되는 부정적 영향 때문으로 이를
해결할 방법을 마련하지 않은 상태에서의 임대가 아닌 분양은 특혜와 이를 통한 빈부격차의
확대라는 부정적 효과만을 극대화시킬 가능성이 심각하다.
+ 일시적인 안정효과(수요자의 자금준비 지연시간에 의해)는 가져올 수 있으나 장기적으로
수도권과 지방간의 집중도 차이를 고착화시켜 부동산 문제를 더욱 심화시킴과 동시에 문제
해결에 어려움을 확대시킬 환경이 조성
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