More Related Content Similar to גדי אלימי השקעות נדל''ן בחו''ל ומיסוי נאמנויות - כנס מחוז ת''א לשכת עו...
Similar to גדי אלימי השקעות נדל''ן בחו''ל ומיסוי נאמנויות - כנס מחוז ת''א לשכת עו... (20) גדי אלימי השקעות נדל''ן בחו''ל ומיסוי נאמנויות - כנס מחוז ת''א לשכת עו...4. 4
בנדל השקעה
"
בחו ן
"
ל
בנדל השקעה
"
פאסיבי או יזמי אופי בעלת להיות יכולה ן
.
כדלקמן הכנסות מניבה פאסיבית השקעה
:
o
דירה שכר
–
הכנסה
פירותית
שוטפת
o
הון רווח
–
הנכס מכירת בעת
o
ריבית
–
ההלוואה בגין הכנסה
בנכס המחזיקה לישות
o
דיבידנד
–
מהישות רווחים חלוקת
המחזיקה
בנכס
ישראל בין כפל מסי למניעת אמנות קיימות
לכ
-
45
מדינות
,
זכויות את המסדירות
המדינות בין המיסוי
.
אמנה בהעדר גם
,
בחו המשולם מס
"
ישראל תושב ידי על ל
,
כנגד זיכוי בר הוא
בישראל לתשלום המס
.
פשוטים הם ההשקעה מבני
,
גמישים
,
ומטרתם
-
o
מניעת
"
מס תקלות
( "
מס כפל כגון
)
,
o
נמוך מיסוי
(
כ
-
25%
"
הבית עד
"
במימוש
:)
באמצעות למשל
"
שקיפות
"
עד מהיחיד
לנכס
,
o
עזבון מס מפני אפשרית הגנה
(
רלבנטי תמיד לא
.)
4
5. 5
פאסיבית שוטפת הכנסה
(
שכירות דמי
:)
מיסוי מסלולי שני
-
•
מסלול
15%
ברוטו ההכנסה על
(
בלבד פחת בניכוי
)
-
בביטוח חבות וללא זר מס זיכוי ללא
לאומי
חייבת עמדת
50/2017
-
במסגרת אפשרי לא זה מסלול
LLC
•
רגיל מסלול
(
מדרגות
)
-
רגילה חייבת הכנסה על
,
זר מס זיכוי כולל
,
בביטוח חבות כולל
לאומי
(
של בשיעור בעיקרון
12%
.)
פאסיבית שוטפת הכנסה
(
ריבית
)
:
•
25%
(
מ הנמוך בשיעור שמחזיק מי עבור
-
10%
)
•
רגילים מס שיעורי
(
מדרגות
)
הון רווח
:
25%
או שקוף במבנה
30%
(
במ בידי מניות במכירת
"
מ
)
זר מס זיכוי כולל
(
ומדינתי פדראלי
)
בד אשר
"
בישראל מס תשלום מותיר לא כ
מסחרי אופי בעלת אקראי עסקת או כעסק לסיווג סיכונים בזהירות לבחון יש
שיחלוף
5
נדל הכנסות מיסוי
"
בישראל ן
6. 6
שליטה בעלי של בעלים הלוואות
(
יחידים
)
ריבית
–
שולי במס חייבת
של באחזקה
50%
ומעלה
-
ריבית זקיפת חובת
(
העברה מחירי כללי
)
נחותה הלוואה
(
ריבית לקביעת חובה אין
)
בחברה החובות משאר נחות המניות לבעל החוב
צמודה אינה ההלוואה
(
לצמודה נחשבת לא הפעילות במטבע הלוואה
)
פירעון
-
של תקופה תום לפני לא
5
שנים
(
הלוואות פיצול
)
ההלוואה בפירעון
-
חיוביים שער הפרשי
=
הון רווח
;
שליליים הפרשים
=
מוכר הון הפסד
בעלות ללא הלוואות
,
מ פחותה בעלות או
-
10%
ריבית חובת אין
ריבית
-
מוגבל במס חייבת
(
25%
)
במדינת הדין הוראות בחינת
היעד
חובת
קביעת
ריבית
הוצאות הגבלת
מימון
אקוויטי השקעות
יחסית נמוך החברות מס שיעור כאשר מתאים
(
הבית עד נמוך אפקטיבי מס
)
הלוואה באמצעות מימון לעומת השקעה בהחזר קושי
(
מהרווחים הגבוה חיובי תזרים של במצבים
;
של במצבים
Refinance
)
-
כדיבידנד לסיווג חשש
זרה חברה במימון שיקולים
7. 7
המס אמנות
-
כלליים עקרונות
1
.
כפל מצבי פתרון
מס
;
2
.
חלוקת
"
המס עוגת
"
;
3
.
כפל למניעת מנגנונים קביעת
–
מס
;
4
.
חלופי
מידע
;
5
.
הקניית
וודאות
;
6
.
התחמקות מניעת
ממס
;
על עקרונות
:
•
האמנה
על מושתתת
הפנימיים הדינים
מדינה כל של
מתקשרת
;
•
במדינות הפנימי הדין הוראות על גוברות האמנה הוראות
המתקשרות
;
•
הנישום של מצבו את מריעה אינה לעולם האמנה
.
מדינת
מקור
:
מדינת
המושב
:
8. 8
האמנות מטרות
משכירות הכנסות
:
-
הכלל
:
המקור למדינת ראשונה מיסוי זכות
(
הגבלה כל ללא
)
וזכות
התושבות למדינת שיורית מיסוי
.
-
חריגים
:
המקור למדינת בלעדית מיסוי זכות
(
צרפת
,
יוון
.)
מרווחי
הון
:
-
הכלל
:
-
מקרקעין נכסי
:
זכות
המקור למדינת ראשונה מיסוי
(
כל ללא
הגבלה
)
וזכות
התושבות למדינת שיורית מיסוי
.
-
"
מקרקעין איגודי
:"
כנ
"
ל
.
-
חריגים
:
-
זכות
המקור למדינת בלעדית מיסוי
(
יוון
.)
-
המקור למדינת מוגבלת מיסוי זכות
(
צרפת
,
18%
.)
המס אמנות
–
נדל הכנסות מיסוי
"
ן
11. 11
לשכוח לא
:
בגרמניה עיזבון מס חל
,
ספרד
,
ארה
"
ב
...
הפעילות מדינת תושב שאינו אדם בני חבר באמצעות החזקה
–
חברה
משפחתית ישראלית
(
אחד מניות מבעל יותר
,
לארה מחוץ ונכסים פעילות
"
ב
,
Grecian Magnesite Mining Case
)
;
"
ביטוח
"
עיזבון מס
;
הבסיס שחיקת
העיזבון למס
(
למשל
:
ב מזכה בגינה שהריבית הלוואה
-
Portfolio Interest Exemption
,
הקרן פירעון ללא משכנתא
)
;
פיצול
משפחה לקרובי בנכסים ההחזקה
;
נאמנות
Non Grantor Trust
.
עיזבון מס
לישראלים עזבון במס להקלה אפשריים פתרונות
12. 12
מלאה הגנה
(
גרמניה
)
חלקית או
(
ארה
"
ב
)
עזבון מס מפני
.
טענת מפני הגנה מהווה
"
וניהול שליטה
."
משפחתית חברה
–
זרה חברה גם
(
לרבות
LLC
)
בית חברה
-
סעיף תיקון
64
(
בית חברת
)
תיקון במסגרת
245
לפקודה
-
במתכונתו
הקודמת
שררה
אי
-
לישראל מחוץ בניינים על תחולתו לגבי בהירות
,
זרות חברות על תחולתו לגבי וכן
.
החדש בנוסחו
(
מיום בתוקף
1/1/2018
)
,
חברה וגם זרה חברה גם
(
זרה או ישראלית
)
בחו בניינים המחזיקה
"
בית חברות להיחשב יכולות ל
,
הסעיף דרישות בשאר לעמידה בכפוף
.
בית חברה
-
בחו המס משטר
"
ל
:
כאשר
מדובר
ישראל תושבת בחברה
,
בחו מעמדה
"
ל
(
שקופה או רגילה כחברה
)
אינו
רלבנטי
לעומת
זאת
,
מדובר כאשר
חוץ תושבת בחברה
,
קיימת
או במדינה גם שקוף תאגיד שתהא דרישה
היא שבהן במדינות
תושבת
(
LLC
)
.
זהירות
–
זרה בשותפות המחזיקה בית בחברת החזקה על הסעיף תחולת לגבי ספק
(
LP
,
KG
.)
12
וחברת משפחתית חברה
הבינלאומי במישור בית
14. 14
של במקרים יחולו לא הנאמנויות פרק הוראות
"
שליחות
"
השליחות בחוק כמשמעותה
,
התשכ
"
ה
-
1965
.
נאמנות בין להבחין ניתן
[
הנאמנויות פרק חלק עליה
]
שליחות לבין
,
בד שקיימים עיקריים הבדלים פי על
"
שניהם בין כ
,
וביניהם
:
השולח של משפטית בבעלות הם הנכסים בשליחות
,
לפיהן השליחות דיני להוראות בהתאם
"
כמותו אדם של שלוחו
"
,
וזאת
השלוח שם על נעשה הנכס של הפורמאלי הרישום אם אף
.
זאת לעומת
,
של המשפטי הבעלים הוא הנאמן בנאמנות
היוצר בין משפטי חיץ ויש הנאמנות הסדר יישום לצורכי הנכסים
,
והנהנה הנאמן
;
השולח את ומזכות מחייבות ופעולותיו השולח עבור משפטיות פעולות ורק אך לבצע רשאי שלוח
(
באחריות גם לעיתים
פלילית
)
,
לפעולותיו אחראי אינו והיוצר בנכס השליטה כבעל עצמאי באופן לפעול עשוי שהנאמן בעוד
.
במפורש זו סמכות קבל לא אם דעת שקול להפעיל רשאי ואינו שולחו להוראות בהתאם לפעול מחויב השלוח
,
בעוד
עצמאי באופן ולפעול דעתו שיקול את להפעיל נדרש שהנאמן
;
הנהנים לטובת לפעול מחויב הנאמן ואילו השולח כלפי מחויב השלוח
;
שרשאי השולח בהנחיות כבול השלוח
לשנותן
עת בכל השליחות את להפסיק ואף
,
או בהוראות כבול אינו שהנאמן בעוד
הנאמנות בכתב מופיעות שאינן היוצר בהנחיות
;
השליחות לסיום יביא השלוח או השולח מות
,
הנאמנות לסיום בהכרח יביא לא הנאמן של או היוצר של שמותו בעוד
(
באחר יוחלף הנאמן
.)
נאמנות
V
שליחות
15. 15
לכאורה
,
רביעי פרק
2
על גם חל
"
במקרקעין זכות
"
מקרקעין מיסוי חוק פי על
.
אבל
-
הפקודה הוראות לפי
,
יחיד ידי על שנעשתה לנאמן הקניה
,
כמכירה תיחשב לא
"
ה חלק הוראות לעניין
"
השאלה נשאלת
,
לנאמנות מקרקעין נכסי בהקניית גם יחולו אלו הוראות האם
?
היא התשובה
שלילית
,
שכן
ה חלק לעניין חלות אלו הוראות
הנאמנויות בתחום מיוחדות הוראות הכולל מקרקעין מיסוי חוק לעניין יחולו ולא בלבד לפקודה
.
שהקניית היא הדברים משמעות
"
במקרקעין זכות
"
ו
"
מקרקעין באיגוד זכות
"
,
החוק לפי מס אירוע מהווה בנאמנות לנאמן מיוצר
(
שהיוצר ככל
בנאמנות נהנה גם אינו
)
החלים המיסים ובתשלום מקרקעין מיסוי למנהל בדיווח ומחייב
,
הנאמנויות סוגי בכל
.
לנהנה מהיוצר במישרין הועברה כאילו במקרקעין הזכות של ההקניה את יראו זה לעניין
,
ההקניה במועד
,
או מקרקעין במיסי תחויב והיא
מקרקעין מיסוי חוק של המיוחדות להוראות בהתאם מהם תופטר
.
כך
,
הגדרת על עונים והנהנה היוצר אם
"
קרוב
"
סעיף תנאי וחלים
62
תקנה לפי רכישה במס חיוב יחול אך שבח ממס פטור יינתן לחוק
20
רכישה מס לתקנות
(
החל הרכישה ממס שליש של חיוב
.)
סעיף לפי ממס פטורה תהיה לנהנה מהנאמן הנכס חלוקת
69
הועבר כאילו הנכס את רואים ההקניה בשלב כבר שכן מקרקעין מיסוי לחוק
לנהנה מהיוצר במישרין
.
זהירות
:
הודעה נמסרה שלגביו מסוים לנהנה העברה לגבי אלא לנהנה מהנאמן הנכס העברת בגין רכישה וממס שבח ממס הפטור יינתן לא
סעיף לפי
74
ההקניה במועד כבר ידועה הייתה ושזהותו ההקניה במועד לחוק
.
זאת לפי
,
של זהותו ברורה הייתה לא ההקנייה בשלב אם
ג לצד מהנאמן הנכס של העברה וכל בהתאם במס תחויב והיא לנאמן מהיוצר נעשתה כאילו ההקנייה את יראו הנהנה
'
פעם תחויב אחר
מקרקעין במיסי נוספת
.
דומה באופן
,
ויחולו הקודם מהנהנה הנכס את רכש כאילו החדש הנהנה את יראו בנאמנות הנהנים הוחלפו אם
בהתאם מקרקעין מיסוי חוק הוראות
.
מאחר
ההקנייה בשלב כבר בנאמנות לנהנה הועבר כאילו המקרקעין נכס את ורואים
,
שמכירת הרי
בהתאם במס תחויב הנאמן בידי הנכס
למעמדו
המיסויי
הנהנה של
הוראות ויחולו
מקרקעין מיסוי חוק
.
"
הקדש
:"
כאשר
בנאמנות הנהנה גם הוא היוצר
,
לנאמן מקרקעין נכס בהקניית יראו לא
כ
"
מכירה
"
ולא
מקרקעין מיסוי חוק הוראות יחולו
.
ברם
,
הנאמן ידי על הנכס מכירת בשלב
,
יראו
היוצר את
/
הנהנה
למעמדו בהתאם תיגזר המס וחבות הנכס כמוכר
המיסויי
פי ועל
הוראות
החוק
.
מקרקעין מיסוי חוק פי על נאמנות
17. 17
זרה שותפות או חברה
יוון תושבת
:
חברות מס
-
24%
,
הפסדים קיזוז
עד
5
קדימה שנים
.
זר יחיד
יוון תושב
:
ביוון שולי מס
–
44%
מעל
40
בחודש יורו אלף
.
מגורים דירת שכירות על מס
:
15%
(
עד
12
א
'
לשנה יורו
)
,
35%
,
45%
.
המס בסיס
:
95%
השכירות ממחזור
,
הוצאות קיזוז ללא
.
הון רווח מס
:
15%
הון רווחי מס
.
מסוימים במקרים
מגורים דירות ממכירת ביוון הון רווחי ממס פטור חל
(
פטור
ומוגבל דירות לשתי מוגבל זה
ב בזמן
-
3
ועד שנים
3
נכסים
.)
כן כמו
,
פטור
בחברה מניות מכירת על
יוונית שותפות
.
עד בתוקף כרגע
2022
.
במקור מס ניכוי
–
ריבית
–
15%
פנימי דין
.
באמנה
10%
.
תמלוגים
–
20%
פנימי דין
.
באמנה
10%
.
דיבידנד
–
5%
פנימי דין
.
באמנה
(
הורדה אין
.)
ביוון המס שיעורי
18. 18
הון רווח
–
נכס מכירת
/
מקרקעין נכסיה שרב חברה של מניות מכירת
רווחי לגבי
הון
,
קובע
סעיף
13
לאמנה
בידי מקרקעין נכס ממכירת הון רווח כי
ישראלי תושב
ימוסה
ביוון רק
.
הינו
,
ישראלי מס כל ישולם לא היווני למס מעבר
.
היווני המס
(
15%
פטור או
-
העניין לפי
-
לעיל ראה
)
הסופי המס הוא
.
Gains from the alienation of shares or similar rights not dealt in on a stock
exchange being shares in a company, 50% or more of the assets of which consist of
immovable property situated in a Contracting State, shall be taxable only in that
State. Gains from the alienation of an interest in a partnership, trust or estate, the
property of which consists principally of immovable property situated in a
Contracting State, shall be taxable only in that State.
שכירות דמי
סעיף
6
לאמנת
הרווח כי בפועל קובע העברי בנוסחה ליוון ישראל בין המס
ימוסה
ביוון וגם בישראל גם
.
סעיף של האנגלי הנוסח זאת לעומת
6
קובע לאמנה
נדל נכסי מהשכרת ההכנסות גם כי
”
ביוון ן
ימוסו
ביוון רק
(
המילה
ONLY
נעדרת
העברי מהנוסח
.)
ביוון המס שיעורי
–
אמנה
(
1998
)
19. 19
ביצוע לצורך שקופים בגופים שימוש
בחו השקעות
"
ל
–
יוון
תושבי
ישראל
יוון
שותפות
יוונית
תושבי
ישראל
יוון
יוונית חברה
מס
חברות
–
24%
.
פטור
ממס
רווחי
הון
ליחידים
על
החזקת
שתי
דירות
(
הוראת
שעה
)
.
פטור
ממס
על
מכירת
מניות
(
הוראת
שעה
)
.
אמנת
מס
ייחודית
המעניקה
פטור
במדינת
המושב
(
ישראל
)
,
האמנם
?
•
נדל בהשכרת
"
ן
,
•
נדל במכירת
"
ן
•
נדל מניות במכירת
"
ן
21. 21
ה כללי
-
Check the Box
שותפויות
(
LLP
)
,
מסוג חברות
LLC
,
מסוג חברות
S-Corp
–
שקופות
מחדל כברירת
;
זרות חברות
(
ישראלית חברה לרבות
,
בישראל לסיווגה קשר ללא
)
–
מחדל כברירת אטומות
;
וזרות מקומיות חברות של סיווג שינוי לבקש ניתן
(
חברה כולל
בע
"
ישראלית מ
!)
בארה הסיווג שינוי בקשת
"
ב
–
בתוך
75
יום
(
חריגים
)..
;
25. 25
מס עמדה
'
XX
/
2017
-
ריבית שאינה חוב על תשואה
עליו שנוסף הסכום אשר חוב
,
חלקו או כולו
,
להלן כהגדרתה ריבית אינו
,
יראו
לחוב שנוסף הסכום כל את
(
בו הריבית חלק לרבות
)
שמקורה כהכנסה
בסעיפים
2
(
1
)
,
2
(
7
)
או
2
(
10
)
העניין לפי לפקודה
,
מיסויי הסדר נקבע אם אלא
המס בדיני אחר ספציפי
.
זה לעניין
,
"
ריבית
"
תלוי ושאינו תביעה לסכום או לחוב שנוסף סכום כל היא
הכסף מחיר את הקובע אובייקטיבי בגורם התלוי סכום וכן וודאי בלתי בגורם
כגון
:
פריים
,
ליבור
וכד
'
לתחילת מראש נקבע הריבית ששיעור בלבד והכל
צמיחת או מדידת תקופת
הריבית
."...
לדוגמה
:
של ליזם שניתנה הלוואה
פרויקט
,
סכום מתווסף בגינה שלהחזר
בהצלחה מותנה וחלקו כריבית נקבע שחלקו
בפרויקט
נקבע שחלקו או
שינבע לרווח בהתאם
מהפרויקט
-
כהכנסה תסווג החוב בגין התשואה כל
מסעיף
2
(
1
)
לפקודה
.
חייבות עמדות טיוטת מתוך
2017
-
הושמט
!