Liên hệ page https://www.facebook.com/garmentspace/ để mua tài liệu

1. MỤC LỤC
MỤC LỤC ..........................................................................................1
Lời mở đầu .........................................................................................3
Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị
doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp
nhà nước ở Việt Nam.........................................................................5
1.1.Các khái niệm cơ bản và các bộ phận cấu thành nên tài sản của
đoanh nghiệp............................................................................................5
1.1.1 . Các khái niệm cơ bản :...............................................................5
1.1.2.Các bộ phận cấu thành nên tài sản của doanh nghiệp .................8
1.1.2.1.Bất động sản:......................................................................8
1.1.2.2.Máy móc thiết bị................................................................10
1.1.2.3.Tài sản vô hình..................................................................10
1.2.Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng
trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. ....12
1.2.1. Phương pháp tài sản .................................................................12
1.2.1.1. Nội dung phương pháp tài sản:........................................12
1.2.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu............................................18
Chương 2: Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá trị
doanh nghiệp trên vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp ở Việt
Nam. .................................................................................................23
2.1. Các quy định của pháp luật liên quan đến các phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp:....................................................................23
2.2. Thực trạng hoạt động của doanh nghiệp nhà nước (DNNN) ....28
2.3. Thực trạng quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp ở Việt Nam...29

2. 2.4.Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh
nghiệp vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.. .30
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp
xác định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam......................................33
Danh mục tài liệu tham khảo .........................................................35
2

3. Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài :
Việt Nam đã chính thức là thành viên thứ 50 của tổ chức thương mại
thế giới WTO, đây là cơ hội lớn để nền kinh tế Việt Nam hội nhập cùng
nền kinh tế thế giới nhưng cũng là thách thức không nhỏ đối với nền kinh
tế còn non kém, nhiều bất cập trong cơ chế quản lý của chúng ta hiện nay.
Trong nền kinh tế tập trung bao cấp, các doanh nghiệp nhà nước không
phát huy được sức mạnh của mình, doanh nghiệp chỉ hoạt động sao cho đạt
được chỉ tiêu của cấp trên giao xuống, nếu có làm ăn thua lỗ thì cũng
không ảnh hưởng gì đến lợi ích của cá nhân những người trong công ty mà
người đứng ra bù lỗ lại là nhà nước. Nền kinh tế tập trung được tồn tại
trong khoản thời gian khá dài, trước tình hình nền kinh tế quốc tế và khu
vực phát triển một cách chóng mặt, để cải thiện nền kinh tế Việt Nam xóa
bỏ bao cấp, nhà nước tiến hành cổ phần hóa từ năm 1992 và đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn. Cổ phần hóa làm tăng khả năng cạnh tranh giữa các
doanh nghiệp, giúp huy động vốn từ các nhà đầu tư để phát triển doanh
nghiệp, nâng cao vị thế của doanh ngiệp trên thị trường qua đó cũng làm
cho thị trường chứng khoán phát triển. Hiện nay quá trình cổ phần hóa các
doanh nghiệp nhà nước đang đẩy nhanh tiến độ, theo kế hoạch đến ngày
1/7/2010 cơ bản hoàn tất công việc cổ phần hóa ở các doanh nghiệp đang
thực hiện cổ phần. Để cổ phần hóa doanh nghiệp cần tiến hành xác định giá
trị doanh nghiệp, đây là công việc khó và phức tạp vì vậy cần phải có
những phương pháp thẩm định giá trị tài sản mang tính chuẩn mực giúp
xác định đúng giá trị tài sản của doanh nghiệp,nhưng áp dung các phương
pháp đó vào thực tế thì có nhiều vấn đề, vướng mắc. Để tìm hiểu kỹ hơn về
vấn đề này,em chọn đề tài: “Các phương pháp xác định giá trị doanh
nghiệp được áp dụng ở Việt Nam và sự vận dụng của các phương pháp
đó trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt nam.”
3

4. 2.Mục đích nghiên cứu đề tài
-Nghiên cứu các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử
dụng trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
-Phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp đó trong cổ phần hóa
các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam
-Đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp đó ở Việt Nam
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :
-Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn của các
phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa
các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
-Phạm vi nghiên cứu: trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp
nhà nước ở Việt Nam.
4.Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở sử dụng các phương pháp duy vật
biện chứng ,duy vật lịch sử .Các phương pháp được sử dụng như sử dụng
các báo cáo, phân tích tình hình cổ phần hóa của Việt Nam cũng như tham
khảo các bài báo kinh tế.
5.Nội dung nghiên cứu :
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, đề tài được kết
cấu như sau :
-Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanh
nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
-Chương 2: Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp xác định
giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà
nước ở Việt Nam.
-Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam.
4

5. Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị
doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh
nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
1.1.Các khái niệm cơ bản và các bộ phận cấu thành nên tài sản của
đoanh nghiệp.
1.1.1 . Các khái niệm cơ bản :
* Tài sản và quyền sở hữu tài sản.
- Tài sản:
+Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu hay
kiểm soát bởi doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trong
quá khứ và từ nguồn lực đó của doanh nghiệp hy vọng được thu lợi nhuận
trong tương lai.
+Theo Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): tài sản là
một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có
liên quan đến quyền sở hữu bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở
hữu được hưởng một số quyền lợi ,lợi ích khi làm chủ tài sản đó.
+Phân loại tài sản: tài sản có thê được phân loại như sau
Theo hình thái biểu hiện : tài sản hữu hình và tài sản vô hình
Theo tính chất sở hữu : tài sản công cộng và tài sản cá nhân
Theo khả năng trao đổi : hàng hóa và phi hàng hóa
Theo khả năng di dời : động sản và bất động sản
Theo đặc điểm luân chuyển : tài sản cố định và tài sản di động
-Quyền sở hữu tài sản: là một khái niệm pháp lý, gồm các quy phạm
pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu tài sản
gồm quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sở hữu
5

6. càng lớn và rộng rãi thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản
càng cao.
*Giá cả :
Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán một sản phẩm
hoặc dịch vụ
Giá cả biểu hiện cho sự ước tính bằng tiền của giá trị .Giá cả có thể
lớn hơn,bằng hay nhỏ hơn giá trị thi trường của tài sản
*Giá trị :
Theo IVSC: giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ
đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận
mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị không phải là một thực tế tồn
tại,mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh
toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời
điểm nhất định
Trong điều kiện thương mại bình thường,các thẩm định viên về giá sử
dụng giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị thị trường
của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan,
độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường,
tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng
biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị
trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý….
6

7. Tầm quan trọng của giá trị: giá trị được sử dụng như thước đo của nền
kinh tế đã được thừa nhận rộng rãi. Các cá nhân hay tổ chức doanh nghiệp
đều chịu tác động của giá trị và nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong
nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Nó cho phép nhận rõ các
đối tượng cũng như phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản .
Ý nghĩa của giá trị :
+ Ý nghĩa chủ quan : giá trị của một tài sản có thể khác nhau theo sự
đánh giá chủ quan của từng người , tùy thuộc vào sở thích, mục đích sử
dụng,khả năng khai thác công dụng, lợi ích từ tài sản. Phản ánh ý nghĩa giá
trị này bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với với cá
nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố .
+Ý nghĩa khách quan: là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản,
là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong
nền kinh tế thị trường. Phản ánh ý nghĩa giá trị này bao gồm: giá trị thị
trường, giá trị trao đổi, giá trị tại điểm cân bằng cung cầu, giá trị hiện tại
của các quyền về thu nhập trong tương lai
Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ý
nghĩa quan trọng đối với thẩm định giá , là cơ sở để lựa chọn ra các tiêu
chuẩn cũng như phương pháp thích hợp để định giá tài sản
Các đặc tính của giá trị: một hàng hóa hay dịch vụ để có giá trị thì cần
phải có các đặc tính kinh tế và pháp lý sau.
Tính hữu ích của tài sản được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn yêu cầu, nó phải tồn tại trong hàng hóa để tạo nên giá
trị của tài sản
Khan hiếm: Phải được xác định trong mối quan hệ cung cầu và các sử
dụng hiện tại và tương lai, giá trị biến động theo sự khan hiếm của tài sản
Có yêu cầu: ám chỉ sự cần thiết hiện có cũng như khả năng về tài
chính để đáp ứng nhu cầu đó
7

8. Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố phải được xem xét khi xác
định giá trị của tài sản, ngay cả khi hàng hóa có các đặc tính nêu trên mà
không có đặc tính này thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn
tại
*Thu nhập : Đối với tài sản thương mại và công nghiệp thì đây là chỉ
tiêu quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư.Thu nhập
then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu
nhập sau khi đã trừ đi chi phí.
* Thẩm định giá tài sản:
Hiện nay tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá, song dưới góc độ
pháp lý ở Việt Nam hiện nay thì thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Namhoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá thị trường của tài sản,
là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá trị thị trường tại một
thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá do các thẩm định
viên và giá thực hiện theo các tiêu chuẩn do nhà nước quy định, kết quả xác
định giá trị là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù
hợp trong giao dịch, tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng
vào những mục đích nhất định như cổ phần hóa doanh nghiệp, mua bán tài
sản, thế chấp ….
1.1.2.Các bộ phận cấu thành nên tài sản của doanh nghiệp
1.1.2.1.Bất động sản:
Khái niệm BĐS: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình gắn với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
trên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định
8

9. Các khái niệm khác có liên quan:
+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản .
+ Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ
bỏ quyền sở hữu đó
+ Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý đất đai
Các thuộc tính và đăc trưng cơ bản của BĐS:
+Các thuộc tính của thị trường BĐS:
Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi
nơi khác được.Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS, vị trí của đất
đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội,điều đó có tác động đến
phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất
lại khác nhau dù ở vị trí cận kề nhau
Tính không đồng nhất: Ta khó có thể tìm được 2 tài sản hoàn toàn
giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá của BĐS
gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản
Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do
vậy giá đất trong tương lai có xu hướng tăng
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc
biệt mà không có tài sản nào thay thế được, nó tham gia vào quá trình tái
sản xuất xã hội nhưng dù mang sử dụng nhằm mục đích nào đi nữa thì nó
vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững
+ Đặc trưng của thị trường BĐS:
Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS tương đối kém đàn
hồi với những thay đổi của giá cả, do có những hạn chế nhất định như tổng
cung về BĐS là cố định, cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt là có
giới hạn
9

10. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng
hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do
đó việc chuyển thành tiền mặt kém linh hoạt
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ : BĐS có vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế nên nhà nước cần phải có những quy định để điều
tiết quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS.
1.1.2.2.Máy móc thiết bị.
Máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài BĐS, phục vụ tạo
rahu nhập cho người chủ sở hữu
Bản chất và đặc điểm của máy móc thiết bị:
Có thể di chuyển được
Có tính phổ biến, không bị hạn chế về số lượng
Đa dạng, phong phú
Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Tuổi thọ có giới hạn
Thời gian khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào tuân thủ các hướng
dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng
Có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng
1.1.2.3.Tài sản vô hình.
Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định
được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh
doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận tài sản vô hình
Tài sản vô hình có hình thái vật chất không rõ ràng,có loại được thể
hiện bằng hình thái cụ thể như nhãn hiệu, thương mại, bằng sáng chế …
10

11. nhưng có loại hoàn toàn vô hình như uy tín trên thị trường,lòng trung thành
mến mộ của khách hàng ….
Tài sản vô hình khó có thể xác định được giá trị, giá trị của tài sản vô
hình được tính bằng khoản chi phí để mua tài sản đó thông qua các văn bản
sở hữu được pháp luật thừa nhận như khế ước, giấy chứng nhận sở hữu …
Bên cạnh đó, có những tài sản vô hình vô giá về giá trị như chữ “tín” trong
kinh doanh. Giá trị của tài sản này không thể đo đếm được cụ thể, nhưng
nó được thể hiện ở khả năng sinh lời của doanh nghiệp
Tài sản vô hình có hao mòn vô hình do sự bùng nổ kỹ thuật, sự cạnh
tranh quyết liệt trên thương trường ,và những yếu tố khác
Thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản vô hình thường là một đại
lượng biến đổi, không có định, có thể dài ngắn khác nhau, nhưng không
phải là vô hạn định
Sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường là cuộc đua không đích cuối
cùng và không có người chiến thắng mãi mãi. Một nhãn hiệu có thể ngày
hôm nay được ưa chuộng nhưng ngày mai có thể nó phải nhường chỗ cho
nhãn hiệu khác
Giá trị vô hình của các doanh nghiệp là một đại lượng có thật, có thể
tính toán được, trong nhiều trường hợp nó có giá trị lớn hơn rất nhiều so
với giá trị hữu hình của doanh nghiệp.Theo số liệu của Liên đoàn quốc tế
các nhà kế toán, năm 1998 khoảng 50% - 90% giá trị do công ty tạo ra nhờ
vào việc quản trị các tài sản vô hình, như vậy tài sản hữu chỉ tạo ra khoảng
10% - 15% giá trị. Sự chênh lệch này sẽ tiếp tục tăng lên khi nền kinh tế tri
thức ngày trở thành một thực tế khách quan. Nắm bắt được chiều hướng giá
trị tăng lên của tài sản vô hình, nhiều nước đã nhanh chóng tập trung mọi
nỗ lực đầu tue cho loại tài sản này. Theo số liệu của Chính phủ Hà Lan,
năm 1992, các tài sản vô hình chiếm đến 35% tổng nguồn vốn đầu tư của
Nhà nước cũng như của tư nhân Hà Lan. Cũng trong năm 1992, tại Mỹ ,
11

12. vốn đầu tư cho các tài sản vô hình đã vượt vốn đầu tư cho các tài sản hữu
hình. Ở Thụy Điển, nguồn vốn đầu tư cho các tài sản vô hình chiếm đến
20% GDP
1.2.Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng
trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
Chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp là một động lực để phát
triển sản xuất kinh doanh và là kênh huy động vốn rất hiệu quả của doanh
nghiệp. Một khâu quan trọng cần phải làm khi thực hiện chuyển đổi doanh
nghiệp là xác định giá trị của doanh nghiệp. Trên thế giới có nhiều phương
pháp xác định giá trị doanh nghiệp nhưng thực tế ở Việt Nam, Chính phủ
ban hành 2 phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp để chuyển
doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần là: phương pháp tài sản và
phương pháp dòng tiền chiết khấu. Tuy nhiên khi xác định giá trị của các
loại hình doanh nghiệp khác họ cũng áp dụng 2 phương pháp này.
1.2.1. Phương pháp tài sản
1.2.1.1. Nội dung phương pháp tài sản:
Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị donah nghiệp
trên cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp
tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp cổ phần hóa, trừ những
doanh nghiệp thuộc đối tượng phải áp dụng phương pháp dòng tiền chiết
khấu.
Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ kế
toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp. Đối với trường
hợp áp dụng phương pháp tài sản là thời điểm kết thúc quý gần nhất với
thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 6 tháng với thời
điểm công bố giá trị doanh nghiệp.
12

13. Giá trị thực tế của doanh nghiệp là giá trị thực tế của toàn bộ tài sản
hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị có tính khả năng
sinh lời của doanh nghiệp
Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tai thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp:
Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị của doanh nghiệp
Số lượng và chất lượng tài sản theo kiểm kê phân loại thực tế
Tính kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá thị trường
Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (vị trí
địa lý, thương hiệu …)
Xác định giá trị thực tế của tài sản;
1.2.1.1. Đối với tài sản là hiện vật.
a)Chỉ đánh giá lại những tài sản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng
b)Giá trị thực tế của tài sản = Nguyên giá tính theo giá trị thị trường
(x) Chất lượng còn lại của tài sản thời điểm định giá. Trong đó giá trị thị
trường là:
- Giá tài sản mới đang mua, bán trên thi trường bao gồm cả chi phí
vận chuyển, lắp đặt.Nếu là tài sản dặc thù không có trên thị trường thì tính
theo giá mua mới của tài sản cùng loại, có cùng công suất hoặc tính năng
tương đương. Trường hợp không có tài sản tương đương thì tính theo giá
ghi trong sổ sách kế toán
- Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy
định đối với tài sản là sản phẩm xây dựng cơ bản. Trường hợp chưa có quy
định thì tính theo giá trị quyết toán công trình được cơ quan có thẩm quyền
nhà nước phê duyệt
Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chất
lượng của tài sản cùng loại mua sắm thiết bị mới, phù hợp với các quy định
13

14. của nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản, chất
lượng sản phẩm sản xuất, vệ sinh môi trường theo hướng dẫn cuẩ các Bộ
quản lý ngành kinh tế kỹ thuật. Nếu chưa có quy định của Nhà nước thì
chất lượng của tài sản được đánh giá không thấp hơn 20% so với chất
lượng tài sản cùng loại mua sắm mới.
1.2.1.2. Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các các giấy tờ có
giá của doanh nghiệp được xác định như sau:
a) Tài sản bằng tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ.
b) Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhậ với ngân
hàng.
c) Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên thị trường.
Nếu không có giá giao dịch thì xác định theo mệnh giá trên giấy tờ
1.2.1.3. Các khoản nợ phải thu tính vào giá trị doanh nghiệp được xác
định theo số dư thực tế trên sổ sách kế toán sau khi xử lý như quy định tại
điểm 1.2 phần B mục II Thông tư 126/2004/TT-BTC.
1.2.1.4. Các khoản phải thu dở dang: đầu tư xây dựng cơ bản, sản xuất
kinh doanh, sự nghiệp được xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên
sổ kế toán
1.2.1.5. Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác
định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối chiếu xác nhận
1.2.1.6. Giá trị tài sản vô hình: Được xác định theo giá trị còn lại đang
hạch toán trên sổ kế toán
* Công thức tính:
Giá trị thực tế của doanh nghiệp = Giá trị thị trường của tài sản hiện
vật + tài sản bằng tiền + các khoản phải thu + các khoản chi phí dở dang +
giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn + giá trị tài sản vô hình
(nếu có ) +giá trị lợi thế kinh doanh + giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh
nghiệp tại các doanh nghiệp khác + giá trị quyền sử dụng đất .
14

15. Trong đó:
Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa
được xác định như sau: Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp = Giá
trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá (x)( tỷ suất lợi
nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp – Lãi suất trái phiếu chính phủ có thời hạn 10
năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh
nghiệp ).
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước
thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp = ( lợi nhuận sau thuế bình quân 3
năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp / vốn nhà nước
theo sổ sách kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá
trị doanh nghiệp ) x 100%.
*Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất:
+ Nếu đang thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị
doanh nghiệp, công ty cổ phần quản lý sử dụng đúng mục đích, không
được nhượng bán.
+ Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào
ngân sách nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân
khác nay chuyển sang hình thức thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanh
nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên
đất như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
+ Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang thuê chuyển sang hình thức
giao đất: sau khi có quyết định cổ phần hóa, đồng thời với việc kiểm kê,
phân loại, đánh giá lại tài sản, doanh nghiệp phải căn cứ vào điều 6 Nghị
15

16. định số 17/2006/NĐ –CP của Chính phủ xác định giá trị quyền sử dụng đất
phải nộp vào ngân sách nhà nước tại thời điểm thực hiện định giá .
Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo nguyên tắc trên được tính vào
giá trị doanh nghiệp nhưng không tính vào vốn nhà nước tại doanh nghiệp
mà hoạch toán là khoản phải đóng góp vào ngân sách nhà nước
+ Trường hợp doanh nghiệp được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách
nhà nước phải xác định lại giá tri quyền sử dụng đất theo giá của Ủy ban
nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm thực
hiện định giá nhưng không thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất
đang hoạch toán trên sổ kế toán. Nếu giá trị quyền sử dụng đất xác định lại
cao hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hoạch toán trên sổ kế
toán thì khoản chênh lệch tăng tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước
tại doanh nghiệp. Nếu giá trị vốn nhà nước bao gồm cả giá trị quyền sử
dụng đất quá cao, vượt quá quy mô vốn điều lệ của doanh nghiệp theo
phương án phê duyệt thì phần chênh lệch được coi như là một khoản thu từ
cổ phần hóa và được xử lý theo quy định tại điểm 1.3 mục IV Thông tư số
126/2004/TT-BTC.
+Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà
ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có sử dụng một phần
diện tích đất là các công trình phúc lợi công cộng, bàn giao cho địa phương
quản lý sử dụng thì giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanh
nghiệp cổ phần hóa được tính như sau: nếu bàn giao theo phương thức có
thanh toán thì chỉ xác định lại giá trị quyền sử dụng đất đối với những diện
tích đất doanh nghiệp được giao để kinh doanh nhà và hạ tầng để tính vào
giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, nếu bàn giao theo phương thức không
thanh toán thì tính vào giá trị doanh nghiệp toàn bộ giá trị quyền sử dụng
16

17. diện tích đất được giao sau khi trừ đi chi phí để xây dựng các công trình
phúc lợi công cộng đã bàn giao
+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà
ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và đã thực hiện sự điều
tiết quỹ nhà, đất theo cơ chế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định
thì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp được xác định
trên cơ sở gái trị quyền sử dụng đất xác định lại trừ khoản thu nhập bị điều
tiết.
+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà,
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có thực hiện chuyển giao một
phần diện tích nhà cao tầng cho cơ quan khác làm trụ sở hoặc kinh doanh
thì phải tiến hành phân bổ giá trị quyền sử dụng đất được xác định lại cho
nhà bàn giao theo hệ số các tầng hoặc giá bán nhà của từng tầng. Hệ số do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định phù hợp với quy định hiện hành
của nhà nước.
+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà
ở để bán đã tiến hành bán nhà thì được loại trừ không đánh giá đối với diện
tích nhà đã bán tương ứng với số tiền thu bán nhà đã hạch toán vào thu
nhập xác định kết quả kinh doanh hàng năm và nộp thuế theo đúng quy
định của nhà nước
Giá trị phần vốn thực tế nhà nước tại doanh nghiệp = Giá trị thực tế
của doanh nghiệp – Các khoản nợ phải trả, số dư quỹ phúc lợi, khen thưởng
và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có ).
*Ưu, nhược điểm của phương pháp:
+ Ưu điểm: Đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tính
toán phức tạp.
+ Nhược điểm:
Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản
17

18. Không loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị doanh nghiệp
Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưa
tính được giá trị tiềm năng như thương hiệu, sự phát triển tương lai của
doanh nghiệp.
1.2.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1.2.2.1. Nội dung phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá
trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong
tương lai.
*Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh
chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, ngân hàng, thương mại, tư vấn,
thiết kế xây dựng, tin học, và chuyển giao công nghệ, có tỷ suất lợi nhuận
sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 5 năm liền kề trước khi cổ phần hóa
cao hơn lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ có kỳ hạn từ 10 năm trở
lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
* Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ sách
kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp. Đối với
trường hợp áp dụng dòng tiền chiết khấu là thời điểm kết thúc năm gần
nhất với thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 9 tháng so
với thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp.
* Căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp:
+ Báo cáo tài chính của doanh nghiệp 5 năm liền kề trước khi xác định
giá trị doanh nghiệp
+ Phương án hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần
hóa từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
18

19. + Lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ có kỳ hạn từ 10 năm trở
lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ
số chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp.
+ Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao.
* Công thức tính:
+ Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định
như sau
Giá trị thực
tế phần vốn
nhà nước
=
∑→= +ni
i
i
K
D
1 )1(
+
P
K
n
n
( )1+
+
Chênh lệch về giá trị
quyền sử dụng đất đã
nhận giao, nhận thuê
Trong đó:
- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định
tại theo quy định tại điểm 5 phần A Mục III Thông tư này.
Di
(1+ K)i
: là Giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ i
Pn
(1+ K)n
: là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n
i : thứ tự các năm kế tiếp kể từ năm xác định giá trị doanh nghiệp (i:1
→ n).
Di : Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức năm thứ i.
n : Là số năm tương lai được lựa chọn (3 - 5 năm).
Pn : Giá trị phần vốn nhà nước năm thứ n và được xác định theo công
thức:
19

20. D n+1
Pn =
K – g
D n+1: Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức dự kiến của năm
thứ n+1
K : Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hoàn vốn cần thiết của các nhà đầu tư
khi mua cổ phần và được xác định theo công thức:
K = Rf + Rp
Rf : Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro
được tính bằng lãi suất của trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 5 năm ở thời
điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Rp : Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư mua cổ phần của các công ty ở
Việt Nam được xác định theo bảng chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc
tế tại niên giám định giá hoặc do các công ty định giá xác định cho từng
doanh nghiệp nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các
khoản đầu tư không rủi ro (Rf).
g: tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của cổ tức và được xác định như sau:
g = b x R
Trong đó: b là tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại bổ sung vốn.
R là tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân của các
năm tương lai.
20

21. Giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm định giá theo
phương pháp DCF được xác định như sau:
Giá trị
thực tế
doanh
nghiệp
=
Giá trị
thực tế
phần vốn
nhà nước
+
Nợ
thực tế
phải trả
+
Số dư quỹ
khen
thưởng,
phúc lợi
+
Nguồn
kinh phí
sự nghiệp
Trong đó:
Nợ thực tế phải trả = Tổng nợ phải trả trên sổ kế toán trừ (-) Giá trị
các khoản nợ không phải thanh toán cộng (+) Giá trị quyền sử dụng đất
của diện tích đất được giao (xác định theo quy định tại tiết a điểm 5.2 phần
A mục III của Thông tư này).
Chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi
trên sổ kế toán được hạch toán như một khoản lợi thế kinh doanh của
doanh nghiệp, được ghi nhận là tài sản và được phân bổ dần vào chi phí sản
xuất kinh doanh không quá 10 năm kể từ thời điểm chính thức chuyển đổi
sang công ty cổ phần.
* Những mặt thuận lợi và hạn chế của phương pháp dòng tiền chiết
khấu:
DCF là một công cụ định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng
tiền không ổn định. Nhà thẩm định phải quyết định liệu phân tích DCF có
phải là phương pháp thích hợp hợp nhất, là phương pháp chủ yếu, hay chỉ
là phương pháp để kiểm tra.
Trong thực tế, DCF tỏ ra không thích hợp để áp dụng trong việc
thẩm định giá với nhà máy có đầu tư không lớn, hoặc với lượng thương
mại hạn hẹp, và với các thẩm định tài chính hoặc cầm cố thông thường.
Các thẩm định giá như vậy nên sử dụng chứng cứ bán thị trường có thể so
sánh.
21

22. Trong trường hợp việc sử dụng định gía DCF tạo ra một giá trị khác
nhau quá lớn so với giá trị có được bởi chứng cứ bán thị trường, nhà thẩm
định giá nên sử dụng phương pháp bổ sung phù hợp với đặc tính của tài
sản. Độ tin tưởng vào kết luận cuối cùng của định giá DCF phụ thuộc vào
giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng. Khi đó có
sự khác nhau đáng kể giữa kết quả của các phương pháp thẩm định giá
khác nhau, nhà thẩm định giá cần kiểm tra lại các giả thiết của DCF. Kết
luận cuối cùng nên dựa vào kết quả từ việc cân nhắc hàng loạt giá trị hiện
hành dựa trên sự so sánh và độ tin cậy của chứng cứ bán trực tiếp của thị
trường
Không nên đặt thành vấn đề coi DCF là phương pháp duy nhất có
khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá, mà thông thường nên thực
hiện kiểm tra định giá DCF bằng phương pháp khác. Trong một số trường
hợp thì có thể phương pháp định giá DCF là phương pháp duy nhất hợp lý
và logic.
Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền
chiết khấu trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so
sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác
nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư
chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu.
22

23. Chương 2: Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá
trị doanh nghiệp trên vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp ở
Việt Nam.
Ở Việt Nam, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đang được thực hiện
chuyển đổi mô hình các doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần. Vấn
đề đặt ra hiện nay là việc xác định giá trị doanh nghiệp, phục vụ cho mục
đích cổ phần hóa phải phù hợp với thị trường nhằm thất thoát nguồn vốn
ngân sách nhà nước.Thời gian vừa qua, việc xác định giá trị doanh nghiệp
cho cổ phần hóa đã được nhiều thành tựu song bên cạnh đó vẫn còn tồn tại
nhiều hạn chế trong các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp cho cổ
phần hóa. Hiện nay, việc xác định giá trị doanh nghiệp cho cổ phần hóa
thực hiện theo nghị định số 109/2007/NĐ –CP về việc chuyển doanh
nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
2.1. Các quy định của pháp luật liên quan đến các phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp:
Điều 27. Giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp tài sản
1. Giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị toàn bộ tài
sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa có tính đến khả
năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp
nhận được.
Giá trị thực tế vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị
thực tế của doanh nghiệp sau khi đã trừ các khoản nợ phải trả, số dư Quỹ
khen thưởng, Quỹ phúc lợi và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có).
2. Khi cổ phần hóa toàn bộ tập đoàn, tổng công ty nhà nước thì giá trị
vốn nhà nước là giá trị thực tế vốn nhà nước được xác định tại tập đoàn,
tổng công ty nhà nước.
23

24. 3. Trường hợp cổ phần hóa công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công
ty con thì giá trị vốn nhà nước là giá trị thực tế vốn nhà nước tại công ty
mẹ.
4. Đối với các tổ chức tài chính, tín dụng khi xác định giá trị doanh
nghiệp theo phương pháp tài sản được sử dụng kết quả kiểm toán báo cáo
tài chính để xác định tài sản vốn bằng tiền, các khoản công nợ nhưng phải
thực hiện kiểm kê, đánh giá đối với tài sản cố định, các khoản đầu tư dài
hạn và giá trị quyền sử dụng đất theo chế độ Nhà nước quy định.
Điều 28. Các khoản sau đây không tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ
phần hóa
1. Giá trị những tài sản quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 14 Nghị
định này.
2. Các khoản nợ phải thu không có khả năng thu hồi.
3. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của những công trình đã có quyết
định đình hoãn của cấp có thẩm quyền trước thời điểm xác định giá trị doanh
nghiệp.
4. Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác được quy định tại
điểm a khoản 2 Điều 18 Nghị định này.
5. Người có thẩm quyền quyết định giá trị doanh nghiệp xem xét
quyết định việc không tính vào giá trị doanh nghịêp để cổ phần hoá đối với
các nội dung quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình.
Điều 29. Các căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp
1. Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá
trị doanh nghiệp.
2. Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh
nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
24

25. 3. Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
4. Giá trị quyền sử dụng đất được giao, được thuê và giá trị lợi thế
kinh doanh của doanh nghiệp.
Điều 30. Giá trị quyền sử dụng đất
1. Đối với diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang sử dụng làm
mặt bằng xây dựng trụ sở, văn phòng giao dịch; xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh; đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối (kể cả đất đã được Nhà nước giao có thu hoặc không thu tiền sử
dụng đất) thì doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm xây dựng phương án
sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Doanh nghiệp
được lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất theo quy định của Luật Đất
đai.
Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức
thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết
định cổ phần hoá và cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương trước khi chính
thức chuyển sang công ty cổ phần.
2. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện
tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho
thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử
dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất
được giao) quy định và công bố.
3. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất:
a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không
tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp;
b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ
thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát
25

26. với giá thị trường tại thời điểm định giá được Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố.
4. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng
đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất
cụ thể cho phù hợp;
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày gửi đủ hồ sơ, nếu chưa nhận được
văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giá
đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị doanh nghiệp được quyền
tính giá trị quyền sử dụng đất, giá tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp
theo phương án doanh nghiệp đã đề nghị nhưng không thấp hơn giá trị
quyền sử dụng đất, giá thuê đất tính theo giá đất được công bố và thông báo
cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương biết.
5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách
nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn doanh nghiệp cổ phần hoá
thực hiện đầy đủ trình tự và thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc ký hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành
về đất đai trước khi chính thức chuyển sang công ty cổ phần.
Điều 31. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp
1. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trị
lợi thế về vị trí địa lý, giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển.
2. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá do cơ quan
có thẩm quyền quyết định cổ phần hoá doanh nghiệp xem xét, quyết định
nhưng không thấp hơn giá trị lợi thế kinh doanh được xác định theo hướng
dẫn của Bộ Tài chính.
Điều 32. Xác định giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ
phần hóa tại các doanh nghiệp khác
26

27. 1. Giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các
doanh nghiệp khác được xác định trên cơ sở:
a) Tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cổ phần hóa trên vốn điều lệ
hoặc tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác;
b) Giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài
chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị
vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh
nghiệp đó để xác định;
c) Trường hợp đầu tư vốn bằng ngoại tệ thì quy đổi thành đồng Việt
Nam theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng
do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm định giá;
d) Trường hợp giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần
hóa tại doanh nghiệp khác được xác định thấp hơn giá trị ghi trên sổ kế
toán thì xác định giá trị vốn đầu tư dài hạn theo giá trị ghi trên sổ kế toán
của doanh nghiệp cổ phần hóa.
2. Giá trị vốn góp của doanh nghiệp cổ phần hóa vào công ty cổ phần
đã niêm yết trên thị trường chứng khoán được xác định theo giá cổ phiếu
giao dịch trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thực hiện xác định giá
trị doanh nghiệp.
Điều 33. Giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp dòng
tiền chiết khấu
1. Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định
theo phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên khả năng sinh lời của
doanh nghiệp trong tương lai.
Trường hợp xác định giá trị doanh nghiệp của toàn tổng công ty theo
phương pháp này thì khả năng sinh lời của tổng công ty được xác định trên
cơ sở lợi nhuận của tổng công ty nhà nước theo quy định tại quy chế quản
lý tài chính của công ty nhà nước.
27

28. Trường hợp doanh nghiệp đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác thì lợi
nhuận do việc đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác mang lại cũng là căn cứ
để xác định giá trị doanh nghiệp.
2. Giá trị thực tế của doanh nghiệp bao gồm giá trị thực tế phần vốn
nhà nước, nợ phải trả, số dư bằng tiền Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi và
số dư kinh phí sự nghiệp (nếu có).
Trường hợp doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất trả
tiền một lần thì phải tính bổ sung giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất
vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại Điều 30 Nghị định này.
Điều 34. Căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng
tiền chiết khấu
1. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 05 năm liền kề, trước thời
điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
2. Phương án hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong
03 đến 05 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
3. Lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 05 năm ở thời điểm gần nhất,
trước thời điểm tổ chức thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số
chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp được định giá.
2.2. Thực trạng hoạt động của doanh nghiệp nhà nước (DNNN)
Hiệu quả hoạt động của DNNN chưa tương xứng với tiềm năng và
yêu cầu và phát triển: chưa giảm được nhiều tình trạng xóa nợ, giãn nợ, bù
lỗ…Cụ thể là:
Năm 2005, mặc dù số doanh nghiệp hoạt động có lãi chiếm tới 79,4%
nhưng số có mức lãi bằng hoặc cao hơn lãi suất huy động vốn của ngân
hàng thương mại chỉ khoảng 40%. Nếu tính đủ chi phí phát sinh trong kỳ
như khấu hao tài sản cố định, các khoản trích dự phòng phải thu khó đòi,
giảm giá tồn kho, xử lý nợ khó đòi thì lãi thực tế sẽ thấp hơn rất nhiều. Tuy
28

29. tổng số ngân sách của khu vực DNNN nhà nước lớn nhưng chủ yếu là thuế
gián thu.
- Nợ xấu của các DNNN tuy có xu hướng giảm so với thời gian trước
nhưng vẫn còn lớn trong khi khả năng thanh toán nợ rất hạn chế. Không ít
doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả, không có khả năng thanh toán nợ,
ảnh hưởng đến tình hình tài chính của cả khu vực DNNN nói chung và các
ngân hàng thương mại nhà nước
- Năng lực cạnh tranh của khu vực DNNN so với doanh nghiệp nước
ngoài còn ở mức độ yếu, chi phí sản xuất, giá thành cao, nhất là chi phí về
quản lý , tiêu hao nguyên liệu, chi phí khấu hao, gây lãng phí thất thoát cho
nhà nước. Phần lớn các DNNN có trình độ trang thiết bị, công nghệ lạc hậu
so với mức trung bình trên thế giới, công suất huy động thấp dẫn đến chi
phí khấu hao trên đơn vị sản phẩm cao, nhiều doanh nghiệp chỉ đạt chỉ tiêu
sử dụng tài chính cố định 50% -60%. Tỷ lệ lao động dôi dư khoảng 20%và
lao động gián tiếp quá lớn, thiếu lao động tay nghề cao, năng suất lao động
thấp.
- Tốc độ tăng trưởng bình quân trong thời kỳ 2001-2005 của khu vực
nhà nước thấp hơn nhiều hơn so với khu vực khác, mặc dù có những thuận
lợi hơn so với các thành phần kinh tế khác và chưa tương xứng với nguồn
lực nhà nước đã đầu tư .
2.3. Thực trạng quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp ở Việt Nam.
Năm 2003, cả nước có 317 doanh nghiệp cổ phần hóa nâng tổng số
doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa lên là 1300 doanh nghiệp. Nhưng
quá trình cổ phần hóa bị chậm trễ, năm 2009 cả nước thực hiện sắp xếp
được 105 doanh nghiệp trong đó có 60 doanh nghiệp đạt 8.4% kế hoạch
năm 2009-2010. Nguyên nhân gây ra sự chậm trễ đó là do khách quan. Khi
kinh tế suy giảm, bán doanh nghiệp ra cũng không có ai mua. Chính phủ
vẫn quyết tâm đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp nhưng không có nghĩa
29

30. là bằng mọi giá, mà phải làm theo cách có hiệu quả nhất đảm bảo phát huy
được thị trường hóa cổ phần hóa. Có doanh nghiệp muốn cổ phần hóa để
đổi mới quy trình quản lý nhưng chưa tìm được đối tác chiến lược nên phải
tạm dừng để tìm kiếm.
2.4.Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh
nghiệp vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.
Định giá doanh nghiệp hiện đang là một trong những công việc cần
thiết nhất trong việc chuẩn bị để cổ phần hóa. Theo các nhà chuyên môn,
phương pháp định giá phải thực tế và phù hợp với mục đích định giá cũng
như hoàn cảnh mà doanh nghiệp đang tồn tại. Khi định giá doanh nghiệp
đang là lĩnh vực mới mẻ thì việc nhận ra những bất cập của những phương
pháp đó là rất quan trọng cho các bên liên quan. Như đã nêu ở trên, khi
định giá để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước có hai phương pháp được
sử dụng đó là phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Đối với hai phương pháp trên thì khi áp dụng yếu tố cơ sở để thực hiện
trước tiên là phải có hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp, các văn bản liên quan
đến công tác chuyển đổi hình thức doanh nghiệp và các số liệu trên báo cáo
tài chính và sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Trong hai phương pháp trên,
hầu hết các doanh nghiệp sử dụng phương pháp tài sản song do thiếu thông
tin về thị trường để xác định giá trị còn lại của nhà xưởng, máy móc thiết
bị, chưa có tiêu chuẩn cụ thể để định giá thương hiệu, uy tín, mẫu mã nên
chưa tính được hết giá trị tiềm năng của doanh nghiệp. Định giá doanh
nghiệp theo phương pháp này mất nhiều thời gian và chi phí. Để xác định
giá trị thị trường của tài sản hữu hình khác nhau của doanh nghiệp thì cần
nhiều chuyên gia định giá cho nhiều tài sản khác nhau do đó doanh nghiệp
mất nhiều thời gian để tìm chuyên gia và chi phí cho việc định giá tài sản
của doanh nghiệp. Phương pháp này cũng chưa hướng dẫn cụ thể cho việc
định giá các tài sản vô hình như danh tiếng, uy tín trên thị trường, nhãn
30

31. hiệu…do đó việ định giá tài sản vô hình sẽ phụ thuộc nhiều vào ý chủ quan
của người định giá dẫn đến việc giá trị của chúng có thể cao hơn hoặc thấp
hơn so với giá trị hợp lý. Ví dụ như đánh đồng giá trị của thương hiệu cà
phê Trung Nguyên với một thương hiệu cà phê khác có thể đã nâng cao giá
trị của hãng cà phê đó. Việc định giá sở hữu trí tuệ nếu không tính đến đặc
thù của ngành công nghiệp dựa trên khoa hoạc kỹ thuật cũng như các công
ty tập trung đầu tư cho nghiên cứu và phát triển có thể sẽ bị đánh giá quá
thấp sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp. Theo phương pháp này thì chỉ tính
giá trị của doanh nghiệp tại thời điểm định giá, không xét đến tiềm năng
tăng trưởng của doanh nghiệp trong tương lai. Vì vậy nếu dùng phương
pháp này để định giá doanh nghiệp có tiềm năng phát triển trong tương lai
thì giá trị của doanh nghiệp bị định giá quá thấp. Theo thống kê, tỷ lệ tăng
trưởng chung của các sản phẩm công nghiệp năm 2002 khá cao là 14%
trong đó sản lượng công nghiệp của bộ phận doanh nghiệp tư nhân tăng
19.5%, bộ phận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng 14%, bộ phận
doanh nghiệp nhà nước tăng 12%. Phương pháp này có thể áp dụng cho
các doanh nghiệp đang gặp vấn đề khó khăn. Đối với doanh nghiệp thương
mại , Bộ tài chính đưa ra công thức dựa trên giá trị sổ sách của doanh
nghiệp và tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn thì điều này hoàn toàn không
phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được đánh giá là ưu việt hơn
nhưng lại chưa được áp dụng rộng rãi, một phần do tính phức tạp của
phương pháp, mặt khác do tâm lý doanh nghiệp không muốn giá trị được
đánh giá cao vì điều đó sẽ gây bất lợi trong việc chia cổ cổ phần ưu đãi
trong nội bộ doanh nghiệp, khó có thể xác định được tỷ lệ chiết khấu . Liên
quan đến định giá định giá quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề khó
khăn và nhạy cảm khi định giá doanh nghiệp, rất khó tính được giá trị
quyền sử dụng đất vì rất nhiều doanh nghiệp đang thuê đất của nhà nước vì
thế nếu tính theo gía quy định của nhà nước thì khác xa với giá thị trường,
còn nếu theo giá thị trường thì ở Việt Nam chưa có thị trường chuẩn để
31

32. tham khảo.Ví dụ như Tổng Công ty Bia rượu nước giải khát đệ trình
phương án xác định giá trị doanh nghiệp, theo đó giá tri quyền sử dụng đất
vào khoảng 1500 tỷ trong đó khu đât văn phòng tại đường Hai Bà Trưng
ước khoảng 800 tỷ đồng , giá trị thương hiệu là 500 tỷ đồng. Tính tổng giá
trị tài sản của Sabeco khoảng 6800 tỷ đồng. Mọi người cho rằng giá trị
quyền sử dụng đất đã được định giá khá cao phải chăng công ty làm như
vậy để nâng cao giá bán cổ phần. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp không
cho giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp vì như vậy làm cho
giá trị của doanh nghiệp sẽ lớn khó cho quá trình cổ phần hóa. Đây cũng là
điều còn nhiều tranh cãi có nên đưa quyền sử dụng đất vào để xác định giá
trị doanh nghiệp không . Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất của các
doanh nghiệp nhà nước được định giá thấp hơn giá thị trường khoảng 4-5
lần, đơn cử như công ty du lịch Ngọc Lan kinh doanh trên vị trí rất đẹp với
diện tích đất thuê là 2292 m2 nhưng khi định giá chỉ 3.5 tỷ đồng mà theo
người dân thì giá trị tài sản thực trên thị trường cao gấp nhiều lần. Giá trị
của công ty thấp là do cơ chế xác định giá trị doanh nghiệp chỉ xác định giá
trị công trình trên đất mà bỏ qua yếu tố vị thế của đất. Bên cạnh những
thiếu sót, hạn chế của phương pháp thì định giá doanh nghiệp cũng không
được chính xác do một số cá nhân trục lợi ví dụ như nhà hàng Bánh tôm
Hồ Tây, một vị trí đắc địa bậc nhất Hà Thành chỉ được định giá 850 triệu
chưa bằng một căn hộ cao cấp, khách sạn Tràng tiền ở trung tâm thủ đô
cũng chỉ được định giá với 4 tỷ đồng. Cả hai phương pháp trên mang lại kết
quả khác nhau và nếu chỉ sử dụng một trong hai phương pháp trên để định
giá doanh nghiệp là không phù hợp với những doanh nghiệp hoạt động đa
ngành nghề, những ngân hàng thương mại nhà nước …sẽ cổ phần hóa
trong thời gian tới .
32

33. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương
pháp xác định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam.
Văn bản pháp luật hướng dẫn về cách xác định giá trị doanh nghiệp
chưa được hoàn chỉnh đơn cử như ở phương pháp tài sản chưa hướng dẫn
cụ thể về cách xác định giá trị của tài sản vô hình, như vậy cần phải có hệ
thống pháp luật đồng bộ và hoàn chỉnh.
Đội ngũ cán bộ của tổ chức định giá phải chuyên nghiệp và có trình
độ thực sự, muốn vậy phải có cơ chế quy định tiêu chuẩn của một tổ chức
được chọn để thục hiện định giá doanh nghiệp. Thực tế cho thấy việc lựa
chọn và chỉ định các tổ chức vẫn chủ yếu dựa vào định tính chưa dựa trên
cơ sở định lượng để lựa chọn
Có nhiều chuyên gia cho rằng phương pháp định giá theo tài sản mới
thể hiện được giá sàn của doanh nghiệp đảm bảo việc không làm thất thoát
vốn của nhà nước mà chưa thể hiện được gia thực tế của doanh nghiệp do
chưa tính đến giá trị tiềm năng của doanh nghiệp trong khi đó áp dụng
phương pháp DCF sẽ giải quyết được điều đó nhưng sử dụng phương pháp
này sẽ ảnh hưởng đến độ chính xác của giá trị doanh nghiệp đặc biệt với
doanh nghiệp làm ăn có lãi và có thị phần trên thị trường. Vì vậy, cần áp
dụng đồng thời hai phương pháp trên để xác định khoảng dao động về giá
sàn –giá trần của doanh nghiệp nhằm giúp cho nhà đầu tu có cái nhìn tổng
quan hơn đối với doanh nghiệp trước khi quyết định đầu tư. Thiết lập hệ
thống báo cáo bắt buộc và lưu trữ cơ sở dữ liệu về báo cáo và phương pháp
định giá áp dụng cho các công ty đã định giá. Cơ sở dữ liệu này là tài liệu
quý giá trong việc đưa ra các tỷ lệ chiết khấu, giả thiết và giả định của
phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Bên cạnh hai phương pháp trên nhà nước cần xem xét hướng dẫn
thêm một số phương pháp khác như phương pháp phân tích chiết khấu cổ
tức, phương pháp phân tích các giao dịch mua bán … để có hướng áp dụng
33

34. hoặc sử dụng phối hợp đồng thời các phương pháp khác nhau cho phù hợp
với điều kiện của từng doanh nghiệp, đảm bảo tránh thất thoát cho Nhà
nước và giá hợp lý cho nhà đầu tư.
34

35. Danh mục tài liệu tham khảo
1.Bộ tài chính: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
2.Bộ tài chính – Cục quản ký giá: tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn
hạn chuyên ngành thẩm định giá .NXB Hà Nội -2007.
3.Công ty định giá và dịch vụ tài chính Viêt Nam: Chuyên đề thị
trường BĐS
4.Đoàn Văn Trường : Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài
sản
5. Thông tư 146/2007 quy định về việc chuyển 100% vốn nhà nước
thành công ty cổ phần
6.www.google.com.
35