Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620

Luận văn tốt nghiệp GVHD:Th.S Vương Minh Phương
SV: NgôThị Phương Lớp:CQ46/16.021
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá
nhân nói riêng, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất và là
một loại hàng hóa đặc biệt được tiêu thụ trên thị trường. Vì vậy, sự phát triển
của thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế – xã
hội. Các hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựa vào kết
quả định giá đáng tin cậy. Do đó, thẩm định giá bất động sản là cơ sở cho các
hoạt động của thị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện
ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong
thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho thị trường
tài sản và tài chính toàn cầu.
Tuy nhiên, công tác định giá vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành và phát triển. Vì vậy nó vẫn còn ẩn chứa những bất cập. Điều đó
đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy,
nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta hiện
nay là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc
phục những hạn chế, khó khăn.
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế
xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Trong thời
gian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta. Thẩm định giá đã
khẳng định được vai trò của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp
cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu,
quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh

doanh tài sản. Tài sản được thẩm định rất đa dạng phong phú, nhưng được
chia ra chủ yếu là động sản và bất động sản.
Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm
định giá, Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ
phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam đã thực hiện nhiều hợp đồng
tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.
Trong quá trình học tập tại trường Học viện tài chính kết hợp với thời
gian đi thực tập tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá em đã nhận thức
được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại
Việt Nam nói chung và tại Trung tâm thẩm định giá. Do vậy, em đã chọn đề
tài luận văn tốt nghiệp:
“Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại
Trung tâm thẩm địnhgiá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá
và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích
một số vấn đề sau:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản,
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm
định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài
Chính Việt Nam,
- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến
nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm nói riêng
và của cả nước nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các
hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu. Tuy
nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này tập trung vào hoạt động định giá bất

động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá
bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Trung tâm thẩm định giá và
đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt
Nam.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại Trung
tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch
vụ Tài Chính Việt Nam.
- Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề này sử dụng biện pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ
với các phương pháp khác như phương pháp thống kê kinh nghiệm, phương
pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm,
hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm
định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài
Chính Việt Nam từ đó đề xuất nhưng giải pháp nhằm khắc phục những hạn
chế còn tồn tại.
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp
nghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì ngoài lời mở đầu, kết luận chung,
danh mục tài liệu tham khảo, mục lục còn có kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
Chương II: Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản tại Trung
tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và
Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt
động địnhgiá bấtđộng sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi
nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định bất động
sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định

giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể
hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Qua đây, em cũng xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương
đã giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.Khái niệm bất động sản (BĐS)
BĐS là một tài nguyên quý giá của một quốc gia, mọi gia đình và mọi tổ
chức cá nhân. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu để
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Luật ở mỗi quốc gia quy định
những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
"Bấtđộng sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đấtđai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định."
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào
cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động
sản. Vì vậy, đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy,
bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất
đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Theo quan niệm như trên về BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm 2 chủng loại
chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
1.1.2. Phân loại đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong
Đất đai, bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;

- Đất khu dân cư nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất chưa sử dụng…
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Công trình làm nhà ở;
- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng…
- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh...
- Công trình công nghiệp;
Các hình thức sở hữu chủ yếu đối với BĐS:
Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối
với bất động sản. Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị của
bất động sản.
* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai.
- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức
chiếm hữu cao nhất.
- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà
nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng
thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê (ở
Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ
công nhận quyền sử dụng).
* Đối với các công trình:
- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu
luôn các công trình ở trên khu đất ấy.

- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo
hợp đồng.
1.1.3.Đặc điểm của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc
điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những
đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, tính cố định về vị trí:
Hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có tính cố định về vị
trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng
thêm về số lượng và diện tích. Vì vậy giá trị của bất động sản gắn liền với
từng vị trí cụ thể.
Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu
tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các
trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội cũng như khả năng tiếp cận của
bất động sản với các trung tâm đó. Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời của
bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do
đó khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chúng trong tương lai.
Thứ hai, tính bền vững:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thời
các công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàng
chục, hàng trăm năm. Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều này
được xem xét trên cả góc độ kĩ thuật và kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữa
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phí
hoặc đầu tư quá nhiều lần. Lợi ích kinh tế mạng lại từ hoạt động của bất động
sản thường có xu hướng giảm dần tới cuối chu kỳ kinh tế do có chi phí duy trì

tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị
kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất
động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Còn khi định giá thì
phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Thứ ba, tính khác biệt:
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản
gắn với một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự
khác nhau rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
quyền với bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính
các nhà đầu tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây
dựng bất động sản để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết
khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó
khi định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập
khuôn các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái
của người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tăng
giá trị bất động sản, xác định chính xác giá trị bất động sản.
Thứ tư, tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là
có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tính
khan hiếm của bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày
càng tăng chứ không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản
thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Điều này dẫn đến
tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi hơn
gây ra tình trạng giá ảo. Do vậy khi định giá cần chú ý tới đặc điểm này.
Thứ năm, tính có giá trị lớn:

Giá trị của các bất động sản thường rất cao bởi giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó trong công tác định giá
cần hạn chế những sai số và rủi ro có thể xảy ra.
Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới
các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý bất
động sản; khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến
những ảnh hưởng tới các công trình khác. Khi định giá bất động sản phải tính
đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra đời.
1.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Định giá tài sản là một công việc ước tính. Kết quả định giá thường là
một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không
phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết
quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải nhận dang một cách
cụ thể, rõ ràng, xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng
tới giá trị của chúng.
Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh
giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa
chúng, để từ đó đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích
hợp.
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Nhìn chung, có thể xem xét các yếu tố sau:
+ Yếu tố khách quan
- Yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất
động sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước,
khả năng sửa chữa cải tạo.

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng
cao thì giá trị càng lớn. Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay không
còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công
dụng vốn có của nó. Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu
ích, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không
quan trọng đối với người khác.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng pháp
lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác, sử dụng
bất động sản đó.
Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm
định viên phải nắm bắt được những quy định có tính pháp lý về quyền của các
chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định
- Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung - cầu, tùy
thuộc vào độ nhạy (độ co giãn) của cung và cầu trên thị trường. Thực tế giá trị
bất động sản được đánh giá cao khi cung trên thị trường trở nên khan hiếm,
nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. Vì vậy việc đánh giá các yếu
tố ảnh hưởng đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong
tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ước
lượng chính xác hơn giá trị bất động sản cần thẩm định.
- Các yếu tố khác
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên còn có những yếu tố khác
như: tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trị
bất động sản. Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán
dân cư cũng như phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa

nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
+ Yếu tố chủ quan
Mục đích của việc định giá bất động sản:
Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh
hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với
tài sản được thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất
động sản thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động
sản; thế chấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát
triển và đầu tư; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi
loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến
qui trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm
định.
1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất
động sản, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:
- Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất
đai là một. Bản thân đất đai tự nó có thể là một bất đông sản, song các tài sản
như nhà cửa, công trình xây dựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ không
được xem là bất động sản. Như vậy đất đai, bản thân nó là bất động sản, đồng
thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên,
trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản
và đất đai chỉ là một loại sản phẩm của thị trường bất động sản.
- Một quan điểm khác, cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà
đất (thị trường địa ốc). Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ

có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản
nhà đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng, an
ninh của đất nước; nhà đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá
trị. Tuy nhiên, quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ
là một bộ phận quan trọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trường
bất động sản mà thôi.
- Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
hay sử dụng bất động sản theo cơ chế thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ
nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm
có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị
trường trong đó thị trường bất động sản phải có sự quản lý của nhà nước vì
hầu hết hoạt động của thị trường bất động sản đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Một quan niệm nữa cho rằng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất
định. Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi, nội dung của thị trường
bất động sản, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng
khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế
trong thị trường.
Từ những quan điểm trên, có thể thấy rằng:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ”.
1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất
động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hòa tiền tệ. Và mặc dù có
nhiều quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường này
cũng được thừa nhận:
- Thứ nhất, có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang
bất động sản đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch bất động
sản phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán - Kiểm tra thực địa - Đăng ký
pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo
dài, dễ gặp các biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều
kiện môi trường. Do đó việc định giá có nguy cơ sai sót lớn, rủi ro cao, đòi
hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu chuyên môn, kinh nghiệm nghề
nghiệp.
- Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính
chất địa phương với qui mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá
cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương
nhất định. Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất động
sản cần gắn bất động sản với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của một
vùng, khu vực cụ thể.
- Thứ ba, thị trường BĐS là dạng điển hình của thị trường không hoàn
hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém
nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông
dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả
hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc
biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự
không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao
dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ
bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc
bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình
trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
- Thứ tư, cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Trên thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh
chóng và tương với thay đổi của cầu, việc tăng cung BĐS cho một mục đích
nào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc
giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác. Việc
định giá cần có sự cân nhắc thận trọng, xem xét những nhân tố làm tăng cầu
đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá...
- Thứnăm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm
soát của Nhà nước
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặt
của nền kinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước. Do đó
Nhà nước thống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tính
pháp lý cho các giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thị
trường, từng bước công khai minh bạch hoạt động của thị trường, giảm thiểu
rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư.
1.3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định
giá. Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002 đưa ra định nghĩa:

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Thẩm định giá có các đặc trưng cơ bản sau:
Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ước tính.
Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Thứ 3: Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
Thứ 4: Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
bất động sản.
Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.
Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.
Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Một cách khái quát hóa: Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định (Giáo trình định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng, Th.S
Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 24).
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin
cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá
trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính
khoa học được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình
xác định giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm
bắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất
động sản. Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất
động sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất
định. Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các

thông tin về bất động sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu
về kiến thức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan
trọng và cần thiết.
1.3.2.Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường.
- Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về giá trị tài sản vào thời
điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc (Giáo trình
định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội
2011, trang 33).
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trường hay cơ sở của việc
ước tính giá trị thị trường đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế
là có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được thực
tiễn kiểm chứng một cách khách quan. Vì vậy, giá trị thị trường là một tiêu
chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu chuẩn này đã được định nghĩa
một cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn này một
cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và thận
trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn
thành có phải là giá trị thị trường hay không.
- Giá trị phi thị trường:
Trên thực tế có rất nhiều tài sản cần thẩm định giá nhưng lại rất ít khi
được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như công viên,
nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học... Để đánh giá giá trị đối với những

loại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối tới giá
trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy là giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường (Giáo trình định giá tài sản – TS. Nguyễn
Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 41).
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt... chính là giá trị phi thị trường.
Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính
hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tủy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao
dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá
là giá thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.3.Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác
nên hoạt động định giá bất động sản cũng có những đặc trưng riêng:
- Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của nhà
nước.
Sở dĩ như vậy là do đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc
sở hữu của Nhà nước và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế.
Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Bởi vậy, hoạt động thẩm định giá bât động sản không thể tách rời các quy
định của Nhà nước.
- Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bất
động sản tới nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có
giai đoạn điều tra khảo sát hiện trường.

- Một trong những đặc điểm quan trọng của BĐS là mang tính đơn chiếc,
cá biệt. Điều này được thể hiện ở tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là
không bao giờ có hai mảnh đất giống hệt nhau, nó tồn tại khách quan trong
không gian và thời gian, chính điều này làm cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch
ở mỗi thửa đất là khác nhau do có sự khác biệt nhau về vị trí địa lý giữa các
BĐS. Do đó trong quá trình định giá BĐS, các chuyên viên định giá cần quan
tâm mô tả những lợi thế và bất lợi của từng vị trí BĐS để phân tích sự tác
động của nó tới giá trị BĐS. Trong thực tế không một phương pháp định giá
nào có thể xác định chính xác giá trị của BĐS vì vậy giá trị thẩm định được
chỉ là giá ước tính.
1.3.4.Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá BĐS là dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS, nó góp phần
làm minh bạch thị trường BĐS. Định giá BĐS là một hoạt động quan trọng
của thị trường BĐS nên nó chịu sự tác động của sự phát triển của thị trường
BĐS. Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát
triển mạnh và ngược lại.
- Các quy định của nhà nước
Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động định giá. Từ
khi hoạt động định giá hình thành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp
luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá.
Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá là cơ sở, nền tảng
cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá BĐS. Nhưng vẫn còn
nhiều mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định
giá BĐS. Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng
đến hoạt động định giá, làm cho hoạt động định giá phát triển không ổn định
và mang tính tự phát. Vậy nên, trong thời gian tới Nhà nước cần hoàn thiện

thêm các văn bản hướng dẫn thi hành để hoạt động định giá phát triển và trở
thành một nghề thực sự có ích cho xã hội.
- Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên định giá
Chuyên viên về giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá
BĐS, họ là người trực tiếp thực hiện việc định giá BĐS từ bước thu thập
thông tin đến bước cuối cùng là lập chứng thư. Trong khi tiến hành định giá,
ngoài việc vận dụng những lý thuyết định giá thì các chuyên viên về giá cũng
phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá BĐS.
Do đó, một chuyên viên về giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết
quả chính xác hơn. Định giá BĐS là một lĩnh vực khó, đòi hỏi nhà định giá
ngoài nghiệp vụ chuyên môn vững vàng còn phải am hiểu về các lĩnh vực xây
dựng, kinh tế, tài chính... để có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng
hiện tại, tương lai của BĐS.
Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên về giá còn ảnh hưởng tới
quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị, bước này đóng
vai trò quan trọng trong việc định giá BĐS. Vì vậy chuyên viên về giá phải
được đào tạo chuyên môn về nghiệp vụ, kỹ năng làm việc và phải có tinh thần
trách nhiệm cao.
- Các thông tin liên quan tới bất động sản cần thẩm định giá
Để vận dụng các phương pháp định giá một cách có hiệu quả thì phải có
đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực BĐS như thông tin về quy hoạch tổng
thể và quy hoạch chi tiết, về tình trạng pháp lý của BĐS, về giá cả thị
trường... Nguồn thông tin thu thập được và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ
ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá đồng thời thông tin còn
quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của chuyên viên về giá là
nhanh hay chậm. Tuy nhiên, thông tin cũng mang lại nhiều rủi ro do vậy
chuyên viên về giá cần biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc những

thông tin cần thiết và loại bỏ những thông tin không cần thiết khi tiến hành
định giá.
- Các yếu tố kinh tế xã hội
Với sự phát triển của các ngành kinh tế xây dựng, kiến trúc cùng với sự
tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi của các BĐS từ kiểu
dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ của công trình. Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới
việc định giá các chi phí cấu thành nên BĐS và kết quả của việc điều chỉnh
những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Các yếu tố tâm lý xã hội cũng ảnh hưởng đến công tác hoạt động định giá
như phong thủ, phong tục tập quán của người dân, nó tác động đến kết quả
của việc định giá.
Từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS, ta thấy rằng
định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiều
nhân tố. Do vậy, nó đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên
môn, kinh nghiệm làm việc thực tế, am hiểu về nhiều lĩnh vực, có khả năng
suy xét một cách cặn kẽ đồng thời có tầm nhìn khái quát và biện chứng.
1.3.5.Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
1.3.5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Nội dung của nguyên tắc: Một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều
mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác
định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN. IVSC giải thích
nguyên tắc “SDTNVHQN” là: khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sản
trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho bất động sản.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại,
nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là

dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một bất
động sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra được chi phí cơ hội của bất động sản, phân biệt được các giả định
tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt
tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và
những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào, hay
cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bất
động sản.
1.3.5.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT)
Nội dung của nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn: giới hạn
cao nhất về giá trị của một bất động sản không vượt qua chi phí để có một bất
động sản tương đương.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan
niệm đơn giản và rõ ràng: một người mau thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một bất động sản như vậy
để thay thế.
Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng
trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành
phương pháp so sánh trực tiếp – một phương pháp đơn giản nhưng lại là
phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá. Tuân
thủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các thông tin về giá cả hay chi phí xây dựng của các bất động sản tương
tự, gắn liền với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới
hạn cao nhất về giá trị của bất động sản cần định giá.
1.3.5.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi
những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sơ của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng
là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà bất động sản có thể mang lại trong
tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cac
khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất động sản.
1.3.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTDG)
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay một bộ phận
cấu thành bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm
cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện
giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của bộ phận tài sản còn lại.
1.3.5.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC)
Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất
động sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự
thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị bất động sản. Trong các
thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách
khá xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải

phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng tới giá trị bất động sản cần
thẩm định.
Cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị bất động sản là dựa vào giá trị thị trường của bất động sản. Giá trị thị
trường của bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu
tố cung. Hai yếu tố này luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ
quan trọng đối với thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của các yếu
tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng
trong tương lai, nhằm xác minh bất động sản cần thẩm định nên được đánh
giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung
cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh”
hay không – NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa
vào dòng thu nhập – LITL.
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là
việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các
bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc
thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay
thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh

được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các
bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được
trên thị trường.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐSđược giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ
yếu ảnh hưởng tới giá trị, như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí… Cụ
thể, thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: Là những yếu tố thể hiện thuộc tính vật
chất của BĐS: hình dáng, kích thước, kết cấu, số lượng, các phòng,tuổi thọ,
chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các
đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước
và các đặc tính địa hình: độ cao, độ dốc, độ lún…
- Đặc điểm của công trình xây dựng có liên quan: chất lượng xây dựng và
chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào,
bãi cỏ…
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: là các yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ
tầng của BĐS (hư: trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải tri…), là các yếu
tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan tới BĐS như:
phong tục tập quán, lối sống…
- Tình trạng pháp lý: căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn, trách nhiệm cho
thuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
- Thời gian giao dịch: gần nhất với thời điểm thẩm định giá và với địa
điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá.

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch: các điều khoản giao dịch
như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện về thế chấp, bảo
lãnh, các điều kiện giao dịch: tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch là
thỏa thuận hay đấu giá…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn
gốc, đặc điểm, tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cơ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân
tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện
việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố
được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm giá trị giao
dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều
chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến, được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế vì:
- Thực hiện phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.

- Phương pháp thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng
chứng thực tế thu thập để làm yếu tố so sánh. Vì vây, nó là cơ sở vũng chắc
cho khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí,
thặng dư. Thông thường nó được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác
để định giá BĐS.
+ Hạn chế
- Phương pháp so sánh phải dựa vào những thông tin, chứng cứ mang tính
chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị. Do vậy, nếu thị trường có
nhiều biến động thì các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời
gian ngắn, khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.
- Các thông tin chứng cớ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều
không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi chuyên viên về giá phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác.
+ Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
được.
- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn.
Trên thực tế, nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho
mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS
có tính đồng nhất, các mảnh Để giảm bớt sự tác động của tính chủ quan trong
việc định giá các yếu tố, định giá viên nên sử dụng các phương pháp thống
kê, phân tích xác suất. Điều đó cho phép các định giá viên rút ra kết luận từ
tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả
chính xác hơn.

1.4.2.Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập hay theo phương
pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong
tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta
cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng
với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Các bước tiến hành
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ BĐS đầu tư qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.
Thu nhập
hoạt động
ròng
=
Tổng thu
nhập tiềm
năng
-
Thât thu do
không được
thuê hết 100%
công suất
-
Chi phí vận
hành, duy tu bảo
dưỡng (chi phí
hoạt động)
Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Phương pháp 1:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro
Phương pháp 2: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức:
M x Rm + (1 – M) x Re = Ro
Trong đó: Ro: Tỷ suất chiết khấu
M: Tỷ trọng vốn vay
(1-M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay
Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

Phương pháp 3: Dựa vảo tỷ suất chiết khấu của các bất động sản tương tự
trên thị trường.
Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công
thức:
V = I/R hoặc V = I x YP
Trong đó: I: Thu nhập ròng hằng năm
R: Tỷ suất chiết khấu
YP: Hệ số thu nhập (là nghịch đảo của R)
b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Chiết khấu tất cả các khoản thu, chi
của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính
đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:
CFt Vn
V = ----------- + ----------
( 1 + r)t (1+r)n
Trong đó: V: Giá trị thị trường của bất động sản
CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ t
n: thời gian nắm giữ BĐS
r: Tỷ suất chiết khấu
+ Ưu điểm
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,
vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu
tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp
đơn giản.

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự kiến trước với một độ tin cậy
cao.
+ Hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan.
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu
tư.
1.4.3.Phương pháp chi phí
Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá
trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.
Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự
vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị
của bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản
như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp
lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí
mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
mảnh đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật theo một trong các phương
pháp:
- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Có 2 phương pháp xác định mức độ hao mòn của BĐS là phương pháp đo
mang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công
trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)
kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
+ Ưu điểm
- Ưu điểm chính của phương pháp này là có thể định giá được khi không
có chứng cứ so sánh trên thị trường, sử dụng để định giá các BĐS ít khi có sự
thay đổi quyền sở hữu hay thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai.
- Thíchhợp dùng để định giá cho các BĐS dùng cho các giao dịch và mục
đích riêng biệt. Việc ước tính giá trị phụ thuộc chủ yếu vào chuyên môn và
kinh nghiệm của chuyên viên về giá do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên
môn cao, nhiều kinh nghiệm, làm việc khách quan thì có thể hạn chế sai sót
khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
+ Hạn chế

- Định giá bằng phương pháp chi phí cũng phải thu thập thông tin thị
trường như phương pháp so sánh nên những hạn chế của phương pháp so
sánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.
- Việc ước tính mức độ giảm giá khó thực hiện và mang tính chủ quan
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và am hiểu và kỹ thuật xây dựng.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều
bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Điều kiện áp dung
- Tuy phương pháp này có nhiều hạn chế nhưng nó vẫn là phương pháp
tối ưu để định giá các BĐS có mục đích riêng biệt như trường học, bệnh
viện…đặc biệt là những công trình công cộng có ít chứng cứ so sánh trên thị
trường.
- Phương pháp được sử dụng khi họ tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính
để tạo ra giá trị BĐS.
- Khi định giá nhằm xác định mức bồi thường trong hợp đồng bảo hiểm
hay các hợp đồng khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu.
- Đây cũng là phương pháp để bổ sung hay kiểm tra kết quả định giá khi
thực hiện các phương pháp khác.
1.4.4.Phương pháp thặng dư
Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS
dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất
và hiệu quả nhất.

Cơ sở lý luận: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương
pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc
này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu
vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Theo đó, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể được xác định bằng
cách trừ lùi, nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí
cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản.
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính doanh thu cho sự phát triển theo hướng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao
gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi
nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 và bước 3.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng
+ Ưu điểm
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội
đầu tư vào BĐS. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng
tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển
BĐS.
+ Hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ
tin tưởng cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro,
phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát
triển BĐS.
- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và
các công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.
1.5. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm: Quy trình định giá hay trình tự định giá là một quá trình có
tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp
với công tác định giá, là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ,
phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những
kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình định giá gồm 6 bước.
1.5.1.Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên trong quát trình định giá, là căn cứ để thẩm định
viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. Trong bước này, thẩm định viên
cần thỏa thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng định
giá một cách cụ thể và rõ ràng. Để đạt mục tiêu trên, cần xác định rõ các vấn
đề cơ bản sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS như vị trí, kích thước, kiến trúc
công trình xây dựng…
- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS như giấy tờ về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép…
- Xác định rõ mục tiêu thẩm định giá.
- Xác định loại giá trị sẽ ước tính là giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định
giá.
- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn
thành.
1.5.2.Lên kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này, thẩm định viên cần làm các công việc sau:
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS,
trạng thái cung – cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS
cần định giá.
- Nhận biết các tài liệu cần sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm:
các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các
tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông
tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tự
các công việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những
phần việc có thể ủy nhiệm.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
1.5.3.Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập được thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước
hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu
cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu. Các thông tin này có
thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như
các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao về vật tư, đơn giá chi phí, thuế tài
sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định
về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ số
giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người
có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả
năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS…
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin.
1.5.4.Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
a) Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại
phân tích:
- Phân tích thị trường: Nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố
thị trường ảnh hưởng tới giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: Nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn
chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng tới giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: Nhằm mục đích lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để
thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối
với từng giao dịch chứng cớ.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

b) Ước tính giá trị
- Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp
định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
Cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của từng phương pháp.
- Để lựa chọn được phương pháp nào là chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính
của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc
định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay
nhiều phương pháp định giá.
1.5.5.Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết
luận định giá một cách hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra. Do đó, báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một
cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích,
kết quả và kết luận.
1.5.6.Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
- Báo cáo định giá không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi
hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan
những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của
thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
- Nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ
ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung của báo cáo định giá:
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
- Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng
được.

- Công bố rõ về nguồn gốc của tài liệu được sử dụng.
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để định giá.
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được
chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính: hạn chế về khả năng
tiến hành điều tra thực tế, các nghi vấn có thể có, hạn chế của các giả thiết…
- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin
định giá: mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu khách hàng, yêu
cầu về mức độ bí mật thông tin, khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng
văn bản hay bằng miệng, các báo cáo cũng cần được lưu trữ trong một thời
gian nhất định.

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ –
CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ
TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC)
2.1.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ
TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) VÀ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CỦA VVFC
2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần định giá
và dịch vụ tài chính Việt Nam và Trung tâm thẩm định giá và đấu giá
a) Lịch sử và danh tiếng của VVFC
Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được
chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với trên 13 năm kinh
nghiệm hoạt động và là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên được thành lập, hoạt
động có uy tín nhất với số lượng thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt
Nam.
Tên giao dịch bằng
tiếng Việt
: CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI
CHÍNH VIỆT NAM
Tên giao dịch bằng
tiếng Anh
: VIET NAM VALUATION AND FINANCE
CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY
(VVFC)
Địa chỉ trụ sở chính : Số 3 Thụy Khuê – Quận Tây Hồ - Hà Nội
Điện thoại : 080 44186, 080 43139, 04.38432171, 0422424092
Fax : 04.38472271 (Văn phòng)/ 04.37281550 (Phòng
Nghiệp vụ)

Mã số thuế : 0102576353
Tài khoản : : 102010000030997, Ngân hàng Thương mại Cổ phần
Công thương Việt Nam – Chi nhánh TP Hà Nội
VVFC được thành lập tháng 02/1998 tiền thân là Trung tâm Kiểm định
giá thuộc Ban vật giá Chính Phủ, năm 2003 đổi tên là Trung tâm Thẩm định
giá thuộc Bộ Tài chính và chuyển đổi thành Công ty theo Quyết định số
3004/QĐ-BTC ngày 6/9/2007 của Bộ Tài chính về việc phê duyệt phương án
chuyển đổi, thông báo số 410/TB-BTC ngày 31/12/2007 của Bộ Tài chính v/v
chuyển Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty, hiện hoạt động theo Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103021238 ngày 10/12/2007 do Sở Kế
hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp.
VVFC có hệ thống chi nhánh khắp các tỉnh thành trên cả nước với đội
ngũ cán bộ nhân viên nhiều kinh nghiệm.
Là đơn vị dịch vụ tài chính và dịch vụ bán đấu giá thành lập đầu tiên tại
Việt Nam trên 13 năm hoạt động, VVFC có nhiều thành tích trong công tác
tài chính, được Nhà nước tặng thưởng Huân chương lao động hạng ba, Chính
phủ tặng thưởng Bằng khen và Cờ thi đua, Bộ Tài chính tặng Bằng khen và
nhiều danh hiệu cao quý. VVFC luôn phấn đấu và khẳng định là đơn vị định
giá, tư vấn về giá và bán đấu giá hàng đầu tại Việt Nam.
b) Lịch sử hình thành và phát triển Trung tâm thẩm định giá và đấu giá
Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá được thành lập vào ngày 08 tháng
01 năm 2008 theo Quyết định số 31/QĐ-HĐQT ngày 08 tháng 01 năm 2008
của Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt
Nam ( VVFC) (trụ sở đặt tại Tòa nhà VVFC số 1/40 Nguyễn Thị Định, Thanh
Xuân, Hà Nội); Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 10/2008, tới nay Trung
tâm đã trở thành một trong những đơn vị thẩm định giá hàng đầu và có uy tín,
có phong cách làm việc chuyên nghiệp và dịch vụ đạt chất lượng cao.

Với tâm huyết được mang những kiến thức và kinh nghiệm của mình chia
sẻ với các khách hàng, trợ giúp khách hàng thành công trong kinh doanh tại
Việt Nam, sự ra đời của Trung tâm nói riêng và VVFC nói chung đã đóng góp
quan trọng vào sự phát triển của nghề thẩm định giá, đấu giá và tư vấn tài
chính tại Việt Nam, vào sự thành công của các khách hàng trong hơn 13 năm
qua. Hiện nay, Trung tâm có đội ngũ nhân sự và các chuyên gia cộng tác với
trình độ chuyên môn cao, am hiểu thị trường, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh
vực định giá, tư vấn giá cả và bán đấu giá tài sản.
Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá hiện nay với số năm kinh nghiệm
hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, đấu giá hơn 4 năm tại thị trường Việt
Nam là đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành với chất lượng thẩm định giá
và đấu giá có uy tín. Với những kiến thức và kinh nghiệm làm việc có được,
Trung tâm đã tham gia tích cực vào việc góp ý, xây dựng hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá của Việt Nam nói riêng và hành lang pháp lý về thẩm định giá,
đấu giá nói chung. Sự phát triển nhanh chóng và sự cộng tác có hiệu quả,
thường xuyên, liên tục của các chuyên gia hàng đầu trong nước và quốc tế
thuộc nhiều lĩnh vực chuyên sâu đã tạo nên sự khác biệt về chất lượng dịch vụ
được công nhận trên toàn cầu.
2.1.2.Cơ cấu tổ chức của Trung tâm thẩm định giá và đấu giá

2.1.3.Lĩnh vực hoạt động chính
- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hóa, dự án (động sản, bất
động sản) của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.
- Định giá giá trị trị tài sản vô hình, quyền khai thác mỏ, giá trị mỏ
khoáng sản, giá trị thương hiệu, giá trị lợi thế kinh doanh.
- Xác định giá trị doanh nghiệp.
- Bán đấu giá hàng hóa, tài sản theo yêu cầu của khách hàng.
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp).
- Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực nhà nước cấm), nghiên cứu, ứng dụng hội
thảo về khoa học, xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa.
Giám đốc
Phó giám đốc Phó giám đốc
Văn
phòng
Tài
chính
kế
toán
Phòng
I
Phòng
II
Phòng
III
Phòng
đấu
giá
Phòng
tư vấn
đầu tư
đấu
thầu

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh - mua bán doanh nghiệp (không bao gồm tư
vấn pháp luật và tài chính).
- Tư vấn đấu giá tài sản, tư vấn Marketing.
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh.
- Dịch vụ giám định hàng hóa tài sản la động sản, bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn đấu thầu, tư vấn dự án, lập dự án đầu tư.
- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây
dựng, kinh doanh bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản.
- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
2.1.4.Một số thành tích đạt được
- Được danh hiệu tập thể lao động xuất sắc.
- Bằng khen của Bộ tài chính.
- Giám đốc Trung tâm được bằng khen của Thủ tướng chính phủ.
- Luôn được đánh giá cao công tác môi trường, công tác văn hóa, thể
thao, công tác nhân sự, chăm lo đời sống cho cán bộ, công nhân viên.
- Doanh thu từ hoạt động thẩm định giá và đấu giá 2011 là 4,7 tỷ VNĐ.
Trong đó: Hoạt động thẩm định giá là 3,5 tỷ VNĐ.
Hoạt động đấu giá là 1,2 tỷ VNĐ.
- Số lượng hợp đồng thẩm định giá đã thực hiện là 300 hợp đồng.
Trong đó: + Hoạt động từ nguồn vốn ngân sách nhà nước là 135 hợp
đồng.
+ Hoạt động từ nguồn vốn khác là 165 hợp đồng.
- Số lượng hợp đồng đấu giá là 24 hợp đồng.
- Tổng giá trị các hợp đồng thẩm định giá (tổng giá trị tài sản thẩm định
giá) 6.067.198.000.000 đồng (sử dụng nguồn vốn ngân sách là
1.749.776.000.000 đồng, nguồn vốn khác 4.317.422.000.000 đồng).

2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
(VVFC)
2.2.1.Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của chính phủ về Thẩm
định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2003 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12
năm 2003 của chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của
Chính phủ vê thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính v/v
“Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 1);
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”
(đợt 2);
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất chính phủ;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ v/v sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ tài chính về việc
hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
2.2.2.Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại Trung
tâm
Trong hoạt động định giá của mình thì Trung tâm thẩm định giá và đấu
giá thường sử dụng 4 phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương

pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư để định giá Bất
động sản:
2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được Trung tâm thẩm định giá và đấu giá
sử dụng khá nhiều trong hoạt động định giá bất động sản bởi tính đơn giản
của phương pháp và khả năng thuyết phục được khách hàng cao bởi các thông
tin để định giá thường mang tính thị trường.
Các bước tiến hành thẩm định Bấtđộng sản bằng phương pháp so sánh:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt,
các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi
trường. Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực
hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải
làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so

sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tíchchi phí... tìm ra mức điều
chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so
sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân
tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm)
hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương).
 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các
yều tố so sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm
và bất lợi của tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so
sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành
tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau
khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh
lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng
thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử
dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu
hao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các
chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620

Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620

Similar to Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620 (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0909232620

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0909232620 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - Gửi miễn phí qua zalo=> 0909232620