Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
SV: Nguyễn Thị Hải Yến Lớp: TCDN47B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI : HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN DỊCH VỤ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỆN
LỰC DẦU KHÍ VIỆT NAM
NGÀNH : LUẬT ĐẤT ĐAI
NHẬN VIẾT THUÊ BÁO CÁO
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ : 0917.193.864
WEBSITE:LUANVANLUAT.COM

LỜI NÓI ĐẦU
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế
xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm
1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc
đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định
liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm
cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức
và các tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho các thẩm định viên về
giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách
quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới
hết sức quan tâm.
Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc thẩm
định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là
trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm định giá bộ

tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực thẩm định giá và một trong số đó là Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài
sản bất đông sản điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power Land C&S). Với đội
ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, PV
Power Land C&S đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ,
Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.
Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại
Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt
Nam, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công
tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ
tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề
tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam” làm đề tài
chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến
thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở
nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động
sản điện lực dầu khí nói riêng.
Nội dung của đề tài bao gồm:
• Chương I: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
• Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại công ty cổ phần
tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.
• Chương III: Kiến nghị.

Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em
trong Công ty PV Power Land C&S đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em
trong quá trình thực tập, đồng cảm ơn thầy giáo – PGS. TS Đào Văn Hùng đã
hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không
tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của
các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn.

Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là
những hoạt động khách quan, quan trọng. Đặc biệt là khi thị trường tài chính
quốc tế xuất hiện cùng với yêu cầu toàn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển
nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của lĩnh vực thẩm định
giá. Tuy nhiên, trên thế giới hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm
định giá.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại
học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có
cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các ýếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các lợi ích đầu tư lựa chọn.
Hiện tại ở Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa tại điều 4 – Pháp lệnh
giá số 40 như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc Tế.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu
bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù
hợp.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau. Ở
đây, ta chỉ xét đến một số mục đích căn bản như bảo toàn tài sản, mua bán tài sản
đơn hạng mục, biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp, chuyển nhượng
bất động sản, bồi thường, thế chấp, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa, hạch
toán kế toán, nghiệp vụ thanh toán, và phục vụ tư vấn…
Thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác
nhau tùy theo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể. Hiện nay, có các phương
pháp thường được áp dụng như sau:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá
trị thị trường của bất động sản. Đây là phương pháp được áp dụng để thẩm định
giá các bất động sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá
trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp này được áp
dụng chủ yếu trong trường hợp thẩm định giá những bất động sản có mục đích
sử dụng đặc biệt, những bất động sản chuyên dùng, những bất động sản không
đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh; thẩm định giá bất động sản phục
vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải
tỏa, đền bù; kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được
gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá
tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định
viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất
chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có
bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng
doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Đây là
phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển
như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc
tháo dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động
sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm
định giá các bất động sản mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp
khó khăn do giá trị của bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời
của bất động sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho bất
động sản.
Tuy nhiên, một bất động sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể
hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó.
 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về
bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác
động đến cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ
thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các bất động sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm
này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố

ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.
Hình thành giá trị của bất động sản được thẩm định giá thường có liên quan
đến giá trị của các bất động sản khác có thể thay thế .
Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở
mức giá thấp nhất thì bất động sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị
bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất
động sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
 Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải cân bằng để bất động sản đạt
được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản, cần phải phân tích xem liệu
đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí
đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị của bất động sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành bất động sản
phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào bất động sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng bất
động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc tuân thủ
Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức
sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích

xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên
xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với
bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các bất động sản với
nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do đó, giá trị của bất động
sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu
tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản:
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Trong phương pháp này, thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về
các yếu tố so sánh của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá
để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của bất động sản so
sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh.
Phương pháp so sánh sử dụng nguyên tắc thay thế và nguyên tắc sự đóng
góp; đồng thời thường được áp dụng trong các trường hợp sau:

- Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng va nhóm cửa
hiệu.
- Đất trống.
Theo tiêu chuẩn số 07 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
thì phương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước:
 Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương
tự với bất động sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường. Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn những bất
động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được với bất động sản
cần thẩm định giá.
 Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ
các bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản
cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai công việc chính đó là:
- Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt,
thông tin cụ thể về bất động sản cần thẩm định cũng như về bất động sản so sánh
đã lựa chọn
- Kiểm tra độ chính xác của các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch
của các bất động sản so sánh đã lựa chọn.

Trong khi thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo về thời gian và
điều kiện thu thập thông tin.
a) Thời gian thu thập thông tin:
- Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu
thập khi bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm
định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể
thu thập thông tin về bất động sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm
tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
- Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng thành công của bất động sản so sánh đến thời điểm cần
thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản
so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá
giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của bất động sản đó do các cơ
quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán
cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
b) Điều kiện thu thập thông tin:
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về bất động sản
như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,
không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của bất
động sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu
thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của bất động
sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một
trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng,
hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao
dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường
của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các
cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….
Đối với các thông tin về giá bất động sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua
phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng
Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và
kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước
khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các bất động sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao
hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý,
tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra
giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng
cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra

của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc
xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
 Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích,
so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Các yếu tố so sánh cơ bản đối với một
số loại hình bất động sản như sau:
 Nhà ở dân cư:
 Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất giữa bất
động sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh phải như nhau. Nếu không
giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh.
 Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu
không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh
thường gặp là bán trả làm nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.
 Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.
 Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán
độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản
như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự
kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện
so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
 Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua. Nếu có chi phí này phát sinh thì
phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.
 Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh
việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc

cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài
sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.
 Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các
tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều
chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.
 Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh
viện, công viên, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm
cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến
việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
 Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô
đất, hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi
thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc
phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
 Qui hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý
đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có
đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
 Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng
khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và
bãi cỏ, cây cối và vườn,… ). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận
quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu
dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các
bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo
số tiền tuyệt đối.

 Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điều
chỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian kinh
doanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán, thuê mướn
mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi
xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của
công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu
gom rác; sự thuận tiện cho người mua hàng; và các yếu tố khác.
 Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta
phải xem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị trí; hệ
thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin, liên lạc; hệ
thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công
trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, môi trường; hệ thống bảo
đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; chất lượng quản
lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu tố khác.
 Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí;
giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn
thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội
bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với
cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa
hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ
thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với
mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của
địa phương và các vùng lân cận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;
và các yếu tố khác.

 Trang trại: các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm:
đất đai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí hậu và
lượng mưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu; đường vào và ra;
hàng rào và cổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại, hạng, tình trạng và đặc
điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; và các yếu tố khác.
 Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh
và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
 Phân tích:
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm
năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản
thẩm định giá
 Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh
hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu,
bối cảnh thị trường,…) và động thái người mua tiềm năng.
 Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về
pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những
điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng
như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so
sánh.
 Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người
mua – người bán tiềm năng.

 Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
 Phân tích điều kiện giao dịch
 Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh:
Nguyên tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu
tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh
thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được
điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất
động sản như:
 Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh.
 Quy mô diện tích của bất động sản.
 Kích thước hình dáng của bất động sản.
 Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản.
 Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản.
 Môi trường sống.
 Quy hoạch.
 Lợi ích tương lai.
 Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài
sản cần thẩm định.
Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo
các yếu tố so sánh như sau:

Bảng 1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT Yếu tố so sánh Tài sản
thẩm định giá
Tài sản
so sánh 1
Tài sản
so sánh 2
Tài sản
so sánh 3
A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết
B Tổng diện tích
C Giá bán/m2 Chưa biết
D Điều chỉnh theo
các yếu tố so sánh
D1 Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2 Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
…. ……. ……. ……. ……
E Mức giá
chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ dẫn
tổng tài sản
H
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)

Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn
đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung
với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 1) không quá 10%.
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá
bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh
cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu
tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
1.3.2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp
dụng trong các trường hợp sau:
 Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh
viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở
lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường.
 Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
 Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp
kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Theo tiêu chuẩn số 08 trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam thì phương pháp chi phí được thực hiện qua 5 bước:

 Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách
coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất
theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp
xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành
có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
 Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Chi phí xây dựng công trình bao gồm các chi phí trực tiếp (như các chi phí
nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp
khác), các chi phí chung (như chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản
xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp
khác), lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị
trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của
cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên,
nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công
trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2
xây dựng, m3
xây dựng…);

Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa
chọn phương pháp áp dụng phù hợp.
 Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm
định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần
thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao
mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do
lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn
kinh tế).
 Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của
thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết khấu:
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất
động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụng quá trình chiết khấu để
tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:
Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm
tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá
các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh).

Bước 2: Chiết khấu giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để
tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.
Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự,
mới 100%.
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá
(bước 3 trừ (-) bước 2).
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4/bước 3).
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5/
bước 6).
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào
các công trình so sánh.
Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để
tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình theo công thức:
% khấu hao =
Tuổi đời hiệu quả
x 100
Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính
hao mòn của công trình theo công thức như sau:
H =





n
i
ki
n
i
ki
ki
T
T
H
1
1

Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình .
 Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công
trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần
nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về
thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt
nhất.
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí
để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách
khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu
đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.
 Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn
do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm
(không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh
tế...
Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:
- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công
trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn

trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì
thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm
(không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh
tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công
trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng
cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
1.3.3. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập chủ yếu sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai; được áp
dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp,
tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác
định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
 Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa
giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố
khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị
của tài sản càng cao.

 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời
điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương
lai từ tài sản.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
 Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả
năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp
dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để
ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển
hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
Công thức vốn hóa trực tiếp:
V =
I
R
hoặc: V = I x GI
Trong đó: V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được tiến hành qua các bước sau:
 Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng
với một loại tỷ suất vốn thích hợp. Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính
cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm
năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu
nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay
thu nhập từ công trình (BI)
Xác định thu nhập ròng mang lại từ cho thuê tài sản theo công thức sau:
Thu nhập
hoạt động
ròng (NOI)
=
Tổng thu
nhập tiềm
năng (PGI)
-
Thất thu do tài sản không
được thuê hết 100% công
suất và do thanh toán dây
dưa
-
Chi phí vận hành, duy
tu bảo dưỡng tài sản
(chi phí hoạt động)
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với
tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định
tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị
trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.
Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán
dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu
nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không
có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất
động sản cho thuê tương tự.
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản gồm chi phí trực tiếp và chi phí
gián tiếp.

- Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản
phải chi trả bất kể có khách thuê hay không
- Chi phí gián tiếp: Là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ hơn theo tỷ lệ
thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.
Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản
thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.
 Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập là hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ
giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài
sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị
trí với tài sản thẩm định giá
Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá
Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:
Tỷ suất vốn
hóa
=
Tỷ suất lợi nhuận của
nhà đầu tư không rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái
phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro
thanh khoản.

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ
đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất
động sản và khả năng ổn định của người thuê.
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào
bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
vào tài sản, theo công thức sau:
M x Rm + (1 - M) x Re = R0
Trong đó:
R0 : tỷ suất vốn hoá
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư
vào tài sản.
Rm: tỷ suất thu hồi vốn
Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản
cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá
của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được
tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
 Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp ước tính
giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự

kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, tính đến yếu tố lạm phát và
không ổn định của thu nhập.
Công thức
* Trường hợp dòng tiền không đều:
V =
n
∑
t-1
CFt
+
Vn
(1 + r)t
(1 + r)n
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
* Trường hợp dòng tiền đều:
V =
n
CF ∑
t-1
1
+
Vn
(1+r)t
(1+r)n
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
1.3.4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất,
nguyên tắc lợi ích tương lai; được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có
công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên
đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho
bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng
chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó:
V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 trừ (-) bước 3.
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết
khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể
nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng),
2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất
chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp
dụng công thức phù hợp.
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận
động của cung cầu, giá cả thị trường.
Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:


 

n
t
t
t
r
DT
DT
1 )
1
(
Trong đó:
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo
lãi suất vốn vay ngân hàng).
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản
lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu
bao gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập
báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu;
chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các
công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi
hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí
bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định
cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức

bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu
tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công
trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi
phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào
tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm
công trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu
tư, thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có
thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định
mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở
so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…)
tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn
số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-
BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm)
để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

CP = 
 
n
t
t
t
r
CP
1 )
1
(
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
1.3.5. Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất, được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với
những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất
cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã
đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở
các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
Bước 2: xác định tổng chi phí bao gồm:
- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư gồm hàng hóa, nguyên liệu, vật
tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm

ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra
khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao
gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí
nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu
hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh
thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo
quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Giá trị thị trường của
bất động sản
=
Thu nhập thực hàng năm
Tỷ suất vốn hóa
Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số
nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành
kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại
hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác
định tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động
sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản
điện lực dầu khí Việt Nam
2.1. Giới thiệu công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện
lực dầu khí Việt Nam:
2.1.1. Giới thiệu tổng quan về công ty:
Công ty Cổ phần Tư vấn-Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí
Việt Nam (tên viết tắt là PV Power Land C&S) được thành lập theo Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh số: 0103022270 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố
Hà Nội cấp.
Ngày 29 tháng 01 năm 2008, công ty được Sở kế hoạch và Đầu tư Thành
phố cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu.
Ngày 30 tháng 06 năm 2008 công ty được Sở kế hoạch và Đầu tư Thành
phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần hai.
Ngày 02 tháng 7 năm 2008, công ty được Bộ Tài chính xác nhận là doanh
nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2009 trong
thông báo số 253/TB-BTC ngày 02/7/2008 về việc công bố danh sách thẩm định
viên về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá có
đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2009.
Tên Công ty : Công ty cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản bất động
sản Điện lực Dầu khí Việt Nam

Tên giao dịch : Petrovietnam Power Land consultation – service for
Property joint Stock Company
Tên viết tắt : PVPower Land C&S.,JSC
Địa chỉ giao dịch : Số 84, Phạm Ngọc Thạch, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội
Điện thoại : (04) 35738666 Fax : (04) 385735980
Vốn điều lệ : 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng)
Vốn pháp định : 6.000.000.000 đồng (Sáu tỷ đồng)
Cơ cấu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau:
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP
TỔNG GIÁM ĐỐC
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Bộ phận
Thẩm định giá
Bộ phận
Tư vấn và Đấu giá
Bộ phận
Kinh doanh
Bộ phận
Tổng hợp

Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện
chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát
triển của công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao. Hội đồng quản trị có chuyên
trách được quy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước.
Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng
thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội
đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Bà có nhiệm vụ tổ chức bộ
máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản
xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng
với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán.
Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công
ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng
giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao.
Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ
thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng
giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với
phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ.
Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành
chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc
phụ trách nghiệp vụ.

2.1.2. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty:
Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong
đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất
kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, PVPower Land C&S luôn thể hiện tính chuyên
nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:
1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của
PVPOWER LAND C&S với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị
công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục
vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng.
2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có
nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh
thật sự để PVPOWER LAND C&S có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách
hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên
dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh
giá lại giá trị tài sản của khách hàng.
3-Thẩm định giá trị doanh nghiệp: PVPOWER LAND C&S thực hiện
theo Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về việc
chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần và Thông tư
146/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực
hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà
nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP
ngày 26/6/2007 của Chính Phủ.
4-Tư vấn tài chính – đầu tư: Song song với chức năng thực hiện nghiệp vụ
thẩm định giá, PVPOWER LAND C&S đang mở rộng ra lĩnh vực tư vấn đầu tư,

tư vấn tài chính, tư vấn chứng khoán, cổ phiếu… để nâng cao khả năng cung ứng
dịch vụ của đơn vị.
5-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ định giá bất động sản;
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
+ Dịch vụ quản lý bất động sản;
6- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu
7- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, …
Các dịch vụ thẩm định giá do PVPOWER LAND C&S cung cấp đã phục
vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán,
mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản
trong các vụ án…
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam:
Công ty chỉ mới thành lập được hơn một năm nhưng đã thực hiện được
nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản. Tùy thuộc vào mỗi trường hợp thẩm
định mà công ty chọn phương pháp thẩm định khác nhau. Tuy nhiên, ở đây ta chỉ

xem xét đến phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp thặng dư để
thẩm định giá bất động sản mà công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động
sản điện lực dầu khí Việt Nam đã sử dụng. Do công ty thẩm định các dự án đầu
tư lớn nên việc kết hợp hai phương pháp với nhau để thẩm định cùng một đối
tượng nhằm làm cho kết quả thẩm định chính xác là rất cần thiết. Kế hoạch thẩm
định thường được tổ thẩm định giá lập trong 15 ngày.
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Công ty thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp
thực hiện qua 3 bước:
 Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ và tập hợp thông tin bất động sản thẩm định
giá. Công việc này được thực hiện trong 01 ngày.
Trong bước này, các thẩm định viên trong tổ thẩm định thực hiện tiếp nhận
hồ sơ và nghiên cứu hồ sơ pháp lý của bất động sản cần thẩm định giá. Công
việc này được thực hiện trong 02 ngày. Đồng thời, các thẩm định viên đi khảo
sát thực tế, thu thập thông tin (bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin cụ thể,
thông tin đặc biệt) để thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định.
Ví dụ 1: Khi thẩm định một khu đất trống với diện tích 9000m2
tại địa điểm
X nào đó, các thẩm định viên phải nghiên cứu hồ sơ và đưa ra được các thông tin
sơ bộ về bất động sản thẩm định giá. Những thông tin sơ bộ bao gồm:
 Vị trí của khu đất: tại địa điểm X; phía đông, tây, nam, bắc giáp với
những bất động sản, sông, đường … nào.
 Diện tích của khu đất: 9000m2
 Mục đích thẩm định giá: …

 Đặc điểm pháp lý của khu đất bao gồm tất cả các loại giấy tờ liên quan
về mặt pháp lý của khu đất như các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhân đầu tư…
 Cơ cấu và chức năng sử dụng đất: phân chia diện tích đất nhỏ hơn theo
mục đích sử dụng như để xây biệt thự, xây chung cư hay dùng làm đường …
Sau khi xác định xong các yếu tố trên thông qua nghiên cứu hồ sơ, tổ thẩm
định giá tiếp tục đi khảo sát thực tế khu đất để kiểm tra lại thông tin vừa thu thập
được về bất động sản cần thẩm định giá; đồng thời thu thập thêm một số thông
tin ngoài lề khác như môi trường sống, điều kiện giao thông đi lại,…
 Bước 2: Tìm kiếm và thu thập thông tin các bất động sản so sánh.
Trong bước này, các thẩm định viên thực hiện các công việc tìm kiếm,
khảo sát, điều tra, lấy số liệu bất động sản so sánh được thực hiện trong 04 ngày.
Tìm kiếm, lựa chọn những bất động sản có tính tương đồng có thể so sánh
được với bất động sản cần thẩm định giá đang hoặc đã có giao dịch mua bán trên
thị trường vào thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá. Việc lựa chọn
những bất động sản tương đồng dựa vào các tiêu chí như:
 Vị trí: có vị trí tương đương và nằm trong cùng một khu vực với bất
động sản thẩm định giá. Ví dụ như nằm trên cùng một tuyến đường hoặc trên
tuyến đường khác tương đương gần với tuyến đường của bất động sản thẩm định
giá; hay nằm trong cùng một xã, …
 Tình trạng pháp lý: giống hoặc tương tự với bất động sản thẩm định
giá. Ở đây ta nói đến các giấy phép đầu tư, xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, tình trạng đất có tranh chấp hay không …

 Quy mô: tương đương với quy mô của bất động sản cần thẩm định.
Quy mô khu đất bao gồm các yếu tố như diện tích khu đất, kích thước và hình
dáng khu đất.
 Môi trường sống, an ninh
 Cơ sở hạ tầng kỹ thật
Giả sử sau khi xem xét tất cả các yếu tố trên tổ thẩm định giá đã chọn ra
được 3 bất động sản so sánh tên là TSSS1, TSSS2, TSSS3, TSSS4.
Khi đã lựa chọn được các bất động sản so sánh, các thẩm định viên bắt đầu
thực hiện công việc thu thập thông tin về giá trị của các bất động sản này. Trong
quá trình thu thập thông tin về giá, các thẩm định viên đã ghi chép chi tiết về
nguồn gốc của thông tin thu thập được, vị trí chính xác của bất động sản so sánh
và thẩm định hiện trạng của các bất động sản này trong thực tế. Các thông tin
cần thiết nhất khi khảo sát các bất động sản so sánh là:
 Địa chỉ bất động sản so sánh:
 Vị trí bất động sản so sánh:
 Diện tích bất động sản so sánh:
 Tình trạng pháp lý:
 Giá rao bán:
 Nguồn thông tin: ghi rõ họ tên, địa chỉ, số điện thoại (nếu có) của
người cung cấp thông tin về bất động sản so sánh.
 Thời điểm khảo sát: Cùng với thời điểm thẩm định giá bất động sản
cần thẩm định giá.

 Bước 3: Thực hiện phân tích, tính toán ước tính giá trị thị trường của
bất động sản thẩm định giá. Công việc này thực hiện trong 04 ngày.
Sau khi đã thu thập được đầy đủ thông tin về cả bất động sản cần thẩm
định lẫn bất động sản so sánh, thẩm định viên bắt đầu đi vào phân tích, tính toán
ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:
 Phân tích lợi thế so sánh giữa các tài sản so sánh với nhau và với tài
sản thẩm định giá về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Phân tích thị trường: Phân tích cung - cầu trên thị trường hiện tại và các
lực lượng tham gia vào thị trường, những động thái của người mua, người bán
tiềm năng gây ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
 Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về
pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những
điểm tương đồng, khác biệt, đưa ra những ưu và nhược điểm của bất động sản
thẩm định giá so với các bất động sản so sánh. Sau đó, chấm điểm cho các bất
động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá theo các tiêu chí so sánh và thực
hiện điều chỉnh như trong bảng sau:

Bảng 2: Bảng chấm điểm cho các bất động sản so sánh và
bất động sản thẩm định giá:
(Giả sử tổ thẩm định thu thập được các thông tin về bất động sản so
sánh rồi đánh giá so sánh, phân tích, chấm điểm theo các tiêu chí
được kết quả như trong bảng sau)
TSSS
Tiêu chí SS
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG
Tiêu chí điều chỉnh Mỗi điểm kém giảm đi 5%, mỗi điểm tăng cộng 5%
Giá trị QSDĐ 15,300,000 15,000,000 15,500,000 13,330,000
Pháp lý 10 10 10 10 10
Quy mô 10 10 10 10 10
Vị trí 9.8 9.8 10 9.6 9
Môi trường sống, an ninh 10 10 10 9.7 9
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 10 10 10 9.7 9
Tổng số điểm 49.8 49.8 50 49 47
Tổng tỷ lệ % điều chỉnh -14.0% -14.0% -15.0% -10.0%
Hệ số điều chỉnh 86% 86% 85% 90%
Giá trị QSDĐ đã được điều
chỉnh (đồng/m2
)
13,158,000 12,900,000 13,175,000 11,997,000 12,807,500
Giá bán chưa bao gồm VAT 11,643,182
Tiêu chí điều chỉnh ở đây là mỗi điểm kém giảm đi 5%, mỗi điểm tăng
cộng thêm 5%. Thì tổng tỷ lệ điều chỉnh của TSSS1 bằng tổng điểm của TSTĐG
trừ đi tổng điểm của TSSS1 rồi chia cho 20.

Nếu tiêu chí điều chỉnh là mỗi điểm kém giảm đi 10%, mỗi điểm tăng cộng
them 10% thì tổng tỷ lệ điều chỉnh của TSSS1 bằng Tổng điểm của TSTĐG trừ
đi tổng điểm của TSSS1 rồi chia cho 10.
Hệ số điều chỉnh bằng tổng tỷ lệ % điều chỉnh cộng 100%.
Giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh bằng giá trị QSDĐ chưa điều chỉnh nhân
với hệ số điều chỉnh.
Giá trị QSDĐ của TSTĐG là trung bình cộng của các giá trị QSDĐ đã
được điều chỉnh của các tài sản so sánh.
Giá trị QSDĐ chưa bao gồm VAT bằng giá trị QSDĐ vừa tính được chia
cho 1,1.
Sau khi ước lượng được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, tổ thẩm
định giá họp và lập báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản trình ban giám
đốc trong vòng 01 ngày.
Trao đổi làm việc với bên đề nghị thẩm định giá trong vòng 01 buổi.
Thông qua và phát hành chứng thư thẩm định giá trong 01 ngày.
Cuối cùng bàn giao chứng thư thẩm định giá cho khách hàng.
Những hạn chế của phương pháp so sánh:
 Khi sử dụng phương pháp so sánh, đòi hỏi tổ thẩm định giá phải thu
thập được thông tin về các bất động sản so sánh và thông tin đấy phải có chất
lượng tốt, phải có khả năng so sánh và giao dịch mua bán các bất động sản so
sánh phải vào đúng thời điểm thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá.

 Muốn sử dụng được các thông tin thu thập được thì vào thời điểm thu
thập thông tin thẩm định bất động sản cần thẩm định giá, thị trường phải ổn định.
 Các dữ liệu thu thập được mang tính lịch sử dẫn đến kết quả thẩm định
giá cũng mang tính lịch sư, chỉ chính xác tại thời điểm thẩm định giá bất động
sản cần thẩm định giá nên kết quả thẩm định có thời gian hiệu lực sử dụng không
dài.
2.2.2. Phương pháp thặng dư:
Công ty thẩm định giá theo phương pháp thặng dư thực hiện qua 2 bước
lớn:
 Bước 1: Ước tính giá trị phát triển cao nhất và tốt nhất nhằm đưa ra
tổng doanh thu phát triển dự kiến.
Trong bước này, việc làm đầu tiên của các thẩm định viên là xác định sử
dụng cao nhất và có hiệu quả nhất. Công việc này có nhiều hạn chế vì nó phụ
thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên.
Ví dụ 2: đối với lô đất như ở ví dụ 1, tổ thẩm định giá có thể giả sử sử dụng
cao nhất và có hiệu quả nhất đối với khu đất trong trường hợp dùng để xây dựng
khu chung cư cao tầng hỗn hợp 30 tầng và 2 tầng hầm là:
 2 tầng hầm dùng làm nhà để xe ô tô và xe máy, xe đạp cùng.
 Tầng 1 đến tầng 5 dùng để cho thuê văn phòng.
 Tầng 6 đến tầng 15 dùng để cho thuê làm khách sạn.
 Tầng 16 đến tầng 30 dùng làm các căn hộ chung cư để bán cho người
tiêu dùng.

Sau đó, tổ thẩm định giá thu thập thông tin về giá và dự kiến ra mức thu
mỗi năm sẽ thu được khi sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất đã đề ra căn cứ
vào các thông tin đã thu thập được và các quy định của Nhà nước về quy hoạch
sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung
cầu, giá cả thị trường.
Muốn thu thập được thông tin về doanh thu hàng năm thì Tổ thẩm định giá
cần phải thu thập thông tin cụ thể về đơn giá trong xe ô tô, xe máy, xe đạp; đơn
giá cho thuê văn phòng; đơn giá cho thuê khách sạn; đơn giá bán chung cư. Sau
đó, dựa vào quy hoạch, cơ cấu thiết kế cụ thể của tòa nhà ta có thể tính được
tổng doanh thu trong một năm của dự án.
Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

 

n
t
t
t
r
DT
DT
1 )
1
(
Trong đó:
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
 Bước 2: Ước tính chi phí phát triển nhằm đưa ra tổng chi phí phát
triển.
Chi phí phát triển bao gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công
trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và

quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ
yếu bao gồm:
 Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
 Chi phí xây lắp hạ tầng kỹ thuật
 Chi phí xây dựng công trình
 Lãi vay ngân hàng
 Chi phí dự phòng
 Chi phí kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng
 Chi phí tiếp thị, bán hàng diện tích nhà chung cư
Thẩm định viên về giá xác định tổng chi phí phát triển căn cứ trên các quy
định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng
chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân
công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên
vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên
quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính.
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm)
để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP = 
 
n
t
t
t
r
CP
1 )
1
(
Trong đó:

CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
Lợi nhuận của nhà đầu tư được tình bằng 14% giá trị xây lắp và hạ tầng.
Sau khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án và lợi
nhuận của nhà đầu tư, thẩm định viên đưa ra được giá trị QSDĐ của dự án.
Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
– Lợi nhuận nhà đầu tư.
Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
 Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của tổ thẩm định giá nên kết quả thẩm định
giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng đến độ chính xác.
 Tất cả các ước tính về doanh thu và chi phí có thể thay đổi tùy theo sự
thay đổi của thị trường.
 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.Phương
pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.

Chương III: KIẾN NGHỊ
3.1. Đối với phương pháp so sánh:
Trong phương pháp so sánh việc thu thập thông tin là rất quan trọng vì chất
lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Do vậy, em xin
có một số kiến nghị sau:
 Các thẩm định viên cần phải thực hiện công tác thu thập thông tin một
cách cẩn trọng hơn nữa.
 Cần phải lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp hơn nữa để kết quả
thẩm định được chính xác hơn.
 Khi thu thập thông tin cần đến tận nơi khảo sát các tài sản so sánh để
đưa ra được nhận xét sắc đáng hơn làm cơ sở cho thẩm định.
 Để chất lượng thông tin cao hơn thì thẩm định viên nên thu thập thêm
nhiều thông tin hơn về bất động sản so sánh như vấn đề tài chính của chủ bất
động sản (đang rất cần tiền hay không…), …
 Kế hoạch thực hiện thẩm định là 15 ngày nhưng tổ thẩm định vẫn chưa
thực hiện đúng được mà còn chậm tiến độ. Vậy, đề nghị tổ thẩm định đẩy nhanh
tiến độ thẩm định hơn nữa để đạt được đúng như kế hoạch.
3.2. Đối với phương pháp thặng dư:
Trong phương pháp này, việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
luôn là hạn chế đáng kể. Do vậy em xin kiến nghị một số điểm sau:
 Cần phải khách quan hơn trong việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu
quả nhất.

 Cần tham khảo các dự án thực tế trong cùng khu vực và các quy định
của pháp luật để ước tính chi phí và giá bán dự kiến một cách chuẩn xác hơn
nhằm đưa ra được giá trị còn lại cuối cùng chính xác hơn.

KẾT LUẬN
Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của
nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị
trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của
các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì
nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn… Để đáp ứng yêu cầu của
xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề
tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt
động.
Thực tập tại Công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí
Việt Nam đã giúp em hiểu rõ hơn về công việc của các thẩm định viên về giá, về
cơ cấu tổ chức hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá. Đặc biệt là em có thể
hiểu biết thêm về các dịch vụ mà công ty cung cấp như thẩm định giá bất động
sản; thẩm định giá động sản; tư vấn đầu tư tài chính; thẩm định giá trị doanh
nghiệp; kinh doanh dịch vụ bất động sản; dịch vụ đấu giá tài sản; dịch vụ quản lý
sổ cổ đông… Qua đó, em càng khẳng định được vai trò của thẩm định giá trong
việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các tổ
chức, cá nhân khi ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý,
mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản…
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – PGS.TS Đào Văn Hùng cùng toàn
thể cán bộ nhân viên công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí
Việt Nam đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt
nghiệp này.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá
(quyển 1), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
2. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá
(quyển 2), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
4. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002.
5. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
6. Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
Bộ Tài chính.
7. Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
8. Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
9. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6
tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
10. Trang web: http://thamdinhgia.org

Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam

Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam

Similar to Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Dịch Vụ Tài Sản Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam