PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

2. PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
Adalah pajak yang dipungut
atas tanah dan bangunan karena
adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial
ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan
yang mempunyai suatu hak atasnya atau
memperoleh manfaat dari padanya

3. a. Yang menjadi objek pajak adalah
perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan.
b. Perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan sebagaimana
dimaksud dalam butir a meliputi :
1. Pemindahan Hak Karena :
Jual beli; tukar-menukar; hibah; hibah wasiat;
waris; pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya; pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan; penunjukkan
pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan
hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha;
pemekaran usaha, hadiah.
2. Pemberian Hak Baru
karena :
Kelanjutan pelepasan hak;
Diluar pelepasan hak

4. OBJEK PAJAK
( Pasal 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 )
c. Hak atas sebagaimana dimaksud dalam butir a adalah :
hak milik;
hak pakai;
hak guna usaha;
hak milik atas satuan
rumah susun;
hak guna bangunan;
hak pengelolaan.

5. SUBJEK PAJAK
Adalah istilah dalam peraturan perundangundangan perpajakan untuk perorangan
(pribadi) atau organisasi (kelompok)
berdasarkan peraturan perundangundangan perpajakan yang berlaku.

6. Subjek Pajak Dalam Negeri :
1. orang pribadi yang
bertempat tinggal di
Indonesia;
2. orang pribadi yang berada di
Indonesia lebih dari 183 hari
dalam jangka waktu 12 bulan/
orang pribadi yang dalam
suatu tahun pajak berada di
Indonesia dan mempunyai
niat untuk bertempat tinggal
di Indonesia;
4. warisan yang
belum terbagi
sebagai satu
kesatuan, mengga
ntikan yang
berhak.
3. badan yang
didirikan atau
bertempat
kedudukan di
Indonesia;

7. Subjek Pajak Luar Negeri :
1. orang pribadi yang tidak
bertempat tinggal di Indonesia
atau berada di Indonesia tidak
lebih dari 183 hari dalam
jangka waktu 12 bulan, yang
menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan melalui
bentuk usaha tetap di
Indonesia;
2. badan yang tidak didirikan
dan tidak bertempat
kedudukan di
Indonesia, yang menjalank
an usaha atau melakukan
kegiatan melalui bentuk
usaha tetap di Indonesia;

8. Subjek Pajak Luar Negeri :
3. orang pribadi yang tidak
bertempat tinggal di Indonesia
atau berada di Indonesia tidak
lebih dari 183 (seratus delapan
puluh tiga) hari dalam jangka
waktu 12 (dua belas) bulan, yang
dapat menerima atau
memperoleh penghasilan dari
Indonesia bukan dari menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan
melalui bentuk usaha tetap di
Indonesia;
4. badan yang tidak didirikan
dan tidak bertempat
kedudukan di
Indonesia, yang dapat
menerima atau
memperoleh penghasilan
dari Indonesia bukan dari
menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan melalui
bentuk usaha tetap di
Indonesia.

9. Adalah orang pribadi atau badan yang memiliki hak
dan/atau memperoleh manfaat atas tanah dan/atau
memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan.

10. WAJIB PAJAK
Wajib pajak memiliki kewajiban membayar PBB yang terutang setiap
tahunnya. PBB harus dilunasi paling lambat 6 (enam) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Karna Wajib Pajak Adalah
5-8 bulan.
Pembayaran PBB dapat dilakukan melalui bank persepsi, bank
yang tercantum dalam SPPT PBB tersebut, atau melalui ATM, melalui
petugas pemungut dari pemerintah daerah serta dapat juga melalui
bukan kantor pos

11. 1. Kapan saat PBB terutang?
Saat PBB terutang adalah keadaan objek PBB pada
tanggal 1 Januari untuk suatu tahun pajak tertentu
(jangka waktu satu tahun takwim)

12. TAHUN,SAAT DAN TEMPAT YANG
MENENTUKAN PAJAK TERHUTANG

2. Dimana tempat PBB terutang?
a. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus
Ibukota Jakarta, yang meliputi letak objek PBB;
b. untuk daerah lainnya, di wilayah
Kabupaten/Kota, yang meliputi letak objek PBB.

13. PENDEKATAN PENILAIAN
1. Pendekatan Data
Pasar (Market Data
Approach
3. Pendekatan Pendapatan
(Income Approach)
2. Pendekatan
Biaya (Cost
Approach)

14. 1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach
Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara
membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain
yang telah diketahui harga pasarnya.
Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan
NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan
NJOP bangunan

15. 2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang
sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP
bangunan.

16. 3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara
mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang
bersangkutan.
Biasanya, diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk
menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang
disewakan, dsb.

17. CARA PENILAIAN
1. Penilaian Massal (Mass Appraissal)
•
NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
•
NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB).
•
Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan
komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

18. CARA PENILAIAN
2. Penilaian Individual (Individual Appraissal)
Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.
Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter
persegi.
Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.
Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan
tol,
lapangan
golf,
objek
rekreasi,
usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

19. DASAR PENGHITUNGAN PBB
Yang menjadi dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
yaitu suatu persentase tertentu dari NJOP (x% dari NJOP). Ada 3 tarif
NJKP yang pembagiannya didasarkan atas nilai NJOP dan jenis sektornya
(PP no.25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Prosentase NJKP
pada PBB) yaitu :
• 20% jika NJOP kurang dari 1Milyar untuk sektor P2 (Perkotaan,
Pedesaan)
• 40% jika NJOP lebih besar sama dengan 1 Milyar P2 (Perkotaan,
Pedesaan)
• 40 % untuk sektor P3 (Perkebunan, Pertambangan, Perhutanan)

20. Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak
dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP). Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No:
201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP
maksimum sebesar Rp12 juta per Wajib Pajak dan ditetapkan secara
regional.
Rumus menghitung PBB adalah
PBB = Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

21. DASAR PENAGIHAN
Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang (SPPT)
Surat Ketetapan Pajak
(SKP)
Surat Tagihan Pajak
(STP)

22. PEMBAGIAN HASIL
PENERIMAAN PBB
Dalam PP Nomor 47 tahun 1985 tentang Pembagian Hasil
Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan antara Pemerintah Pusat
dan Pemerintah Daerah ditetapkan sebagai berikut:
10% hasil
penerimaan PBB
merupakan bagian
penerimaan bagi
Pemerintah Pusat
dan harus disetor
sepenuhnya ke Kas
Negara.
90% sisanya merupkaan bagian
penerimaan untuk Pemerintah
Daerah. Setelah dikurangi dengan
biaya untuk melakukan pemungutan
sebesar 10% dari 90% kemudian
dibagi lagi untuk Pemda Propinsi dan
Pemda Kabupaten/Kota dengan
imbangan sebagai berikut:

23. PEMBAGIAN HASIL
PENERIMAAN PBB

Pemda Propinsi
=
20%
Pemda Kabupaten/Kota
=
80%
Pemerintah Pusat
=
10%
Biaya pemungutan = 10% x 90%
=
9%
Pemda Propinsi = 20% x 81%
=
16,2%
Pemda Kabupaten/Kota = 80% x 81%
=
64,8%
Jumlah Penerimaan
=
100%
Dengan rincian sebagai berikut:

24. TARIF PAJAK
Menurut, Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU
No.12 Tahun 1994, Tarif pajak yang dikenakan
atas objek pajak adalah sebesar 0,5 %

25. PBB= Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)
Contoh :
Pak Burhan memiliki tanah dan bangunan dengan rincian sbb :
Luas tanah : 500 m2; nilai tanah : Rp90.000.000,Luas bangunan : 150 m2; nilai bangunan : Rp37.500.000,Hitung besarnya PBB atas tanah dan bangunan pak Burhan
tersebut apabila NJOPTKP sebesar Rp10.000.000,-

26. Jawab :
Nilai tanah per m2 = 90.000.000 / 500 = Rp180.000,- --> konversi -->
Klas A.26 : NJOP = Rp200.000,- / m2
Nilai bangunan per m2 = 37.500.000 / 150 = Rp250.000,- --> konversi
--> Klas A.11: NJOP = Rp225.000,- / m2
PBB = 0,5% x 20% x Rp123.750.000,- = Rp123.750,-

28. PERHITUNGAN PBB ATAS
RUMAH SUSUN
Pemilikan rumah susun didasarkan pada konsep pemilikan atas:
tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama, oleh
karena itu, NJOP rumah susun juga harus dipisah-pisahkan
antara kepemilikan atas tanah bersama, benda bersama dan
bagian bersama tersebut.
Artinya, pemilikannya adalah berdasarkan perbandingan proporsional
antara luas sertifikat induk dengan luas unit yang akan di beli (dalam
sertifikat HMSRS di sebut nilai perbandingan proporsional). Kemudian untuk
bangunannya juga di bandingkan antara total luas rusun dengan luas unit
yang akan dibeli.

29. PERHITUNGAN PBB ATAS
RUMAH SUSUN
Rumus Perhitungannya:
1. (Luas unit X 100) : Nilai Perbandingan Proporsional = Luas bangunan efektif
(LBE)
2. Bangunan bersama – LBE
= luas bangunan bersama (LBB)
3. (luas unit X bumi bersama) : LBE = tanah bersama (TB)
4. (luas unit X LBB) : LBE
= bangunan bersama (BB)
NJOP PBB nya:
a. TB X harga permeter bumi (tanah secara keseluruhan)
b. BB X harga permeter bangunan (secara keseluruhan)
c. luas X harga permeter bangunan
= luas bumi
= luas bangunan
= luas unit bangunan

30. PERHITUNGAN PBB
ATAS RUMAH SUSUN
Setelah diperoleh NJOP atas rumah susun dimaksud, barulah
dikalikan dengan BPHTB setelah dikurangi Nilai perolehan tidak
kena pajak (NPTKP) dari masing-masing daerah. Jadi NPTKP
tersebut tergantung lokasinya (untuk pengurang BPHTBnya). Dari
situlah bisa kita dapat kan berapa jumlah pajak (BPHTB) yang
harus dibayar.

31. SEKIAN
dan
TERIMAKASIH :D