Dokumen tersebut menjelaskan pendekatan dan metodologi yang digunakan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah. Metode yang digunakan meliputi identifikasi, inventarisasi, wawancara, survei, dan pengumpulan data. Prosesnya meliputi analisis spasial, partisipatif, dan studi literatur. Hasil akhirnya adalah program aksi pengembangan kawasan. Metodologinya ter

1. Pendekatan dan Metodologi
5.1 PENDEKATA
Dalam pekerjaan “Penyusunan RDTR Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju
Tengah”, secara teknis juga menggunakan model input – proses – output guna
memperoleh “a time line performance” yang optimal dan bisa
dipertanggungjawabkan. Untuk memperoleh input tersebut, langkah yang
dipergunakan adalah dengan menggunakan teknik identifikasi, inventarisasi,
wawancara, dan sejumlah survei serta pengumpulan data/informasi. Sedangkan
pemenuhan proses dengan analisis model keruangan/spatial approach, super imposed,
strategic planning/SWOT, participatory approach, dan analisis studi literatur lainnya
serta analisa berdsarkan perturan menteri mengenai penyusunan RDTR dan arahan
Kerangka Acuan Kerja dari Bappeda Kabupaten Mamuju Tengah untuk dilakukan
untuk menghasilkan output akhir berupa program aksi pengembangan kawasan
perkotaan ini.
Dalam menentukan cara pelaksanaan teknis diperlukan sebuah kerangka pikir yang
utuh/komprehensif yang dapat menyerap dan mengakomodasi tuntutan kerangka
acuan kerja (KAK) atau kerangka pikir diperlukan guna mencapai maksud dan
tujuan dari penugasan konsultan. Kerangka pendekatan “Penyusunan RDTR PPK
Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” dapat dilihat pada berikut.

2. Gambar 3.1 :
Kerangka Pendekatan
- Kebijaksanaan Tata Ruang
- Kebijaksanaan Sektoral dan Reginal
- Tujuan Pembangunan Kabupaten
(RPJPM dan RTRW Kab. Mateng)
- Kondisi Sosial Kependudukan
- Kondisi Ekonomi Wilayah
- Kondisi Fisik Dasar
Kondisi Sarana & Prasarana
- Sarana prasarana kawasan
- Jaringan prasarana & utilitas
Kondisi Penggunaan Lahan
- Kawasan lindung – kawasan
budidaya
- Kawasan terbangun & tidak terbangun
- Kondisi Fisik Dasar (topografi, geologi
dan hidrologi)
- Kondisi Ekonomi
- Kondisi Sosial Kependudukan
Kondisi Keuangan Daerah & Komponen
Kelembagaan
- Analisis tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;
- Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya
wilayah perencanaan;
- Analisa kedudukan wilayah perencanaan dengan
wilayah belakang;
- Analisis pengaruh kebijakan sektoral dan regional
Analisis Kependudukan
Analisis Perekonomian Kawasan
Analisis Daya Dukung dan Daya Tampung Fisik
RDTR dan Peraturan Zonasi
Analisis Kemampuan Pembiayaan
Pembangunan Kawasan
Analisis Bentuk dan Struktur
Ruang Kawasan
- Analisis Kondisi Sarana dan Prasarana
- Analisis pergerakan
Alternatif Pengembangan:
- Strategi Pengembangan
- Prioritas Pengembangan
- Konsep Pengembangan
Penyusunan RDTR
 Fungsi dan Peran Kawasan Perencanaan
 Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan
 Rencana Pola Ruang
- Zona Lindung; dan
- Zona Budidaya
 Rencana Jaringan Prasarana
- Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan;
- Rencana Pengembangan Jaringan Energi;
- Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi;
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum;
- Rencana Pengembangan Jaringan Drainase;
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah;
- Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya; dan
 Penetapan Sub Kawasan yang Diprioritaskan
Penanganannya
 Program Pemanfaatan Ruang
- Perwujudan Rencana Pola Ruang;
- Perwujudan Rencana Jaringan Prasarana;
- Perwujudan Penetapan Sub Kawasan Prioritas
AANNAALLIISSIISS
RREENNCCAANNAA
DDaattaa RReeggiioonnaall ((MMaakkrroo))
DDaattaa LLookkaall ((MMiikkrroo))
Perumusan Fungsi,
Peran, Tujuan Penataan
Ruang Kawasan
Perencanaan
DDAATTAA
Penyusunan Peraturan Zonasi
 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Klasifikasi ITB (I=diIzinkan, T= Terbatas,
B=Bersyarat);
 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB
Maksimum, KLB Maksimum, Ketinggian Bangunan,
KDH Minimal );
 Ketentuan Tata Bangunan (GSB Minimal, Tinggi
Bangunan Maksimal, Jarak Bebas Bangunan,
Tampilan Bangunan);
 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal (parkir,
difabel, jalur pedestrian, jalur speda, pedestrian dll.);
 Ketentuan Pelaksanaan (Ketentuan variasi
pemanfaatan, insentif dan disinsentif).
Analisis :
- Keterkaitan antar
zona dan
kegiatan
- Analisis
karekteristik
kegiatan
- Intensitas
Pemanfaatan
Ruang;
- KDB;
- KLB;
- Ketinggian
Bangunan;
- Koefisien Dasar
Hijau
- Sempadan &
Tinggi Bangunan
- Jarak Antar Bgn

3. 5.2 METODOLOGI
Secara umum metodologi ini dimaksudkan sebagai acuan dalam menyelesaikan
seluruh rangkaian kegiatan pekerjaan. Dengan adanya acuan ini diharapkan seluruh
aspek pekerjaan dapat dilakukan dengan sebaik-baiknya secara lebih efisien dan
efektif.
Secara garis besar, pekerjaan ini, akan dibagi ke dalam tahap kegiatan utama sebagai
berikut :
1. Mempersiapkan rencana kegiatan termasuk menetapkan jadual pelaksanaan
pekerjaan dan jadwal kerja personil.
2. Mempersiapkan personil/tenaga ahli yang akan digunakan. Persiapan ini
digunakan untuk memahami tujuan akhir pekerjaan dan menentukan langkah –
langkah atau program kerja yang akan dilakukan.
3. Melakukan koordinasi baik teknis maupun non teknis dengan Pengguna Jasa
maupun pihak lainnya jika dianggap perlu.
4. Menyiapkan rencana pelaksanaan penyusunan RDTR beserta bahan, modul, dan
narasumber yang dibutuhkan;
5. Melakukan koordinasi dan sosialisasi RDTR kepada Pemerintah Daerah;
6. Melakukan pengumpulan data dan informasi;
7. Melakukan analisis data dan informasi;
8. Merumuskan konsep RDTR kawasan perencanaan;
9. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah tentang RDTR kawasan perencanaan;
10. Melakukan penjaringan aspirasi, pembahasan lintas sektor, dan konsultasi publik
melalui pelaksanaan FGD dan Workshop; dan
11. Melakukan penyempurnaan konsep RDTR kawasan perencanaan.
Untuk mencapai tujuan yang diiginkan dalam kerangka acuan kerja, maka perlu
dibuat suatu sistematika tahapan dari kegiatan pekerjaan “Penyusunan RDTR PPK
Kota Kecamatan Tobadak Kab. Mamuju Tengah” yang sesuai dengan pola pemikiran
dan pendekatan yang akan di gunakan, adapun metode pelaksanaan dari pekerjaan
penyusunan ini terdiri dari beberapa tahapan seperti terlihat pada gambar berikut.

4. Gambar 3.2. Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
TAHUN 2015 Bulan -
1 2 & 3 4 & 5
LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN ANTARA LAPORAN AKHIR
TAHAP
PERSIAPAN
Penyiapan
personil dan
peralatan
Penyiapan
metodologi,
program kerja, dan
jadual kerja
Koordinasi dan
Sosialisasi RDTR
TAHAP
INVENTARISASI
DATA & INFORMASI
Pengumpulan Data
dan Informasi:
- Kebijakan
Pembangunan;
- Sosial
Kependudukan;
- Ekonomi Wilayah;
- Fisik Dasar;
- Penggunaan Lahan;
- Sarana dan
Prasarana;
- Jaringan Prasarana
dan Utilitas
- Keuangan Daerah &
Komponen
Kelembagaan
-
TAHAP
PERUMUSAN
TAHAP
PENYUSUNAN RENCANA
Perumusan Fungsi,
Peran, Tujuan
Penataan Ruang
Kawasan Perencanaan
PenyusunanRDTR
 Fungsi dan Peran kawasan
 Tujuan Penataan Ruang
 Rencana Pola Ruang
- Zona Lindung; dan
- Zona Budidaya
 Rencana Jaringan Prasarana
 Penetapan Sub kawasan yang
Diprioritaskan Penanganannya
 Program Pemanfaatan Ruang
TAHAP
ANALISIS DATA DAN INFORMASI
Analisis KonsepPeraturan Zonasi:
- Keterkaitan antar zona dan kegiatan;
- Karekteristik kegiatan;
- Intensitas pemanfaatan ruang;
- Koefisien dasar bangunan;
- Koefisien lantai bangunan;
- Ketinggian bangunan;
- Koefisien dasar hijau;
- Sempadan bangunan
- Jarak bebas antar bangunan
Analisis PenyusunanRDTR:
- Tujuan penataan ruang;
- Kemampuan tumbuh dan berkembang
- Kedudukan kaw asan perencanaan;
- Pengaruh kebijakan sektoral dan
regional;
- Bentuk dan struktur kaw asan
perencanaan;
- Kondisi Sarana dan prasarana;
- Pergerakan;
- Sistem Utilitas;
- Identifikasi persoalan dan kebutuhan
pengembangan;
- Fisik dasar;
- Fisik binaan;
- Alternatif pengembangan;
Kooordinasi
dengan Tim
Teknis dan
Instansi Terkait
Persiapan
Sosialisasi RDTR
(bahan, modul,
dan narasumber)
Alternatif
Pengembangan:
- Strategi
Pengembangan
- Prioritas
Pengembangan
- Konsep
Pengembangan
Konsep PeraturanZonasi
 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan
Lahan
 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
 Ketentuan Tata Bangunan
 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
 Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Daerah tentang RDTR
Kawasan Perencanaan
FGD dan
Workshop
Penyempurnaan RDTR dan Peraturan
Zonasi
Penentuan Lingkup
Wilayah Perencanaan

5. Untuk mencapai tujuan yang diiginkan dalam kerangka acuan kerja, maka perlu dibuat
suatu sistematika tahapan dari kegiatan pekerjaan “Gambar 1. Penyusunan RDTR PPK
Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” yang sesuai dengan pola pemikiran
dan pendekatan yang akan di gunakan, adapun metode pelaksanaan dari pekerjaan
penyusunan ini terdiri dari beberapa tahapan yang meliputi :
A. Persiapan
Langkah pertama yang akan dilakukan dari kegiatan “Penyusunan RDTR PPK Kota
Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” antara lain meliputi :
1. Penyiapan Personil dan Peralatan;
2. Penyiapan metodologi, program kerja, dan jadual kerja;
3. Kooordinasi dengan Tim Teknis dan Instansi Terkait; dan
4. Persiapan Sosialisasi RDTR & PZ (bahan, modul, dan narasumber).
B. Koordinasi, Sosialisasi, Inventarisasi Data & Informasi
Pada kegiatan ini dilakukan :
1. Kordinasi dan Sosialisasi
Pada kegiatan ini melakukan koordinasi dan sosialisasi RDTR kepada Pemerintah
Daerah Kabupaten Mamuju Tengah melalui Bappeda Kabupaten Mamuju Tengah. Pada
kegiatan sosialisasi dilakukan penyiapkan rencana pelaksanaan penyusunan RDTR
beserta bahan, modul, dan narasumber yang dibutuhkan;
2. Inventarisasi data dan Informasi
Untuk kepentingan analisa dan evaluasi dalam kegiatan “Penyusunan RDTR Tobadak
Kabupaten Mamuju Tengah” secara garis besar dapat dikelompokan menjadi beberapa
kelompok data/informasi yang dapat memberikan gambaran mengenai :
a. Kebijaksanaan tata ruang (RTRW Nasional, RTRW Provinsi Sulbar, dan RTRW Kab.
Mamuju Tengah);
b. Kebijakan sektoral dan regional (RPJP dan RPJM Kab. Mamuju Tengah);
c. Kondisi sosial, budaya dan kependudukan;
d. Kondisi perekonomian;
e. Kondisi penggunaan lahan;
f. Kondisi fisik dasar dan lingkungan;
g. Kondisi sarana, prasarana dan utilitas;

6. h. Kondisi keuangan daerah dan kelembagaan;
Dalam tahapan ini dilakukan survey / pengumpulan data / informasi yang dibutuhkan
sebagai masukan bagi tahapan evaluasi dan analisis. Secara umum data / informasi yang
akan dikumpulkan terdiri dari data yang bersifat regional (makro) dan data lokal
(mikro). Data-data tersebut meliputi :
a. Data Regional (Makro), yakni data-data, meliputi :
1) Kebijaksanaan yang terkait dengan wilayah perencanaan, baik yang menyangkut
kebijaksanaan tata ruang maupun kebijaksanaan sektoral. Termasuk di dalamnya
adalah RTRW Nasional, RTRW Propinsi Sulbar, dan RTRW Kab. Mamuju Tengah;
2) Kondisi sosial-kependudukan, meliputi jumlah dan perkembangan penduduk,
struktur penduduk, serta aspek sosial budaya.
3) Kondisi ekonomi, meliputi struktur dan perkembangan ekonomi kota secara
sektoral, produksi tiap sektor kegiatan ekonomi, struktur ketenagakerjaan, pola
aliran barang dan jasa dalam proses koleksi dan distribusi, serta perkembangan
investasi.
4) Kondis fisik dasar dan potensi sumberdaya alam, meliputi topografi dan
kemiringan tanah, geologi, hidrologi, vegetasi, klimatologi, potensi sumber daya
alam.
5) Kondisi fisik binaan, meliputi penggunaan lahan, sarana / fasilitas perkotaan dan
prasarana utama.
b. Data Lokal (Mikro), yakni meliputi :
1) Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi, geologi,
klimatologi, dan tataguna lahan.
2) Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut ukuran
keluarga, umur, agama, pendidikan dan mata pencaharian.
3) Perekonomian, meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industri, pertanian,
perkebunan, perikanan, pariwisata, pendapatan daerah dan lain-lain.
4) Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan yang diantaranya
meliputi: permukiman, perdagangan, jasa, industri, pariwisata, perikanan dan
kelautan, pertanian, dll.
5) Tata Bangunan dan Lingkungan, meliputi ; intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH),
bentuk bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, bangunan khusus,
wajah lingkungan, daya tarik lingkungan, (node, landmark, dll), garis sempadan
(bangunan, sungai, danau, pantai, SUTT).

7. 6) Prasarana dan Utilitas umum :
a) Jaringan Transportasi :
 Jaringan : Jalan Raya,rencana Rel Kereta Api, Jalur Pelayaran (sungai, danau,
laut).
 Fasilitas (terminal, kargo, stasiun, pelabuhan)
 Kelengkapan jalan ; halte, parkir dan jembatan penyeberangan
 Pola pergerakan (angkutan penumpang dan barang)
b) Air Minum (sistem jaringan, bangunan pengolahan, hidran): mencakup kondisi
dan jaringan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan hidran,kondisi
air tanah dan sungai, debit terpasang, dll.
c) Sewarage : air limbah rumah tangga dan bangunan fungsional lainnya
d) Sanitasi (sistem jaringan, bak control, bangunan pengolahan) jaringan terpasang,
prasarana penunjang dan kapasitas.
e) Drainase : system jaringan makro dan mikro, dan kolam penampungan
f) Jaringan listrik : system jaringan (SUTT, SUTM,SUTR), gardu (induk, distribusi,
tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestik)
g) Jaringan komunikasi : jaringan, rumah telepon, stasiun otomat, jaringan
terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum).
h) Gas ; sistem jaringan, pabrik, jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah
tangga).
i) Pengolahan sampah; sistem penanganan (skala individual, skala lingkungan,
skala daerah), sistem pengadaan (masyarakat, pemerintah daerah, swasta).
7) Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana, besaran
dampak, kondisi lingkungan fisik, kegiatan bangunan yang ada, fasilitas dan jalur
kendali yang telah ada.
Data dan informasi disajikan kan dalam bentuk peta, diagram, tabel statistik,
termasuk gambar visual kondisi lingkungan kawasan yang menunjang perencanaan
detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula tampak secara jelas dalam peta
dilengkapi dengan wilayah administrasi hingga ke batas wilayah Kelurahan/RW, baik
diterapkan dalam peta dengan skala 1 : 5.000 maupun visualisasi digital (kamera,
handycam).

8. C. Analisa Kawasan Perencanaan
Hal-hal pokok yang dianalisis antara lain sebagai berikut :
a. Analisis Makro (wilayah), meliputi :
1) Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya Kawasan, antara lain menilai:
 Potensi wilayah dan permasalahannya, sehingga terdapat gambaran hubungan
atau ketergantungan kawasan dengan wilayah sekitarnya.
 Pengaruh potensi dan permasalahan pengembangan sektor-sektor kegiatan di
kawasan dan gambaran hubungan atau ketergantungan antara sektor.
2) Analisis kedudukan kawasan dalam perimbangan dengan daerah
hinterland/wilayah belakangnya, antara lain menilai :
 Kedudukan kawasan yang direncanakan terhadap pusat-pusat pertumbuhan
wilayah kecamatannya.
 Perkembangan sektor-sektor kegiatan kota dan pengaruhnya terhadap pusat-
pusat pertumbuhan lainnya, sekarang dan masa depan.
3) Analisis pengaruh kebijaksanaan regional, antara lain menilai :
 Pengaruh kebijaksanaan terhadap perkembangan sektor-sektor kegiatan di
wilayahnya.
 Pengaruh kebijaksanaan terhadap perkembangan sektor-sektor kegiatan di
pusat-pusat wilayah khususnya terhadap kawasan yang direncanakan.
Analisis untuk melihat kedudukan Kota Kecamatan Tobadak dalam sistem
perwilayahan nasional, sistem tata ruang pulau, sistem perwilayahan provinsi, dan
kota-kota lainnya. Analisis ini dinyatakan lengkap jika minimal memiliki :
 Arahan kebijakan RTRWN, RTRWP, dan kebijaksanaan sektoral;
 Sistem perkotaan regional yang berpengaruh;
 Fungsi dan peranan kota dalam lingkup nasional, provinsi dilihat dari aspek
ekonomi, transportasi dan pencapaian pembangunan nasional/regional secara
umum;
 Sektor-sektor unggulan yang menjadi prime mover di kota, provinsi, maupun
nasional.
b. Analisis Mikro (kawasan perencanaan), meliputi :
1) Analisis Penduduk
Analisa ini bertujuan untuk mengetahui kondisi sosial dan kependudukan di
kawasan perencanaan yang meliputi jumlah penduduk, sex ratio, komposisi

9. penduduk, tingkat pendidikan penduduk, pekerjaan penduduk dan sebagainya.
Dengan menghitung proyeksi jumlah penduduk di masa yang akan datang akan
diketahui:
 Gambaran jumlah penduduk di masa yang akan datang.
 Kebutuhan terhadap fasilitas dan pelayanan umum.
 Besar aktifitas/kegiatan kawasan perkotaan.
 Rencana distribusi penduduk untuk masing-masing blok-blok yang
direncanakan.
Model yang dipergunakan sebagai alat bantu dalam memperkirakan keadaan
penduduk pada masa datang ialah:
a) Metode bunga berganda, dengan rumus matematis:
Pt+u = Pt ( 1 + R ) U
Pt+u = Jumlah penduduk didaerah yang diselidiki pada tahun t+U.
Pt = Jumlah penduduk didaerah yang diselidiki pada tahun t.
R = Tingkat (prosentase) pertambahan penduduk rata-rata setiap
tahun (diperoleh dari data masa lalu).
U = Selisih antara data tahun yang ada dengan data tahunyang
diselidiki.
b) Metode analisa regresi linier dengan rumus:
Pt = a + bX
Pt = Jumlah penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t.
X = Nilai yang diambil dari variabel bebas.
a, b = Konstanta.
Nilai a dan b dapat dicari dengan metode selisih kuadrat minimum,
yaitu:
P X2 - X XP
a =
N X2 - ( X )2
N XP - X P
b =
N X2 - ( X )2

10. Keterangan: N = Jumlah tahun data pengamatan, sehingga untuk
kepentingan proyeksi rumus matematis regresi linier menjadi Pt + U = a
+ bXt.
c) Metode Polinomial dengan rumus:
P(t+O) = Pt + b(O), dimana:
P(t+O) = Jumlah penduduk tahun (t+O).
Pt = Jumlah penduduk tahun dasar.
b(O) = Rata-rata pertambahan penduduk tiap tahunpada masa
lampau sampai sekarang.
2) Analisis Fungsi Ruang
Analisis Fungsi Ruang dimaksudkan untuk memperoleh bentuk pola kawasan
yang terstruktur dalam peran dan fungsi bagian-bagian kawasan, yang
memperlihatkan konsentrasi dan skala kegiatan binaan manusia dan alami.
Komponen analisisnya meliputi :
 Perkembangan pembangunan, merupakan kebijakan rencana pembangunan
yang telah ditetapkan oleh pemerintah maupun swasta;
 Pusat-pusat kegiatan, dengan melakukan kajian terhadap pemusatan kegiatan
yang ada atau direncanakan oleh rencana diatasnya;
 Kesesuaian dan daya dukung lahan, sebagai daya tampung dan daya hambat
ruang kawasan dalam berkembang;
 Pembagian fungsi ruang pengembangan, merupakan struktur kawasan yang
dibagi dalam fungsi dan peran bagian-bagian kawasan.
3) Analisis Sistem Jaringan Pergerakan
Analisis ini bertujuan untuk menganalisis beberapa komponen sistem jaringan
pergerakan, antara lain :
 Analisis pelayanan jaringan jalan dapat diklasifikasikan berdasarkan Undang-
undang tentang Jaringan Jalan No. 38 Tahun 2004, termasuk fasilitas terminal
penumpang dan barang;
 Analisis pelayanan jaringan angkutan kereta api, termasuk fasilitas stasiun;
 Analisis pelayanan jaringan angkutan air (laut, sungai, danau), termasuk
fasilitas pelabuhan dan dermaga;

11.  Perkembangan pembangunan, merupakan kebijakan rencana pembangunan
jaringan jalan, kereta api, dan transportasi laut yang telah ditetapkan oleh
pemerintah maupun swasta;
 Analisis kebutuhan interkoneksi dan intrakoneksi jaringan, berdasarkan sistem
pembentukan struktur ruang yang telah direncanakan, dan hasil analisis point a)
dan b) diatas.
Dalam usaha untuk dapat merencanakan suatu jaringan rencana transportasi
beberapa metoda pendekatan perlu ditentukan dalam studi sistem jaringan
transportasi, antara lain:
Trip Generation (Production/Attraction).
Setiap pengembangan suatu kawasan akan mengakibatkan suatu bangkitan
lalu-lintas dari kawasan tersebut. Tingkat bangkitan lalu-lintas tersebut
ditantukan oleh beberapa faktor seperti kondisi jenis kegiatan yang
dikembangkan, kondisi sosial ekonomi wilayah, luas wilayah kegiatan,
intensitas kegiatan dan populasi penduduknya.
Trip Distribution.
Metoda trip distribution berguna untuk memperkirakan besarnya distribusi
pergerakan yang dihasilkan oleh trip generation sehingga perencanaan
kapasitas prasarana jalan yang dilakukan secara optimal.
Modal Split (Pemilihan Modal Pergerakan).
Tahapan ini bertujuan untuk menjabarkan setiap pergerakan dalam bentuk
dalam pemilihan modal atau kendaraan untuk pergerakannya seperti kita
ketahui bahwa pergerakan memerlukan modal atau sarana kendaraan untuk
bergerak (bus, minibus, mobil pribadi, motor, becak, dsb). Berdasarkan
asumsi-asumsi dan standar-standar tertentu, pemilihan modal pergerakan
untuk kawasan perencanaan dapat diperhitungkan.
Trip Assigment (Pemilihan Rute).
Setelah mengetahui jenis kendaraan (beserta persentasenya) yang akan
digunakan oleh seluruh pergerakan yang ada, perlu juga diketahui rute-rute
mana yang akan dipilih oleh masing-masing pergerakan tersebut. Dengan
diketahuinya rute-rute pergerakan tersebut maka dapat diperkirakan besarnya

12. beban pergerakan yang akan terjadi pada tiap-tiap ruas dalam jaringan jalan
yang ada.
4) Analisis Peruntukan Blok
Analisis peruntukan blok membagi kawasan dalam bentuk atau ukuran, fungsi
serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam
blok-blok peruntukan lahan, sehingga mudah dalam alokasi investasi,
pengendalian, dan pengawasan
a) Kriteria Pengaturan Blok
 Menggambarkan ukuran, fungsi serta karakter kegiatan manusia dan atau
kegiatan alam;
 Setiap blok memiliki kesamaan fungsi dan karakteristik yang akan dibentuk;
 Memiliki homogenitas pemanfaatan ruang dan kesamaan karakteristik serta
 kemungkinan pengembangannya (unit lingkungan);
 Kebutuhan pemilahan dan strategi pengembangannya;
 Secara fisik : mengikuti morfologi blok, pola/pattern dan ukuran blok,
kemudahan implementasi dan prioritas strategi;
 Pertimbangan lingkungan : keseimbangan dengan daya dukung lingkungan,
dan perwujudan sistem ekologi;
 Tercipta peningkatan kualitas lingkungan kegiatan yang aman, nyaman,
sehat dan menarik, serta berwawasan ekologis (ruang terbuka dan tata hijau);
b) Ukuran blok dan sub blok :
 Ukuran terkecil 100 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan lokal atau
lingkungan.
 Ukuran sedang 200 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan lokal.
 Ukuran besar 500 M X 200 M; dibatasi oleh dua jalan kolektor.
 Ukuran sub blok, minimal 50 M X 50 M; dibatasi oleh dua jalan
lingkungan/setapak.
5) Analisis Peruntukan Lahan
Analisa Peruntukan Lahan bertujuan mengatur distribusi dan ukuran kegiatan
manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok dan sub blok
peruntukan lahan sehingga tercipta ruang yang produktif dan berkelanjutan.

13. Komponen Analisis Peruntukan Lahan :
 Analisa Perumahan
 Analisa Industri
 Analisa Perdagangan dan Jasa
 Analisa Pariwisata
 Analisa Perikanan dan Kelautan
 Analisa Pusat Pemerintahan
 Analisa Pusat Pendidikan dan Penelitian
 Analisa Fasilitas Pertahanan dan Keamanan
 Ruang Terbuka Hijau
 Ruang Terbuka Non Hijau
6) Analisis Fasilitas Umum
Fasilitas Lingkungan bertujuan mengatur kebutuhan distribusi, luas`lahan dan
ukuran fasilitas sosial ekonomi, yang diatur dalam struktur zona dan blok dan sub
blok peruntukan sehingga tercipta ruang yang aman, nyaman, mudah, produktif
dan berkelanjutan.
Untuk menganalisis fasilitas lingkungan digunakan :
 Standar pelayanan yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum untuk
menganalisis kebutuhan fasilitas umum, social, perdagangan dan jasa.
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan.
Tabel 3.1.
Standar Kebutuhan Sarana Kota Bagi Lingkungan Permukiman
No. Fasilitas
Jumlah
Penduduk
Pendukung
(orang)
Luas
Minimum
(m2)
A. RTH/RUANG TERBUKA
1 Tempat Bermain Lingkungan 250 250
2 Lap. OR/Tempat Bermain/Taman 3000 150
3 Lapangan OR 30000 8400
4 Gedung OR 30000 1000
5 Kolam Renang 30000 4000
6 Lapangan OR 120000 10000
7 Taman dan Tempat Bermain 120000 10000
8 Gedung OR 120000 10000
9 Stadion Mini 480000 50000

14. No. Fasilitas
Jumlah
Penduduk
Pendukung
(orang)
Luas
Minimum
(m2)
10 Taman dan Tempat Rekreasi 480000 30000
11 Gedung OR Seni 480000 3000
12 Kompleks OR 1500000 70000
13 Taman Kota, Tempat Rekreasi,
Hutan Kota 1500000 50000
B. PENDIDIKAN
1 Taman Kanak-kanak 750 500
2 Sekolah Dasar 1500 3000
3 SLTP 15000 4000
4 SLTA 30000 4800
5 Perpustkaan 30000 500
6 Akademi 480000 5000
7 Perpustakaan 480000 1000
8 Museum 480000 3000
9 Perguruan Tinggi 1500000 20000
10 Perpustakaan 1500000 2000
C Kesehatan
1 Pos Kesehatan 3000 200
2 Puskesmas 30000 500
3 Rumah Sakit 30000 3000
4 Apotik 30000 400
5 Laboratorium Kesehatan 30000 300
6 Puskesmas Kecamatan/Balai
Pengobatan 200000 2400
7 Rumah Sakit Pembantu Tipe C 480000 10000
8 Rumah Sakit Wilayah Tipe B 1500000 45000
9 Rumah Sakit Gawat Darurat 1500000 30000
D Ibadah
1 Musholla 3000 300
2 Mesjid Tk. Kelurahan 30000 2000
3 Tempat Ibadah Lainnya 60000 2000
4 Mesjid Kecamatan 200000 5000
5 Tempat Ibadah Lainnya 200000 2000
6 Mesjid Tk Sub Wilayah 480000 12000
7 Mesjid Wilayah 1500000 20000
8 Tempat Ibadah Lainnya 1500000 5000
E Fasilitas Sosial
1 Balai Warga 3000 300
2 Gedung Serbaguna 30000 500
3 Balai Rakyat/gedung serba guna 120000 2000
4 Gedung Jumpa Bakti/Serbaguna 480000 10000

15. No. Fasilitas
Jumlah
Penduduk
Pendukung
(orang)
Luas
Minimum
(m2)
5 Gedung Pertemuan Umum 1500000 5000
6 Gedung Seni Tradisional 5000
7 Balai Warga 3000 300
8 Gedung Serbaguna 30000 500
9 Balai Rakyat/gedung serba guna 120000 2000
F Hiburan
1 Bioskop 30000 2000
2 Bioskop atau Theater 480000 3000
3 Gedung Hiburan/Rekreasi 1500000 6000
4 Bioskop 1500000 4000
5 Gedung Kesenian 1500000 10000
G Pemerintahan
1 Pos Kemanan
2 Kantor Kelurahan 30000 1000
3 Kantor Pelayanan Umum 30000 750
4 Pos Tramtib 30000 300
5 Pemadam Kebakaran 30000 300
6 Kantor Pos 30000 300
7 Kantor Kecamatan 200000 3750
8 Kantor Pelayanan Umum 200000 4200
9 KORAMIL/KOSEKTA 200000 2000
10 KUA/BP-4/Balai Nikah 200000 670
11 Pemadam Kebakaran 200000 1250
12 Kantor Pos/Telkom 200000 2500
13 Kantor Pemerintahan 1500000 25000
14 Kantor Pos Wilayah 1500000 6000
15 Kantor KOWILKO 1500000 4000
16 Kantor KODIM 1500000 3500
17 Kantor Telepon Wilayah 1500000 7500
18 Kantor PLN Wilayah 1500000 5000
19 Kantor PDAM 1500000 5000
20 Kantor Pengadilan Agama 1500000 3000
21 Kantor Marwil Kebakaran 1500000 3000
H Komersial
1 Warung 250 100
2 Tempat Perbelanjaan 6000 3000
3 Pasar Lingkungan 30000 10000
4 Pasar/pertokoan 60000 10000
5 Pusat Perbelanjaan/Pasar 480000 36000
6 Pusat Perbelanjaan Utama, Pasar,
Pertokoan 1500000 85000
7 Serba Ada (dept. Store), Bank-bank,

16. No. Fasilitas
Jumlah
Penduduk
Pendukung
(orang)
Luas
Minimum
(m2)
8 Perusahaan Swasta dan jasa lainnya.
I Fasilitas Sosial Lain
1 Panti Sosial 60000 500
2 Panti Latihan Kerja 200000 1000
J Fasilitas Lain
1 Gardu Listrik 3000 400
2 Telepon Umum 3000 400
3 Sampah 3000 400
4 Pangkalan/Parkir Umum A 6000 400
5 Pangkalan/Parkir Umum B 60000 2000
6 Depo Kebersihan 200000 200
7 Gardu Listrik 200000 500
8 Terminal Transit 480000 8000
9 Parkir Umum C 480000 13500
7) Analisis Kawasan Mitigasi Bencana
Bertujuan meniliti dan mengkaji sumber bencana, lingkup atau luasan dampak, dan
kebutuhan pengendalian bencana, agar tercipta lingkungan permukiman yang
aman, nyaman, dan produktif.
Komponen Analisis :
 Sumber dan Macam Bencana
 Frekuensi bencana;
 Fasilitas dan jaringan penanggulangan bencana;
 Cakupan wilayah terkena dampak;
 Daya dukung dan daya hambat alam.
8) Analisis Prasarana Transportasi
Analisis transportasi mengatur dan menentukan kebutuhan jaringan pergerakan
dan fasilitas penunjangnya, menurut struktur zona, blok dan sub blok peruntukan,
sehingga tercipta ruang yang lancar, aman, nyaman, dan terpadu, berdasarkan
pertimbangan distribusi penduduk, tenaga kerja, daya dukung lahan, daya dukung
lingkungan jalan, daya dukung prasarana yang ada.
Komponen Analisis :
 Angkutan Jalan Raya;

17.  Angkutan Kereta Api Perkotaan; dan
 Angkutan Air.
9) Analisis Utilitas Umum
Analisis pengembangan jaringan utilitas sesuai dengan kebutuhan yang telah
ditetapkan, termasuk sistem makronya. Meneliti kemungkinan dimensi, lokasi,
pemanfaatan ruang jalan sebagai jalur distribusi, dengan mempertimbangkan
topografi, volume, debit, lokasi/lingkungan perencanaan, tingkat pelayanan, dsb.
Komponen Analisis :
 Air Minum
 Drainase
 Air Limbah
 Persampahan
 Kelistrikan
 Telekomunikasi
 Gas
Model-model analisis perencanaan utilitas umum
Air Bersih
Cara Pelayanan
Teknologi sistem penyediaan air bersih dapat dilakukan atas 2 cara pelayanan:
 Penyedian air bersih dengan sistem perpipaan
Merupakan sistem yang menggunakan jaringan distribusi dan sambungan
rumah yang dilengkapi dengan meteran air dan hidran umum.sumber air baku
diperoleh dari sungai, waduk, air tanah dalam, mata air.yang diperoleh menjadi
air minum.
 Penyediaan air bersih dengan system non perpipaan
Berupa sumur gali, sumur pompa, sumur pompa tangan, terminal air, bak
penampungan air hujan dan sebagainya.
Pengembangan Sistem
Pengaturan cara pelayanan berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
No.16 Tahun 2005 tentang pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM)
bertujuan untuk :

18. a) Terwujudnya pengelolaan dan pelayanan air minum yang berkualitas dengan
harga yang terjangkau;
b)Tercapainya kepentingan yang seimbang antara konsumen dan penyedia jasa
pelayanan ; dan
c) Tercapainya peningkatan efisiensi dan cakupan pelayanan air minum.
Cakupan Pelayanan
Cp = Pd x 100
Σ P
Cp = cakupan pelayanan (%)
Pd = estimasi penduduk yang dilayani (jiwa)
Σp = total penduduk pada suatu kawasan (jiwa)
Kebutuhan Air
a) Kebutuhan Air Domestik
Qd = Pd x Qp
1000
Qd = Kebutuhan Air (m³/hari)
Pd = Penduduk yang dilayani (jiwa)
Qp = Alokasi Air per Kapita (liter/jiwa/hari)
= 60 – 150 liter/jiwa/hari.
b) Kebutuhan Air Non Domestik
Qnd = Σ Bi x Qi atau Σ Ai x Qi
Qnd = Kebutuhan Air (m³/hari)
Bi = Unit Bangunan
Qi = Alokasi Air per Unit Bangunan (m³/unit/hari) atau per Unit luas
(m³/ha/hari)
Ai = Luas Kawasan.
c) Total Kebutuhan Air
Rata – Rata
Qr = Σ Qd + Σ Qn + Alokasi
Kehilangan Air (20%)
Maksimum Harian

19. Q Maks = Qr x find
find = faktor maksimum (1, 1 – 1, 15)
Maksimum Jam Puncak
Q jam puncak = Qr x fp
Fp = factor jam puncak (1,5 - 1.75)
Kontinuitas Aliran
Q = V x A x 1000
Q = Debit Air (liter/detik)
V = Kecepatan Air (m/detik)
= 0, 3 – 1, 6 m/detik
A = penampang basah (m²)
= ¼ x π x d² (untuk pipa)

20. Gambar 3.3.
Proses Pengembangangan Prasarana Sanitasi
MULAI
Studi/rencanayangada
 Airbersih
 Persampahan
 Airlimbah
 Drainase
Kondisi Eksisting
 Sistemonsite
 Sistemoff site
 Karakteristikwilayah
RencanaTata Ruang
WilayahKotaKecamatan
Majauleng:
 KebutuhanSanitasi
 Sistemsanitasi
RencanaTata RuangWilayah
Kab MamujuTengah :
 RencanaPolaRuang
 Rencanajaringanlahan
 Rencanakepadatan
 Kondisi sosial ekonomi
REVIEW
Alternatif Pengembangan
SistemPrasaranaSanitasi
 Airbersih
 Persampahan
 Airlimbah
 Drainase
Evaluasi Alternatif
 KualitasPelayanan
 Efisiensi
 Kesinambungan
Koordinasi Instansi
 PDAM
 DinasKebersihan
 DinasPU
RencanaPengembangan
SistemPrasaranaSanitasi
 Airbersih
 Persampahan
 Airlimbah
 Drainase

21. Analisa Kebutuhan DiameterPipa
Pipa Cabang
Hf = 10, 666 x Q1, 85 x L
C1, 85 x D4, 85
Hf = Kehilangan tekanan (m)
Q = Debit Air (m³/detik)
C = Koefisien kekasaran pipa
(100 – 130)
D = Diameter pipa (m)
L = Panjang pipa (m)
hf = Σ k x V²
2g
hf = kehilangan tekanan minor (M)
k = koefisien
V = kecepatan air (m/detik)
G = percepatan grafitasi (m/detik²)
Pipa Melingkar
Untuk analisa pipa melingkar digunakan program (software)
"Loop" atau"Epa-Net".
Persampahan
Cara Pelayanan
Teknologi sistem penanganan sampah dapat dilakukan dengan 2 cara, yaitu :
 Penanganan secara “onsite” misalnya dengan menimbun sampah pada lubang
sampah yang telah penuh pada halaman rumah.
 Penanganan secara “off site” dengan mengumpulkan sampah dan mengangkut
serta membuangnya menuju tempat pembuangan akhir (tpa) sampah.
Efektifitas pengelolaan sampah dilakukan dengan melakukan prinsip 3 R yaitu :
 Pemanfaatan kembali/daur ulang (recycling) sampah, misalnya : daur ulang
sampah kertas, plastic, logam, kayu dan sebagainya, memanfaatkan sampah
organik menjadi pupuk kompos.

22.  Pengurangan volume sampah (reduce), misalnya : membuat kemasan yang
ringan atau mudah diuraikan (biodegradable).
 Membuang/memusnahkan sampah (refuse).dengan sanitary landfill,
incinerator.
Sistem Pengelolaan Sampah
Ada 5 komponen/subsistem pengelolaan sampah yang sangat menunjang
keberhasilan, yaitu :
 Subsistem organisasi
 Subsistem pembiayaan
 Subsistem pengaturan
 Subsistem teknis operasional
 Subsistem peran serta masyarakat
 Kelima komponen/subsistem akan saling mempengaruhi keberhasilan
pengelolaan sampah sebagaimana pada gambar berikut.
Gambar 3.4.
Sistem Pengelolaan Persampah
Faktor faktor Pengaruh Pengembangan Sistem
Beberapa faktor yang mempengaruhi perkembangan sistem adalah:
 Rencana tata ruang dan pengembangannya
ORGANISASI
SAMPAH
PEMBIAYAANPENGATURAN
TEKNIS
OPERASIONAL
PERAN SERTA
MASYARAKAT

23.  Kepadatan dan penyebaran penduduk
 Karakteristik lingkungan fisik, budaya dan sosial ekonomi
 Kebiasaan masyarakat
 Karakteristik sampah
 Iklim dan musim
 lokasi pembuangan akhir
 Peraturan-peraturan/aspek legal nasional dan daerah setempat
 Biaya pengelolaan
Cakupan Pelayanan
Cp = Pd x 100%
Σ P
Cp = cakupan pelayanan (%)
Pd = estimasi penduduk yang dilayani (jiwa)
ΣP = total penduduk pada suatu kawasan (jiwa)
Timbulan Sampah
Timbulan Sampah Domestik
Vsd = Pd x Tsd x fr/1000
Vsd = Volume timbulan sampah (m³/hari)
Pd = Penduduk yang dilayani (jiwa)
Tsd =Timbulan sampah perkapita (liter/jiwa/hari)
= 1, 5 – 2, 5 liter/jiwa/hari
fr = Faktor pengurangan
= 10 – 20%.
Timbulan Sampah Non Domestik
Vsnd = Σ Bi x Tsndi atau Σ Ai x Tsndi
Vsnd = Volume timbulan sampah (m³/hari)
Bi = Unit bangunan
Ai = Luas kawasan
Tsndi = Timbulan sampah per unit bangunan (m³/ha/hari) atau per
unit luas (m³/ha/hari)
Kebutuhan Areal TPA
1, 25 R ( 1 – P )

24. V =
D.100
A= V X Nd
V= Volume sampah (m³)
R= Laju timbulan sampah (kg/orang/tahun)
D= Density sampah (kg/m³)
P = Pengurangan volume sampah setelah pemadatan
d = Ketinggian sampah padat (m)
N = Rencana usia TPA (tahun).
Air Limbah
Cara Pelayanan
Teknologi sistem pengelolaan air limbah dapat dilakukan dengan 2 cara
penanganan, yaitu:
 Sistem pembuangan air limbah setempat, misalnya : cubluk, cubluk modifikasi,
septic tenk untuk perseorangan/rumah tangga.
 Sistem pembuangan air limbah terpusat dilakukan secara kolektif melalui
jaringan pengumpul dan diolah serta dibuang secara terpusat (IPAL).
Pengembangan Sistem
Pengaturan cara pelayanan berdasarkan pertimbangan-pertinbangan,sebagai
berikut:
 Adanya kecenderungan menurunnya luasan kapling perumahan yang dibangun
pada saat ini dan masa mendatang.
 Pelayanan minimal sistem pembuangan air limbah berupa unit pengolahan
kotoran manusia/tinja dilakukan dengan menggunakan sistem setempat, agar
tidak mencemari air tanah dangkal.
 Sistem pembuangan air limbah terpusat diperuntukkan bagi kawasan padat
penduduk dengan memperhatikan kondisi daya dukung lahan serta
mempertimbangkan kondisi sosial ekonomi masyarakat.
 Pemilihan lokasi instalasi pengolahan air limbah harus memperhatikan aspek
teknis, lingkungan, sosial budaya masyarakatsetempat, serta dilengkapi dengan
zona penyangga.

25.  Lokasi pembuangan akhir hasil pengolahan air limbah yang berbentuk cairan
wajib memperhatikan factor-faktor pengamanan, pengaliran sumber air baku
dan daerah terbuka.
Dasar-dasar Pertimbangan Pemilihan Teknologi
Dalam pemilihan teknologi penanganan air limbah, diperlukan pertimbangan
terhadap factor-faktor sebagai berikut :
 Kepadatan penduduk
 Penyediaan air bersih
 Porositas tanah
 Kedalaman air tanah
 Topografi
 Kemampuan membangun
 Kondisi sosial ekonomi masyarakat
Bidang Resapan
L = N Q
2 DI
L = panjang saluran (meter)
N = jumlah pemakai (jiwa)
Q = debit air limbah (liter/orang/hari)
D = dalam saluran (meter)
I = kecepatan infiltasi rencana (liter/m²/hari)
Drainase
Sistem Drainase
Sistem drainase biasanya direncanakan dengan memanfaatkan alur-alur alamiah
yang ada, sehingga pola aliran mengarah kearah sungai-sungai induk yang ada.
Berdasarkan Pola pengalirannya sistem drainase dapat dibedakan :
 Pola gravitasi : saluran tersier, saluran sekunder, saluran primer, badan air
penerima.
 Pola pemompaan : Saluran tersier, saluran sekunder, saluran primer, kolam
penampung + Stasiun pompa , badan air penerima.
Berdasarkan luas cotchment yang dilayani, sistem drainase dapatdibedakan :

26.  Sistem Makro Drainase : berkaitan penanggulangan banjir sungai, anak sungai.
 Sistem Mikro Drainase : berkaitan penanggulangan banjir, genangan pada
subcatchment area.
Kapasitas Ekonomis Saluran
Bentuk saluran disesuaikan dengan daya dukung tanah, kapasitas optimal dan
kemudahan pemeliharaan. Kapasitas saluran ditentukan dengan
mempertimbangkan tata guna lahan cathcment area saluran karena perbedaan
resiko ekonomis dari wilayah yang dilayani, seperti contoh pada tabel berikut.
Tabel 3.2.
Contoh Kapasitas (q) Berdasarkan Intensitas Hujan (Tahun)
Perhitungan Debit Saluran
Q = 2, 778 C A I
Q = Debit air (liter/detik)
C = Koefisien pengaliran
= 0, 3 – 0, 9
A = Luas daerah pengaliran (Ha)
I = Intensitas hujan (mm/jam)
NO Tata guna lahan
Kapasitas (Q)
berdasarkan intensitas
hujan (tahun)
1. Kompleks Perumahan Q-2
2. Kota sedang/kecil Q-3
3.
Kota besar (daerah
komersial, industri)
Q-4
4.
Wilayah Industri
Menengah
Q-5
5. Wilayah Industri Berat Q-6

27. Perhitungan Kecepatan Aliran
V = in x R ⅔ x S ½
V = Kecepatan aliran (m/detik)
n = Koefisien kekasaran
R = Radius hidrolis (m²/m)
S = Slope saluran.
10) Analisis Amplop Ruang
Terciptanya ruang yang akomodatif terhadap berbagai jenis kegiatan yang
direncanakan, dalam mewujudkan keserasian dan keasrian lingkungan, dengan
menetapkan intensitas pemanfaatan lahan didalam kawasan (image arsitektur,
selubung bangunan, KDB, KLB, KDH, KDNH)
Komponen Analisis :
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Perhitungan intensitas ruang ditentukan sebagai berikut:
 Perhitungan luas lantai adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan
sampai batas dinding terluar.
 Luas lantai ruangan beratap yang mempunyai dinding lebih dari 1,20m
dihitung 100%.
 Luas lantai beratap yang bersifat terbuka atau mempunyai dinding tidak
lebih dari 1,20m, dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas denah
yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan
 Overstek atap yang melebih 1,50m maka luas mendatar kelebihannya
dianggap sebagai lantai denah.
 Teras tidak beratap yang mempunyai dinding tidak lebih dari 1.20m di atas
lantai teras, tidak diperhitungkan.
 Untuk perhitungan luas lantai di bawah tanah diperhitungkan seperti luas
lantai di atas tanah dengan batasan Koefisien Tapak Besmen yang telah
ditetapkan.
 Luas ruang bawah tanah (besmen) melewati batas-batas area perencanaan
atau berada di bawah prasarana kota atau di bawah ruang terbuka publik
ditentukan lebih lanjut dengan surat keputusan bupati.

28.  Luas lantai bangunan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan KLB asal tidak melebihi dari 50% KLB yang telah ditetapkan.
Jika melebihi, maka diperhitungkan 50% terhadap KLB.
 Bangunan Khusus untuk parkir yang bukan merupakan bangunan
pelengkap, luas lantainya diperbolehkan mencapai 200% dari KLB yang
ditetapkan dan perletakannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
 Peningkatan intensitas ruang untuk sebuah area perencanaan harus melalui
surat keputusan Walikota.
Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan dalam petunjuk opersional ini adalah jumlah lantai
penuh suatu bangunan dihitung dari lantai dasar sampai dengan lantai
tertinggi. Sedangkan yang dimaksud dengan tinggi bangunan adalah jarak dari
lantai dasar sampai dengan puncak atap bangunan yang dinyatakan dalam
meter. Ketinggian lantai dasar suatu bangunan diperkenankan mencapai 1.2m
di atas tinggi rata-rata tanah atau jalan di sekitarnya. Jika pada sebuah area
perencanaan terdapat kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi yang
besar, maka tinggi maksimal lantai dasar ditetapkan berdasarkan jalan masuk
utama ke persil, dengan memperhatikan keserasian lingkungan. Apabila
sebuah persil berada dibawah titik ketinggian bebas banjir, maka tinggi lantai
dasar ditetapkan setinggi 1.2m dari titik ketinggian bebas banjir yang telah
ditetapkan. Perhitungan ketinggian sebuah bangunan ditentukan sebagai
berikut:
 Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi dan bentuk
arsitektural bangunannya.
 Jarak vertikal lantai bangunan ke lantai berikutnya maksimal 5m
disesuaikan dengan fungsi bangunannya (kecuali bangunan ibadah,
industri, gedung olah raga, bangunan monumental, dan bangunan gedung
serba guna)
 Lantai mesanin dihitung dalam ketentuan intensitas ruang.
 Penggunaan rongga atap diperhitungkan dalam ketentuan intensitas ruang.
 Penambahan lantai atau tingkat suatu bangunan harus mendapatkan
persetujuan bupati.

29. Garis Sempadan Jalan dan Bangunan serta Jarak Bebas
Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disebut GSB adalah garis yang
tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Mamuju Tengah (RTRWKab).
Garis Sempadan Jalan yang selanjutnya disebut GSJ adalah garis rencana jalan
yang ditetapkan dalam rencana yang sama.Ketentuan mengenai GSB dan GSJ
adalah sebagai berikut:
 Ruang terbuka diantara GSJ dan GSB harus digunakan sebagai unsur
penghijauan atau daerah resapan air hujan dan atau utilitas umum dan atau
jalur pejalan kaki.
 Untuk kawasan pusat kota, ruang tersebut dapat dimanfaatkan sebagai
fasilitas penunjang seperti kedai tempat makan/minum, pos keamanan
berupa bangunan sementara. Atau bisa juga sebagai tempat parkir dengan
tetap menyediakan jalur pejalan minimal 50% dari keseluruhan ruang
terbuka tersebut.
 Penggunaan-penggunaan tersebut harus memenuhi ketentuan dan standar
yang berlaku tanpa mengurangi persyaratan unsur penghijuan dan atau
daerah resapan air hujan.
Perhitungan GSB menggunakan rumus untuk Rumija yang lebih besar dari 8m
sama dengan 0.5 kali lebar Rumija ditambah 1m. Untuk Rumija yang kurang
dari 8m, GSB sama dengan 0.5 kali lebar Rumija. Selain harus memenuhi
persyaratan untuk GSB dan GSJ, tata letak bangunan harus memenuhi
ketentuan tentang jarak bebas, atau lazim dikenal dengan GSB samping dan
belakang. Ketentuan mengenai jarak bebas ini ditentukan oleh jenis
peruntukan tanah dan ketinggian bangunan baik untuk bangunan di atas
tanah maupun di bawah tanah atau besmen. Ketentuan mengenai jarak bebas
adalah sebagai berikut:
 Pada bangunan renggang, jarak bebas samping maupun belakang
ditetapkan 4m pada lantai dasar,dan pada setiap penambahan lantai, jarak
bebas di atasnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya sampai
mencapai jarak bebas terjauh 15m. Ketentuan ini berlaku untuk bangunan
selain bangunan rumah tinggal dan bangunan industri.

30.  Pada bangunan industri dan gudang renggang, ditetapkan jarak bebasnya
adalah 5m pada lantai dasar, dan setiap penambahan lantai, jarak bebas di
atasnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya.
 Jarak bebas bangunan renggang pada kawasan cagar budaya atau kawasan
khusus diatur dalam ketentuan mengenai cagar budaya atau kawasan
khusus.
 Untuk bangunan berderet/rapat, jarak bebas diperkenankan tidak ada
sampai dengan lantai ke delapan, setelah lantai ke delapan, maka untuk
lantai selanjutnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya.
Ketentuan ini tidak berlaku untuk bangunan rumah tinggal.
Koefisien Dasar Hijau
Koefisien Dasar Hijau yang selanjutnya disebut KDH adalah angka prosentase
berdasarkan perbandingan jumlah lahan terbuka untuk penanaman tanaman
dan atau peresapan air terhadap luas tanah/daerah perencanaan yang dikuasai
sesuai rencana tata ruang. Ketentuan umum mengenai KDH adalah sebagai
berikut:
 Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukkan dalam
rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada
daerah sangat padat/padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan
naiknya ketinggian bangunan dan berkurangnya kepadatan wilayah.
 Untuk perhitungan KDH secara umum, digunakan rumus: 100 % - (KDB +
20%KDB)
 Ruang Terbuka Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin
diperuntukkan bagi penghijauan/penanaman di atas tanah. Dengan
demikian area parkir dengan lantai perkerasan masih tergolong RTH sejauh
ditanami pohon peneduh yang ditanam di atas tanah, tidak di dalam
wadah/container kedap air.
 KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunan dalam
kawasan-kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa klas bangunan dan
kawasan campuran.
D.Analisis Kelembagaan dan Peran Masyarakat
Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan mengkaji struktur
kelembagaan yang ada, fungsi dan peran lembaga, meknisme peran masyarakat,

31. termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakatdalam proses perencanaan,
pemanfaatan, dan pengendalian serta pengawasan. Dalam pelaksanaan peran serta
masyarakat dapat dilakukan secara perseorangan atau dalam bentuk kelompok
(organisasi kemasyarakatan/LSM, organisasi keahlian/profesi, dll).
Adapun prinsip-prinsip yang harus dipertimbangkan adalah (lihat gambar berikut):
a) Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama antarstakesholder;
b) Sesuai dengan aspirasi publik;
c) Kejelasan tanggung jawab ;
 Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang transparan dan terbuka
bagi publik;
 Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan;
 Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses pembangunan.
Gambar 3.5.
Proses Keterlibatan Pelaku Pembangunan dalam Penyusunan Rencana
E. Perumusan Konsep dan Strategi Pengembangan Kawasan Perencanaan
Didasarkan pada hasil analisis serta identifikasi potensi permasalahan pengembangan
kawasan perkotaan, dalam tahap ini lebih lanjut dirumuskan konsep dan strategi
pengembangan tata ruang kawasan di masa yang akan datang. Di dalamnya tercakup,
perumusan :
1. Fungsi dan Peran Kawasan Perencanaan
2. Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan
3. Strategi Pengembangan Tata Ruang Kawasan Perencanaan
4. Prioritas Pengembangan Sub Kawasan Perencanaan
Pelaku Keterlibatan dalam Perencanaan
Pelaksanaan oleh
Pemerintah, Swasta dan
Masyarakat
Konsultan
Masyarakat
Pemerintah
Forum
Stakeholder
Forum
Stakeholder
Survai
Program
Pemerintah
Penyusunan
Rencana
Arahan
Pemerintah
Analisis &
Interpretasi
Rencana yang
Disepakati
Perangkat
Pengendalian
Pelaksanaan
Indikasi Program

32. F. Penyusunan Rencana Teknis Ruang (RDTR)
Didasarkan pada konsep dan strategi yang telah dirumuskan, maka lebih lanjut dapat
dirumuskan RDTR Kawasan Perencanaan di Kota Makssar yang meliputi:
1. Tujuan Penataan BWP (Kawasan Perencanaan)
Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai
sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalamRTRW dan merupakan
alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep
pencapaian.
2. Rencana Pola Ruang
Rencana pola ruang dalam RDTR merupakan rencana distribusi subzona peruntukan
yang antara lain meliputi hutan lindung, zona yang memberikan perlindungan terhadap
zona di bawahnya, zona perlindungan setempat, perumahan, perdagangan dan jasa,
perkantoran, industri, dan RTNH, ke dalam blok-blok. Rencana pola ruang dimuat dalam
peta yang juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi.
Rencana pola ruang RDTR terdiri atas:
a) zona lindung yang meliputi:
1) zona hutan lindung;
2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya yang meliputi
3) zona bergambut dan zona resapan air;
4) zona perlindungan setempat yang meliputi sempadan pantai, sempadan sungai,
5) zona sekitar danau atau waduk, dan zona sekitar mata air;
6) zona RTH kota yang antara lain meliputi taman RT, taman RW, taman kota dan
pemakaman;
7) zona suaka alam dan cagar budaya;
8) zona rawan bencana alam yang antara lain meliputi zona rawan tanah longsor,
9) zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir; dan
10) zona lindung lainnya.
b) Zona budi daya yang meliputi:
1) zona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan kepadatan
sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah (bila diperlukan dapat
dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah kopel, rumah deret, rumah

33. tunggal, rumah taman, dan sebagainya); zona perumahan juga dapat dirinci
berdasarkan kekhususan jenis perumahan, seperti perumahan tradisional, rumah
sederhana/sangat sederhana, rumah sosial, dan rumah singgah;
2) zona perdagangan dan jasa, yang meliputi perdagangan jasa deret dan
perdagangan jasa tunggal (bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam
lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern,pusat perbelanjaan, dan sebagainya);
3) zona perkantoran, yang meliputi perkantoran pemerintah dan perkantoran
swasta;
4) zona sarana pelayanan umum,yang antara lain meliputi sarana pelayanan umum
pendidikan, sarana pelayanan umum transportasi, sarana pelayanan umum
kesehatan, sarana pelayanan umum olahraga, sarana pelayanan umum sosial
budaya, dan sarana pelayanan umum peribadatan;
5) zona industri, yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan logam
dasar, industri kecil, dan aneka industri;
6) zona khusus, yang berada di kawasan perkotaan dan tidak termasuk ke dalam
zona sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 5 yang antara
lain meliputi zona untuk keperluan pertahanan dan keamanan, zona Instalasi
Pengolahan Air Limbah (IPAL), zona TempatPemrosesan Akhir (TPA), dan zona
khusus lainnya;
7) zona lainnya, yang tidak selalu berada di kawasan perkotaan yang antara lain
meliputi zona pertanian, zona pertambangan, dan zona pariwisata; dan
8) zona campuran, yaitu zona budidaya dengan beberapa peruntukan fungsi
dan/atau bersifat terpadu, seperti perumahan dan perdagangan/jasa,
perumahan, perdagangan/jasa dan perkantoran.
3. Rencana Jaringan Prasarana;
a) Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan
Rencana pengembangan jaringan pergerakan merupakan seluruh jaringan primer dan
jaringan sekunder pada BWP yang meliputi jalan arteri, jalan kolektor, jalan lokal,
jalan lingkungan, dan jaringan jalan lainnya yang belum termuat dalam RTRWKab
Mamuju Tengah, yang terdiri atas:
1) Jaringan jalan arteri primer dan arteri sekunder;
2) Jaringan jalan kolektor primer dan kolektor sekunder;
3) Jaringan jalan lokal primer dan lokal sekunder;

34. 4) Jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan sekunder; dan
5) Jaringan jalan lainnya
b) Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
Rencana pengembangan jaringan energi/kelistrikan merupakan penjabaran dari
jaringan distribusi dan pengembangannya berdasarkan prakiraan kebutuhan
energi/kelistrikan di BWP yang termuat dalam RDTR Kota Kecamatan Tobadak, yang
terdiri atas:
1) Jaringan subtransmisi yang berfungsi untuk menyalurkan daya listrik dari
sumber daya besar (pembangkit) menuju jaringan distribusi primer (gardu induk)
yang terletak di BWP;
2) Jaringan distribusi primer (jaringan SUTUT, SUTET, dan SUTT) yang berfungsi
untuk menyalurkan daya listrik dari jaringan subtransmisi menuju jaringan
distribusi sekunder;
3) Jaringan distribusi sekunder yang berfungsi untuk menyalurkan atau
menghubungkan daya listrik tegangan rendah ke konsumen, yang dilengkapi
dengan infrastruktur pendukung berupa gardu distribusi yang berfungsi untuk
menurunkan tegangan primer (20 kv) menjadi tegangan sekunder (220 v /380 v).
c) Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
Rencana pengembangan jaringan telekomunikasi terdiri atas:
1) rencana pengembangan infrastruktur dasar telekomunikasi yang berupa
penetapan lokasi pusat automatisasi sambungan telepon;
2) rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon kabel yang berupa
penetapan lokasi stasiun telepon otomat, rumah kabel, dan kotak pembagi;
3) rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon nirkabel yang berupa
penetapan lokasi menara telekomunikasi termasuk menara Base Transceiver
Station (BTS);
4) rencana pengembangan sistem televisi kabel termasuk penetapan lokasi stasiun
transmisi;
5) rencana penyediaan jaringan serat optik; dan
6) rencana peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi.
d) Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
Rencana pengembangan jaringan air minum berupa rencana kebutuhan dan sistem
penyediaan air minum, yang terdiri atas:

35. 1) sistem penyediaan air minum wilayah kota yang mencakup sistem jaringan
perpipaan dan bukan jaringan perpipaan;
2) bangunan pengambil air baku;
3) pipa transmisi air baku dan instalasi produksi;
4) pipa unit distribusi hingga persil;
5) bangunan penunjang dan bangunan pelengkap; dan
6) bak penampung.
e) Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
Rencana pengembangan jaringan drainase terdiri atas:
1) sistem jaringan drainase yang berfungsi untuk mencegah genangan; dan
2) rencana kebutuhan sistem jaringan drainase yang meliputi rencana jaringan
primer, sekunder, tersier, dan lingkungan di BWP;
f) Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
Jaringan air limbah meliputi sistem pembuangan air limbah setempat (onsite)
dan/atau terpusat (offsite).
Sistem pembuangan air limbah setempat, terdiri atas:
1) bak septik (septic tank); dan
2) instalasi pengolahan lumpur tinja (IPLT).
g) Rencana Pengembangan Prasarana Laiinya
Penyediaan prasarana lainnya direncanakan sesuai kebutuhan pengembangan BWP,
misalnya BWP yang berada pada kawasan rawan bencana wajib menyediakan jalur
evakuasi bencana yang meliputi jalur evakuasi dan tempat evakuasi sementara yang
terintegrasi baik untuk skala kabupaten/kota, kawasan, maupun lingkungan.
Jalur evakuasi bencana dapat memanfaatkan jaringan prasarana dan sarana yang
sudah ada.
4. Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya dalam
rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam rencana
penanganan Sub BWP yang diprioritaskan.
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk
mengembangkan, melestarikan, melindungi, memperbaiki, mengkoordinasikan

36. keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang
bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya.
Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan salah satu
program prioritas dari RDTR.
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan RDTR
dalam bentuk program pengembangan BWP dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima)
tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan sebagaimana diatur dalam pedoman ini.
Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang meliputi:
a) program perwujudan rencana pola ruang di BWP yang meliputi:
 Perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam pemenuhan kebutuhan
RTH; dan
 Perwujudan zona budi daya pada BWP
b) program perwujudan rencana jaringan prasarana di BWP yang meliputi:
 perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP; dan
 perwujudan sistem jaringan prasarana untuk BWP
c) program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya yang
terdiri atas:
 perbaikan prasarana,sarana,dan blok/kawasan;
 pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
 pengembangan kembali prasarana,sarana, dan blok/kawasan; dan/atau
 pelestarian/pelindungan blok/kawasan.
d) program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim, dapat sebagai kelompok
program tersendiri atau menjadi bagian dari kelompok program lainnya, disesuaikan
berdasarkan kebutuhannya.
G.Penyusunan Peraturan Zonasi
Peraturan zonasi memuat materi wajib yang meliputi ketentuan kegiatan dan penggunaan
lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan
prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan materi pilihan yang terdiri atas
ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi.
Materi wajib adalah materi yang harus dimuat dalam peraturan zonasi. Sedangkan materi
pilihan adalah materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masing-masing.

37. 1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan
penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat
secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan
dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun
standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan
setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang
dikembangkan.
Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:
1) Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat
sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota
tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap
kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
2) Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan
lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:
 pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya
suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan
lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
 pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun
ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai
maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam peraturan
zonasi;
 pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada
mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan
pertimbangan-pertimbangan khusus. Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang
berdasarkan standar teknis telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya, maka
aktivitas rumah ibadah termasuk dalam klasifikasi T.
3) Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

38. Pemanfaatan bersyarat tertentubermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu
kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang
dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud
diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi
lingkungan sekitarnya.
4) Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat
tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan
dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan
lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang
bersangkutan.
2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran
pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi:
1) KDB Maksimum;
KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau
peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan.
2) KLB Maksimum;
KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan
dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana
tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan.
3) Ketinggian Bangunan Maksimum; dan
4) KDH Minimal.
KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum
pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat
pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase.
Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang, antara
lain meliputi:
1) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum;
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal.
2) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum;

39. 3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum; dan
Kepadatan bangunan atau unit maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya matahari, aliran
udara, dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang terbuka privat, privasi, serta
perlindungan dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko
kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau rumah), dan faktor ekonomi
(biaya lahan, ketersediaan, dan ongkos penyediaan pelayanan dasar).
4) Kepadatan Penduduk Maksimal.
3. Ketentuan Tata Bangunan
Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan,
dan tampilan bangunan pada suatu zona.
Komponen ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas:
1) GSB minimal yang ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko
kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika;
2) tinggi bangunan maksimum atau minimal yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika, dan
parasarana;
3) jarak bebas antarbangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan tentang jarak
bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian bangunan; dan
4) tampilan bangunan yang ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan,
bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan
bangunan, serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya.
4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik
lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan
prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal.
Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana parkir,
aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur sepeda, bongkar muat,dimensi jaringan
jalan, kelengkapan jalan, dan kelengkapan prasarana lainnya yang diperlukan.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan ketentuan mengenai
prasarana dan sarana yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.
5. Ketentuan Pelaksanaan

40. Ketentuan pelaksanaan terdiri atas:
1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan ketentuan yang memberikan
kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu dengan tetap mengikuti
ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan
untuk menampung dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar antara lain
transfer of development rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih
lanjut dalam RTBL.
2) ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan ketentuan yang
memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana
tata ruang dan memberikan dampak positif bagi masyarakat, serta yang memberikan
disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan dengan rencana tata
ruang dan memberikan dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk
kemudahan perizinan, keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana,
pengalihan hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif
dapat berbentuk antara lain pengetatan persyaratan, pengenaan pajak dan retribusi
yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana, atau
kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana kawasan.
3) ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai dengan
peraturan zonasi.
Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum
penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut
diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar.