Giá 10k/5 lượt download Liên hệ page để mua: https://www.facebook.com/garmentspace Xin chào, Nếu bạn cần mua tài liệu xin vui lòng liên hệ facebook: https://www.facebook.com/garmentspace Tại sao tài liệu lại có phí ??? Tài liệu một phần do mình bỏ thời gian sưu tầm trên Internet, một số do mình bỏ tiền mua từ các website bán tài liệu, với chi phí chỉ 10k cho 5 lượt download tài liệu bất kỳ bạn sẽ không tìm ra nơi nào cung cấp tài liệu với mức phí như thế, xin hãy ủng hộ Garment Space nhé, đừng ném đá. Xin cảm ơn rất nhiều

1. BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆNCÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT
SINH VIÊN THỰC HIỆN : PHÙNG THỊ THÚY NGA
MÃ SINH VIÊN : A17242
CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH
HÀ NỘI – 2014

2. BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆNCÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT
Giáo viên hƣớng dẫn : Th.s Vũ Lệ Hằng
Sinh viên thực hiện : Phùng Thị Thúy Nga
Mã sinh viên : A17242
Chuyên ngành : Tài chính
HÀ NỘI – 2014
Thang Long University Library

3. LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và học tập tại trƣờng, đặc biệt là thời gian thực
hiện bài khóa luận này, tác giả đã nhận đƣợc nhiều sự quan tâm giúp đỡ của các thầy
cô và ban giám đốc và các thành viên trong Sàn giao dịch bất động sản THT. Nhân dịp
hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn tới mọi ngƣời.
Trong quá trình thực hiện khóa luận, tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn tới
các thầy cô giáo trong trƣờng, đặc biệt là khoa Kinh tế - Quản lý đã trang bị cho sinh
viên những kiến thức, kích thích sinh viên tìm hiểu và học hỏi.
Để hoàn thành khóa luận nhƣ ngày hôm nay, tác giả cũng xin trân trọng gửi
lời cảm ơn tới Ban giám đốc đặc biệt là anh Lƣơng Song Hào – giám đốc Sàn giao
dịch bất động sản THT, các anh chị trong các bộ phận phòng ban đã nhiệt tình tạo điều
kiện cho tác giả hoàn thành khóa luận một cách thuận lợi.
Tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.s Vũ Lệ Hằng, là giáo viên
hƣớng dẫn trực tiếp cho khóa luận này. Tác giả đã nhận đƣợc sự định hƣớng, chỉ bảo
tận tình và tâm huyết của cô để có thể hoàn thành đề tài khóa luận.
Đề tài khóa luận hoàn thành là công sức, thành quả không phải của riêng tác
giả mà còn là tất cả những ngƣời quan tâm, giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian qua.
Tác giả
Phùng Thị Thúy Nga

4. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự hỗ
trợ từ giáo viên hƣớng dẫn và không sao chép các công trình nghiên cứu của ngƣời
khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp sử dụng trong Khóa luận là có nguồn gốc và đƣợc
trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này!
Sinh viên
Phùng Thị Thúy Nga
Thang Long University Library

5. MỤC LỤC
Trang
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .............1
1.1. Một số khái niệm cơ bản ......................................................................................1
1.1.1. Bất động sản ........................................................................................................1
1.1.2. Định giá................................................................................................................2
1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản....................................................................2
1.2.1. Đặc điểm của bất động sản .................................................................................2
1.2.2. Phân loại bất động sản........................................................................................6
1.3. Định giá bất động sản...........................................................................................6
1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản ........................................................................6
1.3.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản trong nền kinh tế ....................8
1.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản ................................................................9
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất ..................................................9
1.4.2. Nguyên tắc thay thế ...........................................................................................10
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai ..............................................10
1.4.4. Nguyên tắc cung - cầu.......................................................................................11
1.4.5. Nguyên tắc đóng góp .........................................................................................11
1.4.6. Các nguyên tắc khác..........................................................................................11
1.5. Quy trình định giá bất động sản........................................................................12
1.6. Các phƣơng pháp định giá bất động sản..........................................................13
1.6.1. Phương pháp so sánh........................................................................................13
1.6.2. Phương pháp thặng dư......................................................................................15
1.6.3. Phương pháp thu nhập......................................................................................17
1.6.4. Phương pháp chi phí .........................................................................................18
1.7. Các yếu tố tác động đến định giá bất động sản................................................21
1.7.1. Các yếu tố chủ quan ..........................................................................................21
1.7.2. Yếu tố khách quan.............................................................................................23

6. 1.8. Sự cần thiết của hoàn thiện công tác định giá bất động sản...........................24
CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT ...............................................................25
2.1. ịch bất động sản THT..............................25
2.1.1. Giới thiệu tổng quan..........................................................................................25
2.1.2. Chức năng kinh doanh và cơ cấu tổ chức của Sàn giao dịch bất động sản
THT .......................................................................................................................25
2.1.3. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản
THT .......................................................................................................................28
2.2. ất động sản ịch bất động sản
THT...........................................................................................................................28
2.2.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất
động sản THT .......................................................................................................28
2.2.2. ất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản THT...........30
2.2.3. Định giá bất động sản qua hợp đồng cụ thể tại Sàn giao dịch bất động sản
THT .......................................................................................................................33
2.3. Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại Sàn cổ phần sàn giao
dịch bất động sản THT............................................................................................48
2.3.1. Kết quả đạt được từ công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động
sản THT ................................................................................................................48
2.3.2. Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản.................................................48
2.3.3. Nguyên nhân......................................................................................................49
CHƢƠNG 3.MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT.................................51
3.1. Định hƣớng phát triển trong thời gian tới........................................................51
3.1.1. Định hướng phát triển chung ...........................................................................51
3.1.2. Định hướng phát triển dịch vụ định giá bất động sản trong thời gian tới ......52
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch
bất động sản THT....................................................................................................52
3.2.1. Hoàn thiện quy trình trong công tác định giá bất động sản ...........................52
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin..........................................54
Thang Long University Library

7. 3.2.3. Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin.................................................56
3.2.4. Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên.......................................................58
3.2.5. Hoàn thiện quy trình kỹ thuật nghiệp vụ định giá bất động sản ....................59
3.2.6. Mở rộng quy mô và địa bàn hoạt động, tăng cường công tác quảng bá tiếp
thị, xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu về giá ...............................................60

8. DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ
BĐS Bất động sản
CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
GTTT Gía trị thị trƣờng
GTCL Gía trị còn lại
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TĐV Thẩm định viên
VNĐ Việt Nam Đồng
XD Xây dựng
Thang Long University Library

9. DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Cơ cấu tổ chức của Sàn giao dịch bất động sản THT ..........................26
Bảng 2.2. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của Sàn giao dịch bất động
sản THT ................................................................................................................28
Bảng 2.3. Quy mô điều chỉnh lô đất cần thẩm định .............................................36
Bảng 2.4. Bảng điều chỉnh của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu .........................38
Bảng 2.5. Đặc điểm tài sản đƣợc xác định ...........................................................41
Bảng 2.6. Đặc điểm chi tiết...................................................................................42
Bảng 2.7.Giá trị còn lại của nhà 03 tầng...............................................................43
Bảng 2.8. còn lại của mái tôn nhà 03 tầng............................................................44
Bảng 2.9. Tổng giá trị của công trình xây dựng ...................................................45
Bảng 2.10. Các BĐS so sánh................................................................................45
Bảng 2.11.Tổng giá trị của BĐS tại Số 28, Ngõ 2 Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh
Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội ..............................................................47
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1. Các bƣớc tổng quát trong quy trình định giá.......................................30
Sơ đồ 2.2. Sơ đồ lô đất 130/2 Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội..................................34
Sơ đồ 2.3.Sơ đồ thửa đất BĐS mục tiêu...............................................................42

10. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu
Đất nƣớc ta đang trong thời kỳ đổi mới, việc đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị
trƣờng năng động đồng thời với những nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế
toàn cầu đang từng ngày diễn ra. Việc định giá bất động sản đã góp một phần không
nhỏ trong các quyết định tài chính của mỗi tổ chức, doanh nghiệp. Vì vậy giá trị của
một bất động sản có ảnh hƣởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định
liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay
vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng.
Do vậy, với những kiến thức đƣợc trau dồi qua quá trình học tập tại trƣờng, qua
thời gian thực tập tại Sàn giao dịch bất động sản THT, em đã đi sâu nghiên cứu công
tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản nên em chọn đề tài: "Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THT" với
mong muốn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản và tìm ra một số giải pháp để
góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này.
2. Mục đích nghiên cứu
- Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
- Thực trạng công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THT.
- Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất
động sản THT.
3. Đối tƣợng nghiên cứu: công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động
sản THT.
4. Phạm vi nghiên cứu: công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản
THT từ năm 2010-2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp định giá, quá trình tham chiếu thống kê, thu
nhập thông tin số liệu về số lƣợng, phân tích và diễn giải về chất lƣợng để đi đến giá
trị ƣớc tính của bất động sản, biểu hiện bằng một số lƣợng tiền nhất định, tổng hợp và
so sánh, khảo sát thực tế và tƣ duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều
lĩnh vực.
5. Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận gồm
Thang Long University Library

11. ba chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại sàn giao dich chứng
khoán THT.
Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn
giao dịch bất động sản THT.

12. 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, thƣờng chiếm tỉ trọng trên
dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của các quốc gia đó. Không những chiếm tỉ trọng lớn
mà thị trƣờng bất động sản còn có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến các thị trƣờng vốn, thị
trƣờng hàng hóa, dịch vụ …Nhƣng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau
nên mỗi quốc gia lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản phù hợp với văn
hóa và điều kiện kinh tế nhất.
Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, tài sản đƣợc phân thành nhiều loại khác
nhau nhƣng về cơ bản tài sản đƣợc phân làm 2 loại:
- Động sản
- Bất động sản
Sự phân chia này đã có trong bộ Luật La Mã cách đây hàng trăm năm và vẫn tồn
tại cho đến ngày nay.
Thuật ngữ bất động sản đƣợc sử dụng phổ biến tại nhiều quốc gia và vùng lãnh
thổ trên thế giới. Trong tiếng Anh bất động sản là “real estate”, tiếng Hoa đƣợc dịch là
“địa sản” và ở Việt Nam đƣợc gọi là “bất động sản”.
Thuật ngữ BĐS đƣợc hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ “quyền tài sản bất động sản”
(real property) và tƣơng đƣơng với thuật ngữ “quyền tài sản động sản” hoặc “quyền sở
hữu động sản” (personal property).
Theo định nghĩa của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế IVCC, thuật ngữ BĐS
là quyền tài sản BĐS, một khái niệm pháp lý bao gồm quyền và các lợi ích liên quan
đến quyền sỡ hữu BĐS.
Tuy nhiên ở một vài tình huống, thuật ngữ BĐS chỉ gắn liền với đất đai và tài sản
gắn liền với đất, tách biệt hẳn với thuật ngữ quyền tài sản BĐS vốn ám chỉ đến quyền
sở hữu đất đai và các loại tài sản đi kèm, kể cả tài sản tự nhiên nhƣ cây cối, khoáng vật
và các quyền phát sinh.
“Bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,
các tài sản do pháp luật quy định”. [1]
Nhƣ vậy trên thực tế, vẫn có nhiều cách hiểu và định nghĩa khá khác nhau về
BĐS nhƣng nhìn chung vẫn thống nhất nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất
Thang Long University Library

13. 2
gắn liền với đất đai, và có tính không di chuyển đƣợc.
1.1.2. Định giá
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về định giá nhƣ:
Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản BĐS của chủ sở hữu, ngƣời
sản xuất kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc theo một trình tự và thủ tục
nhất định. Định giá đƣợc thực hiện bởi chủ sở hữu, ngƣời sản xuất kinh doanh hoặc Cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc.
“Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế”. [2]
Định giá là việc ƣớc tính giá trị theo thị trƣờng hợp lý của một tài sản một cách
khách quan dƣới dạng văn bản, tại một thời điểm.
Định giá của Nhà nƣớc chỉ đƣợc thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nƣớc. Những mức giá do Nhà nƣớc quy định mang tính pháp lệnh rất cao, bắt buộc
mọi đối tƣợng phải chấp hành nghiêm chỉnh.
Định giá của chủ sở hữu, ngƣời sản xuất kinh doanh không mang tính pháp lệnh.
Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trƣờng thì đƣợc thị trƣờng chấp nhận,
nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh.
Vì vậy định nghĩa “định giá” ta sẽ hiểu chính là sự ƣớc tính giá trị về các quyền
sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng. Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng.
1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản
1.2.1. Đặc điểm của bất động sản
BĐS là tài sản đặc biệt và kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện,
do đó nhận thức tốt về BĐS sẽ giảm rủi ro trong kinh doanh và giúp các TĐV có
những phân tích sâu hơn, chặt chẽ hơn về các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS cần
thẩm định.
Tính bất động
Tính chất bất động là thuộc tính đặc trƣng của BĐS và là nguồn gốc của thuật

14. 3
ngữ “bất động sản”. Thuộc tính này dùng để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS
và động sản. BĐS là tài sản có tính bất động vì BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn
liền với đất đƣợc định vị cùng với đất bằng tọa độ vị trí cố định, và tọa độ này đƣợc
xác lập bởi cơ quan địa chính ghi rõ sơ đồ giải thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, thông tin về
diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó về lý thuyết con ngƣời có thể
di dời các tài sản gắn liền với đất, thậm chí có thể di dời bề mặt của đất nhƣng không
thể di dời đƣợc tọa độ, vị trí của lô đất đó.
Thuộc tính này của BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng và là thuộc tính quan
trọng để định giá của BĐS khi gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và
hoàn toàn mang tính chất địa phƣơng.
Tính khan hiếm
Sở dĩ BĐS có thuộc tính khan hiếm là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái
đất cũng nhƣ của từng vùng, từng địa phƣơng, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là
một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ
thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. BĐS có diện tích giới hạn,
BĐS dùng cho đầu tƣ phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu
tố vị trí nên ngƣời ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình
BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hƣớng cung
nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngƣời đầu cơ về lâu dài thƣờng có lợi
do giá cả luôn có xu hƣớng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu
không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và
hạn chế sở hữu BĐS.
Tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trƣờng tồn của đất đai, loại tài
sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trƣờng hợp đặc biệt nhƣ:
động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và
vật kiến trúc thƣờng có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp,
BĐS là vƣờn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của
hàng hóa BĐS đƣợc thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật
lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thƣờng tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh
tế. Chính vì vậy khi đầu tƣ xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tƣ lãng phí hoặc đầu tƣ nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một
BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một
khu chung cƣ còn tốt, kết cấu bền chắc nhƣng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn
Thang Long University Library

15. 4
hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vƣờn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn
chu kỳ sinh học nhƣng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh
tế mang lại có xu hƣớng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng
và nguồn thu nhập có xu hƣớng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại
với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới BĐS đó để quyết
định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Do có tính lâu bền nên trƣớc khi đầu tƣ, thiết kế phải tính toán và dự báo đƣợc tất
cả các công năng cũng nhƣ dự tính trƣớc đƣợc các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không
dự tính trƣớc những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho
phù hợp với những nhu cầu này.
Tính khác biệt
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, đƣợc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố
khác biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trƣớc hết
là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
hƣớng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Do vậy trong đầu tƣ phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt này để làm tăng
giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của ngƣời tiêu
dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính khác biệt càng tăng. Khi đánh giá các
BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với
nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc
phục các nhƣợc điểm do tính khác biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của ngƣời quản lý vĩ
mô.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhƣng với hàng hóa BĐS thì
đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ nhƣ vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cƣ ở
đó.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hƣởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự
ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để
tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.Ví dụ, việc
xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện

16. 5
lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đƣờng
mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cƣ hay các khu công nghiệp, du lịch,
thƣơng mại, dịch vụ…bám theo trục đƣờng đó.
BĐS là loại tài sản có tính ảnh hƣởng rất mạnh và giữa các BĐS liền kề lại có tác
động ảnh hƣởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi
đầu tƣ xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hƣởng tới các công trình
khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hƣởng khi có các công trình BĐS
khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hƣởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội
nên Nhà nƣớc phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trƣờng BĐS.
Tài sản có giá trị cao
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tƣ xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao
đồng thời có thể tạo vốn mới, vì vậy đầu tƣ kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn
dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tƣ
cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn
cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụngđể điều tiết thị trƣờng và
tránh hiện tƣợng đầu cơ trên thị trƣờng BĐS.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị
cũng nhƣ của mỗi ngƣời dân và các quan hệ giao dịch về BĐS thƣờng có tác động rất
mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cƣờng vai trò của mình,
duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho sự phát triển, Nhà
nƣớc phải quan tâm đến BĐS và thị trƣờng BĐS, phải ban hành các văn bản pháp luật,
các chủ trƣơng, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt
động của thị trƣờng BĐS.
Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã
hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nƣớc.
Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực
quản lý
Vì BĐS thƣờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng
khá phức tạp, vì vậy đòi hỏi ngƣời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý
cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thƣờng.
Đặc biệt vấn đề đầu tƣ xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề
kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi
hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.[7]
Thang Long University Library

17. 6
1.2.2. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở Việt Nam, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS đầu tƣ xây dựng và BĐS sản đặc
biệt. [11]
Bất động sản có đầu tư xây dựng
Là những BĐS nhƣ BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình thƣơng mại - dịch
vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc… Trong
BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển
đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao
gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất
hiếm, đất chƣa sử dụng …
Bất động sản đặc biệt
Là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, bảo tàng, nhà văn hóa ... Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp vì ít có giao dịch loại BĐS này trên
thị trƣờng.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của Việt Nam.
1.3. Định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về định giá trị BĐS nhƣ:
“Định giá bất động sản là hoạt động tƣ vấn, xác minh giá trị tại một thời điểm
xác định”. [3]
“Định giá trị bất động sản là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ
thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong những điều
kiện cuả một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp.” [4]

18. 7
“Định giá bất động sản là họat động tƣ vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định”. [5]
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá BĐS thực chất
là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Hay định giá BĐS là sự
ƣớc tính giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở hữu tài sản tại một thị trƣờng
nhất định, tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định.
Định giá BĐS là công việc vừa mang tính khoa học và nghệ thuật vì trong mỗi
một hoạt động định giá cần những số liệu cụ thể để tiến hành định giá nhƣng cũng cần
những yếu tố khách quan nhƣ văn hóa, tín ngƣỡng tiềm ẩn trong hoạt động này.
Vì vậy định giá BĐS chính là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm cụ thể.
Và giá trị của BĐS có tầm quan trọng nhƣ là thƣớc đo kinh tế của chính BĐS đó, còn
giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trƣờng BĐS. Giá
trị BĐS đƣợc xác định bởi giá trị thị trƣờng và giá trị phi thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng là loại giá trị thông dụng nhất đƣợc các thẩm định viên (TĐV)
sử dụng. Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tƣợng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành
định giá, giá thị trƣờng trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và
đã đƣợc IVSC tiêu chuẩn hóa.
Nhƣ vậy, giá trị thị trƣờng là mức giá trị đƣợc thị trƣờng thừa nhận. Nó là một
tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu
hết các loại tài sản, trong đó có BĐS.
Giá trị thị trƣờng là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các
loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần đƣợc định giá nhƣng
chúng lại rất ít đƣợc mua bán, thậm chí không có thị trƣờng đối với chúng nhƣ: nhà
thờ, trƣờng học, bệnh viện…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, ngƣời
ta dựa vào những yêu tố phi thị trƣờng chi phối đến giá trị của tài sản.
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản đƣợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đƣợc mua bán trên
thị trƣờng của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trƣờng còn nhiều phong phú hơn rất nhiều.
Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào
quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định
Thang Long University Library

19. 8
cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ƣớc tính một cách hợp lý nhất giá trị
tài sản.
1.3.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản trong nền kinh tế
Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế
Định giá BĐS là khâu quan trọng giúp Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng, nhà đầu tƣ nắm
rõ về giá trị BĐS nhầm phục vụ cho mục đích của họ. Việc định giá BĐS đạt kết quả
tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triển thị trƣờng BĐS và là rào chắn ảo tƣớc hiện
tƣợng đầu cơ và tự nâng giá của BĐS.
Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trƣờng giúp cho các giao dịch nhu đánh
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp đƣợc thực hiện một cách thuận lợi. Điều này
cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa một cách
chính xác, do trƣớc đây giá trị của đất đai các doanh nghiệp nhà nƣớc thƣờng chƣa
đƣợc tính đến hoặc nếu có thƣờng ở mức thấp khác xa so với thị trƣờng. Vì vậy, nếu
giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không đƣợc định giá lại thì ngân sách nhà
nƣớc sẽ bị thất thoát.
Hoạt động định giá quan trọng không những trong việc định giá hàng loạt BĐS
quy mô lớn của Nhà nƣớc để hình thành các khung giá phục vụ cho mục đích quản lý
Nhà nƣớc mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ phục vụ cho mục
đích sử dụng của ngƣời dân, mục đích đầu tƣ của các nhà đầu tƣ…
Việc giúp đỡ, tƣ vấn của các nhà định giá và giá ƣớc lƣợng phản ánh đúng giá trị
thị trƣờng, ngƣời dân sẽ không bị thiệt hại trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi
đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin thị trƣờng. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp….cũng
sẽ trở nên công bằng hơn. Nhà đầu tƣ và ngƣời dân sẽ yên tâm hơn với sự lựa chọn
BĐS của họ quyết định sử dụng BĐS một cách hợp lý, phù hợp với giá trị của từng
BĐS.
Xác đinh đúng giá trị BĐS là giúp cho việc phân bố đất đai nhƣ một nguồn lực
xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác BĐS sẽ đƣợc phân bố vào ngƣời “sử
dụng tốt nhất và hiểu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực BĐS đều đƣợc đánh giá theo giá
trị thị trƣờng và không có sự ƣu tiên đặc biệt nào đối với bất cứ một nhóm ngƣời sử
dụng cụ thể nào, thì BĐS sẽ đƣợc sử dụng một cách tốt nhất. Xác định chính xác giá
BĐS sẽ tránh đƣợc các tranh chấp BĐS về giá.
Mục đích của định giá bất động sản trong nền kinh tế
Mua bán, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng quyền sử dụng
BĐS: hỗ trợ ngƣời bán ra chào giá, hỗ trợ ngƣời mua đặt giá trả đồng thời thiết lập cơ

20. 9
sở giá để hai bên cùng đạt đƣợc giá thỏa thuận về BĐS và bên cạnh đó còn giúp cho
việc xác định điều kiện và giái bán dự kiến cho một BĐS.
Định giá BĐS phục vụ cho việc thế chấp vốn vay: trong báo cáo tài chính của
doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp, vì vậy tài sản thế chấp phải đƣợc định giá để
làm cơ sở cho việc xét cho vay. Mục dích của việc định giá này để đảm bảo an toàn
cho ngân hàng, trong trƣờng hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ.
Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo
cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp
phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản
trong đó có bất động sản.
Đầu tƣ và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá: xác định giá trị đầu tƣ bằng việc
định giá BĐS góp phần làm giảm sự rủi ro khi tiến hành đầu tƣ vào Doanh nghiệp, Tổ
chức.
Các mục đích khác: Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng, phục vụ thuê tài
chính..
1.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện đƣợc về mặt vật chất, đƣợc pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại
giá trị cao nhất cho tài sản.[12]
Nói cách khác, việc sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản không thể thiếu
đƣợc của sự ƣớc tính giá trị thị trƣờng.
Việc sử dụng không đƣợc pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện đƣợc về
mặt vật chất không đƣợc xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc
sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự
đánh giá thích đáng của TĐV về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.
Đặc điểm cuả thị trƣờng là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên
việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử
dụng trong tƣơng lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi
thì việc sử dụng trƣớc mắt tốt nhất và hiểu quả nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm
Thang Long University Library

21. 10
thời.
Trong một số trƣờng hợp, khi có nhiều loại sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất
tiềm năng, thì TĐV phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ƣớc tính các
khoản chi phí và thu nhập tƣơng lai từ đó xác định việc sử dụng tốt nhất và hiểu quả
nhất của tài sản.
Yêu cầu của nguyên tắc: Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản phải đặt tài
sản trong tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chứ không phải dựa trên sự sử
dụng hiện tại nếu nhƣ sự sử dụng hiện tại chƣa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là
đối với BĐS. Bởi vì việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả quyết định giá trị thị trƣờng của
tài sản.
1.4.2. Nguyên tắc thay thế
Định nghĩa: Giá thị trƣờng của một bất động sản chủ thể có khuynh hƣớng bị áp
đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tƣơng tự về giá trị và các tiện dụng so
với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá
cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phƣơng pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trƣờng và theo thu nhập.
Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng
đƣợc thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một
ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế
trong cùng một thị trƣờng và cùng một thời điểm.
Hệ quả của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể đƣợc đo bằng chi phí tạo ra
hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tƣơng tự.
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tƣơng lai. Do đó, việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
Với nguyên tắc này, trong định giá tài sản cần dự báo trƣớc các tình huống về
kinh tế, chính trị, môi trƣờng… có thể xảy ra trong tƣơng lai có tác động đến giá trị
của tài sản định giá. Bởi vì khác với kế toán, định giá luôn luôn dựa trên triển vọng
tƣơng lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với BĐS.

22. 11
1.4.4. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng tác của
cung và cầu. Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trƣờng sẽ tăng lên, khi lƣợng cung và lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng
của cầu lớn hơn cung và ngƣợc lại.[13]
Do vậy khi định giá phải phân tích và đánh giá cần thận về sự tác động của các
lực lƣợng thị trƣờng đến cung cầu.
Khi phân tích các thông tin thị trƣờng cân thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung
cầu trên thị trƣờng trƣớc khi thực hiện các điều chỉnh.
1.4.5. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà
nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
bất động sản có thể đƣợc đo bằng định lƣợng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể đƣợc vốn hoá thành giá trị.
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản
khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.4.6. Các nguyên tắc khác
Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc định giá của tất cả các loại tài
sản còn có các nguyên tắc nhƣ: nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi
trƣờng của nó nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó
phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc dự báo: trong định giá tài
sản cần dự báo trƣớc các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trƣờng,… có thể xảy ra
trong tƣơng lai có tác động đến giá trị của tài sản định giá.
Bởi vì khác với kế toán, định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tƣơng lai hơn là
sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản …đƣợc sử dụng trong quá
Thang Long University Library

23. 12
trính định giá BĐS. Và khi định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn
liền với đặc điểm của từng loại tài sản đó.
1.5. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá bất động sản đƣợc tiến hành lần lƣợt qua 6 bƣớc sau đây:
Bƣớc 1: nhận hợp đồng và nghiên cứu nếu chƣa đầy đủ các thủ tục cần thiết đề
nghị khách hàng bổ sung.
Đồng thời xác định mục tiêu định giá bao gồm việc xem xét các thông tin liên
quan đến mảnh dự án cần định giá (tổng vốn đầu tƣ, diện tích, quy hoạch tổng thể…),
định giá đất cho mục đích mua bán chuyển nhƣợng hay cho mục đích góp vốn đầu
tƣ…
Bƣớc 2: lên kế hoạch định giá
- Liên hệ khách hàng bố trí thời gian thẩm định hiện trạng.
- Phân công chuẩn bị tài liệu cho việc thẩm định tài sản.
- Phân công chuẩn bị các công cụ cần thiết phục vụ cho việc thẩm định hiện trạng:
Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trạng của tài sản.
Bƣớc 3: thu thập thông tin
- Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lƣợng của tài sản định giá.
- Đối chiếu với bản vẽ của Giấy phép xây dựng có thay đổi hay không đề nghị khách
hàng bố sung (nếu có).
- Thu thập thông tin về giá chuyển nhƣợng BĐS trong khu vực tài sản định giá hoặc
lân cận.
- Thu thập thông tin từ ngân hàng dữ liệu về BĐS.
Bƣớc 4: xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin
- So sánh những tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản định giá.
- Điều chỉnh những tiêu chí khác nhau của tài sản so sánh về cùng tiêu chí của tài sản
định giá.
- Điều chỉnh theo số liệu tuyệt đối và tƣơng đối
- Nhận xét, đánh giá.
- Sử dụng nguyên tắc và phƣơng pháp để tiến hành định giá.
Bƣớc 5: lên báo cáo và trình ban giám đốc xem xét thông qua trƣớc khi lập
chứng thƣ trình giám đốc phê duyệt chính thức.
Bƣớc 6: chuyển chứng thƣ cho phòng Kế hoạch - Tổng hợp thanh lý hợp đồng để
giao cho khách hàng.

24. 13
1.6. Các phƣơng pháp định giá bất động sản
1.6.1. Phương pháp so sánh
Định nghĩa
Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các tài sản tƣơng tự với tài sản cản định giá đã giao dịch thanh công hoặc đang
mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm cần định giá gần nhất với thời điểm cần định
giá để ƣớc tính và xác định giá trị thị trƣờng tài sản. [6]
Cơ sở phương pháp
Phƣơng pháp đƣợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế,
giá trị tài sản mục tiêu đƣợc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những
tài sản tƣơng đồng có thể so sánh đƣợc.
Phƣơng pháp thƣờng đƣợc sử dụng cho định giá BĐS nhƣ một địa điểm bỏ trống.
Đây là phƣơng pháp phổ biến để định giá BĐS khi có các cuộc mua bán những BĐS
tƣơng tự BĐS mục tiêu trên thị trƣờng. Áp dụng phƣơng pháp này việc bán các BĐS
tƣơng tự đƣợc phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ số giá trị đối với
địa điểm cần định giá khi so sánh sự tƣơng tự và khác biệt giữa các BĐS phải đƣợc
xem xét.
Ngƣời định giá kết hợp các số liệu về các cuộc mua, bán đất trên thực tế cũng
nhƣ các lời mời chào, trả giá và lựa chọn các BĐS tƣơng tự để so sánh. Phân tích sự
tƣơng tự và khác biệt trong số liệu, điều chỉnh giá bán của các so sánh để tính toán số
tiền cho các đặc điểm khác biệt của BĐS cần định giá và hình thành kết luận về giá trị
thị trƣờng của BĐS mục tiêu.
Giá bán BĐS luôn thay đổi do đó cần phải lựa chọn các cuộc mua bán BĐS
tƣơng tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất. Khi số liệu hiện tại trên thị trƣờng
địa phƣơng không có sẵn, ngƣời định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những
vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trƣờng. Quyết định
sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều sự chấp
nhận của thị trƣờng về các điều chỉnh.
Kích thƣớc BĐS thƣờng là yếu tố ít quan trọng hơn thời gian và vị trí của mảnh
đất. Ngƣời ta gán trọng số lớn cho những so sánh có kích thƣớc xấp xỉ bằng kích thƣớc
của mảnh đất mục tiêu. Phân vùng là tiêu chí cơ bản nhất trong lựa chọn các so sánh.
Nhìn chung cần có các điều chỉnh khác nhau đƣợc thực hiện cho giá bán so sánh
đối với từng yếu tố so sánh. Mỗi điều chỉnh đƣợc chỉ ra bằng số liệu cụ thể (điều chỉnh
tuyệt đối) hoặc bằng % (điều chỉnh tƣơng đối). Các BĐS có kích thƣớc khác nhau sẽ
Thang Long University Library

25. 14
có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thƣớc tối ƣu của BĐS phụ thuộc vào sử dụng của
nó. Giá đơn vị cũng thay đổi theo theo thời điểm bán và vị trí của BĐS.
Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém
hơn của BĐS. Thƣờng các điều chỉnh đƣợc thực hiện theo một trật tự nhất định, nghĩa
là điều chỉnh các yếu tố đối với quyền về BĐS, cách thanh toán, các điều kiện bán và
thị trƣờng đƣợc điều chỉnh trƣớc các điều kiện về vị trí và các đặc điểm vật lý của
mảnh đất. Tất cả các điều chỉnh cần đƣợc thể hiện trong báo cáo định giá một cách
logic và dễ hiểu nhất.
Các bước tiến hành
Bƣớc 1: Nghiên cứu thị trƣờng để có thông tin về giao dịch, giá niêm yết hoặc
giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tƣơng tự với tài sản cần định giá,
đã giao dịch thành công hoặc gần với thời điểm cần định giá. Cần so sánh 7 yếu tố cơ
bản sau:
- Tình trạng vật chất của BĐS.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và điều kiện về giao dịch.
Bƣớc 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại để có thể so sánh với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định
giá.
Bƣớc 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn hoặc xây dựng bảng phân tích, so sánh
với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bƣớc 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về
các yếu tố so sánh so với tài sản cần định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản
so sánh. Tiến hành điều chỉnh giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ để tiến hành điều
chỉnh số liệu tƣơng đối hoặc tuyệt đối giữa những yếu tố đƣợc so sánh.
Bƣớc 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ƣớc tính và xác định mức giá của tài sản cần định giá.
Ưu điểm

26. 15
Là phƣơng pháp ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào sự hiện diện của
các giao dịch thị trƣờng. Do kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trƣờng cụ thể,
trực quan dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi vậy, nó thể hiện sự đánh giá
của thị trƣờng, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận.
Nhược điểm
Khi định giá phải có giao dịch về các BĐS tƣơng tự trong cùng khu vực mới có
thể so sánh đƣợc. Nếu chất lƣợng thông tin không tốt về các BĐS so sánh hay thông
tin không dùng so sánh đƣợc thì sẽ ảnh hƣởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trƣờng
yếu, số lƣợng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phƣơng pháp này
rất hạn chế. Không những vậy, nó còn khó dùng đƣợc để phân tích so sánh các BĐS
lớn tạo thu nhập; đối với BĐS lần đầu đƣợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS
chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu so sánh. Nếu thị trƣờng không ổn định, các
điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của
phƣơng pháp. Đồng thời đây cũng là phƣơng pháp chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan
của ngƣời định giá, đây chính là nhƣợc điểm lớn đối với phƣơng pháp này.
1.6.2. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản
cần định giá đƣợc xác định căn cứ vào giá trị vốn có bằng cách lấy giá trị ƣớc tính của
sự pháp triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra BĐS. [7]
Cơ sở phương pháp
Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp đất có khả năng phát triển và
đƣợc định giá cho các mảnh đất trống sẵn sàng cho phát triển thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất. Để áp dụng đƣợc phƣơng pháp này ngƣời định giá phải phân tích đƣợc sử
dụng cao nhất, tối ƣu nhất của đất, ƣớc lƣợng đƣợc các chi phí phát triển, trong đó bao
gồm cả lợi nhuận yêu cầu của ngƣời đầu tƣ, dự báo đƣợc giá bán toàn bộ BĐS sau khi
đƣợc phát triển trên cơ sở những thông tin trên để rút ra giá trị của đất.
Cách tính
Bƣớc 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiểu quả
nhất của BĐS, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho dự án.
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy
Thang Long University Library

27. 16
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi tổng doanh thu
đó về giá tại thời điểm cần định giá.
Tổng giá trị phát triển của Bất động sản bao gồm tổng giá trị của nhà cửa, đất
phân lô… dự kiến sẽ đƣợc bán khi hoàn thành dự án đầu tƣ vào khu đất. Việc ƣớc tính
tổng giá trị phát triển phải tiến hành dựa trên cơ sở điều tra, khảo giá chuyển nhƣợng
thực tế trên thị trƣờng đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô… tại
những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tƣơng tự với dự án bất động sản dự
kiến đầu tƣ xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi,
có điều kiện kết cấu hạ tầng tƣơng đƣơng; có dự kiến và tính đến xu hƣớng và mức độ
biến động của giá thị trƣờng để ƣớc tính mức giá dự kiến bán đƣợc cho phù hợp với
thực tế.
Bƣớc 3: Ƣớc tính chi phí đầu tƣ để tạo ra doanh thu phát triển của BĐS, đồng
thời chuyển đổi chi phí đầu tƣ đó về thời điểm càn định giá.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tƣ bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (Bao gồm xây dựng đƣờng xá, hệ thống cấp, thoát nƣớc, hệ thống
cung cấp điện … ) tạo cảnh quan môi trƣờng; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc
phân lô để bán đất theo đúng quy hoạch chi tiết đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; Chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tƣ
(Có tính tới yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ƣớc tính tổng chi phí phát triển phải đƣợc xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tƣ, những định mức theo hƣớng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền. Trƣờng hợp chƣa đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quy
định, hƣớng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tƣơng tự
ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Bƣớc 4: Xác định giá BĐS căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của:
Giá BĐS = Doanh thu phát triển – chi phí cho sự phát triển
Ưu điểm
Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc sử dụng để đánh giá những BĐS có tiềm năng phát
triển, mô phỏng lại đƣợc cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tƣ vào BĐS và
có giá trị tƣ vấn về chi phí xây dựng tối đa, tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đƣợc khi
thực hiện dự án phát triển BĐS. Bên cạnh đó phƣơng pháp thặng dƣ đánh giá chính
xác giá trị của BĐS dựa vào chi phí và tổng doanh thu để xác định giá trị BĐS sát với
giá trị thị trƣờng.

28. 17
Nhượcđiểm
Bên cạnh lợi ích mà phƣơng pháp này đem lại trong tiến trình định giá BĐS thị
nó lại bị phê bình là phƣơng pháp không gọn và chứa quá nhiều biến số, gây khó khăn
cho việc xác định cách sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang tồn tại. Mọi ƣớc
tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trƣờng, việc xác định lợi
nhuận của nhà đầu tƣ rất phức tạp và chƣa có hƣớng dẫn của cơ quan có thẩm quyền
nào. Giá trị cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ƣớc tính các chi phí
và giá bán, nếu thị trƣờng biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trƣơng chính sách
của nhà nƣớc thì kết quả đó sẽ khó chính xác. Bên cạnh đó cần có những kiến thức, kỹ
năng và kinh nghiệm tốt để ƣớc lƣợng các khoản mục khác nhau, không tính đến giá
trị thời gian của tiền, giả định các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm mà giả định này
lại không thực tế.
1.6.3. Phương pháp thu nhập (đầu tư)
Định nghĩa
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của
việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. [8]
Đồng thời phƣơng pháp lợi nhuận là một dạng đặc biệt nằm trong phƣơng pháp
thu nhập.
Cơ sở của phương pháp
Cơ sở lý luận của phƣơng pháp này là giá trị thị trƣờng của BĐS bao gồm tất cả
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ BĐS đó.
Phƣơng pháp thu nhập đƣợc xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tƣơng lai và
xem xét trên thực tế có thể biết trƣớc các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong
trƣờng hợp BĐS không đƣợc đầu tƣ thì vẫn có thể dễ dàng dự báo đƣợc thu nhập bằng
cách so sánh với các BĐS tƣơng tự đã đƣợc đầu tƣ.
Phƣơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành tổng số vốn. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập trong tƣơng lai thành giá
trị vốn hiện tại là một quá trình vốn hóa và nó đƣợc thể hiện đơn giản nhƣ sau:
Giá trị của BĐS =
Tổng thu nhập tƣơng lai mà BĐS mang lại tại năm thứ t
(1+ tỷ lệ chiết khấ
Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng để ƣớc lƣợng giá trị của BĐS khi BĐS đóng góp
vào giá trị hoạt động kinh doanh của ngƣời đầu tƣ. Trên cơ sở các số liệu sẵn có từ
Thang Long University Library

29. 18
hoạt động kinh doanh trên BĐS, ngƣời định giá cần xác định đƣợc sự đóng góp của
BĐS vào giá trị kinh doanh, sau đó phân bổ phần đóng góp đó cho BĐS và của công
trình trên BĐS.
Các bước tiến hành:
Bƣớc 1: xác định tổng doanh thu bán háng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả
các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng
ký với cấp có thẩm quyền.
Bƣớc 2: xác định tổng chi phí bao gồm: chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tƣ, chi
phí lãi vay ngân hàng, chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp.
Bƣớc 3: xác định thu nhập thực tế BĐS
Thu nhập thực tế BĐS là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản
tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp
luật và tiền công trả cho nhà đầu tƣ.
Bƣớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS
Giá trị thị trƣờng của BĐS =
Thu nhập thực hàng năm
Tỷ suất vốn hóa
Ưu điểm
Phƣơng pháp thu nhập không đòi hỏi ƣớc tính giá trị cụ thể của BĐS. Đồng thời
nó thích hợp với việc xác định BĐS mà ít có giao dịch trên thị trƣờng dựa trên cơ sở
lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có đóng góp từ BĐS.
Nhược điểm
Phƣơng pháp gây khó khăn của việc xác định tốt nhất hiệu quả nhất tài sản. Việc
xác định tỷ lệ đóng góp vào thu nhập giữa BĐS vầ kỹ năng của ngƣời kinh doanh dựa
vào sự hiểu biết của ngƣời định giá về ngành kinh doanh đó, vì vậy tỷ lệ phân bổ mang
tính chủ quan của ngƣời định giá. Đồng thời khó khăn cả trong việc xác định lãi suất
vốn hóa, lợi nhuận ƣớc tính có thể phản ảnh đƣợc mức độ thu nhập thực và chỉ áp
dụng phƣơng pháp này đối với BĐS tạo ra lợi nhuận.
1.6.4. Phương pháp chi phí
Định nghĩa
Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tƣơng tự tài sản cần giá định giá để xác định để xác định giá trị thị trƣờng của

30. 19
tài sản cần định giá. [9]
Cơ sở phương pháp
Là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế
tài sản tƣơng tự với tài sản định giá.
Phƣơng pháp chi phí là việc xác định giá trị BĐS dựa trên chi phí để làm ra một
BĐS tƣơng tƣ nhƣ một vật thay thế.
Cơ sở của phƣơng pháp: nếu ngƣời mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp
lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một
tài sản có lợi ích tƣơng tự.
Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đƣợc đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tƣơng tự nhƣ là một vật thay thế.
Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ƣớc tính giá trị tài sản phải dựa
trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.
Các bước tiến hành:
Bƣớc 1: Ƣớc tính riêng giá trị của lô đất BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang
đƣợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá
đất quy định tại Luật Đất đai và các phƣơng pháp xác định giá đất theo quy định của
Chính phủ và hƣớng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan.
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
Phƣơng pháp chi phí có sử dụng 2 phƣơng pháp khi ƣớc tính chi phí: phƣơng
pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng và phƣơng pháp so sánh thị trƣờng.
Phƣơng pháp thống kê chi tiết là tiến hành hạng mục hóa các nội dung trong tiến
trình xây dựng từ nền móng đến trang trí cuối cùng, cộng với mức thiết kế, chi phí
quản lý và lợi nhuận của ngƣời xây dựng.
Phƣơng pháp so sánh thị trƣờng chính là việc lấy chi phí của một đơn vị kết cấu
xây dựng của công trình tƣơng tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của
công trình mục tiêu.
Bƣớc 3: xác định hao mòn và ƣớc tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá)
của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Thang Long University Library

31. 20
Sự giảm giá của BĐS cụ thể là hiện tƣợng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn
đến sự khác nhau giữa giá thị trƣờng và chi phí thay thế mới đối với BĐS đó tại thời
điểm định giá. Có 2 loại giảm giá: giảm giá tự nhiên; giảm giá do lỗi chức năng có thể
sửa chữa đƣợc và không thể sửa chữa đƣợc, giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
H (mức độ hao mòn) =
Tsd
Tds
Trong đó: Tsd là thời gian mà công trình đã đƣa vào sử dụng;
Tds là tổng niên hạn sử dụng
Tỷ lệ giá trị còn lại là: 1 - H (mức độ hao mòn)
Có 2 phƣơng pháp xác định mức độ hao mòn của BĐS là phƣơng pháp đo mang
tính kỹ thuật và phƣơng pháp đo giảm giá dựa vào thị trƣờng.
Phƣơng pháp đo mang tính kỹ thuật:
- Để đơn giản hóa, hao mòn tự nhiên đƣợc tính toán căn cứ vào tỷ lệ hƣ hỏng, hao
mòn các kết cấu chính đƣợc xác định bằng công thức:
Chất lƣợng
còn lại của
công trình (%)
=
Tổng tỷ lệ chất
lƣợng còn lại của
kết cấu (Hki)
*
Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính
so với tổng giá trị công trình (Tki)
Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với
tổng giá trị công trình(∑ Tki)
- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:
Trƣờng hợp sử dụng đất không tƣơng thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các
yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trƣờng để tính sự giảm giá. Trƣờng hợp
các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng
và sở hữu công trình, xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
Phƣơng pháp đo giảm giá dựa vào thị trƣờng áp dụng để tính tổng mức giảm giá
đối với BĐS, không phân biệt cho từng loại nguyên nhân khác nhau và đƣợc xác định
bởi công thức:
Tỷ lệ hao mòn dựa trên thời gian hoạt
động của BĐS
=
Tuổi thực
Tuổi thọ kinh tế

32. 21
Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá.
Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của BĐS cần định giá bằng cách:
Giá trị của BĐS = Giá trị lô đất trống + Giá trị còn lại của công trình trên đất
Ưu điểm
Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trƣờng do sử
dụng cho mục đích riêng biệt và thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt.
Nhược điểm
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trƣờng toàn bộ không
hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại
- Phải có dữ liệu từ thị trƣờng
- Khấu hao mang tính chủ quan
- TĐV phải có kinh nghiệm.
1.7. Các yếu tố tác động đến định giá bất động sản
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác nhƣ những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng nhƣ
“độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ
sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp và thoát nƣớc, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá BĐS thuộc sở
hữu Nhà nƣớc, chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp...Đồng thời còn có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất do
cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cƣ, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
quốc lộ, tỉnh lộ...[14]
Có 3 nhóm yếu tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
1.7.1. Các yếu tố chủ quan
Vị trí của BĐS
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS
càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng
Thang Long University Library

33. 22
đối. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tƣơng đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ƣu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ
thể của đa số dân cƣ trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích
thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thƣờng
hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhƣỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhƣng lại không quan
trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.Tình trạng môi trƣờng: môi trƣờng trong lành hay
bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngƣợc lại.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS
Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị
của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng của
BĐS càng cao và ngƣợc lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS
Hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc chính là những tiện

34. 23
nghi gắn liền với BĐS. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng
làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Trình độ của người định giá (thẩm định viên)
Kinh nghiệm, trình độ của ngƣời định giá ảnh hƣởng đáng kể tới giá trị của BĐS.
Nếu không có kiến thức trong lĩnh vực chuyên môn này có thể định giá BĐS khong
đúng so với giá thị trƣờng đồng thời ảnh hƣởng to lớn tới giá trị BĐS khi tham gia
giao dịch trên thị trƣờng.
1.7.2. Yếu tố khách quan
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,
thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên xuống của máy
bay không đƣợc cao quá 3 tầng…).
Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào
lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: sự khuyến khích đầu tƣ bên ngoài vào
địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ: chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS
tại Việt Nam, chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc
mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực
BĐS, các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực, đặc điểm của những ngƣời tham gia thị
trƣờng BĐS trong khu vực; các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực, hiện
trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát nƣớc, cấp điện, thông
tin liên lạc…), mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng
năm của ngƣời dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng
Thang Long University Library

35. 24
khác, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, mức giá
bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung,
tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng nhƣ:
chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngƣời dân
trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những ngƣời sống
trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang chung sống và những vấn đề liên quan
đến thuyết phong thủy.
1.8. Sự cần thiết của hoàn thiện công tác định giá bất động sản
Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá BĐS ở Việt Nam có hai loại: giá BĐS
do Nhà nƣớc quy định sát với giá trị thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng và loại hai
là giá trị thị trƣờng trong giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, kể cả trong
trƣờng hợp trúng thầu quyền sử dụng đất. Trên thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất, ngƣời muốn chuyển nhƣợng và ngƣời cần chuyển nhƣợng gặp nhau và thỏa
thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trƣờng đối với lô BĐS có cùng điều kiện
kinh tế, xã hội và vị trí địa lý tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá trị thị
trƣờng các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động
đầu cơ, móc ngoặt hặc ép buộc…Để hoạt động mua bán trên thị trƣờng diễn ra một
cách đảm bảo, các bên tham gia thị trƣờng BĐS cần nhờ đến một cơ quan tổ chức vó
uy tín để tiến hành định giá BĐS. Vì vậy định giá BĐS là một công việc vô cùng cần
thiết trong mọi hoạt động trên thị trƣờng BĐS và cần thiết với mội một mục đích mà
nhà đầu tƣ, cá nhân, doanh nghiệp mong đợi ở BĐS. Công việc định giá đã góp phần
đánh giá chính xác giá trị thật của BĐS so với giá thị trƣờng, đồng thời định giá đã trở
thành một công việc hết sức cần thiết trong bất cứ một tổ chức, doanh nghiệp khi
muốn xác định đầu tƣ, thanh lý hay thế chấp BĐS.
Kết luận chƣơng 1:
Cùng với những lý luận cơ bản về BĐS và một số vấn đề liên quan tới BĐS.
Phần đầu chƣơng tập chung làm rõ những khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS. Phần
tiếp thep đề cập nguyên tắc và phƣơng pháp đƣợc sử dụng trong định giá BĐS. Phần
cuối chƣơng xoay quanh vấn đề những yếu tố tác động tới BĐS và sự cần thiết của
BĐS với nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.

36. 25
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT
2.1. Sàn giao dịch bất động sản THT
2.1.1. Giới thiệu tổng quan
- Tên giao dịch: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT
- Tên thƣờng gọi: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT LAND
- Trụ sở chính: Số 38 - Trung Yên 9 - Cầu Giấy - TP Hà Nội
- Điện thoại: (04) 3783 4486
- Fax: (04) 3783 4487
- Mã số thuế: 0104230537
- Vốn điều lệ: 20.000.000.000 đồng (Hai mƣơi tỷ đồng)
- Email: bdsthtland.vn@gmail.com
- Website: bdsthtland.vn
- Ngƣời đại diện theo pháp luật: Lƣơng Song Hào – Giám đốc sàn.
Sàn giao dịch bất động sản THT là chi nhánh của Công ty cổ phần đầu tƣ kinh
doanh bất động sản THT. Thực hiện chiến lƣợc của Sàn giao dịch bất động sản THT
về việc chuyên môn hoá lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh BĐS trong toàn Sàn cũng nhƣ
thống nhất trong công tác quản lý và khai thác tối đa các lợi thế về giao dịch BĐS
mang thƣơng hiệu THT, Sàn giao dịch bất động sản THT đƣợc thành lập ngày 5 tháng
9 năm 2005 và có đầy đủ điều kiện để hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ
BĐS.
Sàn giao dịch bất động sản THT đã không ngừng có những đóng góp to lớn cho
nghành BĐS của Việt Nam khi thực hiện giao dịch thành công cho rất nhiều dự án khu
trung cƣ, toà nhà, khu đất…
2.1.2. Chức năng kinh doanh và cơ cấu tổ chức của Sàn giao dịch bất động sản
THT
Đặc điểm ngành nghề kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản THT
Sàn giao dịch bất động sản THT hoạt động trong lĩnh vực mua bán, chuyển
nhƣợng BĐS, môi giới BĐS, định giá BĐS, tƣ vấn BĐS, quản lý BĐS, quảng cáo
BĐS.
- Kinh doanh BĐS bao gồm: Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê, đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công
trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng…
- Kinh doanh dịch vụ BĐS: môi giới và tƣ vấn BĐS, đấu giá, quản lý BĐS, xây dựng
Thang Long University Library

37. 26
nhà, thiết kế..
- Tƣ vấn đầu tƣ, dịch vụ tài chính, quản lý dự án BĐS...
Thông qua Sàn giao dịch bất động sản THT, các sản phẩm BĐS sẽ hình thành
chuỗi giá trị sản phẩm, tạo nên lợi thế cạnh tranh, hiệu quả, thỏa mãn nhu cầu đa dạng
của khách hàng. Ngoài các sản phẩm mang thƣơng hiệu THT, Sàn giao dịch bất động
sản THT còn kết nối với các chủ đầu tƣ, các sàn giao dịch trên toàn quốc nhằm gia
tăng nguồn hàng, thêm cơ hội lựa chọn cho khách hàng. Bên cạnh đó, các hoạt động
khác nhƣ đầu tƣ kinh doanh BĐS, tƣ vấn đầu tƣ, tƣ vấn định giá, dịch vụ quản lý BĐS
sau đầu tƣ cũng đƣợc chú trọng.Với đội ngũ nhân viên kinh doanh chuyên nghiệp,
khách hàng sẽ đƣợc hƣởng các dịch vụ, chất lƣợng tƣ vấn, chăm sóc tốt nhất. Sàn giao
dịch bất động sản THT đang dần chiếm lĩnh thị phần BĐS trong cả nƣớc cả về số
lƣợng và chất lƣợng giao dịch thành công trên thị trƣờng, ngày càng có những bƣớc
tiến quan trọng và vững chắc trong thị trƣờng BĐS trong nƣớc và quốc tế.
Cơ cấu tổ chức
Bộ máy tổ chức của Sàn giao dịch bất động sản THT gồm các phòng ban chuyên
môn với chức năng cụ thể, chặt chẽ và gắn kết giữa các bộ phận với mong muốn mang
lại những giao dịch thành công và sƣ hài lòng tuyệt đối cho khách hàng làm việc với
Sàn giao dịch bất động sản THT.
Bảng 2.1. Cơ cấu tổ chức của Sàn giao dịch bất động sản THT
(Nguồn: Phòng tổ chức – Hành chính)
Giám đốc sàn
Phó giám đốc
sàn
Phòng tổ chức
hành chính
Phòng tài chính
kế hoạch
Phòng kinh
doanh
Bộ phận tiếp
tân và quản lý
thông tin
Bộ phận pháp
chế đối ngoại
thị trƣờng và
chăm sóc
khách hàng
Bộ phận dự án
Bộ phận định
giá đấu giá
Bộ phận môi
giới

38. 27
Chức năng hoạt động
Giám đốc Sàn: có nhiệm vụ tổ chức, quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của sàn,
quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn và chịu trách nhiệm pháp lý về
các quyết định của mình. Đồng thời xây dựng kế hoạch, chƣơng trình hành động và tổ
chức thực hiện nhiệm vụ của sàn, quy định nội quy, chế độ làm việc của Sàn và thực
hiện công tác tổ chức và phân công cán bộ trong sàn.
Phó Tổng giám đốc sàn: giúp giám đốc điều hành một số lĩnh vực hoạt động của Sàn
và chịu trách nhiệm trƣớc giám đốc về các nhiệm vụ đƣợc giao. Khi giám đốc vắng
mặt, phó giám đốc thƣờng trực chịu trách nhiệm điều hành công việc của sàn và báo
cáo lại kết quả hoạt động khi giám đốc có mặt. Trƣờng hợp giám đốc và phó giám đốc
thƣờng trực vắng mặt, giám đốc cử một trong các phó giám đốc còn lại thay mặt mình
điều hành công việc của sàn và báo cáo lại khi giám đốc có mặt.
Phòng tổ chức hành chính: bao gồm các nhiệm vụ: thực hiện công tác tổng hợp;
hành chính; văn thƣ, lƣu trữ, tiếp nhận, phân loại văn bản đi và đến, tham mƣu cho ban
giám đốc xử lý các văn bản hành chính nhanh chóng, kịp thời, quản lý con dấu, chữ ký
theo quy định. Và cấp giấy công tác, giấy giới thiệu, sao lục các văn bản do sàn ban
hành và văn bản của cấp trên theo quy định của ban giám đốc, tổ chức triển khai và
phối hợp với các đơn vị thực hiện các công tác phát sinh trong quá trình xây dựng và
phát triển sàn.
Phòng tài chính kế hoạch: công việc phòng tài chính kế hoạch phải đảm nhận bao
gồm: lập và thực hiện kế hoạch đƣợc duyệt về thu chi tài chính, lập và theo dõi các
hợp đồng đào tạo và thực hiện điều khoản kinh phí, kiểm tra chặt chẽ quá trình thu chi,
thanh quyết toán các nguồn kinh phí hoạt động, mua sắm, xây dựng, sửa chữa. Tổ
chức thực hiện công tác kế toán của Sàn và hƣớng dẫn chế độ kế toán và các văn bản
của Nhà nƣớc về quản lý tài chính, kiểm tra tài chính đối với các đơn vị hạch toán độc
lập của sàn, lập kế hoạch ngân sách, căn cứ dự toán đƣợc giao và kế hoạch công tác
của các đơn vị, cân đối nhu cầu sử dụng kinh phí các đơn vị theo các quy định và định
mức chi tiêu là chức năng chính của phòng này.
Phòng kinh doanh: đóng góp vai trò vô cùng quan trọng tạo ra doanh thu và khách
hàng cho Sàn giao dịch bất động sản THT. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại, đầu tƣ cải tạo đất và
đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê, nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất, đầu tƣ công trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê; thuê quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng để cho thuê lại, đầu tƣ tạo lập nhà, công trình để bán, cho thuê, thuê
mua. Phòng kinh doanh còn có 5 bộ phận chuyên trách các nhiệm vụ khác nhau nhƣ:
Thang Long University Library

39. 28
bộ phận tiếp tân và quản lý thông tin; bộ phận pháp chế đối ngoại thị trƣờng và chăm
sóc khách hàng; bộ phận dự án; bộ phận định giá đấu giá; bộ phận môi giới.
2.1.3. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản
THT
Bảng 2.2. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản
THT
Năm
Số hợp đồng đã thực hiện Giá trị tài sản đã thẩm định
Tổng số
(Hợp đồng)
Hợp đồng định giá BĐS
(Hợp đồng)
Tổng số
(Triệu đồng)
Hợp đồng định giá BĐS
(Triệu đồng)
2010 326 186 865.369 644.951
2011 422 223 5.703.465,56 3.634.038
2012 368 185 6.513.143 4.485.396,45
2013 456 249 9.768.500 6.567.432,20
(Phòng tài chính kế hoạch)
Trong giai đoạn từ 2010 – 2013 tổng số hợp đồng đã thực hiện trong năm cũng
nhƣ số hợp đồng liên quan tới định giá của Sàn giao dịch bất động sản THT có nhiều
biến động. Điều này đƣợc lý giải bằng cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2010 đã
ảnh hƣởng không nhỏ tới nền kinh tế Việt Nam và đặc biệt đã khiến thị trƣờng BĐS
đóng băng trong thời gian đó. Hoạt động giao dịch BĐS không đƣợc thực hiện nhƣng
công tác Định giá BĐS cũng có sự thay đổi: tăng 37 hợp đồng định giá BĐS từ năm
2010 tới 2011 tăng 19,98%, giảm 38 hợp đồng tƣơng đƣơng với giảm 17,04% hợp
đồng định giá năm 2012 so với 2011. Hoạt động định giá có bƣớc khởi sắc trong năm
2013 tăng 64 hợp đồng định giá tăng 34,59% so với năm 2012 và tăng 11,66% so với
năm 2011. Số hợp đồng gia tăng trong năm 2013 khiến giá trị tài sản trong giao dịch
bất động sản đƣợc tăng lên đáng kể. Đó là dấu hiệu đáng mừng cho nền kinh tế Việt
Nam đang trong thời kỳ phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thế giới và sự hoạt động lại
của thị trƣờng BĐS trong thời gian qua.
2.2. công tác BĐS Sàn giao dịch bất động sản THT
2.2.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản
THT
Sàn giao dịch bất động sản THT luôn tuân thủ nghiêm ngặt những quy định về
pháp luật và pháp lý về Định giá BĐS, đồng thời chấp hành nghiêm chỉnh những văn
bản luật và dƣới luật.
- Pháp lệnh giá: Quy định quản lý Nhà nƣớc về giá và hoạt động về giá của tổ chức,

40. 29
cá nhân sản xuất, kinh doanh.
- Nghị định Số 170/2003/NĐ-CP (Ban hành 25/12/2003): Qui định chi tiết thi hành
một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Quyết định số 21/2004/Q§-BTC ngày 24 tháng 2 năm 2004: Quyết định của Bộ
Trƣởng Bộ Tài chính về việc ban hành, cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV về giá.
- Thông tƣ 15/2004/TT-BTC (Ban hành 09/03/2004): Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định
số 170/2003/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp
lệnh giá.
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC (Ban hành 18/04/2005) Quyết định của Bộ Trƣởng
Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn Định giá Việt Nam (Đợt 1).
- Nghị định 101/2005/NĐ-CP (Ban hành 03/08/2005): Nghị định của Chính phủ về
hoạt động Định giá.
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC (Ban hành 01/11/2005): Quyết định về việc ban hành
03 tiêu chuẩn Định giá Việt Nam (đợt 2).
- Thông tƣ 17/2006/TT-BTC (Ban hành 13/03/2006).
- Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính
phủ về Định giá.
- Thông tƣ 55/2006/TT-BTC (Ban hành 22/06/2006)
- Hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 26/2005/NĐ-CP ngày 02/3/2005
của Chính phủ về Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC Ngày 31/12/2008 Bộ Tài Chính ban hành 06 tiêu
chuẩn định giá (đợt 3).
- Số: 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013: nghị định quy định chi tiết và hƣớng dẫn
- thi hành một số điều của luật giá.
- Quy định số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014: thông tƣ ban hành tiêu chuẩn thẩm
định giá số 13.
- Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng cần những giấy tờ nhƣ:
Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà,
hợp đồng mua bán, bản đồ hiện trạng, vị trí, giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, tờ
khai lệ phí trƣớc bạ, biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành
- Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) hoặc Quyết
định giao đất, tờ khai nộp thuế QSDĐ, bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có)
- Thẩm định giá trị công trình xây dựng: giấy chứng nhận QSH công trình, hợp đồng
thuê đất (nếu đất thu), giấy CN QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất, giấy xác nhận
đền bù, biên lai đóng tiền thuê đất, hợp đồng thi công xây dựng (nếu có), giấy phép
xây dựng.
Thang Long University Library