1. Все более распространенным в настоящее время становится такой вид получения
доходов, как извлечение прибыли от сдачи в наем жилого помещения. С недавних пор
государство ведет активную борьбу с «теневыми» наймодателями, скрывающими свой
истинный доход от данного вида деятельности. Но заключение договора не только способ
избежать встречи с Фемидой, но и возможность защитить интересы каждой из сторон
договора.
В каждой ситуации есть свои плюсы и минусы. Отказываясь от договора, наймодатель
экономит на налогах, а наниматель сохраняет инкогнито. При этом, первый рискует не
получить обещанную плату, потерять или испортить свое имущество, а второй – быть в
любой момент выселенным, в т.ч. с потерей всего имущества, находящегося в месте
проживания.
Поговорим об основных правилах заключения, изменения и расторжения договора
найма жилого помещения.
При заключении договора аренды квартиры (найма) необходимо учесть, что он
отличается от договора аренды нежилого помещения. Если последний должен быть заключен
путем подписания сторонами единого документа, то для первого достаточно письменной
формы (ст. 674 ГК РФ), предусматривающей, в числе прочего, обмен документами, что
упрощает ситуацию, в т.ч. при регистрации обременений. Так, если на срок более года
заключается договор аренды нежилого помещения, регистрации подлежит именно договор; в
случае же с квартирой регистрируется само обременение.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма собственник жилого помещения или
уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другому лицу (нанимателю)
жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Жилое
помещение может быть предоставлено, как физическим, так и юридическим лицам, но только
для проживания граждан.
Следует помнить, что квартира может использоваться нанимателем только для
проживания (что является отличием от договора аренды нежилого помещения).
Далее. В договоре необходимо определить объект найма, указав его номер и адрес. В
соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть
изолированное жилое помещение. Объект этот, к слову, должен соответствовать условиям
для проживания, в связи с чем, нанимателю необходимо не только провести визуальный
осмотр комнат и мест общего пользования, но и проверить в исправном ли состоянии
находятся коммуникации.
Не забудьте также перечислить лиц, совместно проживающих с нанимателем.
Указанные лица будут обладать равными с нанимателем правами по пользованию квартирой,
но за их действия ответственным останется наниматель, за исключением случаев, когда такие
лица заключают договор с нанимателем о том, что несут солидарную с ним ответственность
перед наймодателем. Данные условия можно прописать изначально, подписывая договор с
нанимателем.
Следует также различать такие понятия, как «объект найма» и «общедомовое
имущество». Если за содержание последнего отвечает наймодатель, то вот ремонт первого,
как текущий, так и капитальный, осуществляется той стороной, которую они определят в
договоре. Если ответственная сторона в договоре не определена, то текущий ремонт
осуществляется нанимателем, а капитальный – наймодателем.
Договором также определяются размер и сроки внесения платы за жилое помещение, а
также оплата иных расходов, связанных с использованием квартиры для проживания, в т.ч.
коммунальных платежей. Если плательщик последних договором не определен, платит
наниматель. Помимо размера платы за жилое помещение, коммунальных и иных услуг),
договором могут быть предусмотрены штрафные санкции за несвоевременную оплату.
2. Следует также отметить, что плата должна быть внесена независимо от того, пользовался ли
наниматель жилым помещением или нет (апелляционное определение Санкт-Петербургского
городского суда от 19.02.2015 № 33-2185/2015).
И не стоит забывать, что обязанность по проведению или обеспечению каких-либо
видов работ (услуг) не подразумевает несения соответствующих расходов. Так, обязанность
обеспечения коммунального ремонта общедомового имущества может быть возложена на
собственника квартиры, а вот бремя оплаты может лечь на нанимателя.
Общие права и обязанности сторон договора определяются ст.ст. 676 и 678 ГК РФ.
Так, наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение свободным и в пригодном
для проживания состоянии, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в
котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать
предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать
проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания
коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В свою очередь, наниматель обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии,
своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить
коммунальные платежи, если данная обязанность не возложена договором на наймодателя.
Наниматель также имеет право с согласия наймодателя сдать помещение в поднаем. При
этом, срок поднайма не может превышать срок найма, и ответственным перед наймодателем
остается наниматель, поскольку поднаниматель не приобретает самостоятельного прав
пользования жилым помещением.
Наниматель не имеет право производить переустройство и реконструкцию жилого
помещения без согласия наймодателя. Проведение же нанимателем данного вида работ не
влечет обязанности наймодателя оплатить указанные работы (апелляционное определение
Апелляционного суда г. Севастополя от 14.11.2014).
Ст. 681 ГК РФ определяет обязанности сторон по проведению ремонтных работ. Если
иное не предусмотрено договором, то текущий ремонт объекта найма является обязанностью
нанимателя, а капитальный ремонт – обязанностью наймодателя.
В случае найма жилого помещения, находящегося в жилом доме, не являющемся
многоквартирным, переоборудование жилого дома, если такое переоборудование
существенно изменяет условия пользования жилым помещением, может производиться
только с согласия нанимателя.
Также стоит обратить внимание, будет ли объект найма являться местом пребывания
или жительства нанимателя, поскольку в первом случае в договоре можно предусмотреть,
что он заключен без права регистрации в нем нанимателя, во втором же регистрация по месту
жительства может быть осуществлена без согласия собственника жилья.
В договоре также согласовывается срок, на который он заключается. Если срок в
договоре не указан, то он составляет пять лет, что является максимальным сроком,
предусмотренным для данного вида договора.
В некоторых случаях наймодатель будет чувствовать себя спокойнее, если договор
заключается на срок, не превышающий одного года. В этом случае он избежит
незапланированного вселения на дорогие сердцу квадратные метры никому не известных
временных жильцов, а также не будет обязан принимать, как данность, перемену лица в
договоре в случае смерти нанимателя или по соглашению между нанимателем и постоянно
проживающими с ним лицами. Более того, в данном случае наниматель не будет иметь
преимущественного права на заключение договора на новый срок.
По истечении срока действия договора он прекращается при условии, что наймодатель
за три месяца до этого предложит нанимателю заключить договор на новый срок, а
3. последний откажется или, если наймодатель в указанный срок направит нанимателю
уведомление об отказе от заключения договора на новый срок в связи с решением не сдавать
объект найма в течение года. Если наймодатель не направил нанимателю соответствующее
уведомление в указанный срок, а наниматель не отказался от продления договора, договор
будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель
отказался от продления договора из-за решения не сдавать помещение внаем в течение года и
более, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор
найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого
договора недействительным и/или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с
ним договор.
По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время.
Для одностороннего же расторжения закон предусматривает некоторые ограничения.
Так, наниматель может расторгнуть договор во внесудебном порядке при условии
письменного уведомления наймодателя за три месяца; а наймодатель должен получить
соответствующее решение суда в случае нарушения сроков внесения платы и ухудшения
имущества. Более того, суд вправе установить нанимателю период, в течение которого
последний обязан устранить недостатки, а при устранении, соответственно, договор не
расторгается (ст. 687 ГК РФ).
В случае несоблюдения порядка расторжения договора найма жилого помещения,
договор признается действующим, и стороны обязаны исполнять его условия (апелляционное
определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу № 33-46009).
Следовательно, чтобы избежать таких невыгодных для себя условий, наймодателю
необходимо учесть при подписании договора случаи, порядок и срок досрочного
расторжения договора по своей инициативе во внесудебном порядке.
Если судом вынесено решение о расторжении договора найма, наниматель и
проживающие с ним лица подлежат выселению из жилого помещения. Более того, если
наниматель пользовался жилым помещением сверх предусмотренного договором срока, не
внося плату, у наймодателя есть все основания для взыскания с него неосновательного
обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (апелляционное
определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.02.2015 № 33-2599/2015).
Согласно ст. 35 ЖК РФ наниматель и проживающие с ним лица обязаны освободить
жилое помещение (прекратить пользоваться им) и в случае прекращения договора (истечения
срока его действия).
Можно сделать вывод, что законодатель стоит на страже интересов нанимателя, в то
время, как наймодатель рискует больше. Ведь ущерб от испорченной недвижимости может
составлять сотни тысяч рублей и более, а наниматель, даже при наличии соответствующего
решения суда, может быть не в состоянии этот ущерб оплатить. Договор должен
максимально отражать все условия, о которых стороны договорились, поскольку, в случае
возникновения спора, суд будет исходить именно из его содержания, а не отталкиваться в
своем решении от того, что стороны подразумевали.
