1. Проблемные вопросы заключения
и исполнения договоров аренды
Санкт-Петербург
1 ноября 2011

2. Содержание
• Проблемы определения предмета договора аренды
• Отдельные аспекты заключения предварительного
договора аренды
• Прекращение договора аренды

3. Проблемы определения предмета
договора аренды
• Предмет договора аренды должен содержать достаточные данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды:
– наименование объекта недвижимости;
– площадь объекта;
– адрес;
– условный или кадастровый номер;
• Неизолированное помещение не может быть предметом аренды
(части комнат, торговые места, платежные терминалы, павильоны,
киоски, расположенные внутри здания);
• Проблема - отсутствие возможности осуществить технический
учет органами технической инвентаризации части помещения;
• При отсутствии сведений, позволяющих идентифицировать объект
аренды, договор аренды может считаться незаключенным и не
порождающим юридических последствий.

4. Проблемы определения предмета
договора аренды
• Ссылка в договоре аренды лишь на очерченные в целях
идентификации красным цветом части помещений на поэтажном
плане здания без описания этих частей и указания точных
размеров указанных частей в тексте договора и, в частности, без
фиксации этих частей помещения соответствующими
уполномоченными органами, не позволяет считать определенным
предмет аренды, в связи с чем договор аренды нельзя признать
заключенным (постановление ФАС МО от 25.12.08 N КГ-А40/9931-08);
• Индивидуализирующие признаки подлежащего передаче в
аренду имущества, учитывая расположение площадей в пределах
иной площади установить невозможно (постановление ФАС ПО от
24.08.09 по делу N А55-15883/2008);
• В договоре и акте приема-передачи частей торгового зала и подсобных
помещений не указано месторасположение передаваемой
нежилой площади в магазине. Определить, какие конкретно площади
переданы по акту приема-передачи согласно поэтажного плана
выписки из технического паспорта не представляется возможным
(постановление ФАС УО от 06.12.10 г. N Ф09-10019/10-С3).

5. Проблемы определения предмета
договора аренды
• Отсутствие механизмов принуждения сторон к исполнению договора
аренды части помещения, признанного незаключенным, так как по
несуществующему обязательству не возникает обязанности произвести
встречное предоставление или иным образом приступить к его исполнению;
• Отказ в государственной регистрации договора аренды в случае
заключения долгосрочного договора аренды части помещения;
• Судебная практика сформулировала определенные условия, когда возможна
регистрация договора части помещения аренды:
– кадастровый и технический учет должен быть осуществлен
компетентными органами;
– наличие номера части помещения в технической документации и точного
описания местоположения;
– часть помещения должна обладать объективными границами и должна
быть учтена в качестве объекта недвижимости (постановления ФАС МО от
17.03.2008 №КГ-А40/1836-08, от 30.09.2008 №КГ-А40/7700-08, от
25.12.2008 №КГ-А40/9931-08)

6. Проблемы определения предмета
договора аренды
• Ограничение в использовании правовых механизмов защиты -
иск о признании договора аренды части помещения недействительным не
будет удовлетворен, так как суд вероятнее всего признает такой договор
незаключенным;
• Если фактическое исполнение договора аренды части помещения не
состоялось, то нет и последствий;
• Если исполнение договора состоялось (часть помещения передана),
то часть помещения должна быть передана обратно, и пользователь
помещения должен оплатить плату за пользование помещением;
• Сложности с взысканием арендной платы и договорной неустойки
за пользование частью помещения по незаключенному договору аренды
части помещения при отказе пользователя оплачивать плату за
пользование - обязательства не существует обязательства, то не возникает
обязанности по уплате арендной платы;
• Взыскание платы за пользование частью помещения по иску о выплате
неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими
денежными средствами;

7. Проблемы определения предмета
договора аренды
Судебная практика Северо-Западного округа:
Оспаривая правомерность взыскания задолженности по договору
аренды, ответчик ошибочно исходил из незаключенности договора,
в котором не согласованы обозначения помещений, поскольку в
поэтажном плане, являющемся приложением к договору,
содержатся данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что
свидетельствует о согласованности сторонами условия о предмете
договора (постановление ФАС Северо-Западного округа от
22.01.2010 по делу N А56-37001/2008).

8. Отдельные аспекты заключения
предварительного договора аренды
• Предварительные договоры аренды в отношении помещений в
зданиях, на которые не зарегистрировано право собственности
будущего арендодателя, являются действительными
(постановление ФАС МО от 09.12.08 N КГ-А41/10343-08);
• При подписании предварительного договора имеет место не
распоряжение недвижимым имуществом, а принятие на себя
обязательства заключить в будущем договор аренды
(Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 № 402/09);
• Цель предварительного договора аренды - юридически связать
стороны до того, как у контрагента появится право на необходимую
для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок
восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения
основного договора

9. Отдельные аспекты заключения
предварительного договора аренды
• Указание неполного адреса помещения и его площади может
привести к признанию предварительного договора незаключенным;
• Указание приблизительных характеристик объекта аренды
(неполный адрес), если стороны описали объект настолько
подробно, насколько это было возможно, в том числе с
использованием поэтажного плана, а в тексте договора стороны
подтвердили достаточность такого указания для
индивидуализации объекта предварительного договора не может
служить основанием для признания договора незаключенным.

10. Отдельные аспекты заключения
предварительного договора аренды
• Обязательство по заключению основного договора, возникшее из
предварительного договора, не может быть обеспечено задатком
(постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09);
• Предварительный договор не содержит денежных обязательств,
только обязательство заключить договор в будущем, а задаток может
обеспечивает только денежные обязательства;
• Арбитражные суды рассматривают в качестве аванса платежи,
перечисляемые по предварительным договорам, и удовлетворяют иски
о возврате авансов на основании положений о неосновательном
обогащении;
• НО: Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного суда РФ от 22.07.08 №53-В08-5 - предварительный
договор может быть обеспечен задатком (договор купли-продажи
квартиры).

11. Отдельные аспекты заключения
предварительного договора аренды
• Альтернативные способы обеспечения исполнения
предварительного договора: неустойка и обеспечительный платеж;
• Неустойка уплачивается только после неисполнения договора и
размер неустойки может быть существенно снижен судом;
• Правовое регулирование обеспечительного платежа не
установлено законом;
• Проблемы в квалификации этого способа обеспечения судами и
применение судами норм, регулирующих задаток (т.е. невозможность
его применения в отношении предварительных договоров) или
неустойку (т.е. возможность оставления суммы обеспечительного
платежа, но суд может снизить размер неустойки и обязать вернуть
часть обеспечительного платежа).

12. Отдельные аспекты заключения
предварительного договора аренды
Судебная практика подтверждает, что поскольку государственная
регистрация права собственности на помещение проводится на
основании заявления правообладателя, сторон договора или
уполномоченных ими лиц, то есть имеет заявительный характер и
зависит от воли упомянутых лиц, срок, в течение которого стороны
обязаны заключить основной договор необходимо определять в
соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.

13. Расторжение договора по
инициативе одной из сторон
Необходимые условия:
• Наличие одного из оснований, предусмотренных законом или
договором аренды
• Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора -
направление другой стороне уведомления, содержащего:
- указание на необходимость надлежащего исполнения договора
и срок исполнения
- предложение расторгнуть договор

14. Расторжение договора по
инициативе одной из сторон
Требование о расторжении договора аренды не подлежит
удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения,
послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Однако:
Исполнение арендатором до вынесения судебного решения
обязательства, нарушение которого служит основанием для
расторжения договора, не влечет отказ в удовлетворении требования о
расторжении договора, если арендатор неоднократно и в течение
длительного времени нарушал свои обязанности (Постановление ФАС
Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А26-4456/2010).

15. Односторонний отказ от
исполнения договора аренды
Следует различать расторжение договора по инициативе одной из
сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в
одностороннем внесудебном порядке).
В отдельных случаях, когда в договоре предусмотрена возможность
расторжения договора по инициативе одной из сторон, данная
сторона не обращается в суд, а отказывается от договора, в связи с
чем возникает вопрос о правомерности такого отказа.
Судебная практика в отношении толкования условия о
возможности расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя как права на односторонний отказ от договора во
внесудебном порядке противоречива.
Необходимо четко формулировать условия, отражающие
волю сторон.

16. Односторонний отказ от
исполнения договора аренды
Допускается, если стороны предусмотрели в договоре аренды право
одностороннего отказа от его исполнения
Закон не связывает право на односторонний отказ от исполнения
договора аренды с наличием оснований для такого отказа,
предусмотренных законом или соглашением сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, в том числе,
заключенного на определенный срок, достаточно самого факта
указания в законе или соглашении сторон на возможность
одностороннего отказа (Постановление Президиума ВАС РФ от
16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655,
Постановление Президиума ВАС РФ № 5782/08 от 09.09.2008).
Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно
уведомления (без обращения в суд и без отдельного письменного
соглашения).

17. Спасибо!
Ольга Чиркова,
Старший юрист
телефон: + 7 921 767 52 51 e-mail:
olga.chirkova@hannessnellman.com