О договорах ренты и пожизненного содержания

1. № 3
ЯНВАРЬ 2016www.gazeta-yurist. ru
ПРАВО И ОБЩЕСТВО14>>> правонарушения и привлечь нарушителя к административной ответственности зпт >>>
ДОГОВОРЫ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Светлана ИВАНОВА,
практикующий юрист,
г. Москва
Сходства и различия
По договору пожизненного содержания с
иждивением согласно ст. 601 ГК РФ получа-
тель ренты (гражданин) передает принадле-
жащие ему жилой дом, квартиру, земельный
участок или иную недвижимость в собствен-
ность плательщика ренты, который обязует-
ся осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного
им третьего лица (лиц).
Несмотря на идентичность терминологии
и иное сходство с договором ренты, между
этими договорами есть разница. И весьма
заметная.
Во-первых, получатель ренты. По догово-
ру ренты таковым может быть как физиче-
ское, так и юридическое лицо. Во втором же
случае получателем ренты определен имен-
но гражданин. Более того, в первом случае
речь идет о содержании именно получателя
ренты. Договором пожизненного содержа-
ния с иждивением может быть предусмотре-
на обязанность плательщика ренты содер-
жать третье лицо.
Во-вторых, объект ренты. Если в пер-
вом случае таковым может быть любое
имущество, то во втором – только недви-
жимость.
Несмотря на то что предметом догово-
ра является отчуждение недвижимого иму-
щества, к передаче в собственность друго-
му лицу доли такого имущества в соответ-
ствии с Постановлением Пленума ВС РФ от
10.06.1980 № 4 не применяются правила
преимущественного права покупки (Апел-
ляционное определение Верховного суда
Республики Башкортостан от 18.06.2015 по
делу № 33-10159/2015).
Договор пожизненного содержания с иж-
дивением подлежит нотариальному удосто-
верению. А возникшее право собственности,
как и обременение в виде ренты, должно
быть зарегистрировано в Едином государ-
ственном реестре прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним.
Обременение снимается со смертью полу-
чателя ренты.
Цена договора
Согласно ч. 2 ст. 602 ГК РФ существенным
условием договора пожизненного содержа-
ния с иждивением является стоимость всего
объема содержания с иждивением. При от-
сутствии указанного условия договор счита-
ется незаключенным (Апелляционное опре-
деление Волгоградского областного суда от
21.01.2015 по делу № 33-514/2015).
Цена такого договора складывается из
двух составляющих.
Во-первых, это стоимость самого содержа-
ния, в состав которого может быть включено
обеспечение потребностей в жилище, пита-
нии и одежде, уход за получателем ренты
(если того требует состояние его здоровья),
оплата ритуальных услуг. Договором могут
быть предусмотрены иные расходы, кото-
рые должен нести плательщик в отношении
получателя ренты.
Во-вторых, плата за отчуждение имуще-
ства.
Если имущество отчуждается бесплатно,
то стоимость общего объема содержания с
иждивением не может быть менее двух уста-
новленных в соответствии с законом величин
прожиточного минимума на душу населения
в соответствующем субъекте Российской Фе-
дерации по месту нахождения имущества,
являющегося предметом договора, а при от-
сутствии в соответствующем субъекте Рос-
сийской Федерации указанной величины –
не менее двух установленных в соответствии
с законом величин прожиточного минимума
на душу населения в целом по России.
Статья 603 ГК РФ предоставляет сторо-
нам договора право заменить содержание
с иждивением в натуре выплатой в течение
жизни получателя ренты периодических
платежей в деньгах.
Плательщикам ренты, состоящим в браке,
стоит помнить, что пожизненное содержа-
ние с иждивением за счет средств из обще-
го имущества супругов влечет раздел иму-
щества, являющегося предметом договора
(Апелляционное определение Московско-
го городского суда от 14.04.2015 по делу
№ 33-6410/15).
Распоряжение имуществом
Поскольку при заключении договора пожиз-
ненного содержания с иждивением недви-
жимое имущество подлежит обременению, а
получатель ренты в обеспечение обязатель-
ства плательщика ренты приобретает право
залога на это имущество, распоряжение не-
движимым имуществом, полученным по до-
говору пожизненного содержания с иждиве-
нием, осуществляется плательщиком ренты
только с согласия получателя ренты.
Так, указанное имущество не может быть
без согласия получателя ренты продано, по-
дарено, передано третьим лицам на иных
основаниях.
Более того, плательщик ренты обязан
принимать необходимые меры для того,
чтобы в период предоставления пожизнен-
ного содержания с иждивением использова-
ние имущества, являющегося предметом до-
говора, не приводило к снижению его стои-
мости.
Неисполнение указанных требований яв-
ляется основанием для расторжения дого-
вора (Апелляционное определение Новоси-
бирского областного суда от 13.11.2014 по
делу № 33-9464/2014).
Ответственность по договору
В соответствии со ст. 605 ГК РФ при суще-
ственном нарушении плательщиком ренты
своих обязательств получатель ренты впра-
ве потребовать возврата переданного в обе-
спечение пожизненного содержания иму-
щества либо выплаты ему выкупной цены,
если имущество передается на возмезд-
ной основе. При этом плательщик ренты не
вправе требовать компенсацию расходов,
понесенных в связи с содержанием получа-
теля ренты.
Согласно ст. 450 ГК РФ существенным
признается такое нарушение договора
одной из сторон, которое влечет для дру-
гой стороны ущерб, при котором она в зна-
чительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключе-
нии договора. А ненадлежащее исполнение
плательщиком ренты своих обязательств
по договору причиняет получателю именно
такой ущерб (Апелляционное определение
Московского областного суда от 27.05.2015
№ 33-8438/2015).
Нужно отметить, что данный договор ‒
весьма рискованное предприятие. Потенци-
альному риску подвергаются как получатель
ренты, так и плательщик. Если первый имеет
все основания опасаться за свою жизнь и
здоровье, то последний может лишиться не
только свежеприобретенной недвижимо-
сти, но всех средств, затраченных на содер-
жание получателя ренты (Апелляционное
определение Санкт-Петербургского город-
ского суда от 09.06.2015 № 33-8482/2015).
Однако, если получатель ренты в обеспе-
чение своей безопасности может рассчиты-
вать лишь на удачу и порядочность платель-
щика ренты, плательщик может защитить
свои интересы, проявив должную осмотри-
тельность, внимательность и грамотность
как при заключении договора, так и в про-
цессе его исполнения.
Во избежание негативных последствий и
убытков в договоре необходимо четко про-
писать все обязанности по содержанию
плательщика ренты (как материального,
так и нематериального характера). А в под-
тверждение их исполнения надо осущест-
влять сбор, учет и хранение всех платежных
и иных документов, из которых следует,
что именно плательщик ренты исполнил то
или иное обязательство либо оно выполне-
но третьим лицом, но за счет плательщика
ренты.
Чеки на покупку продуктов, рецепты и
чеки на лекарства, договоры и платежные
документы, подтверждающие привлечение
плательщиком ренты третьих лиц для ис-
полнения договора, квитанции на оплату
коммунальных услуг с подписью плательщи-
ка ренты, а также выписка с соответствую-
щего банковского счета, если оплата осу-
ществлялась в безналичном порядке ‒ все
это послужит доказательством надлежаще-
го исполнения обязательств плательщиком
ренты, если дело дойдет до суда (Апелляци-
онное определение Московского городского
суда от 22.05.2015 № 33-17274).
Внимательность и аккуратность помогут
плательщику ренты защитить свои интере-
сы даже в случае препятствования исполне-
нию договора со стороны получателя ренты.
Ведь нередки случаи злоупотребления пра-
вом именно им (Апелляционное определение
Московского областного суда от 19.08.2015
№ 33-20215/2015).
Рента и наследство
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав
наследства входят принадлежавшие на-
следодателю на день открытия наследства
вещи, иное имущество, в том числе имуще-
ственные права и обязанности. По договору
пожизненного содержания с иждивением,
как было упомянуто ранее, имущество пере-
дается в собственность плательщика ренты,
то есть передача имущества от получателя
ренты (наследодателя) к плательщику ренты
осуществляется при жизни наследодателя.
Следовательно, на день открытия наслед-
ства спорное имущество наследодателю не
принадлежит, в наследственную массу не
входит (если договор не расторгнут в уста-
новленном законом порядке при жизни на-
следодателя (получателя ренты).
Обременение имущества рентой и зало-
гом не умаляет прав плательщика ренты как
собственника имущества.
Более того, согласно ст. 605 ГК РФ со
смертью получателя ренты прекращается
обязательство пожизненного содержания.
Если получатель ренты при жизни не пытал-
ся оспорить заключенный договор, то у его
наследника отсутствуют основания для рас-
торжения договора, стороной которого он
не является (Апелляционное определение
Тульского областного суда от 28.04.2015
№ 33-1289). И напротив, при наличии по-
добного спора у наследника появляется
шанс защитить свои интересы.
Одним из распространенных способов
оспорить договор пожизненного содержания
с иждивением является попытка наследника
признать получателя ренты недееспособным
посмертно. Наследники ссылаются на то, что
наследодатель не понимал значения сделки,
которую заключал.
Но признать сделку недействительной по
данному основанию, особенно после смерти
получателя ренты, весьма проблематично.
Во-первых, нотариальное удостоверение
сделки подразумевает проверку дееспособ-
ности сторон нотариусом. Во-вторых, ре-
шение о недееспособности принимается на
основании заключения соответствующей
экспертизы, которая делается при жизни
гражданина. Соответственно попытки оспо-
рить договор по данному основанию вряд ли
увенчаются успехом (Апелляционное опре-
деление Волгоградского областного суда от
01.07.2015 № 33-7307/2015).
Еще одним аргументом для попытки
включения переданного по договору иму-
щества в наследственную массу является
факт прекращения обязательства пожиз-
ненного содержания с иждивением. Однако
прекращение обязательства по содержанию
не влечет возврата переданного имущества
первоначальному собственнику, поскольку
имущество передается плательщику ренты
не на время, а в собственность (Апелля-
ционное определение Нижегородского об-
ластного суда от 03.02.2015 по делу № 33-
11570/2015).
ПРИБЫЛЬНО, НО РИСКОВАННОПРИБЫЛЬНО, НО РИСКОВАННО
Случаи передачи в собствен-
ность другому лицу недви-
жимости в обмен на свое
содержание не редкость в со-
временной России. Часто ста-
ричков и старушек содержат
уже не только их родствен-
ники или соседи по лестнич-
ной клетке, но и организации,
для которых такая деятель-
ность – основной источник
прибыли. Учитывая тот факт,
что недвижимость никогда
не падает в цене надолго, та-
кую деятельность можно на-
звать прибыльной. Если бы
не одно но — наследники. За-
конные наследники получа-
теля ренты – настоящий страх
для плательщиков. Насколько
этот страх обоснован? Стоит
ли опасаться внезапно вос-
пылавших любовью к старич-
кам наследников? Об этом и о
том, как правильно оформить
договор пожизненного содер-
жания с иждивением, пойдет
речь в статье.
Во избежание негативных последствий и убытков в договоре необходимо четко прописать все обязанности
по содержанию плательщика ренты (как материального, так и нематериального характера)