Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

  • 1,396 views
Uploaded on

 

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
1,396
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
37
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide
  • Slide 12 Old slide 41 Used in France

Transcript

  • 1. Financiële vastgoedsturing Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
  • 2. Programma
    • Waardesturing en portefeuillestrategie
      • Waardebegrippen
      • Waarde en financiële ruimte
      • Indirect en direct rendement
    • Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie
      • Vastgoedkolom
      • Assetmanagement
      • Instrumenten
  • 3. De markt (uit Vastgoedmarkt)
    • 19-02-2010
    • NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling
    04-03-2010 Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood 20-11-2009 BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten
  • 4. Kernthema’s financiële sturing
    • Kasstromen
      • Historische kostprijs is uit
      • Operationele kasstroom in de schijnwerper
    • Vermogensontwikkeling
      • Ontwikkeling eigen vermogen
      • Vastgoedwaardebegrippen worden herkend
    • Rendementen
      • Rendementseisen bij investeringen
      • Sturen op rendement vastgoedportefeuille
  • 5. Waarde - spelen met begrippen
    • Gebiedswaarde (zacht)
      • maximaal haalbare, potentiële waarde in gebied bij herontwikkeling vastgoed
    • Marktwaarde (hard)
      • de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat
      • maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed
    • Bedrijfswaarde (hard)
      • verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid
    • En nog vele andere.....
  • 6. Waardebepaling
    • Methodieken :
      • terugkijken?
      • vergelijken in het heden?
      • toekomst inschatten?
    • Toekomstgerichte methodiek!
      • inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen
      • sluit aan bij eigen beleid: analyse beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen
  • 7. Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve Boek-waarde Bedrijfs-waarde Stille reserve Markt-waarde Leningen
  • 8. en financiële ruimte Gebieds- waarde Markt- waarde Potentie- gat Beleids- waarde Markt- gat Vreemd Vermogen Risico- buffer(s ) Fin. ruimte
  • 9. Financiële ruimte
    • Definitie financiële ruimte
    • Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in
    • euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en
    • voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende de
    • gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille
    • Centraal bij financiële ruimte
    • Kasstromen
    • Koppeling WSW en CFV
  • 10.
    • De waarde van een investering wordt bepaald door de te verwachten netto inkomsten terug te rekenen naar het moment van investeren (Rendabel deel).
    • Bij woningen:
      • Huurinkomsten minus exploitatielasten
      • Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten
      • Restwaarde (exit yield)
      • Discontovoet of vereist rendement
    Waarde en rendement
  • 11. Kasstromen als basis
    • Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit
    • Liquiditeitsstromen begroten en realiseren
    • Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen
  • 12. De markt (Vastgoedmarkt) 19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro. 08-03-2010 | Financieel Direct resultaat VastNed Retail stijgt 12,7 procent VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.
  • 13. De corporatiebranche
    • IPD Persbericht
    • IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief
    • Almere/Ermelo, 20 mei 2010 : In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).
  • 14. Kasstromen als basis Kasstroom IN grondexploitatie vastgoedontwikkeling vastgoedexploitatie Kasstroom UIT
  • 15. Kasstroom als basis Kasstroom IN Kasstroom UIT vastgoedexploitatie Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven IRR = vereist rendement op investering Discontovoet = (On)rendabele investering BAR = bruto aanvangsrendement op investering Exit yield = BAR aan het einde van de periode
  • 16. De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
    • Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)
    • De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)
    • Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
    • Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen
    • *
  • 17. Rendementen
    • Direct Rendement (cash return)
        • Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode
    • Indirect rendement (capital return)
        • Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode
    • Totaal rendement (total rate of return)
        • Direct plus indirect rendement
  • 18. Rendementseis vastgoed (WACC) en hefboom Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6% 48 30 Vreemd vermogen 400 4,5% 18 900 900 BALANS
  • 19. Rendementseis eigen vermogen (RE)
    • Omvang eigen vermogen € 900 mln
      • Leefbaarheid € 30 mln
      • Vermogensgroei 3% € 18 mln
      • Totaal € 48 mln
    • RE = 48/900 = 6%
  • 20. Sturen op rendement Gebied 1 FR: 4,5% MR: hoger Gebied 2 FR: 6% MR: lager Wijk a FR: 5,5% MR: lager Wijk b FR: 2,5% MR: hoger Kern I FR: 8% MR: lager Kern II FR: 4% MR: hoger Corporatie RE: 5,3% MR: X%
  • 21.
    • Discussie en vragen
  • 22. Ontwikkelen financieel dashboard
    • Impact van de voorgenomen investeringen op:
      • Ontwikkeling kasstromen 15 jaar
      • Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio)
      • Ontwikkeling loan to value
      • Ontwikkeling beoordeling CFV
      • Ontwikkeling beoordeling WSW
      • Ontwikkeling financiële ruimte
    • Vastleggen in investeringsstatuut
  • 23. Sturingsconcept KAPITAALMARKT VASTGOEDINVESTERINGSMARKT WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT Woonconsument / Eindgebruiker Woonconsument / Eindgebruiker Bemiddelings-functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Transformatie- en Projectontwikkelings- functie Beleggingsfunctie Vermogenverschaffings-functie PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM Maatschappelijk dividend
  • 24. De vastgoedpiramide STRATEGISCH: DIRECTIE TACTISCH : OPERATIONEEL: PROPERTY MANAGEMENT Belegger/investeerder Asset manager Beheerder inzet huur rente ASSET MANAGEMENT
  • 25. De assetmanager
    • Managen van kansen en risico’s binnen investeringsstatuut verbonden aan
        • Operationele exploitatie (korte termijn)
        • Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)
    • Kengetallen
        • Economische waarde
        • TR, IRR, BAR
        • Rendementsdoelstelling
  • 26. De assetmanager
    • Onwikkelen portefeuillestrategiën
      • Maatregelen:
        • Investeren (uitbreiden/vernieuwen
        • Consolideren
        • Desinvesteren
      • Inkomsten en uitgaven (kasstromen):
        • Huurprijzen
        • Verhouding inkomsten en uitgaven
  • 27. De Markt (Vastgoedmarkt) Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur, waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd. 11-03-2010 CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij. Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.
  • 28. De markt (Vastgoedmarkt)
  • 29. De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
    • Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
        • hoge kasstroom meer waarde
            • hogere investeringscapaciteit
    lage kosten Atrivé: slanke corporatie
  • 30. Model opzet
  • 31. Model opzet Basisblad projecten Projecten bestaand bezit Cashflow Input Basisblad balans Projecten nieuwbouw Cashflow CFV resultaat WSW Fin. Ruimte CFV Basisblad gegevens FMP Vergelijking scenario’s CFV Finc. ruim. Res. Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte Vergelijking scenario’s WSW WSW resultaat
  • 32. Rekenmodel combineren
  • 33.
    • Discussie en vragen