Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Presentatie Klaas Schaap

Related Books

Free with a 30 day trial from Scribd

See all
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Presentatie Klaas Schaap

  1. 1. Financiële vastgoedsturing Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
  2. 2. Programma <ul><li>Waardesturing op bedrijfsniveau </li></ul><ul><ul><li>Waardebegrippen </li></ul></ul><ul><ul><li>Waarde en financiële ruimte </li></ul></ul><ul><ul><li>Organisatie assetmanagement </li></ul></ul><ul><li>Hoe gaan corporaties om met rendement </li></ul><ul><ul><li>Kasstroom als basis </li></ul></ul><ul><ul><li>Rendementseis </li></ul></ul><ul><ul><li>Risicobeheersing </li></ul></ul>
  3. 3. Kernthema’s financiële sturing <ul><li>Kasstromen </li></ul><ul><ul><li>Historische kostprijs is uit </li></ul></ul><ul><ul><li>Operationele kasstroom in de schijnwerper </li></ul></ul><ul><li>Vermogensontwikkeling </li></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling eigen vermogen </li></ul></ul><ul><ul><li>Vastgoedwaardebegrippen worden herkend </li></ul></ul><ul><li>Rendementen </li></ul><ul><ul><li>Rendementseisen bij investeringen </li></ul></ul><ul><ul><li>Sturen op rendement vastgoedportefeuille </li></ul></ul>
  4. 4. Waarde - spelen met begrippen <ul><li>Gebiedswaarde (zacht) </li></ul><ul><ul><li>maximaal haalbare, potentiële waarde in gebied bij herontwikkeling vastgoed </li></ul></ul><ul><li>Marktwaarde (hard) </li></ul><ul><ul><li>de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat </li></ul></ul><ul><ul><li>maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed </li></ul></ul><ul><li>Bedrijfswaarde (hard) </li></ul><ul><ul><li>verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid </li></ul></ul><ul><li>En nog vele andere..... </li></ul>
  5. 5. Waardebepaling <ul><li>Methodieken : </li></ul><ul><ul><li>terugkijken? </li></ul></ul><ul><ul><li>vergelijken in het heden? </li></ul></ul><ul><ul><li>toekomst inschatten? </li></ul></ul><ul><li>Toekomstgerichte methodiek! </li></ul><ul><ul><li>inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen </li></ul></ul><ul><ul><li>sluit aan bij eigen beleid: analyse beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen </li></ul></ul>
  6. 6. Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve Boek-waarde Bedrijfs-waarde Stille reserve Markt-waarde Leningen
  7. 7. en financiële ruimte Gebieds- waarde Markt- waarde Potentie- gat Beleids- waarde Markt- gat Vreemd Vermogen Risico- buffer(s ) Fin. ruimte
  8. 8. Financiële ruimte <ul><li>Definitie financiële ruimte </li></ul><ul><li>Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in </li></ul><ul><li>euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en </li></ul><ul><li>voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende de </li></ul><ul><li>gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille </li></ul><ul><li>Centraal bij financiële ruimte </li></ul><ul><li>Kasstromen </li></ul><ul><li>Koppeling WSW en CFV </li></ul>
  9. 9. Financiële ruimte <ul><li>A ctiva & passiva I nstrumenten </li></ul><ul><ul><li>+ Bedrijfswaarde <== voorraadbeleid </li></ul></ul><ul><ul><li>(-) Rentabiliteit VV <== treasury </li></ul></ul><ul><ul><li>(-) Bufferruimte <== risicomanagement </li></ul></ul><ul><li> + ------------------------- </li></ul><ul><li>= Financiële ruimte </li></ul>
  10. 11. Ontwikkelen financieel dashboard <ul><li>Impact van de voorgenomen investeringen op: </li></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling kasstromen 15 jaar </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling beoordeling CFV </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling beoordeling WSW </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling financiële ruimte </li></ul></ul><ul><li>Vastleggen in investeringsstatuut </li></ul>
  11. 12. De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden <ul><li>Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast) </li></ul><ul><li>De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom) </li></ul><ul><li>Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde </li></ul><ul><li>Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen </li></ul><ul><li>* </li></ul>
  12. 13. Kasstromen als basis <ul><li>Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit </li></ul><ul><li>Liquiditeitsstromen begroten en realiseren </li></ul><ul><li>Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen </li></ul>
  13. 14. Schematische weergave vastgoed management proces De vastgoedpiramide STRATEGISCH: DIRECTIE TACTISCH : OPERATIONEEL: PROPERTY MANAGEMENT Belegger/investeerder Asset manager Beheerder inzet huur rente ASSET MANAGEMENT
  14. 15. De assetmanager <ul><li>Managen van kansen en risico’s binnen investeringsstatuut verbonden aan </li></ul><ul><ul><ul><li>Operationele exploitatie (korte termijn) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn) </li></ul></ul></ul><ul><li>Kengetallen </li></ul><ul><ul><ul><li>Economische waarde </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>TR, IRR, BAR </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Rendementsdoelstelling </li></ul></ul></ul>
  15. 16. Model opzet
  16. 17. Model opzet Nu (FMP): WSW CFV Financiële Ruimte Projecten / Scenario’s Vergelijking scenario’s: WSW CFV Financiële Ruimte + =
  17. 18. Model opzet Basisblad projecten Projecten bestaand bezit Cashflow Input Basisblad balans Projecten nieuwbouw Cashflow CFV resultaat WSW Fin. Ruimte CFV Basisblad gegevens FMP Vergelijking scenario’s CFV Finc. ruim. Res. Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte Vergelijking scenario’s WSW WSW resultaat
  18. 19. <ul><li>Discussie en vragen </li></ul>
  19. 20. Programma <ul><li>Waardesturing op bedrijfsniveau </li></ul><ul><ul><li>Waardebegrippen </li></ul></ul><ul><ul><li>Waarde en financiële ruimte </li></ul></ul><ul><ul><li>Organisatie assetmanagement </li></ul></ul><ul><li>Hoe gaan corporaties om met rendement </li></ul><ul><ul><li>Kasstroom als basis </li></ul></ul><ul><ul><li>Rendementseis </li></ul></ul><ul><ul><li>Risicobeheersing </li></ul></ul>
  20. 21. Kasstromen als basis Kasstroom IN grondexploitatie vastgoedontwikkeling vastgoedexploitatie Kasstroom UIT
  21. 22. Kasstroom als basis Kasstroom IN Kasstroom UIT vastgoedexploitatie Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven IRR = vereist rendement op investering Discontovoet = (On)rendabele investering BAR = bruto aanvangsrendement op investering Exit yield = BAR aan het einde van de periode
  22. 23. <ul><li>De waarde van een investering wordt bepaald door de te verwachten netto inkomsten terug te rekenen naar het moment van investeren (Rendabel deel). </li></ul><ul><li>Bij woningen: </li></ul><ul><ul><li>Huurinkomsten minus exploitatielasten </li></ul></ul><ul><ul><li>Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten </li></ul></ul><ul><ul><li>Restwaarde (exit yield) </li></ul></ul><ul><ul><li>Discontovoet of vereist rendement </li></ul></ul>Waarde en rendement
  23. 24. Rendementsdenken <ul><li>Het verwachte rendement bestaat uit een risicovrije rentevoet en een risicopremie. </li></ul><ul><li>De risicovrije rentevoet is in feite een vergoeding voor tijdswaarde van geld en inflatie. </li></ul><ul><li>De risico-opslag is afhankelijk van het risico van het (beleggings-)object. </li></ul>
  24. 25. Rendementsdenken <ul><li>IRR (Internal Rate of Return) </li></ul><ul><ul><li>De contante waarde van de kasstroom van een investering afgezet tegen de investering (2,5% - 7%) </li></ul></ul><ul><li>BAR (Bruto AanvangsRendement) </li></ul><ul><ul><li>Wanneer begint de kasstroom te stromen (2% - 5%)? </li></ul></ul>
  25. 26. Rendementen <ul><li>Direct Rendement (cash return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode </li></ul></ul></ul><ul><li>Indirect rendement (capital return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode </li></ul></ul></ul><ul><li>Totaal rendement (total rate of return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Direct plus indirect rendement </li></ul></ul></ul>
  26. 27. Rendementseis eigen vermogen (RE) <ul><li>Omvang eigen vermogen € 300 mln </li></ul><ul><ul><li>Overhead € 2 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Leefbaarheid € 10 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Vermogensgroei € 6 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Totaal € 18 mln </li></ul></ul><ul><li>RE = 18/300 = 6% </li></ul>
  27. 28. Rendementseis vastgoed (WACC) en hefboom Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6% 48 30 Vreemd vermogen 400 4,5% 18 800 900 BALANS
  28. 29. Rendement en risico <ul><li>Risico in de beleggingstheorie Risico is de onzekerheid die voortkomt uit de specifieke kenmerken van één bepaalde onderneming. </li></ul><ul><li>Bij sterke stijging rendement neemt het risico toe Het uiteindelijke rendement wijkt zeer sterk van het verwachte (gemiddelde) rendement. </li></ul><ul><ul><li>Gekeken wordt naar de afwijking van het gemiddelde rendement: </li></ul></ul><ul><ul><li>een constant rendement dus voor een laag risico en een sterk </li></ul></ul><ul><ul><li>variërend rendement voor een hoog risico. </li></ul></ul>
  29. 30. Sturen op rendement Gebied 1 FR: 4% MR: hoger Gebied 2 FR: 6% MR: lager Wijk a FR: 5,5% MR: lager Wijk b FR: 2,5% MR: hoger Kern I FR: 8% MR: lager Kern II FR: 4% MR: hoger Corporatie RE: 5% MR: X%
  30. 31. Rekenmodel combineren
  31. 32. <ul><li>Discussie en vragen </li></ul>

    Be the first to comment

    Login to see the comments

Views

Total views

2,378

On Slideshare

0

From embeds

0

Number of embeds

3

Actions

Downloads

33

Shares

0

Comments

0

Likes

0

×