Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Tải Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế đề tài: Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị, đề tài dành cho những bạn làm đề tài luận văn tham khảo.

1. ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ

2. LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
HUẾ, 2018

3. ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH T Ế
mã số: 83 40 410
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
i

4. HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ NỮ MINH PHƯƠNG
HUẾ, 2018
ii

5. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên c ứu độc lập của tôi, các thông tin, s ố
liệu được sử dụ g trong luận văn là trung thực và có ngu ồn gốc rõ ràng. N ội dung
luận văn có tham khảo và sử dụng các tài li ệu, thông tin được đăng tải trên các tác
phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn. Các
thông tin s ử dụng trong luận văn đều được thu thập từ thực tiễn, tại đơn vị Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị và chưa được ai
nghiên cứu, công b ố bất cứ công trình khoa học nào.
Quảng Trị, ngày tháng năm 2018.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thùy Dung
i

6. ii

7. LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin bày tỏ lòng c ảm ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn, TS. Lê Nữ
Minh Phươ g cù g toàn th ể các thầy, cô giáo trường Đại học Kinh tế, Đại học Huế.
Tác giả cũ g xin trân trọng cảm ơn Phòng Đào tạo sau đại học trường Đại học kinh
Huế và Chi há h Văn ph òng Đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị, đã
tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên c ứu
để hoàn thành lu ận văn này.
Luận văn là quá trình nghiên cứu tâm huyết, sự làm việc khoa học và
nghiêm túc c ủa bản thân. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện do khả năng và trình
độ còn hạn chế nên không th ể tránh khỏi những thiế u sót nh ất định.
Tác giả rất mong nhận được sự quan tâm, đóng góp ý kiến của các thầy giáo,
cô giáo và nh ững độc giả quan tâm đến đề tài này.
Tác giả
Nguyễn Thị Thùy Dung
iii

8. TÓM LƯỢC LUẬN VĂN
Họ và tên h ọc viên: Nguyễn Thị Thùy Dung
Chuyên ngành: Qu ản lý kinh t ế
Niên khóa: 2016 – 2018
Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Nữ Minh Phương
Tên đề tài: “Hoàn thi ện công tác c ấp giấy chứng nhận quyề n sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắn liền với đất trên địa bàn huy ệ n
Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị”
1. Mục đích và đối tượng nghiên cứu:
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải
Lăng, tỉnh Quảng Trị và đề xuất giải pháp phù h ợp nhằm hoàn thiện công tác này
trong thời gian tới.
- Đối tượng nghiên cứu: công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng,
tỉnh Quảng Trị.
iv

9. 2. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập số liệu, thông tin
- Phươ g pháp thu thập số liệu thứ cấp, số liệu sơ cấp
- Phươ pháp xử lý, phân tích số liệu
3. Kết quả n hiên cứu và những đóng góp khoa học của luận văn
Công tác cấp giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s
ản khác gắn liền với đất luôn được chính quyền huyện Hải Lăng chú tr ọng chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua. Cùng v ới việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hả Lăng, tác giả đã đánh giá những
kết quả đạt được, những vấn đề tồn tại và nguyên n ân. Qua đó đưa ra một số giải pháp
thiệt thực nhằm hoàn thiện công tác c ấp giấ y chứ ng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trong thời gian tới.
MỤC LỤC
Phần I. Mở đầu ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên c ứu................................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể.....................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................... 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................3
v

10. 4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................................3
4.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin.................................................................................3
4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..................................................................................3
4.1.2. Phươ g pháp thu thập số liệu sơ cấp.....................................................................................3
4.2. Phươ g pháp xử lý, phân tích số liệu........................................................................................6
5. Cấu trúc lu ận văn.................................................................................................................................8
Phần II. Nội dung nghiên cứu...............................................................................................................9
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LU ẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C ỨU VỀ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI S ẢN KHÁC G ẮN LIỀN VỚI ĐẤ T.....................................................................9
1.1. Cơ sởlý lu ận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.................................................................9
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận....................9
1.1.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nh ậ n với các nội
dung quản lý nhà n ước về đất đai...................................................................................................10
1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai...............................................................................................12
1.2. Công tác c ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất......................................................................................................................14
1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất......................................................................................................................14
vi

11. 1.2.2. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất ....................................................................... 14
1.2.3. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài s ả khác ắn liền với đất .............................................................................. 15
1.2.4. Nguyên tắc c ấ p Giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liề n với đấ t ...................................................................................... 15
1.2.5. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản
khác gắn liền với đất ................................................................................................. 17
1.3. Nội dung công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài s ản khác gắn liền với đất ................................................................................. 18
1.3.1. Trình tự đăng ký đất đai .................................................................................. 18
1.3.2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai ........................................................................ 23
1.3.3. Trình độ và năng lực phục vụ ......................................................................... 23
1.3.4. Thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn tr ả hồ sơ .................................................. 24
1.3.5. Mức phí, lệ phí................................................................................................ 25
1.3.6. Tiện ích phục vụ cho công tác c ấp GCN QSDĐ............................................. 26
1.4. Kinh nghiệm về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số địa
phương trong cả nước...............................................................................................
26
1.4.1. Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thừa Thiên
Huế............................................................................................................................
26
vii

12. 1.4.2. Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Ninh
Thuận........................................................................................................................
27
1.5. Mô hì h hiên cứu và các gi ả thuyết...............................................................
29
1.5.1. Một số n hiên c ứ u liên quan...........................................................................
29
1.5.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất............................................................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC C ẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI S ẢN KHÁC G ẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ...............
.............................................................................................................................. 37
2.1. Tổng quan về Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh
Quảng Trị .................................................................................................................
.............................................................................................................................. 37
2.1.1. Lịch sử hình thành..........................................................................................
.............................................................................................................................. 37
2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ .....................................................................................
.............................................................................................................................. 38
2.1.3. Cơ cấu tổ chức................................................................................................
.............................................................................................................................. 40
2.1.4. Cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc ph ục vụ công tác c ấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ....................................................................................................
.............................................................................................................................. 41
viii

13. 2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị .................................
.............................................................................................................................. 41
2.2.1. Ranh giới hành chính huyện Hải Lăng ..........................................................
.............................................................................................................................. 41
2.2.2. Cơ cấu sử dụng đấ t .........................................................................................
.............................................................................................................................. 41
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng...........................................................
.............................................................................................................................. 43
2.2.4. Tình hình biến động đất đai ...........................................................................
.............................................................................................................................. 45
2.3. Thực trạng công tác c ấp giấy chứng nhậ n quyề n sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài s ản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá n ân trên địa bàn huyện Hải Lăng,
tỉnh Quảng Trị ..........................................................................................................
.............................................................................................................................. 47
2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ u nhà ở và tài
sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng....................................................
.............................................................................................................................. 47
2.3.2. Kết quả công tác đăng ký biến động đất đai ..................................................
.............................................................................................................................. 53
2.3.3. Đánh giá chung thực trạng về công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản gắn liền với đất .................................................
.............................................................................................................................. 55
2.4. Đánh giá các nhân tố tác động đến công tác c ấp GCN QSDĐ thông qua số liệu
khảo sát .....................................................................................................................
.............................................................................................................................. 58
ix

14. 2.4.1. Mô t ả mẫu ......................................................................................................
58
2.4.2. Đánh giá ả h hưởng của các nhân t ố liên quan đến công tác c ấp giấy chứng
nhận quyề sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản gắn liền với đất....................61
2.4.3. Xác đị h mức độ ảnh hưởng của nhân tố liên quan đến công tác c ấp giấy
chứng nhận quyền sử d ụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản gắn liền với đất thông
qua phân tích hồi quy...............................................................................................
70
2.4.4. Nhận xét chung ..............................................................................................
76
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THI ỆN CÔNG TÁC C ẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC G ẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUY ỆN HẢI LĂNG, TỈNH
QUẢNG TRỊ.............................................................................................................................................79
3.1. Định hướng công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyề n sở hữu
nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉ nh Quả ng Trị
đến năm 2025...........................................................................................................
79
3.2. Giải pháp giải quyết những hồ sơ cấp GCN QSDĐ còn t ồn đọng.........................79
3.2.1. Giải pháp thông tin tuyên truyền.........................................................................................79
3.2.2. Giải pháp về tài chính...............................................................................................................80
3.3. Giải pháp cải thiện công tác c ấp GCN QSDĐ.................................................................81
3.3.1. Về trình tự đăng ký cấp GCN QSDĐ................................................................................81
3.3.2. Về thủ tục, hồ sơ đăng ký c ấp GCN QSDĐ..................................................................82
x

15. 3.3.3. Về trình độ và năng lực phục vụ..........................................................................................84
3.3.4. Về thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ............................................................86
3.3.5. Về tiệ ích phục vụ cho công tác c ấp GCN QSDĐ...................................................87
Phần III. Kết luậ và ki ế n nghị........................................................................................................89
Tài liệu tham khảo...................................................................................................................................92
Phụ lục..........................................................................................................................................................94
Quyết định Hội đồng chấm luận văn..............................................................................................95
Nhận xét luận văn thạc sĩ (Phản biện 1)
........................................................................
Nhận xét luận văn thạc sĩ (Phản biện 2)
........................................................................
Biên bản của hội đồng chấm luận văn thạc sĩ kinh tế...................................................
Giải trình chỉnh sửa luận văn ........................................................................................
Xác nhận hoàn thiện luận văn.......................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
STT Ký hiệu Nguyên nghĩa
1 GCN QSDĐGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2 EFA Explore factor analysis (Phân tích nhân tố khám phá)
xi

16. 3 SPSS Statistical Package for the Social Sciences (Phần mềm máy
tính phục vụ công tác phân tích thống kê)
4 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường
5 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam
6 CLDV Chất lượng dịch vụ
7 UBQ UBND cấp xã
8 GDC Hộ gia đình, cá nhân trong nước
9 TKT Tổ chức kinh tế
10 TKH Tổ chức khác
11 TCN Cơ quan đơn vị của n à nước
12 CDS Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo
13 TVN Doanh nghiệp có v ốn đầu tư nước ngoài
14 TSN Tổ chức sự nghiệp công l ập
15 TKQ Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác
xii

17. DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình laođộng củ Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hải Lăng .43
Bảng 2.2. Cơ cấu sử dụng 3 nhóm đất chính ............................................................ 45
Bảng 2.3. Hiện trạng đất theo đối tượng sử dụ ng ..................................................... 47
Bảng 2.4. Hiện trạng sử dụng đất theo đố tượ ng quả n lý ........................................ 47
Bảng 2.5. Biến động 3 nhóm đất chính..................................................................... 48
Bảng 2.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với các loại đất
chính trên địa bàn huyện Hải Lăng từ năm 2014-2016............................................. 50
Bảng 2.7. Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t s ả n xuấ t nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 ................................................. 52
Bảng 2.8. Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp cho
hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 .................................................................... 53
Bảng 2.9. Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân từ năm 2014-2016 ............................................................................... 54
Bảng 2.10. Thống kê các trường hợp tồn đọng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 .............................................. 55
Bảng 2.11. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Hải Lăng từ năm
2014-2016 ..................................................................................................................57
xiii

18. Bảng 2.12. Thang đo các thành phần và mã hóa thang đo....................................................61
Bảng 2.13. Bảng hệ số Cronbach’s Alpha đo lường sự đánh giá của người dân về
công tác c ấp GCN QSDĐ...................................................................................................................66
Bảng 2.14. Kết quả kiểm định KMO and Bartlett's Test các biến độc lập....................69
Bảng 2.15. Kết quả phân tích EFA các nhân tố ảnh hưởng đến sự đánh giá................69
Bảng 2.16. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến phụ thuộc sự đánh giá của
người dân về công tác c ấp GCN QSDĐ......................................................................................74
Bảng 2.17. Kết quả xoay nhân tố sự đánh giá............................................................................74
Bảng 2.18. Hệ số tương quan.............................................................................................................77
Bảng 2.19. Kết quả phân tích mô hình hồi quy..........................................................................78
Bảng 2.20. Kiểm định giả thuyết......................................................................................................79
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng v ề chất lượng dị h v ụ tuyên truyền
hỗ trợ.............................................................................................................................................................36
Sơ đồ 1.2. Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng c ủa người nộp thuế...........................36
Sơ đồ 1.3. Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng d ịch vụ công v ề nhà........................38
Sơ đồ 1.4: Mô hình nghiên cứu đề xuất.........................................................................................39
Sơ đồ 2.1. Mô hình nghiên cứu được điều chỉnh.......................................................................76
Sơ đồ 2.2. Kết quả xây dựng mô hình nghiên cứu....................................................................81
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu...............................................................................19
xiv

19. Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4).............................................................22
Hình 2.1. Cơ cấu mẫu theo giới tính...............................................................................................63
Hình 2.2. Cơ cấu mẫu theo độ tuổi..................................................................................................63
Hình 2.3. Cơ cấu mẫ u theo trình độ học vấn, chuyên môn.................................................64
Hình 2.4. Cơ cấu mẫ u theo nghề nghiệp......................................................................................65
Hình 2.5. Cơ cấu mẫu theo nơi tìm hiểu quy trình...................................................................65
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu sử dụng 3 nhóm đất chính.........................................................................45
Biểu đồ 2.2. Biến động 3 nhóm đất chính....................................................................................49
xv

20. PHẦN I. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quy ền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tài s ản khác gắn liền với đất có vai trò quan tr
ọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng đất.
Trên địa bàn huyện Hải Lăng những năm qua, cùng v ới sự phát triển về kinh
tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao
dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng l ên. Công tác c ấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở v à tài s ản khác gắn liền với đất là vấn đề
quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền uyện Hải Lăng chỉ đạo, thực hiện trong
nhiều năm qua. Qua quá trình thực hiện, n ờ áp dụng cải cách hành chính, công tác c
ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền
với đất đã có nhi ều tiến bộ, hệ thống thủ tục phần nào được xây dựng rõ ràng và
đơn giản hơn, người dân phần nào được tạo thuận lợi v à d ễ d àng trong một số việc
cần giải quyết với cơ quan nhà nước trong lĩnh vực n ày. Tuy nhiên, xét một cách
nghiêm túc, người dân và cả lãnh đạo chính quyền huyện vẫn chưa thực sự hài lòng
v ới kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận hiện tại. Người dân vẫn còn gặp rắc rối,
phiền hà khi thực hiện các quy trình, thủ tục liên quan.
Chính vì vậy, việc cải thiện công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất là hết sức quan trọng. Bên
cạnh chức năng quản lý nhà nước, chức năng phục vụ của nhà nước nhằm cung cấp
những dịch vụ cần thiết cho người dân để họ thực hiện tốt quyền lợi và nghĩa vụ của
mình giờ đây cần được chú tr ọng hơn bao giờ hết. Để làm tốt công tác này hơn nữa,
cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá của người
dân về công tác c ấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, tác gi ả đã chọn đề tài luận văn thạc
1

21. sỹ “Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huy ện Hải Lăng, tỉnh Quảng
Trị” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng
của Nhà ước về cấp giấy chứng nhận và xác định được những hạn chế, khó khăn tro
công tác cấp giấy chứng nhận, từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể để nâng cao sự h
ài lòng c ủa người dân đối với công tác này, tạo được sự tin tưởng của người dân
đối với cơ quan quản lý của Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hải Lăng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắ n liề n với đất trên địa bàn huyện Hải
Lăng, tỉnh Quảng Trị và đề xuất giải pháp p ù ợ p nhằm hoàn thiện công tác này
đến năm 2025.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và mô hình nghiên c ứu về ông tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắn liền với đất.
- Phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huy ện Hải Lăng,
tỉnh Quảng Trị.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụ g
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất nhằm thỏa mãn tối đa hu
cầu của người dân.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị.
2

22. 3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu này được thực hiện tại huyện Hải Lăng,
tỉnh Quảng Trị làm không gian nghiên c ứu.
Phạm vi thời gian:
Đối với dữ liệu thứ cấp: Thu thập trong giai đoạn từ năm 2014-2016.
Đối với dữ liệu sơ cấp: Thu thập từ phiếu phỏng vấn người dân từ tháng
8/2017 đến tháng 10/2017.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin
4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Từ phòng Tài nguyên và Môi tr ường huyện Hải Lăng, phòng Th ống kê
huyện: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất,
điều kiện tự nhiên, dân số của địa phương.
- Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai uyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị
(trước đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguy ên và
Môi trường huyện Hải Lăng) về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của
Văn phòng .
4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
4.1.2.1. Nghiên cứu sơ bộ, chính thức
- Nghiên cứu sơ bộ:
Phỏng vấn 1 số người dân lấy ý ki ến của họ về những yếu tố ảnh hưởng đế
sự đánh giá của người dân đối với công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là gì từ đó để có cơ sở điều chỉnh thang đo từ lý thuy ết đến thang đo thực hiện
nghiên cứu của tác giả tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị.
Bắt đầu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các người dân tại huyện Hải
Lăng nhằm hiểu rõ các nhân t ố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của người dân tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị. Tiếp đó, nghiên cứu
sử dụng phỏng vấn sâu (n = 5), tức là chọn 5 người dân ở các xã, thị trấn của huyện
Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị để khai thác các vấn đề xung quanh đề tài nghiên c ứu
3

23. theo một dàn bài so ạn sẵn. Kết quả của quá trình nghiên cứu sẽ tổng hợp thành
bảng hỏi dự thảo.
Bảng hỏi dự thảo được dùng để phỏng vấn thử. Kết quả phỏng vấn thử là cơ
sở để kiểm tra, điều chỉnh, rà soát b ảng hỏi cho phù h ợp nhằm tiến hành phỏng vấn
chính thức.
- Nghiên c ứ u chính thức:
Điều tra phỏng v ấ n tr ực tiếp thông qua b ảng hỏi được thiết kế sẵn và phỏng
vấn trực tiếp người dân. Các câu h ỏi trong bảng hỏi được thiết kế chủ yếu tập trung
vào đánh giá của người dân đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng.
Đối tượng điều tra: là những người dân có tham gia vào công tác c ấp GCN
QSDĐ tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị .
4.1.2.2. Thiết kế mẫu - chọn mẫu
4.1.2.2.1. Xác định kích cỡ mẫu
Để xác định cỡ mẫu điều tra đảm bảo đại diện cho tổng thể nghiên cứu, công
thức của Cohran (1977) đối với tổng thể vô h ạn được sử dụng với ác giá tr ị lựa
chọn như sau:
n =
z2
p (1 − q)
e 2
Trong đó:
n: Kích cỡ mẫu
q: Là giá tr ị tương ứng với miền thống kê (1- )/2 tính từ trung tâm của miền
phân phối chuẩn.
p: Tỷ lệ người đồng ý tr ả lời phỏng vấn
q= 1-p: Tỷ lệ người không đồng ý tr ả lời phỏng vấn
e
2
: Sai số mẫu cho phép
Do tính chất, vì vậy sẽ lớn nhất khi ta tính cỡ mẫu với độ tin cậy 95% và sai số
cho phép là e= 7%. Lúc đó mẫu ta cần chọn sẽ có kích cỡ mẫu lớn nhất.
4

24. 2
p (1−q ) 2
z 1,96 (0,5× 0,5)
n = 2 = 2 = 196
e 0,07
Tuy hiê , cỡ mẫu dùng trong phân tích nhân t ố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến
quan sát để kết quả điều tra là có ý ngh ĩa. Như vậy, với số lượng 30 biến quan sát
trong thiết kế điề u tra thì cần phải đảm bảo có ít nhất 120 đến 150 quan sát trong mẫu
điều tra. Trên th ự c t ế, để hạn chế các rủi ro trong quá trình điểu tra, cần số người dân
được ch ọn thêm, như vậy số người dân cần điều tra là 200 mẫu. Cỡ mẫu tính toán này
cũng gần tương đương với kết quả tính theo công thức của Cohran.
4.1.2.2.2. Phương pháp chọn mẫu
Kết hợp chọn mẫu phân tầng tỷ lệ và chọn mẫu ngẫu nhiên.
 Chọn mẫu phân tầng: Dựa vào s ố liệ u s ố người dân ở các xã, th ị trấn đã
được thống kê của huyện Hải Lăng, tỉnh Quả ng Tr ị . Mẫu nghiên cứu được lựa chọn
có t ỷ lệ số người dân ở các xã, th ị trấn theo tiêu c í này tương ứng với tỉ lệ của tổng
thể.
 Chọn mẫu ngẫu nhiên: số lượng người dân tr ng các xã, th ị trấn, ta chọn
1 cách ngẫu nhiên số người dân sao cho đủ số lượng yêu cầu khi so sánh với tỉ lệ
của mẫu.
Dựa vào số liệu số người dân ở các xã, th ị trấn đã được th ống kê c ủa huyện
Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị đến ngày 31/12/2016 có 86.805 người. Với mẫu ngh ên
cứu là 200 người, số lượng mẫu được chia vào các xã, thị trấn.
Cơ cấu mẫu nghiên cứu được tính toán cụ thể trong bảng sau:
Bảng 1. Cơ cấu mẫu nghiên cứu
Stt Tên đơn vị xã, thị Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng mẫu
trấn
1 Thị trấn Hải Lăng 3357 3,87 25
2 Hải An 1025 1,18 5
3 Hải Ba 5083 5,86 7
4 Hải Xuân 3547 4,09 6
5 Hải Quy 1457 1,68 8
6 Hải Quế 2501 2,88 4
5

25. 7 Hải Vĩnh 3551 4,09 9
8 Hải Phú 3698 4,26 10
9 Hải Thượng 4365 5,03 17
10 Hải Dươ g 6832 7,87 15
11 Hải Thiện 3024 3,48 10
12 Hải Lâm 7532 8,68 16
13 Hải Thà h 4350 5,01 8
14 Hải Hòa 3521 4,06 6
15 Hải Tân 2608 3,00 4
16 Hải Trường 7692 8,86 11
17 Hải Thọ 4203 4,84 28
18 Hải Sơn 8652 9,97 6
19 Hải Chánh 8240 9,49 3
20 Hải Khê 1567 1,81 2
Tổng cộng 86805 100 200
4.2. Phương pháp xử lý, phân tích số liệu
Sau khi thu thập xong các bảng hỏi, sử dụng phần mền SPSS 20.0 tiến hành
hiệu chỉnh, mã hóa d ữ liệu rồi nhập dữ liệu và làm s ạch dữ liệu, cùng v ới đó sử
dụng công cụ hỗ trợ là Microsoft Excel dùng để vẽ các biểu đồ thống kê còn SPSS
dùng để thống kê và phân tích định lượng. Những điều đó được thể hiện qua các
bước phân tích sau:
 Thống kê mô t ả mẫu:
Là thống kê và ch ỉ lấy giá trị tần số, tần suất trong bảng thống kê đó.
Thống kê nhằm phân loại mẫu theo các chỉ tiêu định tính khác nhau, từ đó
cho thấy được đặc điểm mẫu cũng như phục vụ cho hoạt động phân tích sau này.
Các kết quả thống kê mô t ả sẽ được sử dụng để đưa ra các đặc điểm chung
về đối tượng điều tra và các thông tin th ống kê ban đầu.
 Đánh giá độ tin cậy thang đo thông qua đại lượng Cronbach’s Alpha
Nguyên tắc kết luận, theo nhiều nhà nghiên c ứu (Sekaran, 1992; Hoàng
Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) thì khi:
+ 0,8 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 1: Thang đo tốt.
+ 0,7 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 0,8 : Thang đo có thể sử dụng được.
6

26. + 0,6 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 0,7 : Có thể sử dụng được trong trường hợp khái
niệm đang nghiên cứu là mới hoặc mới đối với người trả lời trong bối cảnh nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này mức Cronbach’s Alpha được chọn để chấp nhận độ tin
cậy các thang đo lườ g là phải lớn hơn 0,6 (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc,
2005). Sử dụ g Cronbach’s Alpha để kiểm tra độ tin cậy các tham số trong tập dữ liệu
theo từng hóm hân t ố trong mô hình. Những biến không đảm bảo độ tin cậy sẽ bị
loại khỏi tập dữ liệu.
 Phân tích nhân t ố khám phá EFA
Được sử dụng để rút gọn tập nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành
một tập biến (gọi là các nhân t ố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa
đựng hầu hết thông tin của tập biến ban đầu (Ha r v à các tác gi ả, 1998).
Điều kiện dùng để phân tích nhân tố:
 KMO >= 0,5.
 Kiểm định Bartlett có ý ngh ĩa thống kê (Sig =< 0,05).
 Tổng phương sai trích >= 50% (Gerbing và Anderson, 1988).
 Phân tích tương quan, hồi quy
Sau khi rút trích được các nhân tố từ phân tích nhân tố khám phá EFA, xem
xét mối tương quan tuyến tính giữa tất cả các biến bằng cách xây dựng ma trận tương
quan giữa các biến. Dò tìm các vi phạm giả định cần thiết trong mô hình hồi quy tuyến
bội như kiểm tra hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflation Factor – VIF) theo
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2007), hệ số Tolerance lớn hơn 0,1 và VIF
nhỏ hơn 10 thì ít xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến. Nếu các giả đị h không b ị vi phạm,
mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng. Và hệ số R
2
đã được điều chỉnh
(Adjusted R Square) cho biết mô hình hồi quy phù h ợp đến mức nào.
 Phân tích hồi quy đa biến: để xác định nhân tố nào ảnh hưởng đến sự
đánh giá của người dân và yếu tố nào có ảnh hưởng quan trọng nhất.
7

27. 5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất.
Chươ g 2: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu hà ở v à tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng,
tỉnh Quảng Trị.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị.
8

28. PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG
TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đ i
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng n ận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị p áp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã h ội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù c ủa quản lý Nhà nước
về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử
dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân
dân các c ấp trong việc tổ chức thực hiện.
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, t ạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đă g ký
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm,…mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất
định.
9

29. Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nh ận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính” [5].
1.1.2. Mối quan hệ iữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài s ản của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài s ản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử
dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài s ản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị
trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là
một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy tr ìn , trình tự thủ tục của nội dung quản
lý Nhà n ước về đất đai và nhà ở.....
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà
do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nh à ở. Kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nh à ở có
vai trò quan tr ọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký c ấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu
có quan h ệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thi ện các nội dung nhiệm vụ khác trong cô g
tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký c ấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm
của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại
hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện
tốt hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp
10

30. cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược
lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ
là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn
bản pháp lý mới cho phù h ợp với yêu cầu thực tế.
+ Với cô tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên ch ủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạc , kế ạch sử dụng đất và phát tri ển
nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy
hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử dụng đất để dựa vào đó người
quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp,
nhà ở được xây dựng như thế nào là phù h ợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có
thể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở
cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù
hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác
định nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà khi ti ến hành kê khai đăng ký c ấp giấy
chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trước mà không có gi ấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký s ử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước
11

31. đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát tri ển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng
đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của
Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm
trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trước và sau khi kê kh i đăng ký và c ấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là
cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhi ệm về tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát tr ển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây
dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc ph òng..
+ Công tác thanh tra và gi ải quyết tranh c ấp đất đai và nhà ở: Trong quá
trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy c ứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò r ất quan
trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,
xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt ấp giấy chứng nhận.
Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ
ràng giúp cho vi ệc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách
nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký bi ến động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận
đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử
dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính
12

32. ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trườ g quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
lần đầu (sau đây ọi là đăng ký l ần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận
tình trạ g pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quy ền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [1].
* Thủ tục đăng ký đất đ i b n đầu.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành và cơ qu n Nhà nước có thẩm quyền.
b) Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước
có th ẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai
nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính
luôn ph ản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các
hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 ủ a Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền
với đất (sau đây gọi là đăng ký bi ến động) là việc thực hiện th ủ tục để ghi nhận sự
thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy
định của pháp luật" [1].
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký bi ến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có
biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
tên sau: Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn
liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị
13

33. định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây
dựng (theo Nghị định 95/CP). Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận
thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp v ốn bằng
quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới. Hay Nhà nước thu hồi một
phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách th ửa, hợp thửa,… thì người sử dụ
g đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
1.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở h ện ành t ì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng n ận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10/12/2009 ngày Ngh ị định số 88/2009/NĐ-CP ó hi ệu lực thi hành
thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản
khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và th ống nhất trong
cả nước và có tên là Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
1.2.2. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định
của Pháp luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở
cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
14

34. - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình
Chính phủ điện tử.
- Làm là h m ạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước theo đị h hướng x ã h ội chủ nghĩa phát triển.
1.2.3. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp n anh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin ph ục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.2.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc ấp giấy chứng nhận
như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đa g sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng m ột xã, phường, thị trấn mà có yêu c ầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
15

35. + Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành ngh ĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trườ g hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ qu n có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài s ản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền
với đất là tài s ản chung của vợ và chồng th ì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở ữu nhà ở và tài s ản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa t uận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài s ản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền
với đất là tài s ản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã ấp hỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, t ên v ợ v à họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối
với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
16

36. nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp
không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường
hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã
ký h ợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.2.5. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của G ấy c ứng nhận “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài s ản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
(Nguồn: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014)
17

37. 1.3. Nhân tố ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Trình tự đăng ký đất đai
1.3.1.1. Trì h tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình,
cá nhân đa g sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
a) Trì h tự thực hiện:
Bước 1: Hộ ia đ ình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
TTHC-UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Bước 2: UBND cấp xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:
- Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBND
huyện để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sử
dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất v ào m ục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập
tài sản thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền
với đất; sự phù h ợp với quy hoạch; sự phù h ợp quy định về hành lang bảo vệ an
toàn các công trình công c ộng; di tích lịch sử văn hóa , danh lam thắng cảnh đã
được xếp hạng;
- Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ
đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;
- Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc
lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ
địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi
thực hiện, UBND xã, thị trấn thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ
nhà ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà
ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặc
kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm vi ệc và không tính vào th ời gian
giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
- Thông báo công khai k ết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn và khu
dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND
18

38. huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến
phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính
vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
- Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu
không phát si h khi ếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND huyện (qua
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
- Thời gian iải quyết của UBND xã, thị trấn không quá (15) ngày làm vi ệc
kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì
trong thời gian (03) ngày làm vi ệc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra
thông báo b ằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho ng ười đề nghị cấp Giấy chứng
nhận biết.
Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm vi ệc, Chi nhánh Văn
phòng có trách nhi ệm gửi hồ sơ đến UBND xã, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và
công khai k ết quả theo quy định;
Tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn và thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ
điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng hận
quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo
Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi tr ường, dự thảo Quyết định của UBND cấp
huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi tr ường để kiểm tra;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thông báo bằng
văn bản gửi UBND xã, thị trấn và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết.
Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
là không quá (07) ngày làm vi ệc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi tr ường có thực hiện các công việc sau:
19

39. - Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện kiểm
tra hồ sơ và trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và
Giấy chứng nhận;
- Trườ g hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất; ký
hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khi
người sử dụng đất đã hoàn thành ngh ĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi tr ường là
không quá (03) ngày làm vi ệc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai.
Bước 5. Ủy ban nhân dân huy ện thực hiện các công việc sau:
Trong thời hạn (03) ngày làm vi ệc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của
Phòng Tài nguyên và Môi tr ường, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quy ết
định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng n ận.
Bước 6. Sau khi UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất
và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm vi ệc, Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với
đất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp ó đề nghị ghi
nợ nghĩa vụ tài chính), đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài hính và lập hồ sơ
theo dõi n ợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định.
Bước 7. Trong thời hạn không quá (03) ngày làm vi ệc kể từ ngày nhận được
phiếu gửi số liệu địa chính và tài s ản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệm
xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thông
báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 8. Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính,
trong thời hạn không quá (02) ngày làm vi ệc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất
đai có trách nhi ệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ
nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ
tài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài
20

40. sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi
cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính
(thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính
vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận).
Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm vi ệc sau khi người được
cấp Giấy chứ hận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợp
được ghi nợ n hĩa vụ t ài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách
nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với
đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho người
được cấp.
Trường hợp sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi
cục thuế, hộ gia đình, cá nhân mới có đề ngh ị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ
lệ phí trước bạ thì trong thời hạn không (01) ngày làm vi ệc sau khi nhận được đơn
đề nghị của người được cấp Giấy chứng nhận, C i nhánh Văn phòng Đăng ký Đất
đai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất đai, tài
sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nh ận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận (đã xác nh ận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa vụ tài chính vào Giấ y chứng
nhận) cho người được cấp.
b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai.
1.3.1.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)
a) Trình tự thực hiện:
Hộ gia đình, cá nhân n ộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai
(1) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trả phiếu
nhận và hẹn trả kết quả. Giải quyết hồ sơ theo các bước sau:
Bước 1: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn
21

41. phòng có trách nhi ệm trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra điều kiện tách thửa theo
quy định (đối với trường hợp có chia tách thửa đất); trường hợp không đủ điều kiện
tách thửa thì trả lại hồ sơ và có văn bản trả lời cho người sử dụng đất biết; trường
hợp đủ điều kiện tách thửa thì có văn bản hướng dẫn người sử dụng đất liên hệ với
cơ quan cô g chứng để làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng giao dịch
về quyền sử dụng đất v à tài s ản gắn liền với đất theo về quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất đ ã được công chứng hoặc chứng thực.
Quá trình trích đo địa chính thửa đất nếu phát hiện thực tế sử dụng đất có sai
lệch về hình thể, kích thước, diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp, nếu được
UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, lấn
chiếm thì Chi nhánh Văn phòng có trách nhi ệm cập nhật, điều chỉnh các thông tin
sai lệch đó đồng thời với việc thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận.
Bước 2. Trong thời hạn 07 ngày làm vi ệc, C i nhánh Văn phòng th ực hiện:
gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu ngh ĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định ; lập báo
cáo, có trích ngang kèm theo, ký soát t ại Giấy chứng nhận (được ấp đổi hoặc cấp
lại), đăng ký nội dung biến động vào Giấy chứng nhận gốc.
Bước 3. Trong vòng 01 ngày làm vi ệc, Chi nhánh Văn ph òng huy ển hồ sơ
đến bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai. Kèm theo b ên b ản
bàn giao, tiếp nhận, dự thảo công văn, tờ trình, quyết định (nếu có).
Bước 4. Trong thời hạn 05 ngày làm vi ệc Văn phòng Đăng ký đất đai k ểm
tra trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận.
Bước 5. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm vi ệc Văn phòng Đăng ký
đất đai bàn giao Giấy chứng nhận đã ký cho Chi nhánh V ăn phòng. Chi nhánh V ăn
phòng có trách nhi ệm cập nhật hồ sơ địa chính (sao lưu, vào sổ cấp Giấy chứng
nhận).
* Thời hạn giải quyết:
- 15 ngày làm vi ệc không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
22

42. - Trường hợp phải trích đo thửa đất thì thời gian thực hiện cộng thêm 10
ngày làm vi ệc.
1.3.2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung
đơn xin kê khai đăng ký quy ền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, c ấp
Giấy chứng hận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với
đất theo mẫu 04a/ K ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư
24/2014/TT-BTNMT);
2. Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứ ng minh nhân dân.
3. Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
4. Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại
các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/214/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
(nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
5. Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định
tại điểm d khoản này đã có s ơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
6. Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
7. Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chí h về đất
đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
8. Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
9. Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với
trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
* Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
1.3.3. Trình độ và năng lực phục vụ
Trình độ là mức độ về sự hiểu biết, về kĩ năng được xác định hoặc đánh giá
theo tiêu chuẩn nhất định nào đó.
23

43. Năng lực phục vụ nói lên trình độ chuyên môn để thực hiện dịch vụ. Ở lĩnh
vực hành chính công, năng lực phục vụ là khả năng thực hiện chức năng quản lý và
phục vụ nhân dân của cơ quan hành chính công và cán bộ công chức.
Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình độ và năng
lực phục vụ có thể đánh giá thông qua một số yếu tố sau:
- Cán bộ có ki ế n thứ c chuyên môn và k ỹ năng giải quyết công vi ệc liên quan
- UBND huyệ n giả i quyết khiếu nại của người dân nhanh chóng, thỏa đáng
- Cán bộ tiếp nhận và thụ lý h ồ sơ luôn h ỗ trợ chính xác cho người dân khi
có nhu c ầu
- Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có kh ả năng giao tiếp tốt...
1.3.4. Thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ
Thái độ có t ầm ảnh hưởng khác nhau trên m ọ i phương diện của đời sống
nói chung. Xét trên ph ương diện công tác hành c ính công thì “thái độ” là một tiêu
chí đánh giá quan trọng. Các mối quan hệ đặc trưng tr ng cơ quan hành chính công
là: mối quan hệ giữa cấp trên và c ấp dưới, mối quan hệ giữa các đồng nghiệp với
nhau, mối quan hệ đội nhóm …và đặc biệt là mối quan hệ cán bộ với người dân.
Mối quan hệ này được người dân đánh giá qua phong cách và thái độ ủa người cán
bộ đối với người dân, gọi là thái độ phục vụ.
Thái độ phục vụ là một hành vi giao tiếp mà người cán bộ sử dụng để g ao
tiếp với người dân thông qua một công vi ệc cụ thể. Người đánh giá hành vi g ao
tiếp này là người dân nhưng chủ thể điều chỉnh hành vi là ng ười cán bộ. Bở vì thái
độ phục vụ là hành vi xu ất phát trực tiếp từ người cán bộ, hành vi đó tác động lên ý
thức, cảm nhận của người dân.
Để đánh giá thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ của cán bộ phụ trách
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thông qua một số yếu tố
như:
- Cán bộ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ có thái độ lịch sự, thân thiện khi tiếp
nhận và hoàn tr ả hồ sơ...
24

44. - Cán bộ có cách ứng xử khéo léo các tình huống, thắc mắc khó c ủa người
dân.
- Cán bộ tiếp nhận và thụ lý h ồ sơ có tinh th ần trách nhiệm cao đối với hồ
sơ của người dân.
- Cán bộ tiếp nhận và xử lý h ồ sơ phục vụ công b ằng với tất cả người dân.
- Cán bộ tiế p nh ậ n không gây nh ũng nhiễu, phiền hà cho anh/chị khi giải
quyết hồ sơ.
1.3.5. Mức phí, lệ phí
Phí là khoản thu mang tính chất bù đắp chi phí thường xuyên hoặc bất
thường như phí về xây dựng, bảo dưỡng, duy tu của Nhà nước đối với những hoạt
động phục vụ người nộp phí.
Lệ phí là khoản thu vừa mang tính chấ t phục vụ cho đối tượng nộp lệ phí về
việc thực hiện một số thủ tục hành chính vừ a mang tính chất động viên sự đóng góp
cho ngân sách Nhà n ước.
* Mức phí, lệ phí đăng ký giấy chứng nhận QSD đất:
Theo quy định tại Thông t ư 02/2014/TT-BTC về lệ phí địa hính:
+ Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không
quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhậ n do hết chỗ
xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lầ .
+ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá
15.000 đồng/1 lần.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung
ương và các ph ường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp
giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: mức thu cao nhất không quá
7.500.000 đồng/hồ sơ.
25

45. Tiền sử dụng đất: nếu đất thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền ,
không có gi ấy tờ theo điều 101 hoặc có gi ấy tờ trước năm 1993 theo điều 100 nêu
trên.
1.3.6. Tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ
Tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ là tất cả hệ thống các phương
tiện vật chất và kỹ thu ật khác nhau được huy động vào các hoạt động phục vụ cho
công tác c ấp GCN QSDĐ. Các phương tiện vật chất đóng vai trò h ỗ trợ tích cực cho
quá trình GCN QSDĐ được tiến hành một cách nhanh chóng, thuận lợi và hiệu quả.
Các tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ rất đa dạng, bao gồm các
công trình xây dựng (phòng làm việc,phòng tiếp dân, phòng chờ..), các trang thiết bị
và văn phòng phẩm (tủ đựng hồ sơ, nhậ t ký ch ứ ng thực, ấn chỉ, máy tính, máy
in,máy scan) trang thiết bị chuyên dùng ( máy đo đạc...)...
Tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ được đánh giá qua các yếu tố:
- Phòng ti ếp nhận và hoàn tr ả hồ sơ rộng rãi, t áng mát
- Phòng ti ếp nhận và hoàn tr ả hồ sơ có ti ện nghi đầy đủ, hiện đại (máy
lạnh, bàn ghế, máy vi tính, máy tra cứu hồ sơ...)
- Cách bố trí, sắp xếp nơi tiếp nhận và hoàn tr ả hồ sơ hợp lý
- Có bảng hướng dẫn địa điểm của các bộ phận tiếp nhận và hoàn tr ả hồ sơ rõ ràng...
1.4. Kinh nghiệm về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số địa
phương trong cả nước
1.4.1. Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thừa
Thiên Huế
Theo báo cáo c ủa cơ quan Thường trực Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế về kết quả thực hiện công tác c ấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay công tác c ấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
tỉnh Thừa Thiên Huế đã đạt được những kết quả đáng phấn khởi và rút ra m ột số
kinh nghiệm như sau:
- Hệ thống các giải pháp từ công tác ch ỉ đạo đến thực hiện được triển khai một
cách đồng bộ, cả hệ thống chính trị vào cuộc, phát huy vai trò lãnh đạo của các cấp
26

46. ủy Đảng, chính quyền mặt trận, đoàn thể và các c ơ quan, đơn vị trong việc vận
động, hướng dẫn kê khai cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng và sự phối hợp
chặt chẽ, của các cấp, các cơ quan chuyên môn, ng ười đứng đầu các tổ chức quan
tâm thực sự tro g việc cấp Giấy chứng nhận.
- Các cơ quan chuyên môn t ập trung chỉ đạo quyết liệt, thường xuyên kiểm tra,
giám sát, đôn đốc và x ử lý k ịp thời đề xuất và giải quyết những khó khăn trong quá
trình cấp Giấy chứ ng nhậ n.
- Quá trình xây dựng kế hoạch, chuẩn bị triển khai, hướng dẫn đăng ký kê khai
quyền sử dụng đất, xét duyệt, phân loại, việc trích đo, trích lục, chỉnh lý bi ến động,
lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận được thực hiện chu đáo, chặt chẽ, cụ thể và đảm bảo
đú ng theo quy định của pháp luật.
- Xác định việc cấp Giấy chứng nhận là trách nhi ệm của các cơ quan quản lý
Nhà nước, do đó phải tạo điều kiện thuậ n lợi và ướng dẫn cho dân lập thủ tục,
không gây phi ền hà, sách nhi ễu.
- Thực hiện một cách nghiêm túc, đúng quy trình cải cách thủ tục hành chính
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sự quan tâm giải quyết nhân lực và kinh phí của các cấp lãnh đạ o.
- Trên cơ sở kết quả công vi ệc, lãnh đạo các cấp đã có s ự lựa họn, b ồi dưỡng,
đào tạo, bổ nhiệm cán bộ phù h ợp từng vị trí công tác góp ph ần đẩy nhanh tiến độ
cấp Giấy chứng nhận.
1.4.2. Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh N h
Thuận
Công tác kê khai đăng ký, c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Ninh
Thuận được tập trung đẩy mạnh, đạt được nhiều kết quả; việc cải cách thủ tục hành
chính trong công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm, góp ph
ần đẩy nhanh tiến độ; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị liên quan trong công tác c
ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng ch ặt chẽ, đồng bộ. Tuy nhiên, còn m
ột số tồn tại, hạn chế như: số hồ sơ giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trễ hẹn còn cao. Ph ần lớn do việc xác lập nguồn gốc và thời điểm
27

47. sử dụng đất của UBND cấp xã chưa phù h ợp với hồ sơ địa chính qua các thời kỳ,
gây khó khăn trong công tác thẩm định hồ sơ. Một số kinh nghiệm rút ra:
- Tăng cường tuyên truyền để người dân thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ
kê khai, đă g ký c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Số hồ sơ iải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trễ hẹn còn cao.
Phần lớn do việc xác l ậ p nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của UBND cấp xã
chưa phù h ợp với h ồ sơ đị a chính qua các thời kỳ, gây khó khăn trong công tác
thẩm định hồ sơ. Đề nghị bên cạnh tăng cường phổ biến pháp luật, tập huấn, hướng
dẫn nghiệp vụ công tác c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND tỉnh cần
chấn chỉnh công tác qu ản lý đất đ i ở cơ sở, bảo đảm chặt chẽ, đúng quy định pháp
luật, nhất là việc thu thập hồ sơ, tài liệu về nguồn g ốc sử dụng đất, để giải quyết dứt
điểm các vụ khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai p át sinh do lịch sử quản lý đất đai
để lại.
- Xem xét nghiên c ứu khi phê duyệt quy ạch sử dụng đất, cần bố trí kèm
kinh phí để thực hiện cắm mốc, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác qu ản lý đất
đai.
- Có h ướng chỉ đạo giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyề n s ử dụng đất
đối với trường hợp thửa đất nông nghi ệp không n ằm liền kề khu dân ư, đ ã sử dụng
vào mục đích ở, sử dụng đất có vi ph ạm, không phù h ợp với quy ho ạch. Đối vớ
các thửa đất nông nghi ệp nằm liền kề với các khu dân c ư hình thành từ lâu, đã sử
dụ g vào mục đích ở nhưng không phù h ợp với quy hoạch đất ở chỉnh trang; chỉ
đạo mở rộng quy hoạch chỉnh trang để có c ơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân.
- Chỉ đạo các đơn vị tư vấn tiến hành kiểm tra, rà soát, phân lo ại hồ sơ kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo đầy đủ theo quy
định để các xã, ph ường đẩy nhanh tiến độ xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Nhằm góp ph ần tạo điều kiện cho công dân th ực hiện quyền sử dụng đất của mình
và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh b ạch;
28

48. đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, thì công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
chính quyền quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Các kiến nghị trên được quan tâm chỉ đạo
thực hiện ghiêm túc s ẽ góp ph ần đẩy nhanh tiến độ công tác c ấp giấy chứng nhận
quyền sử dụ g đất trên địa bàn tỉnh.
1.5. Mô hì h hiên cứu và các giả thuyết
1.5.1. Một số n hiên cứu liên quan
Viện nghiên cứu xã h ội học Mori (2004) của Anh đại diện cho văn phòng c ải
cách dịch vụ công thuộc Chính phủ đã đưa ra mô hình nghiên cứu sự hài lòng đối
với dịch vụ hành chính công bởi 5 thành phần: Đáp ứng, kịp thời, chuyên nghiệp,
thông tin, thái độ của cán bộ.
Nguyễn Thị Nhàn (2006) đã tiến hành đo lường chất lượng dịch vụ hành công
kết quả phương trình hồi qui:
Y= -0,36 + 0,032X1+ 0,134X2+ 0,088X3+ 0,339X4 + 0,379X5
Với các thành phần X1 là sự tin cậy, X2 là môi trường làm việc, X3 là cơ sở
vật chất, X4 là năng lực cán bộ, X5 là thái độ phục vụ.
Sự hài lòng c ủa khách hành về chất lượng dịch vụ hành hính công tại
TP.HCM chịu ảnh hưởng bởi nhân tố quan trọng nhất là thái độ phục vụ (0,379);
thứ hai là năng lực cán bộ (0,339); thứ ba là môi trường làm việc (0,134); thứ tư là
sự tin cậy (0,032); thứ năm là cơ sở vật chất (0,088).
Kết quả kiểm định cho thấy năm thành phần này có quan h ệ cùng chi ều với
chất lượng dịch vụ hành chính công. Tức là khi năm thành phần này được cải thiện
theo chiều hướng tốt hơn thì sự thỏa mãn của người dân đối với dịch vụ hành chính
công c ũng được nâng lên và ngược lại [8].
Ngô Đình Tráng (2009) tiến hành đánh giá mức độ hài lòng c ủa khách hàng
đối với dịch vụ đăng ký kinh doanh tại sở kế hoạch và đầu tư thành phố Đà Nẵng
với 8 thành phần: Độ tin cậy; sự phản hồi; sự đảm bảo; sự cảm thông; nhân tố hữu
hình; tính công khai, minh bạch; cảm nhận về lệ phí đăng ký kinh doanh; phương
thức thanh toán, hình ảnh, quảng bá. Kết quả các nhân tố ảnh hưởng tới sự hài lòng
29