Đánh Giá Thực Trạng Và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Công Tác Đăng Ký Đất Đai, Cấp Giấy Chứng Nhận Và Hoàn Thiện Hệ Thống Hồ Sơ Địa Chính Tại Huyện Yên Mỹ, Tỉnh Hưng Yên đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn hữu ích đáng để xem và theo dõi. Nếu các bạn có nhu cầu cần tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin ngay qua zalo/telegram :0917.193.864 để được hỗ trợ tải nhé.

1. Hà Nội – 2017
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---***---
Đặng Thu Hằng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN
MỸ, TỈNH HƯNG YÊN
NHẬN VIẾT THUÊ LUẬN VĂN
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ : 0917.193.864
WEBSITE:LUANVANLUAT.COM
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

2. Hà Nội – 2017
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---***---
Đặng Thu Hằng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN
MỸ, TỈNH HƢNG YÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS Phạm Thị Phin

3. LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin phép đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Phạm Thị
Phin đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá
trình thực hiện đề tài và trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành Luận văn.
Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý,
trƣờng đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt
kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua.
Em xin chân thành cảm ơn đến chị Đỗ Thị Ban – Giám đốc Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Yên Mỹ và phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Yên Mỹ đã
tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể
hoàn thành luận văn của mình
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô góp ý để bài viết đƣợc hoàn thiện hơn!
Học viên thực hiện luận văn
Đặng Thu Hằng

4. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................................3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................................3
6. Cấu trúc luận văn.........................................................................................................3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH................................6
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận.................................................................................................................................6
1.1.1. Đăng ký đất đai. ....................................................................................................6
1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai ..............................................................................6
1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.................................................................................................8
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất...............................................................................................10
1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất...................................................................14
1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................16
1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính..............................19
1.2.1. Khái niệm hồ sơ địa chính...................................................................................19
1.2.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai................................20
1.2.3. Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. ............................................22
1.2.4. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính..........26
1.3 Kinh nghiệm một số nƣớc về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
bài học cho Việt Nam....................................................................................................28
1.3.1 Mỹ.........................................................................................................................28
1.3.2 Cộng hòa Pháp.....................................................................................................29
1.3.3 Autralia (Úc) ........................................................................................................29

5. 1.3.4 Trung Quốc ..........................................................................................................30
1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính của
Việt Nam .......................................................................................................................32
1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam.................................32
1.4.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Hưng Yên..............................34
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN....................................................................37
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.........................................................38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................38
2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................................38
2.1.3. Đánh giá chung về diều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.........................................42
2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh
Hƣng Yên......................................................................................................................43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai................................................................43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................................48
2.2.3. Biến động sử dụng đất.........................................................................................50
2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ,
tỉnh Hƣng Yên...............................................................................................................52
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận............................................................................................................52
2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên ..................................................................54
2.3.3. Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ.......................62
2.3.4. Kết quả điều tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần
đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá
gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ.................................................................................69
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên ..... 72
2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ.. 72
2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ..........................................74
2.5. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên...... 78
2.5.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.............................................................78

6. 2.5.2. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính...................................81
2.5.3. Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên
Mỹ, tỉnh Hưng Yên ........................................................................................................81
2.6. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên..........................................82
2.6.1. Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.....................................82
2.6.2. Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.................................................87
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ
THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH
HƢNG YÊN .......................................................................................................................... 89
3.1 Định hƣớng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên giai đoạn 2016-2020. ..............89
3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính.......................................................................................90
3.2.1. Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật......................................................90
3.2.2. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật........................................................91
3.2.3. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn ...........................................92
3.2.4. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính...........................................................92
3.2.5. Giải pháp về tài chính.........................................................................................93
3.2.6. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính.................................................................94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................102
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................105
PHỤ LỤC...................................................................................................................107

7. DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
CN-TTCN Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
CP Chính phủ
CSDL Cơ sở dữ liệu
CT Chỉ thị
ĐKTN-KTXH Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
GCN
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
HĐND Hội đồng nhân dân
HTX Hợp tác xã
KKĐK Kê khai đăng ký
NĐ Nghị định
NN-PTNN Nông nghiệp, phát triển nông thông
QĐ Quyết định
QSD Quyền sử dụng
QSH Quyền sở hữu
SNNN Sự nghiệp Nhà nƣớc
TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam
TDTT Thể dục thể thao
TNMT Tài nguyên môi trƣờng
TT Thông tƣ
TW Trung ƣơng
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất

8. DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ - tỉnh Hƣng Yên.......................................37
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Yên Mỹ năm 2015...........................48
Hình 2.3. Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu.......................................57
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) ....................................................................67
Hình 2.5. Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ
(giai đoạn 2011 – 2015) ................................................................................................74
Hình 3.1. Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính ..............................................95
Hình 3.2. Các bƣớc cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính .....................................97
Hình 3.3. Bản đồ địa chính dạng shape file đƣợc đổ màu theo mục đích sử dụng đất ...99

9. DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên
(tính đến 31/12/2015)....................................................................................................35
Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Yên Mỹ năm 2015..........................48
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) ..............49
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) ..............50
Bảng 2.4. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016). .............................................................64
Bảng 2.5. Kết quả cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016)...........................................................................66
Bảng 2.6. Diện tích đất ở còn tồn đọng, chƣa cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mỹ
tính đến 30/07/2016.......................................................................................................68
Bảng 2.7. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong
đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại huyện Yên Mỹ...................................................70
Bảng 2.8. Kết quả điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất
đai và cấp GCN. ............................................................................................................72
Bảng 2.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 –
2015)..............................................................................................................................74
Bảng 2.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015)............... 75
Bảng 2.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị
trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015) ............................................. 76
Bảng 2.12. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong
đăng ký biến động đất đâi tại huyện Yên Mỹ ...............................................................77
Bảng 2.13. Thống kê số lƣợng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ..............79
Bảng 2.14. Hệ thống sổ sách trên địa bàn huyện Yên Mỹ............................................80

10. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, nó gắn liền với quyền lợi của ngƣời sử
dụng đất và lơi ích quốc gia , lơi ích công côṇ g . Cùng với cơ chế thị trƣờng và sự
phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn.
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013[12], đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nƣớc ta đang trong
quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân
số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó
diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy đòi hỏi con ngƣời phải biết cách sử dụng một
cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Để thực hiện điều này đất
nƣớc ta đã đƣa ra nhiều đổi mới về chính sách đất đai, tạo điều kiện cho ngƣời dân
có quyền làm chủ trên mảnh đất đƣợc giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển,
góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân. Trong đó
hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nƣớc có vai trò rất quan trọng để xử lý các
trƣờng hợp vi phạm pháp luật đất đai, nhằm đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế
xã hội. Yêu cầu quan troṇ g và cấp thiết trong công tác quản lý đất đai hiên nay là
nhanh chóng hoàn thành công tác đăng ký đất đai lần đầu , cấp Giấy chƣ
́ ng nhâṇ
quyền sƣ
̉ duṇ g đất , quyền sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là
giấy chƣ
́ ng
nhân
– GCN); thiết lâp hê ̣thống hồ sơ đia chí nh; thƣờng xuyên đăng ky
và cập nhật đƣợc những biến động về đất đai.
Trong những năm gần đây, do tác động mạnh của cơ chế thị trƣờng và sự gia
tăng dân số, quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn, đăc biêṭ là đ ất ven đô
thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ: Chuyển
nhƣợng, thừa kế, thế chấp nhà đất; các vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở, chuyển
mục đích sử dụng đất ...có xu hƣớng gia tăng. Măṭ khác các thông tin về tính pháp
lý, nguồn gốc đất không rõ ràng, tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến, công
tác quy hoạch và lập bản đồ địa chính còn thiếu và yếu . Điều này đã t ạo nên những
khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp

11. 2
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiết lâp , câp nhâṭ chỉnh lý các loaị tài liêu
trong hồ sơ đia chính.
Huyện Yên Mỹ nằm ở phía Bắc của tỉnh Hƣng Yên, cách thủ đô Hà Nội 30
km, có quốc lộ 39A với nhiều hệ thống giao thông thuận lợi nhƣ: Đƣờng ô tô cao
tốc Hà Nội – Hải Phòng và đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên; có ranh giới với 5 trong số
10 huyện, thị của tỉnh. Diện tích tự nhiên 92,5 km2
, dân số với trên 13 vạn dân. Do
ảnh hƣởng của nhiều mặt dân số, cơ chế thị trƣờng, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về
đất đai trên địa bàn cũng có sự tăng lên và biến động lớn. Cùng với đó nhu cầu về
chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao. Măc dù công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện đã đƣợc các cấp, các ngành quan tâm, nhƣng tiến độ cấp giấy
chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa thực sự đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời
sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cũ, lạc hậu, thiết lâp thủ công rất khó khăn cho viêc sƣ
dụng để khai thác thông tin và cập nhật biến động . Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Đá nh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai ,
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” có tính
cấp thiết cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu và đánh giá công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN đối với
hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016, tình hình cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Tìm ra
đƣợc những hạn chế và những nguyên nhân của các hạn chế này trong công tác
đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
- Nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và
cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc và các quy định
của địa phƣơng về công tác cấp GCN và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính.
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Yên

12. 3
Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCn trên địa bàn huyện
Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
- Nghiên cứu về kết quả đăng ký đất đai và cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tinh Hƣng Yên đối với hộ gia đình, cá nhân đến
ngày 30/7/2016.
- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác cấp GCN,
quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ.
- Đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
- Xây dƣng thí điểm cơ sở dƣ̃
liêu
h ồ sơ địa chính dạng số cho thị trấn Yên
Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn huyện Yên
Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Đối tƣợng nghiên cứu là hộ gia đình, cá nhân.
+ Đề tài nghiên cứu việc đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý
và sử dụng các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập thông tin
- Phƣơng pháp thu thập thông tin thứ cấp: Đƣợc dùng để thu thập tài liệu, số
liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhƣ: các văn bản pháp luật,
các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa
chính qua các thời kì của trung ƣơng và địa phƣơng; báo cáo kết quả cấp GCN, báo
cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; báo
cáo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2016, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản

13. 4
đồ địa chính; số liệu thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai và các văn bản có liên
quan.
- Phƣơng pháp thu thập thông tin sơ cấp: Thu thập các thông tin cần thiết cho
mục đích nghiên cứu nhƣng không có trong tài liệu thứ cấp nhƣ: số liệu về đăng ký
đất đai lần đầu và đăng ký biến động, số liệu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Tiến hành lấy ý kiến ngƣời sử dụng đất và cán bộ
địa chính, xây dựng phiếu điều tra và thực hiện điều tra 67 phiếu phát ra; 50 phiếu
điều tra ngƣời dân đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (thông tin về tình trạng pháp
lý của thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời
gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp GCN, thái độ phục vụ của
cơ quan chức năng có thẩm quyền, sự hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đất đai
có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của ngƣời dân với các cơ quan có thẩm
quyền); và thực hiện điều tra cán bộ địa chính xã (khó khăn trong việc xác định
nguồn gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lƣu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch, trình
độ chuyên môn…).
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hệ thống hóa, xử lý có chọn lọc tài liệu,
thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ
giữa chúng. Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập
đƣợc.
Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
Từ số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí,
cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ
đó đƣa ra những mặt tích cực, tiêu cực làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ: phân tích các kết quả đăng ký
đất đai, cấp GCN của các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu, nhằm trực quan hóa
kết quả nghiên cứu.
Phương pháp mô hình hóa dữ liệu: Đƣợc sử dụng để xây dựng thí điểm cơ sở
dữ liệu địa chính số cho thị trấn Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Ứng dụng

14. 5
phần mềm VILIS 2.0 để đăng ký đất đai, cấp GCN và thiết lập các loại sổ sách
trong hồ sơ địa chính tại địa bàn thí điểm, từ đó ứng dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu
cho toàn huyện phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời gian
tới.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn
gồm có 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ
thống hồ sơ địa chính.
Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác đẩy nhanh công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.

15. 6
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH.
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
1.1.1. Đăng ký đất đai.
* Khái niệm về đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
định nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
* Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất
đai theo pháp luật. Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định
địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất
đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục
hành chính vì đƣợc thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất.
1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai
Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
đƣợc chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a. Đăng ký đất đai ban đầu
Các trƣờng hợp đƣợc thực hiện:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký.
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký.

16. 7
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
b. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là
- Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

17. 8
quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất khoản 16, điều 3 Luật đất đai 2013[12]
1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo điều 97 Luật đất đai 2013[12] quy định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nƣớc.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp ngƣời đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

18. 9
1.1.3.3. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của ngƣời sở hữu cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản lý của mình đối
với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ.
- Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử
dụng đất, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà
nƣớc theo định hƣớng xã hội chủa nghĩa phát triển.
1.1.3.4. Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công
khai, minh bạch.
- Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai
đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc
làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

19. 10
và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng
có thẩm quyền.
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 3 chƣơng 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [9] về cấp
Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâṭ đất đai 2013 [12] :
- GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì
đƣợc cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có
chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho ngƣời đại diện.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
GCN , trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

20. 11
là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất
Đai 2013.
1.1.4.2. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo điều 3 thông tƣ số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN
đƣợc phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc.
GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong
phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN
gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là
phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc
190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I. Tên
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.

21. 12
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ
quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp GCN; mã vạch.
- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy
chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4
của Giấy chứng nhận.
-. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông
tƣ 23 đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 của Chính Phủ[4].
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp
phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng
phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT-
BTNMT [4] ngày 19/05/2014 của Chính Phủ. (thể hiện phụ lục 08).
Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nƣớc ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy
chứng nhận khác, cụ thể nhƣ sau:
- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ đƣợc cấp theo Luật đất đai 1988 do
Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) phát hành theo
mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do
Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994
của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu

22. 13
hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lƣu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay
là Sở Tài nguyên và Môi trƣờng);
- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu
giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004[1] và quyết định
08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy
có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lƣu lai cơ quan Tài
nguyên và Môi trƣờng cấp huyện, tỉnh;
- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền trên đất quy định tại Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT[3] ngày 10/12/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng. Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng (loại
giấy này về cơ bản có phôi giấy giống loại giấy theo thông tƣ 23/2015/TT-BTNMT
[4]của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng).
1.1.4.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật
Đất đai 2013 [12]:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án
đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực

23. 14
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013[12], thông qua đó để xác lập mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đồng
thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản
lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…đúng đối tƣợng.
Khi Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất
thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc
tránh đƣợc tình trạng thất thu ngân sách.
Kết quả của công tác đăng ký , cấp GCN còn cung cấp các tƣ liệu phục vụ việc
đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác
tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật.
Giúp nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

24. 15
GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nƣớc quản lý và điều tiết sự phát triển của thị
trƣờng bất động sản.
Đối với ngƣời dân: Nhà nƣớc cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất hợp pháp trong trƣờng hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích
liên quan đến đất đai.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất, nhằm sử
dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp nhƣ: Mua bán,
thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại
thuế có liên quan…
Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất.
Là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản và đƣa ra
các quyết định đúng đắn.
GCN là cơ sở để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà và các tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có
thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền
giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
Đối với các đối tƣợng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣ ớc,
GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số
quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
điṇ h đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.

25. 16
Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử
dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời sƣ
̉ duṇ g đất yên tâm đầu tƣ vào
đất.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhâṇ
chuyển nhƣơng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó.
1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hệ thống các văn bản pháp luật cóliên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
* Giai đoạn luật đất đai 2003.
a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:
- Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009) .
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai .
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP [9] của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính
Phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó của qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc
thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó có qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi
cấp GCN.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành luật đất đai,

26. 17
trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoành thành cơ bản việc cấp GCN
trong năm 2006.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy
định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tƣ số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trƣởng Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trƣởng Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT [3] ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.

27. 18
- Thông tƣ số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 về thực hiện một số
nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài
sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
* Giai đoạn luật đất đai sau 2013:
a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:
- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu
lực ngày 01/07/2014).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui
định về tiền thuê đất và mặt nƣớc.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui
định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ
qui định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ
qui định về khung giá đất.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy
định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về
GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

28. 19
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ sơ
địa chính.
- Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Bản
đồ địa chính.
- Thông tƣ 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về
Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành
ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4
năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hƣớng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ƣơng đã khẩn trƣơng
xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2013[12],
trong đó quy định khá chi tiết, rõ ràng hơn, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa
phƣơng tổ chức cấp GCN đƣợc tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN.
1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính.
1.2.1. Khái niệm hồ sơ địa chính.
Hồ sơ đia chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.

29. 20
* Theo thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 08 tháng 02 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng [2] về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính
quy định hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính ; sổ địa chính; sổ muc kê đất đai ;
sổ theo dõi biến đông đất đai; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNM ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng [5] quy định về hồ sơ địa chính, các mẫu sổ
sách gồm: Sổ đia chính (điên tƣ̉ ); Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Sổ cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.2.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai.
Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai
cũng nhƣ tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động đƣợc thông suốt,
thuận lợi và lành mạnh. Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập
và quản lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trƣờng,
xoá bỏ đƣợc các hoạt động ngầm và bảo vệ đƣợc quyền lợi chính đáng về bất động
sản của công dân.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành
các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm đƣợc tình
hình biến động đất đai và xu hƣớng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ
mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hƣớng biến động đất đai kết hợp với định
hƣớng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đƣa ra
đƣợc các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển
kinh tế xã hội tại từng cấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất. Nếu nhƣ bản đồ địa chính đƣợc cập nhật thƣờng xuyên thì nhà quản lý chỉ
cần khái quát hóa là thu đƣợc nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với
độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công

30. 21
việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần nhƣ quy định
hiện hành.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch
sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi
mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề
nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhƣng một trong số những
nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin
cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử
dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm
đƣợc các đối tƣợng quy hoạch (đƣờng giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…)
trong phƣơng án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó
là loại đất gì,…? Để trả lời đƣợc những câu hỏi này thì phƣơng án quy hoạch sử
dụng đất chi tiết phải đƣợc xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên
cạnh đó những thông tin liên quan nhƣ: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài
sản gắn liền với đất…liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ đƣợc cung
cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng đƣợc một phƣơng án quy hoạch
sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập
đƣợc phƣơng án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ
chính giúp giám sát việc thực hiện phƣơng án quy hoạch.
Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục
vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dƣ
luận. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thƣờng không sát với giá
thị trƣờng. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hƣớng tới quản lý cả
vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi
mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch: Ngƣời dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành
đất thổ cƣ, nhiều trƣờng hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình
trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phƣơng không có đƣợc hệ thống hồ sơ

31. 22
địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nƣớc về
đất đai mang tính chất định kì nhƣ: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất
đai, mà còn có những công việc mang tính thƣờng xuyên nhƣ giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trƣờng hợp tranh chấp đất
đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện
vƣợt cấp do phƣơng án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng
và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho ngƣời sử dụng đất tham gia tranh tụng
không đồng ý với phƣơng án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên
quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải đƣợc hoàn thiện đầy
đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nƣớc và
nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động
quản lý đất đai của cơ quan Nhà nƣớc và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử
dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của ngƣời quản lý và của
ngƣời sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất ngƣời
dân sẽ phát hiện đƣợc các trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy
hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nƣớc để có biện pháp xử lý
tránh tình trạng “sự đã rồi”.
Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng
ta xác định đƣợc mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tƣợng
kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai. Từ đó làm cơ sở khoa học cho việc
hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho
phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội.
1.2.3. Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính.
Hệ thống tài liệu của hồ sơ địa chính phân thành 2 loại:
- Hệ thống hồ sơ tài liệu gốc, lƣu trữ và tra cứu khi cần thiết: Hệ thống này chỉ
có một văn bản, là căn cứ để lập nên sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động
đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên trong quản lý đất đai.

32. 23
- Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên trong quản lý đất đai: Hệ
thống này đƣợc sao lƣu thành nhiều bản, có giá trị pháp lý ngang nhau.
1.2.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ đƣợc hình thành trong
quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất. Nó
đƣợc hình thành khi thực hiện việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất và khi thủ
tục này hoàn tất thì nó chỉ có nghĩa là tài liệu lƣu trữ và dùng để tra cứu hoặc nghiên
cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng.
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết
định chất lƣợng hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên trong quản lý. Nó bao gồm
các loại tài liệu sau:
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm:
Toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã đƣợc cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản
đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa.
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến
động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký nhƣ: đơn kê
khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan
đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc mà ngƣời sử dụng đất đã thực hiện.
+ Hồ sơ tài liệu đƣợc hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai
đăng ký.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai.
* Bản đồ địa chính

33. 24
Bản đồ địa chính đƣợc lập theo quy định tại Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT
của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng [6]. Bản đồ địa chính đƣợc lập ở các tỷ lệ 1:200,
1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000; trên mặt phẳng chiếu hình, ở múi chiếu
3 độ, kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, hệ quy chiếu
và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và hệ độ cao quốc gia hiện hành.
Nôi dung bản đồ đia chính cần thể hiên bao gồm:
- Điểm khống chế tọa độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính, điểm
khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổn định;
- Mốc địa giới hành chính, đƣờng địa giới hành chính các cấp;
- Mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, thủy lợi,
đê điều, hệ thống dẫn điện và các công trình công cộng khác có hành lang bảo vệ an
toàn;
- Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;
- Nhà ở và công trình xây dựng khác;
- Các đối tƣợng chiếm đất không tạo thành thửa đất nhƣ đƣờng giao thông,
công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất khác
theo tuyến;
- Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa định hƣớng
cao;
- Dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (khi có yêu cầu thể hiện phải đƣợc nêu
cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình);
Đối với thửa đất chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mục
đích sử dụng, diện tích, ranh giới về thửa đất trên bản đồ đƣợc xác định theo hiện
trạng sử dụng đất. Đối với các thửa đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thông tin về thửa đất đƣợc ghi theo giấy chứng nhận đã cấp và ghi thêm thông
tin khi có sự biến động về thửa đất.
* Sổ đia chính điên tư
Sổ đƣợc lập theo từng xã, phƣờng, thị trấn; thể hiện kết quả đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất theo từng thửa đất và từng đối tƣợng chiếm đất không tạo thành

34. 25
thửa đất ( gọi chung là thửa đất); thông tin của mỗi thửa đất đƣợc thể hiện vào 01
trang sổ riêng.
- Nội dung Sổ đia chính bao gồm:
+ Thƣ
̉ a đất: Số thƣ
̉ a, số tờ bản đồ,
điadụng;
chỉ thƣ
̉ a đất,
diên
tích, tài liệu đo đạc sử
+ Ngƣời sƣ
̉ duṇ g đất/ngƣời quản lý đất;
+ Quyền sƣ
̉ duṇ g đất /quyền quản lý đất : Hình thức sử dụng , loại đất, thời haṇ
sƣ
̉ duṇ g, nguồn gốc sƣ
̉ duṇ g , nghĩa vụ tài chính , hạn chế sử d ụng, quyền sƣ
̉ duṇ g
hạn chế đối với thửa đất liền kề và tài sản gắn liền với đất;
+ Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất , quyền sở hƣ̃u tài sản gắn liền với
đất.
* Sổ tiếp nhân và trả kết quả đăng ký , cấp giấy chứ ng nhân quyê sử dung
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá c gắn liền vớ i đất
Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông
tin vào Phần tiếp nhận hồ sơ của Phiếu và ký vào phần ngƣời nhận hồ sơ tại Liên 2
trƣớc khi trao cho ngƣời nộp hồ sơ; ngƣời nộp hồ sơ ký vào Phần ngƣời nộp hồ sơ
tại Liên 1.
- Khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin
vào Phần Trả kết quả của Phiếu và ký vào phần ngƣời trả kết quả tại Liên 2; ngƣời
nhận kết quả ký vào Phần ngƣời nhận kết quả tại Liên 1 và nộp lại Liên 2 cho cơ
quan trả kết quả.
- Sau khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả có trách nhiệm lƣu
giữ Liên 1 và chuyển Liên 2 cùng toàn bộ giấy tờ gốc đã nhận của ngƣời sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản cho cơ quan đăng ký đất đai để lƣu.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đóng dấu treo tại phần tên cơ quan tiếp nhận và
đóng dấu giáp lai vào giữa hai liên.
* Sổ cấ p giấ y chƣ
́ ng
nhânsản khác gắn liền với đất
quyền sƣ̉ dung đất , quyền sở hƣ̃u nhà ở và tài

35. 26
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sổ cấp GCN) đƣợc lập để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(GCN).
Nôi dung sổ câp
́ GCN:
+ Số thứ tự: ghi số thứ tự GCN đƣợc cấp tiếp theo số thứ tự của GCN đã cấp
theo quy định tại Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT [2] ngày 21 tháng 10 năm 2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Tên và địa chỉ của ngƣời đƣợc cấp GCN đƣợc ghi nhƣ trên giấy đã cấp.
Trƣờng hợp có nhiều ngƣời cùng sử dụng chung thửa đất, sở hữu chung tài sản gắn
liền đất và đƣợc cấp mỗi ngƣời một Giấy thì lần lƣợt ghi tên và địa chỉ của từng
ngƣời vào các dòng dƣới kế tiếp.
+ Số phát hành GCN: Ghi mã và số thứ tự phát hành in ở góc dƣới bên phải
trang 1 của GCN.
+ Ngày ký GCN: Ghi ngày tháng năm ký GCN.
+ Ngày giao GCN: Ghi ngày tháng năm giao GCN cho ngƣời đƣợc cấp GCN
hoặc đại diện cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả; hình thức thể hiện: “… /…/…”.
+ Họ tên, chữ ký của ngƣời nhận GCN: Ngƣời nhận GCN là đại diện cơ quan
nhận hồ sơ và trả kết quả hoặc ngƣời đại diện của tổ chức ký, ghi rõ họ tên và chức
danh của ngƣời ký.
+ Ghi chú để ghi chú thích đối với những trƣờng hợp: Thu hồi GCN , mất
GCN, đồng quyền sƣ
̉ duṇ g đất.
1.2.4. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính.
1.2.2.1. Trách nhiệm lập, cập nhật và chỉnh lý
Theo thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT [5] của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
điṇ h về hồ sơ
đia
chính:
1. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;

36. 27
b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê
đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thƣờng xuyên sổ địa chính và các tài
liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phƣơng.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thực hiện chỉnh lý biến động thƣờng xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ
mục kê đất đai;
b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu
quy định ở trên;
c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số
hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn sử dụng.
3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại
Khoản 2 đối với các đối tƣợng sử dụng đất, đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý đất, sở hữu
tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký.
4. Địa phƣơng chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định nhƣ sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ
địa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa
chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 đối với các thửa đất của các tổ chức,
cơ sở tôn giáo, cá nhân nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
thực hiện dự án đầu tƣ.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh
lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối
với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ và ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính,

37. 28
sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định để sử dụng phục vụ cho
yêu cầu quản lý đất đai ở địa phƣơng.
1.3 Kinh nghiệm một số nƣớc về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
và bài học cho Việt Nam.
1.3.1 Mỹ
Đăng ký văn tự giao dịch ở Hoa Kỳ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhƣợng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ ngƣời nào muốn thực hiện giao dịch
cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về
hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc ĐKVTGD đƣợc triển khai
lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã đƣợc phát triển ra toàn Liên
bang.
Các điều luật về Đăng ký đƣợc phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ƣu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật
đƣợc chia thành 3 loại:
- Quy định quyền ƣu tiên theo trình tự (race statutes): điều luật theo nguyên
tắc trình tự dành quyền ƣu tiên cho giao dịch đăng ký trƣớc. Một giao dịch đƣợc
đăng ký sẽ thắng một giao dịch chƣa đƣợc đăng ký dù cho giao dịch chƣa đăng ký
đƣợc thực hiện trƣớc. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố
gian lận.
- Quy định về quyền ƣu tiên theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes): điều
luật theo nguyên tắc nhận biết ( notice) : không dành quyền ƣu tiên cho trình tự
đăng ký. Ngƣời mua nếu không biết đƣợc (không đƣợc thông tin ) về các tranh chấp
quyền lợi liên quan tới bất động sản mà ngƣời ấy mua thì vẫn đƣợc an toàn về pháp
lý.
- Quy định hỗn hợp (race-notice statutes): điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2
nguyên tắc trên và là một bƣớc phát triển lô gic với các quy định nhƣ sau: Một
ngƣời mua sau đƣợc quyền ƣu tiên so với ngƣời mua trƣớc nếu không biết về vụ
giao dịch trƣớc và ngƣời mua sau phải đăng ký trƣớc.

38. 29
Cũng nhƣ đặc điểm chung của ĐKVTGD, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên
tắc ƣu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký
chứng cứ về các quyền chứ chƣa phải bản thân các quyền. Ngƣời mua vẫn phải điều
tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trƣớc và phải điều tra tại chỗ xem
ngƣời bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.
1.3.2 Cộng hòa Pháp
- Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã đƣợc đƣa vào Bộ
luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền
đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối
nhân liên quan đến bất động sản đã đƣợc Luật hóa thành một hệ thống thống nhất
và đƣợc chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
- Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công
chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhƣợng; thông tin về chủ thể; thông tin
về bất động sản. Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng
ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng,
giao dịch cũng nhƣ đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng nhƣ công bố công khai mọi
thông tin liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
- Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
- Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản đƣợc thực hiện
thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn
phòng đăng ký - Cơ quan địa chính.
1.3.3 Autralia (Úc)
Hệ thống ĐKQ-hệ thống Torren, đƣợc Torrens đƣa vào sử dụng ở Nam Úc
năm 1858, chịu ảnh hƣởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng
ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trƣơng đƣa việc đăng
ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho
Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu.

39. 30
Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 (South Australia Real Property Act
1558) đất công (Crown land) khi đƣợc giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01
tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở
Nam Uc đất công (crown land) chƣa giao còn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập
đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lƣợng các vụ đăng ký vào hệ thống
Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ
dàng.
Hệ thống Torren ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt
đối với quan hệ thế chấp. Cụ thể, nếu theo luật chung thì khi thế chấp, ngƣời cho
vay trở thành chủ sở hữu tài sản, còn ngƣời vay chỉ lấy lại đƣợc tài sản thế chấp sau
khi thực hiện xong mọi nghĩa vụ liên quan đến việc trả nợ. Còn theo Quy chế
Torren (Torren statutes) thì khi thế chấp ngƣời vay vẫn là chủ sở hữu tài sản, còn
ngƣời cho vay đƣợc hƣởng quyền theo quy chế đối với tài sản.
Theo Quy chế này, thì hệ thống cơ quan đăng ký đƣợc thành lập và lƣu giữ hồ
sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Các giao dịch đƣợc đăng ký và công
nhận tính pháp lý đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thƣờng nếu xảy
ra những sai sót. Ở Úc hiện nay, hệ thống này đã đƣợc vi tính hóa. Các hình thức
chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất
tƣ, đất thuê, đất cho thuê lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của
cộng đồng … và đƣợc quy định phù hợp với đặc điểm của từng Bang.
Tuy nhiên, để xác lập đƣợc hệ thống này thì việc cấp giấy chứng nhận sở hữu
quyền ban đầu rất quan trọng và tốn kém về kinh phí cũng nhƣ thời gian. Việc này
đƣợc tiến hành theo một quy trình bắt buộc mang tính chất pháp lý gọi là quy trình
xác nhận quyền về đất đai (adjudication of title to land). Kết quả công nhận phải
công bố cho công chúng biết trong một thời gian quy định (30 ngày hoặc 60 ngày).
Hệ thống Torren đã đƣợc áp dụng thành công ở các Bang của Úc và một số
quốc gia trên thế giới.
1.3.4 Trung Quốc
Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tƣ bản tƣ doanh đã xóa bỏ sở hữu tƣ

40. 31
nhân về ruộng đất, , chỉ còn lại sở hữu của Nhà nƣớc và sở hữu của tập thể. Quỹ đất
đai toàn quốc đƣợc chia thành 03 loại theo mục đích sử dụng bao gồm đất nông
nghiệp, đất xây dựng và đất chƣa sử dụng. Cục quản lý đất đai Trung Quốc chịu
trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong đó có một số nhiệm vụ
sau:
- Xây dựng phƣơng châm, chính sách pháp quy liên quan đến quản lý đất đai
đồng thời tổ chức quán triệt giám sát và kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc,
quy định và chính sách đó.
- Nghiên cứu và xây dựng chiến lƣợc quốc gia về phát triển và quản lý đất đai,
dự báo trung và dài hạn những nhu cầu sử dụng đất bảo đảm cân đối vĩ mô cung cầu
về đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý thống nhất đất đai toàn quốc và địa bàn ở thành thị và nông thôn,
công tác địa chính, thanh tra và giải quyết tranh chấp về đất đai, thực hiện công tác
điều tra, thống kê, phân hạng đất, đăng ký và cấp GCN về đất đai trong toàn quốc.
Cùng với các cơ quan có liên quan tiến hành định giá đất.
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch khai thác
tài nguyên đất đai dự trữ.
- Chủ trì trên phạm vi cả nƣớc về trƣng dụng đất, cấp đất. Thực hiện việc kiểm
tra và thẩm định đất đai cho mục đích xây dựng; tổ chức xây dựng định mức chỉ
tiêu các loại đất xây dựng.
- Quản lý thị trƣờng đất đai; cùng với các cơ quan có liên quan xây dựng các
quy định và luật lệ quản lý thị trƣờng đất đai; hỗ trợ cho cơ chế thuế và tài chính
làm tốt việc thu thuế đất.
- Đề xuất phƣơng án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng đất
đai, tổng kết kịp thời các kinh nghiệm và không ngừng cải thiện các biện pháp cải
cách.
- Chủ quản công tác khoa học kỹ thuật về quản lý đất đai, tuyên truyền giáo
dục về quản lý đất đai, tổ chức chỉ đạo công tác đào tạo và bồi dƣỡng cán bộ quản
lý đất đai.

41. 32
- Quản lý công tác đối ngoại, chỉ đạo điều phối, hợp tác và giao lƣu quốc tế
trong lĩnh vực quản lý đất đai.
- Quản lý công tác nhân sự của Cục và các đơn vị trực thuộc; chỉ đạo công tác
xây dựng đội ngũ trong ngành quản lý đất đai
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Quốc vụ giao phó.
1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa
chính của Việt Nam.
1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
a. Kết quả cấp GCN trước khi có luật đất đai 2013
Tại báo cáo 3141/BTNMT-PC [19] Về việc báo cáo Ủy ban Thƣờng vụ Quốc
hội về quản lý TN và MT: Tính đến ngày 30/6/2013, cả nƣớc đã cấp đƣợc 36 triệu
GCN với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp GCN của cả
nƣớc, tăng 2,0% so với năm 2012. Đến nay, cả nƣớc có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành
cấp GCN lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình
Dƣơng, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Đồng Nai,
Quảng Trị, Hậu Giang, Cần Thơ; ngoài ra còn có 10 tỉnh khác cơ bản hoàn thành ở
hầu hết các loại đất chính gồm Lạng Sơn, Hải Dƣơng, Hà Nam, Hƣng Yên, Quảng
Bình, Đà Nẵng, Trà Vinh, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bà Rịa - Vũng Tàu. Song cũng
còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp GCN ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp
(dƣới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh Điện Biên, Lai Châu, Tuyên
Quang, Bắc Cạn, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, Gia Lai, Đăk Nông. Về tình hình cấp
GCN các loại đất chính nhƣ sau:
- Về đất ở đô thị: Cả nƣớc đã cấp đƣợc 4.211.800 giấy với diện tích 106.200
ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dƣới 85%, trong đó 10
tỉnh đạt thấp dƣới 70%.
- Về đất ở nông thôn: Cả nƣớc đã cấp đƣợc 11.510.000 giấy với diện tích
465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dƣới 85%; trong đó
có 9 tỉnh đạt thấp dƣới 70%.