Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI
CHÍNH CỦA CÔNG TY TNHH
TIẾN PHÁT LAND

A. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Hiện nay cùng với sự đổi mới của nền kinh tế thị trường và sự cạnh tranh
ngày càng quyết liệt giữa các thành phần kinh tế đã gây ra những khó khắn và
thách thức cho các doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, để có thể khẳng định
được mình mỗi doanh nghiệp cần nắm vững tình hình cũng như kết quả hoạt
động kinh doanh. Đẻ đạt được điều đó, các doanh nghiệp luôn phải quan tâm
đến tình hình tài chính vì nó có quan hệ trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp và ngược lại. Nhận thức được tầm quan trọng của việc
phân tích tình hình tài chính đối với sự phát triển của doanh nghiệp, kết hợp
giữa kiến thức lý luận được tiếp thu ở nhà trường và tài liệu tham khảo thực tế,
cùng với sự giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình của cô, các anh chị trong công ty tôi
chọn “Phân tích tình hình tài chính của công ty TNHH Tiến Phát Land”.
Do giới hạn về thời gian và sự hiểu biết nên Báo cáo thực tập tổng hợp của
em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ dạy từ
phía thầy cô để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu cơ bản của việc phân tích báo cáo tài chính nhằm cung cấp những
thông tin cần thiết giúp các đối tượng sử dụng thông tin đánh giá khách quan
về sức mạnh tài chính của doanh nghiệp, khả năng sinh lời và triển vọng phát
triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy, phân tích báo cáo tài
chính là mối quan tâm của nhiều đối tượng sử dụng thông tin khác nhau, như:
Hội đồng quản trị, Ban giám đốc, các nhà đầu tư, các nhà cho vay, các nhà
cung cấp, các chủ nợ, các cổ đông hiện tại và tương lai các khách hàng, các
nhà quản lý cấp trên, các nhà bảo hiểm, người lao động,... Mỗi một đối tượng
sử dụng thông tin của doanh nghiệp có những nhu cầu về các loại thông tin
khác nhau. Bởi vậy, mới mỗi một đối tượng sử dụng thông tin có xu hướng tập
trung vào khía cạnh riêng của bức tranh tài chính doanh nghiệp.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của quản trị tài chính là hệ thống thông tin kế toán
đã được trình bày trên các báo cáo tài chính của doanh nghiệp, nhằm cung cấp
cho các đối tượng sử dụng thông tin về luồng vào và ra của tiền trong kỳ hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Phân tích các thông tin trình bày trên báo cáo tài chính nhằm phản ánh sự
biến động (tăng hay giảm) về quy mô, cơ cấu tài sản, nguồn vốn của doanh
nghiệp. Phân tích tình hình biến động quy mô kết quả sản xuất kinh doanh, tình
hình dịch chuyển các luồng tiền vào và ra trong quá trình sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp, so sánh hiệu quả sản xuất kinh doanh nhằm cung cấp đầy đủ
nhất và toàn diện nhất những thông tin-cơ sở đánh giá thực trạng tình hình hoạt

động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp. Đồng thời,
để nắm được một cách đầy đủ thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp cũng như tình hình sử dụng tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp
cần thiết phải đi sâu phân tích mối quan hệ và tình hình biến động của các
khoản, các mục trên từng báo cáo tài chính và giữa các báo cáo tài chính với
nhau. Có như vậy, mới có thể đánh giá được đầy đủ và sâu sắc mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
4. Nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu:
Việc thường xuyên tiến hành phân tích tình hình tài chính sẽ giúp cho các
doanh nghiệp và các cơ quan chủ quản cấp trên thấy rõ thực trạng hoạt động tài
chính, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ của doanh nghiệp cũng
như xác định được một cách đầy đủ, đúng đắn nguyên nhân và mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố thông tin có thể đánh giá được tiềm năng, hiệu quả sản
xuất kinh doanh cũng như rủi ro và triển vọng trong tương lai của doanh
nghiệp để có thẻ đưa ra được những giải pháp hữu hiệu, những quyết định
chính xác nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý kinh tế, nâng cao hiệu
quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
Nhiệm vụ của phấn tích báo cáo tài chính doanh nghiệp phải cung cấp đầy
đủ những thông tin, thể hiện qua các khía cạnh sau đây:
Cung cấp kịp thời, đầy đủ và trung thực các khách hàng, các nhà cung
cấp ...
Cung cấp những thông tin về tình hình sử dụng vốn, khả năng huy động
vốn, khả năng sinh lợi và hiệu quae sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Cung cấp những thông tin về tình hình công nợ, khả năng thu hồi các khản
phải thu, khả năng thanh toán các khoản phải trả cũng như các nahan tố khác
ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
5. Phương pháp phân tích tình hình tài chính
Các công cụ chủ yếu phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp.
- Phân tích theo chiều ngang: Phản ánh sự biến động khác của từng chi tiêu
làm nổi bật các xu thế và tạo nên mối quan hệ của các chi tiêu phản ánh
trên cùng một dòng của báo cáo . So sánh
- Phương pháp so sánh :
So sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong phân tích để
đánh giá kết quả, xác định vị trí và xu hướng biến động của các chi tiêu phân

tích. Vì vậy, để tiến hành so sánh phải giải quyết những vấn đề cơ bản như xác
định số gốc để so sánh, xác định điều kiện so sánh và xác định mục tiêu so
sánh.
- Điều kiện so sánh:
Chỉ tiêu kinh tế được hình thành trong cùng một khoảng thờigian như
nhau.
Chỉ tiêu kinh tế phải thống nhất về mặt nội dung và phương pháp tính toán.
Chỉ tiêu kinh tế phải thống nhất về mặt nội dung và phương pháp tính toán.
Chỉ tiêu kinh tế phải cùng đơn vị đo lường.
Cùng quy mô hoạt động và điều kiện kinh doanh tương tự nhau.
- Tiêu chuẩn so sánh: là các chỉ tiêu được chọn làm căn cứ so sánh (kỳ gốc)
Các phương pháp so sánh thường sử dụng
So sánh tương đối: phản ánh kết cấu mối quan hệ tốc độ phát triển và mức
độ phổ biến của chỉ tiêu kinh tế.
So sánh tuyệt đối: cho biết khối lượng, quy mô doanh nghiệp đạt được từ
các chỉ tiêu kinh tế giữa kỳ phân tích và kỳ gốc.
So sánh bình quân: cho biết khả năng biến động của một bộ phận, chỉ tiêu
hoặc nhóm chỉ tiêu.
Phương pháp chi tiết chỉ tiêu phân tích:
Để phân tích một cách sâu sắc các đối tượng nghiên cứu, không thể chỉ dựa
vào các chỉ tiêu tổng hợp, mà cần phải đánh giá theo các chỉ tiêu cấu thành của
chỉ tiêu phân tích. Thông thường trong phân tích việc chi tiết chỉ tiêu phân tích
được tiến hành theo các hướng sau:
Chi tiết theo bộ phận cấu thành chỉ tiêu:
Chi tiết theo thời gian: giúp cho việc đánh gia kết quả sản xuất kinh doanh
được chính xác, tìm được các giải pháp có hiệu quae cho công việc sản xuất
kinh doanh, tùy theo đặc tính của quá trình kinh doanh, tùy theo nội dung kinh
tế của các chỉ tiêu phân tích, tùy mục đích phân tích khác nhau có thể lựa chọn
khoảng thời gian cân chi tiết khác nhau và chỉ tiêu chi tiết khác nhau.
Chi tiết địa điểm: là xác định các chỉ tiêu phân tích theo các địa điểm thực
hiện các chỉ tiêu đó.
6. Kết cấu của khoán luận

Ngoài lời mở đầu và kết luận, bài báo cáo thực tập gồm 3 chương như sau :
Chương 1: Tổng quan về công ty TNHH Tiến Phát Land
Chương 2: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính doanh nghiệp
Chương 3: Phân tích tình hình tài chính của công ty
Chương 4: Một số giải pháp nâng cao khả năng tài chính tại công ty

B. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: Tổng quan về công ty TNHH Tiến Phát Land
1.1. Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên.
 Ưu điểm:
Do có tư cách pháp nhân nên các thành viên công ty chỉ trách nhiệm về các
hoạt động của công ty trong phạm vi số vốn góp vào công ty nên ít gây rủi ro
cho người góp vốn; Số lượng thành viên công ty trách nhiệm không nhiều và
các thành viên thường là người quen biết, tin cậy nhau, nên việc quản lý, điều
hành công ty không quá phức tạp; Chế độ chuyển nhượng vốn được điều chỉnh
chặt chẽ nên nhà đầu tư dễ dàng kiểm soát được việc thay đổi các thành viên,
hạn chế sự thâm nhập của người lạ vào công ty.
 Nhược điểm:
Việc huy động vốn của công ty trách nhiệm hữu hạn bị hạn chế do không
có quyền phát hành cổ phiếu.
 Ngành nghề kinh doanh
 Phân phối và tiếp thị dự án:
Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản, với sự am hiểu
sâu sắc về thị trường bất động sản và kinh nghiệm cung cấp các giải pháp bán
hàng, chiến lược Marketing hiệu quả đội ngũ nhân viên giỏi, mạng lưới khách
hàng rộng lớn, công ty mong muốn mang lại cho khách hàng và đối tác sự tin
tưởng và tâm giao.
Nghiên cứu thị trường, hoạch định, triển khai các phương án kinh doanh,
và Marketing cho các dự án bất động sản.
 Môi giới bất động sản:
Bằng chất lượng của dịch vụ phân phối và môi giới đã được kiểm chứng
cùng với đội ngũ nhân viên nhiều kinh nghiệm, tận tâm. Công ty sẵn sàng
mang đến cho khách hàng sản phẩm tốt nhất – dịch vụ tốt nhất.
 Cho thuê bất động sản
Cho thuê văn phòng, nhà phố, biệt thự, căn hộ, nhà xưởng…

Luôn sẵn sàng tư vấn cho khách hàng xác định giá thuê, thiết kế tài liệu
giới thiệu, tư vấn chọn khách thuê, soạn thảo hợp đồng.
1.2. DỊCH VỤ, THỊ TRƯỜNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Dịch vụ môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là người chuyên tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động
sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản. Nếu nhân viên bán
hàng chỉ kiếm người mua thì nhân viên mô giới phải kiếm được cả người mua
và người bán để trao đổi và tiếp nhận nhu cầu của họ, mang đến sự kết nối giữa
người có nhu cầu bán đến người có nhu cầu mua. Khi nêu khái niệm môi giới
bất động sản là gì thì đơn giản vậy thôi nhưng công việc họ phải làm thì không
hề đơn giản chút nào. Công việc đòi hỏi kinh nghiệm, kĩ năng và kiến thức
chuyên môn cao.
Dịch vụ môi giới bất động sản thường bao gồm:
- Định giá bất động sản
- Quảng cáo bất động sản
- Tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản
- Tư vấn pháp lý
- Quản lý tiếp thị các dự án bất động sản
- Đấu giá bất động sản
1.2.2. Các dịch vụ mô giới bất động sản
a) Định giá bất động sản
- Hiện nay các trường phái nghiên cứu đưa ra các nguyên tắc định giá bất động
sản bao gồm:
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (tốt nhất và tối
ưu);
+ Nguyên tắc dự báo (dự kiến các lợi ích trong tương lai);
+ Nguyên tắc thay thế;
+ Nguyên tắc cung cầu;
+ Nguyên tắc cân bằng;
+ Nguyên tắc hài hoà các yếu tố;
+ Nguyên tắc đóng góp;
+ Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;

+ Nguyên tắc phân phối;
+ Nguyên tắc thay đổi;
+ Nguyên tắc tuân thủ;
+ Nguyên tắc cạnh tranh.
Sau đây chúng ta nghiên cứu một số nguyên tắc cơ bản.
Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu.
Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp
luật của tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày
định giá tài sản.
Hai là: Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản. Trên thị trường,
giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị
trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các
yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản.
Ba là: Nguyên tắc sự thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá
trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao
giờ trả tiền hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong thị trường
mở.
Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có 2 tài
sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài
sản đó được bán trước.
Bốn là: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai.
Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong
tương lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ. Định giá tài sản là nhiệm vụ
dự kiến lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự tính
của người mua hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài
sản.
Năm là: Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó.

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề
cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định giá tài sản phải cân nhắc đến sự cân
bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
Sáu là: Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.
Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp
lý về sự đồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần
xét đến sự hài hoà của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù
hợp với tâm lý tiêu dung
- Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.
+ Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá;
+ Nhận biết về BĐS cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố
pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS;
+ Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá BĐS do
khách hàng yêu cầu;
+ Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định
giá.
+ Những điều kiện ràng buộc trong xác định BĐS định giá: Định
giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn
chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng,
những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới
hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng
kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định
giá.
+ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá
viên phải dựa trên cơ sở:
 Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận
thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông
qua kết quả định giá.
 Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành
khác có liên quan.
+ Xác định thời điểm định giá.

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của BĐS cần định giá
phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về
giá trị của BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
+ Xác định cơ sở giá trị của BĐS.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình BĐS cần định giá,
định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá
trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp lụat do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.
- Khảo sát hiện trường: Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện
trường với các nội dung:
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp
và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích
sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp
giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang
xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định
giá viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau.
- Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên
phải thu thập các thông tin sau:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động
đến giá trị, những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự
khác nhau giữa khu vực BĐS định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến mục đích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy
hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông
tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua
bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán,
khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh
doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ
chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa
phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị
trường BĐS; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về
quyền năng của chủ BĐS, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của
BĐS, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên
quan đến BĐS. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong
báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính
xác của thông tin.
Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá.
+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị
trường:
 Đối với BĐS thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm
của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên
những nhóm cung và cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp
nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước,
liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với
những người mua tiềm năng.
 Đối với BĐS là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác. cơ cấu gia
đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở
rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.
- Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.
 Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu
của những BĐS tương tự hiện có trên thị trường.
 Ảnh hưởng của xu hương trên đến giá trị BĐS đang định giá.
- Phân tích về khách hàng:

+ Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
+ Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi
trường xung quanh BĐS.
+ Nhu cầu, sức mua về BĐS.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu BĐS.
+ Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một BĐS
trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho
phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
+ Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các khía
cạnh:
 Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối
tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
 Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS:
xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của
BĐS.
 Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế riêng
theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
 Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng
của BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị
thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và
giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của BĐS.
 Hiệu quả tối đa trong sử dụng BĐS: xem xét đến năng suất tối đa,
chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS được sử
dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.
Nguyên tắc là việc lựa chọn phương pháp định giá một BĐS phải phù hợp
với quy định của pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất,
công năng của bất động sản cần định giá. Mặt khác, việc lựa chọn phương
pháp định giá BĐS còn phải tuỳ thuộc vào khả năng thu thuập thông tin từ
BĐS đó; cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp: thường được sử dụng để định giá BĐS
trong các trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung
cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng
hoặc cửa hiệu, đất trống.

Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để định giá cho những mục
đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy
điện… định giá BĐS cho mục đích bảo hiểm, thế chấp hoặc dùng để kiểm tra
đối với các phương pháp định giá khác.
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): thường được sử dụng
định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi
phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập,
BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận.
Phương pháp thặng dư: thường vận dụng để định giá của bất động sản
phát triển.
Phương pháp lợi nhuận: thường vận dụng để định giá của các bất động
sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so
sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc
vào khả năng sinh lời của tài sản.
Để đảm bảo độ tin cậy cao, người ta thường dùng nhiều phương pháp để
định giá cho một BĐS.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị định của pháp luật.của BĐS cần định giá. Phương pháp định giá phải
phù hợp với quy định của pháp luật.
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS
và với mục đích định giá.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị BĐS được định giá.
Đưa ra kết quả định giá theo từng phương pháp;
Đưa ra nhận xét về kết quả định giá;
Đưa ra những hạn chế về kết quả định giá.
Trên cơ sở đó khuyến nghị chọn mức giá đã định (ước lượng giá trị thị
trường, giá trị phi thị trường) của BĐS.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.

﹣ Hồ sơ định giá
Nội dung cơ bản của Hồ sơ định giá bao gồm:
Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá.
Công văn mời định giá.
Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.
Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên
quan.
Những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến
tài sản cần định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.
Chứng thư định giá.
Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá
và khách hàng.
Hồ sơ định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ
chức định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có các chi nhánh, hồ
sơ định giá được lưu giữ tại nơi ban hành chứng thư định giá.
b) Tư vấn bất động sản
Theo khoản 2, Điều 74, Luật kinh doanh bất động sản năm 2017
Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
=> Tuy bộ Luật kinh doanh bất động sản không định nghĩa dịch vụ tư vấn
bất động sản là gì nhưng Theo khoản 2 Điều 74 quy định những nội dung kinh
doanh dịch vụ tư vấn bất động sản không chỉ có tư vấn về bất động sản mà

gồm cả: Tư vấn pháp luật về bất động sản , tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh
doanh bất động sản, giá bất động sản và cuối cùng là tư vấn về hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
c) Cho thuê bất động sản
- Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê.
Trong bước này thông thường các trung tâm môi giới thường có một đội
ngũ nhân viên được tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên
phát triển thị trường công việc thường ngày của nhóm này là thường xuyên đi
tới các khu vực trung tâm thương mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại
các khu vực đó thường rất cao. Và để tìm được những thông tin này những
nhân viên đó có thể mượn danh nghĩa của 1 hãng, 1 công ty hoặc 1 cửa hàng
nào đó để trực tiếp gặp được chủ nhà với một số kỹ năng giao tiếp trong từng
trường hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liên quan tới bất động sản ví
dụ như chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng đang thuê hiện thời
gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá đang thuê là
bao nhiêu... Sau khi biết được ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêm thông
tin về mặt tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thức
thanh toán theo tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm... xin địa
chỉ và số điện thoại của chủ nhà.
- Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin.
Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ phát triển thị trường đưa về trung tâm.
Trung tâm cần có người kiểm tra thông tin, ghi lại chính xác những thông tin
cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên phát triển thị trường đối với
nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin “sạch” được lưu
lại trong tài liệu của trung tâm.
- Quảng cáo tin về nguồn thông tin.
Các thông tin sạch sau khi được sử lý sẽ được trung tâm quảng cáo tới
khác h hàng thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí,
internet... như báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất động sản trên
internet... thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của từng
nguồn thông tin, thông thường thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm
uất và có lượng cầu cao thì thời gian quảng cáo thường kéo dài hơn (do nhiều
yếu tố)
- Tiếp xúc với khách hàng.

Công việc này có thể do một người khác hoặc do chính nhân viên phát
triển tìm kiếm được thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ với
trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đưa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ,
khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung
tâm tới 1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin
đó. Trước khi cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đưa ra
1 bản hợp đồng về môi giới
- Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng.
Trong một số trường hợp chủ nhà có thể không biết được nhân viên môi
giới (do 1 số lý do tế nhị) và cách giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức
tạp và tế nhị để có được tiếng nói và sự thoả thuận chung nhân viên môi giới
thường đứng trên lập trường của bên thuê, một số thoả thuận chung được
nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải khéo léo dẫn dắt 2 bên có
được tiếng nói chung. Sau khi đã làm được điều này nhân viên sẽ đưa ra bản
hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ được ghi dõ trong hợp đồng.
- Các dịch vụ sau hợp đồng.
Sau khi đã thoả mãn được yêu cầu của khách hàng nhân viên có thể yêu
cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp đồng ban đầu ngay
sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về trung tâm, trung
tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ như trong ngày khai trương văn
phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng....
1.1.1. Thị trường
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên
có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn…) giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
TTBĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và
ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗi
nền kinh tế. TTBĐS là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, TTBĐS còn có mối liên hệ mật thiết
đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán,
thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài chính, tiền
tệ, thị trường tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.

Ngày nay TTBĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào
việc ổn định xã hội và thúc đẩy nển kinh tế đất nưốc trong hiện tại và tương lai.
1.1.2. Đối thủ cạnh tranh
Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có tiềm nằng phát triển rất lớn
nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Cùng với xu
thế mở cửa nên đối thủ cạnh của các công ty kinh doanh bất động sản không
chỉ là các doanh nghiệp trong nước mà còn là các donh nghiệp nước ngoài với
timeef lực tài chính rất mạnh. Số lượng các đối thủ cạnh tranh, đặc biệt là các
đối thủ có quy mô lớn trong ngành càng nhiều thì mức độ cạnh tranh càng gay
gắt. Cạnh tranh là quá trình đấu tranh giữa các doanh nghiệp khác nhau nhằm
đứng vững được trên thị trường và tăng lợi nhuận, trên cơ sở tạo ra và sử dụng
ưu thế của mình về giá trị sử dụng của sản phẩm. Do đó, cạnh tranh một mặt
trừng phạt các doanh nghiệp có chi phí cao bằng các hình thức như loại doanh
nghiệp ra khỏi thị trường hoặc doanh nghiệp chỉ thu được lợi nhuận thấp, mặt
khác sẽ khuyến khích các doanh nghiệp càng có chi phí thấp càng thu được lợi
nhuận cao. Chính nguyên tắc trừng phạt và khuyến khích của cạnh tranh đã tạo
áp lực bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm mọi biện pháp để giảm các chi phí
sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh doanh, vì đó là cơ sở cho sự tồn tại hay phá
sản của doanh nghiệp. Phân tích các đối thủ cạnh tranh trong ngành nhằm nắm
được các điểm mạnh và điểm yếu của đối thủ để từ đó xác định đối sách của
mình tạo được vị thế vững mạnh trong môi trường ngành
1.3. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
- Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TIẾN PHÁT
LAND.
- Tên giao dịch: TIEN PHAT LAND REAL ESTATE JOINT STOCK
COMPANY.
- Mã số thuế: 0314903475
- Trụ sở: Số 208 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Q.Bình Thạnh, TP.Hồ Chí
Minh
- Loại hình công ty: Công ty TNHH
- Ngành nghề kinh doanh chính: Tư vấn, môi giới, đấu giá động sản, đấu giá
quyền sử dụng đất,..
- Người đại diện: Giám đốc Mai Xuân Nguyên

Công ty được thành lập năm 2000 với tên công ty TNHH Tiến Đạt Land.
Trụ sở chính của công ty đặt tại Số 208 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Q.Bình
Thạnh, TP.Hồ Chí Minh, được kế hoạch và đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp
giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp với mã số doanh nghiệp là
0314903475. Người đại diện theo pháp luật của công ty là giám đốc Mai Xuân
Nguyên.
Công ty TNHH Tiến Đạt LAND được thành lập với các hoạt động sản xuất
kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản bao gồm:tư vấn, môi giới, đấu giá động
sản, đấu giá quyền sử dụng đất,..
1.4. Cơ cấu tổ chức của công ty
Bộ máy tổ chức của Tiến Phát được sắp xếp khoa học, các phòng ban hoạt
động chuyên nghiệp nhằm phát huy tối đa năng lực và chuyên môn của mỗi
thành viên
Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức của công ty
Ban giám đốc: Ban giám đốc có chức năng chính là đưa ra các chiến lược,
kế hoạch kinh doanh hướng theo mục tiêu mà công ty đã đặt ra. Ban giám đốc
có nhiệm vụ điều hành, quản lý các phòng chức năng, đồng thời giải quyết các
công việc hằng ngày để đạt được mục tiêu mà công ty đề ra.
Giám đốc kinh doanh: Giám đốc kinh doanh muốn mang đến thành công
cho tổ chức, cần làm tốt vai trò của mình để không ngừng thúc đẩy tăng trưởng
cho doanh nghiệp, và quản trị tốt 4 đòn bẩy thiết yếu đối với sự tăng trưởng
dưới đây.
1. Quản trị thương hiệu

2. Tiếp thị sản phẩm
3. Xử lý dữ liệu và báo cáo phân tích
4. Thúc đẩy doanh số
Phòng kinh doanh: Phòng kinh doanh là bộ phận tham mưu, giúp việc
cho tổng giám đốc về công tác bán các sản phẩm, dịch vụ của công ty, trực tiếp
chịu trách nhiệm thực hiện các hoạt động tiếp thị - bán hàng tới các khách hàng
và các khách hàng tiềm năng, nghiêm cứu và phát triển sản phẩm, phát triển thị
trường đồng thời xây dựng, phát triển mối quan hệ mối quan hệ khách hàng.
Phòng tài chính - kế toán: Phòng tài chính với chức năng nhiệm vụ liên
quan đến vấn đề tài chính của công ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn
dề về chiến lược kinh doanh của công ty. Kế toán có chức năng tham mưu cho
Ban giám đốc tổ chức, thực hiện toàn bộ công tác tài chính, kế toán, thống kê
thông tin và hạch toán kinh tế trong Công ty theo đúng quy định của Nhà nước.
Phòng tổ chức - nhân sự: Có nhiệm vụ tổ chức, quản lý các công việc
hành chính, tổ chức điều động nhân lực, thực hiện chế độ bảo hành, giải quyết
các chế độ chính sách với cán bộ, nhân sự lao động theo các quy định của Nhà
nước.
Lưu trữ, bảo quản hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm
vụ của phòng. Quản lý hồ sơ cán bộ, nhân sự lao động tại doanh nghiệp theo
quy định.
Phòng Dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các
phòng ban kahcs vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các
chiến lược kinh doanh để đưa và hoạt đọng thực tế.
Phòng Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị thường bất động
sản, tổng hợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát
triển kinh doanh của công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh.
1.5. Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động
a) Văn phòng :
Văn phòng của Công ty tại đại chỉ Số 208 Nguyễn Hữu Cảnh sẽ có vị trí
địa lý tốt, không gian và tầm nhìn rọng sẽ đảm bảo tốt nhất cho khách hàng đến
liên hệ công việc.
b) Nhân lực :
Công ty rấy chú trọng đến vấn đề nhân lực, vì đây là điều kiện tiên quyết
để công ty có thể tồn tại và phát triển được. Chính vì vậy công ty đã tuyển
chọn và đào tạo một đội nguc nhân viên có trình độ từ đại học trở lên , giàu
kinh nghiệm tỏng công việc nói chung và về lĩnh vực bất động sản nói tiêng,

nhiệt huyết trong công việc. Hiện nay công ty có khoảng 70 nhân viên làm việc
trong các phòng ban.
c) Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ :
Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, GĐ cũng rất chú trọng đến việc
trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ. Công ty đã trang bị hệ thóng máy tính đồng
bộ và hiện đại, xây dụng mạng LAN và cơ sở dữ liệu thông tin đảm bảo cho
các giao dịch và phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
d) Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ :
Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, Tiến Phát Land cũng đã rất chú
trọng đến việc trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ. Công ty đã trang trí hệ
thống máy tính đồng bộ và hiện đại, xây dựng mạng Land và cơ sở dữ liệu
thông tin đảm bảo cho các giao dịch và phục vụ khách hạng một cách tốt nhất.
e) Khu vực hoạt động :
Công ty có hai trụ sở làm việc là ở Quảng Ngải và Thành phố Hồ Chí
Minh, trong đó trụ sở chính là ở Thành phố Hồ Chí Minh và là khu vực kinh
doanh chủ yếu .
f) Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động :
- Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng;
- Dịch vụ khai thác nhà cho thuê;
- Tư vấn và môi giới thương mại;
- Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư,
cao ốc, khu đô thị mới;
- Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc;
- Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại;
- Tư vấn quản lý bất động sản( không bao gồm tư vấn thiết kế công trình)

CHƯƠNG 2: CƠ CẤU LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ TÀI
CHÍNH
2.1. Khái niệm về phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp
Tài chính doanh nghiệp là các quan hệ kinh tế phát sinh gắn liền với quá
trình tạo lắp, phân phối và sử dụng các quỹ tiền tệ trong quá trình hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đạt tới mục tiêu nhất định.
Phân tích tài chính doanh nghiệp là quá trình tìm hiểu các kết quả của sự
quản lý và điều hành tài chính ở doanh nghiệp được phản ánh trên các báo cáo
tài chính đồng thời đánh giá những gì đã làm được, dự kiến những gì sẽ xảy ra
trên cơ sở đó đưa ra những quyết định quản lý hợp lý, phù hợp với mục tiêu
phát triển của doanh nghiệp.
Phân tích báo cáo tài chính là quá trình xem xét, kiểm tra, đối chiếu so
sánh số liệu về tài chính trong kỳ hiện tại với các kỳ kinh doanh đã qua. Thông
qua việc phân tích báo cáo tài chính sẽ cung cấp cho sử dụng thông tin có thể
đánh giá tiềm năng, hiệu quả kinh doanh cũng như rủi ro về tài chính trong
tương lai của doanh nghiệp.
Phân tích báo cáo tài chính nhằm cung cấp những thông tin hữu ích không
chỉ cho quản trị doanh nghiệp mà còn cung cấp những thông tin kinh tế - tài
chính chủ yếu cho các đối tượng sử dụng thông tin ngoài doanh nghiệp. Bởi
vậy, phân tích bóa cáo tài chính không phải chỉ phán ánh tình hình tài chính
của doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định, mà còn cung cấp những thông
tin về kết quả đạt được trong một kỳ nhất định.
2.2. Vai trò và ý nghĩa của hệ thống báo cáo tài chính đối với việc phân
tích tài chính của doanh nghiệp
Hệ thống báo cáo tài chính giữ một vai trò đặc biệt quan trong trong phân
tích hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Đồng thời, có ý nghĩa cực kì quan
trọng hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Điều đó được thể hiện ở những
vấn đè máu chốt sau đây.
Báo cáo tài chính cung cấp những thông tin tổng quát về kinh doanh tài
chính, giúp cho việc phân tích tình hình và kết quả hoạt động sản xuất kinh
doanh, phân tích thực trang của doanh nghiệp trong kỳ.
Những thông tin trên báo cáo tài chính là những căn cứ quan trọng trong
việc phân tích, phát hiện những khả năng tiềm tàng về kinh tế. Trên cơ sở đó,
dự đoán tình hình sản xuất kinh doanh cũng như xu hướng phát triển của doanh
nghiệp.
Báo cáo tài chính cung cấp những thông tin giúp cho việc phân tích tình
hình sản xuất, tình hình nguồn vốn, tình hình và kết quả sản xuất kinh doanh
trong một thời kỳ nhất định, phân tích tình hình thực trạng của doanh nghiệp.

Các chỉ tiêu, các số liệu trên các báo cáo tài chính là những cơ sở quan
trọng để tính ra các chỉ tiêu kinh tế khác, giúp cho việc phân tích hiệu quả sử
dụng vốn, hiệu quả của các quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Như vậy có thế nói hệ thống báo cáo tài chính là” bức tranh sinh động
nhất”, đầy đủ nhất, nó cung cấp toàn bộ những thông tin kế toán hữu ích, giúp
cho việc phân tích tình trạng tài chính của doanh nghiệp. Đồng thời, phản ánh
khả năng huy động mọi nguồn vốn và quá trình sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp trong thời gian tới
Họat động tài chính có mối quan hệ trực tiếp với hoạt động sản xuất kinh
doanh do đó các hoạt động sản xuất kinh doanh đều ảnh hưởng đến tài chính
của doanh nghiệp và ngược lại tài hính tốt hay xấu đều có tác động thúc đẩy
hay kìm hãm quá trình sản xuất kinh doanh. Vì vậy, phân tích tình hình tài
chính doanh nghiệp có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong công tác quản lý tài
chính đối với bản thân doanh nghiệp và các đối tượng khác có liên quan đến tài
chính doanh nghiệp.
Đối với nhà quản lý doanh nghiệp:
Nhà quản trị doanh nghiệp là người trực tiếp quản lý và điều hành doanh
nghiệp, nắm rõ các thông tin bên trong cũng như bên ngoài doanh nghiệp. Phân
tích tài chính doanh nghiệp sẽ giúp các nhà quản lý có cái nhìn rõ nét hơn các
vấn đề của doanh nghiệp. Vì vậy phân tích tài chính doanh nghiệp đối với nhà
quản lý nhằm:
Giúp cho các nhà quản lý thấy được tình hình sử dụng vốn, so sánh sự cân
bằng giữ vốn tự có và nguồn vốn huy động của doanh nghiệp, xác định vốn
được huy động từ nguồn nào để từ đó có kế hoạch khai thác, sử dụng vốn hiệu
quả.
Giúp cho doanh nghiệp biết được chỉ tiêu về vốn tự có cũng như nguồn
vốn của doanh nghiệp, chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng sinh lời, khả
năng thanh toán và các rủi ro tài chính trong các hoạt động của doanh nghiệp.
Đánh giá được điểm doanh, điểm hạn chế của doanh nghiệp từ đó cơ sở dể
định hướng các quyết định của Ban Giám đốc đảm bảo cho các quyết định của
Ban Giám đốc phù hợp với tình hình thực tiễn của doanh nghiệp như quyết
định về phân phối lợi nhuận, quyết định về đầu tư.
Đối với các chủ đầu tư:
Nhà đầu tư là những người thực hiện đầu tư vốn vào doanh nghiệp, giao
vốn của mình cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng. Họ luôn mong muốn tìm
kiếm cơ hội đầu tư và những doanh nghiệp có khả năng sinh lời cũng như quan
tâm tới các yếu tố như thời gian hoàn vốn, mức độ rủi ro... Các đối tượng này
quan tâm trực tiếp đến các tính toán về giá trị của doanh nghiệp. Vì vậy, các
báo cáo tài chính có những chỉ tiêu tài chính tốt, hứa hẹn mang lại nhiều lợi

nhuận sẽ thu hút vốn của các nhà đầu tư và ngược lại. Đối với các nhà đầu tư
hiện tại đang đầu tư vào doanh nghiệp họ dựa vào phân tích tài chính để đưa ra
quyết định xem có nên tiếp tục đầu tư vào công ty nữa hay không.
Như vậy phân tích tài chính đối với các nhà đầy tư là để đánh giá doanh
nghiệp và ước đoán giá trị của doanh nghiệp dựa vào nghiên cứu báo cáo tài
chính, khả năng sinh lời phân tích rủi ro trong kinh doanh...
Đối với chủ nợ:
Các chủ nợ của doanh nghiệp thường là các ngân hàng hay các tổ chức tổ
chức tín dụng. Khi cho vay họ cần phải biết được khả năng hoàn trả tiền vay.
Vì vậy, họ quan tâm đến khả năng sinh lời và khả năng thanh toán của doanh
nghiệp dựa trên các phân tích tài chính. Nếu các phân tích tài hcinhs cho thấy
doanh nghiệp có khả năng thanh toán các khoản nợ thì các chủ nợ sẽ cho các
doanh nghiệp vay vốn và ngược lại.
Đối với cơ quan nhà nước:
Thông qua báo cáo tài chính, phân tích báo cáo tài chính các cơ quan quản
lý nhà nước như cơ quan thuế đánh giá được thực trạng tài chính của doanh
nghiệp từ đó xảy dựng các kế hoạch kinh tế vĩ mô cho doanh nghiệp, những
đóng góp hoặc tác động các doanh nghiệp đến tình hình và chính sách kinh tế
xã hội.
Đối với người lao động:
Bên cạnh nhà quản lý, các nhà đầu tư và các chủ nợ của doanh nghiệp thì
người lao động được hưởng lương trong doanh nghiệp cũng rất quan tâm đến
các thông tin tài chính của doanh nghiệp. Kết quả hoạt động của doanh nghiệp
có tác động tới tiền lương khoản thu nhập chính của người lao động. Bên cạnh
thu nhập từ tiền lương thì một số lao động còn có thu nhập từ một phần vốn
góp nhất định trong doanh nghiệp. Khoản thu nhập này cũng phụ thuộc vào kết
quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy nên tình hình tài
chính của doanh nghiệp giúp họ định hướng việc làm ổn định tập trung vào
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Như vậy phân tích hoạt động tài chính doanh nghiệp là công cụ hữu ích
được dùng để xác định giá trị kinh tế đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của doanh
nghiệp giúp cho từng nhóm đối tượng có thể lựa chọn và đưa ra các quyết định
phù hợp với mục đích của họ.
2.3. Nhiệm vụ của phân tích báo cáo tài chính
Phân tích báo cáo tài chính phải cung cấp đủ các thông tin hữu ích cho các
đầu tư, các nhà cho vay và những người sử dụng thông tin tài chính khác để
giúp họ có những quyết định đúng đắn khi ra các quyết định đầu tư, quyết định
cho vay.

Phân tích báo cáo tài chính phải cung cấp đầy đủ cho các doanh nghiệp,
các nhà đầu tư, các nhà cho vay và những người sử dụng thông tin khác trong
việc đánh giá khả năng và tính chắc chắn của dòng tiền mặt vào, ra và tình hình
sử dụng có hiệu quả nhất tài sản, tình hình và khả năng thanh toán của doanh
nghiệp.
Phân tích báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin về nguồn vốn
chủ sở hữu, các khoản nợ, kết quả quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, sự
kiện và các tình huống làm biến đổi các nguồn vốn và các khoản nợ của doanh
nghiệp.
2.4. Mục tiêu của phân tích tài chính
Cung cấp những thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư, các chủ nợ, những
người có liên quan để họ có đánh giá được mức độ rủi ro, thời gian thu hồi
vốn, tiền lãi hay cố tức.
2.5. Nội dung của phân tích báo cáo tài chính
Hoạt động tài chính của doanh nghiệp là một trong những nội dung rất cơ
bản của hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm giải quyết các mối quan hệ kinh
tế phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và được biểu
hiện dưới hình thái tiền tệ. Hay nói cách khác, tài chính doanh nghiệp là những
quan hệ tiền tệ gắn liền với việc tổ chức, huy động, phân phối, quản lý và sử
dụng vốn trong quá trình sản xuất kinh doanh ucar doanh nghiệp.
Để tiến hành sản xuất kinh doanh, trước hết và bao giờ cũng đòi hỏi các
doanh nghiệp có một lượng vốn nhất định, bao gồm: vốn chủ sở hữu, các quỹ
xí nghiệp,vốn vay và các loại vốn khác. Quản trị doanh nghiệp có nhiệm vụ tổ
chức huy động mọi nguồn vốn cần thiết, đáp úng về mọi nhu cầu về vốn cho
sản xuất kinh doanh. Đồng thời, tổ chức phân phối, quản lý và sử dụng vốn
hiện có sao cho hợp lý nhất để đạt được hiệu quả cao nhất trên cơ sở chấp hành
các chế độ, chính sách, quản lý kinh tế - tài chính và kỷ luật thanh toán của nhà
nước. Bởi vậy, việc thường xuyên phân tích báo cáo tài chính nhằm cung cấp
thông tin cho các đối tượng sử dụng, giúp họ đánh giá chính xác thực trạng tài
chính, xác định rõ những nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố
đến tình hình hoạt động tài chính - khâu trung tâm của mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp là một vấn đề có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong
công tác quản lý kinh tế. Trên cơ sở đó, giúp các nhà quản trị doanh nghiệp đề
ra các giải pháp hữu hiệu nhằm không ngừng nâng cao sức manh tài chính, góp
phần nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
2.6. Các nội dung phân tích tài chính của doanh nghiệp
2.6.1. Phân tích khái quát tình hình tài chính
Đánh giá khái quát tình hình tài chính đưa ra những nhận định sơ bộ ban
đầu, những nhận xét có tính chung nhất về tình hình tài chính của doanh

nghiệp ( DN) có lành mạnh hay không. Từ đó, giúp cho người sử dụng thông
tin có cái nhìn chính xác về thực trạng tài chính cùng những thuận lợi và khó
khăn mà DN đang gặp phải; qua đó đưa ra các quyết định phù hợp với tình
hình hiện tại và cả định hướng trong tương lai của DN. Để đánh giá khái quát
tình hình tài chính doanh nghiệp, các nhà phân tích cần sử dụng các chỉ tiêu cơ
bản như: Cơ cấu tài sản, nguồn vốn, doanh thu, chi phí, lợi nhuân và dòng tiền.
a. Phân tích cơ cấu tài sản, nguồn vốn:
Cơ cấu tài sản:
Phân tích cơ cấu tài sản giúp người phân tích tìm hiểu sự thay đổi về giá
trị, tỷ trọng của các tài sản qua các thời kỳ như thế nào, sự thay đổi này bắt
nguồn từ những dấu hiệu tích cực hay thụ động trong quá trình sản xuất kinh
doanh, có phù hợp với việc nâng cao năng lực kinh tế để phục vụ cho chiến
lược, kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay không. Ngoài ra,
việc phân tích này còn cung cấp cho nhà phân tích nhìn về quá khứ tìm kiếm
một xu hướng, bản chất sự biến động tài sản của doanh nghiệp. Khi phân tích
cơ cấu tài sản, ngoài việc so sánh sự biến động trên tổng số tài sản và từng loại
tài sản (tài sản ngắn hạn, các khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho…) giữa
kỳ phân tích so với kỳ gốc, các nhà phân tích còn tính ra và so sánh tỷ trọng
của từng loại tài sản chiếm trong tổng số, từ đó thấy được xu hướng biến động
và mức độ hợp lý của việc phân bổ. Tỷ trọng của từng loại tài sản trong tổng số
tài sản được xác định qua công thức sau:
Tỷ trọng của từng bộ phần tài sản chiếm trong tổng số tài sản = (Giá trị của
từng bộ phận tài sản / Tổng số tài sản )x 100
Cơ cấu nguồn vốn:
Cơ cấu nguồn vốn là tỷ trọng của từng loại nguồn vốn trong tổng số nguồn
vốn của doanh nghiệp. Thông quan tỷ trọng của từng nguồn vốn không những
đánh giá được chính sách tài chính của doanh nghiệp, mức độ mạo hiểm tài
chính thông qua chính sách đó mà còn thấy được khả năng tự chủ hay phụ
thuộc về tài chính của doanh nghiệp. Nếu tỷ trọng nguồn vốn của chủ sở hữu
càng nhỏ chứng tỏ sự độc lập về tài chính của doanh nghiệp càng thấp và
ngược lại. Mỗi loại nguồn vốn của doanh nghiệp lại bao gồm nhiều bộ phận
khác nhau, những bộ phận đó có ảnh hưởng không giống nhau đến mức độ độc
lập hay phụ thuộc và nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với từng nguồn vốn ấy
cũng không giống nhau.
Việc phân tích cơ cấu nguồn vốn cũng được thực hiện tương tự như đối với
phân tích cơ cấu tài sản. Cụ thể là:
Tỷ trọng của từng bộ phận nguồn vốn chiếm trong tổng số nguồn vốn = (Giá trị
từng bộ phận nguồn vốn/ Tổng số nguồn vốn)x 100

Việc tổ chức huy động vốn trong kỳ của doanh nghiệp như thế nào, có đủ
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) hay không được phản ánh thông
qua sự biến động của nguồn vốn và chính sự biến động khác nhau giữa các loại
nguồn vốn cũng sẽ làm cơ cấu nguồn vốn thay đổi. Phân tích cơ cấu và sự biến
động của nguồn vốn để khái quát đánh giá khả năng tự tài trợ về mặt tài chính
DN, xác định mức độ độc lập tự chủ trong SXKD hoặc những khó khăn mà
DN gặp phải trong việc khai thác nguồn vốn. Phương pháp phân tích là so sánh
từng loại nguồn vốn giữa cuối kỳ với đầu năm cả về số tuyệt đối lẫn số tương
đối, xác định và so sánh giữa cuối kỳ với đầunăm về tỷ trọng từng loại nguồn
vốn trong tổng số để xác định chênh lệch cả về số tiền, tỷ lệ và tỷ trọng. Nếu
nguồn vốn của chủ sở hữu chiếm tỷ trọng cao và có xu hướng tăng thì điều đó
cho thấy khả năng tự đảm bảo về mặt tài chính của DN là cao, mức độ phụ
thuộc về mặt tài chính đối với các chủ nợ thấp và ngược lại.
Mối quan hệ giữa tài sản và nguồn vốn thể hiện sự tương quan về giá trị tài
sản và cơ cấu vốn của doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Phân
tích mối quan hệ này giúp nhà phân tích phần nào nhận thức được sự hợp lý
giữa nguồn vốn doanh nghiệp huy động và sử dụng trong đầu tư, mua sắm, dự
trữ và sử dụng có hợp lý hiệu quả hay không.
b. Phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận:
Phân tích doanh thu
Doanh thu là một chỉ tiêu vô cùng quan trọng có ý nghĩa sống còn đối với
doanh nghiệp. Khi phân tích doanh thu ta cần xem xét sự biến động của tổng
doanh thu qua các năm nhằm đánh giá các mặt phát triển hay kém phát triển,
hiệu quả hay kém hiệu quả để tìm ra các giải pháp tối ưu trong từng trường hợp
trên cơ sở đó xây dựng kế hoạch dài hạn hoặc trung hạn, đồng thời đánh giá
khả năng chiếm lĩnh thị trường của doanh nghiệp. Trong trường hợp này người
ta thưởng sử dụng phương pháp so sánh định gốc. Tùy thuộc vào mục đích so
sánh mà ta xác định số gốc để so sánh và do đó có nhiều dạng so sánh khác
nhau: so sánh doanh thu thực hiện với doanh thu kế hoạch giúp ta đánh giá
mức độ biến động của doanh thu so với mục tiêu đề ra; so sánh doanh thu của
kỳ này so với kỳ trước giúp ta nghiên cứu nhịp độ biến độ, tốc độ tăng trưởng
của doanh thu; so sánh doanh thu của doanh nghiệp mình với doanh nghiệp đối
thủ cạnh tranh giúp ta đánh giá được mặt mạnh, yếu của doanh nghiệp đồng
thời biết được khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của doanh nghiệp.
Phân tích chi phí
Phân tích chi phí nhằm mục đích nhận thức và đánh giá đúng đắn, toàn
diện, khách quan tình hình quản lý và sử dụng chi phí, qua đó thấy được tác
động của nó đến quá trình kinh doanh và kết quả kinh doanh. Qua phân tích có
thể thấy được tình hình quản lý và sử dụng chi phí có hợp lý hay không, có phù
hợp với nhu cầu kinh doanh, với những nguyên tắc quản lý kinh tế - tài chính

và mang lại hiệu quả kinh tế hay không? Đồng thời tìm ra những mặt bất hợp
lý trong quản lý và sử dụng chi phí, từ đó đề xuất những chính sách biện pháp
khắc phục nhằm quản lý và sử dụng chi phí kinh doanh tốt hơn. Việc quản lý
và sử dụng chi phí kinh doanh hợp lý đảm bảo tiết kiệm, không lãng phí góp
phần đảm bảo tốt việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh, góp phần mở
rộng quy mô, tăng tốc độ lưu chuyển hàng hóa, tăng doanh thu và lợi nhuận.
Giá vốn hàng bán
Theo quy định hiện hành, giá vốn hàng bán bao gồm những chi phí sau:
(1) Giá vốn của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã tiêu thụ trong kỳ
(2) Chi phí nguyên vật liệu (NVL), nhân công vượt trên mức bình thường,
chi phí sản xuất chung cố định không phân bổ, không được tính vào giá
trị hàng tồn kho
(3) Khoản hao hụt, mất mát hàng tồn kho sau khi trừ phần bồi thường do
trách nhiệm cá nhân
(4) Chi phí tự xây dựng, tự chế tài sản cố định (TSCĐ) vượt mức bình
thường không được tính vào nguyên giá TSCĐ
(5) Chênh lệch dự phòng giảm giá hàng tồn kho phải lập năm nay lớn hơn
năm trước
Khi phân tích giá vốn hàng bán, nhà phân tích cần xem xét mối quan hệ
giữa giá vốn hàng bán và doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ
thông qua việc so sánh tốc độ thay đổi của giá vốn với doanh thu thuần hay
xem xét tỷ lệ giá vốn trên doanh thu.
Chi phí tài chính: Chi phí tài chính của doanh nghiệp bao gồm chủ yếu là chi
phí lãi vay, chênh lệch tỷ giá và chênh lệch dự phòng giảm giá các khoản đầu
tư tài chính.
Chi phí bán hàng:Khi xem xét chi phí bán hàng, nhà phân tích cần hiểu về hệ
thống kênh phân phối và chiến lược tiếp thị của doanh nghiệp. Khi doanh thu
tiêu thụ tăng thì chi phí bán hàng cũng tăng nhưng tốc độ tăng của chi phí bán
hàng thường thấp hơn tốc độ tăng của doanh thu. Tùy theo giai đoạn phát triển
sản phẩm mà tốc độc tăng của các khoản mục này sẽ khác nhau.
Chi phí quản lý doanh nghiệp: Chi phí quản lý doanh nghiệp bao gồm
nhiều loại, trong đó có nhiều khoản mang tính chất cố định ( tiền lương, nhân
viên quản lý, khấu hao tài sản cố định,..). Nếu chi phí này tăng lên trong mối
quan hệ với doanh thu tiêu thụ thì nhà phân tích cần tìm hiểu xem nguyên nhân
dẫn tới sự gia tăng đó.

Phân tích lợi nhuận
Lợi nhuận là kết quả cuối cùng trong hoạt động kinh doanh của danh
nghiệp.
Nó là chênh lệch giữa doanh thu và chi phí. Để đánh giá về khả năng sinh lời
của doanh nghiệp, nhà phân tích có thể sử dụng các tỷ số tài chính phản ánh
khả năng sinh lời như tỷ suất lợi nhuận doanh thu, tỷ suất lợi nhuận tổng tài
sản hay tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu. Trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh
hưởng, mức độ ảnh hưởngvà xu hướng tác động của từng nhân tố đến lợi
nhuận giúp doanh nghiệp đánh giá đầy đủ và sâu sắc các mọi hoạt động kinh
tế, trên cơ sở đó đề ra các quyết định đầu tư, phát triển, nâng cao hiệu quả kinh
doanh. Qua việc phân tích lợi nhuận có thể tìm ra những nguyên nhân chủ yếu
ảnh hưởng đến doanh lợi của doanh nghiệp trong việc phấn đấu nâng cao lợi
nhuận, tăng tích lũy Nhà nước và cho nhân viên của doanh nghiệp.
c. Phân tích biến động của dòng tiền:
Để biết được luồng tiền chảy trong kỳ của doanh nghiệp qua đó đánh giá
được khả năng thanh toán, xây dựng được kế hoạch đầu tư, dự đoán được
luồng tiền trong tương lai..., các nhà phân tích thường sử dụng thông tin trên
“ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ”. Báo cáo này được lập theo từng hoạt động (hoạt
động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và hoạt động đầu tư), trong đó
chi tiết theo từng nguyên nhân tăng, giảm tiền tệ.
Đánh giá báo cáo lưu chuyển tiền tệ thường liên quan đến việc đánh giá
một cách khái quát các nguồn tiền và việc sử dụng tiền của DN liên quan tới ba
loại hoạt động khác nhau, cũng như đánh giá về những yếu tố chính chi phối
dòng tiền trong từng loại hoạt động đó như sau:
Bước 1: Đánh giá xem nguồn thu tiền và chi tiền chủ yếu là từ hoạt động kinh
doanh (HĐKD), hoạt động đầu tư, hay hoạt động tài chính
- Dòng thu và chi tiền chính của doanh nghiệp là gì?
- Lưu chuyển tiền thuần từ HĐKD có dương hay không và có đủ để tài
trợ chi phí đầu tư hay không?
Bước 2: Đánh giá các nhân tố chủ yếu của lưu chuyển tiền từ HĐKD
- Những nhân tố chính quyết định dòng tiền từ HĐKD là gì?
- Dòng tiền từ HĐKD cao hơn hay thấp hơn lợi nhuận sau thuế?
- Dòng tiền từ HĐKD có ổn định không?
Bước 3: Đánh giá các nhân tố chủ yếu của lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư

Bước 4: Đánh giá các nhân tố chủ yếu của lưu chuyển tiền từ hoạt động tài
chính
2.6.2. Phân tích các nhóm hệ số tài chính
Việc phân tích hệ số giúp ta thấy được điều kiện tài chính chung của một công
ty. Nó giúp các nhà phân tích và các nhà đầu tư đánh giá hoạt động và sự tăng
trưởng của một công ty.Các hệ số thường được sử dụng trong phân tích tài
chính là:
- Các hệ số về khả năng thanh toán
- Các hệ số hoạt động
- Các hệ số khả năng cân đối vốn
- Các hệ số về khả năng sinh lời
- Các hệ số giá trị thị trường
a. Các hệ số về khả năng thanh toán:
Việc phân tích này xem xét mối quan hệ giữa khả năng thanh toán và nhu
cầu thanh toán của DN tại một thời điểm nhất định. Do vậy việc phân tích này
phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm nào trong chu kỳ kinh doanh của DN hay đối
với những DN có hoạt động SXKD mang tính thời vụ. Phân tích khả năng
thanh toán giúp nhà quản lý biết được sức mạnh tài chính hiện tại, tương lai
cũng như dự đoán được tiềm lực trong thanh toán và an ninh tài chính. Khi
phân tích khả năng thanh toán thường sử dụng các chỉ tiêu sau:
Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn=Tài sản ngắn hạn/Tổng số nợ ngắn
hạn =k
Hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn là mối quan hệ giữa tài sản ngắn hạn
với các khoản nợ ngắn hạn. Hệ số này cho biết mức độ đảm bảo của tài sản
ngắn hạn (TSNH) với nợ ngắn hạn. Nợ ngắn hạn là những khỏan nợ phải thanh
toán trong 1 năm, do vậy công ty phải dùng những tài sản có khả năng chuyển
đổi thành tiền để thanh toán.
Ý nghĩa của hệ số(k):
+ Nếu hệ số này lớn hơn hoặc bằng một ( >= 1) chứng tỏ sự bình thường trong
họat
động tài chính củadoanh nghiệp. Trong trường hợp này doanh nghiệp có đủ
khả năng thanh toán các khỏan nợ ngắn hạn mà không cần phải đi vay mượn
thêm.

+ Nếu hệ số này nhỏ hơn một ( < 1) thì công ty rơi vào tình trạng mất khả
năng thanh toán, đây là tình trạng xấu trong hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty
Hệ số khả năng thanh toán nhanh=Tài sản ngắn hạn-hàng tồn kho/Tổng số
nợ ngắn hạn=k
Thể hiện khả năng huy động về tiền mặt và các tài sản có thể chuyển nhanh
thành tiền (có tính thanh khoản cao) đáp ứng cho việc thanh toán nợ ngắn hạn
mà các chủ nợ yêu cầu. So với hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn thì trong
công thức xác định hệ số khả năng thanh toán nhanh không tính đến các khoản
tồn kho, vì đó không phải là loại tài sản có khả năng dùng để thanh toán cao
(đặc biệt là khi đó lại là hàng hóa ế ẩm khó bán).
Hệ số khả năng thanh toán tức thời=Tiền và tương đương tiền/Tổng số nợ
ngắn hạn
Hệ số này cho biết khả năng thanh toán của vốn bằng tiền và các khoản
tương đương tiền so với nợ ngắn hạn, nhất là nợ đến hạn và quá hạn có được
đảm bảo hay không. Nếu chỉ tiêu này có trị số càng cao cho thấy DN bắt đầu
có dấu hiệu cho thấy hiệu quả sử dụng vốn thấp vì bị ứ đọng những tài sản có
tính thanh khoản rất cao. Nhưng nếu chỉ tiêu này quá thấp và kéo dài thì DN
đang đối mặt với nguy cơ không trả được nợ và phá sản.
b. Hệ số hoạt động:
Các hệ số khả năng hoạt động được sử dụng để đánh giá hiệu quả sử dụng
tài sản của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp được dùng để đầu tư cho các
loại tài sản khác nhau do đó các nhà phân tích không chỉ quan tâm tới việc đo
lường hiệu quả sử dụng tổng tài sản mà còn chú trọng tới hiệu quả sử dụng của
từng bộ phận cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp.
Vòng quay các khoản phải thu=Doanh thu thuần/Số dư bình quân các khoản
phải thu
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ chuyển các khoản phải thu ra tiền mặt. Vòng
quay càng lớn chứng tỏ tốc độ thu hồi các khoản phải thu nhanh, vốn của
doanh nghiệp không bị chiếm dụng và không phải đầu tư nhiều vào việc thu
hồi các khoản phải thu. Nếu vòng quay nhỏ chứng tỏ doanh nghiệp bị chiếm
dụng vốn lớn gây ra thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, buộc doanh
nghiệp phải đi vay vốn từ bên ngoài.
Kỳ thu tiền bình quân=365/Vòng quay các khoản phải
thu
Trong phân tích tài chính, kỳ thu tiền bình quân được sử dụng để đánh giá
khả năng thu tiền trong thanh toán, cũng là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá
năng lực kinh doanh của doanh nghiệp. Vì nếu các khoản phải thu của doanh

nghệp không được thu hồi đủ, đúng hạn thì không những gây tổn thất đọng nợ
cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng tới năng lực kinh doanh. Kỳ thu tiền bình
quân thấp chứng tỏ doanh nghiệp không bị ứ đọng vốn trong khâu thanh toán,
không gặp phải những khoản nợ khó đòi, tốc độ thu hồi nợ nhanh và hiệu quả
quản lý cao. Ngược lại, nếu tỷ số này cao thì doanh nghiệp cần phải tiến hành
phân tích chính sách bán hàng để tìm ra nguyên nhân tồn đọng nợ
Giá vốn hàng bán/Hàng tồn kho bình quân
trong kỳ
Vòng quay hàng tồn kho là số lần mà hàng hóa tồn kho bình quân luân
chuyển trong kỳ. Chỉ số này càng cao được đánh giá là tốt vì số tiền đầu tư cho
hàng tồn kho thấp mà vẫn đạt được hiệu quả cao, tránh được tình trạng ứ động
vốn. Nếu chỉ số này thấp phản ánh hàng tồn kho dự trữ nhiều, sản phẩm không
tiêu thụ được do chất lượng thấp không đáp ứng yêu cầu của thị trường.Từ
vòng quay hàng tồn kho, ta tính được số ngày trung bình thực hiện một vòng
quay hàng tồn kho:
Số ngày một vòng hàng tồn kho=365/Vòng quay hàng tồn
kho
Hiệu suất sử dụng TSCĐ=Doanh
thu/TSCĐ
Hiệu suất sử dụng TSCĐ cho biết một đồng tài sản cố định tạo ra bao
nhiêu đồng doanh thu trong một năm. Hệ số này càng lớn khả năng tạo ra
doanh thu càng cao và doanh nghiệp càng có điều kiện để nâng cao hiệu quả sử
dụng tài sản cố định.
Hiệu suất sử dụng tổng tài sản=Doanh thu/Tổng
TS
Hiệu suất sử dụng tổng tài sản đo lường một đồng tài sản tham gia vào quá
trình sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu.
c. Hệ số khả năng cân đối vốn:
Hệ số này dùng để đo lường phần vốn góp của các chủ sở hữu doanh
nghiệp so với phần tài trợ của các chủ nợ đối với doanh nghiệp và có ý nghĩa
quan trọng trong phân tích tài chính.
Hệ số nợ trên tổng TS=Nợ phải trả/Tổng
TS
Hệ số này dùng để xác định nghĩa vụ của chủ doanh nghiệp đối với các
chủ nợ trong trong việc góp vốn. Thông thường các chủ nợ thích tỷ số nợ trên

tổng tài sản vừa phải vì tỷ số này càng thấp thì khoản nợ càng được bảo đảm
trong trường hợp doanh nghiệp phá sản. Ngược lại, chủ doanh nghiệp muốn hệ
số này cao vì họ muốn gia tăng nhanh lợi nhuận và muốn toàn quyền kiểm soát
doanh nghiệp. Tuy nhiên hệ số này quá cao doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng
mất khả năng thanh toán.
Nợ phải trả/ Vốn chủ sở
hữu
Hệ số nợ này càng nhỏ thì giá trị VCSH càng lớn, lại là nguồn vốn không
hoàn trả điều đó có nghĩa là khả năng tài chính của doanh nghiệp càng tốt. Nếu
tỷ lệ này càng cao thì có một khả năng lớn là doanh nghiệp đang không thể trả
được các khoản nợ theo những điều kiện tài chính thắt chặt hoặc có sự kém cỏi
trong quản lý hoặc cũng có thể dòng tiền của doanh nghiệp sẽ kém đi do gánh
nặng từ việc thanh toán lãi vay. Trong trường hợp thanh lý giải thể doanh
nghiệp, hệ số này cho biết mức độ được bảo vệ của các chủ nợ. Các chủ nợ
được quyền ưu tiên đòi lại phần của mình trong tài sản doanh nghiệp.
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay=EBIT/Lãi
vay
Lãi vay hàng năm là chi phí tài chính cố định. Khoản tiền mà doanh nghiệp
dùng để trả lãi vay là thu nhập trước thuế và lãi vay. Hệ số khả năng thanh toán
lãi vay cho biết công ty sẵn sàng trả lãi đến mức nào.
Lãi vay được tính vào chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp nên tạo ra
phần tiết kiệm thuế. Do vậy, doanh nghiệp có thể cân nhắc lựa chọn một mức
sử dụng nợ hợp lý nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay đánh giá khả năng sử dụng thu nhập
hoạt động (thu nhập trước thuế và lãi- EBIT) để trả lãi của một công ty, hệ số
này cho biết công ty có khả năng đáp ứng được các nghĩa vụ trả nợ lãi đến
mức nào, thông thường hệ số thu nhập trả lãi định kỳ càng cao thì khả năng
thanh toán lãi của công ty cho các chủ nợ càng lớn.
d. Hệ số về khả năng sinh lời:
Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiêp thể hiện rõ nhất qua khả năng sinh
lời của tài sản, của vốn chủ sở hữu và của chi phí. Theo đó, các nhà quản lý
biết được khả năng sinh lời cứ một đồng tài sản, một đồng vốn,một dồng chi
phí đầu tư vào kinh doanh, doanh nghiệp thu được mấy đồng lợi nhuận. Khả
năng sinh lời càng cao, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp càng cao và
ngược lại.
Tỷ suất sinh lời của doanh thu (ROS)

Là tỷ số đo lường lãi ròng có được trong một đồng doanh thu, tỷ số này
càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng chi phí càng tốt. Đó là nhân tố giúp doanh
nghiệp mở rộng thị trường, tăng doanh thu.
ROS=(Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu
thuần)x100%
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA)
Là tỷ số đo lường lợi nhuận ròng trên tổng tài sản của doanh nghiệp thể hiện
tính hiệu quả của quá trình tổ chức, quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp. Kết quả chỉ tiêu cho biết bình quân cứ một đồng tài sản được sử
dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợi
nhuận.
ROA=(Lợi nhuận sau thuế/Tổng
TS)x100%
Khi xem xét chỉ tiêu này cần chú ý rằng: đối với doanh nghiệp có quy mô
tài sản lưu động quá lớn, hoặc tỷ trọng vốn vay cao thì tỷ số này thường rất
thấp do chi phí lãi vay cao làm lợi nhuận thấp.
+ Tỷ suất sinh lời tổng tài sản tăng là tốt nếu công ty tăng vốn chủ sở hữu,
giảm nợ vay làm giảm chi phí lãi vay nên lợi nhuận đạt được cao hơn. Tuy
nhiên trong trường hợp tỷ suất sinh lời tổng tài sản vẫn tăng nhưng lại là dấu
hiệu thể hiện công ty làm ăn không hiệu quả nếu công ty giảm nợ vay do hoạt
động kinh doanh bị thu hẹp, doanh thu lợi nhuận giảm nhưng giảm thấp hơn
tốc độ giảm tổng tài sản.
+ Tỷ suất sinh lời tổng tài sản giảm không phải là dấu hiệu tồi nếu việc
giảm là do công ty tăng vốn chủ sở hữu (VCSH) nên tổng nguồn vốn tăng
tương ứng tổng tài sản tăng, nhưng mức lợi nhuận tăng chậm hơn tăng tổng tài
sản (TS). Tuy nhiên tỷ suất sinh lời tổng tài sản giảm lại là dấu hiệu tồi nếu
công ty tăng nợ vay, VCSH giảm do kinh doanh lỗ vốn, hoặc HĐKD mở rộng
những đầu tư vào những lĩnh vực không hiệu quả nên lợi nhuận không tăng,
thậm chí còn giảm so với trước.
Tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu (ROE)
Khả năng sinh lời của VCSH là chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của
VCSH nói riêng và khả năng sinh lời của toàn bộ vốn của doanh nghiệp nói
chung.Thông qua chỉ tiêu này có thể đánh giá được khả năng sinh lợi và hiệu
quả sử dụngvốn, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Khả năng sinh lợi của
VCSH được xác định theo công thức:
ROE=(Lợi nhuận sau
thuế/VCSH)x100%

Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ khả năng sinh lợi của doanh nghiệp càng
cao và ngược lại. Đây là chỉ tiêu rất quan trọng bởi mọi hoạt động của doanh
nghiệp, cuối cùng đều hướng tới nâng cao hiệu quả đầu tư vốn của chủ sở
hữu.Vì thế, việc xem xét chỉ tiêu này có một ý nghĩa quan trọng là xác định
mục tiêu kinh doanh của ban lãnh đạo doanh nghiệp là tối đa hoá lợi nhuận hay
tối đa hoá quy mô. Nếu doanh nghiệp có tỷ số này càng cao, lợi nhuận để lại
càng lớn thì quy mô vốn tự có sẽ ngày càng tăng kết hợp với hoạt động đầu tư
thận trọng, thì tỷ lệ VCSH/tổng nguồn vốn sẽ tăng dần, mức độ rủi ro cho vay
của doanh nghiệp giảm. Ngược lại nếu doanh nghiệp có tỷ số này thấp, khả
năng tích luỹ hạn chế, trong khi đó quy mô đầu tư mở rộng thì doanh nghiệp sẽ
dùng nguồn vốn vay bên ngoài nhiều hơn sẽ làm cho tỷ trọng VCSH/tổng
nguồn vốn giảm, kinh doanh không bền vững làm tăng rủi ro khi cho vay. Tuy
nhiên tỷ số này sẽ không phản ánh đúng thực chất doanh nghiệp nếu doanh
nghiệp hoạt động bằng vốn vay là chủ yếu, VCSH quá thấp.
2.7. Nguồn thông tin sử dụng để phân tích tài chính doanh nghiệp
a) Thông tin bên ngoài doanh nghiệp
Việc phân tích tài chính không chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu những
cáo tài chính mà phải tập hợp đầy đủ các thông tin liên quan đến tình hình kinh
tế chung liên quan đến tình hình tài chính của doanh nghiệp. Đó là các thông
tin về pháp lý, về chính sách tiền tệ, thuế khóa của quốc gia, sự suy thoái hoặc
tăng trưởng của nền kinh tế, sự biến động về giá cả thị trường, các yếu tố đàu
vào như nguyên vật liệu và thị trường tiêu thụ sản phẩm đầu ra. Ngoài ra còn
phải thu thập thông tin liên quan đến vị trí của ngành trong nền kinh tế, cơ cấu
của ngành, tình trạng công nghệ, thị phần của ngành...
b) Thông tin kế toán doanh nghiệp
Báo cáo tài chính là một trong những tài liệu quan trọng giúp cho người
phân tích hiểu được tình chính tài chính của công ty. Mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp đều được phản ánh trên các báo cáo tài chính
một cách toàn diện và tổng hợp. Các chỉ tiêu trên báo cáo tài chính được thể
hiện dưới hình thức giá trị nên nhà phân tích có thể định lượng, tính toán kết
hợp số liệu với nhau từ đó đưa ra dự đoán và quyết định của mình.
Các báo cáo tài chính bao gồm: Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt
động sản xuất kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết trình báo cáo tài
chính
- Bảng cân đối kế toán:
Là báo cáo tài chính tổng hợp phản ánh tình hình giá trị tài sản và nguồn
vốn của doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định. Bảng cân đối kế toán được
trình bày dưới dạng bảng cân đối số dư các tài khoản kế toán. Một bên phản

ánh tài sản và một bên phản ánh nguồn vốn của doanh nghiệp. Bảng cân đối kế
toán luôn luôn đảm bảo nguyên tắc cân bằng theo phương trình kế toán sau:
Tài sản = Nguồn
vốn
Trong đó:
Phần tài sản : Phản ánh toàn bộ giá trị tài sản hiện có thuộc quyền quản lý
và sử dụng cả doanh nghiệp đến thời điểm lập báo cáo. Phần tài sản bao gồm
có tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn. Căn cứ vào các số liệu trên có thể đánh
giá một cách tổng quát về quy mô tài sản và kết cấu các loại vốn doanh nghiệp
có tồn tài dưới hình thái vật chất.
Phần nguồn vốn: Phản ánh những nguồn hình thành nên tài sản mà doanh
nghiệp quản lý và đang sử dụng và thời điểm lập báo cáo. Nguồn vốn bao gồm
nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu. Thông qua đó có thể đánh giá được quy
mô vốn tự có, khả năng và mức độ tự chủ về tài chính của doanh nghiệp.
Như vậy nhìn vào bảng cân đối kế toán, nhà phân phối có thể thấy được
quy mô tài sản, nguồn vốn, mức độ tự chủ tài chính của doanh nghiệp. Bảng
cân đối kế toán là tài liệu quan trọng giúp cho các nhà phân tích đánh giá được
khả năng thanh toán và cân đối của doanh nghiệp, thường được chọn là năm,
tháng hay quý.
- Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh:
Là báo cáo thể hiện các kết quả của hoạt động kinh doanh trong một thời
gian nhất định. Nó phản ánh tình hình thu thập, chi phí, lợi nhuận của doanh
nghiệp trong thời kỳ nào đó. Thời kỳ báo cáo thường được chọn là năm, tháng
hay quý. Nguyên tắc để lập báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh được thể
hiện qua công thức:
Doanh thu － Chi phí = Lợi nhuận
thuần
Thông qua báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh ta có thể biết được kết quả
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là lãi hay lỗ trong kỳ báo cáo. Nó cung
cấp thông tin về tình hình và kết quả sử dụng các nguồn tài nguyên về vốn, lao
động, công nghệ, kỹ thuật, trình độ quản lý sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Ngoài ra nó còn cho biết tình hình thực hiện nghĩa vụ với ngân sách
nhà nước của doanh nghiệp thông qua chỉ tiêu thuế và các khoản phải nộp nhà
nước. Nhà phân tích cũng có thể tích được tốc độ tăng trưởng của kỳ báo cáo
so với các kỳ trước đó và dự đoán được tốc độ tăng trưởng trong tương lai.
- Báo cáo lưu chuyển tiền tệ :

Là một báo cáo tài chính được lập để cung cấp cho người sử dụng thông
tin cả doanh nghiệp. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập nhằm mục đích trả lời
các thắc mắc, câu hỏi liên qua đến luồng tiền của doanh nghiệp, phản ánh việc
hình thành và sử dụng lượng tiền phát sinh trong kỳ báo cáo của doanh nghiệp.
Nguyên tắc hình thành của báo cáo lưu chuyển tiền tệ được thể hiện qua biểu
thức sau:
Tiền tồn đầu kỳ + TIền thu trong kỳ = Tiền chi trong kỳ +Tiền tồn
trong kỳ
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông
tin để đánh giá khả năng kinh doanh tạo tiền cả doanh nghiệp. Nó chỉ ra mối
liên quan giữa lợi nhuận ròng và dòng tiền ròng, phân tích khả anngw thanh
toán của doanh nghiệp và dự đoán kế hoạch thu chi của doanh nghiệp cho kỳ
tiếp theo.
- Thuyết minh báo cáo tài chính:
Thuyết minh báo cáo tài chính là báo cáo tài chính tổng hợp được sử dụng
để giải thích và bổ sung các thông tin về tình hình sản xuất kinh doanh, tình
hình tài chính của doanh nghiệp chưa có trong váo có tài chính nhằm giúp cho
người đọc và phân tích tài chính có cái nhìn chi tiết hơn, cụ thể hơn về sự thay
đổi của các khoản mục trong các báo cáo tài chính. Giải thích và thuyết minh
phương hướng sản xuất kinh doanh của kỳ tới các kiến nghị của doanh nghiệp.
Thuyết minh báo cáo tài chính được lập căn cứ vào các số liệu và tài liệu
sau: Bảng cân đối kế toán báo cáo, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh kỳ
báo cáo, sổ tay kế toán kỳ báo cáo, thuyết minh báo cáo tài chính của các kỳ
trước.
2.8. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phân tích tài chính doanh nghiệp
2.8.1. Các nhân tố khách quan
a. Môi trường kinh tế:
Thực trạng nền kinh tế và xu hướng trong tương lai có ảnh hưởng vô cùng
lớn đến các doanh nghiệp. Nhân tố chủ yếu mà các doanh nghiệp thường phân
tích là: tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá hối đoái, tỷ lệ lạm
phát, chu kỳ kinh tế, dân số, tỷ lệ thất nghiệp… Vì các yếu tố này tương đối
rộng và mức độ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp cũng khác nhau nên các
doanh nghiệp cũng phải dự kiến, đánh giá đươc mức độ tác động cũng như xu
hướng tác động (xấu, tốt) của ừng yếu tố đến các doanh nghiệp mình. Mỗi yếu
tố có thể là cơ hội, có thể là nguy cơ nên doanh nghiệp phải có phương án chủ
động đối phó khi tình huống xảy ra.
Khi nền kinh tế phát triển đời sống dân cư được nâng cao dẫn đến nhu cầu
về các căn hộ cao cấp cũng như các dịch vụ mua sắm, vui chơi, giải trí tăng

Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx

Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx

Similar to Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Phân tích tình hình tài chính của công ty bất động sản Tiến Phát Land, 9 điểm.docx