Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐĂNG KÝ
GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY
1.1. Một số khái niệm trong đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
1.1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm
Trong các giao dịch dân sự, chủ thể có quyền luôn quan tâm đến khả
năng thực hiện nghĩa vụ dân sự của chủ thể có nghĩa vụ. Do đó, các quy định
giao dịch bảo đảm hay biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ra đời
trước hết là nhằm hướng đến mục tiêu bảo vệ chủ thể có quyền trong quan hệ
giao dịch dân sự.
Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được nhìn nhận chủ yếu dưới
giác độ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng.
Trước khi BLDS ra đời khái niệm về giao dịch bảo đảm lần đầu tiên được
biết đến dưới góc độ là đối tượng của hoạt động đăng ký nhằm mục đích công
khai hoá các nội dung liên quan đến giao dịch bảo đảm như Bên chủ thể quyền
(giao dịch) cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo
đảm theo đơn đề nghị của người yêu cầu.
Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như
cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. Tuy nhiên,
một số quy định trong Pháp lệnh hợp đồng kinh tế về các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự có hiệu lực thi hành song song với BLDS 1995 đã làm cho
tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật
dân sự và pháp luật kinh tế có nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống
nhất. Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định
của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
11

quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm
pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này.
BLDS 2005 đưa ra khái niệm “giao dịch bảo đảm” một cách bao quát hơn,
theo đó “giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp
luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại Khoản 1
Điều 318 của Bộ luật này” [37, Điều 323, Khoản 1]. Các biện pháp bảo đảm đó
là: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, tín chấp.
Trong giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm dùng tài sản của mình để bảo
đảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự đối với bên có quyền. Trong đó,
bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược,
bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường
hợp tín chấp. Còn bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà
việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm,
bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký
cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có
quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký
quỹ.
Như vậy, giao dịch bảo đảm là các giao dịch được xác lập nhằm tạo ra
những “phương thức bảo đảm” cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ
các giao dịch dân sự như hợp đồng tín dụng và từ các căn cứ pháp lý khác như
trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Từ những phân tích nêu trên có thể hiểu: Giao dịch bảo đảm là sự thoả
thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, theo đó bên bảo đảm dùng tài
sản của mình (tài sản bảo đảm) để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong
giao dịch dân sự. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng thoả thuận, thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm
để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
12

1.1.2. Khái niệm giao dịch bảo đảm tiền vay
Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay
của các Tổ chức tín dụng đã đưa ra khái niệm về bảo đảm tiền vay: “Bảo đảm
tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi
ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách
hàng vay” [14, Điều 2, Khoản 1].
Đến Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được ban hành
để thay thế Nghị định 178/1999/NĐ-CP để thống nhất các giao dịch bảo đảm
nói chung với bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định 163 được
ban hành sau khi BLDS 2005 có hiệu lực, nhằm cụ thể hóa điều 318 của BLDS
2005 quy định các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự.
Điều 318. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: a)
Cầm cố tài sản; b) Thế chấp tài sản; c) Đặt cọc; d) Ký cược; đ) Ký
quỹ; e) Bảo lãnh; g) Tín chấp [37, Điều 318].
Tuy nhiên, tại Nghị định 163 không có quy định nào nêu lên định nghĩa
về giao dịch bảo đảm hoặc giao dịch bảo đảm tiền vay mà chỉ liệt kê các biện
pháp bảo đảm như tại điều 318 BLDS 2005. Đây cũng là đặc thù một số quy
định trong pháp luật ở Việt Nam chỉ mang tính liệt kê, chứ không đưa ra định
nghĩa cụ thể.
Căn cứ vào khái niệm của giao dịch bảo đảm và tiếp cập theo chức năng
của các giao dịch bảo đảm tiền vay, chúng ta có thể định nghĩa giao dịch bảo
đảm tiền vay như sau: “Giao dịch bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó, bên cho vay nhận bảo đảm bằng quyền đối với tài sản của bên
vay hoặc bên thứ ba nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ trong một thời gian
nhất định trong tương lai”.
Như vậy, giao dịch bảo đảm tiền vay có thể được xác lập giữa bên cho
13

vay với bên vay hoặc với một bên thứ ba nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ
cho bên vay khi đến hạn trả nợ theo thỏa thuận.
1.1.3. Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay
“Tài sản” theo ý nghĩa pháp lý được thể hiện dưới các dạng là: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [37, Điều 163]. Bên
cạnh đó, các quyền tài sản cũng có thể là tài sản đảm bảo tiền vay.
Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm
quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số
tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn
góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các
quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quyền sử dụng đất được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về tài nguyên [37, Điều 322].
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đưa ra khái niệm về
tài sản bảo đảm: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm” [16, Điều 3].
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa
vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài
sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được
phép giao dịch [16, Điều 4].
Điều kiện của tài sản được dùng để đảm bảo là cho việc thực hiện nghĩa
vụ phải thỏa mãn“vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu
của bên bảo đảm và được phép giao dịch” [37].
14

Theo quy định trên, “tài sản đảm bảo phải thuộc sở hữu của bên bảo
đảm” có điểm mâu thuẫn nội tại với quy định “tài sản hình thành trong tương
lai”. Bởi thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, thì tài sản này vẫn chưa hoàn
toàn thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Như vậy, tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm hoặc tài sản hình thành trong tương lai được bên bảo đảm dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm.
1.1.4. Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cơ chế điều tiết việc bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ, với mục tiêu công bố công khai quyền của bên nhận
bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Qua đó, các cá nhân, tổ chức có nguồn thông
tin để tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định giao kết hợp đồng, cho vay vốn.
Với vai trò bảo vệ nhà đầu tư, tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn vốn
trong hoạt động tín dụng, thương mại, đăng ký giao dịch bảo đảm còn làm căn
cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm
trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ
theo thứ tự thời gian công khai hóa, nó tồn tại như một yếu tố tự nhiên trong
nền kinh tế thị trường.
Mặt khác, đăng ký giao dịch bảo đảm là việc nhà nước (hoặc các chủ thế
khác do Nhà nước ủy quyền) công nhận một tình trạng đã được bảo đảm cho
một nghĩa vụ hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định. Giá trị pháp lý thực sự của
hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm không phải ở chỗ nó nhằm chứng minh sự
tồn tại trên thực tế cũng như về mặt pháp lý của giao dịch bảo đảm đã đăng ký,
mà chính là ở chỗ nó thừa nhận một tài sản đã được chủ sở hữu đem bảo đảm
cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc người khác
đối với bên có quyền. Hành vi này sẽ là sự kiện pháp lý để làm phát sinh quyền
được ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm trong
15

giao dịch bảo đảm đã đăng ký, so với bên nhận bảo đảm khác trong các giao
dịch bảo đảm chưa được đăng ký. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc coi hành
vi đăng ký giao dịch bảo đảm là sự kiện pháp lý để “đánh dấu” thứ tự hình
thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản và từ đó xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có
bảo đảm bằng một tài sản. Từ đó có thể nhận thấy, chứng từ chứng nhận đăng
ký giao dịch bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng để Tòa án giải
quyết các tranh chấp.
Tại Việt Nam, xuất phát từ thực tiễn kinh tế - xã hội trong hơn hai thập
kỷ vừa qua, vấn đề xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch
bảo đảm đã và đang được thực hiện có ý nghĩa quan trọng góp phần tạo lập
đồng bộ các yếu tố thị trường, thực hiện những cải cách về chính sách và thể
chế nhằm phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, tiếp
tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Mặc dù
đã có những phát triển đáng kể trong vài năm trở lại đây, song cho đến thời
điểm hiện nay, trong khoa học pháp lý Việt Nam vẫn chưa có một khái niệm
chính thức về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về Đăng ký
giao dịch bảo đảm thì: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký
giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở
dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dung tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm” [20, Điều 2]. Đăng ký giao
dịch bảo đảm là việc một trong các bên tham gia quan hệ bảo đảm tiến hành
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
tránh việc chuyển dịch chủ sở hữu của tài sản trong thời gian đăng ký.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm công khai hoá tình
16

trạng pháp lý của tài sản bảo đảm và là một trong những cách thức làm phát
sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Việc đăng ký là điều kiện để giao
dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Thông
tin về giao dịch bảo đảm được cơ quan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là
chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm đối với
tài sản bảo đảm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài
sản bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [27, tr.15].
1.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
1.2.1. Đặc điểm chung của đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Với mục đích làm minh bạch hoá thông tin về giao dịch bảo đảm, tình
trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm có
những đặc điểm pháp lý như sau:
Thứ nhất, đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo một trình tự,
thủ tục do pháp luật quy định. Tuy pháp luật hiện hành quy định khác nhau về
trình tự, thủ tục về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản và bất động sản,
nhưng mục tiêu chung của các quy định này vẫn là nhằm công khai hoá quyền
lợi của bên nhận bảo đảm đối với bên bảo đảm.
Thứ hai, đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động dịch vụ công của Nhà
nước. Hiện nay, ở các nước cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và
đăng ký bất động sản nói riêng là cơ quan độc lập với cơ quan quản lý nhà nước
về giao dịch bảo đảm hoặc bất động sản. Đây là những cơ quan chuyên môn
không thực hiện chức năng quản lý nhà nước, hoạt động theo nguyên tắc “lấy
thu, bù chi”. Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định theo loại
tài sản bảo đảm, theo địa giới hành chính – lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý
của bên nhận bảo đảm (tổ chức hoặc cá nhân).
Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của đất nước, mỗi
quốc gia thiết lập một mô hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán
17

hoặc tập trung khác nhau. Các nước có hệ thống đăng ký bất động sản tập trung
và thống nhất từ trung ương xuống địa phương, như ở Nhật Bản là Sở Pháp vụ,
Hàn Quốc là Toà án, ở Việt Nam là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh, huyện thuộc Sở và Phòng Tài nguyên và môi trường,… Do mục đích của
đăng ký giao dịch bảo đảm là công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm nên
việc đăng ký mang tính dịch vụ công. Vì vậy, mọi tổ chức, cá nhân khi có yêu
cầu đều được cung cấp thông tin cũng như các quyền đã thiết lập với tài sản
bảo đảm.
Thứ ba, đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện một cách bắt buộc
hoặc tự nguyện tuỳ theo quy định của pháp luật. Trong hệ thống pháp luật của
mỗi quốc gia đều quy định những trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch
bảo đảm hoặc đăng ký theo yêu cầu tự nguyện của một trong các bên tham gia
giao dịch bảo đảm.
Đăng ký bắt buộc là loại đăng ký mà pháp luật buộc một trong các bên tham
gia giao dịch bảo đảm phải đăng ký giao dịch đó tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Nhà nước chỉ thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch đó khi nó đã được
đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền [25, tr. 7].
Đăng ký tự nguyện là loại đăng ký mà các bên trong quan hệ bảo đảm có
thể đăng ký hoặc không đăng ký giao dịch bảo đảm đó tại cơ quan đăng ký có
thẩm quyền của Nhà nước. Và việc đăng ký hay không đăng ký này không ảnh
hưởng đến hiệu lực pháp lý của giao dịch bảo đảm mà các bên đã thiết lập.
Thứ tư, thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký phải được cung
cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Cung cấp thông tin là mục
tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trên thế giới.
Do vậy, thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm đã đăng ký tại các
cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ
chức, cá nhân có yêu cầu. Trong bối cảnh hoạt động cho vay có bảo
18

đảm bằng tài sản của các tổ chức tín dụng ngày càng được mở rộng hơn về hình
thức và mức đó, việc công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý
của tài sản bảo đảm có ý nghĩa đặc biệt góp phần làm lành mạnh thị trường tài
chính – tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật trong linh vực này
cũng như các tác động tiêu cực đối với sự phát triển, ổn định của môi trường
đầu tư của các quốc gia. Do vậy, pháp luật hiện hành của Việt Nam cũng khẳng
định quyền được tìm hiểu, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm như nhiều
quốc gia khác trên thế giới.Việc này được cụ thể hoá tại Điều
41 của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP.
1.2.2. Mục đích của đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Mục đích của giao dịch đảm bảo tiền vay nhằm đảm bảo cho việc thực
hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Bảo đảm tiền vay có thể bằng tài sản hoặc
không bằng tài sản. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay chỉ đặt ra khi bên
vay hoặc người thứ ba dùng tài sản của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi
bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận với bên vay.
Mục đích đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nhằm công khai thông tin đối với tài sản đã dùng làm đảm bảo. Bên cạnh
đó, đăng ký còn giúp xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi thanh lý tài sản để
trả nợ và là hoạt động bắt buộc của pháp luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm công khai thông tin đối với tài sản:
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản cụ thể của bên vay hoặc bên thứ
ba sẽ giúp các chủ thể khác khi có giao dịch liên quan đến tài sản đã đăng ký.
Nếu bên sở hữu lại dùng tài sản đã được đăng ký giao dịch bảo đảm để thực
hiện giao dịch khác, thì giao dịch đó có thể bị vô hiệu và các quyền lợi với tài
sản đó của bên đã nhận bảo đảm được pháp luật bảo đảm. Tuy nhiên, bên cho
vay không bao giờ muốn tình huống đó xảy ra, bởi việc tranh chấp liên quan
đến tài sản sẽ ảnh hưởng đến thời hạn thu hồi khoản nợ.
19

Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi
xử lý tài sản để trả nợ: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm bảo vệ quyền
lợi của bên nhận bảo đảm trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa
những người cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản. Các giao dịch bảo đảm đã
đăng ký sẽ có giá trị đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi
hết hiệu lực đăng ký được ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Nếu một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự, mà tất cả
các giao dịch bảo đảm đó được đăng ký, thì bên đăng ký giao dịch bảo đảm
trước, sẽ được quyền thanh toán trước. Số dư còn lại mới được thanh toán cho
các chủ nợ có đăng ký giao dịch bảo đảm sau. Ngược lại, nếu không còn dư, thì
sẽ là rủi ro của những chủ nợ có giao dịch bảo đảm đăng ký sau này.
Như vậy, việc đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ bảo đảm quyền lợi
của các bên tham gia hoạt động giao dịch bảo đảm mà còn là nghĩa vụ của các
bên tham gia giao dịch bảo đảm.
Đăng ký giao dịch đảm bảo là hoạt động bắt buộc của pháp luật:
Trong các giao dịch bảo đảm, pháp luật bắt buộc các bên tham gia phải
đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp phải đăng ký bao gồm: a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; c)
Thế chấp tàu bay, tàu biển; d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ; đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định [16, Điều 12].
BLDS 2005 quy định “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định” [37, Điều 323]. Quy
định như trên vẫn chưa đủ rõ, chưa cụ thể để tạo ra một cách hiểu thống nhất,
chính xác. Trên thực tế, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản là bất động sản khi
xảy ra tranh chấp, các Toà án phán quyết là những điều kiện bắt buộc có hiệu
lực của giao dịch thế chấp.
20

1.2.3. Ý nghĩa của đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Ở các nước trên thế giới, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện
như một biện pháp phòng ngừa các rủi ro pháp lý cho các bên trong quan
hệ bảo đảm nghĩa vụ, đặc biệt là nhằm bảo vệ một cách hiệu quả quyền, lợi ích
hợp pháp của bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm cũng như quyền lợi
của người thứ ba.
Hiện nay ở nước ta, đã và đang xây dựng dự thảo Luật Đăng ký giao dịch
bảo đảm với mục tiêu thiết lập cơ chế minh bạch hoá tình trạng pháp lý của tài
sản, góp phần bảo vệ quyền dân sự chính đáng của mọi người dân và tổ chức,
đây là một dịch vụ hành chính công do Nhà nước cung cấp cho khách hàng là
tổ chức, cá nhân để giúp họ tự bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chính
mình trước các rủi ro pháp lý trong quá trình thiết lập các giao dịch bảo đảm.
Dịch vụ này không có tính chất của một hoạt động thương mại nên không nhằm
mục tiêu thu lợi nhuận mà Nhà nước chỉ thu một khoản lệ phí vừa đủ để thực
hiện tốt nhất dịch vụ này cho người sử dụng dịch vụ. Dự thảo Luật đăng ký giao
dịch bảo đảm hướng tới mục tiêu sao cho dịch vụ này trở nên đơn giản nhất,
chi phí ít nhất để khiến cho người dân có thể tiếp cận một cách dễ dàng, thuận
lợi đối với dịch vụ đăng ký cũng như tìm kiếm các thông tin về những giao dịch
bảo đảm đã được đăng ký.
Mặt khác, đăng ký giao dịch bảo đảm là việc Nhà nước công nhận một
tình trạng đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất
định. Đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động thừa nhận một tài sản đã được
chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự của
chính họ hoặc của người khác đối với bên có quyền. Hành vi này sẽ là sự kiện
pháp lý để làm phát sinh quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm
trong giao dịch bảo đảm đã đăng ký, so với bên nhận bảo đảm khác trong các
giao dịch bảo đảm chưa được đăng ký.
21

1.2.4. Chủ thể của đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Chủ thể tham gia quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: người
yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.2.4.1. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định:
Người yêu cầu đăng ký là Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm
hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là
doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người
được một trong các chủ thể này uỷ quyền. Trong trường hợp thay đổi
Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo
đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó [20, Điều
5, Khoản 1].
Tuy nhiên, đối với một số giao dịch bảo đảm nhất định như Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật quy định cụ thể Bên thế chấp là bên có
nghĩa vị “làm thủ tục đăng ký việc thế chấp” (khoản 2 Điều 717 BLDS 2005)
và cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
Căn cứ với quy định nêu trên, trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại thì người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: bên bảo
đảm, ngân hàng thương mại hoặc người thứ ba được các bên uỷ quyền thực
hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo đó, bên bảo đảm có thể là doanh nghiệp,
tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật về chủ thể vay vốn, có
nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng/hợp đồng bảo lãnh đã ký kết với Ngân
hàng hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho
Bên bảo đảm theo thoả thuận trong các hợp đồng nêu trên. Còn ngân hàng
thương mại – bên nhận bảo đảm là tổ chức tín dụng được thành lập hợp pháp,
được thực hiện hoạt động cho vay theo đúng quy định của pháp luật đồng thời
là bên có quyền trong quan hệ tín dụng/bảo lãnh mà việc thực hiện
22

quyền này được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm (như cầm cố,
thế chấp tài sản,…) của Bên bảo đảm.
1.2.4.2. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung là một giải pháp kiểm soát từ phía
Nhà nước đối với các tài sản của các bên tham gia giao dịch. Theo đó công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm được phân định cho các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đăng ký khác nhau.
Trên cơ sở tham khảo pháp luật các nước cho thấy, hiện nay trên thế giới
đã và đang tồn tại một số mô hình tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm sau đây [46]:
Mô hình thứ nhất, hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán không
tập trung: Việc đăng ký sở hữu và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại
tài sản được thực hiện tại một cơ quan đăng ký. Mô hình này tạo điều kiện thuận
lợi cho công tác quản lý nhà nước, còn mục tiêu đảm bảo cho các giao dịch
được thực hiện thuận lợi, minh bạch, công khai chưa được chú trọng. Bên cạnh
đó, mô hình mất nhiều thời gian, chi phí tốn kém, làm giảm khả năng cạnh tranh
trên thị trường.
Mô hình thứ hai: mô hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và
đăng ký thế chấp bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động
sản. Việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động
sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản được
tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, còn việc cầm cố và các lợi ích khác
liên quan đến động sản thì được đăng ký tại duy nhất một cơ quan trung ương
với các chi nhánh đặt tại địa phương.
Mô hình thứ ba: hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản và bất
động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký
quyền sở hữu. Theo mô hình này, việc cầm cố, thế chấp tài sản và các
23

lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc lập với
cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì khi
đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký quyền sở
hữu. Ưu điểm của mô hình này là giúp xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh
toán hơn so với hai mô hình trước đó, do toàn bộ tài sản đều được đăng ký tại
duy nhất một cơ quan.
Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động
sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu
biển và các động sản khác nên các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch
bảo đảm hiện nay đang được tổ chức theo mô hình không tập trung, phân tán,
bao gồm: Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của
Cục đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp.
1.2.5. Hiệu lực pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
1.2.5.1. Hiệu lực pháp lý về mặt thời gian
Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc
xác định chủ thể được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Theo Điều
13 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc
đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị trong 05 năm kể từ ngày đăng ký, trừ
trường hợp các bên có yêu cầu xoá đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng
ký gia hạn. Thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn là năm năm. Tuy nhiên Nghị
định này đã được thay thế bởi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP. Điều 6 của Nghị
định số 83/2010/NĐ-CP quy định về thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch
bảo đảm. Theo đó, “việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này đến thời điểm xoá đăng ký
theo đơn của người yêu cầu xoá đăng ký” [20, Điều 6]
Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định như sau:
24

(i) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời
điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;
(ii) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì
thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao
dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển
quốc gia Việt Nam;
(iii) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác
không thuộc các trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1
Điều này thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội
dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao
dịch bảo đảm [20, Điều 6, Khoản 1.
Ngoài ra có 3 trường hợp mà thời điểm đăng ký của giao dịch bảo đảm
được xác định khác là:
(i) Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao
dịch bảo đảm được xác định là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ
sơ đăng ký thay đổi hợp lệ;
(ii) Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là
tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định
là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được ghi vào Sổ
đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
(iii) Trường hợp đăng ký thay đổi do sai sót về kê khai tài sản
bảo đảm hoặc tên của bên bảo đảm, số giấy tờ xác định tư cách pháp
lý của bên bảo đảm và thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm
Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp thì thời điểm đăng ký được xác định là
25

thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được nhập vào
Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm [20, Điều 6, Khoản 2].
Như vậy có thể thấy quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đã khắc
phục được những hạn chế của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao
dịch bảo đảm, nhờ vậy các bên tham gia giao dịch sẽ chủ động thực hiện việc
xóa đăng ký mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn đăng ký giao dịch bảo
đảm nhiều lần.
1.2.5.2. Giá trị pháp lý đối với người thứ ba
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 323 BLDS 2005:
Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định
của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người
thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký và việc đăng ký là điều kiện để giao
dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định
[37, Điều 323, Khoản 3].
Như vậy, về nguyên tắc, đăng ký giao dịch bảo đảm làm phát sinh hiệu
lực pháp lý đối với người thứ ba. Và “người thứ ba” ở đây được hiểu là bất kỳ
tổ chức, cá nhân nào khác ngoài các bên tham gia giao dịch bảo đảm bằng tài
sản. Theo đó, pháp luật hiện hành cũng quy định thời điểm đăng ký giao dịch
bảo đảm không bị thay đổi trong trường hợp thay đổi các bên tham gia giao
dịch bảo đảm, thay đổi hình thức của giao dịch bảo đảm,... Với ý nghĩa này,
pháp luật Việt Nam thừa nhận giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo
đảm ở những nội dung chủ yếu sau:
Một là, giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý
đối với người thứ ba (thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm) thì tài sản
bảo đảm trong các giao dịch sẽ không bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ khác
của Bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 4 Khoản 4
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) kể từ thời điểm đăng ký. Quy định này đòi
26

hỏi bên nhận bảo đảm cần có ý thức trong việc sử dụng cơ chế đăng ký trong
thời gian sớm nhất để bảo vệ quyền lợi của mình;
Hai là, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán với các chủ nợ có bảo đảm
khác trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ. Nghĩa là
kể từ thời điểm đó, chủ nợ có bảo đảm sẽ có quyền lợi được pháp luật bảo vệ
nhằm đối kháng với các chủ nợ khác có liên quan đến tài sản bảo đảm. Chủ thể
nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước khi xử lý tài sản bảo
đảm. Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm đã được đăng ký sẽ có giá trị
chứng cứ tại Toà án khi vụ việc cần phải đưa ra giải quyết tranh chấp. Và thứ
tự ưu tiên thanh toán được căn cứ vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (đối
với trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ).
Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận bảo đảm (thường là các tổ
chức tín dụng) cần đăng ký các giao dịch đó càng sớm càng tốt, đặc biệt là trước
khi giải ngân vốn cho bên vay.
Ba là, với những giao dịch bảo đảm đã đăng ký còn có giá trị ưu tiên so với
các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản bảo đảm, xác lập quyền ưu tiên với
người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm (Điều 20); quyền
ưu tiên đối với người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà Bên bảo đảm bằng
cầm cố, thế chấp (Điều 13) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoại lệ, việc đăng ký giao dịch bảo
đảm không chỉ làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba, mà còn làm
phát sinh, là điều kiện có hiệu lực của giao dịch như trong trường hợp tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng sản xuất là
rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu biển sẽ có hiệu lực từ thời
điểm đăng ký thế chấp (khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/ 2006/NĐ-CP). Quy
định này phù hợp với quy định của pháp luật chuyên ngành khác như tại Luật
hàng không dân dụng Việt Nam (khoản 3 Điều 29), khoản 2
27

Điều 35 Bộ luật Hàng hải Việt Nam. Như vậy, đối với các giao dịch bảo đảm
bằng tàu bay, tàu biển và quyền sử dụng đất chưa đăng ký thì chưa phát sinh
hiệu lực của các hợp đồng thế chấp, cầm cố giữa các bên.
1.2.6. Xác lập và chấm dứt quan hệ pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm tiền vay
1.2.6.1. Xác lập quan hệ pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Xuất phát từ giá trị pháp lý của hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm là
nhằm thừa nhận một tài sản đã được chủ sở hữu dùng để bảo đảm cho việc thực
hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc của người khác đối với
bên có quyền. Hành vi này sẽ là sự kiện pháp lý để làm phát sinh quyền được
ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã đăng ký,
so với bên nhận bảo đảm khác trong các giao dịch bảo đảm chưa được đăng ký.
Bên cạnh đó, hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm (bao gồm cả đăng ký
bắt buộc và đăng ký tự nguyện) là sự kiện pháp lý để “đánh dấu” thứ tự hình
thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản và từ đó xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản đảm bảo giữa các bên nhận bảo
đảm. Đồng thời hành vi này cũng là cơ sở làm phát sinh – xác lập quan hệ pháp
luật đăng ký giao dịch bảo đảm giữa các bên tham gia giao dịch với cơ quan
đăng ký có thẩm quyền của Nhà nước dựa trên Đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ và
hồ sơ về tài sản bảo đảm.
1.2.6.2. Chấm dứt quan hệ pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Chấm dứt quan hệ pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm là sự kiện
pháp lý rất quan trọng, bởi hậu quả pháp lý của nó là sự chấm dứt quan hệ đăng
ký giao dịch bảo đảm giữa người yêu cầu và cơ quan đăng ký. Theo đó, quan
hệ pháp luật này được chấm dứt trên cơ sở hồ sơ xoá đăng ký giao dịch bảo
đảm quy định tại Điều 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP như chấm
28

dứt nghĩa vụ được bảo đảm; huỷ bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng
ký bằng giao dịch bảo đảm khác; thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản
khác; xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm; theo thoả thuận của các bên,… Khi
đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo
đảm – chấm dứt quan hệ pháp luật đăng ký với chủ thể yêu cầu.Với quy định
về các trường hợp xoá đăng ký này đã tạo cơ sở pháp lý cụ thể để các chủ thể
cũng như cơ quan đăng ký có căn cứ áp dụng trong việc chấm dứt quan hệ đăng
ký.
1.2.7. Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký
Về nguyên lý, các giao dịch dân sự có thể được thiết lập dưới nhiều hình
thức khác nhau (bằng hành vi cụ thể, bằng lời nói hoặc bằng văn bản, kể cả
thông qua phương tiện điện tử), trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch
dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực,
phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Đối với giao dịch bảo đảm, không phải tất cả các giao dịch đều phải đăng
ký. Nhìn chung, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều ý nghĩa:
- Trong trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có
hiệu lực bắt buộc thì việc đăng ký là một điều kiện về hình thức để giao dịch
bảo đảm có hiệu lực pháp luật;
- Đăng ký giao dịch bảo đảm thể hiện sự minh bạch của quá trình "lưu
thông" tài sản;
- Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý giao dịch bảo đảm.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, việc đăng
ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trong các trường hợp sau: “Thế chấp quyền sử dụng
đất; Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; Thế
chấp tàu bay, tàu biển; Thế chấp một tài sản để bảo đảm
29

thực hiện nhiều nghĩa vụ; Các trường hợp khác do pháp luật quy định” [16].
Đối với các giao dịch bảo đảm không thuộc các trường hợp trên được đăng ký
khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Nghiên cứu, so sánh các quy định hiện hành có liên quan đến giao dịch
bảo đảm, cho thấy, trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm có sự không thống
nhất giữa các quy định và dẫn đến quá trình thực thi vướng mắc, thể hiện ở hai
vấn đề sau:
Vấn đề thứ nhất: theo quy định của Luật Nhà ở, hợp đồng thế chấp nhà
không phải đăng ký và một tài sản là nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức
tín dụng”. Do vậy, vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán từ tài sản thế chấp sẽ không
đặt ra, tính minh bạch của tài sản được bảo đảm. Tuy nhiên, theo BLDS 2005
và Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì lại phải đăng ký. Đây là sự thiếu thống nhất
trong hệ thống pháp luật.
Xét về tính ưu tiên trong việc áp dụng, nếu chỉ thế chấp nhà (không gắn liền
với quyền sử dụng đất) thì sẽ áp dụng Luật Nhà ở, không cần phải đăng ký. Nếu
thế chấp nhà (gắn liền với quyền sử dụng đất) thì phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nhưng như vậy, có hai chế độ pháp lý đối với hai loại nhà khác nhau mà tiêu chí
phân biệt là sự gắn liền với quyền sử dụng đất, một sự phân biệt không được liệt
kê, không được chỉ ra chính thức trong bất cứ một văn bản quy phạm pháp luật
nào và cũng không có cơ sở lý luận cho việc phân loại này.
Vấn đề thứ hai: thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký thế
chấp nhà ở được thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất được ghi vào
trang 4 (trang cuối cùng) trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
hiện nay bên cạnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở còn được cấp theo quy định tại Nghị định
30

60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong các loại giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở theo các Nghị định trên, không có trang thể hiện sự
dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, trong trường hợp các bên có yêu cầu,
việc đăng ký thế chấp nhà ở sẽ được đăng ký, nhưng việc ghi nhận nó sẽ không
được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và không có cách nào
khác hơn, để tìm hiểu về tình trạng pháp lý của nhà ở, các bên tham gia giao
dịch về nhà ở sẽ phải đến văn phòng đăng ký để tìm hiểu [16].
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP có 5 loại giao
dịch bảo đảm phải đăng ký bao gồm: “(i) Thế chấp quyền sử dụng đất; (ii) Thế
chấp rừng sản xuất là rừng trồng; (iii) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; (iv)
Thế chấp tàu biển; (v) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định” [20,
Điều 3]. Ngoài ra, khi các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thì có thể yêu cầu đăng
ký các giao dịch bảo đảm khác mà không thuộc 5 trường hợp trên.
Trong khi đó, pháp luật một số nước trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada,
Úc quy định đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản:
Là các quyền lợi bảo đảm gắn với động sản, trừ tàu bay, tàu
biển và giao dịch bảo đảm được giao kết nhằm xác lập một “lợi ích
bảo đảm” là lợi ích gắn với một hoặc một số động sản được xác lập
hoặc được cung cấp thông qua giao dịch nhằm bảo đảm cho việc
thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ không phụ thuộc vào hình thức
cũng như tên gọi của giao dịch [25].
Như vậy phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm đối với động sản
trong luật của các quốc gia này được quy định mở rộng hơn so với pháp luật
hiện hành của Việt Nam. Điều này sẽ tạo điều kiện cho Bên bảo đảm có
31

nhiều cơ hội sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm khi tham gia các giao dịch dân
sự đặc biệt là các giao dịch vay vốn của Ngân hàng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh của mình.
1.3. Pháp luật chỉnh hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn 1992 đến 2005
Trên cơ sở tư tưởng, định hướng đổi mới của Hiến pháp năm 1992 BLDS
năm 1995 được Quốc hội ban hành. Để cụ thể hoá một số quy định của BLDS
năm 1995 về giao dịch bảo đảm tiền vay một số văn bản đã ra đời là: Nghị định
số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về bảo đảm tiền vay của các
tổ chức tín dụng (sau đây gọi là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) đã ra đời để áp
dụng cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Hệ quả là bên cho vay
có bảo đảm chịu sự điều tiết của 2 bộ quy chế, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP
áp dụng cho các tổ chức tín dụng là đối tượng quản lý của Ngân hàng nhà nước
Việt Nam và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP áp dụng cho cả tổ chức tín dụng
và các chủ nợ khác như các bên cung ứng hàng hoá và các chủ nợ thương mại
khác. Điều này đôi khi tạo ra sự bối rối cho các ngân hàng không thể đưa ra
một quyết định thoả đáng nếu có sự mâu thuẫn trong hai Nghị định song hành
này.
Đặc biệt, với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng
3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị
định số 08/2000/NĐ-CP), pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm chính thức
hình thành ở Việt Nam, tạo tiền đề quan trọng cho sự vận hành của hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại. Nhiều quy định của Nghị định này là kết
quả của quá trình nghiên cứu, tiếp thu kinh nghiệm của các chuyên gia trên thế
giới.
Trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2005, nhằm hướng dẫn Nghị định
số 08/2000/NĐ-CP, Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật, ví dụ: Thông tư số 01/2002/TT-BTP ngày 9 tháng
1 năm 2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm
32

quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại
Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Chi nhánh;
Thông tư số 04/2002/TT-BTP ngày 22 tháng 02 năm 2002 của Bộ Tư pháp
hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về tài
sản cho thuê tài chính và việc quản lý nhà nước về đăng ký tài sản cho thuê tài
chính và Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/7/2003
của Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký, cung
cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; Thông tư số 01/2004/TT-BGTVT ngày 16/1/2004 hướng dẫn việc đăng ký
tàu bay và đăng ký các quyền đối với tàu bay...
Một hệ thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng
ký giao dịch bảo đảm tiền vay nói riêng đã hình thành tương đối đầy đủ trên cơ
sở các quy định về giao dịch bảo đảm đã có nhiều đổi mới.
1.3.2. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Với việc ban hành BLDS năm 2005 và một số văn bản có giá trị pháp lý
cao (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng
Việt Nam...) và trước yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế, đòi hỏi pháp luật
Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm phải có những bước phát triển, hoàn
thiện mới. Do vậy, nhiều văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm và
đăng ký giao dịch bảo đảm đã được ban hành, khắc phục những bất cập của
pháp luật giai đoạn trước năm 2005 và tương thích với pháp luật quốc tế. BLDS
năm 2005 đã thừa nhận những nguyên tắc nền tảng của pháp luật về giao dịch
bảo đảm thay vì phó thác cho các văn bản ở cấp thấp như như các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn thi hành. Đây chính là một bước tiến bộ hướng vào việc
nâng cao tính dự đoán được của quy chế về cho vay có bảo đảm ở Việt Nam.
Để quy định chi tiết các điều khoản mang tính định khung của BLDS về các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
được ban hành. Điều quan trọng nhất là Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã bãi bỏ
Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP với những quy
33

định lạc hậu và phiền toái về giao dịch bảo đảm như đã phân tích ở trên. Nghị
định 11/2012/NĐ-CP đã được ban hành và đã tạo được sắc diện mới trong quan
hệ cho vay có bảo đảm, góp phần làm cho các giao dịch bảo đảm có tính an
toàn và dễ dàng xử lý hơn. Có thể tóm tắt một số điểm mới tiến bộ trong các
Nghị định nêu trên như sau:
(i) Động sản cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Việc thế chấp động
sản có thể được thực hiện với cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình với bất cứ
tính chất như thế nào, kể cả tài sản hình thành trong tương lai;
(ii) Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm không bao gồm
quyền sử dụng đất. Theo đó, các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình chỉ
được thế chấp khi đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(iii) Tài sản bảo đảm là động sản có thể được mô tả một cách khái quát.
(iv) Các bên có thể thoả thuận về thay đổi về thứ tự ư tiên mà không
cần phải đăng ký thông báo về sự thoả thuận này.
Bên cạnh đó, một loạt các nghị định và các thông tư khác có liên quan đến
giao dịch bảo đảm đã được ban hành tạo cơ sở cho quá trình thực thi, cụ thể:
- Nghị định số 70/2007/NĐ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2007 của Chính
phủ về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay dân dụng;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP);
- Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tư
pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung
cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản
của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp;
pháp sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP
ngày 28 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm
34

quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp;
pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin
về hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp
đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền
đòi nợ;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/5/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường
và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế
chấp nhà ở;
- Thông tư liên tịch 15/2013/TTLT-BTP-BGTVT-BTNMT-BCA của Bộ
Tư pháp, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công an
về hướng dẫn việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành
án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài
sản.
Thứ nhất, Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày
25/4/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Thông tư này hướng dẫn thủ
35

tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm thủ tục thế chấp, công
chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp) của tổ chức, cá nhân để vay
vốn tại tổ chức tín dụng mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định
tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Thứ hai, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của
Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Mặc dù Nghị định số
163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP bước đầu đã có những quy
định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong quá trình xử
lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Đặc biệt, ngày 24/11/2015, Quốc hội đã thông qua Bộ luật dân sự sửa
đổi năm 2015 đã có những đổi mới nhất định về vấn đề các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm tiền
vay nói riêng.
Với các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên, pháp luật về đăng ký giao
dịch bảo đảm, và đặc biệt là pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay ở
Nam đã có những bước tiến quan trọng, tạo thuận lợi cho các tổ chức, đáp ứng
yêu cầu, số lượng các giao dịch trong đời sống dân sự, kinh doanh. Hệ thống
pháp luật này thực sự tạo được lòng tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước,
góp phần khai thông thị trường vốn, đảm bảo an toàn cho sự vận hành của hệ
thống tín dụng Việt Nam.
36

Kết luận chƣơng 1
Tóm lại, đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những phương thức hữu
hiệu để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên có quyền/các ngân hàng thương
mại với tư cách là bên nhận bảo đảm trong quan hệ tín dụng nói riêng và quan
hệ dân sự nói chung. Giá trị pháp lý và ý nghĩa, vai trò quan trọng của hoạt động
này đã và đang được kiểm nghiệm trên thực tế đặc biệt đối với các ngân hàng
thương mại thì việc đăng ký không những là căn cứ để các ngân hàng truy đòi
tài sản bảo đảm mà còn giúp các tổ chức tín dụng có được thứ tự ưu tiên thanh
toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Qua đó, góp
phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, ổn định
đồng thời tạo thuận lợi cho mọi hoạt động xét xử của toà án đối với các tranh
chấp về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, thực trạng các quy định
của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và thực tiễn thực hiện các quy định
trong lĩnh vực này thời gian qua của các chủ thể tham gia giao dịch và cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đăng ký được thực hiện như thế nào? Nội dung này
tác giả xin được trình bày cụ thể trong Chương 2 của luận văn.

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay.docx

Similar to Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay.docx