Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm đất ở
Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên nhiên
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông
nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là
nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ
sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế vừa có giá
trị xã hội. Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất, là tư liệu
lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên đất đai có
giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị trường, đất
đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để góp phần tạo ra
nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá trị xã hội vì nó
gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà không có đất hay
gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền
tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã hội đó mà đất đai trở
thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những thành tố không thể thiếu
của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong đời sống con người. Đất
đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn
liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách
mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải
quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với một giá trị lịch sử nhất định của mỗi
quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc.
Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có
10

nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn
động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) (Hội nghị quốc tế về Môi
trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác
nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu
loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn,
đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác
nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử
dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách
bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục
những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất
thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và hiện
nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy
nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
11

hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng
phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm
muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính
và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây
dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và
công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất
thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm;Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy
lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh
hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng
lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải,
xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo,
tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa
táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất
phi nông nghiệp khác;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng. [33, Điều 10].
Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá
12

nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân
cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” [33,
Điều 143].
Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công
trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng
một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc xác
định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình
nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay,
đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh
việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một
thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm
đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt [33, Điều 144].
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các
loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được
sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời
sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất
ở tại đô thị.
Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông
nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
13

1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền
sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu.
Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử
dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê
đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất ở nói riêng,
nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở. Đây là một
quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào
khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở thuộc về người sử
dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã tách khỏi quyền sở hữu,
được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một loại
quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất ở. Người sử dụng đất ở
không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một cách ổn định lâu dài mà họ
còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh
tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Có
thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất ở "quyền định đoạt số phận
pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó
người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ
động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu
cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều
quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết
định việc sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước.
Nhưng dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở
hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền
sử dụng của mình. Bởi vì, thông
14

qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua
việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử
dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử dụng, người sử dụng
đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng mang lại
thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng góp một phần
lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước thông qua hình
thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng đất ở, nộp lệ phí
địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở...
Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có các
quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm:
quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận quyền
này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng
đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có
đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các
chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà
15

không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất thuê...
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ
được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được
tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật,
không được hủy hoại đất....).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" [34]. Người không phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở
hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền giao
đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời
hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định"[24]. Dưới góc
độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân sự, theo đó người sử dụng
đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm
mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất ở là một
quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với
khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội.
Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên cạnh
việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiên các nghĩa vụ của
người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các nội dụng khác
nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật
đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới
thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng
16

đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và
tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) Thực hiện kê khai
đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Tuân theo
các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; (6) Tuân theo các quy định của pháp luật về
việc tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định
thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ở ngày càng quan tâm
đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ
của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo
điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử dụng,
bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên đất ở
đó. Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng đất ở
trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở. Cho
phép họ tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất ở dưới sự kiểm soát của Nhà
nước.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất ở,
quyền khai thác các thuộc tính của đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục
đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp
luật.
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
17

phép chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng. Với sự ghi nhận này
của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người khác, làm
tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất ở. Việc Nhà nước quy định cho
phép người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh
hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất ở. Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trên
thị trường là QSDĐ ở, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và
định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận,
cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất
ở diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng
vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi
phạm pháp luật.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi
nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các quyền
khác của người sử dụng đất: “người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ở”
[33, Điều 167].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất ở. Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ ở trở thành một loại
hàng hoá đặc biệt. Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng
QSDĐ ở đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu (bên
bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ thể cho
bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu
mảnh đất ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật. Việc chuyển
nhượng QSDĐ ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn, có năng lực kinh
doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những người chưa có đất ở có
cơ hội có đất ở khi không được nhà nước giao đất;
18

những người có nhiều đất hoặc không có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để
có được một khoản tiền; tạo điều kiện cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng đất
có hiệu quả hơn, những người có đất ở không có nhu cầu sử dụng có thể chuyển
nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một công việc
khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công lại lao động
xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.
Chuyển nhượng QSDĐ ở về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất
ở thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm dứt
quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người khác.
Người nhận QSDĐ ở phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở
cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp
luật. BLDS 2005 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất ở và
QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp
luật về đất đai [34, Điều 697].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản của người sử
dụng đất ở, là một hình thức của chuyển QSDĐ ở. Theo đó, người sử
dụng đất ở (gọi là bên chuyển QSDĐ ở) thỏa thuận việc chuyển giao
QSDĐ ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ ở)
và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ ở một khoản tiền tương
ứng với giá trị QSDĐ ở. Người chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở [9, tr.248].
Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất ở chuyển nhượng
QSDĐ ở của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là
tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất ở những người chủ đích thực, khai thác đất
19

có hiệu quả và đúng chức năng của nó. Điều này phù hợp với quy luật mang
tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với
một tài sản có giá trị.
Như vậy, Chuyển nhượng QSDĐ ở là một loại giao dịch dân sự nhằm
thực hiện việc chuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao
dịch này người được nhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ
phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định
tương ứng với giá trị QSDĐ ở đó. Chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo các
quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung, hình
thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ chức,
cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức,
cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện
chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời
gian sử dụng đất ở do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển
nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở; việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỉ
được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Người sử dụng đất ở dù được chuyển
nhượng quyền sử dụng nhưng không phải có toàn quyền định đoạt đất thuộc
quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung,
trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải lập
thành hợp đồng theo mẫu do luật định và có xác nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Mặt khác cũng chỉ được phép sử dụng đất ở đúng quy hoạch, các
giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện
trong hành lang quy hoạch sử dụng cũng như với chủ thể mà Nhà nước không
cấm.
20

Thứ hai, do đất đai có vị thế cố định không di dời được do vậy khác với các
hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử
dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến hành thông
qua hệ thống hồ sơ giấy tờ. Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận
QSDĐ ở, các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính.
Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của
toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng
đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra
thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính.
Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá
đất tăng lên rất nhanh. Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục, thậm chí hàng
trăm lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu tư của Nhà
nước. Nhiều khi, các chủ sử dụng đất ở lại chưa có sự đầu tư hoặc đầu tư không
đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên. Vì vậy, người sử dụng đất ở
khi chuyển nhượng quyền sử dụng phải nộp thuế thu nhập cho phần chênh lệch
giữa giá “mua và bán” QSDĐ ở.
Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức độ hoàn thiện cơ sở
hạ tầng các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích
nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng
quyền sử dụng có giá cả khác nhau.
Tóm lại: Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền đặc biệt của chủ sử dụng.
Người sử dụng đất ở được quyền định đoạt sử dụng đất ở dưới sự quản lý kiểm
soát của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ được tự do trong việc khai thác
sử dụng, đảm bảo sử dụng hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của bản thân,
gia đình và phù hợp với kinh tế thị trường.
21

1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Xét về mặt lịch sử, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở có nguồn gốc
xuất hiện sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến
pháp 1980. Trước đó, khi thừa nhận có sở hữu tư nhân về đất đai thì quan hệ
đó được gọi là "mua bán đất ở" hoặc "chuyển nhượng đất ở” như các tài sản
thông thường khác. Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở luôn luôn đặt
trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa chế
độ sở hữu toàn dân là cái có trước và khái niệm chuyển nhượng QSDĐ nói
chung và đất ở nói riêng là cái có sau. Thực ra, chuyển nhượng QSDĐ ở cũng
có đặc điểm gần giống với mua bán đất ở nhưng chỉ được chuyển nhượng
QSDĐ ở khi tuân thủ đầy đủ các quy định về thủ tục, điều kiện, nội dung, hình
thức chuyển nhượng trong khi mua bán các tài sản khác không bị ràng buộc bởi
các điều kiện đó.
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai là tài sản công hữu. Yếu tố đem giao dịch
thị trường không phải là đất ở mà là QSDĐ ở. Vì vậy trong pháp luật mới xuất
hiện khái niệm QSDĐ ở và chuyển nhượng QSDĐ ở. Khi khái quát về
lịch sử hình thành và phát triển mối quan hệ này ta nhận thấy rằng: việc chuyển
nhượng QSDĐ ở có lịch sử lâu đời.
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở luôn có sự thay đổi, phát triển cùng
với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Ở nước ta, dưới thời kỳ thực dân phong
kiến, chính sách sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và bảo hộ, mà chủ
yếu là sở hữu của thực dân Pháp và tay sai nhằm mục đích chiếm hữu ngày
càng nhiều đất đai để làm đồn điền, khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của
nhân dân Việt Nam.
Năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Người dân Việt
Nam được hưởng một nền độc lập theo đó hầu hết các quy định cũ về
22

ruộng đất dần được bãi bỏ. Các chính sách đất đai mới dần được thay thế trên
cơ sở lợi ích của người dân lao động nước ta. Năm 1946, bản Hiến pháp đầu
tiên được ban hành nhưng vẫn thừa nhận sỡ hữu tư nhân về đất đai. Cũng năm
1946, chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô chia ruộng đất các đồn điền,
các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo, bãi bỏ thuế trạch ở thôn quê. Sau đó
cả nước lại bước vào cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực dân pháp, do vậy
chính sách đất đai của Nhà nước lúc này là tận dụng mọi quỹ đất phát triển nông
nghiệp, cứu đói, nuôi quân và dành cho kháng chiến.
Với mục đích tiêu diệt chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện
người cày có ruộng, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, phát triển sản xuất
đẩy mạnh kháng chiến. Ngày 4/12/1953 Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ
Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu quyền chiếm
hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của
giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính quyền cách
mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa
chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào: “Đối với địa chủ Việt gian, phản
động, cường hào gian ác, thì tùy tội nặng nhẹ mà tịch thu toàn bộ hoặc một
phần ruộng đất, trâu bò, nông cụ, lương thực thừa, nhà cửa thừa và tài sản
khác. Phần không tịch thu thì trưng thu”.[18, Điều 3]. "Những ruộng đất tịch
thu, trưng thu,.... đều chia hẳn cho những nông dân
không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất. Nông dân có quyền sở hữu ruộng đất
đó" [20, tr.172]. Nhờ vậy, người nông dân từ thân phận nô lệ, làm thuê đã trở
thành người chủ thực sự trên đồng ruộng của mình. Thay cho hình thức sở hữu
về đất đai của thực dân Pháp, sở hữu của tầng lớp tư sản, sở hữu của địa chủ,
sở hữu của phú nông, sở hữu nhỏ của nông dân, luật cải cách ruộng đất chỉ thừa
nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của người nông
dân, sở hữu Nhà nước. Như vậy, pháp luật đã ghi nhận quyền sở
23

hữu tư nhân đối với đất đai, pháp luật thời kỳ này cho phép nông dân có quyền
bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, xuất phát từ yếu tố
lịch sử như vậy, ở giai đoạn này các giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra
song chỉ ở các loại đất canh tác, sản xuất nông nghiệp, hầu như không có giao
dịch đối với đất ở.
Ngày 31/12/1959, Quốc hội thông qua bản Hiến pháp thứ hai. Hiến pháp
năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước
(toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (sở hữu của người lao
động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu theo pháp luật
bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Ở giai đoạn này, do có sự thừa
nhận sở hữu tư nhân của Nhà nước. Sự chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít và
chủ yếu là đối với đất canh tác ruộng.
Kể từ năm 1960, phong trào hợp tác hoá nông nghiệp diễn ra rầm rộ trên
toàn Miền Bắc thu hút phần lớn hộ nông dân vào Hợp tác xã. Đến cuối năm
1960 toàn Miền Bắc đã có 16.150 hợp tác xã sản xuất nông nghiệp [21, tr.486].
Hầu hết đất đai thuộc 2 hình thức công hữu cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tập thể hợp tác xã. Cũng trong giai đoạn này, Nhà nước có chính sách phát
triển hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất nông nghiệp thông qua việc phát
triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai mang
tính chất tập trung và thống nhất theo chủ trương khuyến khích kêu gọi vào hợp
tác xã nông nghiệp hoặc lâm trường quốc doanh còn các quan hệ chuyển
nhượng đất đai, đặc biệt là đất ở ít được thực hiện trong thực tiễn.
Ở Miền Nam, trước năm 1975, dưới chế độ ngụy quyền Sài Gòn, sở hữu
tư nhân về đất đai được thừa nhận trong pháp luật như một hình thức sở hữu.
Do vậy các quan hệ chuyển nhượng đất đai nói chung trong đó có đất ở diễn ra
bình thường trong đời sống dân sự. Sau năm 1975, cả nước thống nhất
24

với việc cải cách xã hội chủ nghĩa, vận động nông dân đóng góp ruộng đất và
các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, các tập đoàn
sản xuất. Do vậy ở giai đoạn này, mặc dù Hiến pháp năm 1959 quy định rõ Nhà
nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất của người nông dân nhưng
trong quá trình vận động nông dân vào làm ăn tập thể, tiến hành hợp tác xã hoá
nông nghiệp và thực hiện việc cải tạo nền kinh tế quốc dân theo chủ nghĩa xã
hội, về cơ bản đất đai nước ta từng bước đã được xã hội hoá toàn bộ. Thời kỳ
này mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch đất ở, nhưng Nhà nước vẫn
thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua bán BĐS, thu lệ phí
trước bạ khi đăng ký QSDĐ ở.
Ngày 01/7/1980 - Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số 201/CP
về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất-
tại điểm c,d khoản 2 mục III có quy định:
Người sử dụng đất có trách nhiệm: Nếu đất không sử dụng hoặc
không sử dụng hết đất thì người sử dụng phải trả lại phần đất không sử
dụng cho Nhà nước. Đối với đất trước kia thuộc sở hữu có thể hợp pháp,
khi người sử dụng đất không sử dụng nữa (hoặc không có người thừa
kế hợp pháp sử dụng) thì UBND huyện quyết định việc sử dụng theo đề
nghị của UBND xã; không được phép phát canh thu tô, cho thuê, cầm
cố, hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào; không được dùng
đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp
đặc biệt do chính sách Nhà nước quy định. Cũng tại văn bản này, điểm
b, khoản 3, mục IV quy định: Cơ quan có thẩm quyền quản lý ruộng đất
có trách nhiệm thu hồi đất nếu bị sử dụng trái phép; như tự ý chiếm
dụng đất, sử dụng đất quá mức cho phép, hoặc cầm cố, mua bán trái
phép... [18, tr.056],
Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 của Tổng cục quản lý ruộng
25

đất giải thích hướng dẫn thi hành quyết định 201/CP giải thích rằng:
Sỡ dĩ có quy định như vậy là do xuất phát từ quan điểm ruộng
đất không phải là hàng hoá do con người sản xuất nên không phải là
đối tượng giao lưu dân sự, mua đi bán lại để kiếm lời, không qua lao
động và mục đích nhằm xây dựng và bảo vệ sản xuất XHCN, không
đúng với bản chất của chế độ XHCN mà còn rất phù hợp với bản chất
ruộng đất là tài nguyên mà thiên nhiên cho không con người [45,
Điều 18].
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp năm
1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu
toàn dân” [28, Điều 19] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” [28, Điều 20],
những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết
quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng
ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập
trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong
đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chỉ tiêu kế
hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề được coi
trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi là một loại
phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần phải mất tiền mua.
Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng bị sao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hoá
hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh
chấp đất đai đặc biệt là đất ở trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra. Các
quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính. Do vậy, có thể
nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và đất ở nói riêng không được
26

pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển nhượng QSDĐ ở (dù rằng rất ít) ở giai
đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết Đại
hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng XHCN,
toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn.
Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên
của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất
đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về
chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Tại luật này, Nhà nước quy định cụ thể việc
quản lý nhà nước về đất đai, quy định hình thức nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nhưng, dù nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI (1986) đã định hướng đường lối
đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật
đất đai 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới. Trong luật này,
các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch hoá tập trung. Đất
đai được xác định là tài sản của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác,
sử dụng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua
bán, chuyển nhượng. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật
thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người
có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất. Việc chuyển dịch QSDĐ ở chỉ được
luật quy định trong 3 trường hợp sau:
Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên
trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó,
Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.
Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và các cá nhân đã thoả
27

thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hoá được tinh thần đổi mới
của nghi quyết của Đại hội Đảng lần thứ VI với việc áp dụng cơ chế thị trường
định hướng XHCN. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hoá, vẫn chịu ảnh hưởng
của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay trong văn
bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc chuyển
nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại “bảo
đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao,
kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất
được giao khi không còn sử dụng đất” [29, Điều 3], và được phép thừa kế,
“chuyển nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có
chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ
ở có ngôi nhà đó” [29, Điều 17]. Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán,
chuyển nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức
mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện
cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho
sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt
và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua
bán nhà, chuyển nhượng đất ở tại giai đoạn này. Có thể thấy, thời kỳ này pháp
luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh đúng nhu cầu quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua bán, chuyển nhượng QSDĐ đã
diễn ra rất sôi động, nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách
quan về việc thực thi Luật Đất đai sau năm năm áp dụng đồng thời đưa ra giải
pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một Luật
28

đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất
đai phù hợp với cơ chế mới.
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang
tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường QSDĐ, đó là luật đã thừa
nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở. Như nhận xét
của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng
các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường
QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển” [24, tr.18]. Tuy vậy, là những vấn đề
mới mẻ, nên Luật Đất đai 1993 quy định về chuyển nhượng sử dụng đất và kinh
doanh BĐS còn rất chung chung và phải chờ rất nhiều văn bản hướng dẫn được
ban hành sau đó thì Luật mới đi vào cuộc sống như: Pháp lệnh về quyền và nghĩa
vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất năm 1994 quy định cho tổ chức kinh tế
trong nước được chuyển nhượng QSDĐ và kết cấu hạ tầng đã xây dựng trên đất;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Nghị định số
71/2001/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được đầu tư xây
dựng nhà ở để bán và cho thuê, mở rộng các hình thức chuyển QSDĐ cho các chủ
sử dụng đất; Về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì mãi đến năm 1999 mới có văn
bản quy định cụ thể về thủ tục chuyển QSDĐ ở - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999 về thủ tục chuyển quyền QSDĐ, văn bản này sau đó có nhiều quy định
sửa đổi và thiếu thống nhất. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm
thích nghi dần với cơ chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử
dụng đất. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều
chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định QSDĐ
ở lâu dài và ổn định, Luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt QSDĐ
ở của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai.
29

Tại điều 3 và điều 73 - Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng cụ
thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp QSDĐ ở. Như vậy người được giao QSDĐ
ở tuy không có quyền sở hữu nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự “định đoạt”
đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà
nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế xã hội,
các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến
các quy định được dự liệu trong Luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn
phù hợp thực tiễn. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa
đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày
02/12/1998, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai sửa đổi bổ sung
năm 1993 được Quốc hội khoá X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này được gọi là
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hoá các
quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định
rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất đó. Luật Đất đai năm 1993 còn được tiếp tục
sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X và có
hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Những bổ sung này đã góp phần làm rõ trách
nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng
đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hơn khi tham gia
vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành hai
Nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ ở
là Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29/03/1999 và Nghị định 79/2001/ NĐ -
CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ - CP nói
trên.
30

Tiếp đến là Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người
sử dụng đất trong đó có quyền về chuyển nhượng QSDĐ ở. Thời gian này, với
những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ
thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về thời hạn sử
dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đã tạo nên một
thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng pháp luật là phổ biến.
Các văn bản này góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai, tạo được sự
tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
cho nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua
cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng
ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực
tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một Luật
đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 2003 là cần thiết. Để thể chế hoá các
quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật
đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai
2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua
ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa và phát triển
những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất
đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục QSDĐ
đai, đơn giản hoá thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành,
Luật quy định thừa nhận QSDĐ ở là một loại hàng hoá tham gia vào thị trường
BĐS, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường QSDĐ ở, quyền
chuyển nhượng QSDĐ ở...Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ
chế thị trường, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật đất đai 1993, 2003,
2013 không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
31

1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với
các hình thức mua bán tài sản khác
Chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người
sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất ở và QSDĐ ở cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền
nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, chuyển
nhượng QSDĐ ở không phải là mua bán đất giống như mua bán các tài sản
khác. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong
khi đất ở là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân. Tiền thu được từ hành vi chuyển
nhượng QSDĐ ở là tiền có do "được mua được bán" QSDĐ ở mà Nhà nước
trao cho người sử dụng đất chứ đất ở không phải là đối tượng của việc mua
bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng QSDĐ ở phức tạp và bị
hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là
khi nó còn phải được sự cho phép của chủ thể thứ ba là Nhà nước chứ không
chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của các bên. Đất ở trên nguyên tắc là sở hữu
toàn dân, nhưng đất ở tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm
và túi tiền của những người dân cụ thể. Trong đó, có những nông dân nghèo
khó và cả những “đại gia” giàu có bậc nhất. Vậy vấn đề đất ở, trong chừng mực
nào để thị trường quyết định và trong chừng mực nào cần có sự điều tiết của
Nhà nước. Trong quan hệ này sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất ở
(bên chuyển nhượng) và một bên thiêt lập quan hệ pháp luật đất ở mới (bên
nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển nhượng QSDĐ ở rất chặt chẽ,
thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở
được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 79 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP.
Người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
32

ở của mình khi đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành. Trường hợp quyền sử dụng đất là của vợ
chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ và tên của cả
hai vợ chồng.
- Đất ở không có tranh chấp. Tranh chấp về đất ở xảy ra do nhiều
nguyên nhân, có thể là vi phạm quyển sử dụng đất ở, thực hiện không đúng các
quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản
lý cũng như sử dụng... Vì vậy để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử
dụng đất ở, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ở. Khi chưa
giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ
ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc
chuyển quyền sử dụng đất ở không thể thực hiện được.
- Quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Quyền sử dụng đất ở trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được
chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được
xác định phù hợp với đặc điểm của quyền, cần nhấn mạnh rằng, đối tượng của
việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất ở chứ không phải là đất ở. Trong khuôn
khổ luật thực định hiện nay thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị
ràng buộc bởi rất nhiều quyền năng pháp lý của chủ sở hữu chính thức mà đại
diện là Nhà nước.

Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.docx

Similar to Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.docx