Download luận văn thạc sĩ ngành quản trị kinh doanh với đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012, cho các bạn làm luận văn tham khảo 20369

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
HUỲNH VĂN TRUNG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
HUỲNH VĂN TRUNG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014

3. CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS. Lại Tiến Dĩnh
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, họcvị và chữ ký)
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm …
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT Họ và tên Chức danh Hội đồng
1 TS. Nguyễn Ngọc Dương Chủ tịch
2 TS. Bảo Trung Phản biện 1
3 TS. Phan Thị Minh Châu Phản biện 2
4 TS. Phan Thành Vĩnh Ủy viên
5 TS. Phạm Thị Hà Ủy viên, Thư ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa.
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

4. TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 20..…
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Huỳnh Văn Trung Giới tính:Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979 Nơi sinh: Bến Tre
Chuyên ngành: Quản trịkinh doanh MSHV: 1241820107
I- Tên đề tài:
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng
trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường bất
động sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập thông tin,
xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đưa ra thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng . Trên cơ sở đó đề ra các giải
pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 7-8-2013
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26-03-2014
V- Cán bộ hướng dẫn: TS. Lại Tiến Dĩnh
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

5. i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viênthực hiện Luận văn
Huỳnh Văn Trung

6. ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động
viên của gia đình, các anh chị học chung và bạn bè đồng nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Lại Tiến Dĩnh – Thầy đã rất nhiệt tình và
tận tâm hướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn. Bên
cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các
em đã luôn ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất.
Xin chân trọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trongquá trìnhthực hiện khảo sát đểcó được sốliệu phục vụ cho luận văn này.
Xin chân trọngcảm ơn và gửi lời triân sâu sắc nhất.
Huỳnh Văn Trung

7. 3
TÓM TẮT
Luận văn tập trung nghiên cứunhững vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh
bất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những
bước phát triển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững. Cung và
cầu của thị trường này mất cân đối.
Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng. Việc thu thập thông tin được tiến hàn h bao gồm người
đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua bảng câu
hỏi khảo sát để xác định hành vi tiêu dùng. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân
tích thống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình. Trên cơ sở đó đưa r a các
giải pháp và kiếnnghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn.

8. 4
ABSTRACT
Dissertation research focuses on theory and the practice of real estate
business , and especially the apartment market over the next time step boom also
has limitations , developing not sustainable . Supply and demand in this market
imbalance .
Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartments
consumers . The information gathering was conducted including who bought
apartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey to
determine consumer behavior . The author uses SPSS software to analyze statistical
process control to my survey.
On that basis, offering solutions and recommendations for the thesis can be
applied in practice .

9. 5
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................ii
TÓM TẮT .........................................................................................................................iii
ABSTRACT...................................................................................................................... iv
MỤC LỤC ...........................................................................................................................v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU.................................................................................. ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ.........................................................................x
CHƯƠNG 1.........................................................................................................................1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU .................................................................................1
1.1 Sự cần thiết của đề tài:.........................................................................................1
1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài................................2
1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu.................................................................3
1.4 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................4
1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu.....................................................................5
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung c ư .......................................5
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư ............... 5
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu......................................................................5
1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới..........................................................5
1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước ............................................................6
1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 ..................6
1.6.1 Thực trạng.............................................................................................................6
1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012............9
1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM............. 12
1.7 Kết cấu của đề tài.................................................................................................... 14
CHƯƠNG 2...................................................................................................................... 15
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................. 15
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ............................ 15
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư...................................................................... 15
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư ....................................................................... 15

10. 6
2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư ................................................................. 17
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư........................................................................ 18
2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư ........................................................................ 18
2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG .................................................................................. 20
2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng .......................................................................... 20
2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng...20
2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa ..................................................................................... 20
2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân..................................................................... 21
2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý......................................................................................... 22
2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng ............................................................... 23
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ................................................................ 28
CHƯƠNG 3...................................................................................................................... 30
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................... 30
3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC
TẠI TPHCM .................................................................................................................... 30
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên........................................................................................... 30
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng
CHCC. .......................................................................................................................... 31
3.1.2 Các yếu tố kinh tế ............................................................................................. 31
3.1.3 Các yếu tố xã hội................................................................................................ 33
3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC
...................................................................................................................................33
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu ...................................................................................... 33
3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ ........................................................................................ 33
3.2.1.2 Nghiên cứu sâu............................................................................................ 35
3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU................................................................................ 39
CHƯƠNG 4...................................................................................................................... 41
KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ............................................................................................... 41
4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ............................................................................ 41
4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo ................................................................. 41
4.1.2 Độ giá trị hội tụ ................................................................................................. 41
4.1.3 Phân tích hồi quy đa biến................................................................................ 42

11. 7
4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 43
4.2.1 Phân tích mô tả.................................................................................................. 43
4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu .................................................................... 43
4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần.......................................... 48
4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc................................................................. 49
4.2.2 Quá trình phân tích định lượng .................................................................... 50
4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha.................................... 50
4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA.............................................. 51
4.2.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu..............................................................................................55
4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance ............................. 55
42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội................................................ 56
4.2.4 Kết quả nghiên cứu........................................................................................... 59
4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư...................... 59
4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính ...... 59
4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu................................................................... 60
CHƯƠNG 5...................................................................................................................... 62
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 62
5.1 MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ.............................................................................. 62
5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN
HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG:........................................................ 65
5.3 KIẾN NGHỊ............................................................................................................. 66
5.3.1 Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động
sản căn hộ chung cư................................................................................................... 66
5.3.2 Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản căn
hộ chung cư.................................................................................................................. 66
5.3.3 Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS - CHCC........... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 74
PHỤ LỤC ......................................................................................................................... 75
MẪU PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN .................................................................. 88

12. viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1. BĐS Bất động sản
2. TTCK Thị trường chứng khoán
3. TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
4. USD Dollar Mỹ
5. GDP Tổng thu nhập quốc nội
6. WTO Tổ chức thương mại thế giới
7. WB Ngân hàng Thế giới
8. IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế

13. ix
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán 8
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư
của người tiêu dùng
26
Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư 36
Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư 37
Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan 37
Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống 38
Bảng 3.5: Thang đo hành vi 38
Bảng 4.1: Phân bổ theo giới tính 43
Bảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v ấn 44
Bảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp 45
Bảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập 46
Bảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân 47
Bảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình 47
Bảng 4.7: Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần 49
Bảng 4.8: Thống kê mô tả các biến phụ thuộc 50
Bảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha 50
Bảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test 52
Bảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained 52
Bảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay 53
Bảng 4.13: Tổng hợp các nhân tố về hành vi của khách hàng 54
Bảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức
độ hài lòng
54
Bảng 4.15: Phân tích phương sai Anova 55
Bảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình 57
Bảng 4.17: Phân tích Anova trong mô hình hồi quy tuyến tính 57
Bảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính 58
Bảng 4.19: Các nhân tố tác động đến hành vi mua CHCC 59

14. x
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM 10
Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM 11
Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm 11
Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới 12
Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng 23
Hình 2.2: Quyết định mua hàng 25
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu 28
Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm 31
Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%) 32
Hình 3.3 Quy trình nghiên cứu 39
Hình 4.1: Phân bổ theo giới tính 43
Hình 4.2: Phân bổ theo trình độ học vấn 44
Hình 4.3: Phân bổ theo nghề nghiệp 45
Hình 4.4: Phân bổ theo thu nhập 46
Hình 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân 47
Hình 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình 48
Hình 4.7: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa 60

15. 1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Sự cần thiết của đề tài:
Thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng có vai trò quan trọng
trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có
ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời
sống xã hội. Thêm vào đó thị trườ ng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị
trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng
lớp dân cư.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng
trưởng kinh tế- xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn
đầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước
cải thiện nhu cầu nhàở của nhân dân.
Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang chịu tác
động trực tiếp của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài
chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến
động ngành BĐS đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân
hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ.
Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung
pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ
quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quả n lý dự án, khả
năng kiểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến
cho những khó khăn trênthị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá trình
phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa,
cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư
và phát triểncủa ngành kinh doanh BĐS.
Thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc
đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v à không bền vững. Cụ thể

16. 2
cung - cầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để
nâng giá căn hộ chung cư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt
giá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh
nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,
các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung
cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất là
đối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình... gây ảnh hưởng đến phát triển
kinh tế- xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và nắm bắt chắc nhu cầu
của người tiêudùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi mua cũng cần được nghiên
cứusâu thêm.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn hộ
chung cư lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường
thuận lợi, lành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính là lý do
tôi chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung
cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng phát
triển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi
mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó kiến nghị
các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP.
HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn
hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêu
thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị
trường căn hộ chung cư trên địa bàn.
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Các thông tin và dữ liệu sơ cấp
từ những người tiêu dùng (bao gồm người đã mua căn hộ chung cư và người có ý
định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu
dùng. Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng
sẽ được xem xét và xác định.

17. 3
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến
2012. Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người
tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP. HCM.
Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn
hộ chung cư của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính.
1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng
nội dung của đề tài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so
sánh, Luận án sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như SPSS nhằm
thống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng làm cơsở xây dựng mô hình hồi
quy.
Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng
yếu tố thông qua các bước:
Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung
phân tích mô hình
Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha
Bước 3: Phân tích EFA
Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các
đối tượng khách hàng khác nhau.
Phương pháp phân tích hồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã được
xác định trong phần phân tích EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của NTD.
Các yếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui để
xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư
của người tiêu dùng. Giá trị các yếu tố được dùng để chạy hồi quy là giá trị trung

18. 4
bình của các biến quan sát đã được kiểm định. Phân tích hồi quy được thực hiện
bằng phương pháp hồi quy đa biến.
Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục
Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường
trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh
giá, so sánh trong luận án.
Dữ liệu sơ cấp thu thập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp. Các
thông tin điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu đã được thiết kế nhằm điều tra mức
độ tác động của các yếu tố đến quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của
người tiêu dùng (Xem Phụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu được thu thập
qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1)
những người đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những
người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250 -
300 phiếu.
1.4 Nội dung nghiên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu chính:
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng trên địa bàn TP. HCM?
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào?
- Các yếu tố nào có ý nghĩa quyết định?
Nội dung nghiên cứu chính của luận án:
- Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư, cũng như các
yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng;
- Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai
đoạn 2006-2012;
- Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của
người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;
- Thứ tư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư.

19. 5
1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư
Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai.
Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,
Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công
trình xây dựng do pháp luật quy định.
Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng
nhằm mục đích ở của người dân.
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư
Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ ổi về BĐS
được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS
khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối
tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.
Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là
quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS (căn
hộ chung cư) là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định.
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trênthế giới
Các nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công
cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp , nhất là các mô hình phân tích định lượng
đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các nghiên
cứu ở nước ngoài đều xu ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các nước đó. Mặt khác,

20. 6
hệ thống dữ liệu ở các nước này khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có độ tin cậy cao,
là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay
cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường căn hộ chung cư nói chung rất mỏng, không
đầy đủ và có độ tin cậy thấp. Do đó, trong quá trình thực hiện luận văn chỉ đưa ra
một vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập và
vận dụng được trong điều kiện Việt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh
tế tương đồng với Việt Nam. Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu
điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường
căn hộ chung cư trong tương lai.
1.5.3.2Tình hình nghiên cứu trong nước
Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có
rất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo hiểu
biết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam. Vì thế rất cần có một
nghiên cứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng. Từ đó góp phần hình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cư
nhằm hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững.
1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012
1.6.1 Thực trạng
Từ năm 2001 - 2003, thị trường nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh do tăng nhanh
về số lượng giao dịch BĐS, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2,
quận7, quận9, quận Tân Bình, huyện Bình Chánh. Các giao dịch hứa hẹn tại thời
điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy
hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việc
chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mới
cung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2001 -2003 là thời kỳ có
nhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những
nhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường vẫn không có
thêm diện tích nhà ở mới.
Đầu năm 2004, việc áp dụng Luật Đất đai 2003 đã nghiêm cấm quyền

21. 7
chuyển nhượng các lô đất đã được quy hoạch, thị trường nhà đất TP.HCM bắt đầu
phát triển với nhiều dự án căn hộ cao tầng, hiện đangđược xây dựng ở hầu hết các
quận.
Cuối năm 2004, khi Nghị định 181 được ban hành, thị trường BĐS Tp.HCM
rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt là đối với các giao dịch nhà đất tại các
quận ngoại ô, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hóa như quận 2, quận 9, quận 12,
Bình Chánh và Nhà Bè “tình trạng đóng băng” này đã ảnh hưởng đến các lô đất đã
được quy hoạch do các quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở, căn hộ tại Tp.HCM tăng rất nhanh với việc khởi
công nhiều dự án bắt đầu vào cuối năm 2004, đầu năm 2005. Những dự án này bao
gồm cả các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố với giá từ 2.000 USD đến
2.500 USD/m2
và các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình
Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m2
.
Vào giai đoạn cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là một đợt sốt nóng của thị
trường căn hộ cao cấp và nền đấ tở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện
sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004. Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng
từ 200-300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ sáng
sớm, đặt cọc một khoản tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ.
Từ lợi nhuận kiếm được trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư tìm
kiếm căn hộ cao cấp không chỉ nhằm mục tiêu là đa dạng hóa danh mục đầu tư của
mình. Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng
khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc. Đối với thị trường này, các doanh nghiệp
trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài
chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi
vốn.
Năm 2008, các chính sách Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm
phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính. Kéo theo đó là
thắt chặt các khoản cho vay đầu tư BĐS, lãi suất tăng cao làm cho thị trường BĐS
lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị
trường cao điểm. Đã có rất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.
Thị trường căn hộ chung cư là thị trường BĐS phát triển nhất tại p.HCM. Nó

22. 8
được sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong vòng
10-15 năm. Người mua nhà có thể được vay đến 70% tổng trị giá căn hộ. Sự hỗ trợ
của các ngân hàng cũng như sự quan tâm của người mua nhà đối với thị trường căn
hộ chung cư sẽ làm cho thị trường này phát triển nhanh và cạnh tranh mạnh mẽ.
Số liệu nghiên cứu mới đây của công ty CBRE về lượng căn hộ chào bán trên thị
trường sơ cấp qua các năm như sau :
Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Dự báo 2011
Hạng sang và cao cấp 4,000 2,242 4,884 13,847
Trung bình 2,886 3,898 3,074 17,228
Bình dân 2,808 4,843 12,860 9,546
Tổng cộng
9,694
24 dự án
10,983
36 dự án
20,818
55 dự án
40,621
79 dự án
Nguồn: CBRE
Bảng 3.1 cho thấy số lượng căn hộ chào bán gia tăng nhanh qua các năm, và
năm 2010 có hơn 55 dự án mới được tiếp tục chào bán. Loại căn hộ bình dân gia
tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Hiện nay nguồn cung về
căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của người dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng
rất lớn.
Hiện nay không phả dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được vì
người mua nhà không còn vội vã. Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, người mua
nhà còn chọn lọc về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, phương
thức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý
và điều quan trọng nhất là giá cả. Giá bán căn hộ cao cấp từ 1.800 -2.200 USD/m2
;
căn hộ trung bình từ 1.400 - 1700 USD/m2
, căn hộ bình dân từ700 - 810 USD/m2
.
Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại
rất trầm lắng. Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra
thị trường đạt khát hấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ
tầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua

23. 9
bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của
người mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục
vay khó. Giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trường nhà
đất hiện nay là thị trường của người mua nhà để ở.
1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012
Trong giai đoạn 2006 -2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu m2
sàn
nhà ở, đây là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển
nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở cho người thu nhập thấp,
nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên các
trường học, cao đẳng.. Nhìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích
cực, góp phần quan trong vào việc thực hiện thành công các chỉ tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố.
Mặc dù đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn
thời gian qua vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau:
- Nhà ở phát triển mất cân đối cung – cầu, dẫn đến tồn kho nhà gia tăng.
- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào
mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.
- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với
mặt bằng chung của thế giới.
- Tiến bộ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển
khai xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn
để tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả
quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng
bức xúc của người dân.
Trước tình hình đó, trong năm 2012,Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo
lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án nhà ở trực tiếp làm v iệc với
UBND các quận huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ
trợ cho những người có nhu cầu ở mua nhà trả góp, nhà thuê, mua..Qua kết quả
khảo sát bước đầu của 4 đoàn này thì thấy có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển

24. 10
khai, nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng
(đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2
, chiếm
tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90m2
, chiếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp
với nhu cầu và khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Nguồn: CBRE
Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE

25. 11
Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm
Nguồn: CBRE
Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới
Nguồn: CBRE

26. 12
TP HCM có 3441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm
2011, các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 Tây
Sài Gòn… Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung. Nguồn cung chào bán
mới năm 2012 khoảng 8651 căn giảm 65% so với năm trước. Căn hộ phân khúc giá
bình dân vẫn chiếm chủ yếu khoảng 48%.
1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM
Từ diễn biến thực trạng của nền kinh tế và phân tích thực trạng tác động của
các nhân tố ở chương 2, tác giả đã rút ra được những yếu tố cơ hội và hạn chế trong
đầu tư căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay như sau:
Cơ hội:
- Nền kinh tế Tp.HCM luôn tăng trưởng ở mức cao từ 10-12%. Thu nhập và mức
sống của người dân ngày càng tăng, mức độ giàu có và xu hướng tiêu dùng ngày
càng gia tăng. Đây là yếu tố thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS khi khả năng
độc lập về nhà cửa của người dân gia tăng hơ n và tỉ lệ tiêu dùng cao kéo theo nhu
cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện
đại, sang trọng tăng nhanh.
- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố tăng nhanh. Đặc biệt là ngành
thương mại dịch vụ đang trong xu hướng chiếm ưu thế làm cho nhu cầu về BĐS nói
chung và căn hộ chung cư và phục vụ cho ngành này rất lớn.
- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng hoàn thiện. Việc ra đời nhiều chính sách
mới phù hợp với tình hình thực tế đã tạo điều kiện thuận lợi ma ng lại cơ hội cho các
nhà đầu tư, góp phần làm minh bạch hóa thị trường, tạo ra môi trường kinh doanh
thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh.
- Sự phát triển của thường tài chính làm gia tăng các dòng vốn chảy vào thị trường
BĐS, làm tăng nguồn cung cho thị trường và tạo ra sự cạnh tranh là yếu tố giúp thị
trường phát triển ngày càng đa dạng và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.
- Tp.HCM là thành phố đông dân nhất, trung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước, là
thị trường lao động đầy hấp dẫn. Đây là một thị trư ờng đầy tiềm năng về nhà ở, căn
hộ và các cơsở vật chất dịch vụ.

27. 13
- Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại những
cơ hội tiếp cận với những công nghệ và thiết kế tiên tiến trong xây dựng và quản lý,
cung cấp ngày càng nhiều các khu nhà ở, cao ốc, văn phòng,... hiện đại.
- Làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh trong thời gian gần đây kéo theo
nhu cầu về văn phòng, nhà ở, nhà hàng, khách sạn, các dịch vụ tiện ích khác,... cũng
như đất đai để làm nhu cầu đất đai tăng ca o.
- Lượng khách đến Tp.HCM tăng đều trong những năm vừa qua và được dự báo
tăng trong những năm tới đem đến sự gia tăng về nhu cầu khách sạn cao cấp để lưu
trú và các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ quốc tế.
Hạn chế:
- Nền kinh tế vẫn còn trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế
giới, và hệ lụy của khủng hoảng thị trường BĐS đang là yếu tốtác động đến sự trầm
lắng đến thị trường BĐS.
- Tình trạng lạm phát cao và sựmất giá của đồng tiền luôn rình rập theo sự tăng
trưởng của nền kinh tếluôn là yếu tố bất lợi gây rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS khi
giá cả của các yếu tố đầu vào, chi phí sử dụng vốn luôn bị biến động ngoài khả năng
dự tính.
- Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng còntản mạn,
chưa đầy đủ và nhất quán, rất nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế đã
có những tác động ức chế đến tình hình giao dịch trên thị trường và gây ra nhiều rủi
ro, làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi tham gia đầu tư.
- Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tín dụng BĐS đang là một khó khăn vế
vốn, làm tăng nguy cơ rủi ro trong chi phí sử dụng vốn cho các nhà đầu tư.
- Giá cả BĐS đang ở mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS đang
là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là cá c nhà đầu
tư thứ cấp.
- Sự biến động lớn của giá vàng trong thời gian hiện nay do ảnh hưởng của suy
thoái kinh tế đã rút nguồn vốn ra khỏi thị trường BĐS và góp phần làm cho thị
trường thêm trầm lắng.

28. 14
- Sự quản lý thiếu chặt chẽ sự hoạt động của các nguồn vốn, nhất là tác động tràn
của nguồn vốn FDI sẽ tạo ra sự bất ổn của thị trường BĐS, tạo ra các cơn sốt và rủi
ro cho các nhà đầu tư.
- Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn
kinh doanh BĐS lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam.
1.7 Kết cấu của đề tài
Đề tài được chia thành năm chương với nội dung cụ thể như sau:
- Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu
- Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
- Chương 4: Kết quả nghiên cứu
- Chương 5: Kết luận

29. 15
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư:
Từ điển Encyclopedia Britanica 2006 diễn giải nhà chung cư như sau: Trong
tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử
dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái
niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại
sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung”
và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một
hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một
condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc
ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn
hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một
người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không
gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng
chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”
(common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm
chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án
chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ
condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còntừ “apartment” hay “unit”
dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và
kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải
tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006).
Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy
hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ
và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu
chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban

30. 16
Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành
hai dạng : dạng flat và dạng condominium.
Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non -landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào
riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành
quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng
từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng
đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư
dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự
án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open
Space) bên trong khu đất.
Chung cư dạng Condominium: không như dạng flat, chung cư condominium
yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ
nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cư condominium
phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích
công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho
nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4
tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án
condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần
sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí
không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).
Theo Điều70 của Luật Nhà ở 2005:
(1). Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

31. 17
(2). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền
với căn hộ đó;
(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật;
(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
(3). Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và
các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
(a) “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể ph ân chia”
(b) “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc quản lý, sử dụng phần diện tớch và thiết bị chung”
(c) “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu của căn hộ trong
nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định
của pháp luật”

32. 18
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư:
Hàng hóa căn hộ chung cư là căn hộ chung cư được đem trao đổi, mua bán
trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa căn hộ chung cư
gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất.
Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa CHCC cũng có hai thuộc tính:
giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà căn hộ chung cư được xem là
loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa căn hộ chung cư có những đặc trưng sau :
- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích
riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả CHCC luôn có xu
hướng ngày càng tăng lên, và cung căn hộ chung cư kém co giãn so với giá.
- Thời gian giao dịch hàng hóa căn hộ chung cư dài hơn so với hàng hóa thông
thường, bởi vì giao dịch căn hộ chung cư không chỉ giao dịch bản thân căn hộ
chung cư mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư đó nữa. Do đó c hi
phí giao dịch thường khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hàng hóa căn hộ chung cư thường có giá trị khá cao,
thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.
- Hàng hóa căn hộ chung cư chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ản h
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.
2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư:
Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá
trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm t heo
căn hộ được bán.
Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù
hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có
giá cả phù hợp với chất lượng.
Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Nam đã được hình thành từ
nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so
với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản phát
triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

33. 19
Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về
phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng
thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà
đầu tư.
Theo Quyết định Số: 14/2008/TT-BXD, nhà chung cư được đánh giá phân hạng
theo các nhóm tiêu chí sau:
(a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;
(b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
(c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung
cư;
(d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:
a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn
hảo;
c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

34. 20
2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng
Hành vi người tiêu dùng là hành động của một người tiến hành mua và sử dụng
sản phẩm cũng như dịch vụ, bao gồm cả quá trình tâm lý và xã hội xảy ra trước và
sau khi xảy ra hành động này. Thông qua nghiên cứu marketing, các doanh nghiệp
sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành vi mua hàng của người tiêu
dùng như sau:
- Mua cái gì? (What)
- Người mua hàng là ai? (Who)
- Mua hàng như thế nào? (How)
- Mua hàng ở đâu? (Where)
- Mua hàng khi nào? (When)
- Tại sao mua hàng? (Why)
2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng
Theo Arnmstrong, quá trình mua hàng của người tiêu dùng bị tác động bởi
một số yếu tố mà những nhà quản trị tiếp thị không thể kiểm soát được như yếu tố
văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý.
2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa
Yếu tố văn hóa là hệ thống những giá trị, niềm tin và chuẩn mực được hình
thành, gắn liền, tồn tại và phát triển cùng với một xã hội, chế độ, tôn giáo hay dân
tộc được lưu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác. Văn hóa là nhân tố cơ b ản quyết
định ước muốn và hành vi tiêu dùng của con người. Nhà quản trị marketing cần lưu
ý tới những đặc tính văn hóa và sự thay đổi văn hóa tác động tới tâm lý và hành vi
tiêu dùng để có kế hoạch phù hợp nhằm đáp ứng sự thay đổi của các nhu cầu đó.
Yếu tố văn hóa bao gồm:
 Nền văn hóa: nền văn hóa là yếu tố cơ bản nhất quyết định những mong
muốn và hành vi của một người. Nền văn hóa Việt Nam có những tác động nhất
định đến hành vi tiêu dùng của người Việt Nam.

35. 21
 Nhánh văn hóa: Nhánh văn hóa là một phần của nền văn hóa, với những đặc
điểm đặc thù hơn, bao gồm: các dân tộc, tôn giáo, các nhóm chủng tộc và các vùng
địa lý. Nhánh văn hóa tạo nên phân khúc thị trường và những người làm tiếp thị
thường thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị theo các nhu cầu củ a từng phân
khúc thị trường ấy (Philip Kotler, 2005).
 Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự
phân tầng xã hội. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền
vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung
những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler, 2005)
2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân
Hành vi của người tiêudùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như
nhóm tham khảo, gia đình cũng như địavị xã hội. (Phi lip Kotler, 2005).
 Nhóm tham khảo: Là những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến
thái độ hay hành vi của con người. Đó là những nhóm mà cá nhân người đó tham
gia vào nhóm chịu tác động qua lại với các cá thể trong nhóm.
+ Nhóm cơ sở: tác động mang tính thường xuyên như bạn bè, láng giềng,
đồng nghiệp. Các tác động này có ảnh hưởng khá cao đến người tiêu dùng.
+ Nhóm thứ cấp: tác động không thường xuyên và mang tính chất hình
thức như tổ chức xã hội, công đoàn, nghiệp đoàn.
+ Nhóm gián tiếp:là những nhóm mà cá nhân không phải là thành viên.
 Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có
ảnh hưởng lớn nhất. Có hai gia đình trong đời sống của người mua gồm gia đình
định hướng và gia đình trực tiếp:
+ Gia đình định hướng: bao gồm bố và mẹ người tiêu dùng. Ngay từ khi
còn nhỏ, người tiêu dùng chịu sự ảnh hưởng lớn từ bố mẹ về quan niệm sống, tiêu
dùng...
+ Gia đình trực tiếp: đây là gia đình của người tiêu dùng bao gồm
vợ/chồng, con cái. Gia đình là một tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất của
xã hội. Ý kiến và quan niệm tiêu dùng của các thành viên trong gia đình có ảnh

36. 22
hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng.
 Vai trò của địa vị xã hội: Trong đời người tiêu dùng tham gia vào rất nhiều
nhóm – gia đình, câu lạc bộ, các tổ chứ c... Vị trí của người tiêu dùng trong nhóm
xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ.
Các yếu tố cá nhân
 Cấu trúc tuổi và chu kỳ sống của gia đình: Cùng với những phát triển về tuổi
tác và đường đời là sự thay đổi trong chủng loại và danh mục những mặ t hàng và
dịch vụ được mua sắm.
 Cấu trúc nghề nghiệp: Nghề nghiệp khác nhau ảnh hưởng tới nhu cầu và
hành vi tiêu dùng khác nhau. Sự khác nhau trong tiêu dùng của những người có
nghề nghiệp khác nhau phần lớn xuất phát từ sự khác nhau về thu nhập và điều
kiện làm việc.
 Cấu trúc về hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu sự tác động rất
lớntừ hoàn cảnh kinh tế của người tiêudùng.
 Cấu trúc thu nhập (mức độ thành công, thành đạt): Thu nhập của cá nhân
ảnh hưởng rất lớn đến cách lựa chọn hàng hoá của họ. Tình trạng kinh tế có thể xác
định qua thu nhập, tài sản tích tụ, khả năng vay mượn, chi tiêu so với thu nhập và
chi tiêu so với tích lũy.
 Cấu trúc về cá tính và lối sống: Cá tính là những đặc tính tâm lý nổi bật của
mỗi người, tạo thế ứng xử với môi trường xung quanh, có tính ổn định và nhất
quán. Còn lối sống thể hiện sự tác động qua lại của con người với môi trường sống.
2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý
 Động cơ (Movitation): Con người luôn có những nhu cầu khác biệt tại
những thời điểm cụ thể. Nhu cầu bức thiết buộc con người phải hành động để thỏa
mãn nhu cầu từ đó thúc đẩy con người đưa ra quyết định tiêu dùng. Theo Maslow,
cùng lúc con người có nhiều nhu cầu khác nhau, song chúng lại được thỏa mãn
theo các thứ tự ưu tiên đã được sắp xếp theo tính cấp thiế t.
 Nhận thức (Perception): Quyết định tiêu dùng được thúc đẩy bởi động cơ,
tuy nhiên con người quyết định tiêu dùng thế nào lại bị ảnh hưởng bởi tình huống
của nhu cầu. Con người nhận thức khác biệt về mỗi tình huống của nhu cầu dựa

37. 23
vào kinh nghiệm tiêu dùng, trí nhớ và sử dụng kiến thức của riêng mình.
 Sự tiếp thu (Learning): Hành vi tiêu dùng được hình thành qua quá trình học
hỏi và tiếp thu. Quá trình tiếp nhận thông tin tiêu dùng, đánh giá sản phẩm giúp
mỗi người tiêu dùng có cảm nhận khác nhau với các tác nhân kích thích từ môi
trường hoặc tác nhân marketing của sản phẩm. Điều này dẫn đến những phản ứng
tiêu dùng khác nhau (có thể tích cực hoặc tiêu cực).
 Niềm tin – thái độ (Beliefs – Atitudes): Thông qua hành động và sự tiếp thu
trong quá trình tiêu dùng sẽ hình thành nên niềm tin và thái độ tiêu dùng về sản
phẩm. Niềm tin và thái độ tiêu dùng được tích lũy trong quá trình tiếp thu sẽ tác
động ngược trở lại vào quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng
Mô hình mô tả quá trình quyết định mua hàng thường bao gồm năm giai đoạn
và thường theo trật tự như sau đây. Tuy nhiên trong một số trường hợp, có một số
bước được bỏ qua hay đảo ngược trật tự. Ví dụ: khi thông tin đã rõ ràng, không có
sự lựa chọn hay việc lựa chọn là không cần thiết, người ta bỏ qua bước 2 và bước 3.
Khi sản phẩm được mua, sử dụng và nhu cầu được thỏa mãn có thể người tiêu dùng
cũng không có hành vi đánh giá sau khi mua.
Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng
Bước 1: Nhận thức nhu cầu
Quá trình quyết định mua xảy ra khi người tiêu dùng nhận biết một nhu cầu
của chính họ bằng cảm xúc bên trong hoặc tác động cảm xúc khách quan đủ mạnh.
Trường hợp này là nhu cầu có sẵn trong người tiêu dùng bị nhà sản xuất “bắt
Nhận
biết nhu
cầu
Thái độ
sau khi
mua
Đánh giá
các
phương án
Tìn kiếm
thông tin
Quyết
định mua

38. 24
mạch”. Khi cảm xúc chủ quan gặp cảm xúc khách quan thì nhu cầu được nhận
dạng. Và, nếu nhà sản xuất nhận dạng ra được cảm xúc bên trong của người tiêu
dùng và số người có cảm xúc đó đủ lớn thì việc kinh doanh chỉ còn là vấn đề bán
giá bao nhiêu và ở đâu.
Bước 2: Tìm kiếm thông tin
Tìm kiếm là giai đoạn thứ hai của quá trình ra quyết định mua. Tuy nhiên giai
đoạn này có thể có hoặc không tuỳ theo sản phẩm người tiêu dùng cần là gì. Trong
trường hợp hàng hoá đó dễ tìm kiếm hoặc đã mua quen thì giai đoạn này sẽ bị bỏ
qua. Khi tìm kiếm thông tin, người tiêu dùng có thể sử dụng những nguồn thông tin
sau:
 Nguồn thông tin thuộc các nhóm ảnh hưởng như gia đình, bạn bè, người
thân.
 Nguồn thông tin đại chúng thông qua các phương tiện truyền thông, các
nguồn thông tin từ nhà sản xuất, ngườ i bán, các thông tin quảng cáo, tiếp thị...
 Nguồn thông tin thực nghiệm: những thông tin có được từ việc tiếp xúc trực
tiếp với sản phẩm hay sự trải nghiệm từ những lần dùng trước của những hàng
hóa/nhãn hiệu tương tự.
 Quá trình thu thập thông tin sẽ làm cho người tiêu dùng hiểu rõ hơn các
nhãn hiệu hiện có trên thị trường. Những nhãn hiệu quen thuộc sẽ tạo thành thông
tin sơ cấp cho các hành vi tiêu dùng, những nhãn hiệu mới sẽ rất khó khăn để
người tiêu dùng nhớ thêm vì mỗi người tiêu dùng thông thường c hỉ nhớ được từ 2
tới 5 nhãn cho cùng 1 loại hàng hóa.
Bước 3: Đánh giá lựa chọn
Người tiêu dùng xử lý nguồn thông tin và đánh giá lựa chọn theo nhiều cách
khác nhau. Thông thường, người tiêu dùng nhận thức và đánh giá các điểm phù hợp
và không phù hợp của hàng hóa so với như cầu thực sự của mình. Các đặc điểm đó
có thể là những thuộc tính của hàng hóa, niềm tin vào sản phẩm và hình ảnh của
nhãn hiệu hàng hóa.
Trong giai đoạn này, người tiếp thị, bán hàng phải lưu ý đến niềm tin và thái
độ của người mua trong việc đánh giá các nhãn hiệu. Vì chúng ta biết rằng trong

39. 25
Đánh giá
các
phương án
Ý định
mua
Thái độ của
những
người khác
Yếu tố
bất ngờ
cùng một sự vật hiện tượng nhưng người tiêu dùng nhận thức khác nhau, phán đoán
khác nhau tạo ra niềm tinn và thái độ khác nhau.
Bước 4: Quyết định mua hàng
Sau khi đánh giá, người tiêu dùng hình thành ý định mua và đi đến quyết định
mua nhãn hiệu đã lựa chọn. Tuy nhiên quá trình chuyển tiếp từ
quyết định mua còn chịu sự chi phối của các yếu tố sau:
ý định mua đến
 Thái độ, niềm tin của những nhóm người ảnh hưởng khác như gia đình, bạn
bè…
 Mức độ tin cậy, thái độ, cung cách phục vụ trước trong và sau bán hàng của
người bán.
 Vị trí địa điểm của nơi bán có thuận tiện cho việc tiêu dùnng của người tiêu
dùng hay không.
Hình 2.2: Quyết định mua hàng
Bước 5: Hành vi sau mua hàng
Sự thỏa mãn với sản phẩm dịch vụ đã mua phụ thuộc vào mức độ chênh
lệch giữa sự mong đợi và những thuộc tính của sản phẩm mà người tiêu dùng có
được. Nếu hàng hóa phù hợp với mong đợi thì người tiêu dùng hài lòng. Nếu cao
hơn mong đợi thì rất hài lòng và ngược lại nếu không phù hợ p thì không hài lòng.
Sự hài lòng hay không hài lòng về sản phẩm dịch vụ được phản ánh qua hành vi
chọn mua lại hay lại tìm kiếm thông tin về nhãn hiệu khác.
Như vậy hành vi người tiêu dùng có thể được xem như một quá trình quyết
định mua hàng bao gồm năm giai đoạn chính gồm: giai đoạn nhận thức nhu cầu,
Quyết
định
mua

40. 26
giai đoạn tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn, quyết định mua hàng và hành vi
sau khi mua.
Từ cơ sở lý thuyết liên quan, đề tài nghiên cứu tiến hành xây dựng khung
phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng như sau:
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người
tiêu dùng
Yếu tố tác động Thông tin cần nghiên
cứu
Nghiên cứu
Yếu tố văn hóa Văn hóa Việt Nam, văn
hóa phương Tây
Căn hộ chung cư
Yếu tố xã hội và cá
nhân
Giới tính; Tuổi; Thu nhập;
Vị trí công tác
Thông tin cá nhân của đối
tượng nghiên cứu
Yếu tố
tâm lý
Động cơ Nhu cầu về căn hộ chung
cư (1)
(1) = giai đoạn nhận thức nhu
cầu – động cơ tiêu dùng
(6) = giai đoạn tìm kiếm
thông tin – thông tin sản
phẩm
(2)+(3)+(4) = giai đoạn đánh
giá và lựa chọn sản phẩm –
cảm nhận chủ quan của
người tiêudùng
(5) = giai đoạn quyết
định mua hàng
Nhận thức Kinh nghiệm tiêu dùng (2)
Đánh giá sản phẩm (3)
Quan điểm của người tiêu
dùng về sản phẩm (4)
Vị trí địa điểm căn hộ
chung cư (5)
Sự tiếp thu Thu nhận thông tin về sản
phẩm (6)

41. 27
Niềm tin –
thái độ
Niềm tin vào sản phẩm (7) (7) = giai đoạn đánh giá sau
khi mua – niềm tin và thái
độ
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Căn cứ vào bảng các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người
tiêu dùng trên có thể thấy thông qua các yếu tố tác động đến hành vi mua như yếu
tố văn hóa, yếu tố xã hội và cá nhân, yếu tố tâm lý theo lý thuyết hành vi tiêu dùng
thể hiện một số thông tin cần nghiên cứu riêng biệt riêngcho sản phẩm CHCC.
Các yếu tố văn hóa: Nền văn hóa Việt Nam chi phối đến sự lựa chọn mua
CHCC. Bên cạnh đó, văn hóa phương Tây đặc biệt chi phối giới trẻ trong hành vi
mua CHCC.
Các yếu tố xã hội và cá nhân : Được thể hiện rõ nét ở giới tính, tuổi, thu
nhập và vị trí công tác của người tiêu dùng. Đây cũng là những thông tin quan trọng
liên quan đến người tiêu dùng CHCC của nghiên cứu.
Các yếu tố tâm lý:
 Giai đoạn đầu tiên – giai đoạn nhận thức nhu cầu trong quá trình mua hàng.
Động cơ mua căn hộ chung cư được thể hiện thông qua nhu cầu về căn hộ chung
cư thể hiện thông qua 2 khía cạnh (1) lý do tại sao người tiêu dùng chọn căn hộ
chung cư mà không phải là các kiểu nhà, biệt thự nào khác, (2) loại căn hộ chung c ư
mà người tiêu dùng lựa chọn.
 Trong giai đoạn tìm kiếm “thông tin về sản phẩm” được tập trung vào các
kênh thông tin người tiêu dùng sử dụng. Sự tiếp thu thông tin sản phẩm của người
tiêu dùng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các kênh thông tin. Kênh thông tin nào
được nhiều người tiêu dùng quan tâm thì hiệu quả cung cấp thông tin đến người
tiêu dùng càng cao. Các kênh thông tin thông dụng được đề xuất khảo sát là (1)
kênh ti vi, (2) kênh báo chí, (3) người quen, gia đình, (4) nhân viên công ty kinh
doanh BĐS.
 Trong giai đoạn đánh giá và lựa chọn sản phẩm được khảo sát thông qua các
tiêu chí lựa chọn sản phẩm của khách hàng như (1) chất lượng sản phẩm, (2) Uy tín

42. 28
của nhà xây dựng, (3) chủng loại sản phẩm với các tiện ích, (4) giá cả, (5) địa điểm
căn hộ chung cư và (6) các chương trình khuyến mãi. Khách hàng căn cứ vào quan
điểm cá nhân về sản phẩm và dựa trên kinh nghiệm của bản thân để lựa chọn sản
phẩm phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của chính bản thân mình.
 Ngoài ra, trong ggiai đoạn đánh giá sau khi mua thì niềm tin và thái độ của
người tiêu dùng thể hiện khách hàng có tiếp tục tiêu dùng sản phẩm nữa hay không
(hay là sẽ bán đi) và khách hàng có hài lòng về sản phẩm đã sử dụng hay không?
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
Căn cứ vào phân tích trên có thể nhận thấy rằng hành vi mua căn hộ chung
cư của người tiêu dùng chịu sự tác động của ba yếu tố độc lập chhính đó là động cơ
tiêu dùng, thông tin sản phẩm, và cảm nhận chủ quan. Riêng yếu tố phụ thuộc được
biểu hiện thông qua niềm tin và thái độ của người tiêu dùng sau khi mua. Như vậy,
giả sử rằng hành vi tiêu dùng chịu sự tác động của bốn yếu độc lập trên thì mô
hình nghiên cứu ban đầu như sau:
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Nguồn: Tác giả thiết kế

43. 29
Giảthuyết 1 – H1: Có mối quan hệ giữa động cơ tiêu dùng với hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng.
Giảthuyết 2 – H2: Có mối quan hệ giữa thông tin sản phẩm và hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng.
Giảthuyết 3 – H3: Có mối quan hệ giữa cảm nhận chủ quan và hành vi mua căn
hộ chung cư của người tiêu dùng.
Giả thuyết 4 – H4: Có mối quan hệ giữa tiện ích của hệ thống với hành vi mua căn
hộ chung cư của người tiêu dùng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương này giới thiệu khái quát hệ thống cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh
hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với CHCC. Giúp người đọc có cái
nhìn tổng quan về hoạt động kinh doanh của thị trường này. Nội dung cũng đề cập
đến các mô hình lý thuyết để phục vụ cho việc đánh giá các yếu tố về mức độ hài
lòng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ chung cư nói riêng.
Mô hình nghiên cứu đề xuất áp dụng với 4 nhân tố tác động sự hài lòng của khách
hàng. Bên cạnh đó, nội dung của chương cũng trình này khá rõ về thị trường căn hộ
chung cư của các nước trên thế giới, thông qua các giai đoạn phát triển của các
nước này, các thành tựu đạt được cũng như các vấn đề yếu kém mà các nước vấp
phải, tác giả làm cơ sở định hướng, kim chỉ nam cho những giải pháp, kiến nghị cho
đề tài nhằm phù hợp với điều kiện thực tế tại thị trường V iệt Nam, cũng như thích
ứng phù hợp với các nghị quyết, chỉ thị, thông tư của pháp luật Việt Nam. Sau đây
tác giả xin phép được giới thiệu tiếp những nội dung nghiên cứu tiếp theo.

44. 30
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC
TẠI TPHCM
Theo cơ sở lý thuyết của chương I, hàng hóa BĐS sẽ chịu ảnh hưởng từ hai
nhóm yếu tố chủ yếu : nhóm tác động trực tiếp từ yếu tố tự nhiên của hàng hóa và
nhóm yếu tố tác động từ bên ngoài của nền kinh tế, chính trị xã hội. Các yế u tố tác
động trực tiếp được xuất phát từ các đặc điểm tự nhiên của BĐS như :
- Vị trí BĐS
- Diện tích hình thể BĐS
- Địa hình BĐS và hình thức bên ngoài của nó.
- Khả năng mang lại thu nhập và những tiện nghi gắn liền với BĐS cũng như
tính hữu dụng của nó.
- Tình trạng pháp lý và các quy định về kiến trúc gắn liền với BĐS.
Các nhà đầu tư có thể nhận định và đánh giá các yếu tố này không quá khó
khăn trong việc định giá BĐS đầu tư của mình. Việc đầu tư kinh doanh BĐS sẽ còn
chịu tác động rất lớn từ các yếu tố của nền kinh tế chính trị xã hội, và sự tác động
của chúng phải được xét trong một mối tương quan thích hợp trong từng giai đoạn
của nền kinh tế xã hội. Chính vì thế luận văn này sẽ chỉ đi sâu vào phân tích sự tác
động từ các yếu tố của nền kinh tế, xã hội để giúp các nhà đầu tư có một cái nhìn
tổng thể hơn trong mối tương quan đa chiều của các nhân tố.
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
Vị trí của căn hộ chung cư: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí CHCC mang
lại càng cao thì giá trị của CHCC càng lớn. Mỗi CHCC luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của CHCC. Những
CHCC nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những

45. 31
CHCC cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những CHCC
nằm ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những CHCC nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đáng giá ưu thế về vị
trí CHCC là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá CHCC.
Kích thước, hình thể, diện tích: Một kích thước và diện tích căn hộ tới ưu khi nó
thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình tọa lạc: địa hình của CHCC tọa lạc cao hay thấp so với các CHCC khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của CHCC. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị những hiện tượng cường triều thì giá
của CHCC sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc): nếu 2 CHCC có giá xây dựng như nhau, CHCC nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng CHCC.
3.1.2 Các yếu tố kinh tế
Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng
các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại..Hơn
nữa khi phát triển kinh tế, thu nhập của người dân tăng cao và do đó làm gia tăng
nhu cầu về nhà ở đối với người dân. Việt Nam là nước đang phát triển, luôn duy trì
được tốc độ tăng trưởng GDP cao hơn so với các nước khác. Do có sự ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2007, t ốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt
giảm so với những năm gần đây.
Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

46. 32
Nguồn: Gso.vn
Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hóa trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Bên cạnh đó tỷ lệ đô thị hóa dự
kiến cũng sẽ tăng theo trong các năm tiếp theo, và làm cho nhu cầu nhà ở tại thành
thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.
Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%)
Nguồn: PNS tổng hợp
Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
phát luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp , góp vốn liên doanh… bằng bất
động sản. Các chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:
- Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp
- Nghị quyết 13 – Giảm 50% tiền thuê đất
- Nghị định 58 – Quỹ đầu tư bất động sản
- Thông tư 123 –Thuế chuyển nhượng BĐS
- Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng
- Nghị quyết 02/NQ-CP – Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường,
giải quyết nợ xấu.
Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của nhà nước : Chính sách kinh tế
của Chính phủ Trung ương và chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm
ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng
tiền chảy vào thị trường BĐS vì vậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng ảnh

47. 33
hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VND đã giảm mạnh trong năm
2012 từ 12% xướng chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới
lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.
3.1.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị CHCC. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị CHCC nơi
đó sẽ tăng lên do nhu cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác
trong vùng như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của CHCC. Tình trạng những
người sống trong CHCC, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm,
các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang sống chung...
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC
Dựa trên sự kết hợp nghiên cứu giữa lý luận và khảo sát thực tiễn về mức độ
đồng tình của các nhà đầu tư, các chuyên gia về sự tác động của các yếu tố ảnh
hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng tại Tp.HCM, đề tài đã
sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu để thu thập số liệu qua bảng câu hỏi khảo
sát và sử dụng phần mềm SPPSS16 để phân tích. Phương pháp chủ yếu được sử
dụng trong nghiên cứu này là phương pháp đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy
Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi
quy bội.
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu
3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ
Nghiên cứu sơ bộ được tiến hành với hình thức thảo luận nhóm gồm 04 người
tiêu dùng chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện: 02 người đại diện cho lứa tuổi trung niên
và 02 người đại diện cho lứa tuổi thanh niên. Dàn bài thảo luận được trình bày trong
phần Phụ lục 1. Kết quả nghiên cứu sơ bộ như sau:
Các yếu tố cá nhân: có tác động trực tiếp đến hành vi mua căn hộ chung cư.
Người tiêu dùng có đặc điểm cá nhân khác nhau sẽ có hành vi tiêu dùng khác

48. 34
nhau. Do đó, các biến xử lý được sử dụng trong nghiên cứu này là tuổi, giới tính,
thu nhập và vị trí công tác.
Các yếu tố tác động đến quá trình mua hàng: động cơ tiêu dùng, thông tin
sản phẩm, cảm nhận chủ quan, tiện ích hệ thống được sử dụng làm biến đo lường
bao gồm:
+ Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư
+ Thông tin sản phẩm
+ Cảm nhận chủ quan
+ Tiện ích hệ thống
Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư : Động cơ tiêu dùng xuất phát từ nhu
cầu mua căn hộ chung cư. Tìm hiểu nhu cầu mua căn hộ chung cư sẽ lý giải được
tại sao người tiêu dùng ưa thích căn hộ chung cư thay vì dùng nhà phố, nhà thuê ...
Thông tin cần nghiên cứu là “lý do tại sao người tiêu dùng thích căn hộ chung cư?”
Một trong những nguyên nhân khiến khách hàng ưa thích mua căn hộ chung cư có
thể là do mua căn hộ chung cư có mức chi phí hợp lý so với mức thu nhập và tài
sản tích lũy. Từ đó người tiêu dùng có sự lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp trong
nhiều dạng như: căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp, căn hộ chung cư
dành cho người thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu, và căn hộ chung cư cao
cấp.
Thông tin sản phẩm: Người tiêu dùng thường tìm kiếm thông tin về sản
phẩm thông qua nhiều kênh thông tin khác nhau. Những kênh thông tin người tiêu
dùng thường sử dụng là tivi, báo chí, người thân, nhân viên bán hàng...
Cảm nhận chủ quan: Trong quá trình đánh giá và lựa chọn sản phẩm người
tiêu dùng thường quan tâm đến chất lượng, vị trí, tiện ích, giá cả.
Tiện ích hệ thống: Khi xem xét các tiện ích của hệ thống, người mua chung cư
thường quan tâm đến vị trí của chung cư (gần đường giao thông, gần chợ, gần
trường học, gần bệnh viện), các tiện ích đi cùng khu chung cư (như siêu thị, hồ bơi,
khu thể thao, ngân hàng).

49. 35
3.2.1.2 Nghiên cứu sâu
Thiết kế mẫu
Kích thước mẫu sẽ phụ thuộc vào việc ta muốn gì từ những dữ liệu thu thập
được và mối quan hệ ta muốn thiết lập là gì (Kumar, 2005). Vấn đề nghiên cứu
càng đa dạng phức tạp thì mẫu nghiên cứu càng lớn. Một nguyên tắc chung khác
nữa là mẫu càng lớn thì độ chính xác của các kết quả nghiên cứu càng cao. Tuy
nhiên trên thực tế thì việc lựa chọn kích thước mẫu còn phụ thuộc vào một yếu tố
hết sức quan trọng là năng lực tài chính và thời gian mà nhà nghiên cứu đó có thể
có được.
Việc xác định kích thước mẫu bao nhiêu là phù hợp vẫn còn nhiều tranh cãi
với nhiều quan điểm khác nhau. MacCallum và đồng tác giả (1999) đã tóm tắt các
quan điểm của các nhà nghiên cứu trước đó về con số tuyệt đối mẫu tối thiểu cần
thiết cho phân tích nhân tố. Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu sẽ phụ
thuộc vào số lượng biến được đưa trong phân tích nhân tố. Gorsuch (1983, được
trích bởi MacClallum và đồng tác giả 1999) cho rằng số lượng mẫu cần gấp 5 lần
so với số lượng biến. Trong khi Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005)
cho rằng tỷ lệ đó là 4 hay 5.
Trong đề tài này có khoảng 25 tham số cần tiến hành phân tích nhân tố, vì
vậy số mẫu tối thiểu cần thiết là 25 x 5 = 125. Ngoài ra, do có hai nhóm người tiêu
dùng được khảo sát (người đã mua căn hộ chung cư và người chưa mua căn hộ
chung cư) cho nên tổng số mẫu cuối cùng cần có là 250 quan sát.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra 250 phiếu.
Thiết kế bảng câu hỏi:
Bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên các tiêu chí đã được thảo luận nhóm ở
phần trên bao gồm a,b,c câu hỏi được trình bày chi tiết trong Phụ lục 2.
Bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ mức độ “hoàn toàn đồng
ý” đến mức độ “hoàn toàn không đồng ý”. Thang đo 5 điểm là thang đo phổ biến
nhất để đo lường thái độ, hành vi và có độ tin cậy tương đương thang đo 7 hay 9

50. 36
điểm. Thang đo Liker 5 điểm được sử dụng bởi vì đây là thang đo được sử dụng
phổ biến và phù hợp với đặc trưng của vấn đề nghiên cứu.
Xây dựng thang đo:
- Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư
Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đo
lường nhận thức nhu cầu mua căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được
mã hóa ký hiệu thành biến MOT1 đến MOT.
Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư
Ký hiệu biến Câu hỏi
MOT1 Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư sống thuận tiện hơn
căn nhà trên nền đất
MOT2 Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư gi á hợp lý hơn căn
nhà trên nền đất
MOT3 Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư an ninh hơn căn nhà
trên nền đất
MOT4 Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư thoáng đãng hơn căn
nhà trên nền đất
Nguồn: Thiết kế của tác giả
- Thang đo về thông tin sản phẩm căn hộ chung cư
Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đo
lường tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được mã
hóa ký hiệu thành biến INFOR1 đến INFRO4.

51. 37
Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư
Ký hiệu biến Câu hỏi
INFOR1 Nhân viên công ty thường cung cấp nhiều thông tin về CHCC cho tôi
INFOR2 Người quen thường cho tôi nhiều thông tin về các căn hộ chung cư
INFOR3 Tôi thường tìm hiểu thông tin về căn hộ chung cư bằng cách xem báo
INFOR4 Tôi thường tìm hiểu thông tin về căn hộ chung cư bằng cách xem ti vi
Nguồn: Thiết kế của tác giả
- Thang đo cảm nhận chủ quan
Thang đo này được thiết kế có 6 biến quan sát, thang đo này dùng để đo
lường cảm nhận chủ quan của người mua căn hộ chung cư. Trong phạm vi nghiên
cứu này cảm nhận chủ quan được mã hóa ký hiệu thành biến PER1 đến PER6.
Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan
Ký hiệu biến Câu hỏi
PER1 Tôi quan tâm đến chất lượng khi mua căn hộ chung cư
PER2 Uy tín của nhà xây dựng
PER3 Các loại tiện ích
PER4 Tôi quan tâm đến giá cả khi mua căn hộ chung cư
PER5 Tôi quan tâm đến địa điểm căn hộ chung cư
PER6 Tôi quan tâm đến các chương trình khuyến mãi khi mua căn hộ
chung cư
Nguồn: Thiết kế của tác giả
- Thang đo tiện ích hệ thống