Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng quân đội  Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn  Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.  Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn.

1. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘGIÁODỤCVÀ ĐÀOTẠO
ĐẠI HỌCCÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOAKẾ TOÁN– TÀICHÍNH– NGÂNHÀNG
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤTĐỘNG
SẢN CHO ĐỐI TƯỢNGKHÁCH HÀNG
CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG
QUÂN ĐỘI- CN ĐÔNG SÀI GÕN
Ngành: Tài chính – Ngân hàng
TP. Hồ Chí Minh, năm

2. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong
báo cáo thực tập tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
- CN Đông Sài Gòn, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2022
Sinh viên thực hiện
Trần Văn Thuyên

3. Trang iii
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập vừa qua, em xin chân thành cảm ơn các Anh Chị trong CN
Đông Sài Gòn đã tạo mọi điều kiện giúp em hoàn thành tốt thời gian thực tập và đề tài
khóa luận.
Em cũng gửi lời cảm ơn các Thầy Cô trong khoa Kế toán- Tài chính Ngân hàng
trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức bổ ích, tận tình giảng
dạy em trong suốt những năm theo học tại trường, đặc biệt là ThS.Võ Tường Oanh,
người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài thực tập.
Do trình độ và kiến thức còn giới hạn, thời gian thực tập không nhiều, kinh nghiệm
thực tế còn nhiều hạn chế nên bài nghiên cứu không thể tránh khỏi những khuyết điểm
và thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của Anh Chị tại CN Đông Sài Gòn
cùng quý Thầy Cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.
Sau cùng, kính chúc Thầy Cô đang công tác tại tại trường Đại học Công nghệ TP.
Hồ Chí Minh cùng toàn thể anh chị tại tại ngân hàng TMCP Quân Đội - CN Đông Sài
Gòn dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2022
Sinh viên thực hiện
Trần Văn Thuyên

4. Trang iv
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
ít
K
T K
CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Tên đơn vị thực tập : Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Địa chỉ: 538 cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, Tp.HCM
Điện thoại liênlạc : 39934888
Email :
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN:
Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thực tập tại đơn vị : Từ 1 tháng 4 năm 2022 đến 28 tháng 5 năm 2022
Tại bộ phậnthực tập:Phòng khách hàng cá nhân.
Trong quá trình thực tập tại đơn vị sinh viên đã thể hiện :
1. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật :
Tốt Khá Trung bình hông đạt
2. Số buổi thực tập thực tế tại đơn vị :
>3 buổi/tuần 1-2 buổi/tuần đến đơn vị
3. Đề tài phản ánh được thực trạng hoạt động của đơn vị :
Tốt Khá Trung bình Không đạt
4. Nắm bắt được những quy trình nghiệp vụ chuyên ngành (Kế toán, Kiểm toán, Tài chính,
Ngân hàng …..) :
Tốt Khá rung bình hông đạt
TP. HCM, Ngày … tháng … năm 2022
Đơn vị thực tập
(ký tên và đóng dấu)

5. Trang v
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Không
T
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN :
Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thưc tập: Từ …………… đến ………………..
Tại đơn vị: Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện :
1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định:
Tốt Khá rung bình đạt
2. Thường xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hướng dẫn :
Thường xuyên Ít liên hệ Không
3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu :
Tốt Khá Trung bình Không đạt
TP.HCM, ngày …. tháng ….năm 2022
Giảng viên hướng dẫn
(Ký tên, ghi rõ họ tên)

6. Trang vi
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AMC: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
CBTD: Cán bộ tín dụng
CB NV: Cán bộ nhân viên
CIC: Trung tâm thông tin tín dụng
CN: Chi nhánh
CVQHKHCN: Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân
CNTT: Công nghệ thông tin
DATC: Công ty mua bán nợ
HĐQT: Hội đồng quản trị
HĐTD: Hội đồng tín dụng
KHCN: Khách hàng cá nhân
MB: Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội
NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
NHTM: Ngân hàng thương mại
PGD: Phòng giao dịch
SXKD: Sản xuất kinh doanh
TSĐB: Tài sản đảm bảo
TCTD: Tổ chức tín dụng

7. Trang vii
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội
Giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................24
Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................30
Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 .........................................................38
Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài
Gòn ........................................................................................................................................39
Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012
– 2014. ....................................................................................................................... . 41
Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014...................................................................................................................44
Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại
NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn........................................................................46
Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................47
Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014............................................................................................................49
Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................51
Bảng 2.11. : Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay bất động sản của chi
nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014...........................................................52
Bảng 2.12 : Tỷ lệ thu lãi của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 53

8. Trang viii
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn và nợ quá hạn của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014.................................................................................................................. 54
Bảng 2.14 : Tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 54

9. Trang ix
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội.........................22
Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông
Sài Gòn...................................................................................................................................28
Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. ..............................................34
Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn
2013-2014 .............................................................................................................................31
Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014..............................39
Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn
từ 2012 – 2014 .....................................................................................................................42
Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại
MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014................................................................44
Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP
Quân Đội – CN Đông Sài Gòn............................................................................................46
Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014.....................................................................................................48
Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014.....................................................................................................50

10. Trang x
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Mục lục Trang
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO
VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái quát về tíndụng cho vay bất động sản tại ngân hàng............................3
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản ..............3
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.......................................................................4
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản...............................................................................5
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản........................................................5
1.2. Chính sách tíndụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng
cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội......................................7
1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn ..............................................................................7
1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí...................................7
1.2.3. Phương thức thực hiện..........................................................................................9
1.2.4. Hồ sơ vay vốn...........................................................................................................10
1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng cá nhân
của MB.......................................................................................................................10
1.3.1. Điều kiện cho vay....................................................................................................10
1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.....................................................................11
1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính ........................................................11
1.3.4. Điều kiện giải ngân................................................................................................13
1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng
khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội...................................................14
1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt...........................................................14
1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí................................................................................16
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI
TƯỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG
SÀI GÕN................................................................................................................................18
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn
......................................................................................................................... 18

11. Trang xi
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội...............18
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. ..................24
2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội... 26
2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN.................................................27
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển..................................................................27
2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn....................................................28
2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn............................30
2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông
Sài Gòn................................................................................................................30
2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn..............................................34
2.3.1. Quy trình cho vay...............................................................................................34
2.3.2. Sản phẩm cho vay..............................................................................................36
2.4. Tình hình cho vay.....................................................................................................38
2.4.1. Doanh số cho vay..............................................................................................38
2.4.2. Doanh số thu hồi nợ.........................................................................................43
2.4.3. Nợ quá hạn.........................................................................................................47
2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh.......51
CHƯƠNG III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI
MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN....................................................................56
3.1. Ưu điểm.....................................................................................................................56
3.2. Nhược điểm ..............................................................................................................57
3.3. Nguyên nhân............................................................................................................59

12. Trang xii
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
3.4. Giải pháp...................................................................................................................60
3.5. Định hướng phát triểncủa chi nhánh trong tương lai.....................................62
KẾT LUẬN............................................................................................................................6

13. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1. Lý do chọn đề tài:
LỜI MỞ ĐẦU
Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình
trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong
NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản,
nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập... Song,
chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH
của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để
đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân
chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn.
Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra
thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn
quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát
triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công,
NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng
có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH.
Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh,
trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng
hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại
lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì
những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro
là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và
NHTMCP Quân Đội nói riêng.
Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận
thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt
tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em
quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng

14. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho
chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêucủa đề tài:
 Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và
Chi nhánh Đông Sài Gòn
 Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động
sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.
 Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra
những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng
TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn.
3. Phạm vi của đề tài:
Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình
hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –
Chi nhánh Đông Sài Gòn
Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập
được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm
duyệt.
4. Kết cấu của đề tài:
Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận chung về hoạt động tíndụng cho vay mua bất động sản
Chương 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá
nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn.
Chương 3. Đánh giátình hình hoat động tíndụng cho vay bất động sản cho đối
tượng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn .

15. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái quát về tíndụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những
hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay
và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng.
Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là
sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong
kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách
đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới
về khái niệm bất động sản và động sản.
Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về
bất dộng sản của các nước như sau:
Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ,
Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động
sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là
những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn
liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

16. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục
tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng
mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể
dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.2. Khái niệm về cho vay bất động sản.
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và
thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có
liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng
TMCP Quân Đội).
Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho
thuê....
Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh
bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của
người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở,
quyền sử dụng đất).
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.
Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây
dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là
trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20
đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản
hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một
trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

17. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 5
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so
với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm
khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:
Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn
nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.
Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so
với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời
hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.
Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng
trong việc đánh giá khoản vay.
Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài
sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà
các sản phẩm khác không có đặc điểm này.
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản.
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ
vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho
vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp
để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại,
các căn hộ chung cư...
Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài
trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất... và
đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản.
1.1.4.1. Đối với ngân hàng.
Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ
bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời

18. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 6
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác.
Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.
Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản
huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp
khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các
khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua
hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được
những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân
hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách
hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.
1.1.4.2. Đối với khách hàng.
Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ
cho những dự án mà mình mong muốn có.
Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với
chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí
bỏ ra không nhiều.
Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một
lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư
thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong
quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự
án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử
dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử
dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy
một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.
1.1.4.3. Đối với bên bán
Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên
nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp
này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua

19. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 7
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các
trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.
Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và
ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng
mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động
sản thông qua ngân hàng.
1.2. Chính sách tíndụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với
khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội.
1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn.
1.2.1.1. Điều kiện đối với khách hàng.
- Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
- Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có
trụ sở.
- Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với nam.
- Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay
phù hợp với quy định của MB.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
- Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và MB.
1.2.1.2. Điều kiện về tài sản đảm bảo.
MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận
tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong
tương lai).
1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí.
1.2.2.1. Mức cho vay.
Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn,
khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.
Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau.
Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai.

20. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 8
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng
nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC.
Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70%
giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên
kết).
MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh
mục các dự án mà MB không liên kết.
Đối với tài sản đảm bảo độc lập.
Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn
của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo
nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu
vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho
vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn
và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo.
1.2.2.2. Thời hạn cho vay.
Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng.
Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản.
Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án.
Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.
Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn
cho vay tối đa là 15 năm.
Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay
được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB.
1.2.2.3. Lãi suất cho vay.

21. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 9
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Theo quy định của MB trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150% lãi
suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ.
Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc
cố định suốt thời gian vay.
1.2.2.4. Phí
Các loại phí bao gồm: phí trả cho MB và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch
vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau.
Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB
AMC. Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB.
Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng
hợp đồng thế chấp của khách hàng. Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị
khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷđồng.
Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho
phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của
khách hàng tại ngân hàng. Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài
nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký.
1.2.3. Phương thức thực hiện.
1.2.3.1. Phương thức cho vay
Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món).
1.2.3.2. Phương thức giải ngân.
Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà. Áp dụng phương thức giải ngân
chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản
của khách hàng.
Trường hợp vay mua nhà, đất. Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực
tiếp cho bên bán.
Trường hợp cho vay bù đắp. Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản
của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng. Trường hợp giải ngân tiền
mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của MB.

22. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 10
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1.2.3.3. Phương thức thu nợ gốc và lãi vay
Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán
khác phù hợp với quy định của MB. MB và khách hàng thỏa thuận phương thức
trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng.
1.2.4. Hồ sơ vay vốn.
Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau:
Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn
phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương
đương.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng.
Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh.
Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ.
Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản
khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm.
1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng
cá nhân của MB.
1.3.1. Điều kiện cho vay.
1.3.1.1. MB không cho vay với các trường hợp khách hàng là:
Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó
tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB.
Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng
giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất
tính đến ngày vay vốn.
1.3.1.2. MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau:

23. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 11
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Khách hàng được MB xếp hạng tín dụng từ A trở lên
Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên
Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB.
Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh
và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.
1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.
1.3.2.1. Đối với mục đích mua bất động sản.
Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự
định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử
đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng
đất, hợp đồng ủy quyền...
Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên
bản thanh toán tiền ...
1.3.2.2. Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà.
Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự
định xây dựng, sửa chữa.
Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới).
Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai,
hóa đơn mua bán...
Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công
trình và quy định về giá thành.
1.3.2.3. Đối với mục đích cho vay bù đắp.
Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc
vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng.
Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho
bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu.
1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính

24. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 12
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1.3.3.1. Xác nhận nguồn trả nợ.
MB xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có
thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay. Theo đó, thu nhập ròng của
khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên
của khách hàng và gia đình.
Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng
và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu
tư góp vốn...
Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia
đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay
hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có)...
1.3.3.2. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng.
Đối với nguồn thu từ cá nhân:
Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng
lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng
đang làm việc.
Đối với hộ kinh doanh.
Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa
hàng. Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước....sổ sách theo dõi doanh
thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng...
Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.
1.3.3.3. Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay.
Loại tài sản đảm bảo.
Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang.
Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình
thành trong tương lai.
Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của MB

25. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 13
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Điều kiện đối với tài sản.
Quyền sở hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối
hoặc bên thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn
phối) như ông, bà, bố, mẹ, chị, em...
Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi.
Hồ sơ tài sản bảo đảm
Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy
chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm...
Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn
vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có
giá lưu ký tại bên thứ 3...
Tài sản đảm bảo là bất động sản.
Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
1.3.4. Điều kiện giải ngân.
1.3.4.1. Điều kiện giải ngân.
MB thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự
có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại MB để trả cho bên bán
hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ
lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán.
MB giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà MB yêu cầu,
hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các
khoản phí theo quy định của MB.
Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng... phải được thanh toán chuyển
khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của MB trong trường hợp giải
ngân tiền mặt

26. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 14
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1.3.4.2. Hồ sơ giải ngân
Hồ sơ giải ngân của khách hàng bao gồm các loại giấy tờ sau: hợp đồng tín
dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước nhận nợ, ủy nhiệm chi/giấy lĩnh tiền...
1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối
tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội.
1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt.
1.4.1.1. Nguồn thu nhập từ lương.
Nguồn thu nhập từ lương hình thành sau độ tuổi lao động.
Đối với khách hàng là những người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng,
Nhà nước, những người có học vị tiến sỹ khoa học, phó giáo sư, giáo sư được
kéo dài thời gian lao động sau độ tuổi lao động từ 1-5 năm.
Đối với giảng viên trình độ tiến sỹ, kéo dài thêm 5 năm, phó giáo sư 7 năm và
giáo sư là 10 năm.
Đối với nguồn thu công chức, viên chức góp vốn điều hành doanh nghiệp.
MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ lương/ cổ tức/ lợi tức hay nguồn thu nhập
phát sinh từ việc thành lập, góp vốn, quản lý doanh nghiệp của khách hàng. MB
chỉ đồng ý ghi nhận nguồn thu nhập trên với điều kiện khách hàng không phải là
người đứng tên trực tiếp trên các văn bản chứng nhận góp vốn, thành lập doanh
nghiệp. Tuy nhiên người đứng tên trên giấy tờ phải có mối quan hệ “tứ thân phụ
mẫu” với khách hàng.
Đối với nguồn thu nhập từ lương của khách hàng.
MB quy định bảng số liệu lương bình quân theo phụ lục 1. Trong trường hợp nơi
khách hàng công tác và làm việc có quy mô nhỏ và MB không có thông tin về
quy mô, tình hình tài chính của khách hàng.
Trường hợp ĐVKD ghi nhận nguồn thu nhập cao hơn bảng lương bình quân
theo phụ lục 1. ĐVKD cung cấp thêm các hồ sơ đánh giá về quy mô, tình hình
tài chính của đơn vị nơi khách hàng công tác.
1.4.1.2. Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà.

27. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 15
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tài sản không được ghi nhận trên sổ
đỏ, không có giấy phép xây dựng.
MB chỉ ghi nhận nguồn thu nhập này với điều kiện.
ĐVKD cung cấp chứng thư về giá của MB AMC có thể hiện quy mô, tài sản
trên đất hay xác nhận của chính quyền về quy mô tài sản trên đất phù hợp với
thực tế cho thuê hoặc sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bên thuê thanh
toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong 3 tháng gần nhất.
ĐVKD thực hiện thẩm định thực tế nguồn thu từ cho thuê của khách hàng, chụp
ảnh tài sản và đính kèm hồ sơ vay vốn theo quy định của MB
Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng nhà đang được thế chấp tại
TCTD khác.
Khách hàng và bên thuê nhà ký kết hợp đồng thuê nhà/ phụ lục hợp đồng thuê
nhà có quy đinh nội dung tiền cho thuê được bên thuê chuyển khoản vào tài
khoản duy nhất không hủy ngang của khách hàng tại MB.
Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng khách hàng không có đăng
ký kinh doanh cho thuê nhà.
MB ghi nhận nguồn thu nhập của khách hàng từ hoạt động thuê nhà trên căn cứ
theo hồ sơ khách hàng cung cấp tuân thủ quy trình cấp tín dụng của MB.
Đối với nguồn thu từ cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng.
Theo quy định tại điều 492 bộ luật dân sự năm 2005, “hợp đồng cho thuê nhà ở
phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công
chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng chỉ cần CV QHKH thẩm
định trực tiếp tình hình, chụp ảnh ghi nhận. Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà
có thời hạn trên 6 tháng mà không có công chứng, chứng thực. KH cam kết bổ
sung hợp đồng cho thuê nhà có công chứng, chứng thực theo đúng quy định.

28. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 16
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Đối với nguồn thu từ cho thuê chung cư không phục vụ mục đích để ở hay
chưa có GCN quyền sở hữu.
MB ghi nhận nguồn thu nhập hình thành trong tương lai dựa trên cơ sở đánh giá
khả năng cho thuê nhà trong tương lai với mức giá trung bình sử dụng với mục
đích thuê để ở, trường hợp chưa có GCN quyền sở hữu nhà, khách hàng cung
cấp biên bản bàn giao nhà, hợp đồng cho thuê nhà, chứng từ giao nhận tiền
thanh toán...
1.4.1.3. Với nguồn thu nhập từ cho thuê xe.
Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê xe. ĐVKQ tham khảo bảng giá cho thuê xe
theo phụ lục 2. Giá trị cho thuê được tính toán dựa trên giá trị khấu hao, trong
thời gian khấu hao ghi nhận 100% giá trị cho thuê, hết thời gian khấu hao ghi
nhận 50% giá trị thuê theo đánh giá và thêm 30% thời gian khấu hao theo quy
định của bộ tài chính.
MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ cho thuê xe giữa cá nhân với cá nhân do
thực tế đánh giá nhu cầu thuê xe của cá nhân về nguồn thu không ổn định.
1.4.1.4. Với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh.
Với việc xác định doanh thu trong trường hợp sổ sách ghi chép không liên tục,
số ngày ghi chép không đầy đủ, ĐVKD cung cấp sổ sách ghi chép tiền và hóa
đơn mua bán của khách hàng hoặc sao kê tài khoản hộ kinh doanh (trường hợp
mua bán chuyển khoản) 03 tháng gần nhất tính đến ngày đề nghị vay vốn.
Tính doanh thu bình quân trên ngày/tuần/tháng/quý và ước tính doanh thu cả
tháng/năm.
Trường hợp khách hàng đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm nhưng có nhiều địa
điểm kinh doanh hay khách hàng có nhiều đăng ký kinh doanh thì MB chỉ ghi
nhận nguồn thu từ các địa điểm kinh doanh có đăng ký kinh doanh (theo nghị
định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006 về đăng ký kinh doanh: đối với những
ngành bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì mỗi cá nhân chỉ được đăng ký kinh
doanh tại 1 địa điểm).
1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí.

29. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 17
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
1.4.2.1. Chi phí sinh hoạt gia đình.
Để xác định chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng bao gồm khách hàng,
người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc. MB ghi nhận chi phí sinh hoạt của
gia đình khách hàng như sau:
Khu vực Hà Nội, TP.HCM: từ 3-5 triệu đồng/người/tháng.
Khu vực ngoài Hà Nội, TP.HCM: từ 2-4 triệu đồng/người/tháng.
1.4.2.2. Chi phí thanh toán thẻ visa.
MB xác định chi phí trả thẻ visa bằng 5% dư nợ bình quân + lãi suất
2,5%/tháng/dư nợ bình quân.

30. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 18
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Chương II PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI
TƯỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN
ĐÔNG SÀI GÕN.
2.1. Giới thiệuchung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội.
2.1.1.1. Khái quát về ngân hàng TMCP Quân Đội.
Tên đầy đủ bằng tiếng việt :Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội
Tên gọi tắt bằng tiếng việt: Ngân Hàng TMCP Quân Đội
Tên bằng tiếng Anh : Military Commercial Joint Stock Bank
Tên viết tắt : Military Bank, hoặc MB
Tên giao dịch: Ngân Hàng Quân Đội
Mã cổ phiếu: MBB, niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí
Minh ngày 01/11/2011.
Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0100283873 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà
Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 30/09/1994, thay đổi lần thứ 35 ngày 04/12/2013.
Giấy phép số: 0054/NH-GP ngày 14/9/2004 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp
kèm theo Quyết định số 194/QĐ-NH5 ngày 14/9/1994 của Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam.
Vốn điều lệ ( tính đến hết 31/12/2014): 11.593.937.500.000 đồng
Địa chỉ trụ sở chính: Số 21 Cát Linh, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Thành phố
Hà Nội, Việt Nam
Điện thoại: 04 62661088 Fax: 04 62661080
Email: info@mbbank.com.vn
Website: www.mbbank.com.vn
Logo của MB gồm 2 phần:
- Ngôi sao màu đỏ: biểu trưng cho ý chí quyết tâm, hy vọng, chiến thắng của MB.
Và chữ MB màu xanh lam: biểu trưng cho sự vững vàng, tin cậy (đối với khách
hàng), cho niềm tin và hy vọng (đối với MB).

31. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 19
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Quân Đội
Quy mô hoạt động của ngân hàng rộng lớn, mạng lưới các kênh giao dịch truyền
thống và hiện đại. Điều này đã giúp MB vượt qua nhiều thử thách, năm 1995 MB từ số
vốn 20 tỷ đồng, với 25 cán bộ, nhân viên hoạt động trong một chi nhánh duy nhất, sau
hơn 22 năm đã nhanh chóng vươn lên thành một trong những Ngân Hàng TMCP hàng
đầu Việt Nam có vốn điều lệ đạt 11.593 tỷ đồng và gần 7000 nhân sự đang làm việc
trong hơn 200 điểm giao dịch trên toàn quốc, 2 chi nhánh tại Lào, Campuchia, đồng thời
đang phát triển theo hướng trở thành NH lớn mạnh có khả năng đáp ứng tốt nhất các nhu
cầu về tài chính trên thị trường với các công ty thành viên hoạt động hiệu quả. Bao gồm:
Tổng công ty CP Bảo hiểm Quân Đội (MIC), Công ty CP Chứng khoán MB (MBS),
Công ty CP Quản lý Qũy Đầu Tư MB (MB Capital), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài
sản MB ( MB AMC), Công ty cổ phần Đại Ốc MB ( MB Land).
Hiện nay MB đã phát triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB
Bắc Sài Gòn, MB Đông Sài Gòn, MB Láng Thượng, MB Tân Thuận, MB Phú Nhuận,
MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, …và nâng tổng số điểm giao dịch từ năm 1995 cho đến nay
là 303 điểm, 250 máy ATM và 1.100 POS.
Cụ thể qua các năm như sau:
- Năm 1994: MB được thành lập với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng với mục
đích cung cấp tài chính cho một số doanh nghiệp Quân Đội.
- Năm 2000: Sự phát triển vượt ra ngoài hoạt động nghiệp vụ ngân hàng bằng việc
thành lập 2 thành viên đầu tiên: Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long – tiền thân
của Công ty CP chứng khoán NH TMCP Quân Đội (MBS) ngày nay. Công ty Quản lý
nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC).
- Năm 2003: Sau 8 năm từ ngày thành lập, MB thành công rực rỡ giai đoạn phát
triển thứ nhất và bắt đầu kế hoạch cải tổ toàn diện bền vững mạnh mẽ. Vì vậy, MB đã
hợp tác với Công ty tư vấn nước ngoài xây dựng chiến lược 2004-2008 vơi tầm nhìn
2022.
- Năm 2004: MB trở thành Ngân hàng TMCP đầu tiên phát hành cổ phiếu thông
qua bán đấu giá công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng.

32. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 20
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
- Năm 2005: MB tiến hành lý kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn
Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt
thỏa thuận hợp tác với Citibank.
- Năm 2006: MB tiếp tục vươn rộng bằng việc thành lập Công ty Quản lý Qũy Đầu
Tư Chứng Khoán Hà Nội (HFM), nay là Công ty cổ phần Quản lý Qũy Đầu Tư Ngân
Hàng TMCP Quân Đội (MB Capital). Triển khai thành công dự án hiện đại hóa công
nghệ thông tin Core Banking T24 của Tập Đoàn TEMENOS ( Thụy Sỹ).
- Năm 2008: MB tiếp tục tái cấu trúc lại mô hình tổ chức, hoàn thiện và triển khai
Chiến lược nhân sự theo mô hình tổ chức giai đoạn 2008-2012. Thời điểm này, Tập
đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) cũng chính thức trở thành cổ đông chiến lược. MB
hoàn thành tăng vốn điều lệ lên 3.400 tỷ đồng.
- Năm 2009: MB tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 5.300 tỷ đồng. MB cũng vinh dự
đoàn nhận Huân chương Lao động hạng Ba, đón nhận chứng chỉ ISO 9001:2008 của
Bureau Veritas Certification ( Anh Quốc). Ra mắt trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7.
- Năm 2010: Ông Lê Công tiếp quản vị trí Tổng giám đốc từ người tiền nhiệm Lê
Văn Bé. MB cũng đã tiến hành kỳ kết và hoàn thành triển khai dự án tư vấn xây dựng
chiến lược 2011-2022 và tầm nhìn 2020 với đối tác McKisney. Khai trương chi nhánh
đầu tiên tại nước ngoài ( Lào). Được tổ chức xếp hạng uy tín thế giới Moody’s đánh giá
và xếp hạng E+ về sức mạnh tài chính.
- Năm 2011: MB đã thực hiện thành công việc chuyển giao vị trí Chủ Tịch HĐQT
Ngân Hàng, đồng thời chuyển chức năng hành chính Quân sự về trực thuộc Bộ Quốc
Phòng, Đảng bộ Ngân Hàng trực thuộc Quản ủy Trung Ương. MB tổ chức khai trương
thành công chi nhánh thứ 2 tại PhnomPenh- Campuchia, sau một năm hoạt động thành
công chi nhánh quốc tế đầu tiên tại Lào.
- Năm 2012: MB chuyển đổi thành công mô hình tổ chức theo chiến lược phát triển
2010-2022 và hoàn thành di chuyển Hội sở từ số 3 Liễu Giai về trụ sở mới 21 Cát Linh.
Lợi nhuận trước thuế đạt 3.090 tỷ đồng, dẫn đầu khối Ngân hàng TMCP, dẫn đầu về
ROE và khẳng định vị trí chắc chắn trong Top 5 Ngân hàng lớn mạnh nhất Việt Nam.
- Năm 2013: Tiếp tục là một năm ghi dấu thành công của MB trên thị trường tài
chính Ngân hàng Việt Nam. Tổng tài sản đạt hơn 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 3.022
tỷ đồng cao nhất trong nhóm các ngân hàng không do nhà nước nắm cổ phần, huy động

33. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 21
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
vốn tăng 16%, dư nợ cho vay tăng 18% cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường.
Nợ xấu vẫn giữ vững dưới mức 2,5% theo kế hoạch đặt ra.
*Thành tựu đạt được:
Từ khi thành lập đến nay, cùng với sự quá trình phát triển MB đã:
-Nhiều lần được : Giải thưởng thanh toán quốc tế và quản lý tiền tệ trên thị trường
quốc tế” do Ngân Hàng HSBC trao tặng.
-Giải thưởng “Ngân Hàng đại lý thanh toán quốc tế và quản lý vốn tốt nhất năm
2005” của Ngân Hàng UBOC.
- Nhiều năm liền được Ngân Hàng Nhà Nước xếp hạng A.
-Huân chương Lao Động hạng ba (2009), Cờ thi đua và Bằng khen của Thủ Tướng
Chính Phủ ( 2008-2009). Được xếp trong số 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm
2009. Được người bình chọn là một trong 200 sản phẩm được người tiêu dùng ưa thích
nhât và lọt vào Top 10 đơn vị thuộc ngành tài chính có sản phẩm tốt nhất do Thời báo
Kinh tế Việt Nam bình chọn. Năm 2010 được lọt vào Top 100 đơn vị đạt giải thưởng “
Sao Vàng Đất Việt. Năm 2013 giữ vững vị thế trong Top 5 các NHTM hàng đầu Việt
Nam có lợi nhuận đứng đầu hệ thống NHTMCP. Nhận cờ thi đua của Chính Phủ, cờ thi
đua của Bộ Quốc Phòng, cờ đơn vị xuất sắc phong trào thi đua của UBND TP.HCM,
giải vàng chất lượng quốc gia, giải thưởng AsiaMoney- Ngân Hàng nội địa tốt nhất Việt
Nam 2013.
2.1.1.3. Tầm nhìn và phương châm hoạt động.
Tầm nhìn: Trở thành ngân hàng thuận tiện đối với khách hàng. Trở thành một
trong những ngân hàng tốt nhất Việt Nam, hướng tới vị trí Top 3, với định vị là một
ngân hàng công đồng, có đội ngũ nhân viên thân thiện và điểm giao dịch thuận lợi.
Phương châm chiến lược: Tăng trưởng mạnh, tạo sự khác biệt và bền vững bằng
văn hóa kỹ luật, đội ngũ nhân sự thông minh về nghiệp vụ, cam kết cao và được tổ chức
khoa học.
Giá trị cốt lõi: Gía trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần
mà mỗi thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: Tin cậy,
Hợp tác, Chăm sóc khách hàng, Sáng tạo, Chuyên nghiệp, Hiệu quả.

34. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 22
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
ĐẠI HỘI ĐỒNG
CỔ ĐÔNG
BAN TỔNG
GIÁM ĐỐC
KHỐI QUẢN LÝ HỆ
THỐNG
KHỐI GIAO DỊCH
KHÁCH HÀNG
MẠNG LƯỚI
CHI NHÁNH
KHỐI KINH
DOANH
P.KẾ HOẠCH
DOANH NGHIỆP
LỚN
HỘI ĐỒNG QUẢN LÝ TÀI
SẢN NỢ VÀ CÓ
2.1.1.4. Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động của MBBANK:
Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội.
Nguồn: Báo cáo thường niên- Ngân Hàng TMCP Quân Đội.
Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban:
 Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao
nhất của MB, quyết định những vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được Luật Pháp
và Điều lệ MB quy định.
BAN KIỂM
SOÁT
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ
P.KIỂM TOÁN NỘI
BỘ
P.TÍN DỤNG
KHU VỰC MIỀN
BẮC
P.THẨM ĐỊNH
P.NGUỒN VỐN
P.KẾ TOÁN
HÀNH CHÍNH
P.NGÂN QUỸ
P.PHÁP LÝ
P.KỸ THUẬT
THẺ
P.CÔNG NGHỆ
THÔNG TIN
P.TỔ CHỨC
HÀNH CHÍNH
P.ĐỊNH CHẾ
TÀI CHÍNH
KHU VỰC MIỀN
TRUNG
KHU VỰC ĐÔNG
NAM BỘ
KHU VỰC TÂY
NAM BỘ
KHU VỰC HỒ
CHÍ MINH
DOANH NGHIỆP
VỪA VÀ NHỎ
KHÁCH HÀNG CÁ
NHÂN

35. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 23
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
 Hội đồng quản trị: Là cơ quan quản trị của MB có toàn quyền nhân danh
MB để quyết định các vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của MB, trừ những vấn
đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.
 Ban kiểm soát: Là cơ quan giám sát hoạt động MB nhằm đánh giá chính
xác hoạt động kinh doanh, thực trạng tài chính của MB.
Ban kiểm soát thực hiện kiểm toán nội bộ, kiểm soát, đánh giá việc chấp hành quy
định của Pháp luật, quy định nội bộ, điều lệ và nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng
cổ đông, Hội đồng quản trị.
Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban kiểm soát thực hiện theo quy định của điều lệ và
Pháp luật.
 Hội đồng quản lý tài sản nợ và có: Hội đồng đầu tư tài chính có trách
nhiệm quyết định các hoạt động đầu tư đúng theo các quy định tại Quy chế về đầu tư tài
chính hiện hành của MB.
Hội đồng tín dụng Ngân hàng là cơ quan có thẩm quyền cấp tín dụng theo quy định
tại Quy chế phán quyết cấp tín dụng hiện hành của MB.
 Tổng giám đốc: Là người có trách nhiệm quản lý và điều hành mọi hoạt
động của MB theo đúng pháp luật Nhà nước, các quy định của ngành, điều lệ, quy chế,
quy định của MB, đồng thời là người tham mưu cho HĐQT về mặt hoạch định các mục
tiêu, chính sách. Giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó giám đốc, Kế toán trưởng và
bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.
 Phòng kế hoạch: Tham mưu xây dựng chiến lược của MB, xây dựng kế
hoạch tài chính hàng năm phù hợp với chiến lược phát triển của MB, đầu mối tổng hợp
quản lý đánh giá kế hoạch kinh doanh của MB, báo cáo tổng hợp phân tích tình hình
hoạt động của MB.
 Phòng công nghệ thông tin: Lập trình ứng dụng cho các dự án, sản phẩm
dịch vụ công nghệ thông tin của MB, nâng cấp các ứng dụng có sẵn theo yêu cầu nghiệp
vụ, thực hiện công tác quản lý đảm bảo hoạt động và phát triển ứng dụng CNTT trong
quản lý. Quản lý các tài liệu liên quan đến hệ thống thiết kế, model, báo cáo…
 Phòng định chế tài chính: Thiết lập duy trì phát triển quan hệ hợp tác với
các định chế tài chính trong và ngoài nước. Quản lý hồ sơ dữ liệu pháp lý thiết lập mối

36. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 24
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
quan hệ với Ngân hàng, quản lý tài khoản tiền gửi của Hội sở mở tại các định chế tài
chính ngoài nước. Phát triển cơ hội kinh doanh.
 Phòng kế toán hành chính: Quản lý bảo quản và lưu trữ chứng từ, tài liệu
kế toán phát sinh tại Hội sở. công tác kế toán quản trị MB, Cài công tác kế toán tài chính
của MB. Tuyển dụng và đào tạo đội ngũ nhân sự kế toán phục vụ nhu cầu phát triển kinh
doanh của MB.
 Phòng pháp lý: Tư vấn pháp lý, kiểm soát việc tuân thủ các quy định pháp
luật, đầu mối giải quyết tranh chấp với bên thứ ba, xây dựng cập nhật và quản lý hệ
thống phân quyền ủy quyền của Ban điều hành MB, quản lý hệ thống mẫu biểu ký kết
với khách hàng.
 Phòng tín dụng: Quản lý chất lượng hoạt động tín dụng trong toàn hệ
thống. Tái thẩm định các hồ sơ cấp tín dụng liên quan đến khách hàng theo quy định của
Ngân hàng, tham gia đánh giá tổ chức tín dụng, đơn vị phát hành chứng khoán nợ nhằm
phục vụ cho việc cấp hạn mức giao dịch và đầu tư chứng khoán nợ dựa trên hồ sơ do các
Phòng nghiệp vụ Ngân hàng đề xuất. Thẩm định các dự án MB đồng tài trợ, xây dựng
quản lý văn bản liên quan đến tín dụng.
 Phòng thẩm định: Thẩm định tái thẩm định hồ sơ cấp thẻ tín dụng liên
quan đến khách hàng. Quản lý thông tin tài khoản thẻ tín dụng. Xây dựng văn bản lập
quy về thẻ tín dụng.
 Phòng Ngân quỹ: Thực hiện nghiệp vụ ngân quỹ, quản lý công tác ngân
quỹ, quản lý kiểm soát nghiệp vụ chế độ an toàn kho quỹ.
 Phòng nguồn vốn: điều hành thanh khoản của MB, xây dựng và phát triển
các sản phẩm và sản phẩm phái sinh có liên quan đến nguồn vốn, kiểm soát các giao
dịch vốn phát sinh, hỗ trợ hoạt động kinh doanh vốn.
 Phòng kỹ thuật thẻ: quản trị hệ thống thẻ, vận hành hệ thống thẻ, nghiên
cứu và phát triển ứng dụng thẻ, hỗ trợ CNTT liên quan đến hệ thống thẻ.


2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội.
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội Giai đoạn
2012-2014

37. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 25
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm So sánh
2012
2013 2014
2013/2012 2014/2013
Số tiền % Số tiền %
Doanh thu 15,499 13,456 13,416 -2043 -13,18 -40 -0,30
Chi phí 12,410 10,435 10,242 -1975 -15,91 -193 -1,85
Lợi nhuận trước thuế 3,089 3,021 3,174 -68 -2,20 153 5,06
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội)
Tính đến hết ngày 31/12/2014, NHTM Quân Đội đã cơ bản hoàn thành các chỉ tiêu
kinh doanh năm 2014 theo nghị quyết HĐQT đề ra, cụ thể:
- MB đã hoàn thành tốt kế hoạch, đảm bảo tăng trưởng ở tất cả các chỉ tiêu, chấp
hành tốt các chủ trương, chính sách của Chính phủ, của Ngân hàng Nhà nước và thực
hiện hiệu quả các chính sách tiền tệ, hoạt động ngân hàng góp phần kiểm soát lạm phát,
ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Với phương hướng
“Tái cơ cấu, tăng trưởng bền vững” và đạt kết quả kinh doanh đáng khích lệ đến qua các
năm như sau:
-Tổng doanh thu năm 2013 đạt 13,456 tỷ đồng giảm 13,18% so với năm 2012 là
15,499 tỷ đồng. Năm 2014 Tổng doanh thu đạt 13,416 tỷ đồng, giảm 0.3% so với năm
2013. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm doanh thu của ngân hàng trong giai đoạn
2012-2014 là do trong năm 2012, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao, trong khi
doanh số cho vay và dư nợ hiện tại của ngân hàng cũng đạt ở mức tương đối lớn. Chính
điều này dẫn đến doanh thu của ngân hàng từ hoạt động tín dụng và thu lãi cũng nằm ở
mức lớn. Trong 2 năm tiếp theo là 2013 và 2014, tình hình kinh tế có nét khả quan hơn,
do đó lãi suất huy động thấp hơn so với năm 2013 làm cho lãi suất cho vay giảm, trong
khi dư nợ cho vay vẫn được duy trì ở một mức tương đối và không có sự bức phá mạnh
mẽ. Chính điều này làm doanh thu của ngân hàng trong 2 năm 2013 và 2014 có sự sụt
giảm nhẹ.

38. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 26
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
- Năm 2013 lợi nhuận trước thuế của ngân hàng là 3,021 tỷ đồng giảm 2,2% so với
năm 2012 là 3,089 tỷ đồng. Năm 2014 lợi nhuận trước thuế của ngân hàng đạt 3,174 tỷ
đồng, tăng 5.06% so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm lợi nhuận
trong năm 2013 là do chi phí bỏ ra trong năm có sự sụt giảm nhẹ so với năm 2012, tuy
nhiên lượng giảm của chi phí năm 2013 là vẫn ít hơn dẫn đến lợi nhuận trong năm 2013
giảm nhẹ so với năm 2012. Đến năm 2014, ngân hàng thực hiện thắc chặt các khoản chi
phí làm cho lợi nhuận trong năm 2014 tăng so với năm 2013.
Trong khi đó, chi phí của ngân hàng năm 2013 là 10,435 tỷ đồng, giảm 15,91% so
với năm 2013. Năm 2014, chi phí của ngân hàng là 10,242 tỷ đồng, giảm 1,85% so với
năm 2013.Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm chi phí qua các năm là do lãi suất huy
động vốn đầu vào của ngân hàng qua các năm có sự sụt giảm, điều này làm cho chi phí
mà ngân hàng bỏ ra để thực hiện hoạt động tín dụng giảm nhẹ, trong khi các khoản chi
phí khác như chi phí bán hàng khác và chi phí quản lý doanh nghiệp của ngân hàng được
duy trì và thắc chặc, sự biến động về chi phí đầu vào của ngân hàng có sự sụt giảm trong
giai đoạn 2012-2014.
Từ bảng tổng hợp tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng giai đoạn 2012-
2014 cho thấy tình hình hoạt động của ngân hàng đang có chiều hướng tốt, mặc dù
doanh thu giảm sụt trong hai năm 2013 và 2014, tuy nhiên nhờ vào các chính sách kiềm
chế và giảm các chi phí mà chi phi của ngân hàng trong giai đoạn 2012-2014 giảm theo
lượng giảm của doanh thu, điều này làm cho lợi nhuận của ngân hàng được duy trì và
tăng trưởng tương đối ổn định.
Nhìn chung tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội tương đối tốt, lợi
nhuận của ngân hàng luôn được xoay quanh một khuôn mức cụ thể theo kế hoạch của
ngân hàng và có sự biến động nhẹ qua các năm, chi phí được kiểm soát ở mức phù
hợp…Cho thấy MB đang trong thời kỳ phát triển tốt về tài chính.
2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội.
2.1.3.1. Trong nước.
Tình hình kinh tế nước ta trong thời gian qua có nhiều thử thách cho tất cả các
doanh nghiệp nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, sự cạnh tranh gay gắt giữa các
ngân hàng với nhau đang mang đến nhiều thách thức lớn đối với ngân hàng Quân Đội.

39. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 27
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Tuy nhiên, với những chính sách và cơ cấu địa bàn hoạt động hiệu quả bằng cách phát
triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB Bắc Sài Gòn, MB Láng
Thượng, MB Bình Thuận, MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, …và nâng tổng số điểm giao
dịch lên 303 điểm, cùng với 250 máy ATM và 1.100 máy POS. Hiện tại MB đã có mặt
trên hầu hết các tỉnh thành trong cả nước. Điều này khẳng định vị thế cạnh tranh của MB
trong toàn quốc.
2.1.3.2. Ngoài nước
Với việc mở 2 chi nhánh tại 2 nước là Lào và Campuchia, MB đã mở rộng hoạt
động của mình ra ngoài lãnh thỗ Việt Nam, ngoài ý nghĩa tăng tính cạnh tranh của ngân
hàng đối với các ngân hàng nội địa tại Việt Nam từ các hoạt động như bao thanh toán,
chuyển tiền… 2 chi nhánh MB Lào và MB Campuchia còn có ý nghĩa tăng tính đoàn kết
và hợp tác trong tình giao hữu của 3 nước Đông Dương.
2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển.
Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Đông Sài Gòn trực thuộc ngân hàng
TMCP Quân Đội ( Viết tắt là MB) được thành lập năm 2000 theo giấy phép hoạt
động số 0054/NH-GP do Thống Đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp. Là một
trong những chi nhánh có trang thiết bị hiện đại và có tỷ lệ tăng trưởng nhanh và
mạnh trong hệ thống của MB.
Chi nhánh Đông Sài Gòn được thành lập nhằm kinh doanh tất cả các hoạt động
liên quan đến ngân hàng. Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Ngân Hàng
TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn cũng ngày càng mở rộng địa bàn hoạt động
của mình. Và luôn đạt được những thành tích nhất định trong những năm gần đây
thông qua các hệ thống chỉ tiêu quan trọng mà Chi nhánh đề ra trong năm 2022.
-Tên giao dịch tiếng việt: Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài
Gòn.
-Trụ sở chính: 538 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM.
-ĐT: (84-8) 3993 4888 Fax: (84-8) 3993 4999

40. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 28
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
BAN GIÁM ĐỐC
BỘ
PHẬN
HỖ TRỢ
BỘ
PHẬN
HÀNH
CHÍNH
PHÕNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG
PHÕNG
KHÁCH
HÀNG
DOANH
NGHIỆP
2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn
Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi
nhánh Đông Sài Gòn.
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Chi nhánh Đông Sài Gòn.
Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban trong chi nhánh:
+ Ban giám đốc: Ban giám đốc có nhiệm vụ quản lý và điều hành mọi hoạt
động của chi nhánh, hướng dẫn chỉ đạo thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ và phạm vi
hoạt động của cấp trên giao. Được quyết định những vấn đề liên quan đến tổ chức, bổ
nhiệm, bãi nhiệm, khen thưởng và kỷ luật…cán bộ, công nhân viên của đơn vị. Cũng
như việc xử lý hoặc kiến nghị với các cấp có thẩm quyền, xử lý các tổ chức hoặc cá
nhân vi phạm chế độ tiền tệ, tín dụng thanh toán của chi nhánh.
Đại diện chi nhánh kí kết các hợp đồng với khách hàng. Phối hợp với các tổ chức
đoàn thể lãnh đạo trong phong trào thi đua và bảo đảm quyền lợi của cán bộ công nhân
viên trong chi nhánh theo chế độ quy định.
Quản lý và quyết định những vấn đề về cán bộ thuộc bộ máy chi nhánh theo sự
phân công ủy quyền của tổng giám đốc.
PHÕNG
KẾ TOÁN
VÀ DỊCH
VỤ
KHÁCH
HÀNG
PHÕNG
GIAO
DỊCH
NGUYỄN
ĐÌNH
CHIỂU
PHÕNG
GIAO
DỊCH
PHÕNG
GIAO
DỊCH
TÂN
THUẬN
PHÕNG
GIAO
DỊCH
VÕ VĂN
TẦN
PHÕNG
KHÁCH
HÀNG
CÁ
NHÂN

41. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 29
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
+ Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng: Thực hiện quản lý tài chính, quản lý tài
sản chi nhánh. Tổ chức công tác hạch toán, công tác cân đối vốn. Tổ chức thực hiện
công tác huy động vốn, lãi suất huy động, thực hiện công tác công nghệ thông tin cho
chi nhánh.
+ Phòng hành chính: Thực hiện công tác tổ chức nhân sự, quản trị, hành chính và
đảm bảo an toàn vệ sinh cho cơ quan. Đề xuất soạn thảo văn bản về quản lý hành chính.
Xây dựng nội quy, quy chế hành chính của chi nhánh phù hợp với quy định của Ngân
hàng Quân Đội. Quản lý và sử dụng con dấu chi nhánh. Tiếp nhận đăng ký, chuyển phát,
sao chụp, lưu trữ, tổng hợp các văn bản đi và văn bản đến của chi nhánh.
Tham mưu cho giám đốc trong việc mua sắm, sửa chữa tài sản và thực hiện quản lý
tài sản trang thiết bị của chi nhánh và tổ chức thực hiện khi có phê duyệt của các cấp
thẩm quyền trong ngân hàng Quân Đội. Xây dựng công tác bảo vệ tài sản của chi nhánh
và khách hàng, giữ gìn an ninh, thực hiện công tác phòng cháy chữa cháy cho chi nhánh.
Thực hiện giữ gìn vệ sinh nơi làm việc, cung cấp nước uống và các phương tiện sinh
hoạt trong cơ quan. Điều động xe phục vụ hoạt động của chi nhánh.
+ Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp: tổ chức, quản lý và thực hiện nghiệp
vụ cấp tín dụng, bảo lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố,
chiết khấu, bảo lãnh và cam kết, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thanh toán LC,
nhờ thu theo quy định của Ngân hàng Quân Đội, quản lý rủi ro trong kinh doanh. Quản
lý, phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng Doanh Nghiệp. Quản lý
tỷ giá hối đoái, biểu phí dịch vụ, tiếp thị và mở rộng thị trường. Huy động vốn, khai thác
dịch vụ khách hàng của các khách hàng doanh nghiệp. Thực hiện công tác tín dụng bảo
lãnh. Thực hiện công tác kinh doanh ngoại tệ và dịch vụ thanh toán quốc tế. Xây dựng
và trình kế hoạch về quảng cáo sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng.
+Phòng khách hàng cá nhân: Tổ chức quản lý và thực hiện nghiệp vụ tín dụng, bảo
lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh,
cam kết, quản lí rủi ro trong kinh doanh, quản lý phát triển và cung cấp các sản phẩm
dịch vụ cho khách hàng cá nhân. Huy động vốn, khai thác các dịch vụ khách hàng của
khách hàng cá nhân. Nghiên cứu thẩm định, đề xuất và trình phê dụng ( cho vay, cầm cố,
chiết khấu, bảo lãnh và cam kết) cho khách hàng theo quy định của Ngân Hàng Nhà
Nước và Ngân Hàng Quân Đội.

42. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 30
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
+Bộ phận hỗ trợ: Soạn thảo các giấy tờ liên quan đến hồ sơ vay của khách hàng
sau khi nhận kết quả từ Bộ phận thẩm định, như hợp đồng tín dụng, khế ước cho vay,
hợp đồng thế chấp Tài Sản Đảm Bảo, quyết định cho vay, hợp đồng giải ngân,…Thực
hiện công chứng ccác loại giấy tờ bắt buộc theo quy định của MB – Chi nhánh Đông Sài
Gòn. Hoàn thiện thủ tục giải ngân.
+Phòng giao dịch: Phòng làm nhiệm vụ tiếp nhận, xừ lí các thanh toán của khách
hàng tới giao dịch, trực tiếp chi trả các giao dịch tiền mặt có giá trị nhỏ dưới 300 triệu
đồng, giải đáp, hỗ trợ, tư vấn khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng
2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn.
Với vị trí đặt tại 638 cách mạng tháng 8, phường 11, Quận 3. Vị trí trung tâm thành
phố, chi nhánh chú trọng phát triển khách hàng trong địa bàn các quận lân cận như quận
1, quận 3, quận 10, quận Tân Bình, quận Bình Thạnh. Tuy nhiên đó chỉ là giới hạn kinh
doanh, thực tế chi nhánh hoạt động kinh doanh trên toàn bộ địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh, giới hạn các khách hàng có KT3 hoặc hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí
Minh hoặc nơi có trụ sở MB, Sử dụng vốn vào các mục đích trong phạm vi thành phố.
2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài
Gòn.
Trong nhiều năm qua, hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp hết sức quan
trọng trong nền kinh tế Việt Nam, các ngân hàng thương mại là trung tâm tài chính quan
trọng trong quá trình huy động các nguồn vốn này cho các mục tiêu đầu tư khác nhau
trong nền kinh tế. Mặc dù nền kinh tế từ năm 2012 đến nay có nhiều biến cố, từ sự suy
thoái kinh tế trong năm 2012 cho đến những bước dần ổn định trong hoạt động ngân
hàng trong giai đoạn 2013-2014. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh cũng đạt
được nhiều điều đáng khích lệ và được thể hiện cụ thể thông qua lợi nhuận thời gian
qua của chi nhánh. Tuy nhiên, cơ cấu lợi nhuận của hệ thống ngân hàng trong giai đoạn
này có nhiều biến đổi, nhưng lợi nhuận từ hoạt động cấp tín dụng vẫn chiếm một tỷ lệ
rất cao trong hoạt động của ngân hàng. Sự gia tăng lợi nhuận sẽ giúp ngân hàng có vốn
để tăng vốn điều lệ và lợi nhuận để tái đầu tư.
Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014

43. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 31
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Đơn vị tính: tỷ đồng
Năm Chênh lệch
2013 so với 2012 2014 so với 2013
2012 2013 2014 Số tiền
Tương
đối (%)
Số tiền
Tương
đối (%)
Doanh thu 34.591 39.780 52.716 5.189 15,00 12.936 32,52
Chi phí 21.048 23.153 26.245 2.105 10,00 3.092 13,35
Lợi nhuận
trước thuế
13.543 16.627 26.471 3.084 22,77 9.844 59,20
Thuế 3.792 4.656 6.618 0.864 22,78 1.962 42,13
LN ròng 9.751 11.971 19.853 2.220 22,77 7.882 65,84
Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2013-2014
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
60.000 52.716
50.000
39.780
40.000 34.591
30.000
21.048 23.153
26.245
19.853
20.000
Doanh thu
Chi phí
Lợi nhuận ròng
9.751
11.971
10.000
0
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2015

44. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 32
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Năm 2012 được coi là một trong những năm kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn.
Cuộc khủng hoảng nợ công ở châu Âu tiếp tục sa lầy mà lối thoát thì chưa thực sự rõ
ràng, tăng trưởng kinh tế chậm lại, thất nghiệp tăng cao, sức mua hạn chế, nợ công nhiều
hơn. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh thua lổ, rất nhiều doanh nghiệp bị phá sản. Tuy
nhiên với những chính sách phù hợp cùng những định hướng phát triển ngân hàng ổn
định, kết quả kinh doanh của chi nhánh được duy trì ổn định và bền vững. Cụ thể:
Doanh thu của chi nhánh tăng đều qua các năm, doanh thu của chi nhánh được tính
từ các nguồn thu tín dụng, tài trợ thương mại, dịch vụ thanh toán, ngân quỹ và thu từ các
hoạt động khác. Trong đó chủ yếu là doanh thu từ hoạt động tín dụng. Năm 2012 doanh
thu của chi nhánh là 34.591 tỷ đồng, đến năm 2013 doanh thu đạt 39.78tỷ đồng, tăng
15% so với năm 2012, mức tăng 2014 là 12.936 tỷ đồng, tăng 32,52% so với năm 2013.
Điều này cho thấy định hướng phát triển của chi nhánh trong giai đoạn qua luôn bám sát
theo chủ trương và kế hoạch của ngân hàng. Hoạt động của chi nhánh đang dần trở thành
chi nhánh phát triển bền vững và mạnh mẽ nhất trong thời gian tới.
Chi phí của chi nhánh cũng biến động theo sự tăng trưởng của doanh thu, năm
2012 tổng chi phí mà chi nhánh năm 2012 là 21.048 tỷ đồng, đến năm 2013 con số này
là 23.153 tỷ đồng, tăng 2.105 tỷ đồng tương ứng 10% so với năm 2012 và năm 2014 là
26.245 tỷ đồng, tăng 3.092 tỷ đồng tương ứng 13.35% so với năm 2013. Giải thích
nguyên nhân có sự biến động chi phí trong thời gian dần ổn định của nền kinh tế là do
tổng chi phí huy động của chi nhánh tăng lên, các chi phí liên quan đến công tác điều
hành và quản lý cũng có chiều hướng tăng, một nguồn chi phí khác chiếm một tỷ lệ
không nhỏ trong hoạt động kinh doanh của chi nhánh là chi phí hoa hồng cho các đối tác
giới thiệu khách hàng. Đó là những nguyên nhân làm chi phí của chi nhánh tăng tịnh tiến
với doanh thu.
Giai đoạn 2012-2013 đón nhận những khó khăn trong việc phát triển kinh tế của
Việt Nam cũng như thế giới. Lãi suất huy động vốn cũng như cấp tín dụng ngất ngưỡng
của hệ thống ngân hàng, tưởng chừng lợi nhuận của chi nhánh có chiều hướng sụt giảm,
tuy nhiên lợi nhuận của chi nhánh năm 2012 đạt 9.751 tỷ đồng; năm 2013 là 11.971 tỷ
đồng , tăng 2.22 tỷ đồng tương ứng 22,77% so với năm 2013. Trong giai đoạn 2013 -
2014, lợi nhuận của chi nhánh có sự tăng mạnh, cụ thể năm 2014 đạt 19.853 tỷ đồng
tăng 7.882 tỷ đồng tương ứng 65.84 % so với năm 2013, giải thích nguyên nhân có sự

45. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 33
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
sụt tăng mạnh lợi nhuận của chi nhánh là do trong năm 2014, chi nhánh đẩy mạnh hoạt
động cấp tín dụng, chi hoa hồng cho đối tác, mở rộng chính sách cho vay làm tăng lợi
nhuận của chi nhánh.

46. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 34
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Vi phạm
hợp đồng
Tổ chức giám sát:
- Nhân viên kế toán
- Nhân viên tín dụng
- Thanh tra, kiểm soát
viên
Giám sát
tín dụng
Không đủ, không
đúng hạn
Thu nợ cả gốc và lãi
Đầy đủ và đúng hạn
Không đủ, không
đúng hạn
Thanh lý hợp
đồng tín dụng
bắt buộc
2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
2.3.1. Quy trình cho vay
Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng.
Nguồn: quy trình cho vay ngân hàng TMCP Quân Đội.
Nhân viên tín dụng:
- Tiếp xúc, hướng dẫn
- Phỏng vấn khách hàng
Kết quả ghi nhận:
- Biên bản, báo cáo
- Tờ trình
- Giấy tờ về bảo đảm nợ
Quyết định tín dụng:
- Hội đồng phán quyết
- Cá nhân phán quyết
Chấp nhận
Giải ngân:
- Tiền mặt
- Trả cho nhà cung cấp
Khách hàng:
Cung cấp các
tài liệu và thông tin
Thu thập thông
tin qua phỏng
vấn, viếng
thăm, trao đổi
Tổ chức phân tích và
thẩm định:
- Pháp lý
- Bảo đảm nợ vay
Cập nhật thông
tin thị trường,
chính sách,
khung pháp lý
Từ chối
Giấy báo
lý do
Lập hồ sơ:
- Giấy đề nghị vay
- Hồ sơ pháp lý
- Phương án/dự án
Hợp đồng tín dụng:
- Đàm phán
- Ký kết HĐ tín dụng
- Ký kết HĐ phụ khác
Thanh lý HĐTD mặc nhiên
Xử lý: Tòa án
Cơ quan thẩm
quyền
Biện pháp: Cảnh báo, Tăng
cường kiểm soát, tái xét tín
dụng

47. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 35
Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
 Quy trình xét duyệt tín dụng
Ngân hàng thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng theo quy trình cấp tín dụng do Tổng
Giám đốc ban hành. Tổng Giám đốc ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình cấp tín
dụng phải bảo đảm nguyên tắc độc lập, khách quan giữa các khâu quan hệ khách hàng,
khâu thẩm định quyết định tín dụng và khâu quyết định cấp tín dụng, gồm các nội dung
cơ bản sau:
Bước 1: Phỏng vấn, trao đổi với khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ đề nghị
vay vốn, tiếp nhận và đối chiếu hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bước 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn.
Bước 3: Thẩm định và đề xuất cấp tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. Cán bộ và
lãnh đạo phòng khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp, nội dung
thẩm định và đề xuất cấp tín dụng.
Bước 4: Thẩm định và đề xuất quyết định tín dụng do phòng quản lý rủi ro thực hiện.
Cán bộ và lãnh đạo phòng quản lý rủi ro phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và
nội dung đề xuất quyết định tín dụng của mình.
Trường hợp khoản tín dụng phức tạp, vượt quá khả năng thầm định thì phòng quản lý rủi
ro đề xuất cấp có thẩm quyền thuê cơ quan có chức năng thẩm định thực hiện. Hợp đồng
thẩm định ghi rõ cơ quan thẩm định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả
thẩm định của mình.
Nếu cần thông tin, tài liệu bổ sung, hoặc yêu cầu khách hàng giải thích, hoặc tiếp xúc
trực tiếp với khách hàng thì đề nghị phòng khách hàng cung cấp và thu xếp.
Bước 5: Quyết định cấp tín dụng do cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng thực hiện
theo quy định, đảm bảo nguyên tắc người quyết định tín dụng không đồng thời là người
thẩm định cấp tín dụng cho khách hàng đó.
Bước 6: Soạn thảo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản liên quan
(bao gồm cả thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm) do Phòng
Khách hàng thực hiện.
Bước 7: Cập nhật, duy trì, sửa đổi và phê duyệt dữ liệu vào hệ thống thanh toán do
phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro và cấp có thẩm quyền thực hiện.
Nhập kho TSBĐ và hồ sơ TSBĐ do phòng khách hàng phối hợp với các bộ phận liên
quan thực hiện.