1. Kriteria Investasi
kriteria investasi yang digunakan dalam praktik, yaitu :
1.
Payback Period
Payback period (periode pulag pokok) adalah waktu yang dibutuhkan agar investasi
yang direncanakan dapat dikembalikan, atau waktu yang dibutuhkan untuk
mencapai titik impas. Jika waktu yang dibutuhkan makin pendek, proposal investasi
dianggap makin baik. Kendatipun kita harus mempertimbangkan criteria payback ini.
Sebab, ada investasi yang baru menguntungkan dalam jangka panjang (>5 tahun).
2.
Benefit / cost ratio (B/C Ratio)
B/C Ratio mengukur mana yang lebih besar, biaya yang dikeluarkan disbanding
hasil output yang diperoleh. Biaya yang dikeluarkan dinotasikan sebagai C (Cost).
Output yang dihasilkan sebagai B (benefit). Jika nilai B/C sama dengan 1 maka B =
C yang dihasilkan sama dengan biaya yang dikeluarkan.
3.
Net Present Value (NPV)
Keuntungan lain dengan menggunakan metode diskonto adalah kita dapat langsung
menghitung selisih nilai sekarang dari biaya total dengan penerimaan total bersih.
Selisih inilah yang disebut net present value. Suatu proposal investasi akan diterima
jika NPV > 0, sebab nilai sekarang dari permintaan total lebih besar daripada nilai
sekarang dari biaya total.
4.
Internal Rate of return ( IRR )
Internal rate of return ( IRR ) adalah nilai tingkat pengembalian investasi, dihirung
pada saat NPV sama dengan nol. Jika pada saat NPV = 0, nilai IRR = 12%, maka
tingkat pengembalian investasi adalah 12%. Keputusan menerima atau menolak
rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil perbandingan IRR dengan tingkat
pengembalian investasi yang di inginkan (r). jika r yang diinginkan adalah 15%,
sementara IRR hanya 12%, proposal invastasi ditolak. Begitu juga sebaliknya.
5. NPV (Net Present Value)
“Net Present Value (NPV) sering diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV
dari suatu proyek atau
gagasan usaha merupakan nilai sekarang (present value)
dari selisih antara benefit (manfaat) dengan cost (biaya) pada discount rate terentu.
NPV merupakan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan cost/biaya “
(A. Choliq dkk, 1994)
NPV merupakan manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur pada
tingkat suku bunga tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan

2. dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga dapat
diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu
investasi yang dilakukan.
NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present value cost (Rp, Rp Jt, dll)
Indikator NPV :
Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) utk dilaksanakan
Jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) utk dilaksanakan
6. Net Benefit Cost Rasio (Benefit B/C)
Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV negatif.
Net B/C ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat manfaat (benefit) yang
diperoleh dari biaya (cost) yang dikeluarkan. Apabila net B/C > 1, maka proyek atau
gagasan usaha yang akan didirikan layak untuk dilaksanakan. Demikian pula
sebaliknya, apabila net B/C < 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan
didirikan tidak layak untuk dilaksanakan.
Dimana : (Bt-Ct)/(1+i)t, utk (Bt-Ct) > 0
dan (Ct-Bt)/(1+i)t utk
(Bt-Ct) < 0
Net B/C rasio merupakan perbandingan antara present value positif (sbg pembilang)
dgn jumlah present value negatif (sbg penyebut).
Indikator NET B/C adalah :
- Jika Net B/C > 1, maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan
- Jika Net B/C < 1 , maka proyek tdk layak (not go) untuk dilaksanakan
7. GROSS BENEFIT COST RATIO (GROSS B/C)
Gross B/C merupakan perbandingan antara Present Value Benefit dengan Present
Value Cost. Apabila Gross B/C > 1, proyek layak untuk dilaksanakan. Sebaliknya
Gross B/C < 1, proyek tidak layak untuk dilaksanakan.

3. Perbedaannya dalam perhitungan Net B/C, biaya tiap tahun dikurangkan dari benefit
tiap tahun untuk mengetahui benefit netto yg positif dan negatif. Kemudian jumlah
present value positif dibandingkan dengan jumlah present value yang negatif.
Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value
arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto).
Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan
biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.
Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value
arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto).
Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan
biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.
Indikator Gross B/C :
Jika Gross B/C > 1, maka proyek layak (go) utk dilaksanakan
- Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan
8. IRR (Internal Rate of Return)
Merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan suatu proyek menghasilkan return
(satuannya %). IRR ini merupakan tingkat discount rate yang membuat NPV proyek = 0.
Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap
tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga
pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan
Nol. Dengan demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga
tercapai nilai NPV sama dengan nol.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka langkah-langkah perhitungan IRR adalah sebagai berikut
:
1. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow dari proyek atau gagasan usaha.
2. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0
3. Pada discount factor pemilihan pertama dihitung besarnya NPV
4. Jika NPV yang diperoleh masih positif, sedangkan yang diharapkan NPV = 0 maka kita
pilih
discount factor yang ke dua dengan harapan akan memperoleh NPV = 0
5. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan seterusnya sampai memperoleh NPV yang
negatif ( NPV < 0 )
6. Karena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka kita harus membuat interpolasi antara DF di
mana NPV positif dengan DF di mana NPV sama dengan negatif agar tercapai NPV = 0.
7. Untuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus interpolasi.
Perhitungan IRR dgn cara interpolasi
Jika diperoleh NPV +, maka carilah NPV – dgn cara meningkatkan discount faktornya

4. Keterangan
:
i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.
i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif.
Indikator IRR :
- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku maka proyek layak (go) utk dilaksanakan
- Jika IRR < Tk. Discount rate yg berlaku, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan.
8. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat bunga bank yang berlaku,
jika IRR hasil perhitungan > bunga bank yang berlaku maka proyek atau gagasan usaha tersebut
layak untuk diusahakan.
9. Payback Period
Merupakan jangka waktu /periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang
telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek.
Indikator Payback Periods :
Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan
dalam investasi proyek maka proyek semakin baik (satuan waktu).
Perhitungan payback belum memperhatikan time value of money
dimana : I = besarnya biaya investasi
Ab = benefit bersih yg diperoleh setiap tahunnya