3...2021 pressikonverents Eesti Pangas, kus keskpanga president Madis Müller ja finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs tutvustasid finantsstabiilsuse ülevaadet ja sellest lähtuvaid järeldusi.

1. FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE
3. november 2021

2. EESTI MAJANDUS TERVIKUNA ON KOROONAKRIISIST
TAASTUNUD
2
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
müügitulu palgakulu kasum (tegevuse ülejääk ja segatulu)
Ettevõtete müügitulu, palgakulu ja kasumi aastakasv
Allikas: statistikaamet.

3. 0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
üle 60 päeva viivises olevad laenud
laenukahjumite katteks tehtud provisjonid
Viivislaenud ja provisjonid suhtena pankade laenuportfelli
Allikas: Eesti Pank.
3
VIIVISLAENUDE JA MAKSEPUHKUSEL OLEVATE
LAENUDE MAHT ON KAHANENUD JA
PROVISJONIDE TASE MADAL

4. Mõningane vaba kapitalipuhvri vähenemine on toimunud eelkõige kiire kasvuga väikepankade puhul
PANKADE HEA KASUMLIKKUS
TOETAB KAPITALISEERITUST
4
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2018 2019 2020 2021
pangad kokku süsteemselt olulised pangad väikepangad
Koguomavahendite suhtarv
Allikas: Finantsinspektsioon.

5. -15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Allikas: Eesti Pank.
Pankade laenu- ja liisinguportfelli aastakasv
ettevõtted eluasemelaenud kokku
5
MAJANDUSKASVU TOETAB
PANKADE HEA LAENUPAKKUMISVÕIME JA
LAENUDE HEA KÄTTESAADAVUS

6. 100
120
140
160
180
200
220
240
260
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
tehingud vanemate korteritega (vasak telg)
tehingud uute korteritega (vasak telg)
korterite hinnaindeks (2010=100) (parem telg)
Korteritetehingute arv ning hinnaindeks
Allikad: statistikaamet, maa-amet.
6
KINDLUSTUNDE JA LAENUVÕIMEKUSE
KASV SUURENDAVAD NÕUDLUST
ELUASEMETURUL
Tehinguaktiivsust
suurendavad:
• sissetulekute kasv;
• paranenud
kindlustunne;
• koroonakriisi ajal
kasvanud hoiused;
• pensioni II samba
väljamaksed.

7. -0,4
-0,3
-0,2
-0,1
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
ülemine 95% usalduspiir
tegeliku hinna ja mudelväärtuse vahe
alumine 95% usalduspiir
Eluasemete üle-ja alahinnatus põhimudeli järgi (%)
Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
Märkus. Väärtus 0,1 tähistab 10% ülehinnatust.
7
ELUASEMETE HINNAKASV ON OLNUD
SISSETULEKUTE TÕUSUST KIIREM

8. -1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Eesti euroala keskmine
Allikad: Euroopa Keskpank, Eesti Pank.
Eluasemelaenuportfelli aastakasv
8
TUGEV NÕUDLUS JA KÕRGEMAD
KINNISVARAHINNAD KIIRENDAVAD
MAJAPIDAMISTE LAENUKOORMUSE KASVU

9. ELUASEMELAENUDE RISKISUS ON KASVANUD
– EESTI PANGA SEATUD PIIRANGUD ON
VARASEMAST OLULISEMAD
9
• Kõrgema laenumaksete ja
sissetuleku (DSTI)
suhtarvuga laenude
osakaal on veidi kasvanud
• Väiksemate pankade
eluasemelaenude portfell on
laenumaksete piirmäära vaates
kõrgema riskiga, s.t et
kõrgema DSTIga laenude
osakaal on suurem
0%
5%
10%
15%
20%
25%
≤20%
<20%;
≤25%
<25%;
≤30%
<30%;
≤35%
<35%;
≤40%
<40%;
≤45%
<45%;
≤50%
>50%
osakaal
kvartalis
väljastatud
laenudes
DSTI suhtarv
2018 2019 2020 2021
Allikas: Eesti Pank.
*Piirmäär arvestab kõrgemat intressimäära.
Laenude jaotus DSTI suhtarvu järgi

10. 10
KREDEXI KÄENDUSEGA LAENUDE OSAKAAL ON KÕRGE
JA OLULINE OSA VÕETAKSE KÕRGEMA SISSETULEKUGA
LAENUSAAJATE POOLT
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Allikad: Finantsinspektsioon, Eesti Pank.
KredExi käendusega eluasemelaenude
osakaal

11. 11
KOHALIKUL AKTSIATURUL ON HINNAKASV OLNUD
KIIRE JA VÕIMALIKU KORREKTSIOONI OHT ON
SEEGA SUURENENUD
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
09.2020
10.2020
11.2020
12.2020
01.2021
02.2021
03.2021
04.2021
05.2021
06.2021
07.2021
08.2021
09.2021
OMX Riga
OMX Tallinn
OMX Vilnius
S&P 500
Stoxx 50
OMXT ja teiste indeksite 12 kuu muutus
Allikad: Bloomberg, Eesti Panga arvutused.

12. 12
RESIDENDIST ERAISIKUST INVESTORITE ROLL ON
SUURENENUD. TURU VÄIKESE MAHU TÕTTU ON
MÕJU FINANTSSTABIILSUSELE VÄIKE
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2016 2017 2018 2019 2020 2021*
muud
mitte-finantsettevõtted
valitsus
krediidiasutused
kodumajapidamised
finantseerimisasutused
mitteresidendid
Nasdaq Tallinna Börsi investorite struktuur
Allikas: NASDAQ CSD.
*august 2021

13. 13
KA LÄHIRIIKIDES ON ELUASEMELAENUDE
KASV MAJANDUSE KIIRE TAASTUMISE
TAUSTAL KIIRENENUD
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Soome Leedu Eesti Läti Rootsi
Eluasemelaenude aastakasv
Allikas: Euroopa Keskpank.

14. 14
TÄHTSAIM KINNISVARAHINDADE MÕJUTEGUR
ROOTSIS ON NÕUDLUSE KASV
165%
170%
175%
180%
185%
190%
195%
200%
205%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Majapidamiste võla ja kasutatava tulu suhtarv
Rootsis
Allikas: Rootsi keskpank.
Rootsi finantsstabiilsuse suurim risk on kõrge majapidamislaenude tase
Rootsi
finantsinspektsioon
on otsustanud
koroonakriisi ajal
tühistatud meetmed
taaskehtestada

15. 15
LEEDU MAJAPIDAMISTE AKTIIVNE OSTUHUVI VÕIB
TUUA KAASA KINNISVARATURU ÜLEKUUMENEMISE
Kinnisvaraturu aktiivsust soodustab eraisikute hoiuste rekordiline kasv
Leedu keskpank on
astunud samme
eluasemelaenudega
seotud riskide
ohjamiseks
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
eluasemelaenuportfelli aastakasv (vasak telg)
uute eluasemelaenude keskmine aastaintressimäär (parem telg)
Leedu eluasemelaenude portfelli aastakasv ja keskmine
aastaintressimäär
Allikas: Leedu Keskpank.

16. RISKID FINANTSSTABIILSUSELE JA
MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMED

17. 17
KOROONAKRIISIST TINGITUD OHUD
FINANTSSTABIILSUSELE ON VÄHENENUD
Eesti Panga hinnang olulistele finantsstabiilsust ohustavatele riskidele
ELUASEMETURU
TASAKAALUSTAMATUS
LÄHIRIIKIDE
KINNISVARATURU
TASAKAALUSTAMATUS
MAJAPIDAMISTE JA
ETTEVÕTETE
LAENUKASVU
KIIRENEMINE
1 2 3 4 5 6
Skaala: 1 = väike risk ja 6 = suur risk.
Eluasemeturu tehingute arv ja hinnad kasvavad veelgi. Seda võimendab
pensionifondidest lahkujate aktiivsus. Koos majapidamiste võlakoormuse
suurenemisega kasvab nende haavatavus laenuteenindamisel.
Kinnisvarahindade ja eluasemelaenude kiire kasv lähiriikides võib ohustada
nende riikide finantsstabiilsust ning seeläbi ka Eestis tegutsevate pankade
finantsseisu.
Kriisist taastunud majandust toetab tugev laenukasv. Kui tulevikus peaks
laenukasv muutuma liiga kiireks, tooks see kaasa ettevõtete ja majapidamiste
võlakoormuse kasvu ning seeläbi nende laenumaksevõime vähenemise.

18. • Prognoosi järgi on oodata kiire
palgakasvu jätkumist, mis loob
eelduse eluasemehindade ja -
laenude kasvu jätkumiseks
• See võib tuua kaasa
majapidamiste võlakoormuse
kasvu
• Kõrgem võlakoormus muudab
majapidamised
haavatavamaks sissetulekute
languse või intressimäärade
tõusu suhtes
18
TUGEV NÕUDLUS ELUASEMETURUL JA KÕRGEMAD
KINNISVARAHINNAD TOOVAD KAASA MAJAPIDAMISTE
VÕLAKOORMUSE KASVU
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
võla suhe SKPsse sh eluasemelaenude suhe SKPsse
Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
Majapidamiste võlakoormus

19. • Uute eluasemelaenude koondumine Eesti Panga poolt laenutingimustele
seatud piirmäärade lähistele näitab, et need toimivad liigsete riskide
võtmise vastu
• Valitsuse otsus KredExi käenduste sihtgruppe täpsustada on väga vajalik ja
muudatused tuleb KredExi tingimustesse kiirelt sisse viia
• Arvestades KredExi käenduste tingimustesse kavandatavaid muudatusi, ei
pea Eesti Pank eluasemelaenunõuete karmistamist praegu vajalikuks
• Eesti Pank jälgib majapidamiste võlakoormuse arengusuunda ja võib
vajadusel makrofinantsjärelevalve meetmeid karmistada
19
EESTI PANGA NÕUDED ELUASEMELAENUDELE
TOIMIVAD JA PRAEGU EI OLE KARMISTAMINE
VAJALIK

20. • Hindamine viiakse läbi 2021.–2022. aastal ja selle käigus
analüüsitakse, kui tõhusalt ja tulemuslikult täidab Eesti FATFi
soovitusi rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamiseks
• Muu hulgas kasutatakse Eestis sel aastal koostatud siseriiklikku
riskihinnangut, mille järgi on suurimad rahapesu ja terrorismi
rahastamise ohud seotud virtuaalvääringu teenuse pakkujate
tegevusega
• Kui Moneyval tuvastab suuremaid või mõõdukaid puudusi rahapesu
ja terrorismi rahastamisega võitlemise korralduses, võib see tuua
kaasa olulist mainekahju ning avaldada mõju finantssektori
toimimisele, sh riigile antavale krediidireitingule
20
EESTILE ON TÄHTIS LÄBIDA
MONEYVALI HINDAMINE EDUKALT

21. • Kinnisvarahindade oluline langus Rootsis mõjutaks Eesti suuremate pankade
emapankade rahastust ja nende kaudu ka Eesti pankade rahastamist ning
laenupakkumist Eestis
• Kui Leedus peaksid paljud majapidamised sattuma finantsraskustesse, võivad
tekkida suured laenukahjumid ja see võib halvendada Leedus tegutsevate Eesti
pankade rahalist olukorda
Rootsi ja Leedu on astunud samme riskide maandamiseks.
• Rootsi finantsinspektsioon otsustas taastada laenude amortiseerimise nõude ja
tõsta pankade vastutsüklilise kapitalipuhvri määra
• Leedu keskpank otsustas karmistada eluasemelaenude nõudeid ja kehtestada
eluasemelaenuportfelli riskide katmiseks suunatud süsteemse riski puhvri nõude
21
KASVAVAD KINNISVARAHINNAD JA
ELUASEMELAENUD ROOTSIS JA LEEDUS
VÕIVAD OHUSTADA KA EESTI FINANTSSTABIILSUST

22. Reaalsektori võla kasv on kiirenenud pikaajalise majanduskasvu tasemele
LIIGA KIIRE MAJANDUS- JA LAENUKASV EESTIS
VÕIB ETTEVAATES SUURENDADA
FINANTSSTABIILSUST OHUSTAVAID RISKE
22
-5%
0%
5%
10%
15%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
8 aasta keskmine SKP kasv võlg nominaalne SKP*
Joonis 3. Reaalsektori võla ja nominaalse SKP aastakasv
Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.
Reaalsektori võla ja nominaalse SKP aastakasv
* Libisev 4 kvartali SKP aastakasv.
prognoos
• Lähiajal mõjutavad
majandust mitmed
laenukasvu
soodustavad tegurid
• See suurendab riski,
et ettevõtete ja
majapidamiste
võlakoormus hakkab
kasvama ja nende
laenumaksevõime
seeläbi halveneks

23. • Eesti Pank vabastas 2020. aasta kevadel ajutiselt süsteemse riski
puhvri 1% nõude
• 2021. aasta sügiseks on puhvrinõude taastamise eeltingimused
täidetud.
• Eesti majandus on jõudnud tugeva kasvu rajale
• pangandussektor on heas seisus ja suuri laenukahjumeid pole
oodata
• laenuturg toimib tavapäraselt ja laenupakkumispiiranguid pole
MAJANDUS- JA FINANTSKESKKOND
VÕIMALDAVAD HAKATA TAASTAMA KRIISI TÕTTU
LEEVENDATUD KAPITALIPUHVRI NÕUET (1)
23

24. • Eelmisel aastal vabastatud süsteemse riski kapitalipuhvri asemel
kehtestatakse vastutsükliline kapitalipuhver ja seda
kaheosalisena:
• baasnõue, mis kehtestatakse esmalt 1% tasemel ja see jõustuks
2022. aasta detsembris;
• tsükliline nõue, mis lisandub baasnõudele ja mille tase sõltub
laenuturu olukorrast.
• Lisaks on kiire kasvu ja suurenenud turuosa tõttu kasvanud LHV
Panga süsteemne olulisus
• Seetõttu tõuseb LHV Panga kui süsteemselt olulise panga
täiendav kapitalipuhvrinõue 1. jaanuarist 2022 1%lt 1,5%le
24
MAJANDUS- JA FINANTSKESKKOND
VÕIMALDAVAD HAKATA TAASTAMA KRIISI TÕTTU
LEEVENDATUD KAPITALIPUHVRI NÕUET (2)

25. 25
EESTI PANGA MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMED
JA KAVANDATAVAD MUUDATUSED
Kehtiv nõue Jõustuv nõue
Kapitalipuhvrinõuded ja muud kapitalipõhised meetmed
Süsteemse riski puhver 0%
Vastutsükliline kapitalipuhver 0% 1%
(alates dets. 2022)
Muu süsteemselt olulise krediidiasutuse puhver
Swedbank AS, AS SEB Pank, Luminor Bank AS 2%
AS LHV Pank 1% 1,5%
(alates 01.01.2022)
Hüpoteeklaenude riskikaalu alampiir* 15%
Eluasemelaenunõuded**
laenusumma ja tagatise suhtarvu (LTV) piirmäär 85%***
laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu (DSTI) piirmäär 50%
maksimaalne laenutähtaeg 30 aastat
* Nõue on seatud sisereitingute meetodit kasutavate pankade hüpoteeklaenuportfelli keskmisele riskikaalule.
** Piirmäärasid ületavate laenude maht võib moodustada kuni 15% kvartali jooksul välja antud eluasemelaenude mahust.
*** KredExi käendusega antud laenude puhul on piirmäär 90%.
Eesti Panga makrofinantsjärelevalve meetmed