Analisis proyek full version

ANALISIS PROYEK
Krisdinar Sumadja

FAKULTAS PERTANIAN UNBAR
Bandung

Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 1

BUKU REFERENSI
• A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda
Karya, Bandung
• J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural
Project, The John Hopkin University Press, Washington DC
• Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi
Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta
• Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi
Proyek, Liberty, Yogyakarta.
• Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek
, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta


PERENCANAAN
Perencanaan merupakan :

• Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan
yang harus diambil untuk masa mendatang
sepanjang umur proyek

• Usaha untuk
mempengaruhi, mengarahkan, bahkan
mengendalikan perubahan dalam variabel-
variabel suatu kegiatan selama kurun waktu
tertentu

KEPENTINGAN PERENCANAAN

• Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek
pengembangan manfaat proyek
• Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi
masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi
• Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan
sepanjang umur proyek
• Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai
alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia
• Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi


DEFINISI PROYEK
 Proyek adalah
Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam
bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber
daya untuk mendapatkan benefit.
Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta
api, bendungan, dll

 Proyek merupakan
Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya
menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan
manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan
datang.


DEFINISI PROYEK
Proyek adalah
• Kegiatan/aktivitas yang menggunakan
sumberdaya dan diharapkan memperoleh
manfaat di masa akan datang dalam periode
tertentu
• Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan
biaya dengan harapan akan memperoleh
hasil (return) dimasa yang akan datang dalam
periode tertentu


CIRI-CIRI PROYEK
1. Direncanakan
2. Rangkaian kegiatan/aktivitas
3. Menggunakan sumberdaya/biaya
4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan
datang
5. Terdapat awal (starting point) dan akhir
(ending point)


EVALUASI PROYEK
Evaluasi proyek adalah :
• Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya
dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu
proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan
dengan alat ukur yang wajar
• Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif
dengan cara mudah dan dapat dipahami
• Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul
pada suatu proyek dengan tolok ukur yang
berlaku umum

KEGUNAAN EVALUASI PROYEK

• Digunakan dalam studi kelayakan

• Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan
kredit kepada bank atau investor

• Sebagai salah satu bahan pertimbangan
dalam kebijakan pembangunan

TAHAP SIKLUS PROYEK
Dimulai dengan
gagasan suatu proyek
IDENTIFIKASI
I
Formulasi
Evaluasi
(persiapan)
VI
II

Analisis
Operasional
(Appraisal)
V
III
IMPLEMENTASI
(SUPERVISI)
IV

IDENTIFIKASI/GAGASAN
• Siklus proyek dimulai dari munculnya
gagasan pengusulan proyek.
• Sumber gagasan bersumber dari:
– Pemimpin mayarakat
– Tenaga teknis
– Perintis pembangunan
– Lembaga pemerintah dan atau swasta
– Usulan yang telah ada


METODE GAGASAN
• Metode Permintaan :
Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk
barang/jasa tertentu
• Metode Sumberdaya :
Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal
• Metode Teknologi :
Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat
sebuah produk barang dan jasa
• Metode Sasaran Pokok :
Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun
regional
• Metode Pengalaman :
Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan


ANALISIS
• Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi
(appraisal) terhadap laporan studi kelayakan
yang ada.
• Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara
beberapa alternatif proyek berdasar ukuran
tertentu


IMPLEMENTASI
• Merupakan tahap pelaksanaan proyek
• Pada tahap ini, tanggung jawab para
perencana serta penilai proyek adalah
mengadakan pengawasan terhadap
pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar
sesuai dengan final designnya


OPERASI
• Tahap ini dipertimbangkan penggunaan
metode-metode pembuatan laporan atas
pelaksanaan operasinya.
• Laporan tersebut diperlukan untuk
kelanjutan peroyek berikutnya


EVALUASI HASIL
• Tahap ini membandingkan antara yang
direncanakan dengan hasil yang dicapai.
• Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk
perbaikan bagi proyek berikutnya dan
mengembangkan gagasan baru dalam memilih
proyek-proyek baru


ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
1. ASPEK TEKNIS,
Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi
analisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan
oleh proyek

2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI,
menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan
pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup:
 hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek,
 sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek
 Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek


ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
3. ASPEK MANAJERIAL DAN
ADMINISTRATIF, Kemampuan staf untuk
menjalankan administrasi kegiatan dalam ukuran
besar

4. ASPEK KOMERSIAL,
Perbandingan antara permintaan dan penawaran
produk yang dihasilkan selama proyek berlangsung
5. ASPEK SOSIAL,
menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya
khusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd
penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan
pendapatan

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
6. ASPEK FINANSIAL,
Rasio antara pengeluaran dan penerimaan
proyek (cost dan revenue earnings)

7. ASPEK EKONOMI,
Konstribusi/peranan proyek terhadap
pembangunan wilayah secara makro


UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
8. ASPEK EKSTERNALITAS
Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini
sulit dikuantitatifkan namun tetap harus
menjadi pertimbangan.


KENYATAAN DALAM
KEGIATAN EKONOMI
 Sumber daya bersifat terbatas dan langka
 Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang
sama dalam lingkungan berbeda akan
mengasilkan sesuatu yang berbeda

  dari berbagai peluang investasi yang terbuka
dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang
berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau
swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan
keuntungan atau kemanfaatan dari sudut
pandangnya.

TUJUAN ANALISA PROYEK
1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat
dicapai melalui investasi dalam suatu proyek;
2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu
dengan menghindari pelaksanaan proyek yang
tidak menguntungkan;
3. Mengadakan penilaian terhadap peluang
investasi yang ada sehingga kita dapat memilih
alternatif proyek yang paling menguntungkan;
dan
4. Menentukan prioritas investasi


JENIS JENIS PROYEK

• Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik
• Proyek pemeintah dan Swasta
• Proyek sosial/Ekonomi dan
proyek Finansial
• Proyek Skala Besar dan Skala Kecil

ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI

Analisis Finansial :
Analisis yang lebih menitikberatkan pada
kepentingan keuntungan
individu/perusahaan. Manfaatnya disebut
private return
Analisis Ekonomi :
Analisis yanglebih menitikberatkan pada
kepentingan ekonomi secara keseluruhan
(makro). Manfaatnya disebut economic return

PERBEDAAN ANALISIS
FINANSIAL DAN EKONOMIS
finansial ekonomis
• Harga : • Harga :
Harga pasar berlaku setempat (market Harga bayangan (shadow price)
price)
• Subsidi : • Subsidi :
Subsidi tidak diperhitungkan Subsidi diperhitungkan
• Pajak : • Pajak :
Pajak diperhitungkan Pajak tidak diperhitungkan karena pajak
adalah transfer payment
• Upah : • Upah :
Upah yang berlaku setempat Upah yang digunakan adalah upah
bayangan (shadow price/opportunity
wage)


PERBEDAAN ANALISIS
FINANSIAL DAN EKONOMIS
finansial
EKONOMIS
• Bunga Modal : • Bunga Modal :
1. Bunga modal yang dibayarkan Tidak dianggap biaya kecuali :
kreditor dianggap biaya 1. Jika investasi itu dibebankan
2. Bunga atas modal proyek tidak pada saat dikeluarkan tidak
dianggap biaya dianggap biaya
2. Jika Investasi itu merupakan
arus pelunasan di masa akan
datan maka dianggap biaya


BENEFIT/MANFAAT PROYEK
Meningkatkan Nilai
Produk
Direct
Benefit
Menurunkan biaya
Tangible
Benefit
Multiplier effect

Indirect
Economic of scale
Benefit
BENEFIT Dinamic secondary
effect
Perbaikan
Lingkungan
Intangible Mengurangi
Benefit kerawanan
Ketahanan
Nasional

BENEFIT/MANFAAT
• Benefit :
Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang
dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat
dihitung dengan uang
• Tangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat
dihitung atau dinilai dengan uang
• Intangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/
sulit dihitung atau dinilai dengan uang


BENEFIT PROYEK
• Direct benefit :
Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek
secara langsung
Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah
produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya
– Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi,
– Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan,
– Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja.

• Indirect benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek
secara tidak langsung yang berkenaan dengan
lingkungan


BIAYA PROYEK
1. Biaya Investasi :
Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai
proyek tersebut dilaksanakan
misalnya :
a. Pendirian bangunan pabrik
b. Pembelian mesin dan peralatannya
c. Instalasi listrik, dan lain-lain


BIAYA PROYEK
2. Biaya Operasional :
Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses
produksi itu berlangsung secara rutin
misalnya :
a. Pembelian bahan baku
b. Tenaga Kerja
c. Biaya listrik
d. Bahan bakar, dan lain-lain


BIAYA PROYEK
3. Sunk Cost :
Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu
sebelum kegiatan proyek dilaksankanan. Dalam
evaluasi proyek tidak diperhitungkan
4. Depresiasi (penyusutan)
Pengalokasian biaya investasi suatu proyek
setiap tahun sepanjang umur proyek untuk
kepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalam
evaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan

BIAYA PROYEK
5. Bunga modal :
Bunga yang tidak riil (opportunity cost)
dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam
evaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjaman
diperhitungkan
6. Contingency (biaya tak terduga)
Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahan-
kesalahan mengestimasi pengeluaran suatu
proyek

BIAYA PROYEK
Biaya proyek dapat juga dikelompokkan

1. Biaya Langsung :
Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya
investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya
operasi, dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga
bank, tanah, modal kerja, biaya lain).

2. Biaya Tidak Langsung :
Biaya yang perlu diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi
udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).


Keputusan Hasil Evaluasi Proyek:

Keputusan hasil evaluasi proyek:
a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan
pada hasil perhitungan kriteria investasi.
b. Memilih satu atau beberapa proyek yang
layak sesuai dana yang tersedia
c. Membuat skala prioritas dari beberapa
proyek yang layak.


Contoh
Dari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan
dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:

No Nama Proyek Jumlah Dana (Rp)
1 Pembangunan Irigasi 350.000.000
2 Perbaikan Jalan Kabupaten 150.000.000
3 Pembuatan Jalan Baru 450.000.000
4 Pembuatan Jalan Desa 200.000.000
5 Peningkatan Jalan Desa 120.000.000
Jumlah 1.270.000.000


KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK
Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan
dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu,
keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.
550.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-
atau
– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa
dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK
Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan
dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan
itu, keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.
550.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-
atau
– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa
dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


Aspek
Ekonomi dan Keuangan


Aspek Ekonomi dan Keuangan

DANA INVESTASI
Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan
disesuaikan dengan aspek teknis produksi:
a. Tanah
b. Gedung
c. Mesin
d. Peralatan
e. Biaya pemasangan mesin
f. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor
mesin/peralatan, biaya lain yang berhubungan dengan
pembangunan proyek).



BIAYA MODAL KERJA
Terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable
cost).
• Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naik-
turunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak
langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb.
•Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli
bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja
langsung, biaya transportasi, biaya pemasaran, dll.



SUMBER PEMBIAYAAN
Sumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para
investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan
saham.
Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari
bank, produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan
lain.
Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar
perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar
perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal
dalam pelaksanaan proyek.



PROSES PERPUTARAN KEUANGAN
Proses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan
mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalam menutupi
segala kewajiban-kewajibannya.

ASAS PEMBELANJAAN
- Likuiditas
- Solvabilitas
- Rentabilitas.



TITIK PULANG POKOK
- Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP)
- Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama
usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula
saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi
dan pemeliharaan.
- Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya
investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari
usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek
tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai
penanaman investasi baru.



PERHITUNGAN PROFIT
- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak
usaha/proyek yang dikembangkan.


Perhitungan Bunga dan Nilai Uang



PERHITUNGAN BUNGA
• Bunga merupakan biaya modal
• Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban
terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada
waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku
• Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga:
1. Simple interest (bunga biasa)
2. Compound interest (bunga majemuk)
3. Annuity (anuitas).



SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA)
Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung
pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat
bunga), dan jangka waktu:

B = f (P.i.n), di mana: B= Bunga
P= Principal (modal)
i = interest rate (tingkat bunga)
n = jangka waktu.
Contoh soal 1:
Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat
bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun?
2 bulan? 40 hari?



Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat
diselesaikan dengan:
P = B/i.n
i = B/p.n
n = B/P.i
S = P + B atau S = P + (P.i.n)
Di mana S = jumlah penerimaan.
Contoh soal 2:
Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut:

No Principal Interest Rate Time Interest Amount
(Modal) (Tingkat Bunga) (Waktu) (Bunga) (Jml Penerimaan)

1 6.000.000 18% 2 tahun ? ?

2 ? 20% ? 250.000 5.250.000

3 7.000.000 ? 50 hari ? 7.145.833



COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK)
Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang
dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode.
Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak
diambil pada waktunya.
Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval
tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap
tahun.

Contoh soal 3:
A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per
tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah
pengembalian setelah 2 tahun?

Jawab:
Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4



Rumus perhitungan bunga majemuk:
n
S = P (1+i)
-n S
P = S (1+i) atau P =
(1 i ) n
1/ n
S
i 1 100%
P
log S log P
n= Di mana: S = Jumlah penerimaan
log(1 i ) P = Present Value
n = Periode waktu
i = tingkat bunga per periode
waktu



Nilai (1+i)n disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan
yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan
datang (future value).
Nilai (1+i)-n disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk
menilai nilai uang dalam bentuk present value (nilai sekarang).
Contoh 4:
Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun
dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan.
Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun?

Catatan: nilai (1+i)n dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%.



Contoh 5:
Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18%
per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga
menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan
dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif
(effective rate) pada masing-masing bank tersebut?

Rumus: F = (1+j/m)m di mana F = effective rate
m = frekuensi bunga
majemuk dalam satu
tahun



ANNUITY (Anuitas)
Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang
sama besar pada setiap interval pembayaran.
Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval
tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan
tingkat bunga.
Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:
1. Anuitas Biasa (Simple Annuity)
2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).



ANUITAS BIASA
Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval
yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu
dibungamajemukkan.
Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi
3 bagian, yaitu:
1. Ordinary annuity
2. Annuity due
3. Deferred annuity.



Ordinary annuity
Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan
pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir
kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir
tahun.
1 (1 i ) n i
An = R R = An {1 (1 i) n }
i
{(1 i) n 1} i
Sn = R R = Sn
i {(1 i ) n 1

Di mana: An = Present value R = Annuity
Sn = Future value i = Tingkat bunga/interval
n = jumlah interval pembayaran


a. Present Value

Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan
identik dengan nilai awal dari penanaman modal.
Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada
setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan
sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value?

Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6
Rumus : An = R

Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada
Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.



b. Anuitas dari present value
Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap
interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman
tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang
digunakan.
Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah
untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan
Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada
nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan
dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun?
Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36
Rumus :



c. Jumlah penerimaan (Future amount)
Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran
diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound
interest) dari sejumlah uang yang dicicil.
Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan
bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah
penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2
kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran
pertama.
d. Tingkat Bunga
Bila present value diketahui: {1 (1 i) n } An
i R
Bila jumlah penerimaan diketahui :
{(1 i) n 1 Sn
i R


Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan
anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa
besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya?
Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,-
Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i)-n/i} dapat dilihat pada Lampiran 3
pada n=8 di mana nilainya 6,463212760.
Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan
menggunakan sistem interpolasi.

Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan
diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam
waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?
Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)



e. Menentukan Jangka Waktu
Untuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan
cara menentukan tingkat bunga.

Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp
1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir
kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai
tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang
tersebut?

Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan
R= Rp 50.000,- n= ?

Catatan: Gunakan lampiran 5.



2. Annuity Due
Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal
interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang
pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua
dan seterusnya.
Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik
untuk present value maupun future value.
Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai
akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval.
Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila
dibandingkan dengan ordinary annuity.



a. Perhitungan present value
Rumus: n
Contoh 11: Sebuah perusahaan
{1 (1 i) } Ingin memperoleh uang secara
An(ad) = R (1 i)
i kontinyu sebesar Rp 1.500.000,-
dari bank setiap awal kuartal
Atau ( n 1)
selama satu tahun. Berapa jumlah
{1 (1 i) dana yang harus disetor pada bank
An(ad) = R 1
i apabila tingkat bunga diperhitungkan
sebesar 18% per tahun?
Atau ( n 1)
{1 (1 i ) Diketahui: R=Rp 1.500.000,-
An(ad) = R R
u i= 18%/4= 4,5% dan
n=4
Catatan: Gunakan Lampiran 3 untuk
mendapat nilai discount factor annuity
pada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1
untuk compounding factor dari bunga
majemuk.


b. Jumlah Pembayaran (Future
amount)
Jumlah pembayaran dalam annuity due
dilakukan dengan rumus sebagai berikut: Contoh 12: Suatu BPD memberikan
Fasilitas penjualan kendaraan beroda
Dua secara kredit pada guru-guru SD.
Sn(ad) = {(1 i ) n 1} Tingkat bunga diperhitungkan sebesar
R (1 i ) 12% per tahun dan cicilan dilakukan
atau i Setiap awal bulan sebesar Rp 70.000,-
Sn(ad) = Selama 3 tahun. Berapakah besarnya
{(1 i ) n 1 1}
R 1 Jumlah pembayaran?
Atau
i
( n 1) Diketahui: R = Rp 70.000,-
Sn(Ad) = {(1 i ) 1} I = 12%/12 = 1%
R R
i dan n = 12x3 = 36



c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount
Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan
hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.
Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari
bunga majemuk.

-n
An (ad) = Sn (ad) (1+i)
Sn (ad) = An (ad) (1+i)n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir
interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval.
Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity
lainnya, misalnya deferred annuity.



d. Anuitas, jangka waktu, dan
tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam sebuah
annuity due dapat dilakukan i 1
apabila nilai present value atau R An (1 i)
n
future value (jumlah {1 (1 i) }
penerimaan) dari
transaksi, tingkat bunga dan
lamanya pinjaman diketahui. i 1
Anuitas adalah cicilan yang harus R Sn n
(1 i)
dikembalikan oleh debitur, setiap
{(1 i) 1
bulan, kuartal, maupun setiap
tahun tergantung perjanjian.



c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount
Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama
dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.
Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran
dari bunga majemuk.

An (ad) = Sn (ad) (1+i)-n
Sn (ad) = An (ad) (1+i)n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada
akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada
setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity
maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.



d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai
present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi
diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.



Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan
penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,-
pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan
sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran
untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?

Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,-

Ditanya: n = ?

Jawab: ( n 1)
{1 (1 i) }
An(ad ) R R
i



( n 1)
{1 (1 0,015) }
100000000 500000 500000
0,015
( n 1)
{1 (1 0,015) } 10000000 500000
19
0,015 500000

Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati
19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23
dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit
Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:
22 bulan < n < 23 bulan

Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara
pasti.



3. Deferred Annuity
Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan
pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah
dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa
tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.

{1 (1 i ) n } t
An(da) R (1 i )
i
n
t = tenggang waktu yang
{(1 i ) 1 tidak dihitung bunga
Sn(da) R
i
Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan
meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada
akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar
jumlah pinjaman?



Anuitas Kompleks (Complex Annuity)
Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman
dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan
anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan
interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda.
Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin
dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila
interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan
bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan.
Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3:
1. Complex ordinary annuity
2. Complex due annuity
3. Complex deferred annuity.



1. Complex Ordinary Annuity
Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada
akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada
besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan
frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun.

a. Present Value
Rumus: nc
{1 (1 i) } i
Anc(Oa) R c
i {(1 1) 1}
c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun
dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.



Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk
perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan
perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp
76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga
pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap
bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam?
Diketahui: R=Rp 76.015 n = 2x4 = 8 (per kuartal)
c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5%

Ditanya: Anc(Oa) = ?

Jawab :
nc
{1 (1 i ) } i
Anc(oa) R
i {(1 i ) c 1}
24
{1 (1 0,015) } 0,015
Anc(oa) 76.015
0,015 {(1 0,015) 3 1}
Anc(oa) 76.015(20,03040533)(0,32838278)
Anc(oa) Rp.500.000


b. Jumlah Penerimaan
Rumus: (1 i) nc 1 i
Snc(oa) R
i {(1 i) c 1
Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity
digunakan rumus berikut:

{(1 i ) n 1} r = tingkat bunga pada setiap
Sn R pembayaran dalam simple ordinary
r
annuity
{1 (1 r ) n } i = tingkat bunga dalam complex ordinary
An R annuity
r
c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan
perhitungan simple ordinary annuity.



2. Complex Annuity Due
Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal
interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity
due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi
pembayaran dalam satu tahun.
Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount
c
factor [i/{1-(1+i) }]

{1 (1 i ) n } i
Anc(ad ) R (1 i ) c
i (1 i ) c 1
{(1 r ) n 1} i
Snc(ad ) R (1 i ) c
i (1 i ) c 1
Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan
cara menghitung pada complex ordinary annuity.



3. Complex Deferred Annuity
Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan
complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak
diperhitungkan bunga.

Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,-
untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara
cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3
tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap
akhir tahun?
Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5
c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun
t= 2 i= 12%/2= 6%
Ditanya: R?



Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut:
nc
{1 (1 i) } i ct
Anc(da) R (1 i)
i (1 i)c 1
nc
(1 r) 1 i
Snc(da) R
i (1 i)c 1

Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:
i {(1 i ) c 1
R Anc(da) nc
(1 i ) ct
{1 (1 i ) i
0,06 {(1 0,06) 2 1}
R 800.000 10
(1 0,06) 2.2
{1 (1 0,06) 0,06
R 800.000(0,13586795)(2,06)(1,262477)
R Rp.282.682,


ANALISIS KRITERIA INVESTASI


Analisis Kriteria Investasi

PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima
dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama
umur ekonomis.
• Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows)
merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan
dalam mencapai tujuan usaha/proyek.
• Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.
• Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR
• Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau
menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala
prioritas dari proyek yang layak.



PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI
1. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social
opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.
Rumus:
n
n
NPV NBi (1 i )
i 1 Dimana:
atau NB = Net benefit = Benefit – Cost
n
C = Biaya investasi + Biaya operasi
NBi
NPV B = Benefit yang telah didiskon
i 1 (1 i ) n C = Cost yang telah didiskon
atau i = diskon faktor
n n n = tahun (waktu
NPV Bi Ci N Bi
i 1 i 1



Kriteria:
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya
operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.



Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan
hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan
Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai
setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya
pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun
berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil
pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan
Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.
Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil
pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan
diskon faktor sebesar 18%?



Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Total Cost Benefit Net D.F. Present
Operasi Benefit 18% Value

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115
NPV 11.115,73


Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:
n
n
NPV NBi (1 i )
i 1

NPV 11 .115 .000
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak
diusahakan.
Catatan:
• Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi
harus mendapat perhatian
• Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai
variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek
sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera
konsumen).



Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Total Benefit Net D.F. B C
Operasi Cost Benefit 18%
0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102
NPV 69.080 57.966



Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan
bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung
dikalikan dengan DF:
n
NPV Bi Ci
i 1

NPV 69.080 57.966
NPV 11.114 Rp11.114.000,

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek)
layak diusahakan.



Contoh 2:

Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru
karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun
ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar
Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun
dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima
sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in
flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya
modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan
apabila dilihat dari PV dan NPV?



n
CFi Sv Di mana: PV = Present value
PV
i 1 (1 r ) m (1 r ) n CF = Cash flow
n = periode waktu tahun ke n
m = periode waktu
r = tingkat bunga
Sv = salvage value
20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
PV ...
(1 0,18) (1 0,18) 2 (1 0,18)3 (1 0,18)5 (1 0,18)5
PV 16.949.153 14.363.689 12.172.617 10.315.778 8.742.184 6.556.638
PV 69.100.059
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga
Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays
atau original cost (harga beli).

NPV = PV – OO = 69.100.059 – 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlays
Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak
feasible.


2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak
IRR = SOCC berarti proyek pada BEP
IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.
Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2
dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua
harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.
Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV
negatif yaitu pada NPV = 0.

Rumus: NPV1
IRR i1 i2 i1
( NPV1 NPV2 )

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1
i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2



Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut:
Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.000,-)
Thn Net Benefit D.F. Present Value D.F. Present
18% 24% Value

0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000
1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,713
2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591
3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652
4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126
5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371

6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186
7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336
8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,586
9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,863

10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115
NPV 11.115,73
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
-48,94 91


NPV1
IRR i1 i2 i1
( NPV1 NPV2 )
11.114
IRR 0,18 (0,24 0,18)
(11.114 48)
IRR 0,23974 23,97%

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari
SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.



Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli
aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO
harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan
PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.
PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14%
adalah:
20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
PV ...
(1 0,14) (1 0,14) 2 (1 0,14)3 (1 0,14)5 (1 0,15)5
PV 17.543.860 15.389.351 13.499.430 11.841.606 10.387.373 7.790.530
PV 76.452.149
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:
i2 i1
IRR i1 ( PV1 OO)
PV2 PV1
18 14 IRR=14,79% lebih kecil
IRR 14 (76.452.149 75.000.000)( )
69.100.059 76.452.149 dari tingkat bunga yang
IRR 14 (1.452.149)(
4
)
berlaku (DF) yi 18%
7.352.090 berarti penggantian mesin
IRR 14 0,79 14,79% tidak layak.


3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon
positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.
Rumus: n
N Bi ( )
i 1
NetB / C n
N Bi ( )
i 1

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net
B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows
(BEP) atau TR=TC



Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut:
Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek
Thn Net Benefit D.F. Present Value
18%
0 -20.000.000 1,0000 -20.000.000
1 -15.000.000 0,847458 -12,713.870
2 5.000.000 0,718218 3,590.920
3 6.000.000 0,608631 3,651.785
4 8.000.000 0,515789 4,126.312
5 10.000.000 0,437109 4,371.090

6 14.000.000 0,370432 5,186.048
7 17.000.000 0,313925 5,336.725
8 21.000.000 0,266038 5,586.798
9 26.000.000 0,225456 5,861.856

10 32.000.000 0,191064 6,114.048


n
N Bi ( )
i 1
NetB / C n
N Bi ( )
i 1

44.825.582
NetB / C 1,3703 1,37
32.711.870

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek
tersebut layak untuk dikerjakan.



4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon
dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.
Rumus: n
B (1 r ) n
GrossB / C in 1
Ci (1 r ) n
i 1

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:
69.077.839
GrossB / C 1,1917 1,19
57.964.101
Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.


5. Profitability Ratio (PR)
PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi
dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel
dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)
Rumus:
n n
B OM i
i 1 i 1
PR n
Ii
i 1

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.



Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Benefit Net ī OM B
Operasi 18%
0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -
1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -
2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182
3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303
4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221
5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431
6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778
7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848
8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980
9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118

10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217
32.712 25.253 69.078


n n
Bi OM i
i 1 i 1
PR n
Ii
i 1

69.078 25.253
PR 1,3397 1,34
32.712

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut
layak untuk dikerjakan.



ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP
1. Pay Back Period (PBP)
PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus
penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi
dalam bentuk present value.
PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan
investasi.
Rumus:
n n
Dimana:
Ii Bicp 1 PBP = Pay Back Period
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP
PBP Tp 1 i 1 i 1

Bp Ii = Jumlah investasi telah didiskon
Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon
sebelum PBP
Bp = Jumlah benefit pada PBP



Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:
32.712 29.137
PBP 5
7.778
PBP 5 0,4596

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.

Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.



2. Break Even Point (BEP)
BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.
Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat
menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.
Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih
menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar
saldo rugi.
Rumus:

n n
Dimana:
TCi Bicp BEP = Break Even Point
1
BEP Tp i 1 i 1 Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP
1
Bp TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon
sebelum BEP
Bp = Jumlah benefit pada BEP


Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:
57.966 52.745
BEP 8
8.118
BEP 8 0,6431
BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.

Dilihat dari jumlah produksi: Dimana:
TR = p x q dan TC = a + bq a=fixed cost
pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq b= biaya var per unit
p.q – bq = a → q (p-b) = a p=harga per unit
q = a/(p-b) q=jumlah produksi
BEP(Q) = a/(p-b)
BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan
mengalikan dengan harga per unit produksi



PV,I,C,B
TR

BEP TC
57.965
PBP I
32.712

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun

Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.



CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-



2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-



b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.

Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?



Penyelesaian:
• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-

0,18
R 6.000 .000 Rp1.918 .670
{1 (1 0,18 ) 5 }

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel
K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.



Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Jumlah PPP Sisa Kredit
Pinjaman

0 - - - - 6.000,00

1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33

2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70

3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94

4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97

5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00



Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Tahun
Jenis Biaya
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00

4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00
B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20
5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00
6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20
8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00
Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20

Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
Tahun
No. Uraian
0 1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Hasil Usaha - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00
b. Salvage Value - - - - - 4.500,00
Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00
2. Investasi Awal 2.296,00 - - - - -
3. Operating Cost - 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20
Kredit Bank
a. Pokok pinjaman - 838,67 989,63 1.167,76 1.377,96 1.625,99
b. Bunga bank
- 1.080,00 929,04 750,91 540,71 292,68
Total Cost
2.296,00 4.672,87 4.672,87 5.102,87 5.102,87 5.102,87
4. Net Benefit -2.296,00 202,13 202,13 1.397,13 1.397,13 5.897,13
5. Pajak 15% - 30,22 30,32 209,57 209,57 884,57
6. Net Benefit -2.296,00 171,81 171,81 1.187,56 1.187,56 5.012,56
7. DF 18% 1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371
Present Value (PV) -2.296,00 145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04
NPV = Total PV 1.499,35


Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C

Tahun Net benefit D.F Present Value D.F Present
(Rp 000) 18% (Rp 000) 34% Kredit
(Rp 000)
0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00

1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72

2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68

3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56

4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33

5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21

NPV 1.499,35 -50,00



1.499,35
IRR 0,18 ( )(0,34 0,18)
1.499,35 50,00
IRR 0,3348 33,48%
n
N Bi ( )
i 1
NetB / C n
N Bi ( )
i 1

3.795,35
NetB / C 1,65
2.296,00

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1



n
N Bi ( )
i 1
NetB / C n
N Bi ( )
i 1

44.825.582
NetB / C 1,3703 1,37
32.711.870

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek
tersebut layak untuk dikerjakan.



4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon
dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.
Rumus: n
B (1 r ) n
GrossB / C in 1
Ci (1 r ) n
i 1

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:
69.077.839
GrossB / C 1,1917 1,19
57.964.101
Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.


5. Profitability Ratio (PR)
PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi
dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel
dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)
Rumus:
n n
B OM i
i 1 i 1
PR n
Ii
i 1

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.



Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Benefit Net ī OM B
Operasi 18%
0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -
1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -
2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182
3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303
4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221
5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431
6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778
7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848
8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980
9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118

10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217
32.712 25.253 69.078


n n
Bi OM i
i 1 i 1
PR n
Ii
i 1

69.078 25.253
PR 1,3397 1,34
32.712

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut
layak untuk dikerjakan.



ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP
1. Pay Back Period (PBP)
PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus
penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi
dalam bentuk present value.
PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan
investasi.
Rumus:
n n
Dimana:
Ii Bicp 1 PBP = Pay Back Period
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP
PBP Tp 1 i 1 i 1

Bp Ii = Jumlah investasi telah didiskon
sebelum PBP
Bp = Jumlah benefit pada PBP



Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:
32.712 29.137
PBP 5
7.778
PBP 5 0,4596

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.

Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.



2. Break Even Point (BEP)
BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.
Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat
menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.
Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih
menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar
saldo rugi.
Rumus:

n n
Dimana:
TCi Bicp BEP = Break Even Point
1
BEP Tp i 1 i 1 Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP
1
Bp TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon
sebelum BEP
Bp = Jumlah benefit pada BEP


Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:
57.966 52.745
BEP 8
8.118
BEP 8 0,6431
BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.

Dilihat dari jumlah produksi: Dimana:
TR = p x q dan TC = a + bq a=fixed cost
pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq b= biaya var per unit
p.q – bq = a → q (p-b) = a p=harga per unit
q = a/(p-b) q=jumlah produksi
BEP(Q) = a/(p-b)
BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan
mengalikan dengan harga per unit produksi



PV,I,C,B
TR

BEP TC
57.965
PBP I
32.712

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun

Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.



CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-



2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-



b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.

Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?



Penyelesaian:
• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-

0,18
R 6.000 .000 Rp1.918 .670
{1 (1 0,18 ) 5 }

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,
perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.



Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Akhir Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Jumlah PPP Sisa Kredit
Kwt Pinjaman

0 - - - - 6.000,00

1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33

2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70

3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94

4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97

5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00



Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Tahun
Jenis Biaya
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00

4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00
B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20
5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00
6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20
8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00
Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20

Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
Tahun
No. Uraian
0 1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Hasil Usaha - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00
b. Salvage Value - - - - - 4.500,00
Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00
2. Investasi Awal 2.296,00 - - - - -
3. Operating Cost - 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20
Kredit Bank
a. Pokok pinjaman - 838,67 989,63 1.167,76 1.377,96 1.625,99
b. Bunga bank
- 1.080,00 929,04 750,91 540,71 292,68
Total Cost
2.296,00 4.672,87 4.672,87 5.102,87 5.102,87 5.102,87
4. Net Benefit -2.296,00 202,13 202,13 1.397,13 1.397,13 5.897,13
5. Pajak 15% - 30,22 30,32 209,57 209,57 884,57
6. Net Benefit -2.296,00 171,81 171,81 1.187,56 1.187,56 5.012,56
7. DF 18% 1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371
Present Value (PV) -2.296,00 145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04
NPV = Total PV 1.499,35


Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C

Tahun Net benefit D.F Present Value D.F Present
(Rp 000) 18% (Rp 000) 34% Kredit
(Rp 000)
0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00

1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72

2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68

3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56

4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33

5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21

NPV 1.499,35 -50,00



1.499,35
IRR 0,18 ( )(0,34 0,18)
1.499,35 50,00
IRR 0,3348 33,48%
n
N Bi ( )
i 1
NetB / C n
N Bi ( )
i 1

3.795,35
NetB / C 1,65
2.296,00

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1


PEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK
DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI


Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan

Pendahuluan
Pemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana,
waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek.
Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar
memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia
dalam batas-batas kemampuan investasi.

Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:
1.Mutually exclusive alternative project
2.Cross over discount rate analysis.



Mutually exclusive alternative project
Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu
alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin
melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena
terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan.

Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan
usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah
investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.



Tabel 1. Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan C
Thn Proyek A Proyek B Proyek C
TC Benefit TC Benefit TC Benefit
0 750 0 400 0 200 0
1 400 400 275 275 285 155
2 360 375 80 250 40 160
3 210 500 80 250 40 170
4 220 500 80 250 40 170
5 230 600 100 300 45 180
6 340 600 100 300 45 180
7 250 600 100 300 45 180
8 250 600 100 350 45 190
9 250 600 100 350 45 190
10 250 600 100 350 45 190
3150 5425 1515 2975 875 1765


Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C
seperti terlihat pada tabel 2 berikut:

Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C

No Nama NPV IRR (%) Net Benefit
Proyek (Rp juta) Cost Ratio
1 Proyek A 296,03 26,11 1,39
2 Proyek B 256,25 30,06 1,58
3 Proyek C 172,56 30,56 1,39



Dari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C.
Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B.
Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C.
Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomis
proyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period),
lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadat
setempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang.
Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta,
dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia pada
investor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A,
investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp
256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.



Kriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitu
jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat
proyek tersebut dapat mengembalikan investasi,
semakin baik karena investasi yang telah dikembalikan
dapat digunakan untuk proyek lain yang dapat
menghasilkan benefit baru bagi perusahaan.

Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan.
Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama
untuk mendapatkan benefit.



Cross Over Discount Rate Analysis (CODR)
CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan
dalam pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR)
sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya
perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara
keseluruhan).
Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan,
ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu
memberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biaya
operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikan
proyek tersebut.



Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih
proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantung
pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.

Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit,
dan net benefit, dari proyek A dan B.
Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan
pada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4.



Tabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan B
Thn Total Cost Benefit Net Benefit
A B A B A B
0 0.0 0.00 0.00 0.00 -35.00 -30.00
1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00 -20.00
2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00 15.00
3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00
4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00
5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00
6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00
7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00
8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00
9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00
10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00
143.00 132.00 394.00 343.00 191.00 161.00


Dari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate pada
masing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp
41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73
juta).
Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyek
B.
Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku di
masyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadap
proyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknya
apabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berarti
pilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan.



Discount Proyek A Proyek B Tabel 4. Nilai
Rate Present Value
15% 43,73 41,08 dari Proyek A
dan B pada
18% NPV1 29,79 NPV 1 29,50 Berbagai
Discount Factor
21% NPV2 18,49 NPV2 20,06

25% 6,58 10,01

30% -4,57 0,49



Slope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount
rate apabila digambarkan dalam sebuah kurva adalah
berbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B,
dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A
dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilai
NPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu.

( NPVB1 NPV A1 )
CODR i1
NPV A1 NPV A 2 NPVB1 NPVB 2
( ) ( )
i1 i2 i1 i2



( NPVB1 NPV A1 )
CODR i1
NPV A1 NPV A 2 NPVB1 NPVB 2
( ) ( )
i1 i2 i1 i2
(29,50 29,79)
CODR 0,18
29,79 18,49) 29,50 20,06
( ) ( )
0,18 0,21 0,18 0,21
CODR 0,1847 18,47%
Nilai NPV pada titik perpotongan:
NPVA1 NPV A 2
NPVE (iCODR i1 ) ( NPVA1 )
i1 i2
29,79 18,49
NPVE (0,19 0,18) 29,75
0,18 0,21
NPVE Rp.25,98( juta)


Berdasarkan pd hasil perhitungan,
CODR adalah seperti pada grafik
Berikut.
NPV 191 SOCC yang berlaku di masy. Berada
Proyek A Di atas CODR (18,47%), berarti
161 Proyek B lebih menguntungkan.
Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecil
dari CODR, pilihan thd Proyek A mem-
berikan NPV lebih besar
CODR daripada Proyek B.
25,98

Proyek B

18,47%


Analisis proyek full version

More Related Content

What's hot

Viewers also liked

Similar to Analisis proyek full version

More from Krisdinar Sumadja

Recently uploaded

Analisis proyek full version