Dokumen tersebut membahas tentang hukum tanah nasional Indonesia, mulai dari sejarah hukum tanah sebelum UUPA sampai dengan jenis-jenis hak atas tanah menurut UUPA beserta ketentuan-ketentuannya. Dibahas pula tentang terjadinya hak atas tanah, pemberian hak atas tanah, serta hapusnya hak atas tanah.

1. Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
5 Mei 2020
KAPITA SELEKTA
PERTANAHAN
Sumber: Ir. Ratmono, M.Si
Disampaikan pada
Pelatihan RDTR TINGKAT DASAR
Hukum Tanah Nasional
Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah
MK. Hukum dan Administrasi Perencanaan
Reforma Agraria

2. Ristiawan_2018
CONTENT
1
HUKUM TANAH
NASIONAL

3. Ristiawan_2018
Hukum
Agraria
Sebelum
UUPA
Agrarische Wet
1870
Hukum Adat,
Ciptaan
Pemerintah
Hindia Belanda
Hukum Adat,
Ciptaan Swapraja

4. Ristiawan_2018
Undang-Undang Agraria 1870
(Agrarische Wet 1870) diberlakukan pd th 1870
oleh Engelbertus de Waal (Menteri Jajahan)
HAK ATAS TANAH
MENURUT HUKUM
BARAT
Hak-hak yang didaftar menurut
Overschrijvings-ordonnantie
Hak Eigendom,
Hak Erfpacht,
Hak Opstal,
Hak Gebruik dan Vruchtgebruik,,
Domeinverklaring

5. Ristiawan_2018
Hak-Hak Yang
Tidak Didaftar
Menurut
Overschrijvings-
Ordonnantie
Hak Agrarisch Eigendom
Hak Gogolan, Pekulen
Atau Sanggan
Hak Concessie dan Sewa
Grant Controleur, Bruikleen,
Ganggam Bauntuik, Anggaduh,
Bengkok, Lungguh, Pituwas

6. Ristiawan_2018
KONVERSI
HAK ATAS
TANAH
Hak-hak yang
didaftar menurut
Overschrijvings-
ordonnantie
Hak-hak yang tidak
didaftar menurut
Overschrijvings-
ordonnantie

7. Ristiawan_2018
Sebelum UUPA
Hkm Agr Hindia
Belanda
Setelah UUPA
Hkm Agr
Nasional
UUPA
24/9/1960
Konversi
Eigendom
Erfpacht
Opstal
Gebruik dll
HM
HGU
HGB
HP
HPL
HMSRS
WAKAF
Yasan, Pasini,
Gogolan, Andarbeni
Gran Sultan dll
Jaminan hukum? H/CV
“domeinverklaring”
ps 1 ‘Agrarisch
Besluit”
PP 10/61
PP 24/97
UU 20/2011
UU 41/2004
Negara: Hak
Menguasai
Ps.2(1)
Agr Eigendom
landerijenbezitrecht,
altijddurende erfpacht
UU Agraria
1870 (Agrarische
Wet 1870) oleh:
Engelbertus de
Waal (Menteri
Jajahan)
Tdk didaftar
Overschrijvings-
ordonnantie

8. Ristiawan_2018
Hak Menguasai Negara
(Sumber Ps.2 UUPA)
1. Bumi, air dan ruang angkasa (BAR) termasuk kekayaan yang
terkandung di dlmnya pd tingkat tertinggi di kuasai oleh
Negara, sbg organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
2. Hak Menguasai dari Negara memberi wewenang utk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan BAR tsb;
b. Menentukan dan mengatur hubungan2 hukum antara orang-
orang dgn BAR;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan perbuatan2 hukum yg mengenai BAR;
3. Wewenang yg bersumber pd Hak Menguasai dari Negara
digunakan utk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

9. Ristiawan_2018
PENGATURAN HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
DALAM HUKUM TANAH NASIONAL
Hak
Menguasai
Negara
Ps. 2 ayat
(2) UUPA
Mengatur dan
menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa
Menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dengan
bumi, air dan ruang angkasa
Menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan
perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang
angkasa
Rencana Umum Tata
Ruang, Penatagunaan
Tanah, Konsolidasi Tanah,
Landreform, Pengendalian
Pertanahan dan Ruang
Hak Primer : HM, HGB, HGU,
HP di atas tanah Negara
Hak Sekunder : HGB, HP, di
atas tanah HM/HPL, Hak Sewa
Hak-hak lain : HPL, HMSRS,
Wakaf
• Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum
• Perolehan tanah secara
langsung : jual beli, tukar
menukar, hibah, dll
Hak
Bangsa
Indonesia
Ps. 1 ayat
(2) UUPA

10. Ristiawan_2018
Pasal 4 ayat (1) UUPA:
Atas dasar hak menguasai dari negara tersebut
Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak
atas permukaan bumi yang disebut tanah yang
dapat diberikan kepada orang-orang baik sendiri
maupun bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum.

11. Ristiawan_2018
Tanah yang
belum terdaftar
Tanah bekas hak
lama
Tanah bekas milik
adat
Tanah sudah ada hak Tanah belum ada hak
Tanah Negara
bebas
Tanah Negara
bekas hak
Tanah yang
sudah bersertipikat
Status Tanah dalam Pendaftaran Tanah
Satus Tanah
di Indonesia

12. Ristiawan_2018
TERJADINYA HAK ATAS TANAH
1) Berdasarkan Pasal 2 UUPA :
a. Karena Undang-Undang
Konversi
Pengakuan Hak
b. Penetapan Pemerintah (Beschikking)
2) Berdasarkan Pasal 23 huruf a angka 2 :
Pemberian Hak Atas Tanah oleh Pemegang Hak Milik
(Akta PPAT)

13. Ristiawan_2018
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
Pemberian Hak Atas Tanah adalah Penetapan Pemerintah
yang memberikan suatu Hak Atas Tanah, termasuk
perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak serta
pemberian hak di atas Hak Pengelolaan (Pasal 1 Perka BPN
RI Nomor 2 Tahun 2013).
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam pemberian hak
atas tanah :
1. Status tanah yang tersedia (tanah Negara, tanah dalam kaw.
hutan, tanah bekas hak barat, tanah milik adat, tanah ulayat).
2. Subyek hak yang memohon hak atas tanah (perorangan/badan
hukum/instansi pemerintah).
3. Jenis hak yang dapat diberikan (disesuaikan dengan subyek hak
atas tanah, penggunaan tanahnya dan Rencana Tata Ruang dan
Wilayah).
4. Persetujuan penggunaan tanah dari Pemegang Hak Pengelolaan
(HGB/HP di atas HPL).

14. Ristiawan_2018
HAK
PRIMER
Hak Milik
HP/HGB di atas
Tanah Negara
Hak Guna
Usaha
Hak
Pengelolaan
HAK
SEKUNDER
HGB/HP
di atas
Hak Milik
HP/HGB di
atas Hak
Pengelolaan
Hak Primer adalah hak yang
langsung diberikan oleh Negara
kepada pemegang haknya.
Hak Sekunder adalah hak
atas tanah yang berasal dari
tanah pihak lain.
JENIS HAK ATAS TANAH

15. Ristiawan_2018
HAK MILIK
• Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6 (Ps. 20 ayat (1) UUPA);
• Terkuat dan terpenuh tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak yang
“mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat”;
• Hanya untuk membedakan dan menunjukkan, bahwa di antara hak atas
tanah yg dapat dipunyai orang HM lah yg terkuat (jangka waktu tdk
terbatas) dan terpenuh (wewenangnya paling luas).
• Subyek :
1. WNI;
2. Bdn Hkm yg dpt mempunyai HM (PP No. 38 Th 1963):
a. Bank Pemerintah;
b. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yg ditunjuk Pemerintah
(tanah yang benar-benar berkaitan langsung dengan tupoksinya)

16. Ristiawan_2018
HAK MILIK
• Terjadinya HM :
a. Terjadinya HM menurut Hukum Adat diatur dengan PP;
b. HM terjadi karena :
1. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-sayarat yang ditetapkan dengan PP;
2. Ketentuan UU;
• HM hapus bila :
a. Tanahnya jatuh kepada Negara :
1. Karena pencabutan hak berdasarkan Ps. 18 UUPA
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. Karena diterlantarkan;
4. karena ketentuan Ps. 21 ayat (3) dan Ps. 26 ayat (2) UUPA;
b. Tanahnya musnah

17. Ristiawan_2018
HAK GUNA USAHA
• Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam
jangka waktu (Max 25/35 th + 25 th) guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan;
• Luasnya min 5 Ha, dengan ketentuan jika luasnya 25 Ha atau lebih harus
memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai
dengan perkembangan zaman;
• HGU dapat diperpanjang /diperbaharui, jika memenuhi syarat :
1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tsb dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak,
dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

18. Ristiawan_2018
HAK GUNA USAHA
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
• HGU terjadi karena Penetapan Pemerintah
dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri atau pejabat yang ditunjuk;

19. Ristiawan_2018
HAPUSYA HAK GUNA USAHA
• HGU hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktu berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak/atau
dilanggarnya ketentuan Ps. 12. 13, dan/atau 14 PP. No. 40 Th. 1996;
2. Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam Ps. 30 ayat (2) UUPA (Subyek tdk memenuhi syarat)

20. Ristiawan_2018
HAK GUNA BANGUNAN
• Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu maks 30 th dan dapat diperpanjang paling
lama 20 th;
• Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak
dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah yang sama;
• HGB atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat:
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian haknya;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW.

21. Ristiawan_2018
HAK GUNA BANGUNAN
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.
• TERJADINYA HGB:
a. HGB atas tanah negara : dgn Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau
pejabat yang ditunjuk;
b. HGB atas tanah HPL : dgn Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau
pejabat yg ditunjuk berdasarkan usul pemegang HPL;
c. HGB atas tanah HM : dgn pemberian oleh pemegang HM sesuai Akta PPAT;

22. Ristiawan_2018
HAK GUNA BANGUNAN
• HGB hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang HPL atau pemegang HM sebelum jangka
waktunya berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan Ps. 30, 31
dan 32 PP No. 40/1996;
2. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian HGB
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam Ps. 36 ayat (2) UUPA (Subyek tdk memenuhi syarat)

23. Ristiawan_2018
HAK PAKAI
• Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU ini (UUPA);
• Jangka Waktu Hak Pakai :
a. Selama Jangka Waktu tertentu (maks 25 Th + 20 th);
b. Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu;

24. Ristiawan_2018
HAK PAKAI
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, LPND, dan Pemda;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
• HP atas tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika
memenuhi syarat :
1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat
dan tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak, dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW.

25. Ristiawan_2018
HAK PENGELOLAAN
• Hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegangnya (PP No. 40 Tahun 1996)
• Hak Pengelolaan dalam sistematika Hak-Hak Penguasaan atas tanah tidak
dimasukkan dalam golongan Hak-Hak Atas Tanah
• HPL lahir melalui Penetapan Pemerintah (pemberian hak)
• Luas Tanah HPL tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan
peruntukan dan penggunaan tanahnya

26. Ristiawan_2018
SUBYEK HAK PENGELOLAAN
1. Badan Hukum
berkedudukan
yang didirikan menurut
seluruh
hukum Indonesia dan
oleh
di Indonesia yang modalnya dimiliki
Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan
usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD)
2. Lembaga pemerintah dan instansi Pemerintah Pusat atau Pemda, BUMN,
BUMD

27. Ristiawan_2018
KEWENANGAN PEMEGANG HPL
Hak Pengelolaan memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk :
1. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;
2. Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
3. Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang
meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi jangka waktu dan segi
keuangannya.

28. Ristiawan_2018
SIFAT HAK PENGELOLAAN
• Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan
Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran
Tanah;
• Tidak dapat dipindahtangankan;
• Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;
• Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik;
• Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut
dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL
tersebut.

29. Ristiawan_2018
PEMBERIAN HAK DI ATAS TANAH HPL
1. Perjanjian penyerahan penggunaan tanah
2. Pengusulan pemberian hak kepada pihak ketiga
oleh pemegang HPL
3. Permohonan hak oleh pihak ketiga kepada
Negara (melalui pemegang HPL)

30. Ristiawan_2018
HAPUSNYA HAK PENGELOLAAN
HPL hapus karena :
1. Dilepaskan oleh pemegang haknya
(Pelepasan Hak)
2. Dicabut untuk kepentingan umum
(Pencabutan Hak)
3. Diterlanarkan
4. Tanahnya musnah

31. Ristiawan_2018
CONTENT
HAK TANAH DAN
PENDAFTARAN
TANAH
2

32. Ristiawan_2018
KEPASTIAN HUKUM
PENDAFTARAN TANAH
DI SELURUH WILAYAH RI
(OLEH PEMERINTAH)
Pengukuran
Perpetaan &
Pembukuan Tanah
Pendaftaran Hak-
hak Tanah dan
Peralihan Hak
Pemberian Surat
Tanah Bukti Hak
sebagai Alat Bukti
yang Kuat
Terkait tugas PPAT
Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960

33. Ristiawan_2018
Sistem dimana pihak yang namanya
tercantum sebagai pemegang hak
dalam buku tanah dan sertipikat hak
atas tanah masih dimungkinkan adanya
gugatan dari pihak lain yang merasa
memiliki tanah tersebut

34. Ristiawan_2018
PENYELENGGARA
KEMENTERIAN
AGRARIA DAN TATA
RUANG/BPN
PELAKSANA
dibantu
Kepala
Kantah
Pejabat lain
PPAT

35. Ristiawan_2018
DEFINISI dan TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Pul, Olah,
Buku, Saji &
pelihara data
fisik dan yuridis
Peta dan
Daftar
Kepastian & Perlindungan
Hukum
Tersedianya
Informasi
Tertib.
Administrasi
Pertanahan
1
2
3
4
5
Terus-menerus
Berkesinambung
an dan Teratur
Rangkaian
Kegiatan yg
dilakukan
Pemerintah
Mengenai Bidang
Tanah & Sarusun,
Termasuk Tanda bukti
hak, serta Hak-hak
yang membebani
Tujuan

36. Ristiawan_2018
JAMINAN KEPASTIAN HUKUM
Kepastian
hukum
Kebenaran data fisik dan data yuridis
Sangat tergantung pada alat bukti
kepemilikan tanah
Subyek hak : Pemilik/pemegang hak
Obyek hak : Letak, Batas-batas dan luas
bidang tanah
Jenis hak : hak-hak atas tanahnya

37. Ristiawan_2018
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran
Tanah
Pendaftaran Tanah
Pertama Kali
(Initial Registration)
Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah
(Maintenance)
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak
pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah Negara adalah Kabupaten/Kota
PENETAPAN
PEMERINTAH
UNDANG-UNDANG
(KONVERSI)
PERBUATAN
HUKUM
PERISTIWA
HUKUM

38. Ristiawan_2018
• Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan
pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan
PP 24/1997
Pendaftaran Tanah Pertama Kali
Obyek Pendaftaran Tanah :
Tanah Hak Milik;
Tanah Hak Guna Usaha;
Tanah Hak Guna Bangunan;
Tanah Hak Pakai;
Tanah Hak Pengelolaan;
HM Satuan Rumah Susun;
Hak Tanggungan (HT);
Tanah Wakaf.
Hak Atas
Tanah sesuai
UUPA

39. Ristiawan_2018
Pendaftaran tanah pertama kali harus memenuhi 3 unsur data :
1. Data administrasi yaitu kelengkapan berkas persyaratan dari
pemohon
2. Data Fisik yaitu data mengenai letak, batas bidang tanah dan
luas serta penguasaan fisik di lapangan
3. Data yuridis yaitu data status kepemilikan bidang tanah
berdasarkan alat buktinya
Pendaftaran Tanah Pertama Kali

40. Ristiawan_2018
PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI
Pembuktian Hak Baru
Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertifikat :
• Surat Keputusan pemberian hak oleh Pejabat yang berwenang :
HM, HGB, HP atas tanah yang berasal dari tanah negara/ tanah HPL;
HGU atas tanah negara;
HPL atas tanah negara.
• Akta PPAT :
Akta Pemberian HGB dan HP di atas HM;
Akta Pemberian Hak Tanggungan.

41. Ristiawan_2018
PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)
Pembuktian Hak Baru (Lanjutan)
• Akta ikrar Wakaf (PPAIW) untuk tanah wakaf :
Tanah wakaf berasal dari sertifikat HM, proses pendaftarannya berdasarkan akta ikrar
wakaf;
Tanah wakaf berasal dari tanah negara, proses pendaftarannya melalui keputusan
penetapan tanah wakaf;
Tanah wakaf berasal dari bekas hak milik adat, proses pendaftarannya melalui konversi
penegasan/pengakuan tanah wakaf
• Akta Pemisahan (pertelaan yang disahkan Bupati/Walikota):
Hak Milik atas satuan rumah susun

42. Ristiawan_2018
PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)
Pembuktian Hak Lama
Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertipikat :
Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Yuridis (D.I.202) oleh Pejabat yang berwenang
Di dalam pengesahan data fisik dan yuridis hak lama berdasarkan ketentuan Pasal 24 ayat 1
PP No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 60, 76 PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, dibedakan
menjadi :
a. Bukti kepemilikan lengkap, melalui konversi penegasan hak
b. Bukti kepemilikan tidak lengkap, melalui penegasan hak
c. Bukti kepemilikan tidak ada sama sekali, melalui pengakuan hak

43. Ristiawan_2018
PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)
a). Bukti lengkap,
Dokumen asli yang membuktikan adanya hak :
• Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA, sampai
tanggal pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun 1961 di daerah yang
bersangkutan, atau
• Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang
bersangkutan
• SK Pemberian HM dari pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak
berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan haknya,
tetapi telah dipenuhi kewajiban yang disebut di dalam Surat Keputusannya,
atau

44. Ristiawan_2018
• Petuk Pajak Bumi/Landrete, girik, kekitir dan Verponding
Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961, atau
• Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan, yang
dibubuhi tanda tangan Saksi Kepala Adat/Kepala
Desa/Kelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya PP 24/97 ,
dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Akta ikrar wakaf / Surat Ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau
sejak mulai dilaksanakan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf
dan PP 42 tahun 2006 tentang pelaksanaan UU No. 41 tahun
2004 , dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau

45. Ristiawan_2018
• Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang
berwenang, yang tanahnya belum dibukukan, dengan
disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Surat penunjukan atas pembelian kaveling tanah
pengganti tanah, yang diambil oleh Pemerintah atau
Pemda, atau
• Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat
oleh Kantor PBB dengan disertai alas hak yang
dialihkan, atau
• Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan
nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam
Pasal II, VI dan VII Ketentuan Konversi UUPA

46. Ristiawan_2018
b). Bukti tidak lengkap,
Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak lengkap/tidak ada,
dapat dilakukan dengan bukti lain misalnya bukti kwitansi pembelian tanah akta jual beli,
pembayaran PBB, dll yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan
keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari
masyarakat setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang
bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut.
c). Bukti tidak ada sama sekali
Apabila bukti sebagaimana dimaksud dalam huruf a) dan b) tidak ada, dapat dilengkapi :
1. Surat peryataan dari pemohon yang menyatakan :
• Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad baik;
• Bahwa penguasaan tanah itu tidak pernah diganggu gugat, dan karena itu dianggap
diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan;
• Bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak
yang bersangkutan;
• Bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa.

47. Ristiawan_2018
• Bahwa pemohon telah menguasai secara nyata bahwa tanah yang bersangkutan selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari
pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu penguasaan
pemohon dan pendahulunya tersebut bejumlah 20 tahun atau lebih.
• Bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan
kenyataan, penandatangan bersedia dituntut di muka Hakim secara pidana maupun
perdata, karena memberikan keterangan palsu.
2. Keterangan dari kepala Desa/Lurah dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau
penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang
bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga dengan pemohon sampai derajat
kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang membenarkan apa yang
dinyatakan oleh pemohon dalam surat pernyataaan di atas.

48. Ristiawan_2018
Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan
data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan
perubahan tersebut kepada Kantor Pertanahan.

49. Ristiawan_2018
Perubahan data pendaftaran tanah berd.
Putusan atau Penetapan Pengadilan
Terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas
tanah lain atau dengan hak tanggungan
(dibuktikan dengan APHT) dan peralihan HT
Pembaharuan HAT dan
Hapusnya Hak atas tanah
Perubahan
Status Hak
Perubahan Data Yuridis

50. Ristiawan_2018
Pemindahan hak melalui Jual-Beli, Tukar-
Menukar, Hibah, Inbreng, dibuktikan dengan
Akta PPAT. Untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang
Peristiwa hukum, yang dibuktikan dengan adanya
surat keterangan kematian dan
surat keterangan waris
Pembagian Hak Bersama (APHB)
dan
Perubahan nama pemegang hak
Perubahan
Pemegang
Hak
Perubahan Data Yuridis
Dasar perubahan data pendaftaran tanah :
Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Dalam
Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian Hak
di atas
Tanggungan, Akta Pemberian HGB di atas HM, Akta Pemberian HP
HM

51. Ristiawan_2018
Perubahan Data Fisik
Pemisahan
Bidang Tanah
Perubahan
Data Fisik
Pemecahan
Bidang Tanah
Penggabungan
Bidang Tanah

52. Ristiawan_2018
Pemisahan Bidang Tanah
• Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah yang sudah
bersertipikat dapat dipisahkan sebagian atau beberapa
bagian, kemudian menjadi bidang baru yang status
hukumnya sama dengan bidang tanah semula
• Harus dilakukan pengukuran terlebih
masing-masing bidang memiliki NIB
dahulu dan
• Pada sertipikat induk diberikan catatan mengenai luas
tanah semula yang dikurangi dengan bidang yang
dipisahkan pada Nomor Surat Ukur dan Nomor Hak
ditambah kata “sisa”

53. Ristiawan_2018
Pemecahan Bidang Tanah
Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah yang
sudah bersertipikat dipecah habis menjadi beberapa
bagian yang masing-masing mempunyai NIB sendiri
dan merupakan satuan bidang tanah baru dengan
status hukum yang sama, sehingga masing-masing
dibuatkan sertipikat baru dan sertipikat semula
dimatikan.

54. Ristiawan_2018
Perbedaan Pemisahan dan Pemecahan
Pemecahan Pemisahan
Semua bagian dari Masih ada sebagian dari bidang
bidang
tidak
tanah semula tanah
lagi mempunyai berubah
identitas lama
semula yang tidak
kecuali
identitasnya,
luas dan batas-batasnya
Masing-masing bidang 
tanah
dibuatkan
pecahannya
sertipikat
sertipikat
baru dan
semula dimatikan
Bidang tanah hasil pemisahan
dibuatkan sertipikat baru dgn
status hak yang sama
Bidang tanah yang dipisahkan
tetap berlaku dengan
“sisa” dari pemisahan
luas

55. Ristiawan_2018
Status
tanahnya sama
Masing-masing sertipikat hak atas tanah asal
kemudian dimatikan dan dibuat satu sertipikat baru
untuk satu bidang tanah
Pemegang
haknya sama
Letaknya
berbatasan
Tidak terdapat
beban lain pada
hak atas tanah
1 2
3 4
Penggabungan Bidang Tanah
Persyaratan

56. Ristiawan_2018
KEDUDUKAN PPAT
Melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah
(PP No. 37 Tahun 1998)
Membuat akta otentik sebagai bukti
telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau HM Sarusun (PP No.
37 Tahun 1998)
Dalam melaksanakan pendaftaran
tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT
(PP No. 24 Tahun 1997)

57. Ristiawan_2018
PEMBUATAN AKTA
Pelaksanaan
Pembuatan
Akta PPAT
Dihadiri oleh para pihak
atau kuasanya
Disaksikan minimal 2
orang saksi
PPAT wajib
membacakan atau
menjelaskan isi Akta
Dibuat oleh dan di
hadapan PPAT

58. Ristiawan_2018
1. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan
(Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
2. Melampirkan bukti kepemilikan dan penguasaan tanah atau
sertipikat (Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
3. Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB tahun berjalan (Pasal
91 UU No. 28 Tahun 2009).
Persiapan Pembuatan Akta PPAT

59. Ristiawan_2018
a. Yang datang langsung menghadap PPAT :
Pemegang hak, Penerima hak, Pengurus dari badan hukum, Wali, Pengampu, Penerima
kuasa.
b. Harus dewasa :
- Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 4/SE/I/2015 tanggal 26 Januari 2015 tentang Batas Usia Dewasa Dalam Rangka
Pelayanan Pertanahan, usia dewasa 18 Tahun atau sudah menikah.
- Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, dewasa hukum 18
Tahun.
a.
b.
Dikenal oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) secara pribadi
Dalam hal penghadap tidak dikenal secara pribadi, maka para penghadap dikenalkan oleh
2 (dua) orang saksi pengenal (yang memenuhi syarat) atau oleh 2 (dua) orang teman
penghadap atau 1 (satu) orang teman penghadap dan 1 (satu) orang saksi pengenal.
c. Yang tidak dapat menjadi penghadap dari PPAT yang bersangkutan :
PPAT
 Suami dan Isteri
Para Pihak Dalam Pembuatan Akta PPAT

60. Ristiawan_2018
PENOLAKAN PEMBUATAN AKTA
PPAT menolak
membuat Akta
Tidak disampaikan
sertipikat asli
Tidak disampaikan
surat bukti hak
Sertipikat tidak sesuai
data di Kantor
Pertanahan
Salah satu atau para
pihak / saksi tidak
memenuhi syarat
Salah satu atau para
pihak bertindak
berdasar surat kuasa
mutlak
Belum diperoleh izin
pejabat/instansi bila
diperlukan
Tanah menjadi
obyek sengketa
Tanah terdaftar
Belum terdaftar

61. Ristiawan_2018
PENOLAKAN PENDAFTARAN PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Kakantah dapat menolak
Pendaftaran Peralihan
dan Pembebanan Hak
tanah menjadi
obyek sengketa
di Pengadilan
akta PPAT batal
atau dibatalkan
oleh putusan
Pengadilan
akta PPAT
dibatalkan oleh
para pihak
Perbuatan hukum
tidak dibuktikan
akta PPAT atau
kutipan risalah
lelang
Sertipikat/ HAT tidak
sesuai data di Kantor
Pertanahan

62. Ristiawan_2018
REFORMA AGRARIA
Penataan kembali struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang lebih berkeadilan melalui Penataan Aset dan disertai
Penataan Akses untuk kemakmuran rakyat Indonesia
PERATURAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 86 TAHUN 2018
TENTANG REFORMA AGRARIA
Penataan kembali penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah dalam
rangka menciptakan keadilan di bidang
penguasaan dan pemilikan tanah.
Penataan
Aset
Pemberian kesempatan akses permodalan maupun
bantuan lain kepada Subjek Reforma Agraria
dalam rangka meningkatkan kesejahteraan yang
berbasis pada pemanfaatan tanah, yang disebut
juga pemberdayaan masyarakat.
Penataan
Akses
KESEIMBANGAN

63. Mengarahkan pelaksanaan program
penataan akses K/L-Pemda tahun berjalan
untuk memberikan bantuan pada lokasi-
lokasi program redistribusi dan legalisasi
aset tanah yang telah dilakukan BPN pada
tahun T-1 (yang telah bersertipikat).
1
Skema A
Lokasi Akses (K/L-Pemda) mengikuti lokasi
aset (BPN) yang ada
BPN mengarahkan penetapan desa
(PTSL)
program legalisasi aset tanah
tahun berjalan pada lokasi pelaksanaan
program penataan akses
yang telah atau sedang berjalan.
K/L-Pemda,
2
Skema B
Lokasi Legalisasi asset (BPN) mengikuti
lokasi akses (K/L-Pemda)
SKEMA KOORDINASI LOKASI
REFORMA AGRARIA

64. Ristiawan_2018
Pendaftaran Tanah Sistematis
Lengkap;
Pemetaan Bidang Tanah
dengan Partisipasi Masyarakat
SOLUSI :
1.
2.
1. Percepatan Sertipikasi
2. Penerbitan Sertipikat
tidak tumpang tindih
3. Sertipikat yang belum
terpetakan menjadi
terpetakan

65. Ristiawan_2018
PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIS LENGKAP
Adalah :
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua bidang tanah yang belum bersertipikat
dalam satu wilayah desa/kelurahan, termasuk pemetaan
seluruh bidang tanah yang sudah bersertipikat (peningkatan
kualitas data spasial bidang tanah bersertipikat)

66. Ristiawan_2018
M.566
PARCEL MAP
GEODATABASE KKP
(GEOKKP)
BUKU TANAH SURAT UKUR
SIMTANAS

67. Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Ir. Ratmono, M.Si
TERIMA KASIH
SUMBER MATERI