4. PENATAGUNAAN TANAH DALAM SATU RANGKAIAN
PENCAPAIAN TUJUAN PENATAAN RUANG
Penatagunaan Tanah bertujuan untuk :
• Mengatur Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan bagi berbagai kebutuhan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah;
• Mewujudkan Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan agar sesuai dengan arahan fungsi
kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah.
(Pasal 3 PP 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah
5. KEBIJAKAN PERTANAHAN MENGENAI PENATAGUNAAN
TANAH
1. Pemegang hak atas tanah wajib menggunakan dan dapat memanfaatkan tanah sesuai RTRW, serta
memelihara tanah dan mencegah kerusakan tanah.
2. Penggunaan dan Pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan RTRW tidak dapat diperluas atau
dikembangkan.
3. Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan RTRW, disesuaikan
melalui penyelenggara penatagunaan tanah.
4. Penetapan RTRW tidak mempengaruhi status hubungan hukum atas tanah.
5. Terhadap tanah (sudah ada haknya atau belum terdaftar, tanah negara dan tanah ulayat masyarakat
hukum adat), setelah penetapan RTRW, penyelesaian administrasi pertanahan dilaksanakan apabila
pemegang hak atas tanah atau kuasanya memenuhi syarat-syarat menggunakan dan memanfaatkan
tanahnya sesuai RTRW
6. KEBIJAKAN PERTANAHAN MENGENAI PENATAGUNAAN
TANAH
6. Terhadap tanah dalam kawasan lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah,
kecuali pada kawasan hutan.
7. Terhadap tanah dalam kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas
tanah tertentu, kecuali pada lokasi situs.
8. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada pulau-pulau kecil dan bidang-bidang tanah yang berada
disempadan harus memperhatikan kepentingan umum, keterbatasan daya dukung serta kelestarian fungsi
lingkungan.
9. Pemegang hak atas tanah yang secara sukarela melaksanakan penyesuaian penggunaan dan pemanfaatan
tanah dapat diberikan insentif yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan
tujuan penatagunaan tanah.
10. Pemegang hak atas tanah yang belum melakukan penyesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah
dapat dikenakan disinsentif.
11. Bentuk-bentuk insentif dan disinsentif ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.
12. Bentuk-bentuk disinsentif tidak boleh mengurangi hak penduduk sebagai warga untuk memperoleh harkat
dan martabat yang sama, hak memperoleh dan mempertahankan hidup.
7. KEBIJAKAN PENGATURAN PERTANAHAN SINERGI
PENATAAN RUANG DAN PERTANAHAN
1. Terhadap pengaturan dan penetapan HM, HGB dan HP, peruntukan dan penggunaannya harus
memperhatikan RTRW yang dituangkan dalam Peraturan Daerah
2. Terhadap subyek hak dalam bentuk badan hukum harus memiliki izin lokasi harus yang terlebih
dahulu ditetapkan Pertimbangan Teknis Pertanahan sebelum melakukan perolehan hak atas tanahnya;
3. Perolehan tanah harus melihat dasar perolehan tanah, status tanah dan penguasaan tanah;
4. Permohonan HM, HGB, HP harus memperhatikan kawasan sempadan;
5. Permohonan HM, HGB, HP yang meliputi satu pulau harus dimaknai tidak boleh dimiliki oleh satu
subyek hak dengan memperhatikan ketentuan Tata Ruang;
6. Permohonan HM, HGB, HP, pemohon harus sudah menguasai secara fisik dan yuridis tanah yang
dimohon;
7. Terhadap permohonan perpanjangan jangka waktu HGB, HP yang tanahnya belum dimanfaatkan
(masih tanah kosong) Permohonan ditolak dengan mengacu pada PP 11/2010 dan Pasal 26 PP 40/96.
8. PENYELENGGARAAN PERIZINAN
• Pemerintah daerah dalam hal ini (Gubernur/Bupati/Walikota) berwenang mengeluarkan izin
pemanfaatan ruang berdasarkan rencana tata ruang wilayah dalam rangka pengendalian
pemanfaatan ruang
• Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dalam hal ini Kepala Kantor Wilayah BPN dan Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota berwenang untuk menerbitkan sertipikat hak atas
tanah sesuai dengan syarat sebagaimana diatur dalam ketentuan perundang-undangan yang
berlaku.
9. PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG
• Izin pemanfaatan ruang diberikan untuk :
Menjamin pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan standar pelayanan
minimal bidang penataan ruang
Mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang
Melindungi kepentingan umum dan masyarakat
• Izin pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan pemanfaatan
ruang pada suatu kawasan/zona berdasarkan rencana tata ruang.
Izin pemanfaatan ruang yang menjadi kewenangan pemerintah dan pemerintah daerah provinsi diberikan
kepada calon pengguna ruang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Izin pemanfaatan ruang untuk kegiatan pemanfaatan sumber daya alam diatur sesuai dengan petentuan
peraturan perundang-undangan
10. IZIN PEMANFAATAN RUANG
• Izin Prinsip (Principle Permit)
Izin yang diberikan untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip
diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip dapat
berupa surat penunjukan penggunaan lahan (SPPL). Izin prinsip belum dapat
dijadikan dasar untuk pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang
• Izin Lokasi (Location Permit)
Dasar untuk melakukan pembebasan lahan/memperoleh tanah dalam rangka
pemanfaatan ruang/penanaman modal. Izin lokasi diberikan berdasarkan izin
prinsip
• Izin penggunaan pemanfaatan tanah (Planning Permit)
Merupakan dasar untuk permohonan mendirikan bangunan.
• Izin mendirikan bangunan (Building Permit)
Merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan
ruang. berdasarkan peraturan zonasi
11. CALON PENGUSAHA REAL ESTATE
• Memperoleh tanah secara tepat dan benar
• Mengetahui status tanah yang akan dikuasai
• Mengetahui dengan benar tentang proses perjalanan kepemilikan hak
atas tanah yang akan dikuasai
• Mekanisme proses peralihan hak atas tanah
• Mengetahui proses perijinan yang diwajibkan oleh pengembang untuk
dimiliki
12. CALON PENGUSAHA REAL ESTATE
• Jenis perijinan apa saja yang perlu dimiliki sebelum proses
pembangunan dimulai
• Bagaimana caranya membuat Company Profile Perusahaan sebagai
prasyarat berbagai aktivitas, mulai perijinan, kerjasama dengan Mitra
Usaha / Bank Pelaksana / Bank Pendukung
• Mempersiapkan Man Power untuk melaksanakan kegiatan usaha
13. CALON PENGUSAHA REAL ESTATE
• Mempersiapkan strategi Pemasaran
• Mempersiapkan Media Promosi guna menunjang berhasil tidaknya menjual
produk
• Mempersiapkan peralatan penjualan mulai dari sales order, ikatan pembelian
hingga terjadi transaksi jual beli
• Mempersiapkan pembuatan perjanjian kerja pembangunan rumah, infrastruktur
dan fasilitas lainnya
14. CALON PENGUSAHA REAL ESTATE
• Proses penyerahan rumah kepada konsumen
• Menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial
• Mengelola Managemen Estate
15. PERTANAHAN
• Istilah PemilikanTanah: Girik, Pelok D, SK Gubernur,Tanah Gogol,Tanah Gogol Gilir,Tanah Kas Desa,Tanah
Negara
• Macam Bukti Kepemilikan: Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Bangunan diatas
Hak Pengelolaan, StrataTitle / Satuan Rumah Susun
• Proses pelepasan hak atas tanah: pengakuan hak, perolehan hak, pelepasan hak, permohonan hak
• Proses permohonan Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa, Hak Pakai, dll
16. PERTANAHAN
• Proses penggabungan sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan
• Proses pemecahan sertifikat per kavling
• Proses balik nama Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan
• Proses pemasangan atas HakTanggungan
• Proses Roya / penghapusan atas HakTanggungan
• Proses IPPT / Ijin Perubahan PenggunaanTanah (Ijin Pengkaplingan)
17. IPPT
“Berdasarkan analisis faktor-faktor yang mempengaruhi kesesuaian
penggunaan lahan, tiga faktor yang secara statistik mempengaruhi
yakni pengawasan, pengetahuan dan pemahaman masyarakat
terhadap IPPT dan pemahaman masyarakat terhadap rencana tata
ruang”
18. IPPT
• Kesimpulannya bahwa IPPT belum efektif dalam mengendalikan pemanfaatan ruang di Kabupaten
Sleman.
• Hal ini terlihat dari kinerja IPPT yang belum optimal dilaksanakan oleh pemerintah daerah.
• Sedangkan faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pelanggaran dipengaruhi oleh tiga hal
yakni :
• pengawasan yang tidak konsisten,
• pemahaman masyarakat terhadap IPPT yang kurang dan
• pemahaman masyarakat terhadap rencana tata ruang yang masih lemah
19. PERIJINAN
• Ijin Lokasi, Ijin Prinsip
• Ijin Pemanfaatan Lahan = IPPT
• Ijin Sepadan Sungai
• Ijin Site Plan
• Analisa Dampak Lingkungan / AMDAL untuk luas diatas 25ha
• UKL/UPL untuk luas kurang dari 25ha
• Ijin Mendirikan Bangunan
21. IJIN PRINSIP
• Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota bahwa calon lokasi
perumahan yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah.
• Untuk luasan lahan kurang dari 15 ha surat permohonan ditujukan dan dikeluarkan oleh
Bupati/Walikota,
• luasan lahan 15-200 ha surat permohonan ditujukan dan dikeluarkan oleh Gubernur.
• Dasar Hukum : Undang-Undang Nomor 26Tahun 2007 tentang Pemanfaatan Ruang;
22. IJIN LOKASI
• Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk membeli/melaksanakan
pembebasan tanah masyarakat
24. PEMBANGUNAN
• Pembuatan Surat Perjanjian Kerja: Pembangunan Rumah
• Pembuatan Surat Perjanjian Kerja: Pembangunan Sarana dan Prasarana / Jalan, Saluran,Gate,
Taman dan fasilitas lain
• Pembuatan Surat Perjanjian Kerja: Pembangunan Jaringan Listrik dengan Kontraktor Listrik
(AnggotaAKLI) dan sesuai dengan spesifikasi dari PT. PLN Distribusi
25. PROMOSI
• Pembuatan iklan Koran yang tepat dan benar
• Pembuatan flyer, brosur dan tools mark
• Pembuatan umbul-umbul, spanduk, baliho, billboard, sign board
• Pameran Perumahan
26. ANALISA KEUANGAN
• Tatacara pembuatan cashflow yang benar
• Strategi keuangan yang sehat dan benar
• Perhitungan Rugi Laba Proyek
27. REKRUTMEN SDM
• Menentukan kebutuhan jumlah karyawan secara efisien dan tepat
• Membuat job description para karyawan yang tepat dan benar
• Cara pemberian gaji / imbalan / bonus yang tepat dan benar
• Pemberian Reward dan punishment pada karyawan yang tepat dan benar
28. PEMASARAN
• Cara rekruitmen Marketing dengan benar dan aman
• Cara penentuan besar insentif / komisi penjualan yang benar
• Cara penentuan / membuat Pricing Policy yang benar
• Tata cara penjualan yang sehat dan benar
• Proses pengisian Sales Order, Perjanjian Pengikatan Jual Beli / PP JB
• Proses Cara Perhitungan Cicilan bulanan fasilitas KPR yang benar
• Proses Realisasi KPR antara Bank Pelaksana dengan pihak Notaris PPAT
• Proses Pencairan fasilitas KPR secara tepat dan aman
29. KESIMPULAN
• Pengelolaan, kontrol, pengendalian dan Perencanaan yang dilakukan institusi
(baca: regulasi atau pemerintah sebagai organisasi) dalam rangka pengembangan
lokasi (baca: pembangunan tanah) dan menggerakkan roda perekonomian
• Menarik pasar
