2. 1. PENGERTIAN HUKUM AGRARIA
Istilah agraria berasal dari kata :
- akker (Bahasa Belanda) yg artinya segala sesuatu yg berhubungan dg
tanah
- Agros ( Bahasa Yunani) yg berarti tanah/sebidang tanah
- Agrarius (Bahasa Latin) yg berarti perladangan, persawahan,
pertanian
- Agrarian (Bahasa Inggeris) yg berarti tanah untuk pertanian
3. - Tjitrosoedibjo Soebekti : Hukum agraria (agrarische recht) adl
keseluruhan dari ketentuan2, baik hukum perdata, maupun hukum
tata negara, maupun hukum tata usaha negara yg mengatur2
hubungan2 antara org, termasuk badan hukum dg bumi, air dan
ruang angkasa dlm wilayah negara dan mengatur pula wewenang2 yg
bersumber pada hubungan2 tsb.
- Boedi Harsono : Hukum agraria adl keseluruhan kaidah2 hukum, baik
tertulis maupun tdk tertulis yg mengatur agraria. Selanjutnya yg
dikatakan agraria menurut UUPA meliputi bumi, air, dan kekayaan
alam yg terkandung di dalamnya, bahkan dlm batas2 yg ditemukan
juga ruang angkasa.
- Bachsan Mustafa : Hukum agraria adl himpunan peraturan yg
mengatur tentang bagaimana para pejabat pemerintah menjalankan
tugas mereka di bidang keagrariaan.
4. 2. SEJARAH HUKUM AGRARIA
• Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria
berlaku di Indonesia bersifat dualistis (karena bersumber dari hukum adat
dan hukum perdata barat)
• Hukum agraria berdasarkan hukum barat (berlaku sebelum 24 September
1960) tersusun dari sumber2 dari hukum kolonial, di dlmnya terselubung
tujuan pemerintah kolonial hanya menguntungkan pihaknya saja.
• Hukum perdata barat yg menyangkut agraria tsb diberlakukan bagi
golongan Eropa dan golongan timur asing, tanah2 yg dikuasai oleh kedua
golongan penduduk tsb dinamakan tanah dg hak2 barat.
• Tanggal 24 September 1960 lahir UUPA (pemberlakuannya secara bertahap
di seluruh wilayah RI).
• Beberapa peraturan tertulis ttg agraria dinyatakan tdk berlaku lagi, seperti
KUHPerdata ttg hak eigendom,hak erpacht, hak opstal dll.
5. • Sebelum berlakunya UUPA kaidah hukum agraria tdk berdiri sendiri
sendiri seperti cabang ilmu hukum lain seperti h.perdata, h. dagang,
h. adat dsb. Tetapi bagian dari ilmu hukum lainnya yakni hukum adat
(hukum tanah adat), hukum perdata barat (hukum tanah barat),
hukm administrasi negara (hukum tanah admistratif);
• Setelah berlakunya UUPA, hukum agraria menjadi cabang ilmu hukum
tersendiri yakni Ilmu hukum agraria. Obyeknya bumi, air dan angkasa
termasuk kekayaan alam yg terkandung di dlmnya.
6. 3. SUMBER-SUMBER HUKUM AGRARIA
1. Hukum agraria tertulis :
a. Pasal 33 ayat (3) UUD 1945;
b. UU No.5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA);
c. UU terkait lainnya, seprti : UU Kehutanan, UU pertambangan, UU Kelautan, UU Pesisir dan
Pulau2 Kecil, dll
d. Traktat, perjanjian2 internasional yg terkait dg agraria, mis: perjanjian batas territorial, perairan
atau perjanjian internasional dlm hal investasi untuk pemanfaatan sumber daya alam, dsb
e. Yurisprudensi :putusan2 pengadilan terkait dg penegakan hukum agraria;
f. Doktrin atau pendapat para ahli hukum agraria yg terkenal dan diikuti dlm praktek seperti
dijadikan rujukan oleh hakim dalam membuat putusan.
2. Sumber Hukum Agraria tdk tertulis :
a. Hukum adat , sesuai dg ketentuan Pasal 5 UUPA
b. Hukum kebiasaan baru, termasuk yurisprudensi dan praktik administrasi negara.
7. 4. ASAS-ASAS HUKUM AGRARIA
1. Asas nasionalisme : hanya WNI saja yg mempunyai hak milik atas tanah dan
hubungan antara bumi dan ruang angkasa tanpa membedakan antara laki2 dan
perempuan baik WN asli ataupun keturunan;
2. Asas dikuasai oleh negara : bumi, air dan ruang angkasa beserta kekayaan
alam yg terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara.
3. Asas fungsi sosial : penggunaan tanah tdk boleh bertentangan dg norma
kesusilaan dan keagamaan dan juga hak2 org lain serta kepentingan umum;
4. Asas kebangsaan : setiap warga negara mempunyai hak milik tanah;
5. Asas non-diskrimitatif (tanpa pembedaan)
6. Asas gotong royong : segala usaha Bersama berdasarkan kepentingan
Bersama dlm rangka mewujudkan kepentingan nasional dlm bentuk gotong
royong;
7. Asas unifikasi : Hukum agraria disatukan menjadi satu UU yg berlaku bagi
seluruh WNI
8. Asas pemisahan horizontal : ada pemisahan hak kepemilikan antara pemilik
tanah dg benda dan bangunan yg ada di atasnya.
8. 5. KAITAN HUKUM AGRARIA DENGAN HUKUM ADAT
• Hukum adat sbg dasar pembentukan hukum agraria mempunyai 2
kedudukan :
1. Hukum adat sbg dasar utama ; hal tsb dpt dilihat pada konsideran
“berpendapat huruf a UUPA, bahwa berhubungan apa yg disebut
dalam pertimbangan2 di atas perlu adanya hukum agraria nasional,
yg berdasarkan hukum adat ttg tanah, yg sederhana, dan menjamin
kepastian hukum bagi seluruh rakyat Indo. Dg tdk mengabaikan
unsur2 yg bersandar pada hukum agama; dan Dalam Penjelasan
Umum III angka (1) : oleh krn rakyat Indo. sebagian terbesar tunduk
pada hukum adat, maka hukum agraria yg baru tsb akan didasarkan
pada hukum adat;
9. 2. Hukum adat sebagai hukum pelengkap : Pembentukan hukum
agraria nasional menuju kpd tersedianya perangkat hukum yg tertulis,
yg mewujudkan kesatuan hukum, dan memberikan perlindungan
hukum pd pemegang hak atas tanah merupakan suatu proses yg
membutuhkan waktu yg lama. Selama proses tsb belum selesai, hukum
tertulis yg sdh ada tetapi belum lengkap, maka memerlukan pelengkap
agar tdk terjadi kekosongan hukum.
Ketentuan Pasal 56 UUPA : selama UU mengenai hak milik sbg tersebut
pada Pasal 50 ayat (1) belum terbentuk, maka yg berlaku adl
ketentuan2 hukum adat setempat dan peraturan2 lainnya mengenai
hak atas tanah yg memberi wewenang sbgmn atau mirip dg yg
dimaksud pada Pasal 20, sepanjang tdk bertentangan dg jiwa dan
ketentuan2 UU ini.
10. 8. RUANG LINGKUP HAK ATAS TANAH
Pasal 4 ayat (1) UUPA sbg dasar hukum pengaturan ttg hak2 atas tanah,
bhw berdasarkan hak menguasai dari negara atas tanah sbg yg
dimaksud dlm Pasal 2 UUPA, maka selanjutnya ditentukan adanya
macam2 hak atas permukaan bumi yg disebut tanah, yg dpt diberikan
kpd dan dipunyai oleh org2, baik sendiri maupun bersama2 dg org lain
serta badan2 hukum.
11. Jenis hak2 atas tanah sbgmn diatur dlm Pasal 16 UUPA :
1. Hak Milik
Psl 20 UUPA : yg dimaksud hak milik adl hak turun temurun,
terkuat, dan terpenuh yg dpt dipunyai org atas tanah dg mengingat
ketentuan dlm Pasal 6 UUPA.
Turun temurun : hak milik atas tanah dpt berlangsung terus selama
pemiliknya masih hidup dan jika meninggal , maka hak miliknya dpt
dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat subyek hak
milik.
Terkuat : hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dg hak atas
tanah yg lain, tdk mempunyai batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain.
Terpenuh : hak milik atas tanah memberi wewenang kpd pemiliknya
paling luas dibandingkan dg hak atas tanah yg lain.
12. Peralihan Hak Milik
Pasal 20 (2) UUPA : hak milik dpt beralih dan dialihkan ke pihak lain.
Terdpt 2 bentuk peralihan hak atas tanah dari pemiliknya beralih ke
pihak lain) :
1. Dikarenakan suatu peristiwa hukum, mis: meninggalnya pemilik
tanah ;
2. Terjadi pemindahan hak karena suatu perbuatan hukum, mis : jual
beli, hibah dll.
Subyek Hak Milik :
1. Perseorangan : WNI
2. Badan hukum
13. Hapusnya Hak Milik (Pasal 27 UUPA) :
1. Karena pencabutan hak;
2. Penyerahan secara sukarela;
3. Diterlantarkan;
4. Karena peralihan hak yg mengakibatkan tanahnya berpindah kpd
pihak lain, mis jual beli.
14. 2. Hak Guna Usaha (HGU)
Pasal 28 UUPA : HGU adl hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh
negara, dlm jangka waktu sbgmn Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan
- Subyek HGU : Pasal 30 UUPA :
a. WNI
b. badan hukum yg didirikan menurut hukum Indonesia
- Jangka waktu yg diberikan kpd pemegang HGU adalah 25 tahun dan dpt
diperpanjang paling lama 35 th (Pasal 29 UUPA)
- Hapusnya HGU (Pasal 34UUPA) :
1. Jangka waktunya berakhir
2. Diberhentikan sebelum jangka waktu berakhir krn suatu syarat tdk terpenuhi
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
15. 3. Hak Guna Bangunan (HGB)
- Pasal 35 UUPA : HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yg bukan miliknya sendiri dg jangka waktu
paling lama 30 th dan dpt diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 th
- Subyek HGB (Pasal 36 UUPA) :
a. WNI
b. badan hukum yg didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
- Terjadinya HGB berdasarkan asal tanahnya :
a. tanah negara
b. di atas tanah hak pengelolaan
c. tanah hak milik
16. - Jangka waktu HGB didasarkan pada asal tanahnya
1. HGB atas tanah negara : 30 th dan dapat diperpanjangn paling lama 20
th, dan dpat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 th
2. HGB atas tanah hak pengelolaan : 30 tahun dan dpt diperpanjang paling
lama 20 th dan dpt diperbaharui untuk jangka waltu paling lama 30 th.
3. HGB atas tanah hak miliki : 30 tahun dan tidak ada perpanjangan jangka
waktu
- Hapusnya HGB (Pasal 40 UUPA) :
1. Jamgka waktu berakhir
2. Diberhentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tdk terpenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum.
5. Diterlantarkan.
6. Tanah musnah.
17. 4. Hak Pakai
- Hak pakai adl : hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yg
dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik org lain, yg memberi wewenang
dan kewajiban yg ditentukan dlm keputusan pemberiannya oleh pejabat yg
berwenang atau dlm perjanjian dg pemilik tanahnya yg bukan perjanjian sewa
menyewa, atau perjanjian pengelolaan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dg jiwa dan ketentuan UUPA (Pasal 4 ayat (1) UUPA) .
- Subyek hak pakai (Pasal 42 UUPA) :
a. WNI
b. Orang asing yg berkedudukan di Indonesia
c. badan hukum yg didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Tambahan dalam PP No.40 tahun 1996 Pasal 39 :
a. Departemen, Lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daearah
b. Badan2 keagamaan dan sosial
c. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional
18. - Jangka waktu hak pakai didasarkan pada asal tanahnya.
a. Hak pakai atas tanah negara : 25 th , dapat diperpanjang untuk jangka
waktu 20 th dan dapat diperbaharui paling lama 25 th.
b. Hak pakai atas tanah hak pengelolaan : 25 th, dpt diperpanjang untuk
jangka waktu 20 th dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu 25 th.
c. Hak pakai atas tanah hak milik : 25 th dan tdk ada perpanjangan jangka
waktu.
- Hapusnya hak pakai (Pasal 55 PP No. 40 th 1996) :
a. Jangka waktu berakhir
b. Dibatalkan oleh pejabat yg berwenang, pemegang hak pengelolaan atau
pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir
c. Hak pakainya dicabut
d. Diterlantarkan
e. Tanahnya musnah
f. Pemegang hak pakai tdk memenuhi syarat sbg pemegang hak pakai
19. 5. Hak Sewa untuk bangunan
Pasal 44 ayat 1 UUPA
Hak sewa adl : seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia
berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dg membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai uang sewa.
Hak sewa untuk bangunan adalah : hak yang dimiliki oleh seseorang atau badan hukum untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah hak milik orang lain dengan membayar
sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah
dan pemegang hak sewa untuk bangunan.
- Hak atas tanah yg disewakan kepada pihak lain adl hak milik
- Obyek yg disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain (pemegang hak sewa untuk bangunan)
adl tanah bukan bangunan.
- Jangka waktu hak sewa untuk bangunan diserahkan kpd kesepakatan antara pemilik tanah dg
pemegang sewa untuk bangunan
- Hapusnya hak sewa untuk bangunan:
a. Jangka waktunya berakhir
b. Diberhentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk
bangunan tdk memenuhi syarat sbg pemegang hak sewa untuk bangunan
c. Dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktu berakhir
d. Hak milik atas tanah yg dicabut untuk kepentingan umum
e. Tanahnya musnah.
20. 6. Hak Gadai (Gadai Tanah)
- Boedi Harsono : gadai tanah adl hubungan hukum antara seseorang
dg tanah kepunyaan org lain yg telah menerima uang gadai
daripadanya.
- Selama uang gadai tsb belum dikembalikan , tanah gtsb dikuasai oleh
si pemegang gadai.
- Selama uang gadai belum dikembalikan , tanah tsb dikuasai oleh si
pemegang gadai.
- Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi milik hak pemegang gadai.
- Pengembalian uang gadai atau penebusan tergantung pada kemauan
dan kemampuan pemilik tanah yg menggadaikan.
21. • Terdapat 2 pihak dalam hak gadai/gadai tanah :
- Pihak pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai
- Pihak yg menyerahkan uang kepada pemebri gadai disebut penerima
gadai/pemegang gadai.
• Hak gadai /gadai tanah merupakan perjanjian penggarapan tanah bukan
perjanjian pinjam-meminjam uang dg tanah sbg jaminan.
• Obyek hak gadai adl tanah sedangkan obyek perjanjian pinjam-meminjam uang
dg tanah sbg jaminan utang adl uang.
• Hapusnya hak gadai/gadai tanah :
a. Telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah(pemberi gadai);
b. Hak gadai sdh berlangsung 7 tahun atau lebi;
c. Adanya putusan pengadilan yg menyatakan bhw pemegang gadai
pemilik atas tanah yg digadaikan karena pemilik tanah tdk bisa menebus
dlm jangka waktu yg telah disepakati oleh kedua belah pihak.
d. Tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
e. Tanahnya musnah.
22. 7. Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
Boedi Harsono :
- Hak usaha bagi hasil adl seorang atau badan hukum (penggarap)
untuk menyelenggarakan usaha pertaania di atas tanah kepunyaan
pihak lain (pemilik) dg perjanjian bhw hasilnya akan dibagi antara
kedua belah pihak menurut imbangan yg telah disepakati
sebelumnya.
- Hapusnya hak usaha bagi hasil/perjanjian bagi hasil :
a. Jangka waktu berakhir;
b. Atas persetujuan kedua belah pihak, perjanjian bagi hasil diakhiri;
c. Pemilik tanah meninggal dunia;
d. Adanya pelanggaran oleh penggarap gterhadap larangan dlm
perjanjian bagi hasil;
e. Tanahnya musnah.
23. 8. Hak Sewa Tanah Pertanian
- Hak sewa tanah pertanian adl suatu perbuatan hukum dalam bentuk
penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah
pertanian kepada pihak lain (penyewa) dlm jangka waktu tertentu
dan sejumlah uang sebagai sewa yg ditetapkan atas dasar
kesepakatan kedua belah pihak.
- Hapusnya hak sewa tanah pertanian :
a. Jangka waktu berakhir;
b. Hak sewa dialihkan ke pihak lain tanpa persetujuan dari pemilik
tanah, kecuali diperkenankan oleh pemilik tanah;
c. Hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa;
d. Hak atas tanah tsb dicabut untuk keepentingan umum;
e. Tanahnya musnah.
