Session 1 introduction to valuation

1. Aswath Damodaran 1
Сэдэв 1:
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай ойлголт,
зорилго, зохион байгуулалт

2. Aswath Damodaran 2
Зарим анхдагч үзэл баримтлал
" One hundred thousand lemmings cannot be wrong" Graffiti
We thought we were in the top of the eighth inning,
when we were in the bottom of the ninth.. Stanley
Druckenmiller

3. Aswath Damodaran 3
Үнэлгээний тухай буруу ойлголт
Төөрөгдөл 1: Үнэлгээний зорилго нь “жинхэнэ” утгыг олох
• Үнэн 1.1: Бүх үнэлгээ нэг талыг барьсан байдаг. Үндсэн асуулт нь хэчнээн,
ямар чиглэл байна?
• Үнэн 1.2: Таны үнэлгээний хазайлтын чиглэл ба цар хүрээ нь хэн танд төлж
байгаа, хэр их төлж байгаагаас шууд хамаарна.
Төөрөгдөл 2: Сайн үнэлгээ нь үнэ цэнийн оновчтой тооцооллоор
хангадаг
• Үнэн 2.1: Оновчтой үнэлгээ гэж байхгүй.
• Үнэн 2.2: Зохимжтой үнэлгээ нь хамгийн сайн үнэлгээ байна.
Төөрөгдөл 3: Дэлгэрэнгүй тоон загвар нь үнэлгээг сайжруулдаг
• Үнэн 3.1: Үнэлгээний загварын талаарх хэн нэгний ойлголт нь загварт
шаардлагатай орцын тооноос эсрэг хамааралтай байна.
• Үнэн 3.2: Энгийн үнэлгээний загвар нь нарийн төвөгтэй ямар нэг загвараас
илүү сайн үнэлдэг.

4. Aswath Damodaran 4
Үнэлгээний хандлага
Үндсэн үнэлгээ, хөрөнгийн үнэ цэнэ нь түүний мөнгөн урсгалыг
бий болгох чадвар болон мөнгөн урсгалын эрсдэл зэрэг түүний
дотоод шинж чанартай холбоотой. Үүний хамгийн түгээмэл
хэлбэр нь хөрөнгийн хүлээгдэж буй ирээдүйн мөнгөн урсгалын
өнөөгийн үнэ цэнэ нь хөрөнгийн үнэ цэнэ болох хорогдуулсан
мөнгөн урсгалын (DCF) үнэлгээгээр тооцсон дотоод үнэ цэнэ юм.
Харьцуулсан үнэлгээ, ашиг, мөнгөн урсгал, дансны үнэ эсвэл
борлуулалт зэрэг нийтлэг хувьсагчдаас хамааруулан
харьцуулагдах хөрөнгийн үнийг олох замаар хөрөнгийн үнэ
цэнийг тооцох.
Болзошгүй шаардлагын үнэлгээ, хувьцааны опционы шинж
чанараар хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоход опционы үнэлгээний
загварыг ашигладаг.

5. Aswath Damodaran 5
Бүх үнэлгээний хандлагын үндэс
Хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргалтад үнэлгээний загваруудыг
ашиглах (жишээ нь, ямар хөрөнгө дутуу үнэлэгдсэн, ямар
хөрөнгө илүү үнэлэгдсэнийг шийдэхэд) нь дараахад суурилдаг:
• Зах зээл үр ашиггүй байх болон үнэ цэнийг тооцоход алдаа гаргах тухай
ойлголт
• Хэзээ, хэрхэн энэ үр ашиггүй байдлыг засах талаарх таамаглал
Үр ашигт зах зээлд зах зээлийн үнэ нь үнэ цэнийн хамгийн сайн
тооцоолол байна. Ямар ч үнэлгээний загварын зорилго нь дараа
нь энэ үнэ цэнийн үнэн зөв болохыг батлах явдал юм.

6. Aswath Damodaran 6
Хорогдуулсан мөнгөн урсгалын үнэлгээ
Энэ нь: Хорогдуулсан мөнгөн урсгалын үнэлгээнд хөрөнгийн үнэ
цэнэ нь хөрөнгийн хүлээгдэж буй мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ
цэнэ байдаг.
Философи үндэс: Хөрөнгө бүр мөнгөн урсгал, өсөлт, эрсдэл гэх
мэт түүний шинж чанаруудад тулгуурласан тооцох боломжтой
дотоод үнэ цэнэтэй байдаг.
Шаардлагатай мэдээлэл: Хорогдуулсан мөнгөн урсгалын
үнэлгээг ашиглаж байгаа үед танд хэрэгтэй мэдээлэл нь
• Хөрөнгийн ашиглагдах жилийг тооцох
• Хөрөнгийн ашиглагдах хугацааны турш дахь мөнгөн урсгалыг тооцох
• Эдгээр мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэд ашиглах хорогдуулалтын хувийг
тооцох
Үр ашиггүй зах зээл: Зах зээл нь хугацааны туршид хөрөнгийг
үнэлэхэд алдаа гаргадаг ба хугацаа өнгөрөх тусам хөрөнгийн
талаар шинэ мэдээлэл хүлээн авснаар алдаагаа залруулдаг гэж
үздэг.

7. Aswath Damodaran 7
Харьцуулах үнэлгээ
Энэ юу вэ?: Ямар нэг хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоход ижил эсвэл
харьцуулагдах хөрөнгийн зах зээлийн үнийг ашиглах арга юм.
Философи үндэс: Хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг тооцох
боломжгүй (бараг боломжгүй). Хөрөнгийн үнэ цэнэ нь зах зээл
түүнд юу төлөхөд бэлэн байгаагаас хамаарна (түүний шинж
чанарт суурилна)
Шаардлагатай мэдээлэл:
• Ижил хөрөнгө эсвэл ижил эсвэл харьцуулагдах хөрөнгийн бүлэг
• Үнэ цэнийн стандарт хэмжигдэхүүн (өмчийн хувьд үнийг ашиг эсвэл дансны
үнэ зэрэг нийтлэг хувьсагчдад хувааж олно)
• Хэрэв хөрөнгө төгс харьцуулагдах боломжгүй бол уг ялгааг хянах хувьсагчид
хэрэгтэй
Үр ашиггүй зах зээл: Ижил төстэй эсвэл харьцуулагдах
хөрөнгийн үнэлгээний алдааг засахад хялбар байдаг, ашиглахад
хялбар ба хурдан засварлагддаг.

8. Aswath Damodaran 8
Болзошгүй нэхэмжлэлийн (Опцион) үнэлгээ
Энэ юу вэ?: Болзошгүй нэхэмжлэлийн үнэлгээнд опцион мэт
тохиолдож буй үйл явдлын болзошгүй мөнгөн урсгалаар
хөрөнгийг үнэлдэг.
Философи үндэс: Та хөрөнгөд суурилсан опцион худалдаж авах
үед эрсдлийн сонголтоо өөрчилнө – таны эрсдлийн бууралт
хязгаарлагдмал байхад өсөлт нь бараг хязгааргүй байна. Иймээс
эрсдэл таны холбоотой болно.
Шаардлагатай мэдээлэл:
• Опционыхоо суурь хөрөнгийг тодорхойлох
• Хорогдуулсан мөнгө урсгалын үнэлгээг ашиглан тооцсон таны хөрөнгийн
ердийн үнэ цэнэ
• Санамсаргүй тохиолдол нь опционы мөнгөн урсгалыг өдөөдөг
Үр ашиггүй зах зээл: Хөрөнгөд суурилсан опционыг үл
тоомсорлодог хөрөнгө оруулагчид түүнийг үнэлдэггүй.

9. Aswath Damodaran 9
Опционы шууд бус жишээ
Ноцтой асуудал бүхий компаний өмч – алдагдалтай бөгөөд өндөр
хөшүүрэг бүхий компани – компаний хувьцаа эзэмшигчдийн
эзэмшиж буй төлбөр барагдуулах опцион гэж үзэж болно. Энэ нь
компаний хөрөнгөд суурилсан худалдан авах опцион гэсэн үг юм.
Байгалийн нөөцийн компаний эзэмшлийн нөөцийг байгалийн
нөөцөд суурилсан худалдан авах опцион гэж үзэж болох ба
компани хэр ихийг олборлохыг шийднэ.
Компаний эзэмшиж буй патент эсвэл компанид олгогдсон онцгой
зөвшөөрөл нь бүтээгдэхүүнд (төсөл) суурилсан опцион гэж үзнэ.
Компани уг опционыг патентын хугацааны туршид эзэмшинэ.
Одоогийн байгаа хөрөнгө оруулалтыг шинэ зах зээл эсвэл шинэ
бүтээгдэхүүнд өргөжүүлэхийн тулд компаний эзэмшиж буй эрх.

10. Aswath Damodaran 10
Дүгнэж хэлэхэд…
Үнэлгээний загвар хэмжүүрүүд хэдэн зуу байдаг ч зөвхөн гурван
үнэлгээний хандлага байдаг:
• Бодит үнэ цэнэ (дандаа, гэхдээ үргэлж биш DCF үнэлгээ)
• Харьцуулах үнэлгээ
• Болзошгүй шаардлагын үнэлгээ
Эдгээр гурван хандлага нь нэг ижил цаг хугацаанд ижил
хөрөнгийн үнэ цэнийг ялгаатай тооцдог.
Үнэлгээг ойлгохын тулд та эдгээр гурван хандлагыг ойлгож
ашиглаж чаддаг байх ёстой. Хандлага бүрт цаг хугацаа, орон зай
байдаг ба тус бүрийг нь хэзээ хэрэглэхийг мэдэх нь үнэлгээгээр
мэргэших гол хэсэг юм.

11. Aswath Damodaran 11
Хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр хийгдэж буй ажил
Монгол улсад
Монгол улсад Сангийн яам дэлхийн банкны санхүүжилтээр
“Засаглалыг дэмжих төслийн хүрээнд Хөрөнгийн үнэлгээний
” 2007-2010аргачлалыг хэрэгжүүлэхүй дэд төслийг онд
,хэрэгжүүлж энэ дэд төслийн хүрээнд Монголын үнэлгээчдийн
нийгэмлэгийн санаачлага оролцоотойгоор Үнэлгээний Олон
3 ,Улсын Стандартыг удаа орчуулан хэвлүүлж хөрөнгийн
,үнэлгээний тухай хуулийг батлан мөрдүүлж Монголын
,Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн Институтийг байгуулан ажиллуулж
-төрийн өмч хөрөнгийн дахин үнэлгээг ҮОУС ын агуулгад
,нийцүүлэн хийж үр дүнг санхүүгийн тайланд тусгаж үнэлгээний
,үйл ажиллагаанд хэрэглэх зорилгоор аргачлал журам
,боловсруулан мөрдүүлж үнэлгээчид болон төрийн өмчийн
,байгууллагын мэргэжилтнүүдэд үнэлгээний мэдлэг чадвар олгох
,сургалт явуулж үнэлгээний үйл ажиллагааг сурталчлах зэрэг
.ажил хийгдэж байна

12. Aswath Damodaran 12
:Тодорхойлолт Хөрөнгө
Хөрөнгө гэдэг нь өнгөрсөн үйл явцын үр дүнд бий болсон бөгөөд
байгууллагад эдийн засгийн ирээдүйн өгөөж буюу үйлчилгээний
чадавх авчрахаар хүлээгдэж буй байгууллагын хяналтанд байгаа
нөөц болно1
.
Хөрөнгийн эдийн засгийн ирээдүйн үр өгөөж нь аж ахуйн
нэгжийн мөнгө бамөнгөтэй адилтгах хөрөнгийн гүйлгээг шууд ба
шууд бус замаар бий болгох чадамж юм2
Корпорацийн хөрөнгө гэдэг нь хяналтанд байгаа мөнгө бий
болгогч нэгж болон бусад мөнгө бий болгогч нэгжийн аль алины
ирээдүйн мөнгөн урсгалд хувь нэмрээ оруулах гүүдвилээс бусад
бүх хөрөнгө юм3

13. Aswath Damodaran 13
:Тодорхойлолт Хөрөнгө
-СТОУС д хөрөнгийг хөрвөх чадвараар нь эргэлтийн ба
.эргэлтийн бус хөрөнгө гэж ангилна
:Эргэлтийн хөрөнгийг дараах шалгуураар ангилна
• Байгууллагын үйл ажиллагааны циклийн хэвийн нөхцөлд
,хэрэгжихээр хүлээгдэж байгаа эсвэл худалдан борлуулах ба
ашиглахаар эзэмшиж байгаа
• Үндсэндээ худалдах зориулалттай юмуу богино хугацаатай эзэмшиж
байгаа бөгөөд тайлангийн өдрөөс хойш арван хоёр сарын дотор
хэрэгжихээр хүлээгдэж байгаа
• Ашиглалтад нь ямар нэг хязгаарлалт байхгүй мөнгө ба түүнтэй
адилтгах хөрөнгө

14. Aswath Damodaran 14
:Тодорхойлолт Хөрөнгө
:Эргэлтийн хөрөнгөд дараах хөрөнгө хамаарна
• Мөнгө батүүнтэй адилтгах хөрөнгө
• Богино хугацаат хөрөнгө оруулалт
• Худалдааны бабусад авлага
• Урьдчилж төлсөн тооцоо баурьдчилгаа
• ,Материал сэлбэг хэрэгсэл
• ,Бараа бэлэн бүтээгдэхүүн
Эргэлтийн хөрөнгөөс бусад бүх хөрөнгийг эргэлтийн бус гэж
. . :ангилна Эргэлтийн бус хөрөнгөд дараах хөрөнгө багтана Үүнд
• . , ,Үндсэн хөрөнгө Барилга байгууламж төмөр зам төмөр замын хөдлөх
, ,бүрэлдэхүүн үйлдвэрлэлийн машин тоног төхөөрөмж автомашин тээврийн
, , ,хэрэгсэл конторын тоног төхөөрөмж тавилга бусад тавилга эд хогшил багаж
хэрэгсэл
• . , ,Биет бус хөрөнгө Газар эзэмших эрх программ хангамж худалдааны нэр
, , ,тэмдэг патент балиценз зохиогчийн эрх бусад биет бус хөрөнгө
• . ,Урт хугацаат хөрөнгө оруулалт ба бусад хөрөнгө Өмчийн хөрөнгө оруулалт
, ,бусад үнэт цаасны хөрөнгө оруулалт бусад хөрөнгө оруулалт их засварын
, , ,хөрөнгө оруулалт дуусаагүй барилга урт хугацаат зээл ба авлага бусад
эргэлтийн бусахөрөнгө

15. Aswath Damodaran 15
:Тодорхойлолт Хөрөнгө
,Үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн газар уг газарт хамаарах байгалийн
, ,нөөц уг газар дээр байгуулсан түүнээс салгаж үл болох барилга
, .байгууламж газар сайжруулалт зэргийг багтаасан ойлголт юм
Хөдлөх хөрөнгө нь биет ба биет бус хөрөнгийн эзэмших эрхийг
.багтаасан үл хөдлөх хөрөнгөөс тусдаа ойлголт юм Энэ төрөлд
, ,газартай холбогдоогүй машин тоног төхөөрөмж тавилга эд
,хогшил зэрэг эргэлтийн бус хөрөнгө бас бараа материал зэрэг
.эргэлтийн хөрөнгө ордог

16. Aswath Damodaran 16
:Тодорхойлолт Өмч
, ,Өмч гэдэг бол өмчлөлтэй холбоотой бүх эрх ашиг сонирхол үр
ашгийг багтаасан хууль зүйн ойлголт юм4
- , , ,ҮОУС д үл хөдлөх өмч хөдлөх өмч бизнес санхүүгийн өмчлөх
.эрх гэсэн өмчийн дөрвөн төрлийг авч үздэг
Өмч бол эзэмшигчийн өмчийн тусгай эрх ашгийг тусгасан
. : ,өмчлөлийн эрхүүдээс бүрдэнэ Үүнд Өмчлөлийг ашиглах
, , ,эзэмших худалдах түрээслүүлэх өвлүүлэх эрхүүдийг эдлэх
эсвэл эдлэхгүй байхыг сонгох

17. Aswath Damodaran 17
:Тодорхойлолт Үнэлгээ
Үнэлгээний мөн чанар нь хөрөнгө болон өмчийн үнэ цэнийг
.тодорхойлоход оршино
Хөрөнгө болон өмчийн үнэ цэнийг мэргэжлийн үнэлгээчин зохих
, , .стандарт аргачлал журмын дагуу хараат бусаар тогтооно
? ? ? ? ?Үнэлгээний үйл ажиллагааг Хэн Юу Хэзээ Хаана Яаж гэсэн
5 асуултад хариулт өгснөөр хамгийн энгийнээр тодорхойлж
.болно
• Хэн гэдэг нь үнэлгээчин
• Юу гэдэг нь үнэлгээний зүйл
• Хэзээ гэдэг нь үнэлгээний өдөр
• Хаанагэдэг нь үйлчлүүлэгч
• Яаж гэдэг нь үнэлгээ хийх

18. Aswath Damodaran 18
:Тодорхойлолт Үнэлгээ
Үнэлгээчин
Хөрөнгийн үнэлгээний зүйл гэж тодорхой үнэ цэнээр үнэлэгдэх
, ,эд хөрөнгө болон эдийн бус хөрөнгө бизнесийн үйл ажиллагаа
санхүүгийн өмчлөх эрхийг
Үйлчлүүлэгч
Хөрөнгийн үнэлгээ хийх
Үнэлгээний өдөр
Үнэлэх (Appraise) ,гэдэг нь үнэ тодорхойлолт өмч хөрөнгийн үнэ
, ,цэнэ ба тоо хэмжээг тодорхойлох аливаа эд юмсын чанар чансаа
үнэ цэнэд тодорхойлолт өгөх
Үнэлгээ (Valuation) Үнэ цэнэтогтоохүйл явц

19. Aswath Damodaran 19
:Тодорхойлолт Үнэлгээ
Үнэлгээний хандлага (Valuation approach) – 1 буюу түүнээсдээш
тооны үнэлгээний хандлагуудыг ашиглан үнэ цэнийг тогтоох арга
. , 3зам Хөрөнгийн мөн чанар зориулалтаас хамааран үнэлгээний
. ,хандлагыг хэрэглэнэ Эдгээр нь зах зээлийн хандлага орлогын
,хандлага өртгийн хандлага
Үнэлгээний тайлан (Valuation report) – ,Үнэлгээний үндэслэл
зорилго болон үнэ цэнийн саналд хүргэдэг судалгаа
, ,шинжилгээний үр дүн ажлын зааварчилгаа удирдамжуудыг
.тусгасан баримт бичиг

20. Aswath Damodaran 20
: ,Тодорхойлолт Үнэ цэнэ үнэ баөртөг
Үнэ цэнэ (Value) – гэдэг нь таамагласан үнэ бөгөөд үнэ цэнийг
тогтооход үндэслэсэн таамаглалууд нь үнэлгээний зорилгоор
.тодорхойлогдоно
Үнэ (Price) – ,гэдэг бол бараа үйлчилгээнд хүссэн санал болгосон
.эсвэл төлсөн дүн байна
Өртөг (Cost) – гэдэг нь хөрөнгийг олж авах эсвэл үйлдвэрлэн
.бүтээхэд шаардагдах дүн байна

21. Aswath Damodaran 21
:Тодорхойлолт Хөрөнгийн үнэлгээ
Хөрөнгийн үнэлгээ (appraisal) , ,гэж үйлчилжбайгаахууль эрх зүй
стандартыг үндэслэн янз бүрийн зориулалтаар хөрөнгийн үнэ
цэнийг тодорхойлоход зайлшгүй шаардагдах өгөгдлүүдийг
, , ,системчлэн цуглуулж судалгаа тооцоолол хийж нэгтгэн дүгнэлт
.гаргах үйл ажиллагааг хэлнэ Хөрөнгийн үнэлгээний үр дүн нь
, ,үнэлгээний зорилго хөрөнгийн төрөл түүнд хамаарах эрх зүйн
.хэм хэмжээнээс ихээхэн хамааралтай байдаг

22. Aswath Damodaran 22
Хөрөнгийн үнэлгээний зорилго
,Хөрөнгийн үнэлгээний зорилго нь Олон улсын болон улс
,үндэсний хэмжээнд өмч хөрөнгийн үнэлгээний хүлээн
,зөвшөөрөгдсөн тогтолцоог бүрдүүлж төлөвшүүлснээр
.үнэлгээний зах зээлийн хэрэгцээг хангахад оршино
:Хөрөнгийн үнэлгээний зорилт нь
• Үнэлгээний ажлын зохицуулалтын тогтолцоог ( ,Хууль эрх зүй стандарт)
,бүрдүүлж төлөвшүүлэх
• ,Үнэлгээний байгууллагын удирдлага зохион байгуулалтыг (Төрийн болон
мэргэжлийн өөрөө удирдах) сайжруулах
• , ,Үнэлгээчдийг шинээр бэлтгэх болон тэдний мэдлэг чадвар дадлагыг байнга
дээшлүүлэх
• ,Олон улс бүс нутаг болон тухайн улсад үнэлгээний ажлыг хөгжүүлэх хамтын
.ажиллагааг өргөжүүлэх зэрэг болно

23. Aswath Damodaran 23
Хөрөнгийн үнэлгээний хэрэгцээ
Бизнесийн даяаршил үндэстэн дамнасан зах зээлийн өсөлт олон
улсад хүлээн зөвшөөрөгдсөн стандартыг бий болгохыг шаардах
.болсон
,Бизнесийн үйл ажиллагааны удирдлагад хөрөнгө өр төлбөрийг
бодитоор хэмжиж тайлагнах
, :Өмч хөрөнгийн үнэлгээг олон зориулалтаар хийх шаардлага
• , , , ,Өмч хөрөнгийг хувьчлах өмчлөх ашиглах түрээслүүлэх өвлүүлэх зэрэг
эрхийн харилцааны үнэлгээ хийх
• ,Үндэслэлтэй өртгөөр данс бүртгэл тайланд тусгах үнэлгээ хийх
• Банкны зээлийн барьцаахөрөнгийн үнэлгээ хийх
• Хөрөнгийн аливаахохирлын нөхөн олговрын үнэлгээ хийх
• Үл хөдлөх хөрөнгийг татварын зорилгоор үнэлэх
• Түрээслүүлсэн хөрөнгийн тооцоолол хийх
• Хөрөнгө оруулалтын зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө болон бизнесийг үнэлэх
• Төрийн эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр хөрөнгийг үнэлэх гэх мэт

24. Aswath Damodaran 24
Хөрөнгийн үнэлгээний хэрэгцээ
, , :Мэдээлэл тогтвортой ил тод баталгаатай байх
• Төрийн байгууллагын мэдээллийн сан
• Мэргэжлийн байгууллагын мэдээллийн сан
• Үнэлгээчний мэдээллийн сан

25. Aswath Damodaran 25
Хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажлын үешат
3Хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажил нь үе
:шаттай байна
• Бэлтгэл үешат
• Үнэлгээ хийх үешат
• Төгсгөлийн үешат

26. Aswath Damodaran 26
Бэлтгэл үешат
, , ,Үнэлгээ хийх ажлын зорилгоо тодорхойлох гэрээ хэлцэл хийх
үйлчлүүлэгчтэй уулзаж ярилцлага хийж үнэлгээний объектын
,талаарх ойлголтыг олж авах үнэлгээнд хэрэглэх стандарт болон
,эрх зүйн баримт мэдээллийг сонгож бэлтгэх үнэлгээ хийх
,ажилтай холбоотой баримт мэдээг цуглуулж боловсруулалт
, .хийх боловсруулсан мэдээлэлд нэмэлт засвар хийх гэх мэт
Үнэлгээнд хэрэглэгддэг мэдээллийг ерөнхийд нь гадны ба
.дотоодын мэдээлэл гэж ангилна
.Гадны мэдээллийг ерөнхий батусгай гэж ангилна

27. Aswath Damodaran 27
Бэлтгэл үешат
:Ерөнхий мэдээлэлд
• : ,Макро эдийн засгийн үзүүлэлт эдийн засгийн өсөлтийн түвшин
, , ,ханшгүйдлийн түвшин ерөнхий индекс хөрөнгө оруулалтын бодлого
,үндэсний болон гадаадын хөрөнгө оруулалтын түвшин хүүний болон ханшны
,өөрчлөлт хүн амын орлогын түвшин зэрэг
• : ,Нийгэм улс төрийн хүчин зүйлс улс төрийн тогтвортой байдал таамаглагдах
, , ,байдал Засгийн газрын итгэлтэй байдал сонгуулийн хугацаа үр дүнгийн
таамаглал гэх мэт
• :Хөрөнгийн зах зээлийн талаарх ерөнхий мэдээлэл зах зээлийн хэсэгчлэл
( , ,хөрөнгийн төрлөөр зориулалт ба ашиглалтын хувилбаруудаар орлого олох
, , ,байдлаар арилжаа түрээсийн ажил гүйлгээгээр анхдагч ба хоёрдогч зах
зээлээр)

28. Aswath Damodaran 28
Үнэлгээ хийх үешат
,Үнэлгээ хийхийн тулд тухайн хөрөнгийн эрсдлийн үнэлгээ хийх
,үнэлгээний сонгосон арга хандлагын ( , ,Өртгийн Зах зээлийн
Орлогын) дагуу тодорхойхөрөнгө болон өмчийн төрөл бүрээр
тооцоолол хийж үнийн дүнг тодорхойлох гэх мэт ажилбарууд
.хийгдэнэ
Мэдээ цуглуулахдаа дараах гурван төрлийн мэдээнд онцгой
:анхаарал хандуулна
• Зардлын талаарх мэдээ
• Арилжааны үнийн мэдээ
• Орлогын талаарх мэдээ
:Мөн дараах мэдээллийг цуглуулна
• ,Байршил өмчлөлийн эрх
• ,Зураг төлөвлөгөө
• ,Талбарын шалгалт үзлэг
• Орон нутгийн захиргааны мэдээлэл
• :Ажлын байрны судалгаа Үнэлгээний мэдээлэл
• Талбайн тооцоолол баүнэлгээний хүснэгт бэлтгэх

29. Aswath Damodaran 29
Төгсгөлийн үешат
, ,Үнэлгээчин боловсруулалт хийсэн мэдээлэл тооцоо судалгаанд
,үндэслэн үнэлгээний тайлан бэлтгэж бэлтгэсэн үнэлгээний
,тайлангийн дүгнэлт зөвлөмжийг захиалагчид хүргүүлэх ажил
.хамаарна
Газрын үнэлгээ хийх ажлын үлгэрчилсэн үешат
• Үнэлгээний үндсэн асуудлыг шийдвэрлэх
• , ,Мэдээлэл цуглуулан шалгаж шинжилгээ хийх
• Хамгийн сайн ашиглалтын шинжилгээ хийх
• , ,Үнэлгээг өртөг зах зээл орлого гэсэн хандлагад үндэслэн холбогдох
,тооцооллыг хийж гарсан үр дүнг зөвшилцөх
• ,Үнэлгээний ажлын үр дүнгийн тухай тайлан бэлтгэж толилуулах

30. Aswath Damodaran 30
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн зарчмууд
Үл хөдлөх хөрөнгөтэй ( , ,газар барилга байгууламж) холбоотой
зарчмууд
• Үлдэгдэл бүтээмжийн зарчим (surplus productivity). Үйл ажиллагааныүр дүнд
,бий болсон цэвэр орлогоос үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлүүд болох хөдөлмөр
,капитал удирдлагын зардлуудыг нөхөөд үлдэж буй орлого нь газарт ногдох
.орлого болох бөгөөд түүнийг үлдэгдэл бүтээмж гэдэг Үлдэгдэл бүтээмж нь
, ,тухайн газар орлогыг нэмэгдүүлэх зардлыг бууруулах ашиглалтын
зориулалтад хэрхэн нийцэж байгаагаас болон эдгээр нөхцөл нэг дор зохистой
.хосолсноос хамаарч бий болно
• Хувь нэмрийн зарчим (contribution). Хувь нэмрийн зарчимгэдэг нь тухайн
, ,объектын зарим эд анги сайжруулалтыг нэмж бий болгох эсвэл тэр нь
дутагдалтайн улмаас тухайн объектын үнэ цэнэ болон цэвэр орлого
.өөрчлөгдөхийг хэлнэ

31. Aswath Damodaran 31
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн зарчмууд
Орлого өсөх буурах зарчим (Increasing and decreasing returns). Энэ
зарчмын агуулга нь хөрөнгө оруулалтын үр дүнд цэвэр орлого
,тодорхой цэгийг хүртэл хурдацтай өсөж энэ цэгээс эхлээд нийт
.орлого өсөх боловч өсөлтийн хурдац нь удааширдаг
Тэнцвэрт байдлын зарчим (balance). Энэ зарчимнь газрыгямарч
зориулалтаар ашиглалаа гэсэн түүн дээр хийгдэх сайжруулалт
оновчтой хэмжээнд хийгдэж чадсанаар газрын өртөг нэмэгддэг
.явдал юм
Зохистой хэмжээний зарчим (Economic size). Энэ зарчим нь
,тухайн байршил зах зээлийн орчинд газар хэмжээний хувьд
.худалдан авагчийн хэрэгцээнд нийцэхийг хэлнэ

32. Aswath Damodaran 32
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн зарчмууд
Эрхийн эдийн засгийн хуваалтын зарчим (Economic division).
,Хөрөнгийг эзэмших эрхийг нэгтгэх хуваах замаар үл хөдлөх
хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхийг эдийн засгийн хуваалт
.гэнэ
• Биет хуваалт (physical division). ,Үүнд газарт хамаарах агаарын орон зай
, .хэвлий газрын гадаргууг хэсэглэн хуваах зэрэг боломж хамаарна
• Хугацааны эрх (division of time of possession). Үүнд тухайн үл хөдлөх
, .хөрөнгийн эрхийн хугацаа түрээсийн хугацаахамаарна
• Ашиглах эрх (division of right to use). Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглах эрхийн
.хязгаар нь түүний үнэ цэнэд нөлөөлнө
• Эд хөрөнгийн эрхийн төрөл (division by right of ownership). Хөрөнгийг
дангаар болон хамтран эзэмшиж болдогтой холбоотой
• Барьцааны эрх (division by security interests). Хөрөнгө зээлийн болон
,төлбөрийн бусад барьцаанд байх шүүхийн шийдвэрээр захиран зарцуулах эрх
.нь хязгаарлагдах зэрэг харилцаанд орох нь цөөн биш байдаг

33. Aswath Damodaran 33
Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
Ашигт байршлын зарчим (dependency). Уг зарчмын агуулга нь үл
хөдлөх хөрөнгийн тодорхой объектын үнэ цэнэ нь түүний орчинд
,байгаа бусад үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар үнэ цэнийн
,өөрчлөлт үнэлж байгаа объект нь бусад объектын үнэ цэнэд
.нөлөөлөх байдлаас хамааралтай гэдгийг илэрхийлдэг
Эрэлтэд нийцэх зарчим (conformity). Энэ зарчим нь барилгын
, ,архитектурын шийдэл тохь тух барилгажилтын нягтшил зэрэг нь
үл хөдлөх хөрөнгийг тогтоосон зориулалтаар ашиглахад
.худалдан авагчийн хэрэгцээг хангах чадварыг илэрхийлдэг
Эрэлт нийлүүлэлтийн зарчим (Supply and demand). Энэ зарчмын
агуулга нь эрэлт нийлүүлэлтийн хуулийн үйлчлэлийн үр дүнд үл
.хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ өөрчлөгдөж байдаг явдал юм

34. Aswath Damodaran 34
Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
Өрсөлдөөний зарчим (competition). Энэ зарчмын агуулга нь зах
зээл дээр дунджаас илүү их ашиг олж байгаа бизнест өрсөлдөөн
,нэмэгдэж нийлүүлэлт өсөх ба тэр нь тодорхой түвшинд хүрээд
эрэлт нь багасах тул цэвэр орлогын дундаж түвшинг бууруулдаг
.гэсэн ойлголтоор илэрхийлэгддэг
Өөрчлөлтийн зарчим (change). Энэ зарчим нь үл хөдлөх
,хөрөнгийн үнэ цэнэ тогтмол байдаггүй тодорхой хугацааны
.явцад хувирч өөрчлөгддөг явдлаар тодорхойлогдоно

35. Aswath Damodaran 35
Хэрэглэгчийн төсөөлөлд тулгуурласан зарчмууд
Ашигт байдлын зарчим (Utility). Энэ зарчим нь үл хөдлөх
,хөрөнгө тухайн байршил тухайн цаг хугацааны туршид түүнийг
.ашиглагчийн хэрэгцээг хангах чадвар юм
Орлуулалтын зарчим (Substitution). Энэ зарчмын агуулга нь үл
хөдлөх хөрөнгийн дээд үнэ цэнэ нь түүнтэй ижил ашигт чанар
бүхий жишиг хөрөнгийг худалдан авах доод үнээр
.тодорхойлогддог явдал юм
Хүлээлтийн зарчим (Anticipation). Энэ зарчмын агуулга нь
хөрөнгөөс орлого олохоор хүлээх нь ирээдүйд олох орлогоос
гадна хүлээх хугацааны эцэст хөрөнгө өөрөө үлдэх үнэ цэнэтэй
гэсэн аргазүйд үндэслэн тухайн хөрөнгийг эзэмшсэнээр ирээдүйд
,хүртэх орлого өгөөжийн өнөөгийн үнэ цэнийг илэрхийлэх явдал
.юм

36. Aswath Damodaran 36
,Хамгийн сайн хамгийн их үр ашигт нөхцлөөр үнэлэх
зарчим
Энэ зарчмын агуулга нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн их
,үнэ цэнэтэй байх ухаалаг боломжит хувилбарт үндэслэн
хөрөнгийг үнэлэхэд оршдог бөгөөд сонгосон энэ хувилбар нь
,хөрөнгийн үнэ цэнийг хамгийн өндөр байлгахуйц ашиглалт нь үр
,ашигтай байхын тулд нэгдүгээрт биет байдлын хувьд
,хоёрдугаарт санхүүгийн хувьд гуравдугаарт эрх зүйн хувьд
,хэрэгжих үндэслэлтэй дөрөвдүгээрт үр өгөөжтэй байх нөхцлийг
.хангасан байх ёстой