Lecture 11 land valuation

1. Газрын үнэлгээний
онцлог
2016

2. 1. Газрын тухай ойлголт, ангилал
2. Газар үнэлэх эрэлт, газрын үнэлгээний
зарчмууд
3. Газрын үнэлгээний хандлагууд
Агуулга

3. “ ”-Газар газрын гадаргуу, түүний хөрс, ой, ус, ургамал бүхий
орон зайн давхрагыг хэлнэ (Газрын тухай хууль. 3.1.1)
:Газар дараах онцлог шинжтэй
∗ Үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлийг бодвол газар хүний гараар
бүтээгдэж бий болдоггүй ба тэр нь байгалийн нөөцөд
тооцогддог;
∗ Хөдөө аж ахуйд газар үйлдвэрлэлийн гол хэрэгсэл болж байдаг;
∗ Орлуулах боломжгүй;
∗ Нүүлгэн шилжүүлж болдоггүй;
∗ Төрөл бүрийн зориулалтаар ашиглагддаг онцгой шинжтэй.
1. ,Газрын тухай ойлголт
ангилал

4. ∗ Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад газар төрийн
өмчинд байна.
∗ “Газар өмчлөх”-тухайн газрыг захиран зарцуулах
эрхтэйгээр хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд өөрийн мэдэлд
байлгахыг хэлнэ.
∗ “Газар эзэмших”-газрыг гэрээнд заасан зориулалт,
нөхцөл, болзлын дагуу хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд
өөрийн мэдэлд байлгахыг хэлнэ.
∗ “Газар ашиглах”- хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд газар
өмчлөгч, эзэмшигчтэй байгуулсан гэрээнд заасны дагуу
газрын аль нэг ашигтай чанарыг нь гаргаж хэрэглэхийг
хэлнэ.
∗ “Газрын нэгдмэл сан”- Монгол Улсын хилийн доторх бүх
газар нь өмчийн төрөл, хэлбэрээс үл хамааран газрын
нэгдмэл санг бүрдүүлдэг

5. ∗ Газрын нэгдмэл санг газар ашиглалтын
,үндсэн зориулалт хэрэгцээг харгалзан
:дараах байдлаар ангилна
• ХАА-н газар
• Хот, тосгон, бусад суурины газар
• Зам, шугам сүлжээний газар
• Ойн сан бүхий газар
• Усны сан бүхий газар
• Тусгай хэрэгцээний газар
∗ :Хөдөө аж ахуйн газарт
• Бэлчээр
• Хадлангийн газар
• Тариалангийн газар
• Атаршсан газар
• ХАА-н барилга, байгууламжийн дэвсгэр газар
• Үйлдвэрлэлийн хэрэгцээнд зориулсан бусад газар

6. , :Хот тосгон бусад суурины газарт
∗ Хот тосгон, бусад суурины барига, байгууламжийн
∗ Үйлдвэрийн
∗ Уурхайн дэвсгэр газар
∗ Нийтийн эдэлбэрийн газар (хот, тосгон, суурины
гудамж, талбай, зам; иргэн, аж ахуйн нэгж
байгууллагын эзэмшлийн бус амралт, зугаалга,
биеийн тамирын зориулалттай газар; цэцэрлэг;
оршуулгын газар; хог хаягдлын цэг; цэвэршүүлэх
талбай)
∗ Иргэн, АА-нэгж, байгууллагын эзэмшил, ашиглалтанд
байгаагазар

7. , :Зам шугам сүлжээний газарт
∗ Цахилгаан
∗ Дулаан
∗ Ус хангамж
∗ Ариутгах татуурга
∗ Зам тээвэр
∗ Холбоо, мэдээллийн зориулалтаар хот, тосгон, бусад
суурины гаднаолгогдсон газар хамаарна

8. :Ойн сан бүхий газарт
∗ ой мод
∗ Загтай газар
∗ Модыг нь огтолсон талбай
∗ Ойн цоорхой
∗ Зурвас
∗ Ойг өсгөн үржүүлэхэд зориулсан газар
∗ Ой тэлэн ургах боломжийг хангахуйц газар
:Усны сан бүхий газартт
∗ Нуур
∗ Цөөрөм
∗ Тойром

9. ∗ Мөрөн
∗ Гол
∗ Горхи
∗ Булаг
∗ Шанд
∗ Мөнх цас
∗ Мөсөн голын эзэлж буй талбай
:Тусгай хэрэгцээний газарт
∗ Улсын тусгай хамгаалалттай газар
∗ Улсын хилийн зурвас газар
∗ Улсын батлан хамгаалах болон аюулгүй
байдлыг хангах зориулалтаар олгосон газар

10. ∗ ШУ, технологийн сорилт, туршилт болон байгаль
орчин, цаг агаарын төлөв байдлын байнгын
ажиглалтын талбай
∗ Аймаг дундын отрын бэлчээр
∗ Улсын тэжээлийн сангийн хадлангийн талбай
∗ Бүтээгдэхүүн хуваах гэрээний дагуу хайгуулын
зориулалтаар ашиглах газрын тосны гэрээт талбай
∗ Чөлөөт бүсийн газар
∗ Цөмийн төхөөрөмж барих, ашиглах зориулалтаар
олгосон газар

11. :Газар үнэлэх эрэлт
∗ Худалдах худалдан авах;
∗ Солилцох;
∗ Бэлэглэх;
∗ Түрээсээр ашиглуулах;
∗ Газар ашиглагчид учирсан хохирлыг тодорхойлох;
∗ Татвар ногдуулах;
∗ Даатгуулах;
∗ Эзэмших, сайжруулалт хийх
∗ Эргүүлэн авах (улс)
∗ Хувь нийлүүлэх
∗ Бусад
2. ,Газар үнэлэх эрэлт газрын
үнэлгээний зарчмууд

12. 1. ,Өмчлөл эзэмшилтэй холбоотой зарчмууд
• Ашигт байдлын
• Орлуулалтын
• Хүлээлтийн
2. Ашиглалтын нөхцөлтэй холбоотой
зарчмууд
• Үлдэгдэл бүтээмжийн
• Хязгаарын бүтээмжийн
• Тэнцвэрт байдлын
• Хуваалтын
3. Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
∗ Эрэлт нийлүүлэлтийн
∗ Өрсөлдөөний
∗ Зохистой харьцааны
∗ Гадаад орчны өөрчлөлтийн
Газрын үнэлгээний зарчмууд

13. Үнэлгээний үе шат
1.Үнэлгээний үндсэн асуудлыг торхойлно
∗ Үнэлгээний зорилго
∗ Стандартын заалт, зориулалт тухайн газрын үнэлгээнд
хэрхэн нийцэж байгаа
∗ Үнэлэх газрын эрх зүйн асуудал (газрын категори,
байршлын бүс, хөрсний зэрэг; эзэмших эрх,
зөвшөөрөл; өмчлөлийн эрх; кадастрын дугаар; дээр
нь барилга, байгууламж бий эсэх; үнэлэх хугацааг.м)
3.
Газрын үнэлгээний хандлагууд

14. 2. ,Мэдээлэл цуглуулах шалгаж
шинжилгээ хийх
3. Газрыг хамгийн үр ашиг бүхий
нөхцлөөр ашиглаж чадаж буй эсэхийг
тогтоох
4. Үнэлэх
5. Тайлан бичих

15. Орлогын хандлага
∗ Орлогыг капиталчлах арга
∗ Үлдэгдлийн арга
Зах зээлийн хандлага
Мэдээлэл хангалттай байх тохиолдолд үнэ цэнэ тооцох
хамгийн цэгцтэй шууд хандлага гэж тооцогддог.
∗ Санхүүжилтийн нөхцөл,
∗ Борлуулалтын нөхцөл,
∗ Худалдан авсны дараах зардал,
∗ Зах зээлийн нөхцөл,
∗ Байршил,
∗ Биет шинж чанар,
∗ Эдийн засгийн шинж чанарууд,
∗ Ашиглалт,
∗ Борлуулалтын хөдлөх бүрэлдэхүүн хэсэг
Газрын үнэлгээний хандлагууд