כנס טעימות מס של בוקר מספר 5 - רו"ח (משפטן) ישי חיבה ורו"ח (משפטן) ישי כהן

1. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
www.ahec-tax.co.il
‫רו‬"‫ח‬(‫משפטן‬)‫חיבה‬ ‫ישי‬-‫שותף‬
‫רו‬"‫ח‬(‫משפטן‬)‫ישי‬‫כהן‬-‫שותף‬
‫מספר‬ ‫מס‬ ‫טעימות‬ ‫כנס‬5
‫בהקשר‬ ‫מיסוי‬ ‫וכלי‬ ‫חקיקה‬ ‫עדכוני‬
‫לתמ‬"‫א‬38-‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
1

2. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫עניינים‬ ‫תוכן‬
2
•‫תמ‬ ‫עסקאות‬"‫א‬38
•‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬
2

3. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 3

4. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מהי‬‫תמ‬"‫א‬38?
‫תכנית‬‫תמ‬"‫א‬38‫שפורסמה‬‫ביום‬18.05.2005‫הינה‬‫תוכנית‬
‫מיתאר‬‫ארצית‬‫לחיזוק‬‫מבנים‬‫בפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬‫אשר‬‫אושרה‬
‫על‬‫ידי‬‫המועצה‬‫הארצית‬‫לתכנון‬‫ובניה‬.
‫תמ‬"‫א‬38‫היא‬‫חלק‬‫מהערכות‬‫כוללת‬‫להתמודדות‬‫עם‬‫רעידות‬
‫אדמה‬,‫ובאה‬‫לעודד‬‫חיזוק‬‫של‬‫מבנים‬‫קיימים‬‫אשר‬‫הוצא‬‫היתר‬
‫לבנייתם‬‫לפני‬‫ה‬-1‫בינואר‬1980‫ואינם‬‫עומדים‬‫בתקן‬‫הישראלי‬
‫לרעידות‬‫אדמה‬.
‫במסגרת‬‫התמ‬"‫א‬‫יינתנו‬‫זכויות‬‫בניה‬‫לדיירים‬‫במבנים‬‫אשר‬
‫הוקמו‬‫לפני‬1/1/1980.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מבוא‬
4

5. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫זכויות‬‫הבניה‬‫אשר‬‫ניתנות‬‫לבנייני‬‫מגורים‬‫כוללות‬:
‫הרחבת‬‫יחידות‬‫דיור‬‫עד‬25‫מ‬"‫ר‬‫ליחידה‬.
‫תוספת‬‫יחידות‬‫מגורים‬‫על‬‫ידי‬‫סגירת‬‫קומת‬‫עמודים‬.
‫תוספת‬‫אגף‬‫למבנה‬‫או‬‫תוספת‬‫של‬‫עד‬2.5‫קומות‬.
‫תוספת‬‫מורחבים‬‫מוגנים‬‫ומעליות‬.
‫תמ‬"‫א‬38‫היא‬‫למעשה‬‫עסקת‬‫חליפין‬‫בין‬‫הדיירים‬‫לבין‬‫היזם‬:
‫הדיירים‬‫מוכרים‬‫ליזם‬‫חלק‬‫בזכויות‬‫הבנייה‬‫שקיבלו‬.
‫בתמורה‬‫מעניק‬‫היזם‬‫שירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מבוא‬
5

6. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫תיקונים‬‫שאושרו‬‫לתוכנית‬‫החיזוק‬:
‫תמ‬"‫א‬38/2-‫במסגרת‬‫תיקון‬‫מס‬'2‫לתמ‬"‫א‬‫אשר‬‫פורסם‬‫ב‬-
3/2010‫נוספה‬‫האפשרות‬‫ליהנות‬‫מתוספת‬‫זכויות‬‫הבנייה‬‫שמקנה‬
‫תכנית‬‫החיזוק‬‫גם‬‫במסגרת‬‫של‬‫חיזוק‬‫בדרך‬‫של‬‫הריסה‬‫ובנייה‬
‫מחדש‬‫של‬‫הבניין‬.
‫תמ‬"‫א‬38/3-‫תיקון‬‫שפורסם‬‫ב‬-6/2012‫במסגרתו‬‫הורחב‬‫סל‬
‫התמריצים‬‫הכלכליים‬‫שהקנתה‬‫תוכנית‬‫החיזוק‬:‫הוספת‬2.5
‫קומות‬‫במקום‬‫תוספת‬‫של‬‫קומה‬‫אחת‬,‫הקלות‬‫בקווי‬‫בניין‬‫גם‬‫על‬
‫פרויקטים‬‫של‬‫הריסה‬‫ובניה‬‫מחדש‬,‫ניוד‬‫זכויות‬‫בנייה‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מבוא‬
6

7. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פרק‬‫חמישי‬5‫הוסף‬‫בתיקון‬‫מס‬'62(6.3.08)‫וקובע‬‫הוראות‬‫מיסוי‬
‫ייחודיות‬‫במכירת‬‫זכויות‬‫בנייה‬(‫מהדיירים‬‫ליזם‬)‫שניתנו‬‫מכוח‬
‫תמ‬"‫א‬38‫בתמורה‬‫לחיזוק‬‫ושיפוץ‬‫המבנה‬‫בפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬.
‫תחולת‬‫הוראות‬‫הפרק‬:18.05.2005-31.12.2021.
‫ס‬'49‫לג‬-‫תנאים‬‫לפטור‬‫בעסקת‬‫תמ‬"‫א‬38.
‫ס‬'49‫לג‬1-‫תנאים‬‫לפטור‬‫בעסקת‬‫תמ‬"‫א‬38/2"‫הריסה‬‫ובניה‬
‫מחדש‬"(‫תיקון‬‫מס‬'74,‫תחילה‬‫ב‬-1.1.2013).
‫תיקון‬‫מס‬'88-‫הרחבת‬‫בסיס‬‫הפטור‬(‫תחילה‬‫ב‬-21.08.2016).
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
7

8. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫סעיף‬49‫לג‬-‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫שניתנו‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38‫תהא‬‫פטורה‬
‫ממס‬‫שבח‬‫ובלבד‬‫שהתקיימו‬‫שני‬‫תנאים‬‫מצטברים‬:
‫התמורה‬‫בעד‬‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫ניתנה‬‫ב‬-"‫שירותי‬‫בניה‬‫לפי‬
‫תוכנית‬‫החיזוק‬"(‫ולא‬‫במזומן‬‫או‬‫שווה‬‫כסף‬).
‫בוצע‬‫חיזוק‬‫המבנה‬‫לפי‬‫הוראות‬‫התמ‬"‫א‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ס‬'49‫לג‬-‫תמ‬ ‫בעסקת‬ ‫פטור‬"‫א‬38
8

9. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫תוכנית‬‫החיזוק‬(‫בהתאם‬‫להגדרה‬‫בחוק‬‫והוראת‬‫ביצוע‬
‫מסמ‬"‫ק‬10/2009):
‫חיזוק‬‫של‬‫המבנה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬.
‫הרחבת‬‫יחידות‬‫הדיור‬‫הקיימות‬-‫תוספת‬25‫מ‬"‫ר‬‫מכוח‬‫התכנית‬.
‫התקנת‬‫מעלית‬.
‫עיצוב‬‫המבנה‬‫ושיפוצו‬.
‫הסדרת‬‫חניות‬.
‫מחסנים‬.
‫מרפסות‬‫שמש‬.
‫תשלום‬‫לכיסוי‬‫הוצאות‬‫הכרוכות‬‫בשירותי‬‫הבניה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬,
‫לרבות‬‫שכ‬"‫ד‬‫ככל‬‫ונדרש‬‫פינוי‬‫זמני‬‫של‬‫הדייר‬,‫שכ‬"‫ט‬‫עו‬"‫ד‬‫ויועצים‬,‫הוצ‬'
‫להובלת‬‫ציוד‬‫וריהוט‬,‫והוצאות‬‫נוספות‬‫הקשורות‬‫במישרין‬‫ליישום‬
‫התמ‬"‫א‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ס‬'49‫לג‬-‫תמ‬ ‫בעסקת‬ ‫פטור‬"‫א‬38
9

10. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫סעיף‬49‫לג‬1-‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫שניתנו‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38/2(‫תכנית‬‫חיזוק‬
‫בדרך‬‫של‬‫הריסה‬)‫תהא‬‫פטורה‬‫ממס‬‫שבח‬‫ובלבד‬‫שהתקיימו‬‫שני‬‫תנאים‬
‫מצטברים‬:
‫תנאי‬1-‫ניתנה‬‫למוכר‬,‫תמורת‬‫הזכות‬‫הנמכרת‬,‫דירת‬‫מגורים‬‫חלופית‬
(‫ובאזור‬‫מוטב‬-‫שתי‬‫דירות‬‫מגורים‬‫חלופיות‬)‫לכל‬‫היותר‬,‫שמתקיים‬
‫בה‬‫אחד‬‫מאלה‬:
‫חלופת‬‫השטח‬-‫שטח‬‫הדירה‬‫החלופית‬‫או‬‫השטח‬‫המצטבר‬‫של‬
‫הדירות‬‫אינו‬‫עולה‬‫על‬‫שטח‬‫הדירה‬‫הנמכרת‬‫בתוספת‬25‫מ‬"‫ר‬(‫השווי‬
‫אינו‬‫חשוב‬).
‫חלופת‬‫השווי‬-‫שווי‬‫הדירה‬‫החלופית‬‫אינו‬‫עולה‬‫על‬‫סכום‬‫הפטור‬
‫הקבוע‬‫בס‬'49‫ז‬(‫א‬()2)(2,105,900₪)‫או‬‫על‬‫שווי‬‫דירת‬‫המקור‬‫ללא‬
‫זכויות‬‫הבניה‬‫הנוספות‬,‫לפי‬‫הגבוה‬(‫הגודל‬‫אינו‬‫חשוב‬).
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ס‬'49‫לג‬-‫תמ‬ ‫בעסקת‬ ‫פטור‬"‫א‬38
10

11. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫והכל‬‫בתוספת‬‫תשלום‬‫בעבור‬‫דמי‬‫שכירות‬‫וכיסוי‬‫הוצאות‬‫הכרוכות‬
‫בשירותי‬‫הבניה‬(‫כגון‬‫שכ‬"‫ט‬‫יועצים‬)
*‫ככל‬‫שקיימת‬‫חריגה‬‫מהנ‬"‫ל‬,‫יחול‬‫הפטור‬‫עד‬‫גובה‬‫התקרה‬‫לעיל‬.
‫יתרת‬‫התמורה‬‫תחויב‬‫כדמי‬‫מכר‬‫של‬‫זכות‬‫אחרת‬‫במקרקעין‬‫החייבת‬
‫במס‬.
‫תנאי‬2-‫בוצעה‬‫הקמתו‬‫מחדש‬‫של‬‫המבנה‬‫שנהרס‬‫בהתאם‬‫לתכנית‬
‫החיזוק‬‫בדרך‬‫של‬‫הריסה‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ס‬'49‫לג‬1-‫תמ‬ ‫בעסקת‬ ‫פטור‬"‫א‬38/2
11

12. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מגבלות‬‫הפטור‬:
‫הוראות‬‫הפרק‬‫לא‬‫יחולו‬‫על‬‫מכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫המהווים‬‫מלאי‬
‫עסקי‬‫בידי‬‫המוכר‬(‫רלוונטי‬‫גם‬‫לתמ‬"‫א‬38‫וגם‬‫לתמ‬"‫א‬38/2).
‫פטור‬‫בהתאם‬‫להוראות‬‫הפרק‬‫לא‬‫יפגע‬‫בזכאות‬‫אחרת‬‫לפטור‬‫ממס‬,
‫לרבות‬‫לפי‬‫פרק‬‫חמישי‬1‫לחוק‬.
‫בתמ‬"‫א‬38/2-‫הפטור‬‫במכירה‬‫יחול‬‫לגבי‬‫דירת‬‫מגורים‬‫אחת‬‫בלבד‬
(‫ובאזור‬‫מוטב‬‫שתי‬‫דירות‬‫מגורים‬)‫שניתנו‬‫למוכר‬‫בשל‬‫מכירת‬‫הזכויות‬
‫בדירת‬‫מגורים‬.
‫בתמ‬"‫א‬38/2-‫שיעור‬‫זכותו‬‫של‬‫המוכר‬‫בדירת‬‫המגורים‬‫החלופית‬‫לא‬
‫יפחת‬‫משיעור‬‫זכותו‬‫בדירת‬‫המגורים‬‫הנמכרת‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫הפטור‬ ‫מגבלות‬
12

13. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫בתמ‬"‫א‬38/2-‫הדירה‬‫הנהרסת‬‫לא‬‫התקבלה‬‫מקרוב‬‫בפטור‬‫ממס‬,‫ב‬
-24‫החודשים‬‫שקדמו‬‫למועד‬‫הסכם‬‫ההתקשרות‬‫עם‬‫היזם‬-‫המועד‬
‫הקובע‬‫הינו‬‫מועד‬‫ההתקשרות‬‫החוזי‬‫עם‬‫היזם‬.
‫בעסקאות‬‫שנעשו‬‫עד‬21.08.2016‫הפטור‬‫יחול‬‫רק‬‫לגבי‬‫זכויות‬‫בניה‬
‫מכוח‬‫התמ‬"‫א‬.‫לגבי‬‫זכויות‬‫בניה‬‫מכוח‬‫תביעות‬‫אחרות‬‫שנמכרו‬
‫ליזם‬‫יחול‬‫מיסוי‬‫רגיל‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫הפטור‬ ‫מגבלות‬
13

14. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫במסגרת‬‫תיקון‬88‫הורחב‬‫בסיס‬‫הפטור‬‫שהיה‬‫קיים‬‫בפרק‬‫ערב‬‫התיקון‬.
‫עסקאות‬‫תמ‬"‫א‬38
‫עובר‬‫לתיקון‬,‫הפטור‬‫בס‬'49‫לג‬‫הוחל‬‫רק‬‫לגבי‬‫זכויות‬‫שנמכרו‬‫מכוח‬
‫התמ‬"‫א‬.‫זכויות‬‫בנייה‬‫מכוח‬‫תוכנית‬‫אחרת‬(‫אשר‬‫מכר‬‫הדייר‬‫ליזם‬
‫במסגרת‬‫עסקת‬‫התמ‬"‫א‬)‫היו‬‫חייבות‬‫במס‬.
‫בעקבות‬‫התיקון‬,‫מכירת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫בתמורה‬‫לשירותי‬‫חיזוק‬‫בלבד‬,‫תהא‬
‫פטורה‬‫ממס‬‫בכפוף‬‫להוראות‬‫הסעיף‬‫הן‬‫לגבי‬‫שווי‬‫זכויות‬‫שמקורן‬‫בתכנית‬
‫החיזוק‬‫והן‬‫לגבי‬‫אלו‬‫שמקורן‬‫בתכנית‬‫אחרת‬.
‫גישת‬‫הרשות‬-‫בתנאי‬‫שעלויות‬‫החיזוק‬‫כאמור‬‫משקפות‬‫עלויות‬‫סבירות‬
‫של‬‫חיזוק‬.
‫תמורה‬‫שניתנה‬‫במסגרת‬‫העסקה‬‫שלא‬‫באמצעות‬‫שירותי‬‫חיזוק‬(‫כסף‬‫או‬
‫שווה‬‫כסף‬)‫תחויב‬‫במס‬.
‫מועד‬‫תחילה‬‫להרחבת‬‫הפטור‬-‫עסקאות‬‫שיום‬‫המכירה‬‫הוא‬‫החל‬‫מ‬-
21.08.2016
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫גובה‬-‫תיקון‬88
14

15. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫עסקאות‬‫תמ‬"‫א‬38/2
‫עובר‬‫לתיקון‬,‫הפטור‬‫לפי‬‫ס‬'49‫לג‬1‫הוחל‬‫רק‬‫לגבי‬‫זכויות‬‫בניה‬‫שמקורן‬
‫בתוכנית‬‫החיזוק‬.‫מכירת‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫שמקורן‬‫בתכנית‬‫אחרת‬‫שבתוקף‬
‫חויבה‬‫במס‬.
‫בעקבות‬‫התיקון‬,‫יינתן‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫בכפוף‬‫להוראות‬‫הסעיף‬‫בין‬‫אם‬
‫מקורן‬‫של‬‫הזכויות‬‫הנמכרות‬‫הוא‬‫בתוכנית‬‫החיזוק‬‫ובין‬‫אם‬‫מקורן‬
‫בתכנית‬‫אחרת‬‫ובתנאי‬‫ששולמה‬‫תמורה‬‫בשירותי‬‫חיזוק‬‫בלבד‬-‫דירה‬
‫חדשה‬+25‫מ‬"‫ר‬‫או‬‫חלופת‬‫השווי‬.
‫מועד‬‫תחילה‬‫להרחבת‬‫הפטור‬-‫עסקאות‬‫שיום‬‫המכירה‬‫הוא‬‫החל‬‫מ‬-
21.08.2016
‫נק‬'‫למחשבה‬-
‫מגבלת‬25‫מ‬"‫ר‬‫לאחר‬‫תיקון‬88.
‫מהן‬‫עלויות‬‫סבירות‬‫של‬‫חיזוק‬?!
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫גובה‬-‫תיקון‬88
15

16. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫סעיף‬49‫לב‬1-‫כאשר‬‫נמכרות‬‫זכויות‬‫בניה‬‫שמכירתן‬‫הותנתה‬‫בתנאי‬‫מתלה‬,
‫או‬‫שנמכרה‬‫אופציה‬‫למכירתן‬,‫יום‬‫המכירה‬‫יהיה‬‫המוקדם‬‫מבין‬:
‫המועד‬‫בו‬‫התקיים‬‫התנאי‬‫או‬‫מומשה‬‫האופציה‬.
‫המועד‬‫בו‬‫הוחל‬‫במתן‬‫שירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬,‫או‬‫המועד‬‫בו‬
‫החלה‬‫הבנייה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬‫בדרך‬‫של‬‫הריסה‬‫ובניה‬‫מחדש‬,‫לפי‬
‫העניין‬.
•‫והכל‬‫בתנאי‬‫שנמסרה‬‫הודעה‬‫לפי‬‫ס‬'49‫לב‬2.
‫סעיף‬49‫לב‬2-‫על‬‫המוכר‬‫להצהיר‬‫על‬‫הסכם‬‫המכירה‬‫בתוך‬30‫ימים‬‫מיום‬
‫ההתקשרות‬‫החוזית‬.
‫גישת‬‫הרשות‬-‫ככל‬‫שהדייר‬‫בחר‬‫שלא‬‫להתמסות‬‫בהתאם‬‫להוראות‬‫פרק‬
‫חמישי‬5,‫יחולו‬‫הכללים‬‫הרגילים‬‫לקביעת‬‫יום‬‫המכירה‬,‫קרי‬‫יום‬
‫ההתקשרות‬‫החוזית‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫הדיווח‬ ‫וחובת‬ ‫המכירה‬ ‫יום‬
16

17. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫חבות‬‫במס‬‫רכישה‬
‫היזם‬‫חייב‬‫במס‬‫רכישה‬‫מלא‬‫בגין‬‫הזכויות‬‫שרכש‬‫מהדיירים‬.
‫בהתאם‬‫לתקנה‬2‫לתקנות‬‫מס‬‫רכישה‬,‫ככל‬‫שהתקבל‬‫היתר‬‫בנייה‬‫תוך‬24
‫חודשים‬‫מיום‬‫המכירה‬-‫שיעור‬‫מס‬‫רכישה‬5%.
‫במידה‬‫ולא‬‫התקבל‬‫היתר‬‫בניה‬‫תוך‬24‫חודשים‬-‫שיעור‬‫מס‬‫רכישה‬6%.
‫חבות‬‫במס‬‫הכנסה‬
‫בגין‬‫שרותי‬‫הבניה‬‫הניתנים‬‫לדיירים‬.
‫בגין‬‫מכירת‬‫דירות‬(‫מלאי‬‫עסקי‬).
‫קביעת‬‫שווי‬‫המכירה‬-‫לבחירת‬‫היזם‬
‫שווי‬‫שירותי‬‫הבניה‬‫הנתמך‬‫בניתוח‬,‫חישוב‬‫ומפרט‬‫בניה‬-‫יישום‬‫הו‬"‫ב‬
23/98.‫ע‬"‫פ‬‫גישת‬‫הרשות‬‫יש‬‫לבחון‬‫סבירות‬‫אל‬‫מול‬‫שווי‬‫השוק‬‫של‬
‫הקרקע‬‫הנמכרת‬.
‫או‬‫שווי‬‫שירותי‬‫בנייה‬‫כפי‬‫שייקבע‬‫בהסכם‬‫שומה‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫היזם‬ ‫של‬ ‫מיסוי‬ ‫היבטי‬
17

18. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מעמד‬"‫זכויות‬‫במקרקעין‬"‫של‬‫היזם‬:
‫גישת‬‫הרשות‬-‫החל‬‫מרגע‬‫התקשרות‬‫עם‬‫הדייר‬‫הראשון‬‫מחזיק‬‫היזם‬
‫בזכות‬‫במקרקעין‬,‫בין‬‫אם‬‫מדובר‬‫בהתקשרות‬‫שמהותה‬‫אופציה‬‫לרכישת‬
‫הזכויות‬‫ובין‬‫אם‬‫התקשרות‬‫שבמהותה‬‫הינה‬‫מכר‬‫מותנה‬.
‫החזקה‬‫כאמור‬‫היא‬‫מרגע‬‫ההתקשרות‬‫על‬‫אף‬‫מקרים‬‫בהם‬‫יום‬‫המכירה‬
‫נדחה‬‫בשל‬‫קיומו‬‫של‬‫תנאי‬‫מתלה‬(‫סעיף‬49‫לב‬).
‫סוגיה‬:‫החזקת‬‫זכויות‬‫כאמור‬‫ע‬"‫י‬‫חברה‬‫וסיווגה‬‫כ‬"‫איגוד‬‫מקרקעין‬".
‫לדעת‬‫רשות‬‫המיסים‬-‫בכל‬‫צורות‬‫ההתקשרות‬‫ומיד‬‫לאחר‬‫ההתקשרות‬
‫ועוד‬‫טרם‬‫הגיע‬‫מועד‬‫המכירה‬,‫יזם‬‫שהינו‬‫חברה‬,‫הרי‬‫הוא‬‫איגוד‬
‫מקרקעין‬,‫ופעולה‬‫במניותיו‬‫הינה‬‫פעולה‬‫באיגוד‬‫מקרקעין‬.
‫לדעתנו‬,‫וכעולה‬‫מפס‬"‫ד‬‫שני‬‫רותם‬-‫גישה‬‫זו‬‫אינה‬‫נכונה‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫היזם‬ ‫של‬ ‫מיסוי‬ ‫היבטי‬
18

19. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫הדירות‬‫שבונה‬‫היזם‬‫לעצמו‬-‫חוק‬‫עידוד‬‫השקעות‬‫הון‬(‫בנין‬‫חדש‬
‫להשכרה‬).
‫מימון‬‫ליזם‬‫בעסקת‬‫תמ‬"‫א‬38-‫מימון‬‫מצד‬‫ג‬,'‫תוך‬‫התחשבות‬
‫בפס‬"‫ד‬‫חבס‬.
‫מבנה‬‫ההתאגדות‬‫של‬‫היזם‬-‫ככל‬‫שיתאגד‬‫בשותפות‬‫זרה‬-‫כניסת‬
‫משקיע‬‫נוסף‬‫בדרך‬‫של‬‫הקצאת‬‫זכויות‬‫בשותפות‬-‫לא‬‫תתחייב‬
‫במס‬‫רכישה‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫היזם‬ ‫של‬ ‫מיסוי‬ ‫היבטי‬
19

20. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫ע‬"‫י‬‫הדיירים‬‫ליזם‬‫מהווה‬"‫עסקת‬‫אקראי‬"‫החייבת‬
‫במע‬"‫מ‬:
‫עפ‬"‫י‬‫תקנה‬6‫ב‬'‫לתקנות‬‫מע‬"‫מ‬,‫היזם‬‫יהיה‬‫החייב‬‫בתשלום‬‫המס‬‫ועליו‬‫להוציא‬
‫חשבונית‬‫ערוכה‬‫על‬‫שמו‬(‫חשבונית‬‫עצמית‬).
‫שירותי‬‫הבניה‬‫שמעניק‬‫היזם‬‫לדיירם‬‫מהווים‬‫עסקה‬‫החייבת‬‫במע‬"‫מ‬:
‫עד‬‫לתחילתו‬‫של‬‫תיקון‬47-‫ס‬'31‫ב‬‫העניק‬‫פטור‬‫מע‬"‫מ‬‫לעסקאות‬‫הפטורות‬
‫ממס‬‫שבח‬‫לפי‬‫ס‬'49‫לג‬‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫כלומר‬‫פטור‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬
‫עסקאות‬‫תמ‬"‫א‬38‫בלבד‬-‫ללא‬‫יכולת‬‫לקיזוז‬‫תשומות‬.
‫החל‬‫מתיקון‬47(25.11.14)-‫סעיף‬31‫ב‬‫לחוק‬‫מחיל‬‫מע‬"‫מ‬‫בשיעור‬‫אפס‬‫על‬
‫עסקאות‬‫הפטורות‬‫ממס‬‫שבח‬‫בהתאם‬‫לס‬'49‫לג‬‫ו‬-49‫לג‬1‫בחוק‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬.
‫כל‬‫רכיבי‬‫העסקה‬‫אשר‬‫אינם‬‫פטורים‬‫ממס‬‫שבח‬‫יחויבו‬‫במע‬"‫מ‬‫מלא‬.
‫תמ‬"‫א‬38-‫מע‬ ‫היבטי‬"‫מ‬
20

21. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 21

22. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬
‫החוק‬‫כידוע‬‫עבר‬‫חקיקה‬‫מושלמת‬,‫ובעקבות‬‫מספר‬‫עתירות‬
‫לבג‬"‫צ‬,‫נדחתה‬‫תחילת‬‫ביצועו‬‫לחודש‬30.6.2017‫ע‬"‫י‬‫רשות‬
‫המיסים‬‫ונכון‬‫ליום‬‫הכנת‬‫מצגת‬‫זו‬‫קבע‬‫בג‬"‫צ‬‫כי‬‫המדינה‬
‫מתבקשת‬‫לשקול‬‫להשיב‬‫את‬‫החוק‬‫לועדת‬‫הכספים‬‫לביצוע‬
‫מעבר‬‫מסודר‬‫יותר‬.
‫ככל‬‫שכך‬‫יקרה‬‫וגם‬‫ככל‬‫שלא‬-‫סביר‬‫שהחוק‬‫במתכונתו‬
‫הנוכחית‬-‫לא‬‫יוסיף‬‫להתקיים‬,‫אם‬‫בכלל‬.
22

23. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫הגדרות‬
‫נציג‬‫להלן‬‫מספר‬‫הגדרות‬‫ועקרונות‬‫המוצגים‬‫בחוק‬:
"‫חייב‬‫במס‬"-‫יחיד‬‫שהוא‬‫בעלים‬‫של‬‫מספר‬‫דירות‬‫או‬‫חלקי‬‫דירות‬
‫מגורים‬,‫ששיעור‬‫הבעלות‬‫המצטבר‬‫שלו‬‫בהן‬‫הוא‬249%‫ומעלה‬.
"‫דירת‬‫מגורים‬"-"‫דירה‬‫או‬‫חלק‬‫ממנה‬,‫שבנייתה‬‫הושלמה‬,
‫הנמצאת‬‫בישראל‬‫או‬‫באזור‬...,‫והיא‬‫מיועדת‬‫למגורים‬‫לפי‬‫טיבה‬‫או‬
‫לפי‬‫התכנית‬‫החלה‬‫עליה‬‫לפי‬‫חוק‬‫התכנון‬‫והבנייה‬,‫התשכ‬"‫ה‬-1965
‫או‬‫משמשת‬‫למגורים‬;"
"‫הסכום‬‫הקובע‬"-‫סכום‬‫שנקבע‬‫לפי‬‫שימוש‬‫בנוסחה‬"‫מדעית‬"‫של‬
‫מדדי‬‫כלכלה‬-‫חברה‬-‫פריפריה‬.
23

24. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫החרגות‬
‫מוחרגות‬‫מהגדרת‬"‫דירת‬‫מגורים‬"‫ועל‬‫כן‬,‫לא‬‫חייבות‬‫במס‬‫ריבוי‬
‫דירות‬(‫עיקריות‬):
•‫דירת‬‫מגורים‬‫בבעלותם‬‫של‬‫עמותה‬,‫הקדש‬‫או‬‫חל‬"‫צ‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫בבניין‬‫להשכרה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שמשמשת‬‫להשכרה‬‫לטווח‬‫ארוך‬‫לפי‬‫מכרז‬
‫שפרסמה‬‫המדינה‬‫או‬‫החברה‬‫הממשלתית‬‫לדיור‬‫ולהשכרה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫המושכרת‬‫למגורים‬‫בשכירות‬‫מוגנת‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫המהווה‬‫מלאי‬‫עסקי‬‫לעניין‬‫מס‬‫הכנסה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שפוצלה‬"‫כדין‬"-‫תחשב‬‫כדירת‬‫מגורים‬‫אחת‬.
•‫מספר‬‫דירות‬‫מגורים‬‫שחוברו‬‫לדירה‬‫אחת‬-‫יחשבו‬‫כדירת‬‫מגורים‬
‫אחת‬.
24

25. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫החרגות‬
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שהתקבלה‬‫בירושה‬,‫ובלבד‬‫שלא‬‫הושכרה‬‫בשנה‬
‫הראשונה‬‫לאחר‬‫פטירת‬‫המוריש‬-‫לא‬‫תימנה‬‫כדירת‬‫מגורים‬
‫בשנה‬‫הראשונה‬‫כאמור‬;
•‫דירת‬‫מגורים‬‫של‬‫מי‬‫שהוא‬‫יתום‬‫משני‬‫הוריו‬‫שטרם‬‫מלאו‬‫לו‬18
‫שנים‬.
25

26. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫תקרת‬‫החיוב‬‫השנתי‬‫לכל‬‫דירה‬‫חייבת‬‫הינה‬18,000₪.
‫לגבי‬‫בעלות‬‫בחלק‬‫של‬‫דירה‬‫יחול‬‫מיסוי‬‫חלקי‬‫בהתאמה‬.
‫אם‬‫הסכום‬‫הקובע‬‫לגבי‬‫סך‬‫כל‬"‫דירות‬‫ההשקעה‬"(‫כל‬‫הדירות‬‫למעט‬
‫הדירה‬‫היקרה‬‫ביותר‬)‫נמוך‬‫מ‬-1.15‫מיליון‬₪,‫לא‬‫יחול‬‫כל‬‫מיסוי‬.
‫אם‬‫הסכום‬‫כנ‬"‫ל‬,‫גבוה‬‫מ‬-1.15‫מיליון‬‫ונמוך‬‫מ‬-1.4‫מיליון‬-‫יחול‬
‫מיסוי‬‫יחסי‬.
‫דירה‬‫בבעלות‬‫איגוד‬‫בו‬‫ליחיד‬‫חלק‬‫כלשהו‬‫בזכויותיו‬,‫במישרין‬‫או‬
‫בעקיפין‬,‫תחשב‬‫כדירתו‬‫של‬‫היחיד‬(‫לפי‬‫חלקו‬‫באיגוד‬).‫במקרה‬‫כזה‬
‫היחיד‬‫יהיה‬‫בר‬‫החיוב‬!!
‫בני‬‫זוג‬‫וילדיהם‬‫עד‬‫גיל‬18-‫הינם‬‫בעלים‬‫אחד‬.(‫אין‬‫בתזכיר‬‫מניעות‬
‫או‬‫התמודדות‬‫עם‬‫העברת‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במתנה‬‫לילד‬‫בגיר‬).
26
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫עקרונות‬

27. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫הבחירה‬‫על‬‫איזו‬‫דירה‬‫ישולם‬‫המס‬-‫הינה‬‫בלתי‬‫חוזרת‬‫לגבי‬
‫אותה‬‫שנת‬‫מס‬.
‫המס‬‫הוא‬1%‫מהסכום‬‫הקובע‬‫שנקבע‬‫לכל‬‫דירה‬,‫על‬‫כל‬‫דירותיו‬
‫של‬‫החייב‬‫למעט‬‫שתי‬‫דירות‬‫לפי‬‫בחירתו‬.
‫המס‬‫על‬‫פי‬‫חוק‬‫זה‬‫לא‬‫ינתן‬‫לניכוי‬‫מכל‬"‫חוק‬‫מס‬‫אחר‬".
27
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫עקרונות‬

28. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שר‬‫האוצר‬‫אישר‬‫התקנות‬‫הקובעות‬‫מענק‬‫לחייבי‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬
‫שמכרו‬‫את‬‫דירותיהם‬.‫הכללים‬‫יהיו‬‫תקפים‬‫למי‬‫שמכר‬‫את‬‫דירתו‬
‫החל‬‫מה‬-1.1.17:
•‫המכירה‬‫צריכה‬‫להיות‬‫מה‬-1.1.17‫עד‬‫ל‬-1.10.17.‫המכירה‬‫לא‬‫נעשתה‬‫ללא‬
‫תמורה‬‫ולא‬‫לקרוב‬‫משפחה‬,‫וכמו‬‫כן‬,‫לא‬‫על‬‫פי‬‫סעיף‬5‫ב‬'‫לחוק‬‫מקרקעין‬(‫שינוי‬
‫ייעוד‬).
•‫הרוכש‬‫הינו‬‫חסר‬‫דיור‬‫או‬‫בעלים‬‫של‬‫דירה‬‫יחידה‬‫שהצהיר‬‫כי‬‫הוא‬‫משפר‬‫דיור‬
‫אשר‬‫מתחייב‬‫למכור‬‫את‬‫הדירה‬‫הישנה‬‫תוך‬18‫חודשים‬‫מיום‬‫הקנייה‬.‫גובה‬
‫המענק‬‫יהיה‬‫בגובה‬‫מס‬‫השבח‬‫או‬85,000₪,‫לפי‬‫הנמוך‬‫מביניהם‬,‫והמענק‬
‫יינתן‬‫בלא‬‫יותר‬‫מ‬-3‫מכירות‬‫דירה‬.
•‫במידה‬‫ומדובר‬‫במי‬‫שבבעלותו‬‫שלוש‬‫דירות‬‫ומעלה‬,‫אך‬‫הוא‬‫פטור‬‫ממס‬‫ריבוי‬
‫דירות‬‫מאחר‬‫ודירות‬‫ההשקעה‬‫שבבעלותו‬‫הן‬‫עד‬‫שווי‬‫של‬1,150,000₪,‫אזי‬
‫המענק‬‫שלו‬‫יקבע‬‫על‬‫פי‬‫נוסחה‬.
28
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫עקרונות‬

29. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 29
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫מי‬‫שבבעלותו‬‫עד‬2.48‫דירות‬‫פטור‬‫ממס‬‫לחלוטין‬.‫מי‬‫שבבעלותו‬2.5‫דירות‬,
‫ישלם‬‫מס‬‫על‬"‫מלוא‬"‫מחצית‬‫הדירה‬‫השלישית‬.
‫אין‬‫קשר‬‫להשכרה‬‫בפועל‬‫של‬‫הדירות‬.‫גם‬‫דירות‬‫שאינן‬‫מושכרות‬‫יחויבו‬‫במס‬.
‫אין‬‫התחשבות‬‫בשווי‬‫הדירות‬,‫ובעל‬‫דירה‬‫שניה‬‫מושכרת‬‫אחת‬‫ששוויה‬15‫מיליון‬
(‫ודמי‬‫השכירות‬‫בהתאם‬),‫לא‬‫ישלם‬‫כל‬‫מס‬‫נוסף‬,‫בעוד‬‫שחברו‬‫ה‬"‫דל‬"‫בעל‬5
‫דירות‬‫ששווי‬‫כל‬‫אחת‬‫מהן‬3‫מיליון‬₪,‫ישלם‬‫גם‬‫ישלם‬.
‫שיעור‬‫המס‬‫האפקטיבי‬‫על‬‫הדירות‬‫ה‬"‫זולות‬"‫יהא‬‫גבוה‬‫לאין‬‫שיעור‬‫מהמס‬‫על‬
‫השכרת‬‫דירות‬‫יוקרה‬.‫לדוגמא‬:2‫יחידים‬,‫לשניהם‬3‫דירות‬.‫לאחד‬‫דירה‬‫בתל‬
‫אביב‬‫ששוויה‬5‫מיליון‬₪‫והיא‬‫מושכרת‬‫ב‬-10,500₪‫לחודש‬.‫לשני‬‫דירה‬
‫בראשל‬"‫צ‬‫בשווי‬2‫מיליון‬₪‫והיא‬‫מושכרת‬‫ב‬-4,000₪‫לחודש‬.‫בהנחה‬
‫ששניהם‬‫משלמים‬‫מס‬‫בשיעור‬10%,‫בהתאם‬‫לסעיף‬122‫לפקודה‬.‫בת‬"‫א‬‫ישלם‬
‫בעל‬‫הדירה‬1,500₪‫ובראשל‬"‫צ‬‫ישלם‬‫בעל‬‫הדירה‬1,000₪‫לחודש‬‫מס‬‫נוסף‬.
‫לראשון‬-‫שיעור‬‫המס‬‫החדש‬:24%,‫לשני‬-‫שיעור‬‫המס‬‫החדש‬:35%!!.

30. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 30
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫לדעתנו‬,‫צפוי‬‫שחלק‬‫מהותי‬‫מהמס‬‫יושת‬‫בסופו‬‫של‬‫דבר‬‫על‬‫שוכרי‬‫הדירות‬,
‫וכך‬,‫במקום‬‫להקטין‬‫הפערים‬‫החברתיים‬,‫פערים‬‫אלו‬‫רק‬‫יגדלו‬.
‫אין‬‫בהצעת‬‫החוק‬‫מניעות‬‫או‬‫התמודדות‬‫עם‬‫העברת‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במתנה‬
‫לילד‬‫בגיר‬.
‫מהו‬‫הדין‬‫החל‬‫לגבי‬"‫דירות‬‫נופש‬"‫המשמשות‬‫למגורים‬‫בפועל‬‫שנקבע‬
‫בפסיקה‬,‫שאינן‬‫זכאיות‬‫למדרגות‬‫מס‬‫רכישה‬‫מופחתות‬/‫פטור‬‫במכירת‬
‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬?‫ובהתאם‬,‫מה‬‫הדין‬‫החל‬‫על‬‫דירות‬‫המושכרות‬‫לטווח‬
‫קצר‬?
‫האם‬‫אחזקת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫באמצעות‬‫נאמנות‬‫תקים‬‫חבות‬‫במס‬?‫באיזה‬‫סוג‬
‫נאמנות‬‫מדובר‬‫וכיצד‬‫מקימים‬‫אותה‬?
‫העברת‬‫דירה‬‫במתנה‬‫תחויב‬‫במס‬‫רכישה‬‫של‬2.67%(1/3*8%).‫במידה‬
‫ומעבירים‬‫דירה‬‫ששוויה‬1‫מ‬'₪‫ישולם‬‫מס‬‫רכישה‬‫בסך‬26,700₪‫ובהנחה‬
‫שמס‬‫ריבוי‬‫דירות‬‫המשולם‬‫הינו‬7,200₪‫לשנה‬(600*12)‫חסכון‬‫מס‬‫ריבוי‬
‫דירות‬"‫מכסה‬"‫את‬‫תשלום‬‫מס‬‫הרכישה‬‫לאחר‬‫כ‬-3.7‫שנים‬.

31. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 31
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫לעומת‬‫זאת‬‫בהעברת‬‫דירה‬‫ששוויה‬3‫מ‬'₪‫ובהנחה‬‫כי‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬‫הינו‬
‫מקסימלי‬-18,000₪,‫ישולם‬‫מס‬‫רכישה‬‫בסך‬80,000‫אשר‬‫יוחזר‬‫על‬‫פני‬‫כ‬-
4.5‫שנים‬‫בהן‬‫נחסך‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬.
‫ההליך‬‫השומתי‬:
‫המנהל‬‫ישלח‬‫לא‬‫יאוחר‬‫מה‬-30‫בינואר‬‫הודעת‬"‫שומה‬‫מותנית‬"‫הכוללת‬‫את‬
‫פירוט‬‫הדירות‬‫החייבות‬‫וסכום‬‫המס‬‫לתשלום‬.
‫במידה‬‫ולא‬‫התקבלה‬‫שומה‬‫מותנית‬‫עד‬30‫במרס‬,‫יגיש‬‫בעל‬3‫דירות‬‫ומעלה‬
‫הצהרה‬‫ובה‬‫פרטים‬‫על‬‫כל‬‫דירות‬‫המגורים‬‫שבבעלותו‬,‫על‬‫אלו‬‫דירות‬‫מתוכן‬
(‫מהשלישית‬‫ומעלה‬)‫הוא‬‫בוחר‬‫לשלם‬‫את‬‫המס‬,‫וסכום‬‫המס‬‫לתשלום‬‫וזאת‬
‫עד‬‫ל‬-30‫במאי‬-"‫שומה‬‫עצמית‬".
‫בשנת‬‫המס‬2017‫לא‬‫תשלח‬‫שומה‬‫מותנית‬‫ועל‬‫החייבים‬‫במס‬‫להגיש‬‫הצהרה‬
‫שתהווה‬‫שומה‬‫עצמית‬‫עד‬‫ל‬31.03.2017-‫האם‬‫הרשות‬‫ערוכה‬‫לכך‬?‫בעקבות‬
‫הדיונים‬‫בבג‬"‫ץ‬‫הודיעה‬‫הרשות‬‫כי‬‫מועד‬‫הדיווח‬‫לשנת‬2017‫נדחה‬‫ל‬-
30.06.17

32. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 32
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫מי‬‫שרכש‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במהלך‬‫השנה‬,‫או‬‫מי‬‫שמכר‬‫כזו‬,‫ידווח‬‫על‬
‫כך‬‫למנהל‬‫תוך‬20‫יום‬.
‫ההצהרות‬‫יוגשו‬‫באופן‬‫מקוון‬‫לפי‬‫כללים‬(‫ופטורים‬)‫שיקבעו‬.
‫המס‬‫על‬‫פי‬‫התחשיב‬‫ישולם‬-‫חציו‬‫עד‬30‫ביוני‬‫של‬‫אותה‬‫שנה‬,
‫וחציו‬‫השני‬‫עד‬31‫בדצמבר‬‫של‬‫אותה‬‫שנה‬.
‫תוך‬‫שמונה‬‫חודשים‬‫מיום‬‫הפקת‬‫השומה‬,‫יוכל‬‫המנהל‬‫לבדוק‬‫אותה‬
‫ולאשר‬‫אותה‬,‫או‬‫לקבוע‬‫מיטב‬‫שפיטה‬‫או‬‫להגיע‬‫להסכם‬‫שומה‬‫עם‬
‫היחיד‬.
‫בזהה‬‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫יתאפשר‬‫ייצוג‬‫חייבים‬‫רק‬‫ע‬"‫י‬‫עו‬"‫ד‬.
‫ייצוג‬‫ע‬"‫י‬‫רואי‬‫חשבון‬‫יתאפשר‬‫רק‬‫לעניין‬‫חישוב‬‫המס‬.

33. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 33
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫סיכום‬:
‫חוק‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬,‫הורתו‬‫בחטא‬‫לדעתנו‬,‫ולידתו‬‫תהא‬‫בחתחתים‬
‫רבים‬.
‫אנו‬‫רואים‬‫קשיים‬‫עצומים‬‫בישומו‬,‫לרבות‬‫התנגדות‬‫של‬‫עובדי‬‫רשות‬
‫המיסים‬‫עצמם‬‫לשאת‬‫בנטל‬‫החדש‬‫והמוזר‬‫הזה‬.
‫מס‬-‫ראוי‬‫כי‬‫יוטל‬‫מס‬‫על‬‫רווחים‬,‫ולמצער‬-‫על‬‫הכנסות‬,‫ולא‬‫על‬
‫נכסים‬.‫ככל‬‫שנגזרה‬‫גזרה‬,‫ובעלי‬‫הדירות‬‫להשכרה‬‫יאלצו‬‫לשלם‬‫מס‬
‫נוסף‬,‫ראוי‬‫היה‬‫יותר‬‫להעלות‬‫את‬‫שיעור‬‫מס‬‫המחזור‬‫לפי‬‫סעיף‬122
‫לפקודה‬‫שהינו‬‫כיום‬10%.
‫במועד‬‫הכנס‬,‫קרוב‬‫לוודאי‬‫שהחוק‬‫במתכונתו‬‫הנוכחית‬‫כבר‬‫לא‬‫יהיה‬
‫בתוקף‬,‫אם‬‫בכלל‬.

34. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
34
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫תודה‬!
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫גן‬ ‫רמת‬:‫טלפון‬:03-6134111,‫פקס‬:03-6133113
‫חיפה‬:‫טלפון‬:04-9118181,‫פקס‬:04-9118188
www.ahec-tax.co.il