Download luận án tiến sĩ ngành quản lí kinh tế với đề tài: Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
Nguyễn Ngọc Tiệp
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN
NĂM 2030
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2019

2. ii
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
Nguyễn Ngọc Tiệp
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN
NĂM 2030
Chuyên ngành Quản lý kinh tế
Mã số 9.34.04.10
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Nguyễn Đình Dƣơng
2. PGS. TS Bùi Văn Huyền
HÀ NỘI - 2019

3. iii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi,
các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học
của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Tác giả luận án
Nguyễn Ngọc Tiệp

4. i
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT.....................................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ..............................................................................vi
MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................. 1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án ............................................. 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án.............................................. 4
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu.............................................................................. 4
3.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................. 4
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án......................... 4
4.1. Xây dựng khung phân tích ...................................................................... 4
4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................... 5
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án ...................................................... 11
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án ..................................................... 12
7. Cơ cấu của luận án....................................................................................... 12
CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ..................................................... 13
1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU........................................... 13
1.1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam........... 13
1.1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội................................................................................... 26
1.2. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA ........................................ 32
CHƢƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở....................................................................................... 33
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG.................................................................... 33
2.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở................................. 33
2.1.2. Đặc điểm............................................................................................. 39
2.1.3. Vai trò................................................................................................. 41

5. ii
2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở ...................................................................... 44
2.2.1. Cầu thị trƣờng nhà ở........................................................................... 44
2.2.2. Cung thị trƣờng .................................................................................. 47
2.2.3. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng ............................................................... 50
2.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian......................................................... 53
2.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng ................................................................ 54
2.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
.......................................................................................................................... 56
2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật...................................... 56
2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch...................................................... 61
2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất .......................................... 63
2.3.4. Tổ chức thực hiện............................................................................... 65
2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68
2.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới ................................. 68
2.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh........................................ 80
2.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra................................................................. 82
CHƢƠNG 3.
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.................................................................................. 86
3.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .............................................................................. 86
3.1.1. Tình hình kinh tế ................................................................................ 86
3.1.2. Tình hình văn hóa - xã hội ................................................................. 88
3.1.3. Tình hình phát triển đô thị.................................................................. 89
3.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HÀ NỘI............................................................................................................ 90
3.2.1. Cầu thị trƣờng..................................................................................... 90
3.2.2. Cung thị trƣờng .................................................................................. 94
3.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng.......................................................... 97
3.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian....................................................... 101
3.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng .............................................................. 102
3.3. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ............................................................................ 104
3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật.................................... 104
3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch.................................................... 106
3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất............................................... 107
3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện............................................................... 108

6. iii
3.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ............................................................................. 113
3.4.1. Những kết quả đạt đƣợc ................................................................... 113
3.4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân...................................................... 116
3.4.3. Kết luận chung.................................................................................. 123
CHƢƠNG 4.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030............................................................... 124
4.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ
TRONG NƢỚC ĐẾN 2030........................................................................... 124
4.1.1. Tình hình quốc tế.............................................................................. 124
4.1.2. Tình hình trong nƣớc........................................................................ 125
4.2. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ
Ở..................................................................................................................... 126
4.2.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050 ............................................. 126
4.2.2. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở...................................................... 128
4.2.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp ....... 133
4.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ
NỘI ĐẾN NĂM 2030.................................................................................... 134
4.3.1. Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội .............. 134
4.3.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách....................................................... 135
4.3.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng............................ 139
4.3.4. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc ....................... 144
4.3.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng ....................................... 147
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ............................................................................. 150
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ......................................................i
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................iii
PHỤ LỤC...............................................................................................................i

7. iv
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
BQL: Ban quản lý
BĐS: Bất động sản
CBCNV: Cán bộ công nhân viên
CCVC: Công chức, viên chức
CLB: Câu lạc bộ
CPF: Quỹ dự phòng Trung ƣơng (Central Provident Fund)
DA: Dự án
DN: Doanh nghiệp
GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product)
HDB: Cơ quan phát triển nhà ở (Housing and Development Board)
HĐH: Hiện đại hóa
KCN: Khu công nghiệp
KH: Kế hoạch
KNHC: Công ty Nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation)
KTX: Ký túc xá
KTXH: Kinh tế xã hội
KTS: Kiến trúc sƣ
NĐ: Nhà đất
NO: Nhà ở
NOTM: Nhà ở thƣơng mại
NOXH: Nhà ở xã hội
QH: Quy hoạch
TT: Thị trƣờng
TTg: Thủ tƣớng
TW: Trung ƣơng
UBND: Ủy ban nhân dân

8. v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Phân tích khả năng thanh toán cho nhà ở tại Việt Nam 36
Bảng 2.2. Nhu cầu về diện tích căn hộ theo giai đoạn cuộc đời...................... 46
Bảng 2.3. Mức giá có khả năng thanh toán theo giai đoạn cuộc đời............... 52
Bảng 3.1. Cầu về NOXH của nhóm cán bộ công chức
hƣởng lƣơng ngân sách trên địa bàn Hà Nội ................................................... 91
Bảng 3.2. Diện tích sàn xây dựng mới hoàn thành tại Hà Nội năm 2018....... 96
Bảng 3.3. Giá bán căn hộ tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội ..................... 98
Bảng 3.4. Diễn biến giá cát xây dựng ở Hà Nội............................................ 100
Bảng 4.1. Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội....................................................... 129
Bảng 4.2. Tổng diện tích nhà ở cần tăng thêm theo giai đoạn ...................... 131
Bảng 4.3. Diện tích nhà ở tăng thêm ............................................................. 132

9. vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 2.1. Đƣờng cầu bất động sản.............................................................. 45
Biểu đồ 3.1. Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018................................... 86
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu kinh tế của Hà Nội năm 2018 ......................................... 87
Biểu đồ 3.3. Cầu về NOXH tại một số địa phƣơng đến năm 2020 ................. 92
Biểu đồ 3.4. Những lý do ngƣời dân quan tâm khi có nhu cầu mua NOXH .. 93
Biểu đồ 3.5. Mức giá phù hợp với khả năng thanh toán khi mua NOXH....... 99
Biểu đồ 3.6. Diễn biến giá thép xây dựng ở Hà Nội ..................................... 100
Biểu đồ 3.7. Diện tích nhà ở xây mới Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018........... 114
Biểu đồ 3.8. Diện tích bình quân về nhà ở trên đầu ngƣời tại Hà Nội.......... 115
Biểu đồ 4.1. Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050....................... 130
Biểu đồ 4.2. Tổng diện tích nhà ở theo các giai đoạn tại Hà Nội.................. 131

10. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Trang
Hình 1. Khung phân tích của Luận án............................................................... 5
Hình 1.1. Mô hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê ............................................... 18
Hình 1.2. Mô hình kênh dẫn giữa thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính ..... 27
Hình 2.1. Tháp nhu cầu của Maslow............................................................... 44
Hình 2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về nhà ở.................................... 66
Hình 2.3. Mô hình nhà ở xã hội tại một số thành phố của Pháp ..................... 76
Hình 3.1. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về hoạt động thanh tra, kiểm tra của thành
phố Hà Nội đối với lĩnh vực xây dựng của thị trƣờng nhà ở......................... 111

11. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con ngƣời ở
bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại. Tháp nhu cầu của Maslow
đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định
đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải đƣợc đảm bảo cho mỗi con
ngƣời. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con ngƣời đƣợc đáp ứng bằng nhiều
hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc
mua bán trong nền sản xuất hàng hóa trên thị trƣờng hiện nay.
Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói
riêng, thị trƣờng nhà ở đã từng bƣớc hình thành và phát triển với tốc độ nhanh,
đã góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, đóng góp không
nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc và Thành phố, ngày càng trở thành một
trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế. Thị trƣờng bất động sản mới
hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát
triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển
"nóng", có thời điểm xảy ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch. Cơ cấu hàng
hóa nhà ở trên thị trƣờng chƣa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lƣợng và cơ cấu
nhà ở còn hạn chế, chƣa có nhiều mô hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của
dân cƣ trong quá trình hiện đại hóa (HĐH), đô thị hóa (ĐTH) và hội nhập. Thị
trƣờng (TT) dƣ thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhƣng
lại thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ
phận dân cƣ đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trƣờng. Quá trình hình thành
của thị trƣờng nhà ở (NO) còn gây bất cập trong công tác quản lý và phát triển
đô thị, tạo lập không gian văn minh hiện đại (trƣờng hợp thành phố Hà Nội).
Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trƣờng có những bất cập về thông tin, chất
lƣợng, dịch vụ hỗ trợ, phƣơng thức thanh toán... nên phát triển có nhiều yếu tố

12. 2
tự phát, sai lệch, bất cập của cơ chế thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản (BĐS)
phát triển chƣa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nƣớc, nhất
là tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc tại địa phƣơng…
Tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hoá
nhanh, tỷ lệ dân cƣ đô thị cao nhƣng dân cƣ nông thôn vẫn chiếm tƣơng đối; tốc
độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà Nội ngày càng lớn, trong đó tỷ
lệ dân nhập cƣ có thu nhập trung bình vẫn chiếm đa số (tỷ lệ ngƣời di cƣ ở độ
tuổi dƣới 30 ở Hà Nội là 68,7%1
) đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số
lƣợng và chất lƣợng, gây sức ép lên thị trƣờng nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung
bình và thấp. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả
nƣớc, có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng so với nhiều địa phƣơng trên cả
nƣớc, hiện Thành phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đang
đƣợc triển khai; Hà Nội cũng là địa phƣơng rất phát triển các ngành thƣơng mại
– dịch vụ, tập trung nhiều khu công nghiệp và doanh nghiệp trên địa bàn tao ra
nhiều cơ hội việc làm, cải thiện đời sống cho nhân dân (thu nhập bình quân đầu
ngƣời của Hà Nội đạt khoảng 3.900 USD/năm [117]). Đặc điểm về dân cƣ, lao
động của Hà Nội cũng có nhiều khác biệt, nhóm lao động có thu nhập trung bình
và thấp cũng sinh sống ngay trong khu vực trung tâm; dịch chuyển lao động
ngay chính từ các lao động khu vực ngoại thành vào trung tâm Hà Nội làm dịch
vụ; lao động ngoại tỉnh về Hà Nội làm việc ở các khu công nghiệp, doanh
nghiệp và các ngành dịch vụ. Đồng thời, những loại hình nhà ở cũ khu vực nội
đô Hà Nội cũng còn chiếm tỷ lệ lớn với các khu nhà tập thể hình thành từ thời
bao cấp, mỗi căn hộ có diện tích nhỏ đã đƣợc cơi nới, chất lƣợng xuống cấp, còn
tồn tại trong thời gian dài. Do đó có thể khẳng định cầu về các loại hình nhà ở
cho các nhóm đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội là rất lớn.
Hoạt động của TT NO tại Hà Nội ngoài những đặc điểm chung còn có
những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Những loại hình
1
Điều tra di cƣ nội địa ở Việt Nam năm 2015, Nxb Thông tấn, 2016.

13. 3
nhà ở có mức giá trung bình phù hợp với đại bộ phận dân cƣ nhƣ nhà ở xã hội
(NOXH), nhà ở thƣơng mại (NOTM) giá rẻ còn thiếu trong khi đó các loại dự án
NO cao cấp, loại hình BĐS có tính sinh lời cao nhƣ biệt thự, nhà liên kế,
shophouse, condotel lại rất phát triển đƣợc nhiều nhà đầu tƣ quan tâm do lợi
nhuận lớn. Phát triển lành mạnh TT nhà ở sẽ ảnh hƣởng tích cực đến các thị
trƣờng khác và góp phần ổn định xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát
triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030” là vấn
đề cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
* Về mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trƣờng nhà ở, luận án
phân tích đánh giá thực trạng TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất
phƣơng hƣớng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu phát triển TT nhà ở Hà Nội lành
mạnh và hiệu quả trong giai đoạn tới năm 2030.
* Về nhiệm vụ nghiên cứu:
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về TT nhà ở làm cơ sở
lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TT nhà ở của một số thành phố trên
thế giới và một số địa phƣơng trong nƣớc, từ đó rút ra bài học cho thành phố Hà
Nội về phát triển TT nhà ở.
- Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, những cơ chế chính sách phát
triển TT nhà ở, nhất là NOXH và NOTM giá rẻ trên địa bàn Hà Nội thời gian
qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân.
- Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển TT nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

14. 4
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu là: thị trƣờng nhà ở, trong đó tập trung chủ yếu
vào phân khúc thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nhƣ nhà ở xã hội và nhà
thương mại giá trung bình và thấp. Đây là loại hình nhà ở có lƣợng cầu rất lớn
tại Hà Nội, đối tƣợng chủ yếu là các hộ gia đình đô thị có thu nhập bình; ngƣời
lao động ở nông thôn Hà Nội; ngƣời lao động, dân cƣ ngoại tỉnh đến Hà Nội làm
việc, sinh sống và các nhóm yếu thế trong xã hội, nhƣng nguồn cung lại thấp.
- Khách thể nghiên cứu: Nhà nƣớc, tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng
nhà ở, ngƣời mua nhà, tổ chức môi giới trung gian.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên phạm vi địa bàn Thành phố Hà
Nội.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu về thực trạng phát triển của thị trƣờng
nhà ở giá trung bình và thấp chủ yếu từ năm 2008 đến năm 2018-2019 và định
hƣớng đến năm 2030.
- Phạm vi về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu về phát triển TT nhà ở
giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
4.1. Xây dựng khung phân tích
Nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở, tác giả xác định 05 tầng nghiên cứu
chính. Từ việc xác định đƣợc đối tƣợng nghiên cứu sẽ phải làm rõ khái niệm
liên quan đến đối tƣợng là gì? Phân tích, đánh giá sự phát triển của thị trƣờng
thông qua nghiên cứu các yếu tố cấu thành (trong mỗi yếu tố sẽ phân tích đặc
điểm riêng liên quan đến loại thị trƣờng này), kết hợp với các yếu tố tác động
mà trọng tâm là phân tích vai trò của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở
nói chung và thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng. Từ đó sẽ đề xuất,

15. 5
kiến nghị các giải pháp pháp để phát triển lành mạnh thị trƣờng nhà ở, trong đó
tập trung đề xuất các giải pháp đối với thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp.
Hình 1. Khung phân tích của Luận án
Nguồn: Tác giả tổng hợp
4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.2.1. Cách tiếp cận:
a. Tiếp cận lịch sử
Luận án tiếp cận lịch sử thông qua việc đánh giá quá trình hình thành và
các giai đoạn phát triển của TT nhà đất (NĐ) nói chung và TT NO nói riêng của
nƣớc ta. Trong quá khứ đã từng xuất hiện mô hình nhà ở phân phối cho cán bộ
đang công tác tại các cơ quan, xí nghiệp, trƣờng học theo dạng nhà cấp 4 hay
nhà tập thể. Đây cũng chính là một trong những đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi
về NOXH hiện nay, đối tƣợng trong diện cần có những chính sách hỗ trợ. Từ
những đặc điểm hình thành trong quá khứ để đánh giá sự phát triển của thị
trƣờng nhà ở hiện nay.
Luận án cũng tiếp cận các kinh nghiệm của các quốc gia về phát triển thị
trƣờng nhà ở tại nhiều giai đoạn khác nhau trong lịch sử. Đối với các nƣớc phát
triển, nền kinh tế của các đất nƣớc đó có thể đi trƣớc chúng ta nhiều năm nên
các điều kiện phát triển thị trƣờng nhà ở cho các đối tƣợng trong xã hội vào

16. 6
những thời điểm đó lại có những tƣơng đồng nhất định với bối cảnh hiện nay ở
nƣớc ta.
b. Tiếp cận theo từng nhóm đối tƣợng
Luận án cũng tiếp cận từng nhóm đối tƣợng khác nhau. Đối tƣợng nghiên
cứu của luận án là thị trƣờng nhà ở trong đó tập trung vào phân khúc 02 loại
hình NOXH và NOTM giá rẻ. Khách thể nghiên cứu là Nhà nƣớc, tổ chức – cá
nhân tham gia xây dựng nhà ở, ngƣời mua nhà và tổ chức môi giới trung gian.
Việc đánh giá sự phát triển của TT NO đến từng nhóm đối tƣợng trên địa
bàn Hà Nội sẽ giúp có những đánh giá khái quát nhất về thực trạng cũng nhƣ
giải pháp phát triển thị trƣờng này này. Các nhóm đối tƣợng chủ yếu đƣợc tiếp
cận để nghiên cứu bao gồm:
+ Nhà nƣớc: Dƣới góc độ quản lý kinh tế, đây là chủ thể quản lý có tác
động rất lớn đến sự phát triển của thị trƣờng. Nghiên cứu việc ban hành chính
sách, các hoạt động quản lý của nhà nƣớc nói chung liên quan đến thị trƣờng
nhà ở. Bên cạnh đó, luận án cũng tiếp cận với các nhà quản lý trên địa bàn
thông qua phƣơng pháp phỏng vấn sâu, từ đó đánh giá đƣợc sự quan tâm của
Thành phố Hà Nội đối với thị trƣờng nhà ở, những khó khăn, thách thức trong
phát triển nhà ở giá trung bình và thấp mà vẫn đảm bảo lợi ích cho doanh
nghiệp và những giải pháp trong thời gian tới để phát triển thị trƣờng này trên
địa bàn.
+ Ngƣời mua nhà: đại diện cho cầu của thị trƣờng. Nhóm đối tƣợng luận
án nghiên cứu hƣớng đến những ngƣời có nhu cầu thực về nhà ở nhƣng điều
kiện kinh tế còn khó khăn. Những ngƣời này có thể là những đối tƣợng đƣợc
hƣởng các chính sách ƣu đãi về NOXH hoặc những đối tƣợng ngƣời dân nhập
cƣ về Hà Nội, những đối tƣợng không có cơ sở để chứng minh thu nhập, điều
kiện, hoàn cảnh để xin hỗ trợ vay mua NOXH. Do đó, những đối tƣợng này tiếp
cận đến loại hình NOTM giá trung bình và thấp đang xuất hiện nhiều trong thời
gian gần đây. Thành phố Hà Nội không chỉ đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho

17. 7
ngƣời dân trên địa bàn mà cần phải hƣớng tới nhóm đối tƣợng rộng hơn, những
ngƣời có nhu cầu sinh sống, làm việc, cống hiến cho Thủ đô.
+ Các tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, tổ chức môi giới trung
gian: cùng với Nhà nƣớc đây là những chủ thể đại diện cho cung của thị trƣờng.
Qua các phƣơng pháp khảo sát, phỏng vấn để có đƣợc đánh giá về động lực,
hiệu quả mang lại cho doanh nghiệp khi tham gia đầu tƣ vào thị trƣờng này hay
những khó khăn, vƣớng mắc vẫn đang còn tồn tại để có cơ sở đề xuất cho các
cơ quan quản lý xem xét, nghiên cứu tìm hƣớng tháo gỡ. Ngoài ra các tổ chức
môi giới trung gian còn đại diện cho cầu thị trƣờng, khi đây chính là cầu nối
cung cấp thông tin đến cho khách hàng, ngƣời mua nhà đƣợc bán ra trên thị
trƣờng.
4.2.2. Phƣơng pháp so sánh:
Tham khảo các mô hình và kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về
phát triển TT NO, trong đó có đề cập đến các loại nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp -
trung bình để từ đó so sánh và lựa chọn những định hƣớng phát triển phù hợp
cho thị trƣờng nhà ở tại Hà Nội. Tham khảo những ƣu điểm của các quốc gia
phát triển về mô hình quản lý, chính sách hỗ trợ, tìm hiểu nhu cầu của ngƣời
dân, phƣơng thức nhà nƣớc điều tiết thị trƣờng... Đồng thời so sánh những điểm
phù hợp có khả năng áp dụng đƣợc đối với tình hình thực tiễn tại Hà Nội.
Sử dụng phƣơng pháp này sẽ giúp tác giả dễ dàng tiếp cận với những kinh
nghiệm, kết quả đạt đƣợc trong việc vận dụng những thành công về phát triển
thị trƣờng nhà ở tại các nƣớc, các địa phƣơng để đề xuất cho Thành phố Hà Nội.
4.2.3. Phƣơng pháp thống kê:
Thống kê các tài liệu liên quan đến thị trƣờng nhà ở nói chung và thị
trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng, trong đó tập trung vào các văn
bản, chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà ở của thành phố Hà
Nội; các nghiên cứu về các vấn đề nhà ở, phát triển thị trƣờng. Qua các tài liệu

18. 8
này, luận án sẽ tổng hợp, thống kê đƣợc thực trạng thị trƣờng nhà ở; thực trạng
phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp của Hà Nội…
Hệ thống số liệu về thực trạng nhà ở, các tài liệu, kiến nghị của các đối
tƣợng đƣợc phỏng vấn làm cơ sở cho việc đánh giá thực trạng và xác định nhu
cầu về nhà ở giá trung bình và thấp trong tƣơng lai.
Từ những báo cáo, tài liệu đã thu thập đƣợc, xây dựng các danh mục số
liệu đƣợc biểu diễn dƣới dạng bảng, biểu đồ, sơ đồ nhằm minh họa và giúp cho
các kết quả nghiên cứu đƣợc phản ánh rõ nét, hiệu quả hơn. Phƣơng pháp này
đặc biệt hiệu quả trong việc thu thập các số liệu thống kê để xây dựng thành các
bảng, biểu với các chuỗi số liệu biểu diễn các kết quả về tăng trƣởng, thay đổi
hằng năm của các chỉ số.
4.2.4. Phƣơng pháp khảo sát:
a. Phỏng vấn, xin ý kiến chuyên gia
- Đối tƣợng xin ý kiến: chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp đầu tƣ xây
dựng dự án nhà ở.
- Nội dung phỏng vấn chuyên gia (Phụ lục 02).
- Số mẫu thực hiện: 20 chuyên gia & nhà quản lý; 10 doanh nghiệp (Phụ
lục 03 & 04). Tác giả xây dựng mẫu phiếu để xin ý kiến các doanh nghiệp tham
gia đầu tƣ xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn, để tìm hiểu những thuận lợi,
khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án này
ở Hà Nội. (Mẫu phiếu xin ý kiến chuyên gia & doanh nghiệp; danh sách chuyên
gia & doanh nghiệp phỏng vấn trong phần Phụ lục 05)
- Cách thức tiến hành: Đối với hình thức phỏng vấn, xin ý kiến chuyên
gia: tác giả trực tiếp phỏng vấn các nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực và
một số doanh nghiệp đầu tƣ các dự án nhà ở.
b. Khảo sát thực địa
Luận án đã thực hiện các hoạt động khảo sát thực địa sau:

19. 9
- Địa điểm khảo sát: tại 05 dự án NOXH Đặng Xá – Gia Lâm, CT1 Ngô
Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hƣng – Hà Đông, 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy,
Bamboo Garden – Quốc Oai và 02 dự án NOTM giá trung bình và thấp Kim
Văn – Kim Lũ và khu nhà ở HH – Linh Đàm, Hoàng Mai. Các dự án này nằm
trên các địa bàn khác nhau mang tính đại diện cho cộng đồng dân cƣ tại các khu
vực và có số lƣợng ngƣời ở với mật độ cao.
- Nội dung khảo sát thực địa (Phụ lục 06).
- Thời gian khảo sát:
+ Giai đoạn 1 trong tháng 3/2018: tại 03 dự án CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà
Đông; Kiến Hƣng – Hà Đông; 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy.
+ Giai đoạn 2 trong tháng 10-11/2018: tại 04 dự án Bamboo Garden –
Quốc Oai; Đặng Xá – Gia Lâm; Khu Kim Văn – Kim Lũ, Hoàng Mai; Khu nhà
ở HH – Linh Đàm, Hoàng Mai.
c. Khảo sát, điều tra xã hội học
- Mục đích của khảo sát, điều tra:
Tìm hiểu về những vấn đề ngƣời dân gặp phải trong quá trình sinh sống
tại các khu vực này, những mong muốn về điều kiện sống tại các khu nhà ở và
những vấn đề phát sinh khác. Qua phƣơng pháp phỏng vấn điều tra, tác giả sẽ
có đƣợc những phản ánh chân thực nhất về nhu cầu, mong muốn và nguyện
vọng của ngƣời dân về nhà ở giá trung bình và thấp.
- Quy mô mẫu khảo sát:
Do thời gian và kinh phí thực hiện có hạn nên Luận án thực hiện phát 150
phiếu tới ngƣời dân sinh sống tại các dự án. (Mẫu phiếu khảo sát trong phần
Phụ lục).
- Đối tƣợng lựa chọn:
Với số lƣợng mẫu ít nên chủ động lựa chọn theo các tiêu chí: độ tuổi,
nghề nghiệp, giới tính để thấy đƣợc các quan điểm, các đánh giá khác nhau ở
những độ tuổi và nghề nghiệp khác nhau của những ngƣời dân sống trong các

20. 10
dự án nhà ở. Trong đó, lựa chọn tập trung vào các đối tƣợng đang đi làm và
trong độ tuổi lao động (nhiều hơn so với nhóm không làm việc) để thu thập
đƣợc các ý kiến về sự lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
Bảng 2. Thông tin tổng hợp đối tƣợng trả lời phiếu điều tra
TT Thông tin Tỷ lệ (%)
1 Giới tính
Nam 48,0
Nữ 52,0
2 Độ tuổi
Từ 20 – 40 tuổi 41,3
Từ 40 - 60 tuổi 27,3
Trên 60 tuổi 31,3
3 Nghề nghiệp
Đang đi làm 63,3
Nội trợ, hƣu trí 36,7
Nguồn: Tác giả
- Địa bàn khảo sát:
Tác giả lựa chọn 05 dự án NOXH để tiến hành khảo sát gồm Đặng Xá –
Gia Lâm, CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hƣng – Hà Đông, 30 Phạm
Văn Đồng – Cầu Giấy, Bamboo Garden – Quốc Oai và 02 dự án NOTM giá
trung bình và thấp: Kim Văn – Kim Lũ và khu nhà ở HH – Linh Đàm, Hoàng
Mai.
- Thời gian khảo sát: Từ tháng 3 đến tháng 11/2018.
- Cách thức xử lý số liệu:
Sử dụng hệ thống nhập dữ liệu trên Microsoft Excel – phần mềm xử lý
các bảng tính theo cách phổ thông.
- Nội dung chính của phiếu điều tra bao gồm:
+ Những vấn đề quan tâm chính và lý do để ngƣời dân lựa chọn sinh sống
tại khu vực dự án nhà ở hiện tại;
+ Khả năng và giá trị của mỗi căn hộ tại các dự án nhà ở phù hợp với mặt
bằng thu nhập của ngƣời dân hiện nay;

21. 11
+ Đánh giá về môi trƣờng sống, điều kiện về cơ sở vật chất, phạm vi phục
vụ của các công trình cho ngƣời dân sinh sống tại các dự án;
+ Mức độ hài lòng của ngƣời dân về điều kiện sinh hoạt, môi trƣờng
sống, trình độ và mặt bằng dân trí trong khu ở.
+ Những mong muốn để đảm bảo điều kiện sống cho ngƣời dân tại các
khu nhà ở này và giải pháp từ phía Nhà nƣớc để đảm bảo cơ hội sở hữu nhà ở
cho nhân dân.
- Mẫu phiếu (Phụ lục 04).
Kết quả khảo sát thông qua xin ý kiến chuyên gia, các doanh nghiệp đầu
tƣ và bảng hỏi đối với ngƣời dân sẽ đƣợc sử dụng để minh họa và góp phần
chứng minh cho các giải thuyết của tác giả. Kết quả đo lƣờng mức độ hài lòng
của ngƣời dân về chất lƣợng cuộc sống tại các dự án nhà ở đƣợc sử dụng là một
trong những căn cứ để đánh giá sự phát triển của thị trƣờng nhà ở giá trung bình
và thấp tại Hà Nội trong thời gian tới.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
- Nghiên cứu để góp phần khẳng định sự tất yếu khách quan phát triển TT
nhà ở giá trung bình và thấp trƣớc mắt và lâu dài. Nhà ở giá trung bình và thấp
cũng là một loại hàng hóa, cần phải đƣợc phát triển theo cơ chế thị trƣờng, trong
giai đoạn đến 2030, hàng hóa này là loại hàng hóa đặc biệt của thị trƣờng nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Góp phần làm rõ hơn những đặc thù, tính riêng biệt TT NO trong giai
đoạn Hà Nội đang phát triển, cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc đối với thị
trƣờng này không chỉ để tạo động lực cho thị trƣờng mà còn giúp thị trƣờng đạt
đƣợc mục tiêu phát triển bền vững.
- Đề xuất hệ thống các quan điểm mới và giải pháp, trọng tâm là giải pháp
về quản lý nhà nƣớc để phát triển TT NO, trong đó tập trung vào phát triển TT
NO giá trung bình và thấp trong giai đoạn tới phù hợp với nhu cầu của xã hội.

22. 12
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
* Về mặt lý luận
Luận án góp phần làm sáng tỏ các vấn đề cơ sở lý luận, nghiên cứu về
phát triển TT NO hiện nay làm luận cứ cho việc tăng cƣờng công tác quản lý
nhà nƣớc về TT nhà ở.
* Về mặt thực tiễn:
- Góp phần đánh giá khái quát thực trạng phát triển TT NO, trong đó đánh
giá cả phân khúc TT NO giá trung bình và thấp tại Hà Nội trong thời gian qua.
- Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà nghiên cứu; giúp cho
các nhà hoạch định chính sách, các cơ quan quản lý tham khảo trong quá trình
hoạch định chính sách và quản lý sự phát triển của TT NO tại Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận án
Ngoài mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao
gồm:
- Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu;
- Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở;
- Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội;
- Chƣơng 4. Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa
bàn Hà Nội đến năm 2030.

23. 13
CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS
đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều
dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, …
Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm trƣớc
tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam.
1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam
* Nghiên cứu quốc tế:
Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý
và phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm
bảo nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ,
công nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác. Singapore
đƣợc biết đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi
thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm
mục tiêu giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời
dân đƣợc hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống. Một số quốc
gia nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo
mô hình Tổng công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội. Trong khi đó,
tại một số quốc gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân
kiểm soát do không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ.
Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ
ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết
các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy
tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội
góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn

24. 14
hộ nhƣ một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trƣờng nhà ở đóng vai trò quan
trọng trong xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm
và đầu tƣ, thêm thu nhập từ cho thuê nhà; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế
dịch bệnh lây lan; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền
kinh tế.
Nhà ở là để cung cấp cho một tỷ lệ dân cƣ nhất định, số căn hộ, số đơn
nguyên đủ để cho ngƣời dân sinh sống. Thị trƣờng nhà ở đóng vai trò chủ yếu
trong việc cung cấp nhà ở cho xã hội theo các điều khoản quy định. Sự đồng
thuận về mặt chủ trƣơng và hành động của Chính phủ đóng vai trò quan trọng
trọng việc phát triển thị trƣờng nhà ở [122]. Cũng giống nhƣ các loại thị trƣờng
khác, thị trƣờng nhà ở cũng chịu tác động bởi những yếu tố nhƣ: nguồn cung về
nhà ở, nguồn cung về đất đai, kỳ sử dụng đất, chính sách về đô thị, quyền sở hữu
đất đai, giá nhà.
Xây dựng hệ thống tài chính nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa
số ngƣời lao động trong xã hội là cần thiết. Ở Thái Lan, hệ thống tín dụng nhà ở
là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các ngân hàng thƣơng mại, Công ty tài chính,
Công ty bảo hiểm nhân thọ, hệ thống ngân hàng của Nhà nƣớc, đặc biệt là Ngân
hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) là các cơ quan tiếp nhận các khoản đặt cọc của cá
nhân và tổ chức và sử dụng chính khoản đặt cọc này làm vốn vay mua nhà ở.
GHB đã thành công trong việc huy động các khoản đặt cọc và phát hành trái
phiếu, công tác quản lý hiệu quả với chi phí vận hành thấp đã giúp cho mức lãi
suất vay mua nhà rất thấp, phù hợp với đại bộ phận dân cƣ, khiến cho mọi bộ
phận ngƣời thu nhập thấp trong xã hội đều có cơ hội có nhà để ở. Nhật Bản
thành lập Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) nhằm tạo ra các
khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho ngƣời vay để xây nhà hoặc để ở. Vốn
để hoạt động cho Công ty chủ yếu đƣợc huy động từ trái phiếu tiết kiệm, một
phần khác từ tiền đền bù, khế ƣớc nhà ở, các khoản cho vay tƣ nhân và trợ cấp
từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Sự thành công của mô hình GHLC

25. 15
không chỉ thể hiện sự phù hợp của chính sách nhà ở mà còn góp phần ổn định và
tăng trƣởng kinh tế quốc dân ở Nhật Bản.
Nhà nƣớc điều tiết chênh lệch địa tô bằng các hình thức đầu tƣ xây dựng
hạ tầng cơ sở để cân bằng, hài hòa lợi ích trên thị trƣờng BĐS, đồng thời kết hợp
phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hƣớng “làm nhà tới đâu – mở đƣờng
theo đó”. Tại các nƣớc phát triển nhƣ Úc, Canada, Đức... khi Chính phủ thực
hiện các dự án mở rộng hoặc làm đƣờng giao thông sẽ tiến hành giải phóng
thêm 2 bên tuyến đƣờng mỗi bên vào 50m. Quỹ đất đƣợc mở rộng sau đó dùng
để bán đấu giá cho tƣ nhân hoặc đầu tƣ xây dựng nhà ở, công trình đô thị phục
vụ xã hội. Do đó, Nhà nƣớc đã thực hiện việc điều tiết chênh lệch địa tô do đầu
tƣ hạ tầng mang lại, đồng thời góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị theo hƣớng
hiện đại, văn minh.
Học giả Roelof Verhage [135] đƣa ra những kết luận về các chính sách
đầu tƣ công và cơ chế thị trƣờng tại các nƣớc Hà Lan, Pháp, Đức, Anh ảnh
hƣởng nhƣ thế nào đến sự phát triển nhà ở. Việc chính quyền địa phƣơng chủ
động xây dựng kế hoạch hằng năm sẽ giúp họ chủ động trong việc xây dựng
triển khai các mô hình nhà ở đảm bảo chất lƣợng theo nhƣ kế hoạch đƣợc đề ra,
đồng thời ngƣời dân có thể theo dõi và giám sát quá trình triển khai.
Bài nghiên cứu của học giả Si-Ming Li [133]. Học giả đã đƣa ra những
kinh nghiệm về phát triển sản phẩm nhà ở tại Bắc Kinh và Quảng Châu. Thông
qua cuộc khảo sát điều tra, tác giả đƣa ra các thông tin dữ liệu về lựa chọn của
ngƣời dân giữa việc hỗ trợ của nhà nƣớc và hỗ trợ của các tổ chức về phát triển
nhà ở. Cũng theo nghiên cứu này đã xác định bƣớc đầu các nhóm đối tƣợng đủ
điều kiện sống trong các ngôi nhà theo sở hữu của nhà nƣớc hoặc tƣ nhân.
“Nhà ở giá hợp lý” không phải là một khái niệm mới, cụm từ này đã đƣợc
các quốc gia phát triển trên thế giới nhƣ Hoa Kỳ, Anh, Canada nhắc tới từ những
năm 60,70 của thế kỷ trƣớc. Sau này những khái niệm có liên quan này bắt đầu
lan rộng tới các quốc gia phát triển ở khu vực châu Á, nơi có mật độ dân số tập

26. 16
trung cao nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Việc phát triển các mô hình nhà
ở xã hội đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề an sinh xã hội,
đảm bảo điều kiện có nhà để ở cho các đối tƣợng ngƣời vô gia cƣ, ngƣời không
có thu nhập hoặc thu nhập thấp.
Ở Châu Á, việc xây dựng các tổ hợp và mô hình nhà ở giá hợp lý cũng
đƣợc triển khai khá sớm. Cục phát triển Nhà ở Singapore đã cung cấp các căn hộ
thuộc các dự án nhà ở xã hội cho ngƣời dân từ những năm 1960, việc xuất hiện
các loại hình nhà ở này đã góp phần cải thiện và nâng cao chất lƣợng cuộc sống
của ngƣời dân và có khả năng cung cấp nhà ở cho ngƣời dân với số lƣợng lớn
trong khoảng thời gian ngắn [134]. Một nghiên cứu khác đã chỉ ra, việc phát
triển loại hình nhà ở xã hội từ những năm 50-60 tại Hồng Kông đã góp phần
quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng ngƣời thất
nghiệp và ngƣời già trong xã hội [122].
Học giả Christina Rosan [122] đã đƣa ra rất nhiều phân tích về những thay
đổi trong chính sách phát triển mô hình nhà ở xã hội tại Mỹ, trong đó vai trò
điều tiết và hỗ trợ của Chính phủ về mặt tài chính dần dần đƣợc thay đổi. Hàng
loạt các thay đổi đã đƣợc cụ thể hóa trong việc tạo ra các chính sách hỗ trợ phát
triển dựa trên quan hệ đối tác giữa chính phủ với các khu vực tƣ nhân và các tổ
chức phi lợi nhuận. Việc thay đổi các chính sách tại một cƣờng quốc nhƣ Hoa
Kỳ đƣợc thực hiện khi một Đảng chính trị lên nắm quyền và thay đổi một số quy
tắc nhất định để điều chính một số chính sách đã ban hành không còn hiệu lực
phù hợp. Mỗi chính sách về nhà ở đều phản ánh những quan điểm, tƣ tƣởng của
các Đảng phái chính trị khác nhau, tuy nhiên đều có chung mục đích giải quyết
những vấn đề đang tồn tại ở đất nƣớc này, góp phần cân bằng hài hòa mối quan
hệ giữa kinh tế, văn hóa, chính trị mà vẫn đảm bảo cho nhu cầu về nhà ở của các
đối tƣợng khác nhau. Báo cáo đã khẳng định rõ việc thay đổi các chính sách về
nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy quan hệ đối tác giữa ngân sách công với các khu
vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Nguồn ngân sách công không đủ khả

27. 17
năng để giải quyết hết những nhu cầu thay đổi liên tục của cộng đồng về nhà ở
giá rẻ vì vậy cần phải đƣợc giải quyết song song giữa nhu cầu của ngƣời dân và
khả năng của các tổ chức tham gia cung ứng.
Nghiên cứu về đối tƣợng sử dụng:
- Tác giả Elizabeth Gudrais [129] đã bày tỏ những quan điểm về vấn đề
nhà ở cho ngƣời nghèo ở Châu Mỹ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề di dân đã phần
nào gây ra những khó khăn trong việc đảm bảo nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt
đối với ngƣời nghèo ở khu vực Châu Mỹ. Chính sự bất cập trong việc bố trí nhà
ở cho các đối tƣợng xã hội, ngƣời thu nhập thấp nên cũng nảy sinh ra nhiều vấn
đề phức tạp. Tác giả đƣa ra những lƣu ý trong việc đảm bảo về điều kiện sống
và nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân trong đó phải lƣu ý đến vấn đề tôn giáo,
chủng tộc.
- Nhóm tác giả Hal Pawson, Tony Dalton & Kath Hulse [132] đã trình
bày kết quả cuộc điều tra xã hội học về việc hỗ trợ nhà ở cho đối tƣợng học sinh,
sinh viên và ngƣời thu nhập trung bình tại Bang New South Wales & Victoria ở
Hoa Kỳ. Từ kết quả về những mong muốn về nhu cầu nhà ở của các đối tƣợng
đƣợc điều tra, bài viết cũng đề xuất các biện pháp tạm thời trong việc giải quyết
nhà ở cho các đối tƣợng này nhƣ các biện pháp sử dụng chung nhà nhƣng riêng
phòng hay chia nhỏ các căn phòng lớn để cho nhiều nhóm ngƣời có khả năng
chi trả có thể thuê đƣợc.
Tác giả Edwin H.W Chan [128] đã đƣa ra các giải pháp phát triển đối với
các dự án nhà ở tƣ nhân trong đó đảm bảo hài hòa giữa mật độ xây dựng với
chất lƣợng không gian sống. Theo Báo cáo “Affordable Land and Housing in
Asia” của UN – Habitat [137] đã chỉ ra các cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành
thị nghèo tìm đƣợc nơi ở phù hợp tại các thành phố Châu Á, tập trung vào việc
giải quyết khu ổ chuột trong các thành phố ở Châu Á. Trong đó, các tác giả có
nêu định nghĩa về khu ổ chuột, phân loại các khu ổ chuột ở Châu Á, tìm ra
nguyên nhân tồn tại, cũng nhƣ tìm ra cách thức xóa bỏ các khu ổ chuột này. Từ

28. 18
những vấn đề còn tồn tại ở các quốc gia Châu Á trong việc giải quyết các khu
nhà ở cho các đối tƣợng khó khăn trong xã hội, báo cáo chỉ ra rằng cần tập trung
thực hiện 5 nhóm giải pháp cơ bản sau: (1) Nâng cấp tại chỗ, (2) Tái định cƣ, (3)
Nhà ở công cộng do Chính phủ xây dựng, (4) Mặt bằng và dịch vụ, (5) Chiến
dịch nhà ở quy mô toàn thành phố.
Tham khảo một số chuyên trang thiết kế của nƣớc ngoài [140], mô hình
nhà ở xã hội dạng “half-half” (bán kiến cố) rất phổ biến.
Phía ngoài một cụm nhà ở “half-half” Một căn nhà trước và sau khi người dân
vào ở
Bên trong căn nhà khi bàn giao cho
người dân
Bên trong căn nhà khi có người dân vào
sinh sống
Hình 1.1. Mô hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê
Nguồn: www.archdaily.com
Nhà ở xã hội “half-half” thƣờng đƣợc hoàn thiện một nửa. Các kết cấu bê
tông cốt thép đƣợc tạo ra với ý tƣởng giúp ngƣời sử dụng có thể dễ dàng thay
đổi không gian sinh hoạt dựa trên công năng cũng nhƣ khả năng tài chính của
ngƣời dân sống trong chính từng căn nhà. Chỉ những phần cần thiết của ngôi
nhà nhƣ bếp và phòng tắm, là đƣợc xây sẵn. Các không gian trống giữa những
căn hộ tạo ra các khoảng không gian cho nhu cầu phát triển trong tƣơng lai. Qua
đó làm tăng khả năng thích ứng cá nhân – là yếu tố quan trọng trong các công

29. 19
trình nhà ở xã hội hiện đại, giúp cho cƣ dân sống trong đó có cảm giác đang sở
hữu và làm chủ không gian sống của họ.
Một số hình ảnh minh họa đƣợc lấy từ dự án nhà ở xã hội do chính phủ
Chilê đặt hàng (cụ thể: 70 căn hộ đơn nguyên trên diện tích 6591 m2
với kinh
phí khoàng 20.000 $ mỗi căn hộ). Kiểu xây dựng nhà ở xã hội “half-half” này
hiện đang trở thành một cuộc cách mạng trong việc xây dựng nhà ở xã hội cho
các nƣớc đang phát triển. Qua nghiên cứu, có thể rút ra những đặc điểm chung
của các dạng mô hình nhà ở bán kiên cố “half-half” nhƣ sau:
Vị trí xây dựng Thƣờng đƣợc lựa chọn xây dựng ở những khu vực ngoại
thành xa trung tâm thành phố - nơi có quỹ đất lớn và giá
trị đất không cao.
Diện tích xây dựng
toàn khu
Diện tích xây dựng toàn khu thƣờng lớn
Diện tích nhà ở Thƣờng nhỏ, vào khoảng 40 - 60 m2 diện tích sàn
Tầng cao Thƣờng từ 3 tầng trở xuống
Vật liệu xây dựng Thƣờng sử dụng các vậy liệu rẻ tiền (vẫn đảm bảo tiêu
chuẩn xây dựng), hoặc sử dụng các cấu kiện đúc sẵn tấm
lớn.
Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng cao nhƣng hệ số sử dụng đất thấp (do
tầng cao thấp)
Mức độ tiện nghi Mức độ tiện nghi trung bình.(nhƣng có thể đƣợc cải tạo)
Giá thành nhà ở/ chi
phí đầu tư
Chi phí linh hoạt, phụ thuộc vào điều kiện tài chính của
ngƣời sống trong từng căn nhà.
Yêu cầu về kỹ thuật
xây dựng
Không yêu cầu cao
Mô hình quản lý toàn
khu
Giống nhƣ mô hình quản lý khu dân cƣ bình thƣờng.
Khả năng cải tạo,
nâng cấp
Khá linh hoạt trong khả năng cải tạo, nâng cấp.
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Những nghiên cứu mang tính kỹ thuật đã đƣợc tác giả Ngô Lê Minh [53]
thực hiện nhằm đƣa ra những giải pháp về thiết kế quy hoạch và kiến trúc nhà ở.
Đồng thời tham khảo kinh nghiệm thiết kế nhà ở cao tầng của Thƣợng Hải –
Trung Quốc để đƣa ra một số ý tƣởng về kiến trúc, thiết kế cho nhà ở cao tầng.
Có thể nhận thấy, tại một số quốc gia có dân số lớn hoặc quỹ đất hạn chế nhƣ
Trung Quốc, Brazil, Tây Ban Nha, Hà Lan thƣờng có xu hƣớng thiết kế các
công trình nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp dạng nhà cao tầng, giải quyết đƣợc

30. 20
nhu cầu về nhà ở với khối lƣợng lớn mà không gia tăng quỹ đất. Bên cạnh đó,
tại một số quốc gia khác ở châu Âu nhƣ Pháp, Bỉ, Slovenia, Đức, Ý lại đƣa ra
các thiết kế về nhà ở thu nhập thấp với những kiến trúc độc đáo, tạo đƣợc dấu ấn
về thiết kế, bên cạnh đó cũng đảm bảo các yếu tố về thân thiện với môi trƣờng,
khả năng tiếp cận và phục vụ ngƣời dân về các hạ tầng xã hội xung quanh rất
cao. Có thể nói, các hình mẫu về nhà ở thu nhập thấp tại mỗi quốc gia đều có
những đặc điểm khác nhau tuy nhiên với những quốc gia có các điều kiện khí
hậu tƣơng đồng hoặc có điều kiện kinh tế phát triển thì các sản phẩm nhà ở sẽ có
những hình thái phong phú, chất lƣợng, phù hợp với nhu cầu của ngƣời sử dụng.
Những nghiên cứu về các trƣờng hợp thành công trên thế giới đều cho
thấy:
- Nhà ở - đặc biệt nhà ở cho ngƣời khó khăn là đối tƣợng đƣợc nhiều
nƣớc quan tâm với các cơ chế chính sách thích hợp. Từ các quốc gia phát triển ở
châu Mỹ, châu Âu cho tới các nƣớc mới phát triển ở châu Á, Chính phủ đều
giành những chính sách cụ thể về nhà ở cho các đối tƣợng khác nhau trong xã
hội.
- Nhà ở đƣợc nghiên cứu và xây dựng với nhiều loại hình, mô hình trong
đó luôn chú trọng đến loại hình nhà ở cho thuê. Ở các nƣớc Bắc Âu, tâm lý về
việc sở hữu nhà ở của ngƣời dân tƣơng đối thoáng hơn nên xu hƣớng lựa chọn ở
nhà thuê rất phát triển. (Quỹ nhà ở cho thuê tại Pháp chiếm 18%, Hà Lan chiếm
36%, Anh chiếm 22%). Đặc biệt vấn đề này khá phổ biến ở châu Âu, châu Mỹ,
nơi ngƣời dân không quá coi trọng nhu cầu sở hữu về nhà ở.
- Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, vốn ngân sách dành
cho đầu tƣ, tái tạo quỹ nhà ở thƣờng chiếm từ 23-25% tổng đầu tƣ cho phát triển
của nền kinh tế quốc dân (ở Mỹ gần 30%), khoảng 20-25% từ nguồn vốn khác,
phần còn lại thuộc về vốn tƣ nhân.
* Nghiên cứu trong nƣớc:

31. 21
Đối với Việt Nam thị trƣờng BĐS có những nét đặc thù riêng biệt do điều
kiện sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách quản lý của nhà nƣớc nên cũng có
rất nhiều các công trình nghiên cứu của các tác giả tiêu biểu nhƣ: Đinh Văn Ân
[1], Lê Xuân Bá [4], Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam [9], Trần Kim Chung [13],
Hoàng Văn Cƣờng [16], Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga [37], Hoàng Xuân
Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh [64], Nguyễn Đình Bồng (2006)… Cũng đã có rất
nhiều luận án tiến sỹ nghiên cứu về: đổi mới quản lý hoạt động kinh doanh bất
động sản, nhà đất tại Việt Nam; chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà
Nội; các giải pháp tài chính phát triển thị trƣờng BĐS ở Việt Nam.
Theo Báo cáo nghiên cứu của UN-HABITAT [114] đã chỉ ra rằng thị
trƣờng nhà ở tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển sơ khai. Thị
trƣờng nhà ở bắt đầu hình thành vào cuối những năm 1980 sau đổi mới. Việc
cấm các hoạt động tự xây dựng đã đƣợc bãi bỏ và chính quyền địa phƣơng bắt
đầu giao đất cho công chức nhà nƣớc để tự xây dựng nhà ở thông qua các cơ
quan nhà nƣớc khác nhau. Hoạt động xây dựng nhà ở tiếp tục đƣợc thúc đẩy
mạnh mẽ vào cuối những năm 1990 với một loạt chính sách thu hút đầu tƣ từ
các nhà đầu tƣ lớn. Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc khuyến khích đầu tƣ vào
BĐS. Những cải cách này tạo ra sự bùng nổ về nhà ở tại nhiều thành phố. Luật
Kinh doanh bất động sản 2006 đƣợc ban hành đã thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng nhà ở với sự hoàn thiện của khung pháp lý cho các giao dịch nhà đất, cho
thuê đất và tài sản, cùng các dịch vụ bất động sản.
Vẫn còn thiếu thông tin về thị trƣờng nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là thị
trƣờng hoạt động trong khu vực phi chính thức. Trên thực tế, do thị trƣờng nhà ở
tuân theo các quy luật cung cầu vẫn còn tƣơng đối mới mẻ và đang phát triển tại
Việt Nam, nên thông tin và sự hiểu biết về các thị trƣờng này vẫn còn hạn chế.
Tại Việt Nam, từ những năm 1960, Nhà nƣớc đã có chính sách nhằm đáp
ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ,

32. 22
chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chƣa đƣợc định danh chính thức. Trong bất kỳ
giai đoạn, hoàn cảnh nào, Nhà nƣớc đều có những hình thức quan tâm đến việc
ổn định đời sống và có chỗ ở của ngƣời dân. Thời kỳ bao cấp, nƣớc ta cũng đã
có những hình thức hỗ trợ và phân nhà cho cán bộ, công nhân viên làm việc tại
các cơ quan, xí nghiệp tại địa phƣơng, nhà ở cho công nhân, sinh viên thuê. Tuy
nhiên khái niệm về nhà ở xã hội chƣa đƣợc đề cập tới trong những giai đoạn
này, phải đến năm 1991, sau khi pháp lệnh về nhà ở ra đời đã có định hƣớng
mới huy động xã hội hóa tham gia phát triển nhà ở. Đến năm 2004 khi Thủ
tƣớng phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đã bắt đầu xuất hiện cụm
từ Nhà ở xã hội.
Đến năm 2011, tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ
phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 đã có định hƣớng ƣu tiên giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng NOXH
(với 8 nhóm đối tƣợng). Kể từ thời điểm này nhiều văn bản hƣớng dẫn, chỉ đạo
của Nhà nƣớc đã đƣợc ban hành. Tại Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã có
nhiều quy định mới về NOXH trong đó xác định rõ hơn các hình thức phát triển,
quản lý NOXH để cho thuê, thuê mua và để bán. Tuy vậy nhà ở xã hội còn
những khó khăn trong phát triển. Theo Báo cáo tổng kết năm 2015 của Bộ Xây
dựng, tính chung giai đoạn 2011-2015 đã có khoảng 780.000 căn nhà ở xã hội
đƣợc đƣa vào sử dụng, góp phần giải quyết chỗ ở cho 3 triệu ngƣời nhà và gia
đình chính sách. Tuy vậy, cũng thấy rõ còn tồn tại lớn về NOXH với hình thức
cho thuê.
Hƣớng đến vấn đề nhà ở giá trung bình và thấp, theo Nghị quyết số
02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ ban hành về giải pháp tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu, đã đề cập tới
“nhà ở là căn hộ có diện tích sàn dƣới 70 m2
và có giá bán dƣới 15 triệu
đồng/m2
”. Đây không phải là giải thích chính thức về nhà ở giá trung bình và

33. 23
thấp nhƣng các chủ thế chịu tác động có thể hiểu về một loại hình dự án nhà ở
đƣợc ƣu tiên cho các nhóm đối tƣợng này.
Tác giả Nguyễn Văn Hoàng [34] đã tập trung vào đánh giá vai trò của các
cơ quan nhà nƣớc trong việc quản lý thị trƣờng nhà ở, đất ở trên địa bàn Hà Nội.
Từ những hạn chế và tồn tại trong công tác quản lý, tác giả đã đề xuất những
giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở,
đất ở đô thị để giúp cho thị trƣờng hoạt động ổn định và phát triển. Tác giả
Phạm Thái Sơn (2014) cũng cho rằng muốn phát triển hơn nữa nhà ở xã hội
trong tƣơng lai, trong thời gian tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các
chính quyền địa phƣơng cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có
đƣợc về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy
định dành cho quỹ nhà ở này. Để phát triển NOXH bền vững, đem lại giá trị lâu
dài việc Chính phủ ban hành một Bộ tiêu chuẩn - quy phạm đặc thù riêng cũng
rất cần thiết giúp cho các địa phƣơng có căn cứ thực hiện. Bên cạnh các quy
định “cứng”, nên khuyến khích các địa phƣơng xây dựng những “quy định
mềm” mang tính đặc thù của địa phƣơng nhƣ số tầng cao của nhà chung cƣ,
đƣợc phép phát triển NOXH theo hình thức phân lô đất… mới đƣa đƣợc loại
hình NOXH đi vào cuộc sống (Nguyễn Trọng Hòa, 2015).
Một số nghiên cứu của các tác giả trong nƣớc bàn về các giải pháp phát
triển thị trƣờng bất động sản nói chung và một phần về vấn đề phát triển nhà ở
xã hội. Trong đó, một số giải pháp nhƣ: để phát triển nhà ở xã hội, nhà nƣớc
khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả
dần thông qua chính sách tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp, các hộ gia đình
khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.. đã đƣợc đề cập. Nhóm nghiên cứu Bùi
Văn Huyền & Đinh Thị Nga [37] đề xuất: “nhà nƣớc nên miễn tiền sử dụng đất
đối với nhà ở chung cƣ nhiều tầng, hỗ trợ kỹ thuật hạ tầng cho dự án nhà ở, cắt
giảm các loại thuế phát triển nhà, miễn thuế nhà 05 năm” . Tác giả Nguyễn Văn
Danh [19] cũng đề xuất, kiến nghị với các cơ quan quản lý nhằm ban hành các

34. 24
chính sách về thuế, tiền sử dụng đất, hỗ trợ doanh nghiệp, minh bạch thông tin
nhằm tháo gỡ sự khó khăn của thị trƣờng. Trong đó, tác giả đã đƣa ra những
kiến nghị rất cụ thể liên quan đến việc tạo các cơ chế để phát triển nhà ở xã hội
nhƣ: miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt
động đầu tƣ kinh doanh nhà ở xã hội, đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà
ở thƣơng mại thành nhà ở xã hội; điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội để các doanh
nghiệp không tránh né bằng cách thực hiện dự án dƣới 10 ha để không phải bố
trí quỹ đất 20%... Tuy nhiên đây cũng là phƣơng án cần nghiên cứu kỹ và xem
xét tính khả thi nếu áp dụng vào trƣờng hợp tại Hà Nội.
Về việc hoàn thiện chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt
Nam trong thời gian tới, tác giả Đinh Văn Ân [1] có đƣa ra một số giải pháp về
chính sách tài chính – tiền tệ (ban hành luật về quỹ tiết kiệm bất động sản, quỹ
đầu tƣ bất động sản, quỹ đầu tƣ tín thác). Đây có thể là những tham khảo hữu
ích trong việc thành lập các mô hình tài chính cho vấn đề nhà ở xã hội cho thuê.
Hiện nay, những tác động đến thành phố Hà Nội khi Việt Nam gia nhập cộng
đồng kinh tế AEC, có thể là những gợi ý cũng nhƣ dự báo trong việc phát triển
những mô hình cho các đối tƣợng ngƣời lao động nƣớc ngoài sinh sống trong
các khu nhà ở có điều kiện giống các căn hộ nhà ở xã hội cho thuê trong nƣớc
[56].
Chính sách nhà ở nói chung và chính sách NOXH đã trải qua nhiều lần
góp ý, chỉnh sửa mới đi vào thực tiễn cuộc sống. Tác giả Phạm Sỹ Liêm [48]
cho rằng nhiều chính sách ban đầu rất có tác dụng nhƣng càng về sau lại càng
bất cập, dẫn đến không thành công. Do đó cần tập trung vào một số yếu tố nhƣ:
Với hai thuộc tính của nhà ở, thuộc tính kinh tế (do đó nên gắng cung ứng ra thị
trƣờng), thuộc tính xã hội (do đó cần có chính sách tạo điều kiện của Nhà nƣớc);
Chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ƣu đãi cho bên cung không
chắc lợi ích đến đƣợc bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung quản lý rủi ro;
Hợp tác xã nhà ở nên là đối tƣợng tạo điều kiện ƣu tiên của chính sách... Nghiên

35. 25
cứu vào trƣờng hợp cụ thể, công trình nghiên cứu do Viện Nghiên cứu phát triển
Kinh tế xã hội Đà Nẵng thực hiện [24] đã đánh giá tổng quan thực trạng nhà ở
và chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng. Từ đó, đƣa ra các đề xuất về chính sách và giải pháp để giải quyết nhà ở
cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Đề tài đã đề xuất
mô hình nhà cho thuê với mức giá cho thuê từ 1,5-2,0 triệu đồng/tháng đối với 1
căn hộ từ 15-20m2
cũng rất phù hợp. Mô hình này cũng rất linh hoạt do đặc
điểm những ngƣời thu nhập thấp hay chuyển chỗ ở do thay đổi việc làm. Bên
cạnh đó, đề tài đã thực hiện tổ chức khảo sát, điều tra xã hội học khá chi tiết và
kỹ lƣỡng, các kết quả khảo sát đã phản ánh rõ đƣợc những mong muốn của
ngƣời dân về chính sách hỗ trợ, mức giá để sở hữu và các điều kiện cơ sở hạ
tầng xung quanh khu vực ở. Đây là tài liệu tham khảo tốt cho các cơ quan quản
lý và bài học kinh nghiệm cho các địa phƣơng khác trong chính sách phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Thời điểm hiện nay, đẩy mạnh việc phát triển nhà ở giá thấp sẽ góp phần
tích cực vào việc giải quyết nhu cầu về nhà ở trên thị trƣờng hiện nay. Triển
vọng của thị trƣờng nhà ở giá thấp có khả năng diễn biến tốt do có sự quan tâm
của nhà nƣớc, của các doanh nghiệp lớn và của xã hội. Đối tƣợng sử dụng nhà ở
giá thấp rất đông đảo nhƣng cung về nhà ở giá thấp còn rất hạn chế [13] [117].
Những nghiên cứu của các học giả trong nƣớc cho thấy một số vấn đề
sau:
- Miễn một số loại thuế, ƣu đãi tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp
tham gia đầu tƣ xây dựng NOXH, nhà ở cho các đối tƣợng thu nhập thấp trong
xã hội;
- Đẩy mạnh mô hình NOXH cho thuê, trong đó hỗ trợ cho ngƣời thuê với
giá bằng 50% giá thị trƣờng;
- Phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp theo dạng nhà ở cao tầng đối
với các đô thị có quỹ đất hạn hẹp;

36. 26
- Cần thực hiện tốt công tác quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở, nhà
nƣớc tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai các dự án NOXH theo các
quy chuẩn, tiêu chuẩn.
- Sự can thiệp của Nhà nƣớc đóng vai trò rất quan trọng trong việc đảm
bảo triển vọng phát triển thị trƣờng nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của
ngƣời dân.
1.1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
Một số những nghiên cứu về các loại hình thị trƣờng BĐS và nhà ở trên
địa bàn Hà Nội, trong đó có những nghiên cứu gần với đối tƣợng nghiên cứu của
Luận án đƣợc khái quát nhƣ sau:
Tác giả Lê Thị Bích Thuận [97] đã đƣa ra các mô hình về phát triển nhà ở
tái định cƣ tại một số quốc gia trên thế giới. Đồng thời đánh giá những ảnh
hƣởng của chính sách tái định cƣ trong quá trình phát triển đô thị ở Hà Nội.
Cũng nghiên cứu về nhóm đối tƣợng khó khăn về nhà ở, tác giả Nguyễn Văn
Trịnh [104] đã khái quát đƣợc những bất cập về vấn đề nhà ở đối với công nhân
trong các khu công nghiệp hiện nay trên địa bàn cả nƣớc. Trong đó tác giả đã
nhấn mạnh một thực trạng rằng “các doanh nghiệp đều chƣa chú trọng tới việc
xây dựng nhà ở cho công nhân thuê với giá thấp”, điều này giải thích vì sao việc
nhu cầu nhà ở của công nhân rất nhiều tuy nhiên số lƣợng đƣợc đáp ứng lại rất
ít, nếu có tỷ lệ này rất nhỏ và điều kiện chƣa đảm bảo.
Một nghiên cứu khác về đối tƣợng thu nhập thấp, nhóm tác giả Hoàng
Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh [64] đã đánh giá những tồn tại, bất cập về
chất lƣợng các công trình nhà ở của ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội.
Đối tƣợng nghiên cứu của nhóm tác giả, về cơ bản khá tƣơng đồng với các đối
tƣợng của đề tài (đối tƣợng thu nhập thấp, các hộ chính sách, cán bộ công chức,
học sinh sinh viên) và đều có đặc điểm chung là gặp khó khăn về điều kiện nhà
ở. Từ việc đánh giá thực trạng hiện nay, tác giả đã đƣa ra những giải pháp để

37. 27
giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội trong nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Trong đó giải pháp về tăng cƣờng sự gắn kết và
kênh dẫn vốn trung dài hạn giữa thị trƣờng tài chính với thị trƣờng nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp là một gợi ý hay để tham khảo. Tác giả đã đƣa ra mô hình
kênh dẫn vốn nhƣ sau:
Hình 1.2. Mô hình kênh dẫn giữa thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính
Nguồn: Hoàng Xuân Nghĩa & Nguyễn Khắc Thanh (2010)
Tuy nhiên kể từ khi tác giả thực hiện nghiên cứu này cho đến nay, Nhà
nƣớc đã có rất nhiều sự thay đổi trong việc ban hành các chính sách tạo điều
kiện cho các tổ chức tham gia phát triển nhà ở xã hội, vì vậy cần phải xem xét
thêm những yếu tố tác động và những diễn biến của tình hình thực tế cho phù
hợp.
Đề tài “Tái cấu trúc sản phẩm nhà ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà
Nội” do TS. Trịnh Kim Liên và cộng sự thực hiện [47]. Đề tài đã đƣa ra cấu trúc
về sản phẩm nhà ở thƣơng mại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 về cơ
bản bao gồm 5 loại nhà ở. Trong đó đề tài đã phân tích rõ những kết quả đạt
đƣợc về phát triển nhà ở thƣơng mại tại Hà Nội, đồng thời chỉ ra hạn chế về cơ
cấu sản phẩm nhà ở còn chƣa hợp lý, nhà cho mục đích thƣơng mại kinh doanh
đƣợc phát triển mạnh, có số lƣợng lớn trong khi đó nhà ở xã hội, nhà cho sinh
viên thuê chiếm tỷ lệ nhỏ, chất lƣợng thấp. Trong số các định hƣớng đề tài đƣa
ra, việc “khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả góp, trả dần và
xây dựng các nhà ở giá rẻ phù hợp với các đối tƣợng thu nhập thấp của xã hội”

38. 28
là những quan điểm đúng đắn để tham khảo. Trong phạm vi nghiên cứu thuộc đề
tài tập trung vào sản phẩm nhà ở thƣơng mại vì vậy nhóm giải pháp hƣớng tới
nhóm đối tƣợng thu nhập thấp trong xã hội chƣa đƣợc đề cập nhiều. Đề tài đã
đƣa ra các giải pháp tái cấu trúc sản phẩm nhà ở căn cứ theo cung, cầu của thị
trƣờng, cũng nhƣ bám sát theo định hƣớng, chính sách của Chính phủ và thành
phố Hà Nội đã ban hành.
Tác giả Đỗ Thanh Tùng [108] cũng đã trình bày thực tiễn về các chính
sách tài chính nhằm tạo điều kiện cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình và
thấp trên địa bàn Hà Nội đƣợc tiếp cận với nguồn vốn dài hạn để sở hữu và cải
tạo nhà ở. Một số gợi ý về gói sản phẩm cho vay nhà ở chia theo các đối tƣợng,
mức thu nhập, mục đích sử dụng... là những gợi ý hay nhƣng cũng cần phải lƣu
ý đến khả năng trả nợ của các nhóm đối tƣợng và biện pháp xử lý khi rủi ro xảy
ra, đặc biệt với các đối tƣợng có mức thu nhập trung bình trở xuống.
Hiện nay, Nhà nƣớc cũng có nhiều ƣu đãi cho doanh nghiệp tham gia xây
dựng các dự án NOXH nhƣ: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện
tích đất trong phạm vi xây dựng dự án, đƣợc vay vốn ƣu đãi ở gói hỗ trợ tín
dụng 30.000 tỷ…. Thế nhƣng nhiều chủ đầu tƣ vẫn chƣa mặn mà với việc triển
khai các dự án này. Để phát triển đƣợc nhà ở xã hội cần phải giải quyết hài hòa
02 vấn đề: cơ chế quản lý vốn kích cầu từ ngân sách nhà nƣớc và cách thức lựa
chọn đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi sử dụng nhà ở xã hội [115]. Bên cạnh đó, cần
có các giải pháp thúc đẩy phát triển có hiệu quả hợp tác công tƣ, thu hút các
nguồn vốn nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp hiện đang
đƣợc cả xã hội quan tâm. Tác giả Nguyễn Thị Thu Nguyệt [66] đã gợi ý về một
khía cạnh trong việc đề xuất các giải pháp về thu hút các nguồn lực tham gia vào
phát triển nhà ở có thể tham khảo đƣợc trong vấn đề nghiên cứu của đề tài.
Trong đó, có 5 hình thức hợp tác công tƣ trong phát triển thị trƣờng nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp để tham khảo: (1) Chính phủ hỗ trợ cho tƣ nhân tham gia;
(2) Chính phủ áp đặt vào bên tƣ nhân; (3) Trợ cấp cho ngƣời thu nhập thấp; (4)

39. 29
Kiểm soát đối tƣợng và (5) Phân phối nhà ở. Trên một khía cạnh khác, để thực
sự khuyến khích chủ đầu tƣ từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở
xã hội, các bƣớc thủ tục hành chính cần đƣợc đơn giản hóa và việc tiếp cận
nguồn vốn đầu tƣ cần đƣợc hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ không chỉ dừng
lại ở những cam kết trên văn bản.
Tại những đô thị lớn nhƣ Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh hiện nay nhu cầu về
NOXH hay nhà ở giá thấp đều rất cao. Đây là nhu cầu có thật, nhu cầu có khả
năng thanh toán [14][68]. Để giải quyết đƣợc nhu cầu này, cần phải tập trung
vào phân khúc đang thiếu là nhà ở giá thấp. Những căn hộ có 1-2 phòng ngủ, với
giá bán trên dƣới 1 tỷ đồng/căn sẽ có tính thanh khoản rất cao trên thị trƣờng,
đƣợc nhiều ngƣời dân có nhu cầu thực tìm đến để sở hữu.
Từ những nghiên cứu chuyên sâu về các chính sách thúc đẩy phát triển
nhà ở, phƣơng thức huy động các nguồn lực đầu tƣ, các cơ chế tài chính, nhiều
quan điểm, tham luận trình bày tại các hội thảo, tọa đàm trong nƣớc về chủ đề
nhà ở vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Đặc biệt, vấn đề cơ chế để thu hút đầu tƣ
vào phát triển các mô hình nhà ở xã hội vẫn chƣa thực sự rõ ràng. Các chủ đầu
tƣ dự án đƣợc nhiều ƣu đãi khi tham gia xây dựng loại hình nhà ở này nhƣng
vẫn gặp nhiều khó khăn khi triển khai, vƣớng mắc về đầu ra dẫn đến ảnh hƣởng
tiến độ thực hiện dự án. Vì vậy, trong nội dung nghiên cứu của đề tài cũng tiến
hành tham khảo các ý kiến, tham luận đƣợc phát biểu tại các cuộc hội thảo, tọa
đàm trong nƣớc nhƣ sau:
Hội thảo “Cơ chế chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị
và khu công nghiệp” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam phối hợp với Tổng Liên
đoàn Lao động Việt Nam tổ chức tại Hà Nội ngày 5/11/2015. Nhiều ý kiến trình
bày liên quan đến thực trạng các dự án phải bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà
ở xã hội tuy nhiên thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tƣ đã không tự giác và chƣa
thực hiện đúng quy định. Việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hiện nay
vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Từ đó đã có nhiều kiện nghị liên quan đến các

40. 30
chính sách ƣu đãi riêng tháo gỡ các vƣớng mắc để đẩy nhanh thực hiện việc phát
triển nhà ở cho ngƣời lao động, đơn giản hóa thủ tục và tạo điều kiện ƣu tiên cho
các dự án xây nhà cho công nhân lao động; có quy định về các mẫu nhà dành
cho công nhân độc thân, công nhân có gia đình nhằm giảm giá thành xây
dựng…
Hội thảo “Mô hình nào cho nhà ở xã hội tại đô thị”, do Thời báo Kinh tế
Sài Gòn tổ chức ngày 17/12/2015. Hội thảo đã bàn đến các nội dung xoay quanh
vấn đề phát triển nhà ở xã hội phù hợp với khả năng của ngƣời dân hiện nay còn
nhiều bất cập, đặc biệt là trong các chính sách. Với thu nhập bình quân của
ngƣời dân Việt Nam hiện nay, việc mua nhà ở xã hội với mức giá bình quân 10
triệu đồng/m2
vẫn còn vƣợt xa khả năng của nhiều ngƣời. Ngoài những khó
khăn về phía ngƣời mua, những khó khăn liên quan tới giá nguyên liệu đầu vào,
giá đất, các quy định về tiêu chuẩn nhà ở xã hội cũng làm ảnh hƣởng đến thu hút
các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.
“Hội thảo về nhà ở xã hội tại Việt Nam – Bài học từ kinh nghiệm quốc tế”
do Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Thế giới (WB) tổ chức ngày
12/3/2014 tại Hà Nội. Hội thảo đã thảo luận các nội dung về phƣơng hƣớng và
giải pháp để xác định cụ thể nguồn cung và nhu cầu về nhà ở xã hội, các cơ chế
nhằm huy động nguồn vốn trung - dài hạn để tạo lập quỹ nhà giá rẻ. Theo kinh
nghiệm quốc tế, việc phát triển nhà ở xã hội là Nhà nƣớc đƣa ra đƣợc các khoản
hỗ trợ tài chính cho ngƣời sử dụng cuối cùng; cung cấp đƣợc khoảng 50% cho
những ngƣời có thu nhập thấp nhất các khoản tín dụng ƣu đãi để thuê, mua nhà
ở. Điều quan trọng nhất là tăng cƣờng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh
nghiệp và ngƣời dân tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Hội thảo khoa học quốc gia “Kinh doanh bất động sản – cơ hội và thách
thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi” do ĐH Kinh tế quốc dân
và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp đồng tổ chức đầu năm 2014. Các
tham luận tại hội thảo đã đánh giá khá đầy đủ và toàn diện bức tranh về thị

41. 31
trƣờng bất động sản năm 2013, 2014 và đƣa ra những triển vọng, cơ hội phát
triển cho thị trƣờng những năm tiếp theo. Một số kinh nghiệm về chính sách
phát triển nhà ở cũng đƣợc đƣa ra, Chính phủ Mỹ hỗ trợ ngƣời dân mua nhà
bằng các hệ thống chính sách tài chính ƣu đãi, đặc biệt ƣu đãi về thuế. Đối với
các đối tƣợng thu nhập trung bình và thấp, từ năm 1975 Chính phủ Mỹ áp dụng
biện pháp “chứng chỉ nhà ở” cho các cá nhân, đối tƣợng đƣợc xét có mức thu
nhập trung bình và thấp. Những ngƣời có giấy chứng nhận này chỉ cần chọn
phòng, nhà cho thuê và phải nộp tiền thuê không vƣợt quá 30% thu nhập của gia
đình.
Trong đó một số ý kiến tham luận về việc huy động vốn cho các doanh
nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội cũng cần đƣợc xem xét. Việc triển khai
chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội nhận đƣợc nhiều ý kiến ủng hộ nhƣng thực
tế triển khai lại gặp các vƣớng mắc về cơ chế, chính sách ƣu đãi đối với doanh
nghiệp đầu tƣ xây dựng, khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ƣu đãi từ Ngân hàng
Phát triển Việt Nam. Từ đó, việc bổ sung chức năng cho Ngân hàng chính sách
xã hội kết hợp với mô hình của Quỹ tiết kiệm nhà ở là hƣớng đi mới, tận dụng
đƣợc cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực sẵn có của Ngân hàng chính sách xã hội.
Với cách làm nhƣ vậy khiến cho vốn huy động sẽ đƣợc nhiều hơn, khả năng cho
vay lớn hơn, tăng khả năng cung cấp nhà ở xã hội.
Hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều – Cung ít, vì sao?” do
báo Nông thôn Ngày nay và báo Dân Việt điện tử tổ chức ngày 15/11/2018 tại
Hà Nội. Hội thảo đã bàn luận các vấn đề nhƣ: Đánh giá thực trạng và tiềm năng,
cơ hội và nhu cầu phát triển của phân khúc nhà ở bình dân Hà Nội nói riêng và
các đô thị lớn nói chung; Nêu lên những vƣớng mắc trong cơ chế chính sách
phát triển hiện nay. Theo đó, cũng đã có ý kiến nhận định về nhà ở bình dân, nhà
ở giá rẻ hay giới địa ốc thƣờng gọi là dòng sản phẩm “nhà ở vừa túi tiền” (chủ
yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá tiền từ 1 – 1,5 tỷ đồng, tƣơng đƣơng mức giá

42. 32
dao động từ 10 – 25 triệu đồng/m2
) đã đƣợc chú trọng đầu tƣ, phát triển tại nhiều
nƣớc trên thế giới, thu lại những kết quả tích cực.
1.2. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA
Thông qua việc tham khảo và tổng thuật tài liệu, các công trình nghiên
cứu của các học giả trong và ngoài nƣớc, có thể nhận thấy nghiên cứu về các
loại thị trƣờng nói chung, trong đó nghiên cứu về thị trƣờng BĐS khá phong phú
và đƣợc nhiều tác giả nghiên cứu công phu. Tuy nhiên, nghiên cứu về một phân
khúc nhỏ của thị trƣờng BĐS nhƣ thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp còn ít.
Do đó, cơ sở lý luận cũng nhƣ các nội hàm lý thuyết về loại thị trƣờng này vẫn
còn nhiều ý kiến khác nhau. Đây chính là khoảng trống về mặt lý luận đối với
thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp, cần đƣợc nghiên cứu bổ sung.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu về các chính sách hoặc các mô hình nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội cũng đã đƣợc nhiều tác giả thực
hiện. Các nghiên cứu này tập trung vào: đề xuất các chính sách để phát triển nhà
ở cho ngƣời thu nhập thấp, chính sách tài chính để hỗ trợ thị trƣờng nhà ở hay
mô hình NOXH cho thuê. Trong đó, nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở nói chung
và phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng (bao gồm cả NOXH và
NOTM giá trung bình và thấp), đánh giá tổng quát về mối quan hệ cung – cầu
của thị trƣờng đặt trong sự kiểm soát của Nhà nƣớc là chƣa có. Thành phố Hà
Nội cũng chƣa có nhiều chính sách nhằm khuyến khích đầu tƣ xây dựng và phát
triển TT NO giá trung bình và thấp; do đó chƣa có nhiều biện pháp cụ tể để điều
tiết TT đảm bảo mục tiêu QLNN đối với TT NO cho mọi đối tƣợng đều đƣợc
đảm bảo sự công bằng. Đây là khoảng trống về mặt thực tiễn cần đƣợc nghiên
cứu, làm rõ.
Trong quá trình tổng quan các công trình đã công bố, tác giả nhận thấy
vẫn chƣa có một công trình nào tiến hành nghiên cứu chuyên sâu về TT NO tại
một địa phƣơng nhất định dƣới góc độ quản lý kinh tế. Đây là các vấn đề rất
quan trọng để hình thành hệ thống cơ sở lý luận ở chƣơng 2.

43. 33
CHƢƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG
2.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở
Nhu cầu về ở là một trong những nhu cầu thiết yếu trong bất kỳ giai đoạn
nào, ở bất kỳ nơi nào trên thế giới. Trải qua từng thời kỳ, hình thái về nhà ở
cũng nhƣ nhu cầu về nhà ở của con ngƣời cũng có nhiều thay đổi để phù hợp với
các nhóm đối tƣợng khác nhau. Nhà ở là tấm gƣơng phản ánh trung thực tình
hình kinh tế xã hội, trình độ văn minh, là thành phần cơ bản trong việc tạo lập
không gian và những giá trị thẩm mỹ đô thị, đó là biểu hiện vật chất của văn hóa
[41, tr.1].
Nhà ở là một tài sản lớn, ít mất giá và có khả năng thế chấp khi cần vay
vốn. Đối với những ngƣời thu nhập trung bình và thấp, nhà ở chiếm từ 40-70%
hay cao hơn nữa trong tổng giá trị tài sản, hoặc tƣơng đƣơng với thời gian tích
lũy tiết kiệm lâu dài hàng chục năm. Ngay cả với những tỷ phú đô la thế giới
đƣợc Forbes xếp hạng hàng năm, ngoài giá trị cổ phiếu họ nắm giữ (thay đổi
tham số), thì giá trị bất động sản (nhƣ một hằng số) là một yếu tố quan trọng để
đánh giá [3].
Theo Điều 174, Chƣơng XI của Bộ Luật dân sự 2005 đã giải thích “Bất
động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Trong nền kinh tế hàng hóa, nhà ở cũng đƣợc coi là một loại hàng hóa
trên thị trƣờng, vì nhà ở là sản phẩm của quá trình xây dựng, lao động do con

44. 34
ngƣời thực hiện, thỏa mãn đƣợc nhu cầu về ở và đƣợc trao đổi, mua bán [57].
Tuy nhiên, nhà ở vẫn có tính chất của một hàng hóa nói chung vừa có một số
đặc trƣng nhƣ: có tính chất cố định gắn liền trực tiếp hoặc gián tiếp với đất đai
(bất động sản); tồn tại trong thời gian dài; quá trình sử dụng có thể đƣợc duy tu,
sửa chữa, mở rộng, nâng cấp làm tăng hoặc giảm giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa; giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở chịu tác động mạnh của hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng nhƣ vị trí của công trình.
Quan điểm về thị trƣờng đã đƣợc nhiều chuyên gia kinh tế đề cập đến
trong các tài liệu khác nhau. Giải thích về thị trƣờng, theo Philip Kotler “Thị
trường là tập hợp tất cả những người mua thực sự hay những người mua tiềm
tàng đối với một sản phẩm”. Theo David Berg: “Thị trường là tập hợp những sự
thỏa thuận, trong đó người mua và người bán trao đổi với nhau loại hàng hóa
và dịch vụ nào đó”. Nhƣ vậy, thị trƣờng không bó hẹp bởi một không gian nhất
định mà bất cứ đâu có sự trao đổi thỏa thuận mua bán hàng hóa thì ở đó có thị
trƣờng.
Theo TS. Đinh Văn Ân “Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa
hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi
mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của
Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường” [1].
Xuất phát từ định nghĩa đã đƣợc luật hóa, có thể giải thích “Thị trường
nhà ở là nơi diễn ra các giao dịch mua bán các công trình xây dựng với mục
đích để ở và đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của hộ gia đình, cá
nhân”
Phát triển là một phạm trù của triết học, là quá trình vận động tiến lên từ
thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn
của một sự vật. Do đó, khi nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở dƣới góc độ
quản lý kinh tế, là nghiên cứu về quá trình vận động của thị trƣờng này trong các
giai đoạn khác nhau, từ những hình thái đơn giản đến phức tạp, từ thị trƣờng

45. 35
kém hoàn thiện cho đến hoàn thiện hơn, tất cả những quá trình này đều có sự
can thiệp, tham gia của Nhà nƣớc vào thị trƣờng.
Trong đó, quản lý nhà nước về kinh tế là sự tác động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền vào hoạt động của nền kinh tế nhằm đạt được những mục
tiêu nhất định [57].
Hiện nay, thị trƣờng nhà ở đƣợc hiểu là một thị trƣờng thành phần của thị
trƣờng bất động sản và thị trƣờng này đƣợc cấu thành bởi nhiều loại hình thị
trƣờng nhà ở khác nhau. Căn cứ theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân loại nhà ở
theo các loại hình sau: (1) Nhà ở thƣơng mại, (2) Nhà ở công vụ, (3) Nhà ở tái
định cƣ, (4) Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, (5) Nhà ở xã hội.
+ Nhà ở thƣơng mại: là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trƣờng.
+ Nhà ở công vụ: là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện
đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhận
chức vụ, công tác.
+ Nhà ở tái định cƣ: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc
diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định
của pháp luật.
+ Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân: là loại nhà ở đƣợc hộ gia đình, cá nhân
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân.
+ Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng
đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Theo cách phân loại nhà ở dựa trên vật liệu xây dựng của ngành Thống kê
[98], nhà ở gồm:
- Nhà ở kiên cố: là nhà có cả 3 kết cấu chính: cột, mái và tƣờng đều đƣợc
làm bằng vật liệu bền chắc.